本科毕业论文
题目东莞虎门港现状及其发展趋势探讨
Subject The dongguan humen port discussed he present situation and development trend 姓名郑海杰
学号 190111502739
所在学院广东外语外贸大学
年级专业 10 级）物流管理
指导教师方轮职称
完成时间 2012 年 4 月 30日
东莞虎门港现状及其发展趋势
郑海杰自考本科物流管理专业（准号证号:190111502739)
摘要：虎门港区位优势优越。在广州-东莞-深圳-香港城市发展轴带的中间，处于珠三角经济区中心位置，同时位于广州港出海航道要冲，背靠外向型经济发展最活跃的珠江三角洲东北部，具有得天独厚的地理区位优势和优越的经济集聚优势。
关键词：虎门港；广州港；珠江三角洲
he dongguan humen port discussed the present situation and development trend
郑海杰
Abstract：Humen port a advantage is superior. In
guangzhou-dongguan shenzhen-HongKong city development-in the middle of the shaft, in the pearl river delta economic zone center, located in guangzhou sea port and waterway haley, back against the export-oriented economic development of the pearl river delta is the most active in the northeast, with a unique geographical location advantages and superior economic agglomeration advantages.
Key words:Humen port;guangzhou port;Pearl river delta
前言 (4)
一、东莞物流业发展现状 (5)
（一）物流业快速发展，物流规模不断扩大 (5)
（二）物流基础设施逐步完善，物流装备水平进一步提升 (6)
二、东莞虎门港发展战略 (6)
（一）、发展定位 (6)
（二）、发展战略 (7)
1、低成本高差异的服务竞争战略 (7)
2、沿海产业一体化的区域发展战略 (7)
3、远近兼顾的可持续发展战略 (7)
4、信息支撑的科技创新发展战略 (7)
（三）、发展目标 (8)
三、东莞虎门港竞争力分析 (7)
（一）2012年2月份沿海集装箱、货物、外贸货物吞吐量占比例 (8)
（二）、虎门港行业环境分析 (9)
四、东莞市物流业存在问题原因分析 (10)
（一）、社会各界对物流的认识不够深刻 (10)
（二）、本地第三方物流市场未形成规模 (9)
（三）、物流发展的制度和市场环境尚待完善 (9)
五、虎门港发展趋势探讨 (11)
（一）、创新发展模式，做大做强集装箱业务。 (11)
（二）、发展和整合物流业，营造港口和物流的共同发展。 (12)
（三）、勇于创新，积极大力发展立沙岛石化产业。 (12)
文献参考 (13)
前言
随着科技的迅猛发展,全球经济日益紧密以及专业分工的不断深化;传统的运输、仓储等活动经整合,提升为充分利用信息技术进行组织管理的现代物流产业。现代物流作为一种先进的组织方式和管理理念,被广泛地认为是企业降低物耗、提高生产率以外的第三利润源泉。
按中国统计指标体系划分,物流业主要包括交通运输业、仓储业、邮电通讯业和部分的批发、零售贸易业。
中国的现代物流已取得很大进步。但与发达国家相比较仍有差距。根据美国美中贸易协会对在华美国企业的调查说明,对中国物流企业的能力不满意,90%以上的企业计划在2005年结束WTO对国内物流业的保护期后,将其在海外的物流伙伴引入中国。中国美国商会(在华美国企业的协会)在《2002年白皮书》,就要求“允许外商独资企业在中国经营车辆运输和仓储业务”,“允许更多的外国航空运输企业投资于中国市场,增加其航班次数,并允许他们在中国机场处理自己的货物”,“放松对外国搬家代理机构的限制”等。
而香港与内地更紧密经贸关系安排(1CEPA)的签署,规定2004年1月1日起港资物流企业已经可以独资进入内地市场。香港立法会通过议案,促请特区政府尽快就拓展港粤合作新领域方面,提出可行建议及时间表。政务司司长曾荫权表示“特区政府锐意加强与广东省的联系和合作,特别是共同发展多式联运,推动物流发展”。
世界物流业强手抢滩中国市场,香港物流业借CEPA政策北进;广东的物流企业面临前所未有的机遇和挑战。
1CEPA（Closer Economic Partnership Arrangement），即《关于建立更紧密经贸关系的安排》的英文简称。
一、东莞物流业发展现状
近年来我市经济保持了持续、健康、快速发展势头，电信、交通高速发展，商贸业繁荣兴旺，使物流产业迅速崛起。我市从战略高度出发，把发展物流业作
为经济腾飞的重要措施和支撑点，2003年2月份制定了《东莞市现代物流业“十五”计划》，将我市现代物流功能定位为：大珠三角地区制造业物料供应中心，
产成品仓储转运中心、生活资料后勤供应和储备基地及衔接大京九沿线和珠三角
地区的双向物资集散要道。经过正确的引导和科学的规划，近年来东莞的物流业
得到较大的发展。
（一）物流业快速发展，物流规模不断扩大
伴随着国民经济的快速发展,我市物流规模不断扩大(见表一)。2003年,全
社会货运量5877万吨,比1998年增长23.05%；港口货物吞吐量2352万吨,是1998
年的4.6倍，年均增长35.44%； 2003年货物周转量43.1亿吨公里，比1998年
增长51.2%，年均增长8.5 %；互联网用户33.61万户，是1998年的37.3倍；
从物流方式上看，我市物流以公路运输为主，2003年公路货物周转量占总货物
周转量的63.6%。
东莞市货物运输及邮电通讯主要指标（表一）
指标名称计量单位1998年1999年2000年2001年2002年2003年公路通车
公里2377 2467 2518 2570 2641 2688 里程
货运量万吨4776 5016 5431 5527 5857 5877 货物周转
万吨公里285889 300410 404678 406247 420684 422822 量
公路万吨公里130378 143465 246046 250121 265908 268998 港口货物
万吨516 654 746 883 1611 2352 吞吐量
互联网用
户9011 21622 137813 284362 393421 336052 户
（二）物流基础设施逐步完善，物流装备水平进一步提升2003年全市公路通车总里程2688公里，比1998年的2377公里增加311公里，公路密度109.05公里/百平方公里。在信息通讯方面，全市已形成以程控交换为主体，大容量光纤、数字微波传输为主，有线与无线通信相结合、基本业务与增值业务相互促进的现代化通信网络。电讯传输网、计算机数据网和有线电视网三大基础网络覆盖全市城乡，已实现农村光缆到村、市区光缆到楼。2003年
程控电话用户204.4万户，是1998年的4.1倍，移动电话用户660.9万户，是1998年的25.2倍。
物流装备工具发展初具规模，装备水平进一步提升。2003年，全市普通载
货汽车拥有量9.70万辆，占民用汽车拥有量的37.95%。关于加快现代物流信息体系建设也在《东莞市现代物流业“十五”计划》中明确提出：今后一段时间内，一是加快全市物流信息平台建设，包括制定《东莞物流信息平台建设总体规划》，启动虎门港海上集装箱运输电子信息项目建设，加快电子口岸建设等；二是加快物流企业信息化建设，进一步推进电子政府和企业信息化进程，实现企业商务活动电子化。
二、东莞虎门港发展战略
（一）、发展定位
虎门港是东莞对外开放和经济发展的依托，广州港和深圳港等国家主枢纽港的延伸和补充，广东省地方重要港口。虎门港定位为地方性重要港口和综合型港口，将为东莞切实降低企业物流成本，促进进出口经贸发展，打造珠三角新兴物流城市，实现高水平崛起提供强有力支撑。
1、地方性重要港口
虎门港将直接为东莞经济发展服务，其中集装箱码头将发展成为内贸枢纽港和近洋基本港，石化基地将打造成华南地区重要的石化仓储及精细化工园区，散杂货将充分满足东莞工业生产性消费需求。
2、综合型港口
虎门港主要体现在一个主体、五大系统、九项功能。即以信息化为中心的现代物流为主体，建设集装箱、石化、煤炭、粮食、汽车五大运输系统，具备装卸
储运、中转换装、物流中心、临港产业、区港联动、商贸服务、汽车滚装、信息服务、休闲旅游九项功能，努力将虎门港打造成功能齐全、产业聚集、服务本地、辐射华南的大型现代综合性港口园区。
（二）、发展战略
1、低成本高差异的服务竞争战略
充分发挥虎门港紧靠东莞货源腹地的优势，完善集疏运体系，健全物流网络，运用信息化、现代化手段，优化通关环境，提高经营管理水平，发展配套服务业，使虎门港成为东莞货物进出物流成本最低、通关效率最高、资金周转最快、服务功能最齐全的港口。同时，发挥虎门港后发优势，区别于周边港口，发展功能互补、航线集聚、配套错位、具有虎门港特色的港口产业；区别于一般物流业，推进物流业和制造业联动发展，发展专业化供应链管理服务，扩大物流增值服务范畴，打造以信息化、标准化、集约化为特色的现代综合物流体系。
2、沿海产业一体化的区域发展战略
区别于传统发展模式，推进港城互动、港区联动、产业带动，实现港口和区域共同繁荣。充分发挥虎门港在产业发展上的龙头带动作用，着力发展大物流、培育大项目、搭建大平台，强化产业集聚，推进产业高级化。充分发挥虎门港在招商引资上的龙头带动作用，引进在产业链中居于核心地位的港口物流企业，特别是世界500强企业，以核心企业、主导产业为依托，引进相关配套企业，把主导产业链纵向做长、总体做大做强，形成产业集群。通过做优增量，稀释存量，调整产业结构，加快转型升级。
3、远近兼顾的可持续发展战略
着力提升港口园区近期发展态势，以港口繁荣为核心，全力突破集装箱业务发展，促进保税物流业务协同发展；着力营造园区城市氛围，完善港口配套环境，规划建设临港专业市场，促进“市”“场”联动发展，优化港口产业配套，奠定园区高水平崛起基础，为我市产业转型升级提供重要支撑。着力港口产业链配套长远化规划，充分考虑产业配套和物流延伸的需要，在后方预留足够的陆域空间，为虎门港成为物流中心辐射珠三角，实现港口可持续性发展提供重要支撑。
4、信息支撑的科技创新发展战略
充分发挥虎门港在科技创新上的龙头带动作用。加快开发应用新一代信息技术，着力推动包括物联网在内的信息产业与现代物流业的紧密融合，实现利用自动化、信息化、网络化、智能化的港口现代化技术，建立政府、联检单位、码头、船公司、报关、企业等多方的电子数据交换共享平台，整合物流、资金流、信息
流，帮助企业降低物流成本，努力提升全港区的信息化水平。
（三）、发展目标
根据《虎门港“十二五”规划》，虎门港规划期末当年实现工业产值100亿元，固定资产总投资超过120亿元。完成财政投入60亿元，完善港区路网、管网、公共管廊、污水处理厂、消防和应急指挥中心等基础配套设施。集装箱突破100万标箱，港口总吞吐量突破7000万吨，跻身全省港口前列。完成招商引资总投资300亿元；保税物流进出口额达80亿美元，为企业节约物流成本约10亿元；国际快件中心年处理快件1200万件，钢材等大宗商品年交易额达100亿元，大宗商品电子交易平台年期货交易量达1000亿元，年现货交易量达300亿元。虎门港集团公司完成投资45亿元，项目年总产值40亿元，国有资产增值20亿元。
三、东莞虎门港竞争力分析
（一）2012年2月份沿海集装箱、货物、外贸货物吞吐量占比例2附表：1
附表：2
2附表1、2的数据统计来源于广东省港口协会网《2012年2月广东省沿海各港口货物、外贸、集装箱吞吐量比例》
（二）、虎门港行业环境分析
最新数据显示：2012年2月份虎门港沿海集装箱吞吐量占3.51%，而广州港占36.26%，深圳港占49.54%。虎门港虽然排名第三，但所占比例不高，与竞争对手差距较大。珠江三角洲港口群中，广州港、深圳港和珠海港业务量均大于虎门港，在行业中起领导作用。珠江三角洲已形成以香港、深圳港、广州港为核心的世界级港口群，而虎门港正处于开发建设初期。
虎门港是东莞新一轮经济发展不可多得的宝贵资源。加快虎门港开发建设，成为东莞经济社会双转型的“助推器”和重要“抓手”。为此，要按照全市领导干部大会精神，创新发展模式，做大做强集装箱业务，加快发展和整合物流业，谋求港口和物流的共同发展，勇于创新，积极大力发展立沙岛石化产业，推进虎门港建设发展。
四、东莞市物流业存在问题原因分析
（一）、社会各界对物流的认识不够深刻
近年随着国内物流业发展不断升温，社会各界都热衷于讨论物流，投资发展物流。个别镇区和部门甚至以为，发展物流是件时髦的事，必须提、必须搞的工程。虽然很多人都有发展物流业的强烈愿望，但是却不清楚应往哪个方向发展，发展什么，怎样发展。有些地方只是热衷于炒作物流概念，不结合自身实际盲目地定高标准、大目标，动辄圈地上新项目，而不注重实践操作，不在物流的基础设施和服务体系建设上下功夫，不注重对既有物流设施和资源进行提升、改造与整合，走内涵发展的路子，结果事倍功半。现在仍有不少物流企业经营者只知运输不知物流，或把运输等同于物流，对物流只有一些模糊的认识，更不清楚物流产业发展的环境变化及趋势。大多物流企业只知道扩展业务量，而不注重通过提升管理水平、加大基础设备投资和引进人才，增加服务种类和提升服务质量，增强企业核心竞争力。
（二）、本地第三方物流市场未形成规模
东莞市产业结构和企业结构决定了物流市场发展水平和结构。大型外资企业有完善的国际供应链管理系统，一般都有固定的国际或国内知名的物流企业为其提供物流服务，东莞市本土物流企业的服务水平暂时还达不到大型外资企业的要求。而中小型的外资企业和内资企业又大多不愿意采用专业物流公司的服务。这是因为一方面东莞市土地和物业租金价格普遍较低，许多生产经营企业都拥有后备土地和足够的仓容，仓储成本低，另一方面近年东莞市货运运输经营户大幅增长，业内竞争激烈，采购运输服务的成本较低，所以大多企业认为自己可以把企业内部物流做好，而且费用更低，不需要第三方物流服务。同时东莞市大部分产业属于劳动密集型产业，很多企业认为生产利润微薄，使用不起专业物流公司的服务。虽然现在已有部分企业采购第三方物流公司的服务，但也只是局限于运输或部分仓储业务，真正把整个物流环节外包给第三方物流公司的企业不多。东莞市企业普遍认为目前缺少高水平的物流服务商，即使是有意将物流服务外包的企业也不放心把整个物流业务外包。以上种种因素都在一定程度上限制和延迟了东莞市高效率专业化物流服务需求的产生和发展。目前东莞市大多数工商企业的物流活动仍主要由企业内部组织完成，使用第三方物流服务的迫切性不大。第三方物流需求未得到充分有效的启动，市场没有形成规模，仍有待进一步培育。
（三）、物流发展的制度和市场环境尚待完善
我国现代物流的发展仍处于起步阶段，与物流发展相关的制度和政策法规尚
未完善。条块分割的物流业管理体制形成了大批功能单一的运输仓储企业和各种性质的货代企业。但政出多门和多头管理使物流业的发展缺乏统一有效的引导和监管，导致业内无序竞争、不正当竞争严重。在不规范的市场环境下，不少物流供应商通过超载、无牌无证经营、偷税漏税等违规违法操作降低经营成本，同时也降低了服务质量和安全程度，使物流企业尤其是运输企业在社会上的信誉度不高，与客户间的信用关系也比较薄弱。另外，物流企业在跨区域开展物流业务时常常受地方保护主义困扰。现代物流的发展依赖于统一、透明、公平和高效的制度和市场环境，目前物流业的制度和市场环境无疑是不利于东莞市物流企业快速、健康地发展。
五、3虎门港发展趋势探讨
（一）、创新发展模式，做大做强集装箱业务。
集装箱吞吐量是衡量港口地位和作用的重要标志。目前，虎门港沙田港区5号、6号泊位正加紧建设，7号、8号泊位也将于今年内完成有关审批工作，为虎门港大力发展集装箱业务奠定坚实基础。对于虎门港发展集装箱业务，我们清醒地认识到，目前与周边港口相比，我们面临着港口发展初期规模效益不明显，配套设施不够完善、周边港口迅猛发展等困难和压力。珠江三角洲已形成以香港、深圳港、广州港为核心的世界级港口群，而虎门港正处于开发建设初期，与周边广州、深圳等成熟大港相比尚有一定距离。南沙港区、盐田港区和正在建设的大铲湾港区，水深和航运条件都比虎门港有优势。有关专家也曾指出“虎门港集装箱业务是在狭缝中求生存”。要解决这些问题，具体来说，一是要增强信心。二是树立和谐发展理念。珠江三角洲港口应是相互促进，共同发展的关系。上世纪九十年代初期，香港已是世界上最大的集装箱港口，深圳港集装箱吞吐量也仅有20多万标箱，然而深圳港经过三年的努力，盐田港区经过五年的发展，达到200万标箱的吞吐量，目前深圳与香港同样实现了共同繁荣。珠江三角洲可建深水港的岸线不多，每年的需求又以20%左右的幅度增长，因此，珠江三角洲的港口应是相互促进，共同发展的关系。港口体制的问题也会随着港口的发展逐步理顺。三是坚持创新发展模式。希望有国际知名船公司参与虎门集装箱码头的投资。因此在同新加坡港务集团的合作合同中明确，保留一部分股权用于吸引国际知名船公司参股经营。相信这种运作模式将有力地促进虎门港集装箱业务的发展。四是立足于东莞经济的观点。虎门港的集装箱业务必须立足于东莞经济，以降低企业物流成本为目的，以培育和开发虎门港周边镇区的集装箱货源为重点，全面摸清集装箱适箱货源的生成量、流向、流程，客户结构、增长潜质、价格敏感度、服
3本观点来自东莞社会论坛网《努力创新创业加快虎门港建设发展》笔者：刘宁
务成本、商务习惯等情况，学习借鉴周边港口特别是深圳港的做法，把握运输市场经济规律，合理运用经济杠杆，充分听取和研究专家和船公司的意见，制定码头生产运营方案和航线组织方案，确保营运的科学性、安全性和各相关环节衔接的有效性。
（二）、发展和整合物流业，营造港口和物流的共同发展。
市委、市政府提出依托虎门港优势，加快筹建东莞市保税物流中心，发展和整合物流业，形成以保税物流为中心，第三方物流为主要方向的港口现代物流格局。港口发挥着现代物流的核心平台作用，在综合运输网络中始终处于枢纽地位。我市地理位置优越，拥有庞大的物流需求量，但本土物流业却未能伴随制造业同时发展起来，东莞物流业离现代物流业还有较大差距。经过组织专门力量对我市101家企业进行调查和分析，我们认为建设一个与现代制造业名城和外贸出口强市相配套的地方性港口、物流运输基地和申报保税物流中心是十分必要的。目前，东莞企业物流成本占总成本的20%，与欧美等发达国家约占成本10%还有很大距离，发展物流业空间很大。通过创新物流运模式，以港口为龙头，大力发展现代物流业，从而提升我市物流服务水平，提高物流管理效率，有效地提高货物流转速度和准时交货率，节省大量的物流成本，带动我市第三产业的发展与壮大，促进我市新型产业结构的形成。
（三）、勇于创新，积极大力发展立沙岛石化产业。
市委、市政府已做出对立沙岛进行整岛开发，建设石化基地的战略部署。石化园区是当前我国沿海的朝阳产业，惠州、上海、天津、南京等石化园区目前运作良好，并都提出到2010年达到年销售产值1000亿元的目标。目前，落户立沙岛的项目共有3-8万吨级深水泊位6个，2000-5000吨级泊位4个，新增吞吐能力1000万吨，配套化工储罐242.5万立方米。“十一五”期间，东莞石化产品需求的增长将超过GDP的增长,石化产品需求量巨大。然而，省政府确定的五大石化基地、五大炼油项目、五大乙烯工程尚未将东莞列入其中，而炼油和乙烯是石化工业产业链的最上游产业。因此，笔者初步提出“承接上游、积极发展中游、发展和整合下游”的发展思路。一是对接石化上游。目前国内形成中石化、中石油双寡头控制，在东莞地区既无石化上游资源又无石化上游垄断权的情况下，控制石化产业链上游的最佳策略是对接石化上游企业。可以考虑选择茂名、广州、湛江、惠州等物流半径较为理想的石化基地，还可以考虑利用虎门港的水运低廉成本，直接对接境内外一些具有大型炼油装置的临港石化基地。二是吸引石化中游。在东莞地区既无石化中游的巨头，又无投资石化中游的巨额资本与技术的情况下，发展石化产业链中游的最佳策略是以重油深加工为基础吸引世界级的石化巨头成为立沙岛的关键驻商，成为强大的增长引擎，利用其资源制高点及企业知
名度进一步吸引其它公司，带动石化产业链的一体化发展，形成产业簇群。珠海与惠州的石化基地建设就是运用这种模式取得了成功的发展。可考虑选择BASF、Bell、壳牌、埃克森美孚、道达尔等石化巨头，也可以考虑茂名、广州等大型石化企业。三是整合石化下游与加工业。整合与发展石化下游及深加工业的策略是按照东莞市的产业布局规划，选择东莞原有的符合立沙岛产业政策与发展规划、有核心竞争力的石化深加工、精细化工企业，按产业链一体化的方式整合、改造、升级，统一搬迁到立沙岛，提高行业集中度和降低综合成本，创造产业集约效应。同时，按照产业链的均衡与延伸，新建或引入与石化中游产业系统地配套对接的石化加工业
文献参考：
1、中国-虎门港官网发展战略介绍。http//https://www.doczj.com/doc/e716655878.html,
2、东莞市物流业发展现状与分析。http//https://www.doczj.com/doc/e716655878.html,
3、东莞统计调查信息网。
https://www.doczj.com/doc/e716655878.html,/website/web2/art_view.jsp?articleId=333
4、中国物流与采购网。https://www.doczj.com/doc/e716655878.html,
5、广东省港口协会网。https://www.doczj.com/doc/e716655878.html,//provincereport/20012.htm
6、东莞社会论坛网。《努力创新创业加快虎门港建设发展》笔者：刘宁
虎门镇“11.16”一般火灾事故调查报告2018年11月16日18时左右，东莞市虎门镇的东莞市英伦华庄家居有限公司发生火灾。事故造成1名员工受伤，其于12月5日经抢救 无效死亡，事故直接经济损失140万元。 依据《中华人民共和国安全生产法》和《生产安全事故报告和调查处理条例》等有关法律法规，市人民政府批准成立了由虎门镇副镇长任组长，镇安监、公安、监察、消防、人力资源、社保、工会等多个 部门派员组成的虎门镇“11.16”一般火灾事故调查组。 事故调查组按照“科学严谨、依法依规、实事求是、注重实效”的 原则，通过现场勘查、证人证言、调查取证，基本查明了事故发生 经过，分析了事故原因，认定了事故性质和责任，提出了对责任方、责任人员的处理建议，并针对事故原因及暴露的突出问题，提出了 相关防范措施，现将有关情况报告如下： 一、基本情况 （一）事故相关人员情况 盖丽妍，女，汉族，60岁，东莞市虎门人，身份证：，群众，初中 文化，住址：广东省东莞市虎门镇太沙路金洲涌头朗五巷9号，是 东莞市英伦华庄家具有限公司法定代表人。
李志强，男，满族，28岁，辽宁省鞍山市人，身份证号码：，群众，大学文化，住址：辽宁省鞍山市岫岩县朝阳乡沟门村南沟组14号， 是东莞市英伦华庄家具有限公司行政主管,是盖丽妍的委托代理人。 邹开学，男，汉族，51岁，安徽省凤阳县人，身份证号码：，群众，初中文化，住址：安徽省凤阳县总铺镇斗塘村邹后组4-1号，是东 莞市英伦华庄家具有限公司焊工，发证日期2001年，6月23日，发证编号：0114273，有效时间为2004年6月,焊工证已过期。 田茂元（死者），男，汉族，45岁，贵州三穗县人，身份证号：,户籍地址：贵州省三穗八了顷，其属于东莞市英伦华庄家具有限公司 喷漆作业人员。 （二）事故企业及现场情况 2、厂房地址：东莞市虎门镇南面村水云头6号B区2栋1-4层，厂 房为该公司自有厂房。 3、厂房面积：事故厂房为钢筋混凝土结构工业厂房，主体建筑共4层，占地面积1800平方米，建筑面积约7200平方米。 4、事故厂房为钢筋混凝土结构工业厂房，主体建筑共4层，占地面 积1800平方米，建筑面积约7200平方米。事故发生在三楼喷漆车间、四楼车间及顶楼环保设备（VOCs废气处理系统）及堆放在顶楼的木 制品。现场通风管道、环保设备（VOCs废气处理系统）、泡沫彩钢
房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热
点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段
1. 虎门概况 1.1 城市概况 1.1.1地理位置与历史沿革 东莞市虎门镇位于东经113°48’，北纬22°49’，地处广东省东莞市西南隅，雄踞珠 江口东岸，是海上进入南中国领土的咽喉要道和重要标志。虎门东联长安，南濒南 中国海，西北与沙田隔河相望，北接厚街，东北是大岭山林场的连绵青山。虎门与 广州未来的新城——南沙一江之隔，虎门大桥飞架东西两岸，把珠江两岸紧密地连 接在一起。 虎门是我国经济发展最活跃的珠三角地区的几何中心，海上、陆路交通地位突出。 水运与东江、西江、北江三江水系相通，直达香港、澳门及华南沿海诸港，为省、 港、澳三地之经济走廊。水路北距广州74公里，南距香港75公里，西距澳门83 公里，蛇口港70公里。广深、广深珠、深珠高速公路以及107国道均交汇于虎门 镇区。虎门周围有深圳黄田机场、广州白云机场、珠海及澳门机场、惠州机场等若 干大中型机场可供使用，最远的惠州机场相距车程100分钟，最近的深圳黄田机场 相距车程仅25分钟。 虎门拥有悠久的历史文化。早在3000年前的新石器时代，这里就有先民渔猎聚居。 春秋时期为百越之地，秦汉时归属南海郡，在三国时期此地置靖康盐场，立专官管 理，至唐肃宗时东莞立县，其行政归属一直沿用至今。因虎门销烟而引发的鸦片战 争掀开了中国近代史的序幕，虎门作为鸦片战争的事发地，成为中国近代史的断代 点。悠远、独特的历史文化积淀不仅使虎门拥有蜚声中外的品牌效应，而且还继承 了丰富的历史遗迹，具有极高的旅游开发价值。1996年广东省人民政府将虎门威远 岛定为省级旅游度假区。 新中国成立后，虎门行政区域经多次调整、分置，现在称镇，是东莞市最大的镇级 区域。 1.1.2自然条件 虎门镇南临海洋，北靠铜鼓岭（海拔91米，102.4米）和坳垅山（海拔178.2米， 228.1米），地势自东北向西南倾斜，是一个丘原交错、水网纵横的地带。全镇东西 宽约16.1公里，南北长约14.7公里，总面积178.5平方公里，现状镇区建成区面 积8平方公里。 虎门地区的地质结构比较复杂，但没有全面的地质普查资料。城区规划范围内各地 段，按工程地质划分可分为三种地带： （1）丘陵山地地带：一般表土层可作为六层以下建筑物的天然基础。 （2）冲积层地带：建房时必须进行深桩处理，一般桩长在10米左右。 （3）水网地带：建房时必须填高地面并做深桩处理，一般桩长在15米以上。根据《广东省地震裂度区划图》的规定，虎门镇为地震六度设防区。 虎门镇属亚热带海洋性气候，阳光充足，雨量充沛，有海风调节，气候温和，四季 常青。除每年台风季节会直接或间接受影响外，其余自然灾害很少发生。 虎门位于珠江黄金水道的东岸，威远岛南面靠近海上主航道处水深10—12米，可 停泊3—5万吨级远洋货轮，附近海面龙穴岛一带有宽广的水域可供外来货轮回旋 及临时抛锚，是建设港口码头的理想地点。太平河（内港）是天然避风港，水域面 积325万平方米，河面宽200—250米，航道宽30—100米。 1.1.3社会经济条件 虎门镇下辖28个行政村，3个居委会。截至2001年底，虎门镇总人口为64.07万 人，其中户籍人口11.16万人，外来人口52.91万。在户籍人口中，非农业人口人 为3.92万人，占户籍人口的35.1%。2000年虎门镇的GDP为36.26亿元，在东莞 32个区、镇中位居第一。按户籍人口计算的人均GDP为32870元，在东莞市各区、 镇中排名第十，是全国同年人均GDP的4.64倍。2001年虎门的城乡居民储蓄总额 为100.15亿元，人均12.07万元。 二十世纪90年代以来，虎门经济发展迅速。在1991－2001年期间，虎门镇的GDP 年均增长18.3％；产业结构已基本完成了非农化进程，第二、三产业所占的比重已 提升至92.4 %。 1.2 现状特点与问题 1.2.1名声大，特点足 虎门销烟、鸦片战争掀开了我国近代史的序幕，使虎门成为中国近代史的标志。改 革开放以后，由于毗邻香港和深圳，虎门一直是东莞市的门户和发展外向型经济的 重要口岸。尤其是虎门商品批发行业发展迅速，在珠江三角洲地区、乃至全国都具
东莞长安地区房地产市场分析报告：报告撰写案例 东莞长安地区房地产市场分析报告：报告撰写案例 一、调研目的 通过对目前东莞市长安镇的整体产业结构、人口结构状况、房地产市场供需现状以及政府未来城区规划等调查研究，为开发商在本项目的启动、定位以及销售等方面提供一个可行性的参考依据。 二、调查范围界定 本次调研主要界定在长安镇内，其中包括长安镇目前房地产市场发展状况、项目周边生活配套情况、周边土地规划以及全镇的整体规划方向等方面。 由于时间紧促，本次调研未涉及客户调查问卷和周边城镇的房地产市场调研。 三、项目片区描述 本项目坐落于东莞市长安镇锦夏村内，北靠风景秀丽的莲花山，南临人头攒动的购物中心--长青路商业街，西起春意盎然的粤安花场，东至即将新建的政府办公大楼及长安集团办公大楼。 项目片区属于镇政府规划中的中心区和高档居住区，东南侧有新建的长安广场、长安图书馆、长安公园、长安体育中心等，同时周边有大量的在建和拟建的公益设施及政府办公机构，虽然目前项目周边的人气还不是很旺，但随着各项配套和投资环境的日臻完善，片区在未来几年内必将成为炙手可热的黄金地段。 四、长安镇概况 （一）地理和人口 长安镇地处珠江口，位于东莞最南端，东至风轮地，与深圳市松岗镇相连；西至上角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，濒临珠江口狮子洋；北至莲花山峰（分水岭），与大岭山镇接壤。东西横贯约15公里，西北约跨7公里，面积84平方公里，下辖13个村（居）民委员会，全镇统计人口约67万，其中户籍人口34700多人，外来员工60多万人，港台同胞3万多人。 （二）经济与工业 2001年，全镇国内生产总值19.1亿元；工农业总产值50.9亿元；农业产值201亿元。银行存款余额79.5亿元，其中居民储蓄存款49.5亿元，人均年收入达9576元。 长安镇目前有来自香港、台湾、日本、美国、韩国、马来西亚等国家（地区）的外商投资企业，截至2001年底，外资投资企业共有1640家，利用外资总额达到16.83亿美元。主要行业是电子、电器、五金、玩具、制鞋、制衣等。在外向型经济的带动下，现有私营企业453家，投资总额１０亿多元。 （三）镇政建设 长安镇目前城乡一体化的城镇建成区30平方公里，全镇有二级以上标准的公路200多公里。现有三星级以上标准的酒店６家，医疗设施齐备先进的医院５家，装置有空调设备的影剧院７家，以及大型文化广场、图书馆、国际标准高尔夫球场、公园、文化中心、体育中心等一批文化体育设施。完善的配套设施形成了良好的投资和居住环境。
一、东莞市房地产发展状况在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。二、宏观规划对常平房地产的影响1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2) 西北面区域西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。 3) 常平南面，常黄公路沿线区域住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。 4) 常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。 5) 丽城
东莞市虎门镇土地利用总体规划（2010-2020年)修改方案(东莞市中国电子虎门产业园建设项目) 东莞市虎门镇人民政府 2015年2月
目录 一、概况 (1) 二、规划修改的背景和必要性 (3) （一）建设项目基本情况 (3) （二）项目建设的必要性 (4) （三）规划修改的原因 (7) 三、编制原则 (8) 四、编制依据 (9) 五、规划修改的可行性分析 (10) （一）项目建设符合规划修改条件 (10) （二）项目建设符合国家产业政策 (10) （三）项目用地符合土地供应政策 (11) 六、规划修改情况 (11) （一）调入地块的规划修改情况 (11) （二）调出地块的规划修改情况 (12) （三）规划修改前后主要调控指标变化情况 (13) （四）落实补充耕地任务的情况 (14) 七、规划修改影响评估 (14) （一）对土地利用的影响评估 (14) （二）对生态环境的影响评估 (17) （三）结论 (20) 八、征求意见及采纳情况说明 (21)
附表 ⒈附表1虎门镇规划修改涉及地块基本情况表 (22) ⒉附表2虎门镇规划修改前后土地利用主要调控指标对比表 (23) ⒊附表3 虎门镇土地利用总体规划修改方案征求意见及采纳情况表 (24) 附图 ⒈虎门镇调入地块土地利用现状图（2013年） (25) ⒉虎门镇调入地块土地利用规划图（调整前） (26) ⒊虎门镇调入地块土地利用规划图（调整后） (27) ⒋虎门镇调出地块土地利用现状图（2013年） (28) ⒌虎门镇调出地块土地利用规划图（调整前） (29) ⒍虎门镇调出地块土地利用规划图（调整后） (30) 附件 ⒈听证资料……………………………………………………31-44 ⒉专家组论证意见……………………………………………45-48 ⒊公示资料……………………………………………………49-53 ⒋市相关部门书面意见………………………………………54-60 ⒌调入地块耕地质量等级和连片程度变化情况说明………61-62 ⒍调入地块相关解释证明文件………………………………63-64 ⒎调出地块未批准为建设用地的说明………………………65-66 ⒏其他证明文件………………………………………………67-84 ⒐批准文件……………………………………………………85-88 ⒑成果公告资料………………………………………………89-93
虎门镇不可移动文物简介 商颂亭位于广东省东莞市虎门镇则徐社区人民南路执信公园内，建于民国二十二年（1933），相传该亭是纪念当年捐资兴建虎门医院的商人而建。亭坐西北向东南，为六角攒尖顶，绿琉璃瓦亭，周长13.8米，高5.5米，亭内地面、亭柱都是大理石，每条柱周长0.8米，柱与柱之间是用大理石板相连。檐下有仿斗拱斜撑。该建筑具有民国岭南建筑的特征，是研究当时建筑的实物资料，对于研究虎门医院历史也有一定的价值。 东方五眼井位于广东省东莞市虎门镇东方社区中正街13号前，开凿时间不详。该井为方形，长1.88米，宽1.55米，井壁为麻石堆砌，井底铺青砖。井盖为麻石，开有五个圆形口，最大的眼径口50厘米，最小的为40厘米。该井见证了村民生产生活的历史。 定洋台旧址位于广东省东莞市虎门镇九门寨社区鹅山山脚，建于清光绪七年（1881）春。该炮台又称“鹅夷炮台”，与虎门炮台第一道防线的沙角炮台遥相对应，扼守从三门口进入太平河道之要冲。现存的定洋炮台有3个炮位，其中，两主炮位共通一暗道，有贮弹室、暗室。一个辅助炮位较小。暗道、暗室基础为麻石，顶为红砖砌成。三间拱顶立柱西式清兵营房，面宽14.85米，进深10.8米，暗道总长度50米，宽度约3米。1982年2月23日，该台被国务院公布为全国重点文物保护单位。定洋台是爱国主义教育和国防教育的重要场所，对于研究明清海防遗存也具有重要的价值。 山顶营旧址位于广东省东莞市虎门镇南面社区南山顶，西、南临珠江，西北遥对蛇头湾炮台，西侧为镇远炮台。始建于道光二十三年（1843），光绪九年（1883）虎门炮台大修时重建。炮台呈方形，全长123米，中宽30米，四周建有三合土围墙，围墙上布满枪眼，围成一个炮城的形制，中设兵房和练兵场。围墙西南面开口处有德国产克虏伯大炮一门及炮座一个，炮长8.45米，重4.2万斤。山顶营是爱国主义教育和国防教育的重要场所，对于研究明清海防遗存也具有重要的价值。 蛇头湾炮台旧址建于广东省东莞市虎门镇南面社区蛇头湾山顶地势平坦处，坐北向南。始建于道光二十三年（1843年），当时建的是三合土炮台，并削平前面山土为敌台，面铺石板，台内安配炮十七位，神庙一间，兵房八间。咸丰六年（1856年）在第二次鸦片战争中被英军破坏。光绪九年（1883年）重建。现存炮台为光绪时期样式，整座炮台有三合土围墙环护，形成一个近似长方形，面积约2520平方米，东面开大门。围墙内有两个露天炮位，一左一右，两炮位中间有暗道相连。蛇头湾炮台是爱国主义教育和国防教育的重要场所，对于研究明清海防遗存也具有重要的价值。 镇远炮台旧址位于广东省东莞市虎门镇南面社区南山，始建于嘉庆二十年（1815年），1841年2月26日“虎门保卫战”失败，被英军破坏；道光二十三年（1843年）修复，1856年第二次鸦片战争又被英军破坏；光绪七年（1881年）重修镇远炮台，由分布于南山西侧山腰的七个圆形或半圆形的露天炮位组成，有暗道连接各个炮位，炮位背后有青砖砌筑的两栋兵房和一间火药局。另在镇远炮台7号炮位东侧新发现有三座炮位，炮台石砌围墙一周和兵房三栋。镇远炮台是爱国主义教育和国防教育的重要场所，对于研究明清海防遗存也具有重要的价值。 威远炮台旧址位于广东省东莞市虎门镇南面社区南山，地处珠江海口东岸，在南山炮台基础上扩建而成。南山炮台系康熙五十六年（1717年）建，台周五十二丈五尺，台上炮位十二个，安放大小生铁炮十二门。道光十五年（1835年）邓廷桢、关天培奏准于原台前海滩上加筑三合土月台一座，面宽六十丈，炮位增至四十个，是为威远月台（威远炮台）。威远炮台于1841年2月26日英军进攻虎门时受到破坏，1843年修复，1856年又被英军破坏，光绪四年（1878）重修。现存的威远月台是第二次鸦片战争后重修的炮台，有二十六个暗炮位和三个一大二小的露天炮位以及短距离射击的枪眼。光绪十一年（1885）重修南山炮台，
土地市场 1、土地供应情况分析 2009年2月东莞市国土资源局挂牌上市12宗土地，挂牌出让11宗土地中包括6宗工业、3宗商住、2宗科研设计用地，另挂牌转让1宗工业用地，土地地面面积分别为141010㎡、252127.41㎡、31379㎡，总计供应土地面积424516.41㎡。本月挂牌上市的12宗土地已有11宗在1月份由市国土资源局公告。 2、土地交易情况分析 2009年2月东莞市成交19宗土地，总计地面面积为425777.31㎡，总金额35400万元。工业土地挂牌成交12宗，商住用地4宗，科研设计用地2宗，仓储用地1宗，成交的19宗土地中有12宗是本月挂牌上市，另7宗为1月份挂牌上市。 2月成交工业土地12宗，面积32.28万㎡，地面地价540元/㎡。目前工业土地以大幅地块成交为主，2月成交的12宗单宗面积达到26902㎡。
2月东莞市挂牌成交3宗商住用地，另有一宗流拍，这是2009年第1宗流拍的商住用地，目前土地拍卖现场依然很冷清，参与竞拍者寥寥无几，商住土地也基本以底价成交。 2月，位于大岭山连平村地块编号为2009G001的商住用地以底价8250万元被东莞市信立实业有限公司拍走，竞拍现场冷清，仅一家参与竞拍。 石龙的20094001地块仅一家参与竞拍，最终东莞市滨江晋业房地产开发有限公司以底价3187万元成功取得，折合楼面地价为1182元/平米。 2009G003与2009G004两宗处于万江地块，面积均较小，被东莞市深城投实业投资有限公司以底价竞得，这两块土地靠近旗下的滨江公馆项目。 2009G002地块位于中堂镇工业大道东侧，面积130124㎡，起始价2.1亿元，起始楼面地价702元/㎡，在挂牌时间内无人竞价，最终流拍。这宗地块面积较大，起始总价较高，楼面地价对东莞全市而言虽已比较低，但由于区域价值所限，开发利润也已大打折扣，开发商理性、谨慎的选择了不投资。 3、商住用地价格走势情况 东莞市自2007年以来，2008年7月、8月、11月及2009年1月份无商住用地成交，至目前已连续4个月成交低迷，东莞楼市现存量较大，商住土地供求的减少，有助于后市楼市健康发展。2009年2月成交4宗商住用地，面积37873.1㎡，地面地价3941元/㎡，楼面地价2020元/㎡。 二级市场 1、总体市场分析 据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年2月，东莞市全市新增商品房供应面积为38.13万㎡，成交面积为35.10万㎡，按面积计算，2月份全市整体供求比为1.09：1，新增商品房吸纳率按面积为92.05%，整体吸纳率较高。市场已经连续4个月实现供需平衡。价格方面，09年2月商品房成交均价出现二次探底，普通住宅（含洋房和公寓）均价4937元/㎡，环比有6.08％的降幅，其余各类型产品都有有不同程度的下降，但相对于前期的探底不同，此番探底得到了量的有效配合，逐步构筑了政策底后的市场底，后市有望转头向上。存量方面，截至2009年2月28日，东莞商品住宅市场存量为596.75万㎡，共55504套，
东莞房地产市场分析报告 This manuscript was revised by the office on December 22, 2012
【最新资料，WORD文档，可编辑】 东莞房地产市场分析报告 一、宏观方面 1.1产经要闻 经济：低迷震荡，各国救市不断 中原点评：以美国次贷危机为始的金融风暴蔓延全球，影响范围不断扩大，国际经济低迷不振，国际投资环境、投资信心及消费信心一落千丈，各大金融巨鳄纷纷倒下，各国通过大力度、大规模、大额度的国有化、降息、注资和改变监管等措施实施救市。在短期利好的情况下，各国股市大幅震荡，但中长期下行，全球消费信心依然不足，未来一段时间内国际经济环境将持续反复，投资、消费、出口需求将有所下滑。 全国：前三季度国民经济保持平稳较快发展
今年以来，面对国内接连不断发生的严重自然灾害的冲击和世界经济金融形势振荡多变的不利影响，中央审时度势，果断决策，采取了一系列宏观调控措施，国民经济保持平稳较快发展，总体运行良好。 中原点评：前三季度，国内经济呈现如下特点：1、农业生产形势良好，粮食实现连续五年增产；2.工业生产增长放缓，企业利润稳定增长；3.固定资产投资平稳较快增长，投资结构有所改善；4.国内市场销售增速继续加快，城乡消费均较快增长； 5.居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落； 6.出口增速有所回落，外商直接投资大幅增加； 7.城镇新增就业增加，城乡居民收入继续增长； 8.货币信贷增速回落，新增存款大幅增加； 当前经济运行中的突出矛盾和问题主要是国际金融市场动荡多变，世界经济增速明显放缓，国际经济环境中的不确定不稳定因素明显增多，对我国经济的影响不断显现。国家宏观调控的下阶段主要任务是要深入贯彻落实科学发展观，按照中央关于经济工作的决策部署，采取灵活审慎的宏观调控政策，进一步增强宏观调控的预见性、针对性、灵活性，促进经济平稳较快增长，保持国内经济金融稳定，努力推动国民经济又好又快发展。 东莞：前三季度经济运行“稳中有调”，经济增长总体上保持平稳 市统计局数据显示，前三季度全市完成生产总值2734.55亿元，同比增长 15.1%，增幅同比回落了2.6个百分点。今年以来，受世界经济不利因素的影响，东莞经济运行的特点是“稳中有调”，经济增长总体上保持平稳。 中原点评：稳中有调是东莞前三季度经济的总体概括，受国际经济疲软的拖累以及自身产业转型的影响，工业总产值增速疲软，增速同比回落了11个百分点；受经济环境的影响，外商投资有所下降，东莞利用外资的形势比较严峻。据统计，今年前三季度，全市实际利用外资（新口径）21.02亿美元，同比增长18.6%。不过合同规定外商投资19.59亿美元，下降了14.4%。目前来说，东莞整体经济虽然没有大幅度回落，但形势依然严峻，面对这转型升级的关键时期，国际金融风暴导致的投资信心不足，造成国际市场订单的减少对以制造业为主的东莞来说无疑是雪上加霜。至于转
年医学检验服务采购项目公开招标公告广东中元招标代理有限公司受东莞市虎门镇社区卫生服务中心的委托，对2020年医学检验服务采购项目进行公开招标采购，欢迎符合资格条件的供应商投标。 一、采购项目编号：441900-6-202004-0621001-0001 二、采购项目名称：2020年医学检验服务采购项目 三、采购项目预算金额（元）：3，000，000 四、采购数量：1项 五、采购项目内容及需求：（采购项目技术规格、参数及要求，需要落实的政府采购政策）详见招标文件 六、供应商资格： 二、供应商资格要求： 1．投标人须符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件，并按要求提供如下证明材料： 1.1法人或者其他组织的营业执照等证明文件，或自然人身份证明； 1.2财务状况报告，依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料； 1.3供应商参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录（须提供书面声明）； 2．投标人的实验室必须是取得医疗执业许可证的专业检验中心； 3．供应商未被列入“信用中国”网站（略）“记录失信被执行人或重大税收违法案件当事人名单或政府采购严重违法失信行为”记录名单；不处于中国政府采购网（略）“政府采购严重违法失信行为信息记录”中的禁止参加政府采购活动期间。（以代理机构于投标截止日当天在“信用中国”网站（略）及中国政府采购网查询结果为准，如相关失信记录已失效，供应商需提供相关证明资料）。
4．单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得参加同一合同项下的政府采购活动； 5．不接受联合体投标。七、符合资格的供应商应当在2020年04月21日至2020年04月27日期间（上午08:30至12:00，下午14:00至17:30，法定节假日除外，不少于5个工作日）到广东中元招标代理有限公司（详细地址：东莞市莞城街道创业社区莞太大道120号金马大厦八楼806-809室）购买招标文件，招标文件每套售价150元（人民币），售后不退。 八、投标截止时间：2020年05月12日09时30分 九、提交投标文件地点：东莞市莞城街道创业社区莞太大道120号金马大厦八楼806-809室 十、开标时间：2020年05月12日09时30分 十一、开标地点：东莞市莞城街道创业社区莞太大道120号金马大厦八楼806-809室 十二、本公告期限（5个工作日）自2020年04月21日至2020年04月27日止。 十三、联系事项 （非正式文本，仅供参考。若下载后打开异常，可用记事本打开）
2018年东莞市房地产市场调研分析报告
目录 第一章东莞市房地产行业经济政策环境分析 (7) 第一节东莞市房地产行业宏观经济环境分析 (7) 一、GDP增长情况 (7) 二、固定资产投资 (8) 三、工业和建筑业 (9) 四、人口增长情况 (11) 第二节东莞市房地产行业政策环境分析 (12) 一、调控政策 (12) 二、房贷利率 (12) 三、东莞市城市发展规划 (14) 1、城市规划 (14) 2、产业规划 (16) 3、交通规划 (19) 第二章东莞市房地产行业土地市场分析 (21) 第一节土地市场现状 (21) 一、商住用地供求量价 (21) 二、土地竞拍模式 (21) 第二节土地区域市场分析 (23) 一、分片区分析 (23) 二、分镇区分析 (23) 第三节土地市场成交情况 (24) 一、主要房企拿地情况 (24) 二、商住用地成交情况 (25) 第四节土地市场小结及展望 (25) 一、土地市场小结 (25) 二、土地供应计划 (25) 三、土地市场展望 (26) 第三章东莞市房地产行业商品房市场分析 (28) 第一节商品房市场总体概况 (28) 一、商品房市场供求量价 (28) 二、商品房签约金额 (28) 三、房企集中度 (29) 四、区域市场分析 (30) 五、个盘价格变化 (31) 六、客户来源变化 (32) 七、户型变化情况 (33) 八、库存情况分析 (33) 第二节商品房区域市场分析 (34) 一、区域成交量 (34) 二、分物业区域市场分析 (35) 1、洋房 (35) 2、别墅 (36)
3、公寓 (37) 三、各街镇成交量价对比 (38) 四、各区域存量及消化周期 (39) 第三节商品房细分产品市场分析 (40) 一、洋房 (40) 1、供求量价 (40) 2、成交面积区间分布 (41) 3、总价区间分布 (41) 4、网签金额TOP10 (43) 二、别墅 (44) 1、供求量价 (44) 2、成交面积区间分布 (45) 3、总价区间分布 (45) 4、网签金额TOP10 (46) 三、公寓 (46) 1、供求量价 (47) 2、成交面积区间分布 (48) 3、总价区间分布 (49) 4、网签金额TOP10 (49) 四、商铺 (49) 1、供求量价 (50) 2、网签金额TOP10 (50) 五、写字楼 (51) 1、供求量价 (51) 2、网签金额TOP10 (52) 第四节商品房市场排行榜 (52) 一、网签金额超10亿项目 (52) 二、网签金额TOP10 (53) 三、网签面积TOP10 (53) 四、网签套数TOP10 (54) 第四章东莞市房地产市场展望 (55) 第一节潜在供应市场分析 (55) 第二节政策市场预判 (55) 第三节供求预测 (56) 一、去库存预测 (56) 二、供应预测 (57) 三、量价预测 (58) 第四节东莞市房地产市场前景分析 (59) 一、房企拿地思路转变 (59) 二、东莞处于粤港澳大湾区的核心区位，城市及楼市前景广阔 (60) 三、2018年超过一半的区域迎来重大轨道交通利好，支撑楼市 (61) 四、2018年东莞楼市走势预测 (61)
虎门镇五马生活垃圾填埋场坝体断裂事故调查报告2016年5月10日凌晨4时至10时，虎门镇受突发天气影响，出现 短时降雨量达124.1mm的极端天气现象。11时40分，虎门镇五马生活垃圾填埋场工作人员在日常巡查时发现填埋场挡坝发生位移断裂，部分坝体坍塌外移数米。场内已填埋生活垃圾近100万立方米，坝 体下方有养猪场1万多平方米，坍塌坝体距离广深高铁的最短距离 约120米。事件造成厚街镇新围社区白坭井小组佛子坳（土名：夹苟）养猪场部分简易养猪棚连同部分猪只被埋压，无人员伤亡。 五马生活垃圾填埋场坝体断裂坍塌事件发生后，市委书记吕业升迅 速就事件处置工作作出重要指示。事发当天晚上7时许，市委副书记、市长梁维东迅速召集市城市综合管理局、虎门镇等相关单位主 要负责人到达现场了解情况并召开现场会，作出重要指示。姚康副 书记、喻丽君副市长多次到达虎门镇召开处置工作协调会，研究部 署有关处置工作。 为查明事故原因，市政府成立了以赖健伟副秘书长为组长，市安监 局韩金田调研员为常务副组长，市国土局、市环保局、市城管局、 市住建局、市安监局、市公安局、市规划局、市水务局、市气象局 以及虎门镇有关人员参加的虎门镇五马生活垃圾填埋场坝体断裂事
故调查组（以下简称“调查组”）。调查组通过现场勘察、调查取证、技术分析，基本查清了事件发生经过、原因和性质，责任认定，提 出防范和整改建议，主要情况报告如下： 一、基本情况 （一）有关单位基本情况 1、五马生活垃圾填埋场基本情况 虎门五马生活垃圾填埋场位于虎门镇大岭山林场夹苟地块，自1993 年10月起开始运营，主要用于填埋虎门镇范围内产生的生活垃圾， 旧场累计填埋量超过500万吨，于2013年3月停止接收垃圾，随后 进行了封场整治和复绿，由于旧场已饱和，虎门镇对五马填埋场实 施改造扩容，按无害化填埋场标准于2014年底在旧场旁边建成了占 地约4.64万平方米的新场，库容达111万立方米，本次断裂的坝体 为新场挡坝，坝体长158米、高18米（坝顶至外侧最低地面），总 投资额为855万元。该项目建设单位为东莞市虎门镇人民政府市政 水务局；设计单位为广东省建筑设计研究院；施工单位为福建省长
中原地产：11月东莞房地产市场分析报告 一、土地市场分析 1、土地供应分析 11月土地供应继续回落，商住用地位置偏远。 2010年11月东莞市国土资源局挂牌上市10宗土地，总面积33.76万㎡，环比减少47.03%，其中商住用地3宗，占地14.39万㎡；7宗工业用地，占地19.37万㎡；本月总体供应量比上月大幅减少，其中商住用地供应也屈指可数，并且都是位于偏远的镇区。 2010年11月东莞挂牌上市土地情况一览： 2、土地交易分析 11月土地市场归于沉寂。 2010年11月东莞市成交15宗土地，成交面积为45.25万㎡，成交金额6.79亿元，面积环比上月下降47.30%；商住用地成交4宗，成交面积12.99万㎡，成交金额3.04亿元。本月土地市场表现较为沉寂，无论工业地块还是商住、商务地块，几乎全部以底价成交，或叫价一两轮就收兵，仅在道滘镇厚德村地块出现钜隆地产与富盈地产之间25轮的竞价。 2010年11月土地挂牌交易情况如下：
3、商住用地成交量价走势分析 商住用地成交平淡，大牌开发商几乎绝迹。 11月商住用地成交面积12.99万㎡，环比下降52.80%，楼面地价1077元/㎡，环比下降44.80%，可建建筑面积28.21万㎡；本月拿地的开发商钜隆地产、汇景地产、翡翠半岛地产都不是东莞十分主流的开发商，甚至钜隆地产才刚刚进入东莞房地产布局，但它们勇于在这个时间节点底价拿地，也说明了在当前楼市下各家开发商的战略意图有所不同。 近来达鑫地产在土地市场表现最为抢眼，从09年至今已经6次斩获石碣镇鹤田厦村商住地块，总占地面积达到18.71万㎡，可见建筑面积37.42万㎡，整体楼面地价仅为1473元/㎡，该企业加上在售的达鑫?江滨新城，已经成为名副其实的石碣地产龙头。 近期供需小结：2010年11月，东莞土地市场的供需双双回落，虽然没有土地流拍，但只有极个别商住地块有多轮的激烈竞拍，究其原因一方面是缺少热点地块的出让，另一方面央行接连提高存款准备金率收紧银根，开发商拿地对资金有所顾虑。 后市展望： 12月土地市场聚焦石龙。 12月，东莞土地市场收官之月，总体供应量将比上月有所回升，根据监测进入竞拍环节的地块达到52.74万㎡，引人注目的商住用地5宗，商务金融用地1宗，不过大部分都位于楼市发展滞后的镇区，只有石龙镇王屋洲村的
2015年东莞市工业房地产市场状况分析报告（下） 三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易情况分析 一、土地市场 1.1、一级出让市场 根据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例，我司估价人员进行了分类整理，认为东莞市工业用地地价水平表现差异非常大，主要和镇区经济、产业等因素密切相关，可以归纳总结为以下三种情况： ①一级镇区：长安、虎门、塘厦、凤岗等，由于临近深圳区域，是深圳产业转移的重要承接区，所以工业用地交易相对活跃，地价水平明显偏高。距资料显示，一级出让的土地成交案例稍微偏高一些，最高约为1300元/平方米。 ②松山湖区域：由于松山湖为东莞市国家级高新技术产业开发区，园区内配套完善，规划发展前景好，政府扶持力度大，主要以工业用地及科研设计用地为主，是目前东莞市工业用地供应及成交的重点区域，一般出让价格为600-900元/平方米。 ③其余镇区：一级出让市场的价格主要集中在400-600元/平方米。 1.2、二级转让市场 由于一级市场为政府出让市场，表现为政府垄断，与政府实现产业结构、城市规划、土地供应等政策密切相关。因此，一级出让市场
与二级转让市场还是存在本质性的差异。为了更好了解东莞市的工业用地地价变化趋势，我司估价人员近期也对东莞市工业用地二级转让市场进行了调查了解。 据了解，东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场低价水平具有较大的差异同样也是临深片区，主要为塘厦镇、凤岗镇、长安镇、清溪镇、虎门镇五个镇区，目前，这五个镇区的工业用地二级转让价格约为1000-2000元/平方米，实际成交约为1200元/平方米。但是，根据房地产经纪人的介绍，存在“有价无市”的状况，具有一定的投机性风险。 值得一提的是，黄江镇虽然临近深圳，但是，工业房地产发展速度较慢，工业经济规模不大，二级转让市场的土地成交价格跨度较大，低的约为400-500元/平方米，位置好且工业氛围浓厚的，土地价格可以达到800-900元/平方米。 东莞市重点镇区土地二级转让市场的成交价格： 塘厦：1200-2000元/平方米 凤岗：1000-2000元/平方米 长安：1500-2200元/平方米（供给不足） 虎门：1000-1800元/平方米 清溪：900-1800元/平方米 黄江：400-800元/平方米（区间较大，看具体位置，临近高速、深圳贵些）
1~10月东莞房地产市场报告 【地产白皮书】 【洋房类】东莞普通住宅成交均价徘徊在6000元/平米 1—10月份，东莞普通住宅均价表现趋稳 如今看来，东莞商品住宅均价其实并没有出现政策出台前、正如不少消费者所预期的那种理想情形：下跌。至于后市发展趋势，就要视各类型洋房供求关系以及各房企的资金链状况。当然，这会是一个相对漫长的过程，在这期间，一切都有可能发生。 市场 1—4月4月新政实施前成交稳定 开发商去年都狠狠赚了一把，这并非无稽之谈。 单个房企年销售额突破30亿元的，在东莞，就有两个，这是东莞房地产自掀开发展帷幕之际，开创的第一个新局面。其他房企同比2008年，业绩都实现了翻一番的销售目标。分析2009年的销售数据，与各房企旗下的各类型产品的积极贡献不无关系。从整个市场层面而言，不论是大户豪宅、抑或中等户型、别墅去年的消化都呈现出良好态势的特征。
去年底，银行有关收紧二套房贷的迹象在市场一线得到验证。时值春节前后，一些发展商很敏锐，利用元旦销售节点，迅速出货，并在2010年开年之际，再度取得了一个良好的销售业绩；也有一些发展商或囿于工程进度、或看不清市场变化等原因，要么赶不上、要么不推货，1月份就这样转眼滑过。但从整体来看，销售数据并不难看：1月份，80—140平方米的户型，卖了1834套。140平方米以上的户型，卖了688套。 2月份，恰遇传统佳节，因此，成交不旺盛，是开发商意料中之事。结合1、2月份的市场表现，各房企甚至在今年两会召开前夕，都寄予政府放宽货币政策的深切期望。只要政府放宽货币政策，对于房地产来说，就是一个极大的利好。因为两会所透露的一些信息，被一些楼市专家普遍解读为一种积极，因此，不少房企代表在紧接着对4月份楼市走向预期之际，都不约而同地采取乐观态度，他们有理由坚信：大阳春会紧随而至。 需要看到的一个现象：3月份普通住宅新增供应还不到900套，仅为1月份的1/3，而成交量还是有1553套。发展商的良好市场预期，也并非一厢情愿：4月份，东莞普通住宅成交量达到1793套；140平方米以上的大户型，成交量也超过400套；别墅100套。 5—10月中等户型产品消化较快 转折点正式来临。4月下旬，一纸史上最为严厉的楼市新政正式落地，发展商美好的愿望正遭受来自现实的冲击。在紧接着来临的五一黄金周，城区各大楼盘均上演了惨败局面，甚至一些楼盘还出现零成交状态。5月东莞商品住宅总成交量还不到2000套，这种情形，让消费者不经意联系起2009年的5月份，商品住宅月度成交量超过5000套的数据，相形之下，一边是“红五月”，另一边则是“灰五月”。 从4—7月份买卖双方的心态来看，一方面，楼市新政实施后，在一定程度上坚定了消费者降价的强烈预期性，不少原准备在5月份出手买房的消费者纷纷推迟购房计划；另