大家顾问武汉楼市数字简报（2015年8月）
8月楼市看点：【今年楼市无淡季，打破“淡季”魔咒，8月的武汉楼市如火如荼！】
一、政策解读：央行：8月26日起降息，9月6日起降准。
中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利
率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时，放开一年期以上(不含一年期)定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。
自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行
体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点，鼓励其发挥好扩大消费的作用。
二、土地市场：主城区和中心城区优质地块的持续入市，成为众多房企关注的焦点。
8月，全市共成交19宗地块。本月的热点地块为编号P（2015）075、P（2015）076
的关山长动地块和编号P（2015）070的硚口古田地块。前者位于城市主干道关山大道和珞喻东路的交汇处，华中科技大学大门正对面，未来规划有地铁2号线延长线关山口站，5分钟车程内可以到达鲁巷商圈和光谷步行街。该地块包含2宗大地块，性质均为商住用地，总出让面积约25万㎡，总建面约117万㎡，经过多轮竞价分别被电建地产和华润集团以46.9%和47.3%溢价率拿下，成交总额103.25亿元，2宗土地成交楼面价8817元/㎡和8831元/㎡，刷新了区域土地成交的总价和单价记录。
P（2015）070的硚口古田地块位于汉西三路与古田五路交汇处，性质为商住用地，总
出让面积约4.42万㎡，总建面约19.63万㎡，由于近轻轨站和二环线，加之近年来片区整体发展带动，虽然地块自身附带2.8万㎡的住宅限价条件制约，仍然被武汉南国融汇商业有限责任公司以总价15.75亿元拿下，成交楼面价8024元/㎡，溢价率32.4%，刷新了区域土地成交单价记录。
8月住宅新增供应186.98万方，较上月增加57%，位于前三位的分别是江汉区、江岸
区和洪山区。八月楼市在降息降准多重利好政策的刺激下，打破传统推盘淡季，使得新增供应量大幅上涨，涨幅超50%。
三、楼市表现：8月的降准降息，将间接利好当下楼市，“金九银十”交易量有望再度攀高。
8月武汉住宅成交19241套，较今年7月大幅上升12.71%，从整体成交数据可以看出：
自去年下半年限购松绑消息开始，政策不断利好，武汉市场整体成交量也在屡创新高，8月市场依旧火热，成交上涨，打破淡季魔咒，开发商和购房者对市场的信心可见一斑。
本月全市住宅均价8887，较上月增幅3.83%，这已是房价连续半年环比上涨，显示出房价持续回暖趋势。今年8月新房成交量远高于去年8月的14321套，而这一成交量也显示出2015年楼市无淡季的整体市场特征。
融创中国参股塔子湖置业正式进军武汉：近日，融创中国在华中区域战略城市武汉顺
利落地，交易对象是武汉美联地产。武汉塔子湖置业在8月26日完成了一系列的变更，天津融创置地取代武汉美联地产，成为这个项目公司的控股股东，持股62%。早在2002年11月，武汉塔子湖置业以底价集中拿下武汉市江岸区塔子湖村A包、B包地块，净用地面积10.56万平方米，楼面地价1903元/平方米。
东湖高新区超越众多中心城区夺得成交冠军宝座，洪山区本月排行保持稳定，位于亚军，
汉阳区则从上月冠军宝座下滑至本月第三。本月推盘项目开盘去化率整体提升，周度现双“日光”：8月第三周，东原晴天见和金地艺境同日开盘日光，所推出房源一套不剩！
这也是2015年以来首现双日光，两盘成交均价均在9000元/㎡以上。其中，东原晴天见为全新盘入市。8月高端盘加推相对较少，其中汉口中心的地王楼盘越秀国际金融汇则达到了首日7成以上成交，同时武昌中心的百瑞景再次加推去化也近6成。
从成交价格来看，8月虽然高端住宅占比较上月略有下滑，主要是受成交结构不同影
响。7月份，汉口中心泛海国际桂海园、武汉天地，武昌中心百瑞景等高端改善型住宅集中加推，大幅拉升成交均价；8月，中心区域供应减少，汉口二三环、南湖等板块成
为供应主力，加上三环外楼盘供应增多，整体均价维持在9000元/㎡左右。由于以上原因使得均价1.5万以上市场占比，较上月下降0.9%。本月位于9000-10000的刚需价格，市场表现相对较好，占比提升4.1%。同时价格位于10000-15000的轻豪宅项目占比上升明显，这也是多重利好，购房者对改善型住房需求明显增加的一个趋势。
华发举行新一代“优+生活”发布会：9月7日，华发股份在珠海举行新品发布会，宣
布在地产界启动“新一代优+生活”产品战略，包括互联网社区、生态规划、创新建筑、智慧家居、定制精装、星级配套在内的六大优+体系共40个标准将在其项目中尝试。
华发股份总裁陈茵表示，武汉也是华发一个战略重要区域，有6个项目，华发优+6大体系将在今年全国各地的所有项目植入。华发夺得的地王是老武汉的地标，希望借此机会树立起华发在地产方面的新名片。并且全范围整合优+6大体系技术标准植入进去，带来新的生活和思维的改变，才是我们未来产品的核心竞争力。
瑞安房地产1.43亿购回武汉天地部分住宅单位：9月7日，瑞安房地产有限公司发布
公告称，已订立回购协议，回购武汉楼盘天地项目部分住宅，总现金代价为14345万元人民币。该购回资产包括武汉天地项目的十二个住宅单位，估计总建筑面积为
4495.19平方米。
商业成交套数792套，环比大幅下降24.73%，成交面积和成交金额均大幅下降。8月
商业备案5.37万方，环比增减少27.56%，备案均价17683元/㎡，环比上升15.52%。
东西湖区本月由于项目，武汉舵落口大市场陶瓷卫浴营销总部基地的集体备案，成交量大，使得其跃升至首位。本月备案面积前三区域均为郊区，分别是：东西湖、蔡甸、黄陂。
办公成交量大幅下降。8月，全市办公备案7.05万方，环比减幅22%，备案均价13459
元/㎡，环比增幅7%。武昌区登顶办公市场成交冠军宝座，此外，位于亚军和季军的分别是江汉区、洪山区。
四、项目排行：两大规模豪宅项目问鼎住宅销售额冠亚军
住宅项目：武汉天地云廷累计销售3.84亿元居榜首；位于武昌区的武汉中央文化区，
本月表现良好，跃升至亚军，销售3.21亿元。
商办项目：位于东西湖区的武汉舵落口大市场陶瓷卫浴营销总部基地一举囊括销售面
积、销售金额双料冠军。在办公方面，武汉中央文化区本月表现良好，超越其他项目，同时囊括办公销售面积、金额双料冠军。
楼市详细数据见正文内容。
一、8月重点信息概览
?六部委调整"楼市限外令" 外国人买房门槛降低
住房城乡建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局等六部委近日下发《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》。通知称，经国务院同意，决定对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。其中规定：境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。
?武汉少数银行利率上浮超50% 公积金利率再创新低
央行8月26日起降息，并放开了1年期以上定期存款利率上限，银行间的利率竞争更趋于白热化，但从当前状况来看，差距并不明显。国有银行步调基本一致，上浮空间在10%—20%之间；股份制银行各期限利率上浮空间以20%—30%居多；城商行利率上浮空间最大，在40%附近。其中汉口银行霸气凸显，各档利率基本处于领先地位。一年、三年、五年期分别达到了2.625%、4.25%和4.75%。5年期利率上浮幅度达到了58%，成为本地唯一一家上浮空间超过50%的银行。
26日，武汉公积金中心发布公告，央行降息后，5年以下的贷款利率下调至2.75%（调整前为3%），5年以上的贷款利率下调至3.25%（调整前为3.5%），再创利率历史低点。
?2015年9月1日新版《广告法》开始实施
9月1日新版《广告法》开始实施，以后房地产广告不得含有下列内容：1、升值或投资回报承诺；2、以项目到达某具体参照物所需时间表示项目位置；3、违反国家价格管理规定；4、对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。虽然新广告法的法律法规威慑力增加不少，但购房者却越来越聪明了，指望着靠广告上的忽悠让购房者去到现场，之后因为信息的不对称成交，可能性越来越小，且容易引来后期的投诉和维权。
?购房合同须明示外窗性能指标
9月1日，市住建委发布通知称，新建居住建筑的外窗质量需要加强管理，开发商对外窗工程质量负总责。同一楼盘中，保障房的窗户品质要和商品房一致，最低保修期间将定为两年，外窗防渗漏的最低保修期限则为5年。开发商要在施工工地公示外窗传热系数、综合遮阳系数、节能性能标识，并对公示内容的真实性承担责任。在房屋买卖合同也就是购房合同中，要明确外窗的气密性、水密性、抗风压性、传热系数、遮阳系数、隔声性能等。也
就是说，购房者在买房前，就能了解到将来房子窗户的各项性能指标。
?公积金60万最高贷款额暂不提高年内湖北全省或实现异地互贷
公积金60万最高贷款额短期不会调整，今年内，全省住房公积金有望实现异地互贷。9月6日，结合9月初刚发布的“汉版”公积金贷款新政，武汉住房公积金管理中心专家对新政实施的相关细节进行了详细解读。
数据显示，今年前8个月，武汉共3.7万多户居民使用公积金，涉及到的资金额达到136.5亿元。这当中，居民直接提取公积金的就占到七成。预计到今年底，公积金的使用额度将超过200亿元，创历史新高。对此，武汉住房公积金管理中心表示，短期内，武汉公积金贷款额度调整的可能性不大。因为在公积金流动性趋紧的情况下，应该优先考虑的是有刚性住房需求的购房者，满足这部分居民基本住房需求，真正起到雪中送炭的作用，最大限度确保公积金使用的公平性。
?武汉购物中心总量全国第四
“武汉商铺转让费6年涨了两倍。”8月16日，阳光100滨湖学院街区商业价值发布会上，有“武汉投资商铺第一人”之称的易伟文用这个数据来说明商铺投资价值。
仲量联行武汉董事总经理李杰认为，未来三年，从购物中心总量来看，武汉排在全国第4位，在中国60强中次于成都，武汉的空置率只有8%左右，武汉的零售业会引领整个华中地区。到2017年预计武汉的优质零售商铺将会新增220万平方米。
李杰最看好光谷的商业地产价值。他说，光谷总面积已经达到520平方公里，比5年前增加了300平方公里。预计光谷的产业发展将会持续带来庞大的消费人群，其中40%以上都是本科和本科以上，他们的收入很高，他们追求有品位的消费方式。而光谷的社区商业将迎来发展机会。
?保利地产陷信誉危机"快周转"模式成质量问题祸首
交房不久房屋便出现墙壁开裂、漏水，电梯突然下坠等问题，以产品品质著称的品牌房企保利地产陷信誉危机。在8月中旬举办的2015博鳌房地产论坛上，保利地产副总经理兼华中华南董事长余英在接受本报长江商报记者专访时称，“在当前的拿地模式下，如何在短期内尽快地实现销售，才是企业竞争的关键。”余英认为，过去那种滚动式开发已经不适合现在三五十亿拿一块地，半年付清的情况，在现在高地价的情况下，快周转才是大房企发展的法宝。然而，“快周转”背后却是频频出现的房屋质量问题。近年来，保利在武汉、北京、上海、南京、昆明等地陆续曝光质量问题。
对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，保利奉为制胜法宝的“快周转”战略，
是一种快速开工，快速销售，以标准化、规模化取胜的战略，该战略致使楼盘质量问题频频发生，不仅损害了消费者的利益，更会砸掉企业的金字招牌。
?武汉二套房两成首付落地难部分银行要付三成
9月1日起，武汉将公积金贷款最低首付比例降至20%。但银行方面，对于二套房商业贷款的最低首付比例大多仍按三成执行。武汉公积金中心人士介绍，有银行考虑，二套房购房者首付了两成，公积金贷款四成，银行只需贷款四成即可，只要贷款人其他条件符合，银行并没有太大风险，因此可以按两成首付操作。但也有一些银行，尚在等待相关指令，目前“组合贷”时仍需要首付至少三成。正因如此，对于二套房购房者来说，使用组合贷时最好货比三家，看哪些银行可以首付两成，哪些需要首付三成，根据自己的实际情况选择。?二套房重回无折扣时代超八成房贷利率上浮10%
从融360获悉，8月试行二套房贷款9折和9.5折优惠的银行已全部取消优惠利率，二套房贷款重回无优惠时代，基准利率上浮10%为二套房贷款利率的绝对主流。
目前武汉市二套房贷款利率也基本都在基准利率上浮10% 的全国步调上。据悉，目前全国528家银行中，执行“3.30”新政下调首付比例的银行已增加至456家，执行率86%。明确执行二套房首付4成及以下的银行共有291家，比上月增加3家，占比55.11%。执行4.5成、5成、6成（含6.5成）及7成的银行数分别为50家、53家、59家和52家。执行首付7成的银行比上月又减少1家，占比仅为9.85%，其中广州23家、深圳19家、上海5家，广州仍是唯一一个未执行新政的城市。
分析师认为，未来二套房首付还将在4至6成之间小幅波动，但首付4成的大主流短期内不会改变，至少会维持到今年末。
二、土地市场
（一）8月土地成交情况
表：8月土地出让情况
表：8月出让土地区域分布
数据来源：武汉市国土资源与规划局、大家顾问数据监测平台
（二）8月土地成交详情表
黄陂区，6宗，20.54万方
武昌区，1宗，1.24万
东湖高新区，3宗，27.54万方
新洲区，3宗，29.24万方
东西湖区，1宗，0.99万方
硚口区，1宗，4.42万方
蔡甸区，2宗，15.11万
江夏区，1宗，3.07万
洪山区，1宗，1.04万
数据来源：武汉市国土资源与规划局、大家顾问数据监测平台
三、商品房市场 （一）市场供应
1、分物业新增供应
表：全市8月各物业新增供应情况表
2、住宅新增供应
表：8月住宅新增供应TOP3区域
数据来源：武汉市房地产市场信息网、大家顾问数据监测平台
（二）市场成交
1、全市住宅成交量价
表：8月全市住宅成交量价及同环比变化情况
数据来源：武汉市房地产市场信息网、大家顾问数据监测平台2、区域住宅成交量价
（1）区域成交量价情况
表：8月全市各区住宅成交量价情况
数据来源：武汉市房地产市场信息网、大家顾问数据监测平台（2）区域成交量价环比变化情况
数据来源：武汉市房地产市场信息网、大家顾问数据监测平台
3、住宅成交结构
（1）不同面积段产品成交分布
表：8月全市各区住宅成交量价环比变化情况
数据来源：武汉市房地产市场信息网、大家顾问数据监测平台（2）不同价格段产品成交分布
表：8月全市各区住宅成交量价环比变化情况
数据来源：武汉市房地产市场信息网、大家顾问数据监测平台4、新盘成交
表：8月开盘项目成交情况
5、全市商业成交量价
表：全市8月商业成交情况表
数据来源：武汉市房地产市场信息网、大家顾问数据监测平台6、各区商业成交量价
表：8月各区商业备案情况表
数据来源：武汉市房地产市场信息网、大家顾问数据监测平台7、全市办公成交量价
表：全市8月办公成交情况表
-22% -22% -17% 7%
数据来源：武汉市房地产市场信息网、大家顾问数据监测平台8、各区办公成交量价
表：8月各区办公备案情况表
数据来源：武汉市房地产市场信息网、大家顾问数据监测平台四、项目排行榜
（一）住宅排行
1、全市成交排行
8月备案套数、备案金额TOP10项目
数据来源：武汉市房地产市场信息网、大家顾问数据监测平台
3、江汉区成交排行
4、硚口区成交排行
6、汉阳区成交排行
7、洪山区成交排行
9、东湖高新区成交排行
10、经开区成交排行
12、江夏区成交排行
13、东西湖区成交排行
14、新洲区成交排行