新疆2016年房地产估价师《相关知识》：给水管道的布置和材料模拟
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、对于一般房地产投资项目，偿债备付率此指标值应该大于__。
A．0.5
B．1.0
C．1.1
D．1.2
2、《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括__。
A．建设项目批准文件
B．建设用地规划许可证
C．建设项目价值资料
D．国有土地使用权批准文件
3、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。
A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
4、某一交易实例房地产的使用面积为3000，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7％)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1：0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为元人民币／㎡。(㎡)
A：17484.19
B：19019.99
C：19753.57
D：20538.77
E：工业用地的监测点评估价格
5、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万元。
A.9
B.1
C.14
D.6
6、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对
手之间的__。
A．差别化
B．同质化
C．多样化
D．独特性
7、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的。
A：相互影响性
B：适应性
C：不一致性
D：保值性与增值性
E：借款合同
8、在发生过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明。
A：商业信用
B：银行信用
C：消费信用
D：民间信用
E：执行层的组织协调
9、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元，销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，则该写字楼目前的价值为（）。
A．21225万元
B．19854万元
C．2358万元
D．20143万元
10、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。
A．78
B．882
C．1210
D．1272
11、一套建筑面积为100㎡、单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的．【2004年考题】
A：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元
B：实际单价为工950元㎡，实际总价为20万元
C：实际单价为2000元／㎡，实际总价为20万元
D：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元
E：工业用地的监测点评估价格
12、房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划是由（）来反映的。
A．资金来源与运用表
B．损益表
C．资产负债表
D．现金流量表
13、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是__。
A．公共使用的排水沟
B．市政道路
C．权属不明的巷道
D．房屋占地面积
14、查看估价对象房屋室内环境污染状況时，对室内来源的污染物应重点查看。(2009年试题)
A：墙体承重材料
B：竹质的家具
C：装修装饰材料
D：家用电器
E：执行层的组织协调
15、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。A．上级房屋拆迁管理部门
B．人民法院
C．县级以上人民政府
D．同级人民政府
16、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。A：489.99
B：495.53
C：695.53
D：800.00
E：工业用地的监测点评估价格
17、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。
A．0.5%
B．6%
C．6.16%
D．6.19%
18、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定。
A：委托财产总值
B：信托范围
C：信托收益
D：信托信用等级
E：执行层的组织协调
19、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
20、房地产经纪人执业资格考试实行全国。
A：统一大纲
B：统一命题
C：统一组织
D：统一阅卷
E：执行层的组织协调
21、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。损失补偿金额不受到的限制。
A：实际损失
B：保险合同
C：保险利益
D：保险标的
E：执行层的组织协调
22、是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定房地产的最佳用途。
A：最高最佳原理
B：收益递增递减原理
C：均衡原理
D：适合原理
E：工业用地的监测点评估价格
23、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为__万台。
A．102
B．120
C．108
D．88
24、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为__。
A．800万元
B．1000万元
C．1800万元
D．800万～1000万元
25、如果我们想了解“外墙装修所用的材料、色彩”，应查找。
A：建筑平面图
B：建筑剖面图
C：建筑立面图
D：总平面图
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括分析。
A：最低租售价格
B：最低租售数量
C：最低利润水平
D：最高土地取得价格
E：借款合同
2、某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10％，则该项目的费用现值为万元。
A：876．03
B：900．90
C：1051．16
D：1076．03
E：借款合同
3、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。
A．房地产价格时间序列逐期升高或下降
B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
4、异议登记不当并给权利人造成损害的，应由承担赔偿责任。
A：登记机构
B：异议登记申请人
C：登记机构的经办人
D：登记机构和申请人共同
E：执行层的组织协调
5、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是。
A：竞争导向定价法
B：认知价值定价法
C：目标定价法
D：成本加成定价法
E：借款合同
6、下列属于禁止流通物的有。
A：毒品
B：武器
C：军火
D：化工物品
E：文物艺术品
7、估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个__的价值。A．特定时段
B．任何一时段
C．特定时间
D．任意时间
8、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。
A．居委会
B．房管局
C．房地产开发商
D．土地管理部门
9、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
10、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是的结合体。
A：设备
B：实物
C：权益
D：区地
E：环境
11、下面关于勘察设计业务的承接问题的表述错误的是。
A：承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资质证书
B：承接方应当自行完成承接的勘察设计业务，但可以接受无证组织和个人的挂靠
C：承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，对其提供的勘察文件的质量负责
D：勘察设计专业技术人员和执业注册人员可以出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书
E：经委托方同意，承接方也可以将承接的勘察设计业务中的一部分委托给其他具有相应资质条件的分承接方，但须签订委托合同，并对分承接方所承担的业务负责
12、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是()万元。
A.-41.8
B.200
C.158.2
D.-241.8
13、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
14、区位状况比较修正的内容包括修正。
A：繁华程度
B：临街状况
C：容积率
D：使用年限
E：周围环境
15、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．创新性调查
D．因果性调查
16、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将出租率归为。A：时间类参数
B：融资类参数
C：评价标准类指标
D：收益类指标
E：借款合同
17、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。
A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％
B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％
C：按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％
D：按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％
E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％
18、征用土地实行__级审批制度。
A．一
B．二
C．三
D．四
19、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。
A．2487.75
B．2500.00
C．2511.00
D．2162.25
20、影响债券利率高低的因素主要有。(2009年试题)
A：发行者的资信级别
B：资本市场资金供求关系
C：债券偿还期限
D：利率计算方式
E：债券发行方式
21、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是．(2009年试题)
A：置业投资
B：设备租赁
C：售后回租
D：权益融资
E：借款合同
22、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于。
A：选择专业化
B：单一市场集中化
C：市场专业化
D：产品专业化
E：借款合同
23、短期偿债能力指标主要是。
A：流动比率
B：速动比率
C：资产负债率
D：存货周转率
E：存货周转天数
24、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的__，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。
A．工程勘察资质证书
B．工程设计资质证书
C．工程勘察资质证书或工程设计资质证书
D．工程勘察资质证书和工程设计资质证书
25、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。
A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D．抵押人一旦死亡，抵押权随之终止