镇江市城市商业网点规划规划说明＋基础资料研究
第一部分规划说明
第二部分城市基本经济数据分析
第三部分城市商业网点现状调查分析
第一部分规划说明
目录
第一章镇江市城市概况 (1)
一、城市概况 (1)
二、城市总体规划概况 (1)
第二章城市商业发展及网点建设现状 (2)
一、城市商业网点建设的总体发展水平 (2)
二、城市商业业态和所有制的发展 (4)
三、现有商业网点的空间分布 (5)
四、商业的科技含量日趋提高 (5)
五、镇江市商业在社会经济发展中的作用和地位 (6)
六、现有商业及网点建设中存在的问题及其原因分析 (7)
第三章城市商业发展及网点建设规划 (8)
一、规划期限 (8)
二、规划范围与对象 (9)
三、规划依据 (9)
四、规划原则 (10)
五、指导思想与规划目标 (11)
六、商业体系规划 (12)
七、特色商业街规划 (17)
八、各类市场规划 (19)
九、零售业态规划 (21)
十、近期建设规划 (24)
第四章规划实施对策 (26)
附录：术语与标准 (28)
第一章镇江市城市概况
一、城市概况
镇江市地处长江三角洲的西部，江苏省的西南部，北濒长江，与扬州市、泰州市隔江相望，东、南与常州市相接，西邻南京。全市市域总面积3843平方公里，其中丘陵山地占51.1%，圩区19.7%，平原15.5%，水面13.7%。现辖三县（市）四区：丹阳市1048平方公里，句容市1380平方公里，扬中市332平方公里，京口、润洲、镇江新区、丹徒新区等城市面积1083平方公里，其中中心城面积360平方公里。市域人口284.49万（五普），中心城常住人口100.51万人，其中城市人口63.40万人，中心城为规划区。
镇江是具有悠久历史的商埠城市，早在秦汉时期，商贸往来就已见端倪，隋朝开通南北运河，使镇江“东通吴会、南接江湖、西连都邑、四通八达”，成为漕运枢纽、通商大埠，此后一千多年，镇江一直籍水、陆交通优势，保持着江南商贸中心城市的地位。至解放前，镇江已成为长江中下游地区食盐、木材、粮食、五洋、百货、煤炭、南北货等“八大商品”的集散中心。孙中山先生在《治国方略》中曾言：“因镇江为挈合黄河流域与长江流域之联锁，而又以运河之南端直接中国最富饶之钱塘江流域，所以镇江一市，将来欲不成为商业中心亦不可得也”。
近年来，镇江市经济社会发展取得了显著成就，2003年市区实现国内生产总值达283.28亿元，较2002年提高15.94%。经济结构进一步优化，三次产业的比例由2001年 3.4：55.3：41.3,2002年的3.2：56.2：40.7 变为2003年的2.6：57.2：40.2，表现为一次产业的比重在下降，二次产业的比重在逐步提高。第三产业发展在三次产业结构中的比例不能适应经济结构变动的需要。
二、城市总体规划概况
为适应社会、经济迅猛发展的要求，镇江市人民政府于2002年组织编制了《镇江市城市总体规划（2002-2020年）》，规划经江苏省人民政府审查同意，报国务院审批。
新一轮城市总体规划制定了镇江市在21世纪初期的城市发展战略和目标，明确了城市性质和发展规模。规划镇江市城市性质为“国家历史文化名城，长江三角洲重要的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一”，至2010年的城市人口规模为91万人，城市建设用地为105平方公里；2020年的人口规模为105万人，城市建设用地为126平方公里。城市空间结构为“一城两翼”，即由主城、城市东翼、城市西翼构成，含老城分区（主城核心区）、丁
卯分区（丁卯新城）、南徐分区（南徐新城）、谷阳分区（谷阳新城）、南山风景区，以及东翼的谏壁分区、大港分区，西翼的高资分区共八个分区。
商业网点规划是城市总体规划的必要补充，是其主要专项规划之一。城市商业网点规划要以总体规划为主要依据，不得违反总体规划的原则和要求。
第二章城市商业发展及网点建设现状
一、城市商业网点建设的总体发展水平
近年来，镇江市的商业及网点建设迅速发展，对促进城市建设，繁荣经济，加强流通，满足消费者需求发挥了重要作用。2003年实现社会消费品零售总额82.91亿元，同比增长13.2%；调查数据表明(《镇江城市商业网点状况调查分析报告》)，规划区的商业网点总营业面积为48.52万平方米，其中营业面积小于1000平方米的商业网点22.45万平方米，营业面积大于1000平方米的商业网点26.07万平方米；规划区总人口为60.89万人，人均商业营业面积0.80平方米，没有达到1平方米的规划要求标准。人均商业面积在区域分布中极不均匀，大市口商圈的人均营业面积达到了2.82平方米，而金山地区只有0.06平方米，丁卯新城（学府路、丹徒镇、丁卯路）0.15平方米。这二个区域的人口有相当的规模，商业网点应该进行扩充。
大型商业网点21个，17个分布在大市口商圈，11个在中山东路，其中9个分布在大市口到中山桥路段，一是出现了过度的同业竞争，二是交通问题，主商业街同时作为交通主干道，商业客流与交通流完全在同一个平面内交叉。大型网点中，还含有甘露商城及南门大街分店、招商市场、德辉广场等市场性质的网点，而且分布在市中心区域，商业档次太低。因此很有必要建立区级商业中心，将市场性质的网点撤出市中心区，从而提高市中心商业区的商业档次，并分散一部分人流。
专业店和其它类占了网点总数的71.8％，专业店中销售生产资料的占有不小的比例，消费品的品牌专卖店少，同样说明了镇江市区目前的商业档次较低。没有专业街和步行街，导致购物不方便，人气散。
缺乏除建材家具以外的工业品市场。镇江没有形成有知名度的市场。生产资料市场位于市区中心地带，一些小型的生产资料专业店设置在主要商业街，导致商业街道没有特色，布局混乱。建材家具市场重复、分散，需要进行集中，并离开市区一定距离。
农贸市场分布合理，服务半径在500～800米范围，调查中没有统计露天的小型农贸市场。农贸市场的分布有自发性质，能自动趋于合理分布。
书店较多，书店的发展方向是向专业化、个性化发展，综合性书店生存困难大，经济效益差，因为采购人员没有那么多专业的专业知识，不能正确判断市场的需求情况，书店对经
营者的专业知识要求很高，目前镇江还缺乏除考试、中小学生参考书以外的专业书店，环境也差。
药店分布合理，但利润因素决定了在有些地区已经过多。
餐饮业规模庞大，统计到有效调查样本就有758家，从业人员11360人，营业面积达到18.8万平方米，实际数据还要大。营业面积1000平方米以上的餐饮店较多，已经出现了过度竞争。但缺乏连锁店，特别是标准化经营的连锁店，说明镇江市的餐饮业发展无序并且观念落后。
营业时间8小时以内的网点占总数的50.1％，8～12小时的占36.7％，大型网点都在这个营业时间范围内，一般为12小时。
从网点的规模看，营业面积20平方米以下的网点占总数的50.4％，20～100平方米营业面积的商业网点占总数的42.5％，二者合计占总数的92.9％。显然，镇江市的小型商业网点太多了，不利于提高商业档次，与现代化商业网点格格不入，而且危害市容和镇江市的总体形象，与镇江市的经济地位也不符合，也说明商业网点建设方面的落后。这些小型商业网点在重新规划商业网点后，将在市场竞争中被淘汰一批。
调查数据表明(《镇江城市商业网点状况调查分析报告》)，规划区范围内，营业面积1000平方米以下的商业网点的就业人数为2.17万人，营业面积1000平方米以上的商业网点（含生产资料市场）1.48万人，餐饮业为1.13万人，三者合计4.68万人，这其中还不包括应该纳入统计的部分服务业和批发零售业，如书店、农贸市场、娱乐业等，实际的就业数据还要大。如果就业人数按2004年7月底的调查数据4.68万人计算，市区的社会消费品零售总额2003年为82.91亿元，可以得到批发零售餐饮业的平均劳动生产率为17.72万元/人，而根据《镇江统计年鉴》数据计算得到的为79.11万元/人，按2003年的市区就业总人数为17.88万人计算，批发零售餐饮业就业人数占市区总就业人数的26.17％，而根据《镇江统计年鉴》数据计算得到的为7.02％。
在就业方面，表现出明显的规模经济效应，规模越大，每个营业员服务的面积越大，营业面积在500～1000平方米的商业网点，平均每个营业员能服务于24.28平方米，而营业面积在20平方米以下的商业网点，平均每个营业员的服务面积为5.41平方米，二者之比为4.5:1。同时也说明，小型商业网点在就业方面的贡献要好于大型商业网点。从就业方面考虑，大型商业网点不宜太多，一个营业面积1000平方米的商业网点，功能上也许能够代替50个营业面积20平方米的商业网点，并能提供41个工作岗位，但同时也会挤跨50个营业面积小于20平方米的商业网点，造成185人失业。
就业和商业网点的现代化进程是一对矛盾，商业的发展对经济增长的重要性越来越明显，而就业又是经济增长的目的之一，政府在这方面将面临抉择。国外控制大型商业网点营业时间的《商业营业时间法》一般是地方性法律，镇江市在这方面也要有所考虑。
二、城市商业业态和所有制的发展
随着经济的发展、社会的进步，镇江人们的生活习惯、消费观念、消费行为也发生了深刻的变化，随之商业经营方式也日益丰富起来，一些新型的商业业态在城市迅速发展，过去的百货零售业一统天下的经营格局被打破，代之以大型超市、连锁超市、专卖店、便利店、物流配送等多种业态在商海竞逐。新兴业态的不断涌现给传统的百货业强大的冲击和压力，迫使百货业主不断地向现代商业经营方式、商业业态发展与渗透，以寻求企业生机；另一方面极大地推动了流通领域的发展，为搞活市场、促进生产与消费、繁荣经济、方便人们的生活发挥了积极作用。随着国有商业布局的战略性调整，国有商业资本已通过拍卖、兼并、股份制改革、民营控股等形式，逐步从中小劣势企业退出，加上国内外大型商业企业（如北京华联、上海联华、大润发、马来西亚百盛等）纷纷登陆镇江市场，镇江市非公有制商业得到了进一步发展，目前，镇江市基本形成了内、外资共融，多种所有制并存的商业格局。
表1 各分区的各类商业业态数量
三、现有商业网点的空间分布
镇江市商业网点的分布随着城市建设重点的变化而变化。20世纪80年代，镇江城市建设以旧城改造为主，且多集中在老城区内并以大西路和解放路沿线开发为主，因此，商业网点也多集中在老城区内，商业网点的空间分布表现为在老城西区内的高度集中。但是20世纪90年代以来，镇江市城市建设的重点由旧城改造转向新区开发，商业网点随着城市的建设逐渐向外延伸、扩散，形成了大市口商圈。从总体来看，商业网点的空间分布更趋向合理性，大市口商圈无论是从发展规模还是水平，处于主导地位，详见表1、2。规划期需要完善城市的三级商业网点体系。
表2 各个网点规划区域的网点数和业态分布
四、商业的科技含量日趋提高
当前，科技在城市商业经营中的含量不断提高，大型商场和绝大多数超市实现了PLS/MIS条形码，各种信用卡支付手段也广泛应用于商务领域，使企业整体形象得到了提升，竞争能力得到了加强，综合实力不断提高。但是商业的现代化与信息化还有很大差距。
五、镇江市商业在社会经济发展中的作用和地位
近年来，镇江市商业随着城市经济社会的发展而快速发展，2003年镇江市区实现国内生产总值达283.28亿元，较2002年增长14.94%。2003年的总量位于全省13个省辖市的第6位，占省辖城市GDP总量的4.6 %。2003年全市社会消费品零售总额为82.91亿元，较2002年增长13.20 %,位于全省13个省辖市的7位。
分析表明，镇江市的社会消费品零售总额与城市化水平正相关，但因人口总量偏小，市区范围2003年末的总人口仅为100万，城市化率每提高1个百分点，社会消费品零售总额仅增加3亿元。镇江市这几年的城市化率平均每年提高1.7个百分点，社会消费品零售总额因城市化水平的提高而每年增加5.2亿元。2003年镇江市的城市化率为63％多（不考虑流动人口），已经处于比较高的水平，镇江市这几年中的常住居民人口总量基本不增长，因此城市化水平的提高对镇江市社会消费品零售总额增长的促进作用是有限的，除非经济发展和旅游业等的发展能够带来比较多的流动人口。所以镇江市商业网点的建设主要应该立足于为本地居民服务，而不是打造区域性的中心商业城市。
分析表明，镇江市的社会消费品零售总额与人均GDP水平密切相关，人均GDP增加1万元，社会消费品零售总额增加29亿元。因此，镇江市社会消费品零售总额的增长将主要来源于人均GDP的增加。镇江市经济发展主要依靠的是第二产业，在目前的统计口径中，生产资料的批发零售也包含在社会消费品零售总额中，因此在网点规划中要突出生产资料市场，工业产品市场等直接为第二产业服务的商业网点的建设，市场能够实现相对集中和形成规模。
分析表明，镇江市市区的恩格尔系数（食物支出/消费支出）2003年已经下降到0.43，并呈现出趋于稳定的趋势，符合恩格尔系数变化规律，人民生活水平已经达到国际的上中等收入国家水平，而镇江市的长期消费倾向（消费支出/可支配收入）则呈递减趋势。这再次说明今后社会消费品零售总额的增长将主要来自于为第二产业服务的商业网点，而不是消费品的批发零售网点。同时也说明居民的消费结构将随着收入的提高而改变，消费支出在居民可支配收入中的比重下降，而对其它服务业的需求将增加，服务业虽然不在商务部印发的《城市商业网点规划编制规范》所要求的内容中，但要引起有关部门的重视。另外，2010年的近期规划要以国际收入标准中的上中等收入国家水平作为标准，2020年的远期规划以高收入国家的水平作为标准，打造现代化的商业网点。商业网点规划的国际比较中，要与实际生活水平相适应，而不是与人均GDP相对应。
有鉴于此，镇江城市商业网点规划立足于本地，以“利民、便民”为宗旨，满足居民不断提高的物质与精神文化生活需要。
六、现有商业及网点建设中存在的问题及其原因分析
随着城市的发展，镇江市商业在加强社会生产与消费之间的联系，在保障供给、繁荣市场、促进发展、方便群众生活等方面发挥了重要作用，商业及网点建设取得了长足的进步，新型的商业业态不断涌现，商业经营方式不断创新，商业的科技含量日益提高，商业通过促进生产和消费的发展而进一步推动整个经济社会的发展与进步。但与发达地区相比较，以建设现代化大城市的标准来衡量镇江市的商业及网点建设，尚有较大差距和不足，其主要表现在以下几个方面。
1.镇江市商业总体发展水平不高，总量不够大。2003年全市社会消费品零售总额为8
2.91亿元，占全省的4.35%，位于全省13个省辖市的7位。
2.商业体系建设尚不完善，商业网点分布还不尽合理
长期以来，镇江市的商业体系尚处于不完善之中，城市三级商业网点体系尚未完全形成，商业网点分布还不尽合理，镇江市作为区域性商业中心城市的地位亦未真正形成。在大市口虽然集中了一些大商场和大量的中小商店，但这些商店在经营业态、商品类别、档次等方面都具有较大的雷同性，导致同业竞争激烈。同时由于布点随意，缺乏规划和引导，致使小门面过多，餐饮和百货相互交织，从而作为城市商业核心的市级商业中心应有的辐射力和影响力得不到充分发挥。另一方面，城市新区和外围由于普遍缺少综合性的商业网点，如新区和新建居住区规划开发时没有相应的商业网点服务设施用地规划，新购房居民不同程度地存在着生活不便的问题。
3.党政机关、城市交通主干道与商业中心交织加剧了主城核心区的交通压力
在主城核心区特别是规划的市级商业中心内，党政军机关过多集中，城市出行、城市公交车辆、企事业单位班车均要经过中心地带，单一的城市交通主干道，加剧了繁忙的商业中心交通压力，阻碍了商业的发展，也影响了机关的工作效率。
4.农贸市场骑路经营的现象还没有得到彻底改变
随着文明卫生城市创建活动的深入开展，近年来，镇江市陆续搬迁了部分农贸市场，极大地改善了城市道路交通，但仍然占据着城市道路和街巷，阻塞交通甚至阻塞消防通道。而且，市场搬迁的困难还越来越大，存在着合理服务半径与无地选址建设的尖锐矛盾。
5.居住区及社区商业网点配套尚有不足
近年来，镇江市房地产业有了较大发展，很多居住区、居住小区和居住组团陆续兴建起来，这一方面极大地改善了城市居民的居住条件和居住环境，城市面貌也得到了很大的改观，另一方面又不能不指出，由于部分居住区、居住小区和居住组团商业配套设施建设标准不高，或者不能完全按照城市规划和商业网点规划的要求来建设，或多或少都给居民生活带来不便。
此外，不分道路性质普遍沿路开店；大中型商业网点的停车场等设施配套不足；将沿
街住宅非法改成商业网点等现象，在镇江市还十分常见。
造成上述问题的原因是多方面，但归纳起来主要有以下几点。
1.经济社会总体发展水平不高，限制了商业的发展。商业的发展程度主要取决产品的多少，人口的多少及其可支配收入的多少。产品越多可向市场提供的商品便越多；人口越多，消费需求便越多；可支配收入越多，人们的购买能力越强。镇江市综合经济实力较国内发达地区的大中型城市相比较弱，人口少，分布散，山水、铁道相隔，这从根本上制约了商业的发展。
2.长期以来，镇江市在商业网点规划管理工作方面，一是缺乏对城市三级商业网点体系的科学和理性认识，不能明确提出针对性强的发展方向和管理措施；二是权责不清，不能明确商业网点规划管理的职能部门，导致商业网点规划对现实商业经济发展和城市商业网点布局的指导性不强。
3.商业网点建设资金渠道狭隘，资金总量较小，没有充分发挥全社会建设商业网点的积极性和资金实力，运用市场化操作推动社会资金投入城市三级商业网点体系建设。
4．条块分割，地带、业态、配套服务功能、经营内容缺乏相互支持，相互做市的统一协调机制。市场分割，购买力分割。
5．商业还停留于简单的外延扩大再生产，内涵的提高与扩大再生产还未引起足够重视，区域、网点间的市场细分与差异化经营意识比较淡薄。
第三章城市商业发展及网点建设规划
一、规划期限
为体现以人为本、和谐发展、人民富裕的原则，建议商业网点规划分二个战略阶段，第一阶段到2010年，第二阶段到2020年。这也与城市总体规划和城市近期建设规划期限一致。
近期：2004-2010年；以增加商业网点的数量为主，对网点不足地区进行大量补点，同时进行现有商业网点的调整和改造，基本完成网点布局，商业的发展依靠网点营业面积的增加来实现，而商业的产出效率（地均销售额和人均销售额）基本不变，减少对就业的压力。
远期：2010-2020年。以提高商业产出效率为主，同时根据城市的发展进行商业网点的同步扩充，商业的发展主要依靠商业产出效率的提高来实现，在这一阶段，社会就业压力会减轻，提高产出效率可以将就业问题考虑得少一点，第一阶段增加了网点营业面积，造成了竞争压力，在第二阶段也必然导致商业企业提高产出效率。产出效率的提高主要应该表现在人均销售额的提高，地均销售额的提高是次要的，地均销售额的提高会在一定程度上恶化购物环境。
二、规划范围与对象
（一）规划范围
本轮商业规划作为城市总体规划的重要专项规划之一，其范围与《镇江市城市总体规划（2002－2020）》确定的城市总体规划用地范围相一致：东起大港，西至高资，南起312国道、南环路和沿江公路，北至长江，总面积约360平方公里。即城市总体布局中的“一城两翼”，包括主城区的老城分区（主城核心区）、丁卯分区（丁卯新城）、南徐分区（南徐新城）、谷阳分区（谷阳新城）和南山风景区，以及东翼的谏壁分区和大港分区，西翼的高资分区（包括龙门和高资）等。
规划范围内的人口规模近期为91万人（至2010年），远期105万人（至2020年）。
（二）规划对象
包括两大部分的内容：
一是城市商业体系规划，包括市级、区级、居住区级商业中心，特色商业街，各类市场的发展规模与空间布局。
二是城市商业业态规划，包括零售业和商品交易市场的业态结构与规划导向。
三、规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》（1989年）
2、《城市商业网点规划编制规范》（商务部）
3、《城市规划编制办法及实施细则》（建设部）
4、《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知（商建发【2004】18号）》（商务部、建设部文件）
5、关于印发《城市商业网点规划资料汇编》的通知（商建字【2004】63号）》（商务
部办公厅文件）
6、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
7、《国家零售业态分类标准》（GB/T18106-2004）
8、《镇江市城市总体规划（2002－2020）》
9、《镇江市经济社会发展第十个五年计划纲要》
10、《镇江市商贸流通业发展规划》
四、规划原则
1、以人为本、利民便民、和谐发展
充分体现人性化的本质要求，创造良好的人居环境，引导并满足居民日益提高的生活质量的需要。
2、远近结合、改建结合、统筹兼顾
正确把握镇江在大市场流通中的地位和作用，充分考虑本地区和周边地区消费水平和市场环境的特点及现有商业设施条件，充分发挥镇江的交通优势，科学预见镇江商业未来的发展趋势，妥善处理好近、远期发展的关系；立足于整个城市的发展，与城市规划相结合，改造与新建统筹考虑，符合城市发展规律。注重现代商业与传统商业、城市商业与农村商业的结合。
3、结构调整、布局优化、协调发展
与区位优势相匹配，合理布局城市商业网点设施，建立城市商业网点框架体系；与社会经济发展水平相适应，合理确定网点的数量、规模、档次和业态规划；与城市定位、经济发展状况、消费群体分布和购买力水平相适应，避免贪大求多，过分聚集和重复建设现象，促进商业网点结构及其布局的合理化；协调好大型与中小型、集中与分散、综合经营与专业经营等商业设施的发展关系，对大型商业设施进行规模、选址的合理控制，对中小型商业网点进行有效引导。
4、政策导向、市场调控、人民富裕
促进市场公平竞争应与保护投资者利益相结合。对于商业竞争不够充分的地区应适当增加网点，引入竞争机制；对于商业竞争相对充分的地区，同业态网点新增应采取慎重态度；对于竞争十分激烈，经营难以维持的地区，同业态网点新增应严格限制。关注网点数量、规模、就业、购买力之间的相互影响。
5、技术进步、和谐发展
积极引进新型业态和技术，大力发展便民利民的连锁超市、专业店、专卖店等新型商业组织形式，适应商业的现代化发展的要求。充分发挥各级商业中心及整个商业网络的协同效应，增强商业综合竞争力，促进商业快速、健康、可持续发展。加强商业网点与周边环境的协调，严格控制具有噪音、空气、废弃物、视觉等污染的商业设施的规划建设，完善商业网
点相应的配套设施。
6、系统开放、动态优化
承接“长三角”与“南京都市圈”的辐射，与旅游业协同发展；充分利用润扬大桥带来的商机，与扬州共同打造区域商贸中心；构筑纵轴线上节点优势，建设为沿江与南北交接的商务活动中心与生产资料中心。
五、指导思想与规划目标
（一）指导思想
（1）贯彻落实科学发展观，科学合理地配置和开发城市的各类商业资源。从镇江市实情出发，逐步建立与城市建设、社会经济发展相适应，布局合理、功能齐全、统一开放、竞争有序的城市商业网点体系。
（2）优化网点布局，调整业态结构，发展现代流通方式，提高资源配置效率。合理控制总量，以内涵提升和外延扩展相结合，大力发展城市商贸流通业；大力推进商业网点的结构调整，优化商业网点布局，突出发展重点，加强镇江市零售商业的规范化、科学化管理，形成各具特色的商业区（街）。
（3）满足市场需求，提高人民生活水平，创新消费服务方式，改善产业服务功能，提升商业竞争力，服务城市建设与发展，为全面实现小康社会奠定良好的商业基础。
（二）规划目标
规划目标依据城市总体规划的指导，按照城市结构和用地布局的要求，并结合现有商业网点的实际分布情况，通过科学规划，合理布局城市三级商业中心，建立城市商业网点框架体系，引导城市商业网点建设趋向分布合理、规模适度、功能齐全、竞争有序、便民利民方向发展；同时对与城市居民生活密切相关的和对城市经济与社会发展具有重大影响的一些重点商业设施进行选址定点控制，为规划管理提供依据。
1.总体目标
立足镇江，辐射周边，融入长三角，接轨国际。按照“网点网络化，业态多样化，市场规模化，经营特色化”的商业现代化战略方针，至2010年，初步建立起布局合理、结构优化、管理规范、服务优质的三级商业网点体系，基本实现商业现代化；至2020年，形成以连锁商业为主的实体配销网络和以电子商务为主，以信息技术为主要支撑的三级商业网点服务体系，成为具有城市商业积聚影响力的中心城市之一。
2.主要规划指标
（1）社会消费品零售额
2003年主城区社会消费品零售额为83亿元。根据《镇江市城市基本经济数据分析报告》，社会消费品零售额与城市化水平、城市经济发展水平（GDP）等因素相关，经数学模型预测
并结合镇江市实际情况，规划至2010年达到185亿元，年平均增长12%左右，为2003年的2.17倍；2020年达到572亿元（不考虑物价因素）。
连锁商业实现的消费品零售总额：2010年达到55亿元，占社会消费零售总额的40%；2020年达到286亿元，占社会消费零售总额的50%。
（2）营业面积（零售商业）
2003年规划区的商业网点总营业面积为48.52万平方米，人均0.8平方米。参照同类城市的标准，结合镇江市的实际情况，初步确定规划区商业网点营业面积2010年达到90万平方米，人均拥有商业营业面积1.0平方米；2020年达到150万平方米，人均拥有商业营业面积1.4平方米。
（3）就业人口
初步确定批发零售业从业人员占全社会就业人口的比重2010年达到15％以上，2020年达到20％以上。
六、商业体系规划
镇江城市商业体系由市级、区级和居住区级三级商业中心构成，它是城市商业网点建设的主要框架，对城市商业网点建设起着重要的引导、控制作用。
城市商业体系按照“条块结合”的“1、4、9”塔式结构推进：大市口商圈——一个市级商业中心，谷阳新城、丁卯新城、南徐新城、大港新区四个区级商业中心，跃进路、黄山南路、九里街、青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资九个居住区级商业中心，分别为相应居住区配套的社区商业服务中心。具体三级商业中心网点面积分布见表3。
表3 商业网点（零售业）规划一览表
考虑市级、区级、居住区级中心的差异，市级、区级中心之间实行区位经营，市级、居住区级中心之间实行对象上的错位经营，区级、居住区级中心之间实行时间上的错位经营。
1.大市口市级商业中心
市级商业中心是指商业高度集聚，经营服务功能完善，服务范围超广，服务对象包括本市居民和区域外来消费者的城市商业中心区，其商业街长度一般在1200米以上或商业集聚在25公顷的区域范围内。它是市商业的枢纽和龙头，它以强大的内聚力辐射力、集聚力和交通力成为广大消费者首先的购物场所。
现状调查表明，大市口地区集中了城市大部分的规模以上商业设施，其商业网点的发展规模和水平，在城市中居于绝对的主导地位，是现状商业中心。规划将优化它的业态结构，提升服务档次，改善购物环境，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、金融商务等功能于一体，打造全市商业最繁华的地区，成为反映城市经济发达程度的重要窗口，对顾客具有较强吸引力的商业、休闲活动目的地。强化其服务全市，辐射周边地区的商业服务功能。
规划的大市口市级商业中心将以现在大市口为核心，由中山东路－中山西路－中山北路、解放南路－解放北路、大西路－万古一人路、长江路－东吴路、正东路－健康路、南门大街－第一楼街、斜桥街－山门口街、梦溪路、电力路等商业街区构成。商圈范围东起环城路，西至电力路（延伸至大西路、中山北路），南起运河路，北至长江路。规划商业零售网点营业面积为55万平方米，规划形成四大功能区块：
（1）大市口核心商贸区
以大市口为节点，以中山路、解放路相交而成的十字双轴为主体，重点发展大中型百货、大中型综合超市、专业店和专卖店等以“购”为主的商贸区。不断提升商业服务档次，满足消费者多样化且较为前卫的消费需求，突显高雅和引领时尚的消费特色。
消费主要对象：镇江市及周边城市群及乡镇，游客等。
（2）老城西商贸区
老城西的大西路一带历史上一度是镇江市传统的商业中心，后因城市重心的不断东移，导致人气日渐凋零，商业逐步衰败，但随着城市建设的快速发展，政府加大了对老城西区的复兴力度，为老城西的商业振兴提供了契机。
规划将以大西路街区为主导，发展中小型专卖店、特色商店和专业店等，充分体现城市内涵和传统文化特色，形成融旅游、购物、休闲于一体的特色商贸区。
消费主要对象：镇江市民和游客等。
（3）梦溪广场商贸区
梦溪广场周边地区集聚了众多的专业店、餐饮、娱乐等设施，规划以梦溪广场为节点，包含梦溪路和正东路的商业街区，重点发展中高档百货与超市，餐饮、娱乐及休闲类服务业网点，形成综合性的商贸活动区，作为大市口核心商贸区的良性补充。
消费主要对象：镇江市民、本区域内居民、商务客人等。
（4）长江路商贸区
长江路是镇江市近期城市建设的一大亮点，长江路风光带、春江潮广场等景观设施的建设使它成为城市新形象代表之一，沿长江路的滨水地带开发将是未来城市建设重点，良好的
区位和硬件条件已经吸引了不少餐饮、休闲等服务设施。规划将以长江路为载体，重点发展餐饮、娱乐、休闲、文化等商业服务业设施，推动该区域成为市级高档文化娱乐、休闲、商务活动中心。
消费主要对象：本市市民、外地游客、商务客人等。
大市口市级商业中心业态导向突出以百货店、专卖店、专业店、大型超市为主要业态。置换小商品市场、杂货店等业态，严格限制廉价商店、小吃店、小门面房和流动摊位的经营。经营品种以高、中档为主，花样齐全。
业态设置导向——
鼓励设置：专卖店、专业店；
适度设置：超市、便利店、自动售货亭、餐饮、娱乐休闲设施；
限制设置：购物中心、百货店、大型超市、小商品市场。
市级商业中心以“控制数量，提高质量，整合资源，树立形象”为实施原则，以结构调整为主线，提高商业集聚程度，提高商品品位档次，开拓延伸新的经营服务领域，完善经营服务功能，营造繁荣繁华的商业氛围，强调错位经营，积极发展专卖店、专业店、特色店，积极发展文化娱乐、休闲、商务等服务设施。
2.区级商业中心
区级商业中心是城市中一个区域内的商业中心，其服务人口20-25万人，网点营业面积按照每人0.6～0.8平方米规划。其主要功能是就近为区域内居民提供商业服务，分流市级商业中心的部分职能，缓解主城核心区交通、环境压力，推动商业自身的发展；其规模宜控制在0.5平方公里左右，商业建筑面积宜在15万平方米以上，商业门类、品种较为齐全，商业设施比较先进、购物环境较好；商业业态以大中型超市、专卖店、专业店为主。
区级商业中心主要考虑在城市新区配套建设，规划形成谷阳新城、丁卯新城、南徐新城大港新区等四个区级商业中心。
（1）南徐新城区级商业中心
南徐新城是镇江市近期重点开发的城市新区，老城区中的大部分行政、办公等功能将向该区转移。为配合新区的开发，建设区级商业中心以服务该区规划的20万人口及大量的行政、商务机构，打造以现代零售业以及文体休闲、商务、宾馆等服务业为主要特色的区域商业中心。商业中心规划于檀山路中部，由檀山路与凤凰山路形成的十字商业街区和高铁车站商业配套服务区组成，规划商业零售网点营业面积为15万平方米。
①业态导向
鼓励设置：专业店、专卖店、超市以及餐饮、文化娱乐、宾馆等服务业设施；
适度设置：购物中心、大型超市、百货店、小商品市场；
限制设置：工业消费品综合市场、工业消费品专业市场、零星小商品门面房。
②实施措施
总则：积极引导，规模发展，错位经营，形成特色。
统一规划设计、开发建设，有目的、分步骤地推进南徐区级商业中心的发展。协调与其它市、区级商业中心的功能配置关系，协调本区域内大型商业零售业网点的合理布局，协调与周边建设用地的相互发展关系
（2）丁卯新城区级商业中心
丁卯新城是近期城市房地产开发的热点区域，近期陆续有恒美家园、颐和家园、江南世家等几大楼盘在兴建，大量的老城区人口将向丁卯疏散，加上江苏大学庞大的学生群体，丁卯新城拥有巨大的商业消费需求。新开发的居住区所配套的商业多各自为政，着重本区范围内的服务，缺乏联动、集聚开发的考虑。规划以京口广场为中心，由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字”街区组成丁卯新城区级商业中心，面向本区域居民的日常消费，面向学生为主的特殊消费群体打造以现代零售业以及餐饮、文化科技等服务业为主要特色的区域商业中心。
规划商业零售网点营业面积为20万平方米。
①业态导向
鼓励设置：超市、餐饮、文化、科技等服务业网点设施；
适度设置：购物中心、大型超市、百货店、小商品市场；
限制设置：工业消费品市场
②实施措施
总则：控制引导，统筹兼顾，商业配套，同步发展。
重点落实好丁卯区级商业中心的规划设计，通过对商业中心区内商业用地的有效控制，满足区级商业中心商业网点的发展要求，形成科学合理的商业网点空间布局，更好地引导丁卯商业中心区的业态发展。
加强商业网点开发建设的招商引资力度，加快商业网点设施建设的步伐，与区域房地产开发相一致，与区域人口增长相协调，以满足丁卯城市建设发展的需要。
（3）谷阳新城区级商业中心
丹徒区行政中心的搬迁推动了谷阳新城的建设，该区位于312国道和沪宁高速公路引线交叉口西南，具有良好的交通区位，具备发展大规模市场及流通产业的条件，现状已有“铭基商城”等大型市场。为满足该区远期规划的15万人口的消费需求并充分发挥其区位优势，规划建设谷阳区级商业中心，由谷阳大道街区以及312国道与镇宝路交叉口节点组成。面向本区居民及城乡周期型特定购物群体，打造以现代零售业与市场为主要特色的区域商业中心。规划商业零售网点营业面积为15万平方米。
①业态导向
鼓励设置：超市、大型市场及餐饮设施；
适度设置：仓储会员店、购物中心、大型超市、百货店；
②实施措施
总则：政府导向、市场运作、塑造品牌、提升形象
以大型市场建设、大型现代零售业为突破口，通过进一步的招商引资，吸引更多的商贸企业参与经营与建设，形成一定的发展规模与特色，增强商业中心的独特的吸引力与影响力。
（4）大港区级商业中心
作为镇江市最重要的产业基地之一，大港新区近年来规模迅速扩大，人口不断增加，商业需求也越来越旺盛。为满足新区内大量行政、港口、企业、国际商务人员和周边城乡居民的日常消费，规划于大港中心区内，打造以现代零售业以及休闲、商务、餐饮、宾馆等服务业为主要特色的区级商业、商务中心，从而提升新区的服务业水平，为第二产业的发展提供完善的配套设施，创造更加良好的投资、营商环境。规划商业零售网点营业面积为10万平方米。
①业态导向
鼓励设置：百货店、大型超市、超市、餐饮、文化娱乐等综合性强、配套齐全的商业网点设施；
适度设置：大型超市、百货店、便利店；
限制设置：工业消费品市场。
②实施措施
总则：积极引导，规模发展，统一经营，配套齐全。
统一规划设计、开发建设，有目的、分步骤地推进区级商业中心的发展。协调港口、企业发展，协调物流发展规划。
3.居住区级（社区）商业中心
居住区级商业中心主要服务对象是居住区的常住人口，服务人口一般约3～5万人，服务半径2000米，以经营中低档的日常消费品为主。商业业态以小型超市、便利店、菜场、餐饮店为主体，同时配有一定规模的服务网点，其经营规模按照《城市居住区规划设计规范》标准执行。用地面积每千人600-940平方米；建筑面积每千人700-910平方米；一般营业面积不低于2.5万平方米。居住区级商业中心主要根据现有居民集中地带商业网点的发展水平和近期规划的居住用地布局情况，同时结合镇江城市特点，作为市、区级商业中心的交叉地带及其顾及不到的边缘地带，发挥居住区级商业中心的补充与补缺作用，规划9处居住区级商业中心，其分布如下：
（1）跃进路居住区级商业中心
设置于跃进路两侧，重点为本社区居民和大桥景区的游客服务，除配置居住区级必要的业态外，重点发展餐饮服务业。
（2）黄山南路居住区级商业中心
位于黄山南路与黄山中路形成的十字商业街区，重点配置大型超市、超市、便利店等商业网点设施，为本社区居民服务。
（3）九里街居住区级商业中心
以九里街为中心、包括东吴路与禹山北路商业街区，重点配置大型超市、超市、便利店等商业网点设施，为本社区居民服务。
（4）青年广场居住区级商业中心
以青年广场为中心，包括丁卯桥路、天桥路、南门外大街等街区，重点配置大型超市、超市、便利店等商业网点设施，为青年广场周边社区服务。
（5）丁卯南居住区级商业中心
位于丁卯新城以南（丁卯桥路南侧）的居住区内，重点配置大型超市、超市、便利店等商业网点设施，为本社区居民服务。
（6）谷阳西居住区级商业中心
位于谷阳大道西段，重点配置大型超市、超市、便利店等商业网点设施，作为谷阳区级中心的补充，为谷阳新城西区的居民服务。
（7）官塘居住区级商业中心
位于官塘桥路东侧的居住区内，重点配置大型超市、超市、便利店等商业网点设施，为本社区居民服务。
（8）谏壁居住区级商业中心
位于谏壁镇中心区内，重点配置百货点、大型超市、超市、便利店、小商品市场、餐饮、文化娱乐等综合性强、配套齐全的商业网点设施，为本社区居民和行政、商务人员、企业职工等服务。
（9）高资居住区级商业中心
位于高资中心区内，重点配置百货点、大型超市、超市、便利店、小商品市场、餐饮、文化娱乐等综合性强、配套齐全的商业网点设施，为本社区居民和行政、商务人员、企业职工等服务。
七、特色商业街规划
特色街是指同一系列的专业店、专卖店集聚，提供专门商品和特色服务的特色商业街(区)，一般街长150米以上，专业店30家以上。专业(特色)街的建设即是对城市原有资源的一种整合，也是商业向更高级阶段发展的一种准备。
镇江市区现状缺少具有鲜明特色、符合标准的特色街区。具有一定专业特色的街区如以夜市为主的南门大街，因管理不规范，软硬件水平低，给人以低档、混乱的感觉，达不到现