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第一章前期物业管理介入阶段的人员配置与介入方案. 2第一节专业人员配置与工作流程 (2)
第二节前期物业管理介入方案 (2)
第二章物业管理机构设置与资源配置 (2)
第一节管理架构及公司督导的模式 (2)
第二节各岗位职责、专业人员配备及素质 (5)
第三节对外协调机制和内部服务反应机制 (6)
第三章实际操作管理方案 (7)
第一节房屋接管验收及二次装修的管理、维护方案 (7)
第二节共用设备设施及房屋保养维护 (10)
第三节环境卫生及绿化养护管理服务 (11)
第四节车辆管理方案及措施 (11)
第五节经费收支预算和增收节支措施 (12)
第六节社区文化、精神文明建设及特约服务 (12)
第七节消防、安保管理应急方案 (14)
第八节节能减排措施方案 (15)
第四章创优规划、创新管理方法 (16)
第五章项目管理建议及对策 (17)
附件一经费收支预算明细报价表 (19)
第一章前期物业管理介入阶段的人员配置与介入方案
第一节专业人员配置与工作流程
一、专业人员配置与工作流程
为了确保今后物业管理顺利进行，同时使设计和施工既符合规范又便于日后使用管理。因此，前期物业管理介入工作尤显重要，我公司将在与建设开发商签订《前期服务合同》一个月内，由工程部经理带队，２名专业水电、土建等技术人员进驻建设单位，每月一次深入施工现场，并提交合理化建议的《物业顾问报告》。
第二节前期物业管理介入方案
１、熟悉现场和各类施工图纸；
２、了解设计和施工状况；
３、根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与开发商协商，进行前期协调改进。
第二章物业管理机构设置与资源配置
第一节管理架构及公司督导的模式
一、管理架构
我公司将本物业的管理方式确定为综合一体化管理，即由物业管理处主任在公司总经理直接领导下，通过各部门技术支持和配合，参照ＩＳＯ９００１：２０００国际质量体系标准，运用现代化管理手段，对本物业的房屋、公用设施设备、消防、治
安、卫生、绿化、停车管理、社区文化等，统一实施专业化管理。管理处拟采取的内部管理架构（见附件一）
二、督导模式
（一）激励机制
１、实施日常管理目标责任制，增加管理层的工作主动性，我公司按照全国物业管理示范小区标准，结合公司实际情况，制订各项管理指标，管理处将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩，并与奖金挂钩。
２、岗位激励。在物业管理行业拼搏的员工，最渴望得到的是自身价值被集体和社会认可，我公司始终坚持各级岗位实行公司内部公开招聘的办法，使具有真才实学的员工能充分发挥自身潜力，有机会体现自己的价值。
３、奖金激励。公司每年对员工进行全方位考核，排名前30%的员工将有机会加薪晋级。
（二）监督机制
管理处在开展物业管理的过程中，将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规开展工作，定期向我公司和业主委员会报告工作，检讨物业管理运作事务，并制订日常工作计划，实行目标管理责任制，每年对管理目标进行考核，严格按我公司管理质量体系运作，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过部门返查，公司内部质量审核，及房产管理局等外部检查，确保管理工作的监督机制有效运行，具体作法是：
１、公布管理处监督投诉电话，设立意见箱及网上电子投诉邮箱，２４小时受理投诉，所有员工佩戴工作牌上岗，以便于公开监督。
２、管理处定期向公司、业主委员会报告工作，检讨物业管理事宜。
３、我公司根据“全国物业管理示范小区”的标准每月对管理处进行检查评分，同时管理处每月对员工进行考核。
４、管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，每年进行两次意见征询，并不定期向作随机意见调查，对反馈的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实行规范管理，使业主的合法权益得到保障。
（三）自我约束机制
１、管理处在实施物业管理过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。
２、管理处将严格执行我公司的管理质量体系。
３、管理处对员工进行定期不定期检查，发现问题及时纠正。
４、公司每年对员工进行年终考核，实行末位淘汰制。
５、公司有供全体员工遵循的员工行为规范。
（四）信息反馈及处理机制
１、信息反馈机制
我公司参照ＩＳＯ９００１：２０００管理体系建立信息反
馈机制，以不断提高管理质量和服务水平。除了按照公司管理体系及检查监督体系进行信息反馈以外，在日常工作之中由企业发展部全面负责用户对本公司管理服务意见的反馈，由各职能部门对专业信息进行反馈。
详见附件二：公司内部信息反馈流程
2、信息反馈处理机制
管理处通过建立全方位的信息反馈机制，确保反馈信息通道畅通，通过管理处客户服务中心分析整理，及时发出指令并跟踪检查，对于反馈信息的检查方式，统一按照公司标准的规定，采用行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督、秘密检查等方式进行，对于出现不合格服务，及时按纠正预防措施改进。
详见附件三：信息反馈机制
第二节各岗位职责、专业人员配备及素质
我们的基本思路是：由主任直接领导综合部、安保部、工程部、保洁部。由各部门再分别实施与管理一线员工操作与客户沟通等几方面的物业管理业务。
一、各部门职责纲要：
（一）综合部：负责客户日常事务接待和处理，提供个性化服务。
1、档案管理：负责服务中心客户以及各中心来往函件等资料管理。
２、客户接待：负责受理和处理客户、业主的日常投诉、建议、求助，并对客户意见和建议的处理情况进行全程监控与反馈。
３、物业经营：负责博鳌锦苑物业的经营管理，如经营用房、车位管理等。
４、物业管理：负责辖区内客户投诉的跟进，各物业事项的处理以及各中心的协调工作。
（二）安保部：负责辖区的治安、环境等常规服务园区。负责园区的治安保卫，分门岗、监控、巡逻等职能，对大楼进行治安管理并兼具车辆交通管理、消防管理等职能。
（三）保洁部：负责内部及外围保洁工作。
（四）工程部：负责大楼的客户维修与公共设备、设施的维修保养，房屋质量问题的维修以及绿化的养护管理等。
第三节对外协调机制和内部服务反应机制
一、对外协调机制
（一）接受平阳县行业主管部门、开发商对物业管理的监督和指导，积极配合与支持办事处、社区居委会工作。
（二）贯彻执行各级房地产行政主管部门制定的全国性或地方性的有关物业管理的法规、政策及实施细则、示范或标准文本等。
（三）加强与市政、卫生、绿化、交通、供水、供电、公安等行政主管部门的联系工作。
二、对内服务反应机制
（一）信息反馈机制：广泛征求业主意见或需求，在分析的基础上，以此改进工作，提高服务质量。
（二）奖惩机制：应以表扬为主，以处分为辅的原则，用优胜劣汰的方式，纯洁员工队伍，在奖励类型上，以精神鼓励为主，物质奖励为辅。
（三）应急机制：设想业主的各种意外情况、对每一位上岗的维修员人员进行系统的训练，制定维修员管理的应急机制预案。
第三章实际操作管理方案
第一节房屋接管验收及二次装修的管理、维护方案
一、房屋接管验收
（一）积极参与项目的竣工验收（政府有关职能部门验收）政府有关职能部门对物业验收主要由质检站、消防局、规划局、房管局等部门到物业进行验收。
（二）物业验收首要条件
在物业竣工后，本司将参照国家和地方有关法规，以管理和使用者的角度对物业进行验收，认真记录和督促整改物业施工中的各种缺陷和不足，以确保发展商和所有承租户的利益，物业验收的首要条件为：承包商和施工监理验收合格、通过政府有关职能部门验收、水电正常供应、电话和电信等设施可开通使用、建筑无重大缺陷、无影响用户使用的未完工程、验收的场地和区域
清洁干净。
（三）物业验收的资料
要通过物业验收，必须事先递交以下资料：《政府职能部门验收文件或证明》、《工程监理验收合格证明》、《物业设施的竣工图》、《设备或系统的操作说明》、《维护保养手册》。提供与承包商、厂商和供应商签署承包或供应合同中有关技术条款，提供承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料其它有关技术资料，提供所有测试、检验和调试报告，并提供必要的专业技术介绍和培训等。
（四）公共区域的验收和交接
公共区域的验收应由物业管理处、发展商、监理及施工方等单位代表共同参，交接以物业管理处安保正式上岗为标志。公共区域验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认《公共区域验收交接表》。物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。
（五）各种机房和设备的验收及交接
各种机房验收应由物业管理处、发展商、监理及施工方等单位的代表共同参与，交接以接收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。机房和设备验收只对有表计量的读数作验收，对其它参数不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认《机房验收表》和《设备验收表》。物业管理处于初验后发出整改项目
清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。
（六）单元内的验收和移交
单元的验收由物业管理处、开发商、监理及施工方等单位代表共同参与，交接以接收办公单元钥匙为标志。单元验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收，验收时由施工单位代表和监理签名确认《物业单元验收交接表》。物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。验收时需记录水及电表具读数。验收妥当后，须将大门锁好，钥匙由物业管理处统一在预备好的钥匙柜内妥善保存。
二、二次装修的管理、维护方案
（一）装修管理制度
制定完整的二次装修管理制度，规范及督促用户及其装修承包商严格执行，其中包括：装修指南、二次装修报批程序、各种二次装修登记审批表格、二次装修审图制度、二次装修日常管理和督导制度、二次装修验收制度、动用明火操作规程、损坏公共设施处理办法及破坏建筑结构处理办法。
（二）装修人员控制管理
为保持小区的形象和安静，装修人员凭有效临时出入证进出并在门岗登记，严禁装修人员在小区内留宿和家属入内等等。（三）装修货物进出管理
住户或装修承包商在搬运材料和垃圾，全部从地下车库及电
梯出入，并在指定时间内运输。搬运装修材料及垃圾时必须尽量小心，不得损坏或弄污公共区域墙壁、地面、天花、电梯等。装修材料须放置于装修物业单元内之安全位置，不得置于公共区域。我们计划届时将寻找合适的卸货场地，并配备平板手推运货车，以解决用户运货的实际困难。
（四）违章纠正和处理
在住户二次装修期间，物业管理处将根据单元的装修进度，严禁改动原有装修结构，加强监督和重点控制，及时制止和纠正各种违章施工，物业管理处有权对违反规定之业户采取行动，如停止其装修工程或切断其电力供应，确保辖区内没有重大的违章事项造成不良的后果。
第二节共用设备设施及房屋保养维护
一、房屋维修保养
（一）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（二）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
（三）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。
二、共用设施设备维修养护
（一）对共用设施进行日常管理和维修
（二）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运
行、检查、维修、保养等记录齐全。
（三）确保设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范。
（四）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修及时组织修复。
第三节环境卫生及绿化养护管理服务
一、保洁服务
（一）高层按层设置垃圾桶，每日清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
（二）合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
（三）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道每月清洁1次。
（四）根据辖区实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
二、绿化养护管理
（一）派专业人员实施绿化养护管理。
（二）草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草杂物。
（三）花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
（四）定期组织浇灌、施肥和松土，
（五）定期喷洒药物，预防病虫害。
第四节车辆管理方案及措施
结合小区实际情况，合理规划小区进出口行驶路线，实行人车分流，对车辆及停车场实行规范管理，包括标志规范、指挥规范、制度规范等。按照符合实际车流情况，控制进入物业管理区域的车辆。除救护车、消防车、清洁车等特许车辆外，其他车辆进入物业管理区域时，都应有限制性规定，维护良好的停车秩序。
第五节经费收支预算和增收节支措施
一、“博鳌锦苑”经费收支预算说明
（一）本报价费用成本法进行预算，并根据招标文件中物业管理服务收费价格获得。
（二）“博鳌锦苑”经费收支预算报价（详见附件四）。
二、增收节支措施
以优质的管理、服务水平采取业主认可，在此基础上，通过全方位、多项目特约或专项服务方式，实行预算外的维修、服务收入。对管理处的员工实行节电、节水等节能措施，培养节约的良好习惯。所增加的收入用于小区公共设备的维护及清洁、绿化，更好的为业主服务。制定各项开支标准，严格控制费用支出，以达到收支平衡。
第六节社区文化、精神文明建设及特约服务
一、社区文化
（一）举办“共建和谐家园”的入伙仪式。
（二）传统节日的文化活动。如春节在小区举办集体年夜
饭、中秋晚会（由小区业主自编自导节目表演）、重阳节组织小区老人们登山比赛等活动
（三）重大节日的活动。如“五一、国庆”通过对小区的节日布置和宣传来体现文化宣传。
（四）经常举办学习讲座、书画讲座，家政讲座等；
（五）接受住户保健咨询、简易医疗咨询、房产法律咨询等；
（六）义务服务：敬老服务、家电维修服务、家庭绿化养护；
（七）在管理区域内开展多种多样的业主及管理处联谊活动，创造一个高品位的居住氛围。
社区文化是创造良好的人文环境和提高居民生活品位的重要手段。结合“博鳌锦苑”的实际情况，制订业主精神文明规约。通过宣传栏、背景广播等形式进行宣传，营造文明的生活氛围，切实维护好本物业的娱乐休闲场所。
二、精神文明建设
我们通过宣传栏、报纸、发放宣传小手册等形式，以点带面，传播时尚信息和精神文明，物业管理政策法规等。采取寓教于乐、循序渐进的方式。营造文化的氛围，增强社区业主（住户）的亲和力、凝聚力和向心力，使物业管理收到事半功倍的效果。
三、特约个性服务
我公司将以“大社区服务”理念，和相关企业通过合作与连锁机制，不断推出多项免费和有偿服务项目，让管理处真正成为业主及住户创造一个和谐的居住环境。
（一）免费服务：代办有线电线开通、代办车辆保险、代办电话开户、代办煤气开户、代办收订报刊杂志等。
（二）有偿服务项目：包括家政服务、家电维修、专业保洁、安装维护、代管房屋、水电安装服务。
第七节消防、安保管理应急方案
一、消防管理的关键工作环节有：
（一）宣传教育：开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”工作方针的前提，设消防宣传栏、散发宣传材料等向业主宣传消防知识。
（二）加强监督：加强监督检查，以防患于未然，对小区一切涉及消防安全作业的进行监督检查。
（三）模拟演习：我们每年安排二次消防模拟演习，训练义务消防队员救护能力，提高业主的消防意识，增强自救能力。
（四）程序要点：
对火灾、刑事、突发事件、强台风等制订应急预案。遇到突发事件有步骤、有次序地实施各项紧急措施，以维护小区业主（住户）的生活财产安全。
详见附件四：各项应急方案
二、小区治安防范管理
（一）小区配备维护员8名，其中岗亭、巡逻岗等4名维护员，消防监控室维修员4名
（二）小区主入口、次入口实行来客登记制度。
（三）对重点区域、重点部位每小时巡查1次；消防监控室实施２４小时监控。
（四）在小区主出入口设立小区平面示意图，主要路口设立路标。
第八节节能减排措施方案
一、雨水收集循环利用
使用雨水收集系统收集，利用建筑物屋顶及道路，广场等硬化地表汇集的降雨径流，经收集—输水—净化—储存等渠道积蓄利用雨水为绿化、洗涤及地下水水源提供雨水补给。
二、公共设施照明节能
使用太阳能路灯、太阳能草坪灯制成的太阳能电池，白天电池板接收太阳辐射能并转换为电能输出，经过放电控制等储存在蓄电池中，夜晚当照明使用。
第九节服务人员培训防范及服务质量改进方案
一、员工培训
员工培训是企业管理升级的重要环节。公司高度重视员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发的基础工作，每年安排周密的员工培训、考核计划。
二、服务改进方案
公司将不断的完善质量管理体系，通过制定纠正和预防措施消除管理过程中不合格的因素，以防问题再度发生，从而根本上改进质量管理。对物业管理中出现的问题和业主的投诉进行评审，依据评审结果，确定需要改进的方面，要按质量体系标准进行改进。对不合格项，按照《纠正和预防措施秩序》执行，执行结果由公司有关职能部门记录存档。
第四章创优规划、创新管理方法
一、提高管理科技含量
（一）博鳌锦苑小区逐步实现办公室自动化；
（二）提高员工素质，提高专业水平，做到设备、管理方式、人员全面的改进。
二、维修基金的效能管理
（一）严格遵守维修基金使用的各项规章制度。
（二）制定维修项目的修缮计划，加强查勘与日常养护，以养为主，延长项目使用期限。
（三）进行科学的工程决算，以节约支出。
（四）根据维修项目工程质量评定标准，对工程质量予以验收。
（五）定期向业主或业委会公开基金支出情况，接受业主的监督。
（一）以业养业计划
１、开展装修、维修、室内绿化设计、电脑维修等有偿服
务。
２、积极开展家居卫生、保姆服务等家政服务。
３、根据区内私家轿车越来越多的情况，设置汽车养护设备，以增加副业收入，同时也为业主提供便利。
４、同保健机构合作，开展医疗保健服务。
５、不断挖掘住户的需求，开拓服务新领域。
（二）提高自身发展后劲的计划和措施
１、进行企业制度改革，激发员工创业激情。
２、利用网络新工具，实现新的管理服务方式。
３、加强员工各项培训，招聘优秀管理人才。
４、拓展物业管理相关业务，形成一业为主，多种经营的格局，并加强原经营业务的力量。
５、规模效应的产生，随着接管专业大楼的增多，专业人才的积累，养护成本将大幅下降。
四、创优目标
（一）指导思想：以物业管理优秀小区为榜样，以达标创优为目标，通过争创达标住宅小区活动，树立良好的企业形象，提高物业管理队伍的整体素质和小区的管理水平。
（二）二年内达到物业管理行业规范服务达标考核标准；三年内达到温州市物业管理示范住宅小区标准。
第五章项目管理建议及对策
物业管理涉及面广，我们分析在管理服务过程中存在问题，
主要由内部投诉、内部自查及外部投诉、外部监督两方面来发现的，问题来源的途径不同，解决方法有所不同。
一、解决内部问题的途径和方法
1、公司在管理处设有投诉电话号码，上至公司本部人员，下至物业项目主任及每位员工，对于投诉问题当天及时向有关职能部门进行有效的反映，公司有关职能部门按相关的程序进行处理。对投诉人给予及时答复。
2、公司有关职能部门每月会同管理处对工作进行例行的检查，并听取员工的内部投诉，就存在的问题进行记录，分析并及时反馈给管理处主任。
3、公司本部每季度组织相关部门对“博鳌锦苑”管理处总体管理服务水平进行考核，考核结果下发管理处，不足之处作为整改的依据。
二、解决外部问题的途径和方法
1、公司或管理处接到业主的有效投诉时，视问题的轻重缓急，限期整改，整改后并将整改结果上报到公司，由公司相关部门把处理结果反馈给业主，并由管理处回访业主，签署《处理意见表》。
2、对于上级相关部门监督检查中发现问题，由公司组织相关部门负责人分析原因采取相应措施进行整改，直至符合要求，并做好记录。
附件一：管理架构图
附件三：
附件四经费收支预算明细报价表
****物业承接管理实施方案 一、项目分析 **小区现有楼栋**栋，**个单元，住户**余户，门市**个，管理面积约为**万平方米,大型设备设施***，电梯**部，水泵房***个，技防设施***点，绿化面积**万平米......。 二、组织架构及人员配备 1、服务中心组织架构 根据管理服务的总体管理思路及小区的特点，本着“以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理服务机构，管理实行项目主任负责制。设项目主任1人、管理员1人和客户服务部（以下简称客服部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约客服8人，工程10人，环境保洁18人，绿化5人，秩序21人，共计64人。每个部室分别设立一个主管，协助项目主任、副主任完成小区物业服务工作的开展。 2、各部门人员配备 客服部 根据小区管理面积，客服部安排8名管理人员。其中包括： 客服主管1人，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。 接待员3名，每期1人，负责各期服务中心服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作并协助物业费及其他各项费用的收取。 收费员3名，每期1人，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成） 行政文员1名，负责项目所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理、项目日常文件的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调
前期物业管理方案 根据“苏州嘉慈房地产开发有限公司”的设计特点，现拟出“莲花休闲广场小区前期物业”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“花休闲广场小区”前期物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。 一、莲花休闲广场小区概况 “莲花休闲广场小区”位于太仓市新区浏太路北侧、江申泾西侧，总建筑面积47918.91万平方米，小区有多层住宅1幢、小高层住宅2幢、配有较高价值的商业用房4幢，交通便捷，生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“元大物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。 二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准 根据莲花休闲广场小区的实况，我司确定莲花休闲广场小区物业为中高档管理。其服务标准如下： (一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。 (二)定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。 (三)建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。 (四)每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。 (五)物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。 (六)常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护 (1) 栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 (2) 物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。 (3) 空调安装统一。 2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。
物业服务精细化管理实施方案 物业服务精细化管理实施方案 根据集团“学习实践科学发展观，推行精细化管理”的企业文化活动主题，为切实开展精细化管理，特制定本实施方案，请公司各部门各管理处认真组织落实。 1.0 目的 响应集团公司的统一安排，以“关注细节、精益求精”的现代企业经营理念开展各项日常工作，体现“细化、量化、标准化、协同化、严格化、实证化、精益化”的管理特点，从而提升企业整体服务水平，打造高素质管理团队。 2.0 适用范围 本实施方案适用于物业公司内部贯彻实施精细化管理活动，提升整体服务质量。 3.0 职责 3.1 公司管理者代表负责精细化管理活动的总体督导。 3.2 品管部负责精细化管理的具体实施和检查，其它职能部门负责精细化管理期间其它相关工作的安排布置。 3.3 管理处负责对精细化管理各项工作任务的具体执行。 4.0基本要求 精细化管理要紧密结合物业公司实际，达到以下基本要求： 4.1 公司各部门管理员工要深刻领会实施精细化管理的重要性和必要性，结合实际工作，发现本部门、管理处不适应、不符合精细化管理要求的工作规定；精细化管理的内容包括安全、保洁、维修、绿化、客户服务等方面的服务理念、服务细节(把小事做细，把细事做透)、服务流程、工作标准等, 要重视员工的建议,制定在本部门推行精细化管理的具体实施措施，改进管理服务工作。 4.2 各岗位主管根据公司和本部门、管理处的实施措施合理有序的安排基层员工开展岗位岗位工作，培训，对基层员工岗位技能予以考核。 5.0 实施措施 5.1 活动实施期：年5—12月。 5.2 精细化管理首先要抓好学习培训和调研交流。 5.2.1 年6月中旬前公司安排一次主任助理级别以上人员参加的精细化管理纲要的专题培训，由品管部组织。 5.2.2 各管理处从6月份开始每月自行组织一次有骨干员工参加的内部培训，培训内容应包括： 1.清晰认知精细化管理理念，明确岗位职责和技能； 2.清晰认知精细化管理的推行重点； 3.明确公司实施精细化管理的核心规划，传达灌输精细化管理的理念、工作重点和实施安排； 4.树立正确、积极的工作观； 5.树立阳光、积极的职业心态； 6.变员工被动为主动； 7.变员工抱怨为自我改善。 培训要达到下列效果： 1.改善并消除影响效率的瓶颈工序； 2. 提高个体工作效率； 3. 提升班组长现场作业改善能力和作业现场的管理技能；
办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。
一、物业概况： 1、大厦一座，位于市中心，总建筑面积16471平方米，共有楼层16层，大厦内设消监控设施，配有3台电梯。物业类型：商业、办公综合物业。周边交通便利，地理条件优越。 2、代管一家加工厂物业，距离大厦2公里，占地面积20000平方米，总建筑面积5000平方米，物业类型：工厂。 二、管理目标 物管公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对不同业态的物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与客户及使用人层次及办公需求相符的管理模式，使广大客户及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保客 户及使用人综合满意率达到93%—95%以上。 三、管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业 管理过程中将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管 理理念，从客户及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对客户及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和客户使 用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大客户及使用人的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取客户及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则：
第一章售楼处的基本情况 万和?新城广场位于合肥市瑶海区和平路与铜陵路交界处，是由江苏双楼集团合肥万和房地产公司开发，总建筑面积13万㎡，计划于09年7月开盘销售，现售楼部已竣工并已装修完毕。经开发公司和福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司协商，决定有福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负责售楼部的前期物业管理工作。本着“对客户负责、对自己负责”的宗旨，诚信物业对万和?新城广场售楼部进行了现场勘察、详细了解，根据开发公司的要求，结合实际情况，遵照科学、务实、安全、高效的原则，从而达到双赢的目的，拟定如下物业管理工作方案： 万和?新城广场售楼处位于合肥市和平路与铜陵路交界处，总建筑面积约250㎡，主体结构由钢架搭建而成，分2层。一楼为销售大厅，二楼为销售办公区域，面朝和平路与铜陵路交界处，背靠万和?新城广场小区，左侧有一小型绿化带、有3个停车位，售楼处门前面积比较紧张、可勉强停车。一楼售楼大厅设有项目沙盘、左侧有一间贵宾室、右侧有一小型景观池。 房地产E网范文吧
第二章诚信物业合肥分公司基本情况 福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司成立于2005年4月，总公司注册资金500万，持国家物业管理企业二级资质证书。是专业从事高档住宅、办公楼和商业写字楼的物业管理和服务的专业化物业服务企业。分公司设有总经理室、综合部、物业部、市场拓展部、工程部共5个职能部门，下设【柏林春天】物业服务中心及【御景湾】物业服务中心，员工共80余人，其中具有中、高级职称技术人员和管理骨干20多人。目前在管楼盘有高档住宅与写字楼、公寓等，累计物业托管面积达50万平方米。 公司成立以来运用科学的管理理念，按照现代化的管理模式，建立了一套完善的公司管理体系和行之有效的管理制度，组建了一支有创造力和团队精神的高素质物业管理团队，各部门主管和管理人员均多年从事物业管理工作，具有丰富的物业管理知识和管理经验。为提高服务水平，公司加强内部管理，加速现代企业制度建设：一方面建立健全各项管理制度，加强职业道德和服务意识教育，从而在企业内部真正树立业主至上、服务第一的理念；另一方面，加强对从业人员和关键岗位工作人员专业素质和业务水平的培训，建立健全岗位工作
清雅园小区物业管理实施方案 清雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。清雅园小区物业管理对我公司来说是机遇，也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、更高的起点认真做好各项物业管理服务工作，为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。 一、清雅园小区物业管理方针 清雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。 二、清雅园小区物管人员配备及培训 1、针对清雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理，根据实际情况，我公司在清雅园设置小区工作人员共人，其中：管理人员2人，保安员7人，保洁员10人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好，文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、《清雅园小区物业管理实施方案》、《清雅园小区入住手册》、《建发品牌标准》等。
2、为了更好地促进清雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐进行物业管理知识、《物业管理条例》、小区公共设施设备、安全防范、房屋入伙管理流程、《银川市供热条例》等方面的系统培训。 三、清雅园小区物业管理主要过程的控制 根据清雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。清雅园小区物业管理的主要业务包括： 1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、设备工程进行系统验收，并收集图纸、资料、钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。 2、入住管理：在业主入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作： ⑴开村仪式：配合做好开园仪式，树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。 ⑵入住准备工作：由服务公司经理负责，按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、业主公约、建立住户档案等。 ⑶装修管理：业主入住进行装修时，由小区服务公司客户经理严
37团恒成物业公司管理方案 一、常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护 （1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 （2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。 （3）空调安装统一。 2、公共设备管理，保证设备与机房环境整洁，设 备良好，定期保养无事故隐患。 （1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。 （2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。 （3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通； 保证无火灾安全隐患。 （4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水
质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。 3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。 4、保安及车辆管理。 （1）专业保安队伍，24小时值班，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。 （2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 （3）车辆出入管理严格，有登记。 （4）停车场停放整齐，场地整洁。 （5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 （6）联系群众，搞好群防群治。 （7）在公安派出所指导下搞好治安管理。 5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、
定任务、定质量。 （1）环卫设施完备。 （2）实行标准化清扫保洁。 （3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 （4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。 （5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。 6、绿化管理 （1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。 （2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。 （3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 （4）绿化完好率达到95%以上。 7、房屋租售管理。 （1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。 （2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。 8、社区文化 （1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。 （2）制有居民精神文明建设公约。 （3）配合团、派出所开展各项工作。
物业前期筹备及管理方案 一、xx物业管理前期筹备工作 （一）签订合同后，管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。 （二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。 （三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《巴黎花园业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。 （四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。 （五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工务必全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。 二、接管后的日常管理服务工作 （一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。 （二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要礼貌礼貌、热情。 2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。 3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。 4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盗职责制，定期检查消防器械。 6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。 7、配有消防系统设施设备，能随时启用。 8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。 9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。 10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。 （三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》和《江苏省城市住宅区物业管理办法》，特制定本规定：
物业服务总体实施及管理方案 第一节房屋日常管理与维修养护方案 一、房屋建筑养护目标 我们对房屋本体维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。 二、房屋本体共用部位维修养护标准 房屋本体共用部位维修养护标准
三、房屋本体维护管理计划和实施 1、房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案
2、房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案 四、房屋本体管理与维修措施大纲 为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。 五、房屋建筑日常定期维护的实施细则
根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。 1.玻璃幕墙的修缮与养护 由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。 2.砌体结构的修缮与养护 2.1砌体结构的修缮 主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。 2.2砌体结构的加固 砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。 2.3砌体结构的养护 为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。 3.钢筋混凝土结构的修缮与养护 管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。
物业管理实施方案
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司
一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。
5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责 1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效
前期物业管理方案 一、物业管理前期筹备工作 一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉 房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。 二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档 案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。 三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》， 管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。 四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度， 水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。 五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训， 一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。 二、接管后的日常管理服务工作 一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内 的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到" 十二字方针"（即 礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。 二）安防工作： 1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安倒班制：实行24 小时值班和巡视。 3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主 开具证明条。 4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV 分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。 6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。 7、配有消防系统设施设备，能随时启用。 8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有 明显标志，订有突发火灾应急方案。 9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区 安全，以创造良好治安环境。 10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。 三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根 据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定： 1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入 住登记表》中，并留下紧急联系办法； 2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司 工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责； 3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全 天候24 小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
一、物业概况 办公区位于市区路号，始建于年，占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，是一个以为主的老科技企业。经实地考察，管理区域内设备设施服务期较长，新旧参差不 齐，虽然能为科研、生产、经营提供基本服务，但与时代的发展有较大差距。 单位领导班子一致认为，为了使本单位全面快速发展，尽快提高物业管理服务 水平势在必行。 二、管理目标 以创建省级优秀物业管理大厦为目标，注重细节，持续改进，加强管理， 勇于创新，不断提高本企业的物业管理服务水平，提升物业管理档次。 在现有管理经验及管理资源的基础上，导入先进的管理理念，创造高效、 有序、安全、舒适的科研、生产、经营环境，建立一套与业户层次及办公需求 相一致的管理模式，使在此工作的全体员工能够真切地感受高品位的物业和高 品质的管理所带来的超值享受。 三、客户分析 办公区客户群体以产权单位员工为主，还有少量的房屋承租户。客户 以科研管理人员为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对 物业管理服务的期望值较高；同时，也有一些管理相对松散、自由度较高的一般 客户群体。这两个群体对环境、文化、环保、信息等方面的要求有所不同，这就 给办公区物业管理服务增加了难度，既要注重严肃、大气的氛围，也要体现活泼、随意的环境。因此，根据不同的需求层次，实施高质量、全方位的特色物业管理 服务，是该项目的基本要求。 四、项目定位 办公区的整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣。 现代——展示现代化的科研办公形象。
高效——塑造进取、创新和富有效率的科研气氛。 环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。 繁荣——聚集浓厚科研气氛，注重社会效益和经济效益。 五、管理原则 为实现既定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理服务过程将始终把握以下原则： ( 一) 业户需要第一，服务质量第一，满意度第一的管理从严原则 “全心全意为业主，认认真真做物业”是服务宗旨，“业户需要第一，服务质量第一，满意度第一”是服务理念，做到从业户的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，为业户提供优质、周到、及时的服务。 管理从严是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业户不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理，以确保物业管理服务收到应有的成效。 ( 二) 专业管理与业主自治管理相结合的原则 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业中心的积极性和业户的积极性。物业中心应当尊重并按照广大业户的要求，通过物业中心对物业实施专业化的管理，同时努力争取业户的支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明的办公环境。 ( 三) 物业管理为主、多种经营的原则 在做好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业户的不同需求，又增强物业中心的“造血”功能，增加经济积累，以利于更好地为业户服务。 六、服务项目 根据办公区的实际情况，将物业服务重点放在客户服务、绿化美化、清洁卫生、秩序维护、消防管理、房屋及共用设施设备管理、机动车管理、非机动
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司 一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特
点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。 5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责
1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效率。 2、业务流程： 根据公司机构设置，通过资源整合，流程设计，任务分解，过程控制，持续改进。为业主提供优质服务，让业主满意，使物业管理工作处于良性循环状态。 3、各部门职责： 主任：根据国务院令504号《物业管理条例》及公司有关规定，前面主持小区物业管理工作，确保小区各项管理工作顺利进行。 客服部：负责小区档案管理、财务管理、内勤管理、社区文化及考勤、品质管理等工作。 保安队：负责小区的公共秩序、安全防范、日常安保、车辆管理和消防设备设施的管理，消防宣传教育及监控设备的管理等。 工程队：负责小区房屋及其公共部位，公用设备设施的维修养护，确保小区公共设备设施的正常运行。 清洁绿化队：负责小区道路，楼道等公共部位场所的清洁卫生及小区绿地、花木的养护管理。 （二）专业人员配置及培训计划 1、专业人员配备：根据小区实际管理工作需要，我公司在小区
前期物业管理服务方案 一、物业管理接管验收方案 物业验收、接管前的工作 1) 成立验收、接管小组： 由××物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接管工作方案，在公司领导下成立接管验收小组。 2) 有关专业人员提前进驻小区： 提前派出工程技术专业人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。 物业验收、接管中的工作 1) 组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期： 管理处验收、接管小组主动与开发商和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给总公司。由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。 2) 印制验收、接管工作表格： 物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表
格。主要有：物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验收记录表，单元室内电气设施接管验收记录，单元室内给排水接管验收记录表等。 3) 全面验收、交接： 验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。开发商、承建单位把小区的各项资料（包括产权资料，技术资料，政府验收合格证明，水、电、气供应合同等）全数移交管理处，双方注意做好移交工作的相关登记、签字手续。 物业验收、接管后的工作： 1) 已接收项目的管理： 管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。认真清点、检查、复核室内和小区的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。 2）入伙时业主及物业使用人收楼验收： 管理处与开发商在入伙接待处联合办公，实行一条龙服务。先由开发
编号：前期物业管理方案
通辽物业管理办公室 前期物业管理方案 物业服务管理有限公司 编写： 目录 1.0服务管理内容 (1) 2.0 入伙前的工作…………………. .2 3.0接管验收 (3) 4.0入伙时的工作………………… .5 5.0物业管理整体设想 (7) 6.0管理机制、管理架构人员及配备 (8) 1.0管理内容 在接管小区物业后，我们将就下列事项进行管理： 1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；
2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等； 3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等； 4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理； 5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位； 6、交通、车辆行驶及停泊； 7、配合当地公安机关进行安全监控和秩序巡视工作； 8、组织开展社区文化娱乐活动； 9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料； 10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金； 11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项； 12、积极配合小区的销售。 13、太阳能统一编号。 2.0入伙前的工作 1．1成立项目物业管理处： 新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。（详细见物业管理架构图）管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况
物业管理服务实施方案 1、针对此次项目未来主要运作使用方式、理念和计划入业时间等相关方案 主要运作使用方式，经营理念预案 1.1 主要经营内容、经营使用方式 1.1.1主要经营内容：宿舍楼的租赁及物业管理服务。 经营的项目面积概况如下： 1.1.2管理经营使用方式： 1.1. 2.1管理方式确立原则 1）符合物业特点，确保管理目前实现原则。 2）规范、适宜、灵活、高效原则。 1.1. 2.2管理方式概述 依据项目特点将管理方式列图如下：
1.1. 2.3 管理方式具体内容 1）导入两个体系 导入ISO9001质量体系、ISO4001环境管理体系，将管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动规范、高效、优质和持续改进，把以服务为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。 2）采用三种手段 制度手段 制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的管理理念，制定科学的《员工业绩考核办法》等内部管理制度，使企业内部管理制度化、科学化、规范化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作的标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度规范员工的服务行为，确保服务质量的优质与高效。 文化手段 将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。、 同时，我们将立足物业使用人文化服务需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动的每个环节，使整个宿舍小区充满文化气息。 科技手段 创造性地利用自身优势，在管理活动中才采用科技手段，运用计算机、闭路
前期物业管理系统方案设计1 前期物业管理方案 根据“苏州嘉慈房地产开发有限公司”的设计特点，现拟出“莲花休闲广场小区前期物业”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“花休闲广场小区”前期物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。 一、莲花休闲广场小区概况 “莲花休闲广场小区”位于太仓市新区浏太路北侧、江申泾西侧，总建筑面积47918.91万平方米，小区有多层住宅1幢、小高层住宅2幢、配有较高价值的商业用房4幢，交通便捷，生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“元大物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。 二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准 根据莲花休闲广场小区的实况，我司确定莲花休闲广场小区物业为中高档管理。其服务标准如下： (一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。 (二)定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。
(三)建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。 (四)每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。 (五)物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。 (六)常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护 (1) 栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 (2) 物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。 (3) 空调安装统一。 2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。 (1)供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。 (2)弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。 (3)消防系统。24小时值班;设备设施齐全、完好无损，可随时起用;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人;消防疏散通道畅通;保证无火灾安全隐患。 (4)给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准;水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查;排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生;遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时
物业服务方案 一、物业基本情况 物业类型： 物业名称：_______________________ 坐落位置： 占地面积：_____________ 万平方米 建筑面积：万平方米 栋数：________________ 栋 二、管理服务事项 1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、楼道灯、避雷装置。 2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。 3、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。 4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。 5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。
6、维护小区内公共秩序，协助做好区域内的安全防范工作。 7、交通秩序与车辆停放的管理。 &物业档案资料管理。管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。 9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。 10、房屋装修管理。 11、组织开展小区文化娱乐活动。 12、物业服务费和其他相关费用的收取。具体包括：物业服务费、电梯使用费、电梯维修维护费等。 13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。 14、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。 15、对业主和物业使用人违反《装修管理规定》、《业主临时公约》等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，米取规劝、制止等措施。 16、有偿服务。包括室内设施设备的维修安装、家政服务等。 三、物业服务质量和标准 （一）房屋公用部位的日常养护维修：对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好。 （二）共用设施设备的维修、养护：配电设施、主供水、供电、供气管线等设施设备定期进行日常养护维修，保证其正常运行。 （三）共用畜水池的维护管理：共用蓄水池每季度清洗、消毒一次，保证饮用水符合卫生质量标准。 （四）排污设施管理：定期清疏和维修业主共用的排水排污下水管道、化