南川【长远四号地块】项目
市调报告
重庆东涛房地产出品
目录
第一章国家宏观环境
（一）政策；
（二）金融；
第二章重庆市房地产发展趋势
（一）近阶段房地产市场综述；
（二）未来房地产市场发展；
第三章南川区概况；
（一）基本状况；
（二）区基本功能划分；
第四章南川区宏观经济环境
（一）当地宏观经济；
（二）工业园区的发展
（二）当地现在、未来的发展规划；
第五章南川区房地产市场状况
（一）房地产市场运行状况；
（二）房地产市场综述；
（三）住宅市场状况；
（四）住宅市场需求状况；
第六章竞争态势
（一）区域内各项目市场竞争；
（二）典型竞争楼盘分析；
（三）商业市场分析；
第七章地块SWOT分析；
第一章国家宏观环境
一、政策篇
2009年我国宏观调控政策将“保持经济平稳较快发展、促进经济结构转型升级”作为基本取向，实行积极的财政政策和灵活审慎的货币政策，加快生产要素价格形成机制的市场化改革，加大国家对技术进步和创新的政策支持力度，促进经济结构在调整中转型升级，使我国经济社会发展在战胜危机挑战中跨上一个新的台阶。
（1）以“保增长、促转型”为宏观调控的基本取向
当前，价格上涨压力尚未根本缓解，但从国内农产品价格走势、国际大宗商品价格走势、次贷危机后国际货币流动性变化趋势和美元汇率走势等因素看，我国控制物价上涨有了更加有利的国内外环境，控物价的政策效果2009年将进一步显现。与此同时，次贷危机对世界各国实体经济的破坏作用不断加剧，我国企业经营困难的局面已经从出口部门向内需产业传导，从沿海地区向内地传导，从中小企业向大企业传导，一些地区和行业增长速度回落过快，经济过快下滑的风险在逐步增大。
（2）实行积极的财政政策，更多发挥市场配置资源的作用
不同于应对亚洲金融危机时所实行的积极财政政策，这次不仅要扩大政府建设投资，由政府配置资源来集中力量办大事，更要强调通过市场配置资源来促进经济结构转型升级。通过减税费降低企业成本和居民负担，增强企业投资和居民消费的积极性。
（3）实行灵活审慎的货币政策，增强金融对经济增长的支持力度
2009年我国货币流动性局面存在较大不确定性。既可能因为次贷危机进一步恶化使国内金融机构对国内经济形势和企业盈利前景预期转坏，普遍出现“惜贷”现象，同时国际“热钱”大量撤出，造成我国信贷市场、资本市场和货币市场交易量大幅萎缩，突然由流动性过剩转变为流动性不足，企业生产经营活动的资金严重短缺；也可能因为中国经济表现明显好于其他国家从而国际“热
钱”继续大量流入我国，延续我国这几年一直存在的货币被动投放局面，造成银行体系流动性过剩。面对不确定性，实行紧缩或扩张的货币政策都不适宜，因此建议2009年实行灵活审慎的货币政策，货币当局要根据货币流动性变化实际情况，灵活调整法定存款准备金率和存贷款利率，广义货币供应量增长率控制在16%~17%，取消信贷额度管理，重点加强信贷结构引导，在重视中小企业贷款的同时，引导资金向结构调整、自主创新、节能环保和国债项目配套倾斜，更好地发挥货币政策在“促转型”中的独特作用。
（4）加大政府对保障性住房投资，稳定房地产市场
前几年房地产价格上涨过快，超出了城镇居民的承受能力，出现调整实属必然。对房地产市场的调控要以改善供给结构和满足自住需求为导向，既要促进房价的理性回归，也要防范多重不利因素叠加导致市场过度调整。改善供给结构，增加廉租房、经济适用房、普通住宅的土地供应，加大保障性住房和普通住宅供给，大中型城市要扩大政府对保障性住房的投资，完善住房保障体系。金融机构应对在施房地产投资项目进行风险评估，保证对普通住宅和经济适用房等房地产项目的正常贷款，稳定房地产投资规模，保证在施房地产投资项目正常施工和竣工，防止因资金链断裂而出现大面积“烂尾楼”现象。要允许房地产上市公司和其他优质房地产公司通过企业债券市场筹集资金，鼓励房地产行业的兼并重组。前期出台的提高住宅交易环节税反而增加了购房人负担，应当及时取消。
（5）完善消费政策，进一步挖掘消费增长潜力
要深化全党对扩大消费重要性的认识，未来中国经济的新增长点必然是13亿人民的消费需求，经济结构转型最重要的方面是需求结构从主要依靠外需转向主要依靠城乡居民消费升级。要从宏观收入分配环节千方百计增加城乡居民收入，建议提高工薪所得费用扣除标准到3000元，免征证券市场上市公司派发红利的资本利得税，其他向城乡居民征收的各种税费要全面清理，能免则免，能减则减，减轻低收入者税负，增加居民实际可支配收入。财政支出要向城乡居民倾斜，增加各级政府对公共卫生和医疗、义务教育、养老金、保障性住房、
农村公路和城乡消费性基础设施的支出，切实减轻城乡居民的后顾之忧。实行积极就业政策，扩大城乡就业，落实好《劳动合同法实施条例》相关政策，根据物价水平变动提高各地最低工资标准。加大对农村商贸流通体系和文化服务设施建设的投入力度，改善农村消费环境。完善消费税制度，引导居民合理消费。大力发展旅游、文化、体育等服务性消费，培育新的消费热点。
（6）完善外贸政策，帮助外向型企业渡过难关
建议稳定人民币汇率，减弱人民币升值预期，消除次贷危机对我国出口的汇率传导机制，避免汇率成为美国转嫁危机的政策工具。次贷危机恶化后，发达国家未来的贸易壁垒会更多，贸易保护措施会更加频繁使用，中外贸易摩擦也会进一步增加。为此，中国政府和企业应有预见性地做好应对措施，务实、有效化解中外贸易中可能出现的纠纷。如有必要，还可联合其他相关国家，在WTO框架下联合抵制发达国家可能出现的通过贸易保护向国际社会转嫁危机的做法。可细化劳动密集型产品的不同技术含量和附加值含量，对纺织轻工行业的鼓励类产品进一步提高出口退税率。重点支持自主品牌产品与高技术附加值产品出口，提高技术含量较高的机电产品出口退税率，增加对外贸企业的信贷支持，帮助企业加快建立和完善自主性国际营销网络和售后服务体系；要对中小型外贸企业在资金、技术上予以一定支持，帮助企业通过技术升级渡过难关。继续严格控制粮食、化肥、钢材、煤炭和焦炭等“两高一资”产品出口。努力扩大重要资源、先进技术装备和关键零部件进口。
（7）抓住有利时机，理顺资源能源价格
当前，国内农产品价格上涨压力逐步减轻，国际石油等大宗商品价格全面回落，为我国理顺资源能源价格、改革资源能源价格形成机制提供了有利时机。要标本兼治，以治本为主，下决心适时推出成品油价格形成机制改革，加快电价改革步伐，促进合理电价机制的形成。主要采用经济手段解决当前电煤、成品油、供热等由价格引发的供需矛盾，做好电力、煤炭、成品油、供热等供给保障工作，从供给面保障生产生活正常秩序。要进一步强化电力需求侧管理，
抑制不合理需求。改革资源税费制度，完善资源有偿使用制度和生态环境补偿机制。
（8）合理利用外汇资源，整合国际资源为我国扩大内需所用
我国外汇储备充裕，但人均自然资源相对不足，许多资源的对外依存度高，我国前期在国际产品定价权上常常处于被动局面。这次金融危机引发的全球资产价格调整，正好为我国提供了一个整合的机会。未来我国扩大内需所需要的资源量巨大，而发达国家这次无限制向金融市场注入货币流动性使我国外汇资产有长期贬值的可能性，必须抓紧机会将外汇货币资产更多地转换为战略性资源资产。应通过收购拥有石油资源、矿产资源的国际企业股份甚至获得相对控股权来提高我国资源保障的可靠性，增强我国对重要资源国际定价的话语权，将外汇货币资产更多地转换为实物资产，为我国扩大内需提供长期的资源供给保障。
二、金融篇
中新网4月29日电据中国央行网站今日发布的2009年3月份金融市场运行情况显示，2009年一季度，金融市场总体运行平稳。其中，3月份，股票市场指数宽幅震荡并有所回升，成交量有所减少。
2009年一季度，金融市场总体运行平稳。3月份，银行间市场债券发行量增加；市场流动性总体充足，银行间市场同业拆借和债券回购量较上月均有不同程度增加，货币市场利率小幅下行并维持低位；现券交易量增加，银行间债券指数和交易所国债指数略有回升，国债收益率曲线中短端增陡；3月份，股票市场指数宽幅震荡并有所回升，成交量有所减少。
（一）、债券发行情况
2009年一季度，债券发行量有所增加，银行间债券市场累计发行债券5008.5亿元，同比增加6.8%。3月份，银行间债券市场发行债券2514.5亿元，较2月份增加53.7%。截至3月底，债券市场托管量为10.64万亿元2，其中银行间债
券市场托管量为10.33万亿元，占债券市场托管量的97.1%。
一季度，银行间债券市场发行的债券以中短期债券为主。从债券期限结构变化趋势看，3月份，短期债券发行比重上升。
（二）、拆借交易情况
一季度，同业拆借市场总体运行平稳。1-3月，同业拆借市场交易量为32281.5亿元,同比减少8.2%。3月份，同业拆借交易量继续大幅回升,成交量为16732.5亿元，较2月份增加80.3%；交易品种仍以1天为主，1天品种共成交14435亿元，占本月全部拆借成交量的86.3%。
3月份，同业拆借加权平均利率低位运行并继续小幅下行，同业拆借加权平均利率为0.83%，较2月份下降4个基点；7天品种加权平均利率为0.99%，较2月份下降2个基点。
（三）、回购交易情况
一季度，回购市场交易量同比大幅增加。1-3月，债券质押式回购成159633.1亿元，同比增加34.2%。3月份，债券质押式回购成交68290.3亿元
较2月份增加23.2%。交易品种仍以1天为主，1天品种共成交56295.8亿元
占本月全部质押式回购成交量的82.4%。
3月份，银行间债券市场回购加权平均利率继续小幅下行。债券质押式购加权平均利率为0.85%，较2月份下降1个基点；债券质押式回购1天品种
权平均利率为0.81%，较2月份下降2个基点。
（四）、现券交易情况
一季度，债券市场现券交易量增加，银行间债券市场现券成交101546.5亿元，同比增加33%。3月份，银行间债券市场现券交易量为44009亿元，较2月份增加32.6%；交易所国债现券交易量为209.1亿元，较2月份减少3.6%。
3月份，银行间债券指数和交易所国债指数均略有回升。其中，银行间债券指数由月初的129.64点上升至月末的129.85点，上升0.21点，升幅0.16%；交易所国债指数由月初的120.84点上升至月末的120.95点，上升0.11点，升幅0.09%。3月份，国债收益率曲线中短端陡峭化程度进一步增加。
（五）、股票交易情况
3月份，股指继续宽幅震荡并有所回升，上证指数月初为2093.45点，月末收于2373.21点，上涨279.76点。本月上证指数最高收于27日的2374.44点，最低为3日的2071.43点。3月份，股票市场交易量有所减少，沪市日均交易量为1157.41亿元，较上月减少182.71亿元。
(数据来源：中央国债登记结算有限责任公司、全国银行间同业拆借中心和上海证券交易所网站)
小结：
中国经济保持平稳较快发展的总体格局没有变，并没有因为突如其来的金融危机而打破和消除，推动中国经济持续较快发展的深层因素没有变。为了应对这次金融危机，党中央、国务院迅速、及时、有力地采取了一揽子的宏观调控政策，有扩大需求、增加投资的十条，也有调整结构、振兴产业的十个规划，还有为国民经济长期发展打后劲、打基础的十几个科技创新的专项。中国将率先走出国际金融危机冲击的影响。
第二章重庆房地产发展趋势
一、近阶段房地产市场综述
在 2009 年 1 月《重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》（渝府发〔2009〕9 号文件）和《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》（国发〔2009〕3 号文件）政策的利好刺激下，重庆市房地产市场回暖信号频现，商品房成交量甚至成为全国焦点。一季度商品房销售面积623.62 万平方米，同比增长13.8%，房地产开发投资 171.65亿元，同比增长17.0%，较 1-2月提高 9.4 个百分点，各月累计开发投资增速自去年 10 月份开始回落以来，本月出现反弹。
（一）、开发投资增速反弹的两大特征
1、建筑与安装工程投资提速
2009 年一季度，全市房地产企业建安工程投资占开发投资比重达 73.4%，投资额增长 22.7%。其中，建筑工程投资 116.03 亿元，增长 22.8%，较上月提高 9.3个百分点，较去年同期提高5.8个百分点；安装工程投资 9.96 亿元，增长 21.2%，较上月提高 10.5 个百分点，较去年同期提高 9.6 个百分点。建安工程投资增速的回升表明开发企业信心有所恢复，在建楼盘的持续开发得到保障。
2、主城区开发投资发力
从全市各区域来看，一季度“1 小时经济圈”完成开发投资 158.57亿元，增长 15.1%；“渝东北翼”完成投资 9.15 亿元，增长 30.5%；“渝东南翼”完成投资 3.94 亿元，增长 99.8%。“1 小时经济圈”房地产市场占全市投资比重 92.4%，增速却低于全市平均水平，而“两翼”增速虽高，但占比仅为 8.6%，均非投资增速反弹中的主力军。而“1圈”中的主城区在本轮反弹中值得重点关注，一季度完成开发投资 130.06亿元，占比 75.8%，同比增长 22.3%，继上月后再次超过全市平均水平，成为本次反弹的有力支撑。
（二）、刚性需求释放，住宅销售市场春意浓
2009年1-2月实现商品房销售324.96万平方米，同比增长0.5%,扭转了去年六月以来累计增速持续下滑的势头,3月,商品房销售形势进一步好转,当月实现销售 298.66 万平方米，单月销量位居 2008 年以来的第二位。商品房销售的回暖一方面得益于重庆“十七条房市新政”的积极作用，同时，去年下半年以来浓厚观望氛围下积聚的大量刚性消费在利好政策带动下的集中释放应该说是销售快速回升的主导力量。
1、普通商品住宅销售回暖，商务楼盘持续低迷
从商品房销售品种来看，2009 年一季度商品住宅销售面积594.56 万平方米，增长 17.9%，其中 90 平方米以下住宅销售面积 257.11 万平方米，增长61.1%，但别墅、高档公寓销售面积仍处于下降态势，较去年同期下降 46.5%；办公楼销售面积 4.01 万平方米，下降 64.2%；商业营业用房销售面积 21.57 万平方米，下降 20.3%。可见，除住宅以外的其他商务楼盘销售市场仍在持续低迷。
2、刚性需求释放助推主城区当月成交创新高
国土房屋交易中心数据显示，2009 年 3 月，主城区商品房单月2成交面积自 2008年以来首次突破 140 万平方米，达到200.13 万平方米，环比增长66.37%。从购房者身份来看，3月份主城区本地居民购房比例回升，由 2 月份45.7%的比重上升为 47.9%，市外来渝购房重变化不大，由 2月份的 10.1%下降到 9.5%，主城以外区县人群购房比重下降，由 2 月份的 44.2%下降到 42.6%，可见市内人群仍是我市购房主力，自 2008 年以来比重始终维持在 90%左右的水平上，因此本月成交面积能创新高，主要来源于本市购房者改善居住环境的刚性需求在经历 2008年低迷期后的一次整体释放。
3、销售市场回暖的三大因素
3.1、降价预期有所减弱
数据显示，2008 年以来主城区住宅成交均价基本经历了冲高回落企稳的波动周期。由下图可见，主城区商品住宅成交均价自 2008年初开始上涨，至 2008 年5 月达到最高点 4170 元/平方米后一路下探， 2008 年 12 月和本年 2月两次触碰 3500元/平方米后发生反弹，可见经过一年的调整和年初销售市场的回暖，消费者的降价预期正在逐步减弱，市场信心正在恢复，对商品房销售和房地产开发投资的刺激作用均在本年一季度得以反映。
3.2、优惠政策释放前期需求
2008 年 6 月以来，全市商品房销售面积增速持续下降，同期成交均价一路回落，形成浓厚的市场观望情绪，导致销售面积和成交均价进一步下降，大量的刚性需求受到压抑。市政府及时出台《重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产
业健康发展的实施意见》，颁布 17条新政，对恢复市场信心，释放前期受压需求起到至关重要的作用。
特别是其中对进城购房的区县群众以及改善性需求的购房者，给予了较为充分的优惠政策，同时在二套房贷有所松动的情况下，几大银行对旧有按揭贷款实行 7 折利率的优惠，缓解了需求释放的资金压力，为本月销售新高提供了有利条件。
3.3、旧城改造拆迁增加需求
年初的 17 条新政中要求加快主城区危旧房改造步伐。2009 年完成主城区危旧房改造面积 400 万平方米，确保 2010 年全面完成主城危旧房改造任务。在实施改造过程中，责任主体要加强与金融单位的协调沟通，积极探索融资信贷新模式，通过市场和项目运作，多渠道、多方式筹集资金。在安置过程中，应积极制定政策引导被拆迁居民选择货币补偿，并进入房地产市场自由选购，或由政府团购商品房、经济适用住房、二手房，以安置被拆迁居民。
从去年到今年一季度已进行的旧城改造拆迁中实际增加的市场需求对本轮销售形成有效推动，后期随该政策的进一步实施到位，市场需求将能得以一定程度的持续。
（三）、资金状况有所缓解
2009年一季度，全市房地产开发企业资金来源633.04亿元，同比增长 6.0%，其中本年到位资金 329.42 亿元，同比增长1.3%，结束自去年 8月以来的负增长态势。
1、房屋销售成解决开发企业资金困境的金钥匙
一直以来，以定金及预售款和个人按揭贷款为主的其他资金来源在房地产开发企业本年到位资金中的比重维持在 40%以上，2006、 2007、2008 年所占比重分别为 48.5%、54.3%、43.8%，因此随市场销售情况同步波动的其他资金来源，影响着开发企业到位资金情况。自 2008 年 6月商品房销售面积负增长后，7
月其他资金来源和定金及预售款分别出现 0.7%和 6.3%的负增长，8 月本年到位资金出现负增长，并持续到本年3月。一季度全市房地产开发企业其他资金来源128.85亿元，同比下降 8.3%，虽然仍在下降，但降幅较上月小22.0个百分点，较去年全年小 17.3 个百分点，且本年到位资金止跌，同比增长1.3%。可见，市场销售与开发企业到位资金关系密切，已成为解决企业资金困境的金钥匙。
2、利用外资两年翻两番
一季度房地产开发企业利用外资 11.07 亿元，同比增长 61 倍，主要因为由香港投资的重庆中渝物业发展有限公司本季度进一步引进资金较大所致。从历史来看，2007 年全市房地产开发企业利用外资 14.91 亿元，增长 230.5%，2008 年利用外资 48.53 亿元，增长225.6%。房地产企业利用外资两年翻了两番，且今年一季度再次高速增长，体现了投资者对直辖后重庆飞速发展的肯定和对未来经济中心定位的信心。
3、自筹资金稳定增长，国内贷款降幅减小
2009 年一季度，房地产企业自筹资金稳定增长，一季度到位124.72亿元，同比增长 14.2%。其中企业自有资金 78.92亿元，增长13.7%。国内贷款 64.78 亿元，同比下降 14.2%，降幅较上月减小14.4个百分点，其中银行贷款 62.00 亿元，下降 8.1%，较上月减小 21.9个百分点。（部分内容出自新华网）
二、未来房地产市场发展
房价的涨跌，从理性的角度来讲，是受供需比、各种经济大环境和相关政策的影响，而从感性的角度来说，其实可以看作是购房者和开发商之间一个心理博弈的结果。具体说来，导致09年3月以来中国楼市房价普遍上扬的因素有以下几点：
一、大环境的影响。特别是央行连续降息、银根放松等政策极大的缓解了各大开发商资金链紧张的局面，增强了开发商与购房者进行博弈的能力。
2007年中国楼市的疯狂局面使得中央政府下决心对楼市进行调整，从年初的开征土地增值税、通过《物权法》到限制外商投资房地产；从连续加息、加大交易环节税、提高贷款首付比例，到最后也是最有效的迅速收缩信贷，这些措施迅速的让楼市进入调整期：房价不再疯狂上涨，购房者中出现观望情绪，使得开发商在和购房者的博弈中处于一个心理相对弱势的地位，开发商为了尽快回笼资金，不断在市场中进行降价促销或者变相降价促销，这些举动又进一步加剧了购房者的观望情绪。
但是随着2008年8月份美国金融危机引起的全球性金融危机的爆发，中国的整体经济环境也受到很大的影响，经过一系列的酝酿和博弈，2008年9月16日，央行最终决定下调人民币贷款基准利率和存款准备金率，这是央行六年来首次降息，并在之后的短时间内连续五次降息。这些“救市”措施很大程度上缓和了开发商的资金链压力，拯救了中国的房地产开发商；另一方面，也可以说是更重要的一方面是，通过各种媒体的“狂轰乱炸”，严重影响了购房者的判断，打击了购房者坚信楼价会继续下跌的信心。
二、地方政府扶植楼市。与此同时，由于房地产业对各个地方经济、GDP的巨大贡献，不少地方政府为了保增长，出台了各种名目的扶植房地产业的措施，比如延长开发商购买土地的付款期等等，这些措施一方面降低了购房者的购房成本，鼓励购房者及时入市购买，另一方面进一步缓解了开发商的资金链。
在这些种种措施的影响下，到2009年初，在08年积攒下来的刚性需求慢慢被释放，2009年3月21日，此时众开发商仍然对楼市一片悲观，但武汉楼市出现了一幅让当时所有人都惊掉眼球的画面：为了抢购“现代城”的商品房，许多购房者在开盘时间尚未公布的情况下，蜂拥到售楼处排队。甚至有人直接将帐篷搭建在了附近，最后开发商百步亭集团被迫提前开盘。
如果这个例子在当时还只是被看作极端的个案的话，那接下来的4、5月份，中国楼市的“复苏”速度则让不少之前预测楼市仍需调整的专家、媒体呆了眼，同比2008年，楼市销量翻了一倍的城市名单越来越长，部分城市甚至以两倍三倍的速度在增加。截至今年5月31日，已经有7家开发商半年销售额过百亿。
三、大量信贷资金涌入房地产界。为了对抗金融危机对中国经济可能造成的负面影响，央行大幅提高了09年的全年贷款额度，全年可能达到8万亿的巨额贷款量，这和2008年紧缩信贷的政策相比，简直就是一个天上一个地下：在08年是房地产开发商求着银行要贷款，而到了09年，则是银行为了完成贷款任务追着开发商的屁股跑，就在上周，招行北京支行就和SOHO中国签下了100亿的综合授信额度。
这些资金更加提高了开发商与购房者博弈的能力和欲望，一些开发商甚至玩起了捂盘惜售的“游戏”。
四、购房刚性需求的剧烈释放。08年由于大部分有刚性需求的购房者处于观望状态，积累了大量的刚性需求，而这些需求在09年楼市大翻转的情况下，许多有购买能力又的确有购房需求的人担心房价继续上涨，都选择了入市购房，这立刻产生了羊群效应，甚至可以说是在更广大的潜在购房者中引起了恐慌性的购房行为。如果说08年是属于开发商的恐慌时期，那么到现在，则到了购房者的恐慌时期。购房者由于对下半年房价持续上涨的担心，让08年积攒起来的巨大刚性需求快速的释放，这形成了购房者间的滚雪球效果：越担心房价上涨，就越快的购房，而这反过来又让更多的购房者结束观望，赶紧入市购房。
五、投资性资金进入楼市，“炒楼团”再现江湖。由于担心下半年宏观经济可能会趋向通货膨胀，不少个人以及投资机构将房地产当作保值工具，纷纷入市抢购楼盘，而各种炒楼团也重新出没于各地楼市，这些投资型需求一方面让开发商对于涨价变得底气十足，另一方面又进一步打击了剩余的可能购房者的观望信心。
小结：
不同城市前期房价出现下跌，涨幅也出现不同程度的回落，这表明当前的房地产市场已经进入了调整中期，重庆的房地产市场未能例外，市场各方将会对价格展开激烈博弈。重庆房地产市场需求较为旺盛，刚性需求存在，受宏观调控影响投资性需求得到一定的抑制。
但整体而言，宏观经济向好和产业政策支持等因素将有力地推动房地产业的复苏与发展，未来5年，将是重庆市房地产行业发展的上升期。
第三章南川区的概况
一、基本情况
1、地理位置
南川区位于渝南黔北，东与武隆、贵州道真接壤，南与贵州正安、桐梓为邻，西连巴南、綦江、万盛，北接涪陵，距重庆主城区仅60余公里，到江北国际机场和长江深水港码头仅1小时车程，已融入重庆大都市“一小时经济圈”。
2、人文历史
南川之名始于元世祖时期。南川者南江之别名也。南江在綦，而其一源出自南川，遂以南川之名名其发源县。公元637年，南川置县。
1994年4月5日，民政部（民行批[1994]54号）批复同意撤销南川县，设立南川市；6月10日四川省人民政府（川府函[1994]246号）批复同意撤销南川县，设立南川市。
2006年10月22日，国务院（国函[2006]110号）批准：撤销南川市，设立重庆市南川区。以原南川市的行政区域为南川区的行政区域，南川区人民政府驻东城街道。
2001年8月31日，重庆市人民政府批准（渝府[2001]212号）同意南川市将37个乡镇调整为34个街、镇、乡。其中撤销6个乡镇，新建3个街道办事处，扩大4个镇行政区域，保留27个乡镇。调整后，乡镇平均面积由调整前的70.3平方千米扩大至76.5平方千米，平均人口由调整前的17370人增至18903人。
2002年，南川市辖3个街道办事处、14个镇、17个乡，59个居委会、352个村委会。年末户籍总人口64.31万人，其中非农业人口8.95万人。
2005年，南川市（行政区划代码500384）辖3个街道、14个镇、17个乡：东城街道、南城街道、西城街道、三泉镇、南平镇、神童镇、鸣玉镇、大观镇、
兴隆镇、太平场镇、白沙镇、水江镇、石墙镇、金山镇、头渡镇、大有镇、合溪镇、石莲乡、木凉乡、河图乡、土溪乡、乾丰乡、骑龙乡、鱼泉乡、中桥乡、铁村乡、德隆乡、庆元乡、古花乡、峰岩乡、民主乡、冷水关乡、石溪乡、福寿乡。
2007年，南川撤市设区。
3、交通
中心城区综合交通规划
区域交通体系
以“1小时重庆”为目标，配合重庆市“三环十射三连线”高速路网规划，以高速公路、等级公路、村级公路、铁路建设为重点，统筹各种交通运输方式之间衔接配套，建成快捷便利、四通八达的交通网络。
（一）公路建设：加快推进高速公路建设，尽快使渝湘高速公路界石至水江段竣工通车；完成南川至万盛、南川至涪陵、南川至长寿、南川至道真高速公路前期工作。改建县级公路，使之全部达到二级公路标准。提高境内的其他公路等级，全面实现三级公路通乡镇，四级公路通行政村。
（二）铁路建设：开工建设南涪铁路并投入运行，改建南川至万盛铁路。将现状南川火车站进行改造，作为未来的客运站；在东胜结合南涪铁路规划建设新的铁路货站。
（三）水路建设：基本建成大溪河鱼跳至鸣玉库区航道，建设大溪河及黎香湖库区的渡改桥。
4、自然资源
自然景观资源保护
（一）严格保护位于境内的金佛山国家级风景名胜区（国家森林公园、国家级自然保护区、全国首批科普教育基地），以及楠竹山市级森林公园和山王坪石林、黎香湖、鱼跳岩3个区级风景名胜区。
1、应尽快编制区域各风景旅游区保护规划和各区的修建性详细规划，明
确保护内容和范围以及合理的开发容量，在保护区域自然环境、人文
资源、生态环境、珍贵树木和动物的同时，可以作为旅游资源进行市
场开发。
2、旅游产品建设
旅游产品的开发必须结合南川的旅游资源特点，深刻挖掘地方和民族文化，不断提高旅游服务质量和水平，以服务的针对性、艺术性、惊喜性给旅游者留下深刻而美好的记忆。应针对重庆主城区游人以短期旅游为主的特点，围绕金佛山自然保护区、楠竹山森林公园、黎香湖、鱼跳峡这几个核心景区，重点开发周末度假性质的“一日游”和“二日游”。
旅游设施建设
旅游业作为南川区重点发展的产业之一，近期内应搞好景点开发、基础设施建设、旅游接待设施建设、游乐设施及其他项目建设等内容。
景点开发：包括金佛山核心景区、山王坪景区综合开发，古佛洞、金佛洞等高山古洞穴的综合开发，楠竹山森林公园综合开发以及土溪水库的旅游景点开发。基础设施建设：金佛山索道、观光车、配套设施及接待中心的建设，各景点主要道路的改造和新建。
旅游接待设施建设：各景点的旅游接待中心，金佛山山顶宾馆等。
游乐设施及其他项目：金佛山滑雪场项目，方竹笋、银杏叶加工项目，旅游商品以及纪念品加工项目。
5、区域规模、人口
现状2005年南川区城区人口13万人，建成区面积11.18平方公里，人均城市建设用地85.99平方米。
近期（2010年），城区人口18万人，建成区面积15.92平方公里，人均城市建设用地88.44平方米。
远期（2020年），城区人口25万人，建成区面积约24.01平方公里，人均城市建设用地96.04平方米。
远景（2050年），城市沿石雷公路向西南发展到双龙一带，建成区面积约36.81平方公里，城区人口40万人，人均城市建设用地约90平方米。此规模即为南川城区发展的终极规模。
二、区基本功能划分
1、总体定位
渝南黔北地区经济高地和区域性中心城市
城市总体规划定位
●重庆市南部的区域性经济中心；
2007年汪洋书记定位
●渝南黔北区域性中心城市；
2009年薄书记定位
●重庆“卫星城”；
●特色旅游区；
●都市后花园。
2、发展方向
实施西进、东延的城市拓展策略，未来城市建设用地拓展应将隆化片区进一步向西、南及东北延伸，作为城市中心片区；将北固片区继续向四周拓展；将东胜片区向东适当拓展。
构建“中心城区——中心镇——一般镇”三级城镇体系，组成“形散实聚、层次分明、规模适度、等级合理”的区域城镇体系。因地制宜，发展各具特色而又与区域整体协调的产业结构，合理有序安排城市基础设施和生态环保建设。
中心城区(1个)————南川区中心城区（含隆化、北固、东胜三个组团）
中心镇(3个)————水江、南平、大观
（一）将隆化片区进一步向西、南及东北延伸，加快新城建设，以区级行政、金融、贸易、教科文体、医疗卫生、旅游服务为主，发展成为功能完备的城市中心片区。
（二）东北发展北固片区，继续拓展，作为以二、三类工业（轻化工、机械等）及生活综合区，配套相应的商业服务设施。
（三）东部发展东胜片区，作为工业及生活综合区，近期将片区内污染严重的工业企业进行污染治理；配套相应的商业服务设施。
（四）严格保护花山生态用地，禁止侵占花山生态绿地以及对绿地进行开发建设的行为。
3、辖区的基本状况
坚持以新区开发为主的城市发展方针，市区实施西进、南扩；完成旧城改造，完善旧城道路、绿地、广场等基础设施，加强科技、教育、文化、卫生等公共服务设施建设。到2020年，将南川建设成为经济繁荣、社会和谐、文化先进、环境优美的现代化中等城市。
（一）隆化片区：加强基础设施建设，加快拓展城市空间，建成城市外环线，建设和完善城市对外交通和城市内部道路系统；建设西部新区，优化旧城区用地结构；初步形成以西部新区为中心的城市框架，片区人口规模达到17万人。（二）东胜片区：对污染严重、用地位置不合理的工业企业进行污染整治，将南涪铁路与渝湘高速公路之间的用地规划布局适量工业用地；完善片区内路网体系；在现状建成区以东及以北拓展城市空间；对居住用地进行整合集中；初步形成独立的城市片区的规模，片区人口规模达到4万人。
（三）北固片区：加快北部工业园区的建设，对现状工业用地进行整合；加强片区中心建设，对居住用地进行整合集中；完善片区内路网体系，初步形成独立的城市片区的规模，片区人口规模达到4万人。
4、居住用地布局
（一）成片拓展居住用地，适当疏散旧城人口，建设绿色人居环境。新区居住用