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利率调整对房地产市场影响——事件研究法

公司金融方法与应用课程论文

首套房贷利率调整对长三角房地产市场的影响研究

——基于事件研究法

指导教师朴哲范

小组成员：丁骊宽10金融4班

吴栋10金融4班

连登10金融4班

李昕阳10金融4班

盛灵超10金融4班

李成恺10金融2班

2013年5月

首套房贷利率调整对长三角房地产市场的影响研究

——基于事件研究法

摘要：房地产作为经济的支柱性产业一直备受关注，2012年底至今，多家银行上调了首套房贷的利率，且减少了优惠折扣，由此产生的银行风险转嫁与民生问题一直是社会关注的交点。本研究报告选取长三角房地产上市公司作为研究的对象，以事件研究法为基础，结合财务体系分析对首贷利率提高对房地产市场的影响做了一定的研究。

关键词：首套房贷利率；长三角；房地产；事件研究法

Abstract: As a pillar of the economy the , real estate industry has attracted much attention. By the end of 2012 , many banks raised the first set of mortgage rates and reduced the discount. The transferring of bank risk and the livelihood of the people have been the intersection of social concern. This study selected the listing Corporations of real estate of Yangtze River Delta as the objects of study. Based on event study, we have done certain research about the impact of the increase of the first loan interest rates on the real estate market , combined with the financial system analysis .

Keywords: mortgage rates; Yangtze River Delta; real estate; event study method

1引言...................................................................................................................................... １2 文献综述.............................................................................................................................. １

2.1 房地产市场的研究................................................................................................... １

2.1.1 国外文献综述................................................................................................ １

2.1.2 国内文献综述................................................................................................ ２

3 研究思路与创新.................................................................................................................. ２

3.1研究思路.................................................................................................................... ２

3.2创新特色.................................................................................................................... ３

4 事件研究法.......................................................................................................................... ３

4.1样本选取.................................................................................................................... ３

4.2 模型建立与实证....................................................................................................... ５

4.2.1 定义事件日.................................................................................................... ５

4.2.2 确定事件窗口及估计窗口日期.................................................................... ５

4.2.3 超常收益率计价模型.................................................................................... ５

4.2.4 各时期描述性分析........................................................................................ ６

5 多元回归分析...................................................................................................................... ９

5.1回归分析.................................................................................................................... ９

5.2 变量选择............................................................................................................... １０

5.3 相关性分析........................................................................................................... １１

5.4公式确定................................................................................................................ １２

6 结论.................................................................................................................................. １２参考文献............................................................................................................................. １４

1引言

央行于2008年9月宣布下调贷款基准利率，其他期限档次贷款基准利率作相应调整。调整后，5年及以上房贷基准利率为7.74%，优惠后相当于6.58%。正是在2008至2009年市场过热投机导致中国房价开始飙升，从而房地产领域中的首套房贷利率越来越成为消费者关注的数据。2006年8月19日后，5年及以上房贷基准利率为6.84%，首次贷款购房最多可以优惠15%，相当于5.81%。多数房贷2007年执行的还是这一利率。

经过2007年数次加息后，5年及以上房贷基准利率为7.83%，优惠后相当于6.66%。也就是说，2008年1月1日开始，所有银行首套商业房贷执行最低6.66%的利率，比2007年提高了0.85个百分点。

而现今首套房贷款利率上调城市一共有14个，以东部一线城市为主，其次为中部城市，西部城市除了成都外，其他还未见有相关报道。事实上，从今年年初开始至今，上海、杭州等全国十余城市的部分银行已陆续上调首套房贷款利率，从7折、8.5折优惠上调到基准利率，目前又继续上浮5%-30%。深圳，由于信贷额度紧张，深圳各家银行首套房贷款利率早在今年1月就普遍上浮，建行在深圳早已执行基准利率1.05倍的政策，中行、兴业为1.1倍。长春，今年4月即有银行在基准利率基础上上浮10%，9月初，再上浮到15%，目前大多数银行首套房贷款利率上浮20%，部分股份制银行甚至上浮50%。时间辗转到现在，由于房地产价格居于非正常高价，整个行业充斥着投机与炒作的迹象。房子这种刚性需求促使消费者对首套房贷利率变动特别敏感。

2 文献综述

2.1 房地产市场的研究

2.1.1 国外文献综述

国外有关文献对利率与银行信贷、房地产价格等之间的关系进行了实证研究。Harris(1989)研究了实际利率、名义利率对房地产价格的影响，发现实际利率的变动可以

解释市场价格水平，名义利率只在房地产增值预期形成时发生作用。Ho~ ann(2003)利用时间序列和综列数据技术研究了世界上20个国家银行信贷与房地产价格之间的长期关系，结果表明，房地产价格会影响银行信贷，过多的银行信贷并非房地产价格泡沫的原因。Gelach和Peng(2005)的研究证明房地产价格波动影响银行信贷扩张，而银行信贷却不影响房地产价格。Liang和Cao(2007)的研究结果也显示，银行信贷对房地产价格存在单向因果关系，同时利率也会对房价产生影响。

2.1.2 国内文献综述

王艳梅《宏观调控背景下房地产企业营销策略创新》提到面对各地持续上升的房价和舆论的压力,中央近期连打房地产市场调控"组合拳"开始了新一轮楼市调控。对于房地产开发企业来讲,目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻,房地产企业要想抓住机遇,迎接挑战,必须树立现代的营销观念,创新房地产营销策略,使企业在激烈的市场竞争中立足。关于利率对房地产波动的影响的研究也不少，但大都局限在定性分析层面，实证研究比较少。李雅静、杨毅研究了利率和货币供应量对我国房地产投资的影响，结果表明利率、货币供应量这两变量对房地产投资的影响在短期和长期内存在正相关，但影响并不显著。段忠东、曾令华、黄泽先(2007)研究了利率房地产价格与银行信贷之间的关系，在短期内银行贷款随利率上升而减少，而在长期内反而会增加对现有利率下的贷款需求，房地产价格和银行信贷之间也存在长期的双向因果关系。

3 研究思路与创新

3.1研究思路

（1）确定样本

我们选择了长三角（上海、浙江、江苏）地区37家房地产上市公司为研究样本。

（2）确定工作日

以2012年11月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍的发生时点为T+0点。

（3）确定时间窗口以及估计窗口日期

我们选取（T-10，T+30）作为事件窗口，以（T-50，T-11）作为估计窗口。

（4）确定?α与?β，计算出事件窗口的正常收益率以及超常收益率

根据估计窗口的数据，利用

i i Rit Rmi αβε

=++确定?α与?β，再带入

??i i

Rit Rmi αβε=++，计算E （Rit ），并算出超常收益率。

（5）对样本的超常收益率做T 检验，并画出超常收益率和累计收益率的图。（6）利用多元回归模型计算影响累计超常收益率的因素

3.2创新特色

（1）首套房贷款利率上调此类事件鲜有人研究，本文选取的事件发生地点在北京，而选取的上市企业在长三角，之所以不选取长三角的事件发生时间，是因为往往是北京先发生的事件然后传到长三角，中间的时间差会对本文的数据有效性产生影响。本文通过这个事件对长三角房地产企业进行研究，为房地产企业财务的研究提供了新的方向。（2）以上市公司为研究样本，通过计算企业的正常收益率和超常收益率来研究企业财务在事件发生前后的变化，其中超常收益率的选取时间间隔为40天，将数据计算的可信性提高，从而推导出影响企业财务变化的因素。

（3）本文选取去年（2012）长三角上市房地产公司作为研究样本，先计算收益率后，全面选取偿债能力、盈利能力、营运能力、成长能力、现金流量和要素结构作为研究变量，构建了上市房地产公司财务的多元回归模型。

4 事件研究法

4.1样本选取

我们选取了长三角地区上市的房地产公司作为研究样本，对首套房贷利率调整对上市房地产公司的影响进行实证研究，剔除缺失数据后得到以下37个样本。

表4-1 样本一览表

证券代码证券简称证券代码证券简称000517 荣安地产600648 外高桥002133 广宇集团600663 陆家嘴002244 滨江集团600665 天地源600052 浙江广厦600675 中华企业600064 南京高科600683 京投银泰600094 大名城600696 多伦股份600173 卧龙地产600724 宁波富达600208 新湖中宝600732 上海新梅600340 华夏幸福600736 苏州高新600533 栖霞建设600748 上实发展600576 万好万家600767 运盛实业600606 金丰投资600823 世茂股份600614 鼎立股份900907 鼎立B股600615 丰华股份900911 金桥B股600620 天宸股份900912 外高B股600634 ST 澄海900932 陆家B股600638 新黄浦900940 大名城B 600639 浦东金桥900950 新城B股600641 万业企业

4.2 模型建立与实证

4.2.1 定义事件日

基于本文的研究目的，本文以首贷调整的标志性事件，即建设银行北京分行上调首套房贷款利率的日期（2012年11月13日）为T+0点即事件日。

4.2.2 确定事件窗口及估计窗口日期

考虑到长三角地区与北京的地理位置关系和上市公司对利率变化的敏感程度，本文选取（T-10，T+30）作为事件窗口，以（T-50，T-11）作为估计窗口。

4.2.3 超常收益率计价模型

r it=p i,t/p i,t-1-1

其中，r it代表个股i在t期的实际股价收益，p i,t代表个股i在t期的价格，p i,t-1代表个股i在t-1期的价格。

此处应用市场模型对正常收益率进行估值。选取相应的上证综指作为市场收益率，根据估计窗口的数据，以市场收益率为自变量，收益率为因变量，利用E(r it)=ɑi+β

i r mt+? ,E(r it)=ɑi+βi r mt+?确定?α与

?β

，再将事件窗口的市场收益率带入，计算各个股票

的E(rit)。

运用公式：R it=r it-E(r it)，汇总得到各股的超常收益率。

表4-2 事件窗口正常收益率一览表

4.2.4 各时期描述性分析

对汇总的样本的超常收益率做T检验得：

表4-3 单样本描述性统计表

单个样本统计量

N 均值标准差均值的标准误

t-10 37 .00331719 .014261931 .002344647 t-9 37 -.00436534 .014570198 .002395326 t-8 37 .01431389 .018687162 .003072150 t-7 37 .01702289 .015962921 .002624288 t-6 37 -.01024758 .013199005 .002169903 t-5 37 -.00776388 .016920041 .002781638 t-4 37 -.00482487 .012816366 .002106998 t-3 37 .00168051 .010732750 .001764453 t-2 37 .00447397 .012816868 .002107080 t-1 37 .01232766 .021754497 .003576417 t 37 -.01832029 .020552085 .003378742 T+1 37 -.00574205 .009531681 .001566999 T+2 37 .00269742 .010662868 .001752965 T+3 37 .00947753 .016529166 .002717378 T+4 37 .00528383 .008908426 .001464536 T+5 37 .00235593 .011038536 .001814724

T+6 37 .00427628 .018931933 .003112391

T+7 37 -.00455433 .015115595 .002484989 T+8 37 -.00744660 .011520663 .001893985 T+9 37 -.00338507 .015784466 .002594950 T+10 37 -.02101759 .014579805 .002396905 T+11 37 -.01330516 .019515382 .003208309 T+12 37 -.00102964 .011443748 .001881341 T+13 37 .01548466 .017665853 .002904248 T+14 37 .00465999 .019135981 .003145936 T+15 37 .00093097 .012870876 .002115959 T+16 37 -.00345992 .010891286 .001790516 T+17 37 .00496084 .014672707 .002412178 T+18 37 -.00222406 .009620691 .001581632 T+19 37 -.00003251 .009346445 .001536546 T+20 37 .00260986 .013987792 .002299579 T+21 37 -.00541889 .010219747 .001680116 T+22 37 .01417222 .028740826 .004724963 T+23 37 .00113560 .014592550 .002399000 T+24 37 .00430094 .025057956 .004119503 T+25 37 -.00346526 .022853751 .003757134 T+26 37 -.00120529 .013212798 .002172171 T+27 37 -.00243246 .011569187 .001901963 T+28 37 -.00405367 .017562702 .002887290 T+29 37 .00602258 .017336134 .002850043 T+30 37 .01129198 .029895208 .004914742

表4-4 单样本检验表

单个样本检验

检验值 = 0

t df Sig.(双侧) 均值差值

差分的 90% 置信区间下限上限

t-10 1.415 36 .166 .003317195 -.00064127 .00727566 t-9 -1.822 36 .077 -.004365342 -.00840936 -.00032132 t-8 4.659 36 .000 .014313892 .00912719 .01950060 t-7 6.487 36 .000 .017022891 .01259231 .02145347 t-6 -4.723 36 .000 -.010247577 -.01391102 -.00658413 t-5 -2.791 36 .008 -.007763877 -.01246011 -.00306764

t-4 -2.290 36 .028 -.004824871 -.00838211 -.00126763 t-3 .952 36 .347 .001680511 -.00129841 .00465943 t-2 2.123 36 .041 .004473967 .00091659 .00803135 t-1 3.447 36 .001 .012327657 .00628960 .01836571 t -5.422 36 .000 -.018320285 -.02402461 -.01261596 T+1 -3.664 36 .001 -.005742046 -.00838761 -.00309649 T+2 1.539 36 .133 .002697416 -.00026211 .00565694 T+3 3.488 36 .001 .009477528 .00488978 .01406527 T+4 3.608 36 .001 .005283833 .00281126 .00775641 T+5 1.298 36 .202 .002355926 -.00070787 .00541972 T+6 1.374 36 .178 .004276279 -.00097836 .00953092 T+7 -1.833 36 .075 -.004554326 -.00874973 -.00035893 T+8 -3.932 36 .000 -.007446597 -.01064421 -.00424899 T+9 -1.304 36 .200 -.003385075 -.00776612 .00099597 T+10 -8.769 36 .000 -.021017593 -.02506428 -.01697090 T+11 -4.147 36 .000 -.013305163 -.01872174 -.00788858 T+12 -.547 36 .588 -.001029640 -.00420590 .00214662 T+13 5.332 36 .000 .015484664 .01058143 .02038790 T+14 1.481 36 .147 .004659994 -.00065128 .00997127 T+15 .440 36 .663 .000930975 -.00264139 .00450334 T+16 -1.932 36 .061 -.003459919 -.00648284 -.00043699 T+17 2.057 36 .047 .004960838 .00088836 .00903331 T+18 -1.406 36 .168 -.002224060 -.00489433 .00044621 T+19 -.021 36 .983 -.000032510 -.00262666 .00256164 T+20 1.135 36 .264 .002609856 -.00127252 .00649223 T+21 -3.225 36 .003 -.005418889 -.00825543 -.00258235 T+22 2.999 36 .005 .014172223 .00619508 .02214937 T+23 .473 36 .639 .001135604 -.00291462 .00518583 T+24 1.044 36 .303 .004300944 -.00265400 .01125589 T+25 -.922 36 .363 -.003465264 -.00980842 .00287790 T+26 -.555 36 .582 -.001205288 -.00487256 .00246198 T+27 -1.279 36 .209 -.002432455 -.00564353 .00077862 T+28 -1.404 36 .169 -.004053670 -.00892828 .00082094 T+29 2.113 36 .042 .006022576 .00121086 .01083430 T+30 2.298 36 .028 .011291976 .00299443 .01958952

由检验结果可知该事件的发生对t-8、t-7、t-6、t-5、t-4、t-2、t-1、t、T+1、T+3、T+4、T+8、T+10、T+13、T+21、T+22、T+29、T+30的股价变动有明显的影响。

将事件期的超常收益率加总得到各股的累计超常收益率（CAR）。绘图如下

图4-1 均值及累计超常收益率分布图

从上图我们可以看出：就均值而言在事件日前后出现明显的下降之后出现回调，在事件日之后的第六天又波动到一个更深低谷，这可能是由于从北京建行调整利率到长三角地区接收到这个信息需要一段时间。从CAR角度来看，事件日之后CAR出现上升并回落到较低水平，这可能是因为事件日之前人们对该事件的预期对于CAR具有延迟效应。

因此各银行上调首套房贷款利率的确在一定程度上对长三角地区当地产市场造成了影响，但影响并不大。在此次的利率上调中银行将楼市风险进一步缩小或转嫁，房地产市场就股市情况看来并未收到较大影响，可以说所有的附加成本都由消费者买单了，但政策在可接受的范围之内，消费者尚能承受。

首套房贷款利率进一步上浮表明楼市信贷政策并未放松，这也体现了楼市的整体政策环境仍然趋紧。往年房地产市场的火爆主要是因为投机因素导致的，从限购、限贷等措施出台后，楼市投机成分有所减少，正逐渐被挤出市场，楼市拐点正逐步确立。

5 多元回归分析

5.1回归分析

系数a

模型非标准化系数标准系数

t Sig.

B 的 90.0% 置信区间B 标准误差试用版下限上限

1 (常量) .320 3.204 .100 .937 -19.907 20.547

现金流量比

率

-4.156 6.073 -2.984 -.684 .618 -42.501 34.188

营业收入现

金比率

1.665

2.420

3.656 .688 .616 -13.611 16.942

销售净利率 1.944 4.436 1.255 .438 .737 -26.067 29.955 资产报酬率A -7.538 5.572 -1.036 -1.353 .405 -42.717 27.641

总资产净利

润率（ROA）A

-9.985 58.992 -1.008 -.169 .893 -382.444 362.475

净资产收益

率（ROE）A

-3.196 7.669 -1.544 -.417 .749 -51.614 45.221

应收账款周

转率A

.000 .000 2.010 1.597 .356 -.001 .001 存货周转率A -2.104 3.070 -3.793 -.685 .618 -21.489 17.281 应付账款周

转率A

.067 .086 1.162 .777 .580 -.478 .612

流动资产周

转率C

1.037 5.974 .894 .174 .891 -36.684 38.758

总资产周转

率A

2.154 7.023 1.579 .307 .811 -42.189 46.498

资本积累率A .613 2.902 .466 .211 .867 -17.710 18.935 总资产增长

率B

-.316 1.071 -.237 -.295 .817 -7.079 6.446

净资产收益

率增长率A

.009 .015 .564 .593 .659 -.085 .102

营业收入增

长率A

8.048E-7 .001 .001 .001 .999 -.005 .005

流动比率-.598 .934 -3.144 -.640 .638 -6.496 5.301 速动比率 1.320 2.021 3.202 .653 .632 -11.440 14.081 资产负债率-.292 3.642 -.317 -.080 .949 -23.285 22.701 长期负债比

率

1.529 3.276 1.433 .467 .722 -19.156 2

2.213

a. 因变量: CAR

5.2 变量选择

将影响不显著的指标逐个剔除得：

系数a

模型非标准化系数标准系数

t Sig.

B 的 90.0% 置信区间B 标准误差试用版下限上限

1 (常量) .115 .029 4.037 .000 .067 .164

债务保障率-.523 .221 -.421 -2.367 .025 -.899 -.148

应收账款周转率A 4.181E-5 .000 .315 2.061 .048 .000 .000 应付账款周转率A .018 .008 1.495 2.220 .034 .004 .031 流动比率-.061 .021 -2.004 -2.867 .008 -.097 -.025 a. 因变量: CAR

5.3 相关性分析

对剩下的显著影响的指标做相关性分析，避免内部相互影响。

房地产估价报告-收益法

合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日

房地产估价报告估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房委托估价方：合肥市AAA公司受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日

目录一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函

合肥市AAA公司：我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。一、估价目的：评估其房地产市场价格。二、估价时点：二0一一年十二月二十七日三、估价结果：估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。合肥市××房地产价格评估事务所法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日

估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。参评房地产估价师：签字：

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

土地估价：市场比较法试题及答案

土地估价：市场比较法试题及答案（一）判断题 1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。（） 2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。（） 3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。（） 4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。（） 5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。（） 6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。（） 7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。（） 8．土地使用年期属于个别因素。（） 9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。（） 11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。（） 12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。（） 13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。（） 14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。（） 16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。（） 17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。（） 18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。（）（二）单项选择题 1．市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据（），将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。 A．类似原则B．相关原则C．等同原则D．替代原则 2．市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用（）。 A．市场比较法B．成本逼近法c．剩余法D．收益法 3．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为（）。 A．建筑密度B．容积率c．利用率D．有效面积系数 4．市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为（）。

房地产评估之收益法

收益法及其运用要求 1.熟悉收益法的含义； 2.熟悉收益法的理论依据； 3.掌握收益法适用的估价对象和条件； 4.熟悉收益法估价需要具备的条件； 5.熟悉收益法估价的操作步骤； 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7.掌握净收益每年不变的公式； 8.熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9.了解净收益按一定数额递减的公式； 10.掌握净收益按一定比率递增的公式； 11.了解净收益按一定比率递减的公式； 12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13.掌握预知未来若干年后价格的公式； 14.熟悉收益期限的界定； 15.掌握净收益测算的基本原理； 16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算； 17.熟悉净收益测算应注意的问题； 18.熟悉净收益流模式的确定； 19.熟悉报酬率的求取； 20.熟悉直接资本化法概述； 21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 24.熟悉投资组合和剩余技术。本章特点：（1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。（2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。（3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。（4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。（5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。内容讲解第一节收益法概述 1.收益法的含义简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。

房地产评估四个方法

房地产评估四个方法市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。

新版房地产评估之收益法-习题.pdf

收益法及其运用一、单选题 1.收益法适用的条件是房地产的（）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化【正确答案】 D 【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。 2.收益法的理论基础是（）。 A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理【正确答案】 B 【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定【正确答案】 B 【答案解析】

4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。 A.2400 B.2405 C.2410 D.2415 【正确答案】 C 【答案解析】 5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（）年。 A.32 B.34 C.36 D.38 【正确答案】 C 【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。 6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A.267.35 B.287.86 C.298.84 D.300.86 【正确答案】 D

房地产评估收益法案例

房地产评估收益法案例案例1，如何求客观净收益被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，

给出得出评估结论的理由或根据）。【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年（2）现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元这些违约多获得的收益现值之和为

房地产评估之收益法-习题

房地产评估之收益法-习题-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

收益法及其运用一、单选题 1.收益法适用的条件是房地产的（）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化【正确答案】D 【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。 2.收益法的理论基础是（）。 A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理【正确答案】B 【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定【正确答案】B 【答案解析】

4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。 A.2400 B.2405 C.2410 D.2415 【正确答案】C 【答案解析】 5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（）年。 A.32 B.34 C.36 D.38 【正确答案】C 【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n ＝36（年）。 6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每

在房地产评估中应用租金收益法的简要分析

在房地产评估中应用租金收益法的简要说明与分析一、概述收益法的理论依据是效用原理，根据该原理，房地产的价值可以通过其未来的效用（即可取得的净收益）来估算。评估时，对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解，应该说，采用租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面，租金收益法应该是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前，房地产投资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种情况下，评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此进行简要说明与分析。二、租金收益法评估程序采用租金收益法评估房地产价值时，评估人员应该对委估房地产及其周边房地产进行现场查看，并至少执行下述程序。对房地产租赁市场进行调查了解，确定委估房地产的租金水平。根据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行估算。对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。对年度费用进行估算，从有效总收益中减去年度费用得出净收益。选取合适的折现率（资本化率），根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。三、应用租金收益法的前提条件如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期限可以估算，且该房地产租赁经营风险可以估计，则一般可以采用租金收益法确定房地产评估值。如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时，或者房地产租赁市场与房地产交易市场联系不紧密时，一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。四、租金的选择根据租金收益法的理论依据，租金水平一般应该是委估房地产的

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处

地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例

收益法在房地产评估中的应用研究

收益法在房地产评估中的应用研究中文摘要：随着我国市场经济的不断完善，房地产评估需求的日益增长，过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法己经越来越不适应社会发展的需求，取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。然而，收益法的基本原理比较简单，但操作难度较大，尤其是在我国。目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数，致使参数选取受主观人为因素的影响较大。另外，我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。并且对于参数确定的问题至今没有建立一个成熟的方法，导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大，从而使其在实际应用中被扭曲，这也严重影响了收益法在我国的应用。本文主要针对收益法特定的理论依据、适用范围及条件、参数确定等，总结了收益法评估房地产价格存在的问题，并结合我国实际，在分析房地产评估和收益法基本理论的基础上，论述了收益法在我国房地产评估中的适应性．探讨了我国房地产评估中应用收益法的情形及其基本要素的确定，并进一步针对这些问题提出相应的对策。关键词：房地产评估收益法问题对策 Abstract: With the constant improvement of China's market economy, the growing demand for real estate assessment, in the past using the cost method to assess the value of real estate practice has become increasingly unsuited to the needs of social development, income approach is applied instead and the market approach to assess the real estate value. However, the basic principles of income method is relatively simple, but the operation is difficult, especially in our country. Of assessment criteria is currently difficult to effectively regulate the use of the parameters in the assessment of income method, resulting in parameter selection by the greater impact on subjective human factors. In addition, China is not a sound market environment and external interference caused by the income approach is an important reason for the adverse action. And issues identified for the parameter has not established a mature way, resulting in income method in practical applications much subjectivity and arbitrariness, so that it was distorted in practice, which seriously affected the income approach application in China . This article focused on the theoretical basis for specific income method, scope and conditions, determination of parameters such as summarized .The Income Approach problems in real estate prices, combined with China's reality, the real estate assessment and analysis of the basic theory of the income approach, based on the income approach are discussed in the adaptability of the real estate assessment. Discusses the application of the income approach real estate assessed the situation and identify the basic elements and to further address these issues propose appropriate countermeasures. Keywords:real estate appraisal Income approach Problem Strategy

房地产评估方法

一、市场法市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。（一）理论依据市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。（二）基本思路在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。（三）适用范围市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。（四）操作步骤运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。二、收益法收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。（一）理论依据收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理

5.4房地产估价的收益法

第二篇资产评估实务第五章房地产评估第四节房地产估价的收益法 1基本思路及步骤收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法。收集资料——计算潜在毛收入——计算有效毛收入——估算营运费——估算净收益——确定资本化率和折现率——求价格 2适用对象及条件收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。条件：收益和风险都可以预期和量化。 3各参数的估算 3.1净收益的估算实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，通常不能直接用于评估。当房地产设定了抵押权、未处于最佳用途、收益权利人经营不善、土地处于待开发状态，无当前收益时实际收益不能用于评估。客观收益剔除了特殊的、偶然的因素，在正常的市场条件下最佳用途的收益值。客观收益用来评估。净收益＝潜在毛收入－空置等造成的损失－营运费用

＝有效毛收入－营运费用（P159下面）潜在毛收入——无空置下的收入。有效毛收入——潜在毛收入扣除空置、拖欠租金后的收入。营运费用——维持房地产正常生产、经营、使用所必须支付的费用及归属其他资本或经营的收益。净收益——有效毛收益扣除营运费后归属房地产的收益。 3.2资本化率的估算 3.2.1纯收益与售价比率法。例题：在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表1（假设交易价格为无限年期）。表1纯收益与售价交易实例对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率为： r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5 =7.32%

3.2.2安全利率加风险调整值法。资本化率＝无风险报酬率＋风险调整值 3.2.3各种投资风险、收益率排序插入法。评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队，估计待估地产投资风险在哪个范围内，并把它插入其中，然后确定资本化率的大小。 3.3收益期限的确定 (已讲) 3.4收益法的派生方法（非重点） 1)土地残余法思路：土地价格＝（房地产收益－土地收益）/土地折现率 2)建筑物残余法思路：建筑物价格＝（房地产收益—土地收益）/建筑物折现率 4应用举例某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金

房地产评估市场比较法模板

市场比较法 Ⅰ、基本原理市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。其计算公式为：交易情况市场状况房地产状况修正修正修正比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( ) Ⅱ、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。具体评估过程如下： 1、估价案例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。 2、比较修正（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期

房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。 3、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。表1 可比实例资料（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）

房地产估价中使用收益法应注意的问题

房地产估价中使用收益法应注意的问题在运用收益法进行房地产估价时,目前存在着许多问题,他们都不同程度地影响了估价过程的科学性和估价结果的精确度。这些问题主要体现在收益法的适用范围和参数确定及资本化率的确定等几方面。收益法是房地产估价的基本方法之一，它在具体的估价中存在着各种各样的问题，应引起注意。一、有收益性房地产的内涵总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为，“有收益性”应体现在两个方面:一是现实存在的有收益性的房地产,例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。二、出租性房地产相关总收益的确定房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。三、利息是否应作为总费用扣除传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支出的一部分，但我

、市场法在房地产评估中的应用

第五章房地产评估知识点十三、市场法在房地产评估中的应用一、适用范围市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没的发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区； 2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。二、基本思路市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。三、计算公式市场法的基本计算公式是： P=P'×A×B×C （5-11）式中： P--被估房地产评估价值； P′--可比交易实例价值； A--交易情况修正系数； B--交易日期修正系数； C--房地产状况因素修正系数；如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：

P=P'×交易情况修正系数A×交易日期修正系数B×房地产状况因素修正系数C×容积率修正系数×土地年期修正系数（5-14）注意：组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。四、操作步骤（一）收集交易资料（二）可比交易案例确定（三）因素修正 1.交易情况修正（1）需要修正的情形 ①有特殊利害关系的经济主体间的交易； ②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型 ③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。 ④其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。 ⑤特殊的交易方式。如拍卖、招标等。不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。（2）修正系数的计算公式交易情况修正后的正常价格 =可比实例价格×（正常情况指数/可比实例情况指数） =P'×100/100（1±X%）（5-15）注意：这和教材40页的交易情况修正是一样的。 2.交易日期修正房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行日期修正的公式如下：

土地估价市场比较法例题

市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期 96万元；第一年末72 万，月利率1%;第二年末72万，月利率1.05%O 2002年8月初人民币与美元的市场汇价为 1:.8.5 , 2003 年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格 2001年逐月下降0.8% ,2002年逐月上涨1.0% ,2003 年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产 2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）解：（1）建立价格可比基础：甲单价=2162.65 （元/m 2）乙单价=300X8.5=2550 （元 /m 2）丙单价=24300009687.6 X 0.764=2700 （元 /m 2）（ 2）计算比准价格 2002年6月1日到 1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1% , 1日的正常价格。上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。 2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨试利用上述资料评估该房地产 2003年10月解：（1）计算比准价格（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价） =（2722.19+2856.34+2762.22 ）￡=2780.25 （元 /m 2）甲一次付清总价 960000 720000 2 1 1% 12 1 1%1 720 ：00 .05%12 2162653（元）比准价格甲比准价格乙比准价格丙 100 2162.65 —— 95 100 2550 ——1 100 100 2700 ——1 100 3 1 0.8% 3 1 1.0% 1.0% 5 1.2% 6 12 1 1.2% 7 2722.19（元/m 2） 1 1.2% 7 100 2856.34（元/m 2 ） 102 誥 2762.22（元/m2） A 3800 100 1 1.5% 5 98 日为基准，以后每月递减 1%, 98、 97、 96、 95、 94、 93。比准价格以3月1 为 100、99、 100 100 100 一 2 17 1^^—— 3809.77 兀/m 2 103 100 99 则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别

房地产估价师之收益法公式记忆方法

一、收益法中的必须死记的两个公式： 1、F=P×(1+i)n 2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式) 二、需要巧记的公式等比现值公式 P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时] P=nA/(1+i) [当I=s时] 三、需理解记忆的公式 1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。如： V∞=VN×1/KN Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1] 实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。例6-3已知40年土地权益价格2500元/平方米，报酬率10%，问30年的土地价格。解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X 则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40] X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]

2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30] X= 2410.16元/平方米例6-4已知30年土地权益价格3000元/平方米，报酬率8%，问假设报酬率为10%，50年的土地价格。解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X 3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30] X=a/10%×[1-1/(1+10%)50] 3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50] X=2642元/平方米 2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式 RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1] 这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。 P=A/I×[1-1/(1+i)n] 抵押贷款常数RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n] 记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。例6-24购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率6%，贷款期限为20年，按月还本付息，自有资本化率为12%，求综合资本化率。第一部先计算抵押贷款常数。i=6%/12=