第一部分土地增值税清算资料的收集
一、清算资料的收集
㈠纳税人应报送的资料
纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：
1.土地增值税清算表及其附表。
说明：总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)副列了参考表样，并明确各地可根据本地实际情况制定：1个主表：土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）和10个有关收入成本费用明细表及12有关收入成本费用明细申报表。即《房地产开发企业清算土地增值税申请表》、《土地增值税纳税清算申报表》、《房地产转让收入明细表》、《取得土地使用权所支付的金额明细表》、《土地征用及拆迁补偿费明细表》、《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》、《公共配套设施费明细表》、《开发间接费明细表》、《利息支出明细表》、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》。
2.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
3.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
㈡税务机关应要求纳税人报送与土地增值税清算项目有关的具体证明资料
1.开发项目立项批复（发改委文件）
主要可以掌握项目的建设规模和投资的大体规模，从而对开发项目的大体情况有一个基本的判断。
★2.地质勘测报告（地勘公司）
房屋基础设计所必须运用的资料。我们如何阅读地质报告？一是直接看结束语当中的持力层土质、地基承载力特征值和地基类型以及基础砌筑标高；二是结合地质剖面图，确定基础埋置标高。以报告中建议的最高埋深为起点，以此判断基础埋深。从而可以分析判断出地下隐蔽工程的成本大小。
★3.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（规划局）用地许
可证可以掌握建设用地的位置、面积、允许建设的范围；工程许可证可以了解建筑性质、栋数、层数、结构类型及确定清算单位；计容积率面积及各分类面积，从而可以判断小区地段、品质、档次和房屋的大体价位。
★4.土地使用权出让合同(或批文)、红线图及土地使用权证（国土局）
合同(或批文)可以掌握取得土地的时间、土地性质、土地面积、土地成本；从红线图上的海拔标注可以了解该地块的地形地貌，从而可以分析判断土地整治工程量的大小、房屋基础的深浅、环境施工的复杂程度等，进而影响扣除项目的成本。合同(或批文)、红线图及土地使用权证的面积一般有出入，以土地使用权证的面积为准。
★5.总平面规划设计图及分层平面规划设计图（设计部门）
可以了解小区总的规划用地面积、总的建筑面积、住宅面积、公共建筑面积、总建筑密度、绿地率、容积率、总户数、建筑用材料，这些也可以判断小区的品质、档次和房屋的大体价位和开发成本高低。
★6.建筑工程施工许可证（建委）
了解批准开工时间和竣工时间，批准后3个月未开工需重新报批，开工、俊工时间不同将影响建筑材料价格、建筑成本、绿化成本和房屋售价。
★7.商品房预（销）售许可证（房管局核发）
可以掌握商品房屋使用性质（住宅或非住宅）、上市预(销)售建筑面积、批准允许销售的时间，可以掌握清算单位和判断房屋的销售价位（销售时间不同影响销售价格）。
★8.建筑工程竣工备案表（建筑工程质量监督部门，可以准确掌握房屋的开工时间和竣工时间、建筑面积、结构类型，从而准确掌握房屋的建筑成本。开发商和施工双方最后是以竣工报告的面积进行建筑决算，是计算开发成本的面积，它与实际销售面积略有出入）。
★9.房屋面积测绘报告（房屋测绘部门）
是开发商到房屋交易登记中心办理产权证面积的唯一法律依据，与建筑工程竣工备案表的面积略有出入（此面积是开发商与施工方认可的进行施工结算的面积），而测绘报告的面积实际就是开发商的实际销售面积，也就是计算销售收入的面积。
★10.与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料(企业提供)
（1）商品房购销合同统计表、房屋分户（室）面积对照表；
（2）取得土地使用权所支付的地价款凭证；
（3）项目的预算、概算书；项目竣工决算报表；
（4）银行贷款利息结算通知单；
（5）当期财务会计报表；
（6）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；
（7）与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证；
（8）需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；
以上资料可以掌握房屋的销售情况和剩余情况,分析判断销售收入、成本、费用情况。
★11. 与转让房地产的收入、成本和费用有关的合同（企业提供）
（1）土地勘测合同；
（2）设计合同（主要有①规划设计；②施工设计；③环境工程；④绿化设计）；
（3）施工合同（主要有①三通一平合同---施工通水、通电、通路、土地平整；②建筑工程施工合同；③环境工程及绿化施工合同；④水、电、气工程施工合同---生活用水、电、气；
⑤消防工程合同）；
（4）建设工程委托监理合同（监理方收费按工程概算额分档次计算收费，双方协商可下浮不超过20%。工程概算额为建筑安装工程费、设备购置费、联合试运转费之和，发改委、建设部联合以发改价【2007】670号发文规定）；
（5）拆迁安置补偿合同。
以上资料可以帮助我们分析掌握房屋开发的成本、费用、收入的合理性。有的合同之间具有关联性，合同之间可以相互印证，利于分析合同的真实性。例如设计合同一般是按设计面积收费，建筑施工合同一般也是按建筑面积取费，监理合同是按工程概算额分档次计算收费，这些合同可以相互印证开发量、开发成本的合理性和真实性。
12.报房地产交易登记中心备案的预收款的监管银行账户。
㈢税务机关应掌握的内部资料
税款入库资料：从征管系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关的税金的缴纳情况、土地增值税的预缴情况；适用的财务、会计制度或者财务、会计处理办法是什么。
除收集必要的资料外，必要时要从外部监督管理体系中了解情况。主要了解土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门、土地房屋交易登记中心等在工作过程中形成的大量与土地增值税清算密切相关的信息（第三方信息的利用）。
有关会计制度的情况如下：
1.分行业的会计制度：1993年7月1日起执行（共14个行业制度，包括房地产开发企业会计制度）。
2.企业会计制度：2001年1月1日起在除不对外筹集资金、经营规模较小的企业，以及金融保险企业以外，在中华人民共和国境内设立的企业（含公司，下同），执行本制度。
3.小企业会计制度：2005年1月1日起在小企业范围内执行，不对外筹集资金（不发行股票、债券）、经营规模较小的企业。
4.企业会计准则—基本准则：2007年1月1日起在中国境内设立的企业（2006年2月修订）。企业会计准则第1号—存货等38项具体准则2007年1月1日起
在上市公司范围内施行，鼓励其它企业执行。执行该准则的企业不再执行企业会计制度和金融企业会计制度。
5．小企业会计准则：自2013年1月1日起施行。财政部2004年发布的《小企业会计制度》（财会〔2004〕2号）予以废止。
第二部分清算审核
一、清算审核总体要求
清算审核小组要对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还要对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。土地增值税清算审核结束，应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限，及时进行补、退税。
二、清算审核的方式
（一）案头审核
案头审核是指对纳税人报送的清算资料（包括委托中介做的鉴证资料）进行数据逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。同时了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况，主要核实项目开发的用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积。各种面积的确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。1.项目的用地面积：审核《建设用地规划许可证》、
《建设用地合同》、红线图、土地使用权证上的面积，以土地使用权证上登记的面积为准。对分期开发的项目还应了解土地的分期占用情况，便于确认本期土地开发成本。
2.房屋开发面积：审核《建设工程规划许可证》、《建筑工程竣
工备案表》的面积，二者面积应相同，备案的所有子项目应与《建设工程规划许可证》登记的工程名称相符，以核对相符的建筑面积为房屋开发面积（与房屋面积测绘报告略有差异，有差异的以房屋面积测绘报告确认房屋开发面积）。
3.公共配套设施开发面积：重点审核开发商向规划部门提交的《规划报告》中有关公共配套的配置以及开发面积情况；对于分期开发的，要求开发商提供全部公共配套设施的配置总体情况。
4.可销售房屋面积（含地下室）：商品房销（预）售许可证、建
设工程规划许可证、建筑工程竣工备案表中核对可销售房屋面积。特别注意地下部分：建筑工程竣工备案表中的地下人防面积（A）与销（预）售许可证中地下车库面积（B）以及建设工程规划许可证中地下车库面积（C）之间的关系，应该是A+B=C，销（预）售许可证中只有车库数而没有面积，车库的销售面积要参照房屋分户（室）面积对照表上登记的面积。
5.实际已销售面积：商品房购销合同统计表、房屋分户（室）面积对照表
6.未销售面积：商品房购销合同统计表、房屋分户（室）面积对照表确认未销售面积。
7.经营或转做固定资产的自用房屋面积。
（二）实地勘察
实地勘察是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。重点审核小区地段繁华程度（土地等级），地形地貌（小区内是否有大型的护坡、堡坎、深沟、深回填土、高架道路等影响房屋基础、环境
施工成本费用的情况），环境及绿化的档次（环境施工设计及用材的档次，绿化率、及绿化中的名贵树种的配置情况等）、公共设施配套情况(如学校、幼儿园、游泳池、各类球场及其它运动设施等)、普通住宅、非普通住宅及车库、地下室、经营门面等非住宅的建设情况。（三）入户审查
入户审查是在案头审核、实地勘察的基础上，深入开发企业（必要时外出调查）对企业报送的各种资料、报表、账册、原始凭证、发票等合理性、逻辑性、真实性进行实地核查，以确认开发成本、费用、收入的合理性、真实性，最终确认土地增值税清算数额的准确性，确保土地增值税应收尽收。
★三、清算审核应把握的重点
★清算审核最主要的是审核应税收入和扣除项目。
应税收入主要审核收入是否真实、完整。确认是否存在以房抵债、以房屋交换等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。同时要审核同一项目有不同类型房地产的收入是否按规定分别确认收入。
扣除项目主要审核扣除项目的真实性、合法性、规范性、配比性以及是否实际支付：
★1.真实性。在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。要重点关注金额较大的成本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，从而判断其交易的真实性。对10万元以上成本费用发票要采集发票的开具时间、发票代码、发票号码、开票单位、开具项目及金额等信息。对大额发票进行排序分析，并在征管系统查询发票流向，对有问题发票要外调取证。同时，对照合同、协议、预决算和付款情况，进一步审查开具内容的真实性，审核是否有代为开具、虚开发票，特别要关注是否有真票虚开，即虚构业务内容并向税务部门申请代为开具发票。（关注的发票类型：甲供材中的工、商业发票、建安发票、广告发票、中介********的假发票和真票虚开）。
★审查虚开业务时主要注意审查合同金额与资金流是否一致，应付款余额是否巨大？应付款科目无问题时注意看是否有资金回流情况（短期借款发生频繁且数额较大，资产负债率畸高）。
★2.实际支付。扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
★3.合法性。在土地增值税清算中，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。审核时确认“合法有效凭证”的原则：
A.支付给从事生产、经营的纳税人（如建筑公司、设计院、运输公司、材料供货商、监理公司、广告公司等）且属于收款方应税行为性质款项的，应提供收款方开具的套印税务机关发票监制章的发票或经省级税务机关批准不需套印发票监制章的专业发票；
B.对不属于正常生产经营领域而支付给我国境内的行政事业单位的，且上述单位收取的属于国家或省级财税部门列入不征税名单的行政事业性收费（基金），以其所开具的财政收据为合法有效凭证。如房管、国土、规划、公安、质监、环保、消防、市政园林管理等的行政事业性收费，应提供收款方开具的财政部门管理的行政性收费收据；
C.支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。从中国境外取得的与纳税有关的发票或者凭证，税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为合法的记账核算凭证。
D.其他符合相关税收政策的会计凭证。如企业支付给工程部人员的工资支出，应根据工资发放表（收款人签字确认或银行支付证明）结合劳动合同等进行确认。
★3.规范性。开发成本中的各明细项目的划分方式，可以直接参考企业的明细核算，如果企
业明细核算不规范或根本没有明细核算，应根据土地增值税条例及相关文件进行归集分类。在划分各项目费用时，要对房地产开发的过程、阶段有较为清晰的了解，根据票据上的费用性质进行分类。
要特别关注“开发成本”、“开发间接费用”科目以及“管理费用”等科目，因为有时企业会计对成本或是费用把握不准，或者是有意把应该计入“管理费用”科目的费用计入“开发间接费用”科目，从而导致多加计扣除。
★4.配比性。在审核计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
土地面积，开发面积、销售面积的确认，各项文件数据有差异的，土地增值税清算时一般应以土地测绘、房屋分户（室）面积测绘图纸确认的面积为准，不同项目分摊成本时，对未进行实际开发的项目建筑面积的确认，以建设工程规划许可证确认的面积为准。
对同一项目不同类型的房地产共同发生的开发成本应按可售面积分摊。
同时，还应关注成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊。
检查当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位计税成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位成本=成本对象可售部分成本÷总可售面积
已售开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位计税成本。
第三部分土地增值税清算的具体审核工作一、清算单位和计算单位
㈠审核内容（依据有关文件规定）
1、为了满足计算土地增值税需要，应将开发建设项目中的普通住房与其他建设内容分别确定计税单位。开发建设单体综合楼也应把普通住房和非普通住房以及非住宅区分开来确定计税单位。
2、国税发[2006]187号文明确土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。也可以按每个销售（预售）许可证规定的范围作为计税单位进行清算。
3、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）：第十七条清算审核时，应①审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于②分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对③不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税（也就是计算单位是什么）。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》又明确：房地产开发项目包括成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以发改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算单位。
4、财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字［1995］048号）第十三条：关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。（即：纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土增税）
有的城市明确：对房地产开发产品应划分为普通住宅、非普通住宅和非住宅三种类型。在土地增值税清算过程中，应按不同类型开发产品分别计算计税收入、扣除项目金额、增值额和增值率。
㈡审核重点
清算审核时，应调阅开发项目立项批复、土地使用权受让合同、土地使用权证、建设用地规
划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证、土地增值税项目登记表等有关资料，审核房地产开发项目清算单位分三种情况：是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否按普通住宅、非普通住宅和非住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
★特别审核2006年3月2日后开盘销售的普通住宅的3个条件。住宅小区建筑容积率1.0以上，单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。同时符合上述三个条件的为享受优惠政策的普通住房，有一条不符合即为不能享受优惠政策的非普通住房”。
★（三）注意事项及清算单位的确定
未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，或者政府各部门审批的项目不一致的，应进行实地审核察看，结合企业核算、政府部门审批、备案的项目登记表，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位并报区局研究确定后执行。
二、转让房地产收入㈠审核内容
纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
㈡审核重点
1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。
2. 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。
查阅有关的转让合同、协议、评估报告，检查“主营业务收入”（或经营收入）、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“银行存款”等账户，查询房产、土地管理部门及购买方，核实取得的收入是否真实、准确、完整，有无少报收入的情况。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。
3.调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。
4.将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。
5.调取开发项目的《动迁房屋产权调换协议书》或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况，审核房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，是否按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对于超面积部分按实际销售价格确认收入。
6.调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。
7.必要时，按规定程序办理到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。
8.在审查核实房地产转让收入时，成交价格明显低于评估价格，又无正当理由的，可以审核后的评估价格来计算征税。对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核，看是否按规定调整收入；
9.通过检查“开发产品”、“固定资产”、“无形资产－土地使用权”等明细账，结合对各项会议记录、董事会决议、合同协议的审查，核实企业是否发生了视同销售行为；对发生视同销售行为的，主要检查账务处理和收入核算是否准确，是否按规定申报纳税。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况
根据财税〔2006〕21号文规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
㈢注意事项
１.房地产转让各种收入形式金额的确定
纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。对不同的收入形式其确定纳税人收入额的方法也不相同。具体为：在审核纳税人申报的转让房地产收入时，要审核除货币收入之外是否还有实物收入或无形资产收入。对实物收入要按该收入的市场价格折算成货币收入，对无形资产收入要进行专门的评估确定其价值后折算成货币收入。
２.关于代收费用
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。
３.税收收入确认原则与会计收入确认原则的差异
按照《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文的规定，税收收入确认原则与企业会计制度规定的收入确认原则不完全一致，审核过程中应当进一步关注。税法确认收入原则：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
４.房地产转让有关票据的开具
房地产开发企业在销售开发产品时，必须按规定开具相关票据。审核过程中，对应当开具而未开具“销售不动产统一发票”的，税务机关应当责令其开具。
5.视同销售收入的确认
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
6.产权未转移的处理
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属
证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
7.收入要按开发产品种类归类。
房地产转让收入要先判定住宅与非住宅收入，再将其中的住宅收入按规定细分为标准住宅与非标准住宅收入。
三、取得土地使用权所支付的金额㈠审核内容
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
㈡审核重点１.审核取得土地使用权所支付金额的真实性按照相关财务制度的规定，房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”科目。应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、出让合同、土地收据、契****据、银行支付记录和与政府相关部门的协议，计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确，审核其受让土地面积是否正确，判定其是否存在政府返还（补贴）和以地补路等情况。对存在以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。
２.审核取得土地使用权所支付金额分摊的准确性审核开发项目立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权受让合同(或批文)及土地使用权证、总层平面规划图、建筑工程施工许可证、工程项目备案登记表、土地及房屋测绘图纸等资料，确定不同的开发项目、不同类型的房地产。
同一宗土地有多个开发项目，同一项目有不同类型房地产的，其取得土地使用权所支付金额是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
３.审核取得土地使用权所支付金额核算的正确性房地产开发企业确认取得土地使用权所支付的金额，必须以实际发生为前提。应当结合房地产开发企业“开发成本——土地征用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来帐等科目的审核，判定房地产开发企业在核算过程中是否存在预提尚未实际支付土地出让金的行为。
同时要关注是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额增加土地扣除项目，开发费用应在土地项目中予以调出转入开发费用。
㈢注意事项１.土地使用权出让价款在税收规定与财务会计制度中的区别在会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，这在税法与会计处理上存在了差异，因此，对于土地增值税扣除项目中的“取得土地使用权所支付金额”对应的财务会计核算中的“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分。此外，在自用房土地成本的划分上，其支付的土地出让金，在“无形资产”科目中列支与核算，不应在“开发成本”中列支，在实际清算中也应予以剔除。
２.土地使用权金额相关票据的确认取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等。具体有国有土地出让合同、国土局开具的土地出让专
用收据、税务（2009年？前是财政）部门开具的契****据等。
对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出，应以实际支付为前提，能进行确认的合法有效的票据有：转让土地的——税务局监制的发票；出让土地的——土地出让专用收据。四、土地征用及拆迁补偿费
㈠审核内容
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
㈡审核重点
1.审核拆迁补偿费是否实际发生。调取《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁台账》，抽取部分拆迁户进行调查了解，审查包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，核实是否多列拆迁补偿费。支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，必要时按规定到有关银行查核企业银行存款账户、企业负责人和财务负责人等有关人员的储蓄账户、信用卡账户，检查资金支付行为的真实性，核实有无资金回流情况。
2.审核分摊是否合理。审核开发项目立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权受让合同(或批文)及土地使用权证、总层平面规划图、建筑工程施工许可证、工程项目备案登记表、土地及房屋测绘图纸等资料，确定不同的开发项目、不同类型的房地产。同一宗土地有多个开发项目，同一项目有不同类型房地产的，其取得的土地征用及拆迁补偿费是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
3.关注是否存在将房地产开发费用记入土地征用及拆迁补偿费增加扣除项目，开发费用应在土地征用及拆迁补偿费项目中予以调出转入开发费用。
㈢注意事项
1.关于土地闲置费
《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文明确了房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在清算土地增值税时扣除。
2.关于拆迁安置
根据《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入（其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定），同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
3.土地征用及拆迁补偿费在税收规定与财务会计制度中的区别
在会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，这在税法与会计处理上存在了差异，因此，对于土地增值税扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”对应的财务会计核算中的“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分，对取得土地使用权所支付金额应予以剔除转。
4.土地征用及拆迁补偿费票据的确认。
要根据实质重于形式的原则，只要有证明该项费用发生的书面凭据（合同协议、收据），具备对方单位或个人签章要件，应予以认可票据合法有效。如支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证务必一一对应。但是否可列支还应通过抽查审核程序了解是否真实发生。
五、前期工程费
㈠审核内容
前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
㈡审核重点
审核前期工程费时应当重点关注：
1.对于前期工程费，主要根据合同约定的内容、是否已取得合法票据及对应的款项是否实际支付款确认。审核时关注前期工程费是否真实发生，是否存在虚列情形。
2.前期工程费一般发生在立项开工前，应严格对号入座，防止“管理费用”挤列本项目，审核时关注是否将房地产开发费用记入前期工程费。
3.属于多个房地产项目共同的前期工程费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各用地面积或各建筑面积（规划）分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积（规划）分配。
㈢注意事项
审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
六、建筑安装工程费
㈠审核内容
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
㈡审核重点
审核建筑安装工程费实质方面审核：通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查协议、合同、预概算、施工、决算的真实性。
1.采取工程成本总量控制法，调查了解当地同类开发产品的平均建筑成本，对价格过高的建筑成本进行重点审查。
2.审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性。
3.调取工程监理部门的监理记录及《材料物资进场试验报告》，核实有关材料的真实性。
4.掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析，是否存在利用关联关系转移利润。
5.对照有关合同款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，到对方核实未付款项的真实性。
形式方面审核：审核款项必须支付、凭证必须合法有效。对于“预
提”、“暂估”应予剔除。
★关注建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
★出包方式，重点关注房地产开发企业自购建筑材料时（即甲供材），自购建材费用是否重复计算扣除项目。应着重审核其与施工企业签订的建安合同对甲供材的约定情况，同时核对其取得的建筑安装发票金额与建筑安装合同的金额是否存在较大的差异，如存在则应进一步
核实其“开发成本”科目中的原材料项目的金额是否与建安发票中填开的金额是否存在重复，如有重复列支甲供材的应予以调出。对于已竣工决算的，应查看房地产开发企业与建安企业之间的甲供材核对清单。
自营方式，重点关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
对10万元以上的建筑安装发票及材料发票，要按对大额发票的审核程序进行审核，切实审查开具内容的真实性。
㈢注意事项
1.关于开发企业为施工方代垫的临时水电费
在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费（俗称“临水、临电”）通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项（一般为“其他应收款”科目）进行核算，在清算审核中，应关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支了这些代垫费用，如列支了应将其调出，不允许作为扣除项目（开发成本）扣除。
2.关于开发企业代关联的施工方支付民工工资
为了保证民工工资的按时支付,有的施工单位的民工工资由开发企业直接支付(即代付),开发企业与施工方结算工程款时在应付工程款中扣除。在清算审核中,应注意施工单位按合同全额开具了发票（发票金额包括了代发工资部分），开发企业在“建筑安装成本”中进行了扣除，同时又将代发工资部分在“开发间接费”或其它扣除项目中进行了列支，如列支了形成重复扣除，应将其调出。
3.关于装修费用
根据国税发〔2006〕187号文，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。但要注意，房地产开发公司销售的精装修商品房中，包含电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家具，这部分家电、家具是由装饰公司购买并作为装饰费用。电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家具，不是规范意义上建筑装饰工程作业的装饰材料，不构成建筑实体，不能在开发成本——建筑安装成本中列支。
3.关于对房地产开发企业质量保证金的处理
房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在以后年度支付。作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
4、验证建筑安装工程费支出是否存在异常
审核时，要参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
七、基础设施费
㈠审核内容
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
㈡审核重点
审核基础设施费时应当重点关注：
1.对于基础设施费，主要根据合同约定的内容、是否已取得合法票据及对应的款项是否实际支付款确认。审核时关注基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
2.基础设施费限定于小区内且为工程支出，不含各类管理费用，审核时关注是否将房地产开发费用记入基础设施费。
3.属于多个房地产项目共同的基础设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目
的扣除金额。多项目受益应按各用地面积或各建筑面积（规划）分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积（规划）分配。
㈢注意事项
审核人员应计算出基础设施费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
八、公共配套设施费
㈠审核内容
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
㈡审核重点
审核公共配套设施费时应当重点关注：
1.公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第32条：（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，经中介机构鉴证后可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。但要注意的是：在计算土地增值税时，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
2.审核是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
3.多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的基础设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各用地面积或各建筑面积（规划）分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积（规划）分配。
㈢注意事项
1.公共设施成本费用处理原则
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
2.注意是否明显异常
审核人员应计算出公共配套设施费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步进行实地察验和核实。
九、开发间接费用
㈠审核内容
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
㈡审核重点
审核开发间接费用时应当重点关注：
1、是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。开发间接费用一般应限于工程部中负责工地现场管理人员直接组织、管理开发项目发生的费用。
2、是否存在销售费用挤入开发间接费用。对纳税人为销售房屋而对售楼处、样板房进行装
修装潢而发生的费用应计入销售费用，而不应在开发成本中列支，且不允许加计扣除，在实际操作时应审核其“开发间接费” 或“开发成本”科目中是否列支上述内容，如有应予以调出。
3、开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
4、房地产开发企业在“开发间接费用”、“开发成本”等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许计入，应予扣减。
5、多个（或分期）项目共同发生的开发间接费用，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的开发间接费用，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。具体计算上应按各建筑面积分配。
㈢注意事项
审核人员应计算出开发间接费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
十、开发费用
㈠审核内容
开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
㈡审核重点1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。审核利息支出时应当重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用；分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊；利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。重点审核计算基数，当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入房地产开发费用计算基数的情形。
2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。重点审核计算基数，当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入房地产开发费用计算基数的情形。
㈡注意事项
★1.开发费用和期间费用的不同
土地增值税扣除项目中的“房地产开发费用”的扣除额与房地产开发企业期间费用中销售费用、管理费用和财务费用列支标准不同。土地增值税扣除项目中的三项费用，除符合《细则》规定的利息支出可以按实际支出额扣除外，其余均按比例扣除。而房地产开发企业期间费用中的三项费用除管理费用有些规定列支比例外，基本上是据实列支的。
★2.一些特殊情况下的列支
全部使用自有资金，没有利息支出的，也可以按照规定扣除。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种办法。
十一、与转让房地产有关的税金㈠审核内容
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
㈡审核重点1.对于印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣
除，不得重复计算扣除。
2.要按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额予以扣除，必须是本项目发生的税费才可以扣除。
3.地方教育附加费，可予以扣除。
㈢需关注问题对房地产开发企业与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的税金，在同一项目不同类型房地产中分配应据实分摊，和相关收入配比，不应按已售建筑面积分摊。十二、财政部规定的其他扣除项目
㈠审核内容
财政部规定的其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人是指可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施(房地产开发成本)规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
㈡审核重点
审核过程中,应严格按照条例的规定确定可以加计扣除的基数。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
㈢注意事项
1.对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
2.对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。
第四节其他方面的审核
一、关联方交易行为的审核
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
二、减免税的审核
㈠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的（含20％），免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20％的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20％的部分）。
㈡因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
㈢因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。
审核时应关注是否符合减免税条件，是否有按规定程序办理减免税。
第五节清算结果的确认及资料管理一、清算审核报告1、报告名称为“关于（XX项目）土地增值税的清算审核报告”
2、正文内容：①核查由来及具体工作安排。核查由来分为根据纳税人主动申请进行土地增值税清算和经税务机关的因素分析要求纳税人进行清算两种情况。同时应注明按照核查工作的安排，于XX年XX月XX日至XX日对申请人的土地增值税情况进行核查；②纳税人的基本情况：包括成立时间、注册及经营地点、财务核算制度等；③清算项目的基本情况:包括清算项目的名称、位置，项目分期情况、取得土地的时间、土地面积，项目立项时间，建筑面积，可售面积、已销售面积、销售比例等；④本次清算核查情况与纳税人申请情况是否一致：通过对纳税人转让房产收入金额、可扣除项目金额：（包括取得土地成本、土地征用拆迁费用、房地产开发成本、房地产开发费用）与纳税人清算申请之额是否一致，不一致之处需重
点列明，并详细说明每一项目的调整方式和调整金额，提供的各项清算资料是否真实有效。如纳税人委托中介机构进行清算鉴证的，还应反映本次核查与中介机构鉴证报告披露的金额是否一致，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的理由；⑤反映本次清算项目的结果：包括本次清算的增值额，应缴纳税款，已预缴土地增值税额，应补（退）土地增值税款。二、清算结果土地增值税清算结束后，在出具清算报告的同时，在纳税人报送的土地增值税清算申请审批表、申报表及各项附表上签署意见，需补交税款的按规定程序出具书面的土地增值税清算补税通知书（税务事项通知书），由纳税人自行办理纳税申报手续；对需清算退税的，按照有关退税流程办理退税手续。
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
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山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管 理办法》的公告 【标 签】 【颁布单位】山西省地方税务局 【文 号】山西省地方税务局公告2014年第3号 【发文日期】2014-06-11 【实施时间】2014-06-11 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 现将《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》予以发布，自2014年7月1日起施行。 特此公告。 房地产开发企业土地增值税清算管理办法 第一章总则第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。 第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。 第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。 接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。 第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目
为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。 第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。 第二章清算条件第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。 第三章清算申请与受理第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税
《土地增值税清算鉴证业务准则》指南 第一章总则 第一条制定《清算准则》目的和依据 《土地增值税清算鉴证业务准则》（以下简称清算准则）第一条明确了制定准则的依据和目的。 制定《清算准则》的目的，应从以下三个方面理解： （一）《清算准则》是土地增值税清算鉴证业务的执业规范； （二）《清算准则》是行政规章，注册税务师从事土地增值税清算鉴证业务必须执行； （三）制定《清算准则》的目的，是规范执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和鉴证各方合法权益。 第二条清算鉴证的定义 《清算准则》规定了土地增值税清算鉴证的定义，明确了清算鉴证的目的。 对土地增值税清算鉴证的定义，应把握以下几个方面： （一）是对土地增值税清算申报事项的鉴证业务，对非土地增值税清算申报事项的鉴证不适用本准则； （二）应以税务师事务所的名义接受委托； （三）应实施必要的审核程序，以税收应用技术进行鉴别和判断，出具鉴证报告并发表鉴证意见； （四）目的是：为证实土地增值税清算申报事项具有真实性、合法性、完整性，提供证明，以增强税务机关对该项信息信任程度。 第三条清算鉴证的目的 根据《清算准则》规定的土地增值税清算鉴证定义，土地增值税清算鉴证的目标，应是证明清算事项具有真实性、合法性、完整性。 一、真实性 《清算准则》的真实性，是强调法律的真实性。在纳税鉴证活动中，鉴证人按照鉴证程序，依据法定的鉴证评价标准，对取得的有关证据资料，进行鉴别和判断后，没有发现纳税人申报不实的证据，便可确认所鉴证的土地增值税清算申报事项具有法律真实性。 对于收入事项，真实性是指已经符合税法规定的确认条件，就应当予以确认，除会计已经确认收入的事项外，还包括视同销售收入和税法上规定的收入事项。对
土地增值税清算协议 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
土地增值税清算鉴证业务约定书甲方（委托方）：XXXXX 甲方税务登记号： 乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司 乙方税务师事务所执业证编号：18285 兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定： 一、委托事项 （一）项目名称：曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目 （二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。 （三）完成时间：2015年9月30日前。 二、甲方的责任与义务 （一）甲方的责任 1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。
2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。 3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。 4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。 （二）甲方的义务 1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。 2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。 3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。 4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。 三、乙方的责任和义务 （一）乙方的责任
** 市房地产开发项目 土地增值税清算 鉴 证 报 告 告 单位签章：******** 房屋开发有限公司 2014 年*月** 日 土地增值税鉴证报告 ** 所税鉴字【2014】** 号 ****** 房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“ ****** 小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵
单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核，贵单位“ ******** 区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目：
特此报告
附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非 住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》中介机构负责人：中国 注册税务师：中介机构名称：中国注册税务师： 办公地址：电话：传真：2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让“******** 小区1#、2#、3#、4#、 6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下： 一、整体基本情况： 项目简介：
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目录 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算的概念 二、土地增值税的清算条件 三、清算时间要求 四、土地增值税清算项目的审核鉴证 五、清算审理及审核 第二部分土地增值税清算准备工作 一、土地增值税清算的前期管理 二、土地增值税清算单位的确定 三、项目清算应关注因素 四、清算资料的收集 第三部分转让收入的确认一、转让房地产取得的收入
二、视同销售收入的确认 三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题 四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题 五、收入确定需关注的问题 六、收入确认的审核要点 第四部分扣除项目金额的确定 一、扣除项目税务处理的基本原则 二、地价款的扣除 三、房地产开发成本的扣除 四、房地产开发费用的扣除 五、扣除项目的归集与分配 六、旧房及建筑物的评估价格 七、与转让房地产有关的税金 八、财政部规定的其他扣除项目 九、需要明确的几个问题 十、土地增值税清算实例
第五部分土地增值税的计算 一、一般土地增值税的计算 二、分期开发项目的计算 三、清算后再转让房地产的处理 第六部分土地增值税的预征与核定征收 一、土地增值税的预征 二、土地增值税核定征收 第七部分土地增值税清算的会计处理 一、预缴的会计处理------------------------ 二、清算的会计处理--------------------- 第八部分土地增值税的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠
二、国家征用收回的房地产税收优惠 三、个人销售住房税收优惠 四、廉租房和经济适应住房税收优惠 五、资产公司转让房地产税收优惠 六、清偿债务税收优惠 七、转让旧房税收优惠 八、以房地产进行投资或联营税收优惠 九、关于合作建房的税收优惠 十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 十一、关于个人互换住房的征免税问题 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算概念（91号文件第3条） 土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、土地增值税的清算条件（91号文件第9条）
土地增值税清算报告 土地增值税清算鉴证报告规范要求 一、鉴证报告正文样本 土地增值税清算鉴证报告 **鉴字[**]**号 ***(委托单位): 我们接受委托，于****年**月**日至****年**月**日对(被鉴证单位)**项目土地增值税进行鉴证审核。(被鉴证单位)的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。 经审核，我们认为:(被鉴证单位)**项目已具备土地增值税清算条件，截至 ****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为: 1(收入总额:****元; 2(扣除项目金额:**** 元; 3(增值额:**** 元; 4(增值率(增值额与扣除金额之比):****%; 5(适用税率:****%; 6(应缴土地增值税税额:**** 元; 7(已缴土地增值税税额:**** 元;
8(应补缴土地增值税税额:**** 元。 本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 1 *********税务师事务所 (盖章) 税务师事务所所长(签名或盖章) 中国注册税务师:(盖章) 地址: 报告日期:*****年**月**日附件: 1、土地增值税清算鉴证报告说明; 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括: (1)土地增值税清算税款鉴证主表; (2)与收入相关的面积审核调整明细表(附表一); (3)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表(附表二); (4)扣除项目及成本结转审核汇总表(附表三); (5)转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表(附表四); (6)土地增值税缴纳情况审核汇总表(附表五); 3、税务师事务所执业资格证书复印件。 2 二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求 (一)企业基本情况 1、成立日期: 2、税务登记证号: 3、地址:
土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按
土地增值税清算审核报告说明 一、企业基本情况说明 企业名称：承德*****房地产开发有限公司，统一社会信用代码：*******，法定代表人：*****，成立日期：2012年01月05日，住所：********，经营范围：房地产开发与经营；物业管理服务；家具、建材材料（不含危毒品）、钢材、五金交电、陶瓷制品、玻璃制品、装饰材料（不含危毒化学品）、纺织品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）二、主要会计政策和税收政策（一）执行《企业会计准则》及有关规定。 （二）清算期间自2012年01月05日至2020年07月31日。 （三）会计核算方法：按照企业会计准则的规定制订并实施。 1．记账本位币为人民币； 2．坏账核算方法按备抵法核算； 3．成本结转方法采用按单位成本结转； 4．低值易耗品摊销法为一次摊销法； 5．固定资产按直线法计提折旧； 6．无形资产采用直线法进行摊销。 （四）企业基本的税收政策（各税种适用税率） 增值税5％；城建税7％；教育费附加3％；地方教育费附加2％。（五）本次清算适用的主要税收政策文件依据： 1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》；2．《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的
通知》（财税字（1995）48号）； 3．国家税务总局《关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发［1995］10号）； 4．国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）； 5．国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）； 6．国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税税函［2010］1220号）； 7．《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》。 三、项目基本情况 （一）项目概况 1.项目名称：****二期项目。 2.项目地址：承德******地块。 3.开发项目类型：商业。 4.占地面积：总占地面积为6,538.95平方米。按企企业提供的不动产权证书所载面积为准。 5.项目建筑结构：砖混、框架、剪力墙。 6.相关证件取得情况及批准文号： 《不动产权证书》批准文号：冀（2017）****不动产权第****号。《建设用地规划许可证》批准文号：地字第*****号。 《建设工程规划许可证》批准文号：建字第****号。
土地增值税清算案例6篇 土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例 江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。 经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。 篇二:土地增值税清算案例 案例 某写字楼项目总可售面积10000平方米，2007年6月取得预售许可证。2010年8月，根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。清算时已售面积5000平方米，清算时每平方米均价5000元，清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米，市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。经营税金及附加按销售收入的5.6%计算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除，不考虑其他纳税调整事项，清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。 首次清算后，取得建安发票2000000元。2014年8月，销售4500平方米给甲金融单位，平均售价10000元/平方米，尚未销售房屋为第3层的500平方米。 篇三:土地增值税清算案例 案例 方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年5月底，已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。
清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元，已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。 篇四:土地增值税清算案例 某房地产企业，成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至 2011年期间共开发以下房地产项目: 该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。 经检查核实，该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及时填写清算申报表，并自行进行了清算，主管税务机关也组织进行了清算。 经检查核实，该企业开发观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清算条件，但该公司未按规定预缴土地增值税。 篇五:土地增值税清算案例 某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元，支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。 国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。
土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表 北京发改委立项 辽宁发改委立项；工程规划许可证 安徽工程规划许可证 宁波工程规划许可证 深圳销售许可证 重庆工程规划许可证 浙江审批、备案项目（不许自行划分） 吉林发改委立项；五证/竣工备案证 江苏发改委立项；自行分期结合工程规划许可证 厦门工程规划许可证 大连企业会计核算单位（税局审核） 广州整体开发、统一核算；销售情况会计核算/初始产权 青岛国土、规划审批 西安工程规划许可证/销售许可证 湖北工程规划许可证 海南工程规划许可证 附：各地法规 清算单位确定各地政策规定总结表 一、中央的规定（国税发【2006】第187号） 二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号） 四、海南的规定（琼地税发[2009]187号） 五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号） 六、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）
七、青岛的规定（青地税发[2008]100号） 八、广州的规定（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发[2006]39号） 九、大连的规定（大地税函[2008]188号） 十、厦门的规定（厦地税发〔2010〕16号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号） 十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号） 三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 十四、银川的规定（银地税发【2007】214号） 十五、云南的规定（云地税发[2007]180号） 十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿） 十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号） 十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号) 十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号） 二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号） 二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号） 二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号） 二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号）
土地增值税清算鉴证业务操作指南 根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。 第一章清算鉴证业务准备 第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题： （一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 （二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。 （三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。 （四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。 第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题： （一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 （二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。
XXXXXXXXXXXXX公司“XXXXXXXX项目” 项目土地增值税清算报告 XX地方税务局： 我公司对“XXXXXXXX项目”房地产开发项目土地增值税清算，现将相关清算情况说明如下： 一、企业的基本情况 企业名称：xxxxxxxx房地产开发公司 企业设立: 贵公司成立于xxxx年xx月 注册地：xxxx省xx市 法定代表人：xxxxx 注册资本：xx万元人民币 企业类型：xx企业 经营范围：xxxxxxxxxx。 二、房地产开发项目概况 我公司于xxxx年通过拍卖方式取得了位于xx省xx县xx镇xxxxxxx，面积为约xxxxxx平方米土地开发权，支付拍卖价款xxxxx元,并于xxx年xx月x日与xxxx国土资源局签定《国有建设用地使用权出让合同》将位于xxxxxxx，土地面积xxxx平方米，并入xxxx地统一规划，支付出让金xxxxxx万元。规划开发项目名称为xxxxxx项目，一次性开发，规划开发
的房产项目有住宅、车位及车库。 “xxxxxxxx项目”规划施工分xxx栋于xxx年xxx月先后开工建设，并先后取得预售许可证开盘销售，分别为xxxxx房预售证第xxxx号项目总规划建筑面积为：xxxxxx平方米，经xxxxxxx交易咨询有限公司测量，实际完成建筑面积为：xxxxx平方米，其中不可售建筑面积为：xxxx平方米，可售建筑面积为：xxxxxx平方米（普通住宅xxxxx平方米；非普通住宅xxxxx平方米,车位xxxxxx平方米）。该项目截止xxx年x月x 日止已销售建筑面积xxxxxx平方米，其中普通住宅xxxx 平方米；非普通住宅xxxxx平方米；其他房产（车位及车库）xxxxx平方米，占总可售建筑面积的xxx%，总计实现销售收入xxxxx元，其中普通住宅xxxx元；非普通住宅xxxxx 元；其他房产（车库及车位）xxxxx元。已经具备《土地增值税清算管理规程》[国税发（2009）91号]第九条规定清算条件。普通住宅的确定根据（川地税函〔2005〕399号）文件认定。 三、清算情况说明 （一）“xxxx项目”房地产项目销售收入 本次清算采用销控表核对账簿金额加调整项目计算总收入,即截止清算日xxxxx年x月xx日,账面确认销售收入应为xxxxx元未分明细核算。按销控表分明细划分普通住宅销售收入xxxxxxx元,非普通住宅销售收入xxxxxxx 元,车库销售收入xxxxxxx元,共计xxxxxxx元,与账面差异xxxxxx 元,因为以前结转的收入中有按预测绘面计收入来结转的，所以认定为账面结转差异，应以销控表上的每户实际收入为准。
十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号） 三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号） 十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 十四、银川的规定（银地税发【2007】214号） 十五、云南的规定（云地税发[2007]180号） 十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿） 十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号） 十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号) 十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号） 二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号） 二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号） 二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号）
二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号） 一、中央的规定（国税发【2006】第187号） 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目， 国税发【2006】第187号：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条发文日期： 2006-12-28 二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号） 第三条土地增值税以区县级以上政府有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别进行清算。 津地税地[2010]49号：天津市地方税务局关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知发文日期 2010-07-15 四、海南的规定（琼地税发[2009]187号） 一、关于清算单位的问题 土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算。 琼地税发[2009]187号：海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知发文日期：2009-12-23 五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号）
土地增值税清算指南与纳税筹划(DOC 50页)
土地增值税清算指南与纳税筹划 推荐开征土地增值税的目的 （1）为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。 （2）为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。 （3）为了提高我国土地的利用效率。 （4）为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。 主要亮点有两个，其一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率；二是对于不同类型的房产实行差别税率。 征税方法：实行先预征，后清算，多退少补。 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发[2010]10号） 提高战略级别的严厉性（体现在两个方面）： （一）将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的社会危害性评级最严厉的一次。 （二）首次将问责机制提到文件的“第二条”，通知强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”，并且让监察部介入。这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。 遏制房价过快上涨的四大手段：
一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作 各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。 还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。 二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作 改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。 （1）除保障性住房外；保障性住房不预征； （2）东部地区省份预征率不得低于2%； （3）中部和东北地区省份不得低于1.5%； （4）西部地区省份不得低于1%； 各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。 三、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞 核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，
土地增值税清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000 平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。 二.取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入 900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；
土地增值税清算中的旧房重置成本 一、一宗带旧房的土地转让实例 日前，中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议，将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A 房地产公司。该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000万元。转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500万元，其中土地评估价格为4200万元，建筑物评估价格为300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元，成新度为60%），评估费10万元由该国有企业承担。 该国有企业财务认为，土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格*成新度，因此计算转让房产共需缴纳增值税214.29万元，其他转让环节缴纳的税金合计27.97万元，进而计得土地增值税扣除项目=1000+27.97+10+4500×60%=3737.97万元，应缴纳土地增值税164.32万元。 笔者经审核后认为，该国有企业对土地增值税扣除政策适用错误，应重新计算。 二、现行土地增值税相关政策规定
带旧房转让的土地交易业务主要涉及两个税收要点，一是对房产性质的税务界定，二是如何准确界定土地增值税适用政策规定。笔者归纳如下： （一）有关房产性质的税务认定 根据《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。该国有企业转让的房产已使用多年，明显属于旧房，应按照旧房转让的土地增值税政策处理。 （二）有关土地增值税扣除项目的政策规定 目前，土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件： 1.《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。 2.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（四）旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用房屋及建筑物时，由政
浅谈我国土地增值税的由来及发展 土地增值税这个概念是英国十九世纪伟大的心理学家、哲学家和经济学家约翰穆勒最早提及的, 他在1848 年出版的《政治经济学原理》一书中抨击了地主阶级的不劳而获,因为, 欧洲各国普遍认为,土地是绝对的私有财产,应当免于任何义务,政府应当从其他途径寻求增加收人的办法.而约翰穆勒主张把全国土地予以估价, 土地的现有价值仍归地主所有,而由于社会进步所增加的价值则以赋税形式交给国家。把地价增值部分归于不劳而获的收入,国家通过征收“土地税”加以调节,这个就是最早土地增值税的雏形.在这个理论的基础上,世界各国的经济学家进行了100多年的完善,进而新成了一个较为完善的土地增值税概念和制度. 中国开始有土地增值税这个概念是孙中山同志提出来的, 孙中山认为“社会之进步发达”, 乃是地价增长的原因, 而社会进步发达则是“众人之劳力致之”,因此,他主张地价增涨的部分收归国有,土地涨价归公是孙中山“驱除鞑虏,恢复中华,创立民国,平均地权”中的“平均地权”的核心 .因此,国民政府在孙中山同志的理论下,在1930年-1943年开始执行了土地增值税,1944年停止了土地增值税征收,因为,蒋介石同志正准备带领国民政府去台湾.顾及不到这个税款征收了. 1949年10月1日,一个伟人在天安门上用一句宏威“新中国成立了”的声音震响了全世界,从此,一个新的中国走进了新的时代,新的中国当然要摈弃国民政府的做法,因此,土地增值税这个税种就也被到其列了. 光阴荏苒,我们居然进入了改革开放的又一个新时代,随着经济体制改革的深入进行,我国对土地使用制度也逐步进行了改革,因为国家知道了,土地是一个无限的资源,取之不尽用之不竭,可以循环利用.因此,国家实行了有偿使用,允许国有土地转让使用权的新政策,从而促进了我国房地产开发和地产市场的迅速发展. 房地产开发迅速的发展就会让国家担心,因为国家担心土地增值收益收回较少,进而对国民经济发展造成不良影响,正是在这样的担心下,土地增值税这个税目就又重新步入了税收的舞台. 公元1988年,中国海南出现了一个引起全国向往的现象,对这个刚被设立为中国第23位,也是目前最新的省份,首先刺激的就是所谓的有良知的房地产商.为了改善这个省份的面貌,建立一个新的海南,他们背井离乡,背起来砖头,奔赴海南,于是出现了海南的大片大片土地被先跑到的人们占领,但,又纷纷把背来的砖头扔进大海,等后面跑来的人来分享他们的成果,于是,出现了“炒买炒卖”这个概念,大片大片的土地被炒来炒去,成就了好多富豪.正是在这样的背景下,土地增值税开征了. 1993年12月13日,国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,因为国家认识到,开征这个税种,对促进我国房地产行业的健康发展,抑制炒买炒卖房地产和“楼花”的现象,避免土地资源的浪费,合理增加财政收人等方面有着重大作用.钱不能让个人拿着,要让国家占用,进而进行所谓的合理分配. 第一个阶段:1993年到1995年,开始阶段. 1993年12月13日, 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》正是发布,说明了,我们国家正式把土地增值税纳入了房地产税收行列,但是《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》却是在1995年1月27日发布,虽然公布执行时间为1994年1月1日,而各省市的贯彻执行文件是在1995年下半年才开始制定.因此,土地增值税基本上是1996年开始征收的.为什么出现这样的不积极情况,主要是当时全国房地产行业还没有那么的火爆,除了海南那种炒买炒卖一片红火的热闹景象,其他地区的房地产行业还处以孩提时段. 第二个阶段:1996年到2002年,维持阶段 经过了1993年制定《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的第三个年头,部分省份才制定的土地增值税中涉及到住宅标准以及其他执行细则,而且预征率大部分确定在1%或0.5%以下,也就是说,土地增值税形同虚设.形成上述的原因,主要是因为1997年起亚洲金融风暴,再加上全球经济危机凑上热闹,使得刚刚起步的中国房地产行业进入了困难事情,大量的空置商品房产生,在这个紧急关头,国家为了不扼杀刚刚成长的房地产行业.居然制定了一个房地产行业中有史以来最不可思义的优惠文件,1999年7月,财政部、国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于调整地产市场若干税收政策的通知》财税字【1999】210号,通知规定; 1.关于空置商品住房(1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房)税收政策问题,为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠;2. 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。3.房改房免征营业税.假如这个文件放到现在执行,估计房地产会更好一点,至少少缴了税,房地产商们也不好意思多加价房价.让人感觉到这会是一个多么美妙的世界! 更有一个激动人心的消息,1999年部分所谓的经济人士提出了取消土地增值税的建议,因此国家税务总局于1999年10月份在武汉召开部分省市税务机关参加的座谈会,其中一个议题就是取消土地增值税这个税目.国家税务总局最大的失误,就是邀请了部分省市税务机关参加座谈,按照总局的建议是应该取消的; 与会的代表不同意,部分地方税务机关代表认为,土地增值税是地方税的税种应当保留,纳税存在困难的,可以暂免征收.于是,这个税目就这样的被保留了下来,让房地产行业及穷苦大众白欢喜了一场. 第三个阶段: 2003年到2006年,启动阶段.