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万科集团房地产品牌营销分析

万科集团房地产品牌营销分析
万科集团房地产品牌营销分析

中南大学

硕士学位论文

万科集团房地产品牌营销分析

姓名:岳向华

申请学位级别:硕士

专业:工商管理

指导教师:岳意定

20070501

房地产行业品牌企业万科A调研分析报告

房地产行业品牌企业万科A调研分析报告

万科:峥嵘三十载,稳居及第台 (3) 发展历程:御风而行,从三好住宅开发商到城乡建设与生活服务商 (3) 业务结构:开发稳居市场前列,多元业务多点开花 (4) 股权结构:股权分散、管理集中,股权之争基本落幕 (5) 战略内核:先为不可胜,质量为王构筑与众不同 (6) 内核标签1:高质量的储备,有质量的成长 (6) 内核标签2:不依赖有息杠杆的发展路径 (9) 内核标签3:优质融资能力和现金流管控 (13) 内核标签4:立体的管理机制,从职业经理人到事业合伙人 (15) 规模展望:天时地利人和,基本盘突破具备势能 (18) 驱动因素1——管理架构:总部扁平化,自上而下强化诉求 (18) 管理架构:管理扁平化 (18) 人才战略:强化业绩导向 (19) 驱动因素2——渗透能力:随城市GDP增长更具市场认可度 (20) 一二线市场优势不可撼动 (20) 低能级城市市占率相对较低是主动选择 (21) 增量空间一:已进入城市的市占率仍有提升空间 (22) 增量空间二:所在城市自身的发展 (22) 集中度提升空间下,万科销售规模预计在万亿以上 (23) 外部因素:市场结构和融资环境进一步强化万科优势 (24) 景气度下行以及融资环境较严 (24) 市场向一二线城市倾斜 (25) 估值空间:聚焦迎远征,多元化构筑产品及估值溢价 (26) 万科物业:万亿市场的优质龙头 (26) 商业地产:管理规模超千万方,基金运作经验丰富 (29) 物流地产:联手国际巨头,打造国内标杆 (31) 长租公寓:稳健运营,专项融资具优势 (32)

万科:峥嵘三十载,稳居及第台 万科是A 股房企中少数每年坚持写致股东信的一家企业,这一传统已经持续了31年,回顾股东信是件有趣的事情,能看到万科对行业娓娓道来,也能看到万科战略和价值观的历史脉络。 我们对过去10年万科的股东信做了量化统计,万科注重“与城市共同发展”,共提到“城市”66次;万科的基本盘在于住宅开发,但不仅仅在于住宅,共提到“住宅”48次,同时提到“服务”42次;万科不仅追求“增长”,注重增长的质和效,共提到“增长”34次,提到“质量”和“效率”35次;万科重视对股东的回报和价值,提到“股东”61次,提到“价值”和“回报”共72次。立足2020年,是在公司第4个“十年”过半的时候,来审视万科的前进步伐到了何处,对万科的研究,既是回望来路,亦是叩问前程。 图表1: 万科2009-2018年致股东信的关键词累计出现频次 发展历程:御风而行,从三好住宅开发商到城乡建设与生活服务商 公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,1991年成为深交所第二家上市公司。从万科第三个十年的开始,提出由专业化到精细化,实现有质量的增长,并走上了快周转的道路,2010年万科率先越过千亿门槛,并开始涉足商业地产。第四个十年,公司提出了房地产白银时代,并将定位从“三好住宅供应商”调整为“未来城市综合配套服务商”,从此物业管理、商业地产、物流地产、长租公寓、滑雪度假等新业务布局初现雏形。与此同时,公司也开启管理升级,开创事业合伙人机制。2018年,公司进一步将企业定位升级为“城乡建设与生活服务商”。万科是A 股持续盈利年限、持续现金分红年限最长的公司,体现公司为计深远的运营态度,兑现注重股东回报的承诺。 图表2: 万科发展进程

房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告书

范文范例指导学习 2017年房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告

2017年7月

目录 一、历史沿革 ............................................................................................ 1 1、万科:城市综合配套服务商 (1) 2、恒大集团:多元+规模+品牌 (1) 3、碧桂园:新型城镇化进程的身体力行者 (2) 二、销售篇 ................................................................................................ 3 1、销售成长性比较 (4) (1)销售规模 (4) (2)销售均价 (4) 2、销售区域结构比较 (5) (1)万科:区域优化和深耕 (6) (2)恒大:2013 年起向一二线城市转移 (7) (3)碧桂园:市场层面挖掘一二线城市潜力 (8) 3、销售产能比较 (9) (1)城市产能比较:深耕与纵深 (9) (2)单盘产能比较:开发规模的差异 (10) (3)可售资源比较:货值与推盘能力 (10) 三、布局篇 .............................................................................................. 12 1、扩张节奏比较 .. (12) (1)拿地规模 (12)

(3)扩张节奏感 (15) 2、单盘规模比较 (16) 3、扩张模式的特点 (17) (1)万科:聚焦核心城市,加码“轨道+物业”模式 (17) (2)恒大:转型核心城市,加码旧改市场 (21) (3)碧桂园:城市化进程的力行者 (23) 4、海外布局情况 (24) 四、业绩篇 .............................................................................................. 27 1、结算业绩比较 .. (27) (1)结算规模 (27) (2)结算均价 (28) 2、盈利质量比较 (29) (1)综合毛利率 (29) (2)命题一:一二线VS 三四线 (31) (3)命题二:大盘开发VS 中小盘开发 (32) (4)命题三:建安成本背后议价能力的博弈 (33) 3、净利润比较 (34) (1)永续债隐藏的利润 (35) 4、业绩确定性比较 (37) 五、效率篇 .............................................................................................. 381、管控费用率比较 . (38) (1)成本控制 (38)

万科房地产营销策略分析

2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米,竣工面积445.3万平方米,实现销售金额523.6亿元,结算收入351.8亿元,净利润48.4亿元,纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万科的最大特色。万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎,最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”,连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业,是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果,万科2006年客户满意度为87%,忠诚度为69%。至2006年底,平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。(见表1) 表1:万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为,当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的,并不会改变行业整体的发展方向。(见表2)长远来看,中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变;中国高速城市化和工业化的方向没有改变;人口红利和人口迁徙的态

势没有改变;国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变;人民币和资本品升值的预期没有改变。因此,我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市场从过热向理性的回归,不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号,反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业,将获得更为广阔的成长空间。 表2:网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路,万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科,越来越意识到只有回到市场逻辑的起点,不断强化自身的能力,才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科,越来越意识到,市场是最公平的游戏,在这里不存在取巧的捷径,只有脚踏实地、一步步前行,才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 报告时间:2013年 院系:商学院财务管理1201班学号:xxxxxxxxxxxxx 姓名:周钻

一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年,这三十年里,万科由一个年销售不足百亿的小公司,成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中,万科的营业收入名列第九,而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市,1993年5月28日,在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司,万科的发展在过去几年中经历了很多波折,面对市场的不确定性,万科在策略上作出了多次调整,近二十年来,中国的房地产企业几经潮起潮落,但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景,我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称:万科企业有限公司法人代表:王石 外文名称:China Vanke Co.,Ltd. 注册资本:110.1亿(2013)公司总部:中国·深圳营业收入:1354.2亿(2013)成立时间:1984年05月营业利润:242.6亿(2013)经营范围:房地产开发净利润:151.1亿(2013) 公司性质:股份制公司市值1056亿(亿)

二资产负债表分析概述 三:同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业,保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。

通过对企业资产各要素的数据分析,应重点关注以下项目: (一)投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大,增加了9335247929元,增幅达393.02%! 万科投资性房地产占资产比例一直较低,小于1%。但2013年有大幅度的上涨,由于万科本身就是房地产企业,可以推测出,未来的地产价格可能上升,所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产,投资性房地产总额的大幅增长,说明企业的价值是增长的。 (二)货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元,占其总资产的9.26%,与2012年相比下降了15.16%

房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例

双学位毕业论文 (申请学士学位)论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日

学生:(签字) 学号: 论文答辩日期:2014年11月22日 指导教师:(签字) 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... (—)财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... (二)财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................

XXXX房地产客户满意度提升计划

客户满意度提升计划——客户视角 一、05年提升目标 二、提升策略 1.行动重点 针对04年度满意度调查反映的缺陷产品及服务,深入分析相关要素,确定行动重点,提出有针对性的改进措施。 05年行动重点-总体改进优先次序 2.提升“客户价值包”组成因素的满意程度 确定客户价值包的构成因素为产品及客户体验,由此提升产品线客户满意、体验线客户满意,推动满意客户向忠诚客户的转化、实现客户终身价值。 产品满意(工程、设计) 业主心中满意度的形成:来源为两个阶段----购买前、购买后 (1)购买前:构成第一次满意度的形成。 客户对产品本身的满意成就其购买行为,对产品的满意包含品牌形象、产品价

格、居住环境、地理位置、户型设计、生活配套设施、投资价值等综合因素, 基于对上述综合因素的满意,客户由潜在客户演变为准业主。 ●在此阶段,客户的体验仅就产品本身,多为硬性因素。就专业部门而言,规划 设计及销售服务起着一定的作用,构成满意度的关联端口。 (2)购买后:构成第二次满意度的形成。 ●随着准业主的入住,转化为磨合期、稳定期、老业主。客户真真切切地居住在 购买前所营造的美好环境之中,此时客户的体验不仅限于产品本身,更多地来 自居住的切实感受,如入住环节的服务、房屋质量问题的维修、投诉的处理、 社区的安全、保洁、有偿服务、设施的维护、日常的关怀等软性因素,形成对 物业管理及服务有较强的依赖性。 ●据满意度调查结果显示:A、给业主留下深刻印象的人员为销售人员、保安、 保洁、物业主管人员、上门维修人员、客服部门投诉接待人员。B、现有的投 诉渠道是比较充足的,客户仍然习惯向向管理处反映意见,管理处处理客户投 诉水平直接影响客户的评价。 ●由此可见,物业管理是客户的第一好感,与客户的接触点即为影响满意度的因 素之一,注重业主的实际感受与体验,并创造品牌的闪光点,是需要积极推广,直致客户满意的源泉。 ●不同的业主类型,对服务的体验与评价有所差异。老业主居住时间较长,评价 出于理性认识,服务评价最为真实。稳定期、磨合期、准业主服务可参照物较 少,对比性低,主要评价还是来源于当初对万科的第一印象,感性认识较多。 结论:客户满意度存在于客户心中,关注客户体验,创建并保持与客户的情感联系,珍惜每一个与客户接触的机会,满意度在点滴中形成。 4.激励措施 制定《各专业端口满意度提升的奖励办法》,激励对满意度提升杰出表现的团队或个人,以满意的员工传递满意的客户。 三、满意度提升计划 产品线满意度: 1.产品缺陷: 工程实体质量:墙体/梁、铝合金/塑钢门窗、楼地面/屋面/顶棚是出现质量问题

万科地产战略分析报告

万科地产战略分析

目录 目录 (1) 一、万科地产简介 (4) (一)企业愿景 (5) (三)企业核心价值观 (5) (四)宗旨 (5) (五)核心理念 (5) (六)万科之道 (6) (七)万科理念 (6) (八)万科使命 (6) (九)万科方法论 (6) (十)万科的经营原则 (6) 二、部环境分析 (7) (一)资源 (7) 1. 人力资源 (7) 2. 客户资源 (8) (二)核心竞争力 (10) 1. 品牌 (10) 2. 职业经理队伍 (10) 3. 网络经济时代的大环境 (11) 4. 创新组织结构 (11)

5. 企业文化 (11) 6. 研究开发能力 (13) 7. 经营管理模式 (13) 8. 战略眼光 (15) (一)行业环境分析(波特五力模型) (16) 1. 供应商的议价能力 (16) 2. 购买者议价能力 (16) 3. 潜在的进入者分析 (17) 4. 万科房产的替代品分析 (18) 5. 万科-房地产行业间的竞争 (19) (二)宏观环境分析(PEST) (20) 1. 政治因素分析 (20) 2. 经济环境因素分析 (20) 3. 社会环境因素分析 (21) 4. 技术环境分析 (21) 五、企业战略 (24) (一)继续推进住宅建设专业化 (24) (二)以住宅为主,商业地产为辅。 (25) (三)继续扩 (25) (一)成本领先战略 (25) (二)差异化战略 (27)

(三)集聚战略(聚焦战略) (30) (四)多元化战略 (32) 1. 集中性多元化战略 (32) 2. 横向发展多元化战略 (33) 六、企业战略实施 (33) (一)专注住宅产品开发 (33) (二)注重优质的物业管理 (34) (三)看重品牌战略 (34) 1. 万科品牌定位 (34) 2. 万科品牌发展 (34) 七、企业战略综合分析 (35) (一)企业外部环境分析和企业资源与能力分析 (35) (二)企业总体战略与外部环境的适应性分析 (35) (三)企业经营战略(竞争战略)与外部环境的适应性分析 (36) 附1:万科地产利润表 (37) 附2:万科地产资产负债表 (37) 附3:万科地产现金流量表 (38)

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 姓名:周春燕学号:20122792 引言: 随着中国经济的发展,我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币,其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元,我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上,如果想在房地产行业中捕捉到投资机会,进行理性投资,不盲目跟风,将自己的投资风险降到最低,正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司,其前瞻的公司战略,稳健的经营,完善的公司治理结构,以及优秀的管理团队,吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司,这几年业绩增长迅速,股价涨幅巨大,在整体A股市场估值处于高位,投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析,来说明万科业务前景和财务绩效,给出目前股票价值判断,从而有助于投资者认识万科的内在价值,更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底,公司总资产82.16亿元,净资产33.81 亿元,拥有员工6055名,全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业,公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展。1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月,公司

万科提升案场客户满意度的12个策略分析

万科提升案场客户满意度的12个策略 核心提示:客户满意度是房地产企业很重要的软实力,良好的案场客户服务不但能提升项目的品牌形象,更能在自然的气氛中营造销售的最佳氛围,并逐步渗透各种销售技巧,而被客户欣然接受,达到案场最佳销售效果。 那么,影响案场客户满意度的因素是哪些?案场客户服务的成功标准是什么?如何提升案场客户满意度?万科总结出了提升案场客户满意度的12个策略。 ▌客户接触案场的五大环节 1.触点分解 从客户第一次进入销售案场,客户的触点由环境、物管服务,案场服务,情景体验,后续服务五个环节组成。 2.案场服务的成功标志 (1)环境感受:顺利按导示到达项目到达销售中心;到达项目的过程对环境感受舒服; (2)物管服务感受:到达第一时间开车门,撑伞、问好、微笑……(越高档的项目越要服务细致);物管环境的整洁舒适(电瓶车、吧台); (3)销售服务:态度上热情,礼仪上标准化;介绍上专业,流程上规范化; (4)情景体验:软性比硬装重要;有情景,有体验,有标注; (5)离场后的后续服务:一次预访三个短信不能少;遇到不满意提前安抚,释放不满意情绪。 3.影响客户满意度的5面短板12个因素

4.案场服务短板点的成功标准 (1)接待 A、到达第一时间开车门,撑伞、问好、微笑; B、态度上热情,礼仪上标准化;C 、介绍上专业,流程上规范化。 (2)开盘 A、从开盘环境,服务态度,开盘流程三个方面细化,强化客户感受舒适性,尊贵感(高端项目尤其要注意这点),避免让客户产生等待、焦躁情绪。 B、若开盘当天感受欠佳时,一定尽早事后补救。 (3)成交回访 A、一次预访三个短信不能少; B、遇到不满意提前安抚,释放不满意情绪。 (4)签约 A、销售员提前做好签约地点知会,签约中心预约; B、签约是抽时间陪同协助,帮助客户解议。(5)置业顾问上岗 A、对新的培训要实行过五关严格把控(区域沙盘,小区模型,销售手册,样板房介绍,客户满意度认识); B、严格按十字决来要求。 ▌提升案场客户满意度的12个策略

万科集团的分析报告

万科集团的分析报告 万科集团成立于1984年5月,是目前中国最大的住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳,至2009年,已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,实现销售金额478.7亿元,结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿,营业利润142亿,毛利率29.2%,实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下,万科通过专注于住宅开发行业,建立起内部完善的制度体系,组建专业化团队,树立专业品牌,以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。 万科作为国内房地产行业的佼佼者,是因为: 一、完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进,首先是有一套非常正确的价值观。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己,敬业爱岗,全心全意回报股东。所以,万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化,万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨,这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵,同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味,使一批白领对万科情有独钟。企业独特的文化决定了企业不同的发展命运,这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一间公司由优秀变成伟大,其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天,看到一个优秀和走向伟大的万科,我相信深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理,才是他们最重要的获胜基因。 二、专业化战略 在美国,土地随着城市化进程不断被开发出来,房地产公司又充分竞争,谈不上什么垄断,因此地价、楼价都由供求关系决定,公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融,房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式,在细分市场上取胜,靠长期经营获利。我国地域辽阔,未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国。因此,万科未雨绸缪,改弦易张,尽早将注意力转到美国模式,即走一条专业化道路。万科目前将专业化不仅理解

毕业设计论文--万科房地产公司财务分析报告 - 副本

东北大学 毕业论文 万科房地产公司财务分析报告 学号: 412N11090003 姓名: 张壤 专业: 会计学 二零一三年七月

目录 中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误!未定义书签。引言 .................................................. 错误!未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误!未定义书签。 二、企业财务分析 (5) (一)股本结构 (5) (二)财务比率分析 (5) (三)综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)

摘要 万科身处一个饱受争议的行业,却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者,这与王石和万科坚持走大道、顺大势,阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业,与此同时,万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”,从年初不时有调控政策出台,万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂,今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿,超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据,结合房地产经营实际现状,从财务分析的视角,研究万科近年来的财务状况和经营成果,探索万科的可持续发展之路,发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题,为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词:房地产业万科财务分析 万科房地产公司财务分析报告

万科地产Swot分析及战略目标

万科Swot分析 优势(S) (1)品牌优势 万科品牌在世界品牌价值实验室(World Brand Value Lab)编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位,品牌价值已达635.65亿元。同时,“万科”成为行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱; (3)持续增长和领跑 万科给自己的定位是,做中国房地产行业的领跑者。公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。这表明公司实现的是有质量的增长,财务状况非常稳健。 (4)组织结构创新 万科的组织结构根据战略的变化而变化。万科以整个项目的生命周期为基础设立组织结构。这样使得专业分工更强,各线集中精力执行专门的任务,每一个过程都得到高度关注。 (5)研发能力强 万科研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。万科专门设立了创新研究部门,不断地创新,开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4个版本基本成型,已经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60 项.通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报. (6)经营管理模式先进 万科物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。此外,万科在经营专业化、住宅市场主流化、财务政策积极化、产业结构合理化上做出的努力持续加大。

劣势(W) (1)对员工关注不够,员工满意度不高 (2)国内不同城市客户的评价褒贬不一 (3)与政府的关系非常一般 (4)发展受限于土地资源和土地成本 土地储备约2200万平方米,仅能满足万科2?3年的发展需要,低于行业平均水平,可能会影响其增长并增加土地购置成本。对以房地产为主导业务的万科来说,土地资源和土地成本的限制,是影响万科地产经营效益的重要因素,万科获得的可开发土地,较多来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制,迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益,其不足之处也很明显。 (5)品牌建设模式停滞 品牌定位不够清晰明确,个性不够鲜明,和消费者之间的亲和力不够;而消费者对万科品牌的理解,仍停留在表面的产品、服务等功能层面。以万科现有的以企业家品牌为龙头的品牌建设模式,再加上一位自己都承认“青涩”的企业家王石,让看似强大的万科品牌实际上相当的脆弱,再也经不起任何风吹草动。 机会(O) (1)目前,中国的城市化率还很低,城市化进程正在如火如荼的进行中,这必然加大对城市的住房需求。 (2)国家对货币政策持续收紧,资本市场低迷,使得房地产公司现金非常紧张,如果持续下去,势必导致部分房地产公司的现金流断裂,甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金,因此对于手握大量现金的万科来说,此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。 (3)由于国内紧缩的货币政策使得房地产融资困难,所以大量房地产公司到国外融资,国外融资以美元计价,由于人民币在不断升值,所以融资成本相比较低。一旦美国走强势美元,那么人民币将被迫贬值,大量的房地产公司将无力还款而倒闭,这对于万科这样的大的房地产

2019年万科财务分析报告财务分析报告

万科财务分析报告财务分析报告 【万科财务分析报告_财务分析报告】 流动资产比例很高,资产的变现能力较强,流动资产中现金比例也较高,说明短期偿债能力较强。在资产中存货的比例最大。 资产总额增长说明万科还在不断扩大规模,库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。 万科拥有巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源。而20XX年存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响,也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应近一步优化存货结构,适度控制好存货数量,并采取一定的促销手段,为企业筹措资金。 存货激增的同时,短期负债也出现大幅上升。 持有的现金及现金等价物不断增加,保证了企业的支付能力。 应付账款增加是由于工程量的增加。 一年内到期的非流动负债大幅上升,说明万科近期的还款压力很大。 一般认为流动比率应在2:1以上,万科房地产的流动比率降低,说明其短期偿债能力降低。 速动比率保持比较稳定,说明公司受房地产市场调控的影响较小。 一般认为,资产负债率的适宜水平是40%~60%。资产负债率较高。股东权益比率较低,也说明公司偿债能力较差。

公司利息保障倍数下降,说明万科的长期偿债能力在减弱。 由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长。 尽管业绩增长势头强劲,20XX年受国家政策调控的影响,盈利能力开始减弱,20XX年销售增长率为41.5%,净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。 同时20XX年的销售毛利率为39.78%,比上年下降0.9个百分点;销售净利率为16.16%,比上年下降了1.27个百分点,主要因为 市场景气度下滑,企业打折促销行为增加。 净资产收益率和股本回报率逐渐上升,说明万科房地产获利能 力升高,获得的利润较高。 20XX年的经营活动现金流入比20XX年增加了53%,可以说经营活动现金流入增长非常迅速,企业在经营活动中创造现金能力大大增强,经营活动现金流入作为企业主要资金来源,增强了企业自身“造血”功能,企业具有较强的偿债能力和支付能力,增强了风险抵抗能力,有利于企业稳定和可持续发展 经营活动现金净流量减少的主要原因是购买商品、接受劳务支 付的现金流量增加 20XX年购买商品、接受劳务支付的现金流量比20XX年增加了92%, 但现金流入与20XX年相比还是大幅增加的,现金流入比较充裕,总体看来,万科发展势头良好。 综合评价

万科企业股份有限公司的战略分析报告

万科企业股份有限公司的战略分析报告 班级:会计11-1 姓名:田臻 学号:201108041104

目录 引言 (3) 集团简介 (3) 一、影响组织的一般环境分析(PEST分析) (3) 二、影响组织的特殊环境因素分析(波特的五力模型) (5) 三、影响组织的内部环境因素分析 (7) 四、环境综合分析(SWOT分析) (8) 五、行业分析(波士顿举证分析) (9) 六、竞争策略分析(价值链分析) (13) 七、竞争战略优势和劣势 (16)

引言: 房地产是人类生产和生活的最基本要素,一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业,是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低,随着我国经济体制改革的不断深入,房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速,房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。 近年来,随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大,来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险,正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说,必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势,并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。 万科集团简介: 万科集团成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳,至2009年,已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米,实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元,净利润72.8亿元。万科2010年正式进入商业地产,多地成立商业管理公司,2011年正式宣布三大产品线,近两年,万科虽然一直强调以住宅开发为主,但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前,万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线,在全国在建、规划18个购物中心项目,商业面积达150 万平方米。 一、影响组织的一般环境因素分析(PEST分析) 1.政治环境分析 房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来,由于房地产市场投资规模过大,房屋价格上涨过快,需求偏大、供应结构不合理,市场秩序比较混乱等问题愈发突出,国家采取了一系列的宏观调控措施。 一系列调控政策的接踵而至,如专项整治房地产市场秩序,治理“捂盘惜售”;加强国有建设用地管理;促进节约集约土地,合理安排住宅用地,优化住宅用地结构;建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力,都从外部考验着房地产开发企业的耐力。

万科的12招,提升案场客户满意度

万科的12招,提升案场客户满意度 核心提示:客户满意度是房地产企业很重要的软实力,良好的案场客户服务不但能提升项目的品牌形象,更能在自然的气氛中营造销售的最佳氛围,并逐步渗透各种销售技巧,而被客户欣然接受,达到案场最佳销售效果。 那么,影响案场客户满意度的因素是哪些?案场客户服务的成功标准是什么?如何提升案场客户满意度? 万科总结出了提升案场客户满意度的12个策略。 客户接触案场的五大环节 1、触点分解 从客户第一次进入销售案场,客户的触点由环境、物管服务,案场服务,情景体验,后续服务五个环节组成。 2、案场服务的成功标志 (1)环境感受:顺利按导示到达项目到达销售中心;到达项目的过程对环境感受舒服; (2)物管服务感受:到达第一时间开车门,撑伞、问好、微笑……(越高档的项目越要服务细致);物管环境的整洁舒适(电瓶车、吧台);

(3)销售服务:态度上热情,礼仪上标准化;介绍上专业,流程上规范化; (4)情景体验:软性比硬装重要;有情景,有体验,有标注; (5)离场后的后续服务:一次预访三个短信不能少;遇到不满意提前安抚,释放不满意情绪。 3、影响客户满意度的5面短板12个因素 4、案场服务短板点的成功标准 (1)接待 A、到达第一时间开车门,撑伞、问好、微笑; B、态度上热情,礼仪上标准化; C 、介绍上专业,流程上规范化。 (2)开盘 A、从开盘环境,服务态度,开盘流程三个方面细化,强化客户感受舒适性,尊贵感(高端项目尤其要注意这点),避免让客户产生等待、焦躁情绪。 B、若开盘当天感受欠佳时,一定尽早事后补救。 (3)成交回访

A、一次预访三个短信不能少; B、遇到不满意提前安抚,释放不满意情绪。 (4)签约 A、销售员提前做好签约地点知会,签约中心预约; B、签约是抽时间陪同协助,帮助客户解议。 (5)置业顾问上岗 A、对新的培训要实行过五关严格把控(区域沙盘,小区模型,销售手册,样板房介绍,客户满意度认识); B、严格按十字决来要求。 提升案场客户满意度的12个策略 (一)联合代理的接待 策略一 和谐竞争,不卑不亢 情况1:

万科集团行业分析

万科企业股份有限公司行业分析万科企业股份有限公司,成立于1984年5月,1988年万科进入房地产行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。是目前中国最大的专业住宅开发企业。即此份行业分析针对于中国房地产行业分析。 一、中国房地产行业背景分析 众所周知,在2008年9月,受美国金融危机影响,美元急剧贬值,中国的大量外汇储备缩水严重,在国外的金融资产和实物资产损失巨大,对外出口受到沉重打击,出口量急剧下降,国内外商投资出逃急剧,国内经济回调加剧,经济开始减速增长甚至有经济回落的现象。 房地产行业作为国内的一项主要的投资和消费型产业,当然也没能避免金融危机的突袭。整个房地产行业的利润出现了抛物线的形态,甚至有不少房地产三级销售市场的中介公司倒闭。有关房地产的股票也大幅下跌,整个房地产市场严重衰落的表现,突出房地产行业在2008年的严峻性。 房地产2008年的发展状况主要表现在以下几点:房屋价格涨幅回落,商品房交易量持续下降,房地产开发商投资规模缩减。 究其原因,主要凸显在以下几点: 第一,2008年以来国际金融危机愈演愈烈,中国经济向下调整,消费者收入预期及对房价预期发生变化,观望气氛浓厚,加剧了市场调整的程度。 第二,由于房地产有“高投资、高房价、高利润”的标语,吸引了大量投资者进入,市场需求过旺,使房价快速上涨,脱离了普通居民的承受能力,加之市

场供应的中小户型、中低价位的住房偏少,将普通消费需求挤出了市场。中国房地产在经过了1999-2007年的快速增长后,面临了2008年的周期性回调。 第三,房地产市场过快发展、房价过高引起了国家连续实施房地产调控政策,随着宏观调控的累积效应发挥作用,尤其是对第二套住房贷款政策的调控,一些投资性和投机性资金撤出住房市场。 另外在2008年房地产行业的大调整,不少房地产企业自身调整,通过异购或重组来适应市场。2008年,受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响,房地产开发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长,企业资金链条日益紧张,部分中小企业将会面临资金困境。 经过2008年市场的调整,政府在2009年开始实行央行连续降息、二手房交易营业税降低、二套房贷政策的松绑以及四大银行集体“放行”存量房贷7折优惠等等一系列政策出台后,购房者的购房负担的确较之前大幅减轻。包括万科在内的大公司,也开始降价卖房的销售策略,由此打开了2009年的房地产市场的活跃,整个2009年的房地产市场在政府和房地产开发商的共同努力下,开始恢复了以往的活力。 在2009 年,在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下,房地产企业家的市场信心明显回升,房地产开发企业投资意愿增强。2009 年前4 季度,全社会固定资产投资为194138.62 亿元,同比增长30.5%,增幅比去年同期上升4.4 个百分点。其中,房地产开发投资36232.0 亿元,(占总投资的18.66%)同比增长16.1%,增幅比去年同期下降4.8 个百分点。 2009 年,商品房建设规模继续扩大,新开工面积降幅减缓。2009 年1~

2019万科房地产公司财务分析报告

2019万科房地产公司财务分析报告 目录 第一部分:财务分析的基本理论 1 财务分析的目的3 2 财务分析的内容5 3 财务分析的程序6 4 财务分析的方法10 第二部分:万科企业股份有限公司2019年度财务分析 1 公司概况 (18) 1.1公司简介(历史发展及经营范围) (18)

1.2公司战略 (18) 2 行业分析 (20) 2.1万科地产:宏观环境分析(PEST法) (20) 2.2万科地产:SWOT分析 (21) 3 会计分析 (24) 3.1资产负债表分析 (24) 3.1.1趋势分析 (24) 3.1.2结构分析 (25) 3.2利润表分析 (27) 3.2.1销售收入和净利润趋势分析 (27) 3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况 (28) 3.3现金流量表分析 (29) 3.3.1现金流量表增减变动分析 (29) 3.3.2现金流量结构变动分析 (31) 4 财务比率分析 (32) 4.1偿债能力分析 (29) 4.2营运能力分析 (37) 4.3盈利能力分析 (42) 4.4发展能力分析 (46) 5 综合分析 (47) 5.1公司综合分析 (48) 5.2财务综合分析 (49)

第三部分:万科公司经营管理中存在的问题及建议 1 财务问题 (49) 2 改善建议 (50) 3 总结与展望 (48) 3.1总结 (48) 3.2未来展望 (51) 第一部分:财务分析的基本理论 1 财务分析的目的 财务分析的目的是建立财务分析理论体系和内容体系的关键。财务分析的目的应和财务分析信息使用者的目的一致。随着财务分析信息使用者的增加及使用者目标的多样化,财务分析的目的必然出现多样化与多重性。 从财务分析主体或信息使用者角度看财务分析的目的,可分为投资者分析目的、管理者分析目的、监管者分析目的、利益关系着财务分析目的等。投资者财务分析目的又可分为股权投资者财务分析目的、债券投资者财务分析目的。管理者财务分析目的可分为高级管理者财务分析目的、部门管理者财务分析目的等。监管者财务分析目的可分为政府部门财务分析部门、中介机构财务分析目的等。利益关系着财务分析目的可分为客户财务分析目的、供应商财务分析目的、员工财务分析目的等。 无论从主体看、客体看、还是从使用目的看,财务分析的目标都要满足投资者、债权者、经营管理者及其他利益相关者决策与控制的需要。因此,研究财务分析的目的可以从以下几个方面进行: 1.1从企业投资者角度看财务分析的目的 企业的股权投资者包括企业所有者和潜在投资者,他们进行财务分析的最根本目标是看企业的盈利能力状况,因此企业盈利能力是投资者资本保值增值的关

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