项目名称：内蒙古自治区人民医院物业管理服务项目 目项编号：NZC2015-C99-1
内蒙古自治区人民医院门诊楼、C 座楼物业费用测算
【金额单位：人民币·元】
序号 项 目 单 价 数 量 年金额 备 注
1
人员工资
工程部 工程技工
2200.00 17
448800.00 保洁部
主管
3300.00 2
79200.00 领班 2000.00
8
192000.00 保洁员 1500.00 159 2862000.00 专项保洁 1500.00 16 288000.00 客户服务部 电梯领班 2200.00 2 52800.00 电梯司机
2000.00 56 1344000.00
小 计
260
5266800.00 2
加班 工资
双休日加班
69.97元/人/天 91
662196.08
按总人数的35%计算，周末加班200% 法定假日加班 210119.91
按总人数的35%计算，法定假日加班300%
小 计
872315.99
3
计提福利
214869.06 按3.5%计算 4
劳动 保险
当地员工 790.51元/月/
人
183 1726473.84
70%比例人员上险
大额医疗 50元/年/人
9150.00 小 计 1735623.84
5
服装费
管理人员
1100.00 2 1100.00 按2年置装一次计 电梯司机 600.00 58 17400.00 其他人员 300.00 200
30000.00 小 计 48500.00 6
物耗
保洁物耗
120元/月/人 185 266400.00
工程物耗 10000元/月
12 120000.00 维保期内单件200元
（含）以上由甲方提
供
小 计
386400.00
7 行政办公费 20元/人/月 260 62400.00 含办公用品、办公能
耗、表报记录、通讯
费、交通费等。
8 一次性摊销品 68549.20 按五年摊销一次 合 计
8440589.03
9 管理酬金 422029.45 按5%计算 10
企业税费
535704.40 按5.7%计算 总计
9398322.89
附件一： 物业服务费用评估技术报告 一、物业项目基本情况 （一）项目综合经济技术指标 表一主要技术指标 序号指标名称单位指标 25850.33（产权登记面积） 总建筑面积㎡ 26821.07（全部建筑面积） 地上建筑面积㎡19011.14 其中 地下建筑面积㎡7809.93（含人防面积851.79） 二、物业服务费用测算方法说明 根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表）（一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明） 评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。
2. 对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。 鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。 其方法是： ●按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详见人员工资说明表） ●按人员配置分别计算人工费用。 ●各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。 ●对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。 （二）市场比较法 同类物业项目概况 表二同类物业项目的物业费调查明细表 项目名称项目地址物业公司物业费（元/月.平米备注 雍贵中心 东城区广渠门内 大街43号北京中天如日物业 管理有限公司 26元2012年
物业管理费用测算方法 公共服务费用构成主要包括： 1、管理、服务人员的工资及福利费； 2、公共设施设备日常运行、维修及保养费； 3、绿化费； 4、清洁卫生费； 5、保安费； 6、办公费； 7、固定资产折旧费； 8、法定税收等。 各项具体费用的测算方法如下： 1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。 （1）基本工资（元/月）基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。（2）福利费（元/月）福利费包括：福利基金—按职工工资总额的14%计算。工会经费—按职工工资总额的2%计算。教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。 社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他
各项按地方规定由物业管理公司自行确定。 （3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。（4）服装费（元/月） 按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。每平方米建筑面积工资及福利费＝ 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。 普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为： （1）测算公共设施、设备的建造成本 公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15% （2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费= （3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40% 除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下：
XX物业服务有限公司物业服务方案及费用测算 一、目的 为规范售楼部现场的物业服务标准，增加地产项目的销售亮点，增加潜在客户对楼盘未来 物业服务质量的信心，特制订本方案。 如客观情况发生与所提供服务标准冲突，根据楼盘特点和具体情况调整相应标准。 二、情景体验区服务内容 根据情景体验区的特点，提供客户服务、物业咨询，以及全方位的日常保洁、设备设施维护保养、24小时安全管理等物业服务: 物业常规服务 1、公共环境（包括门前三包区域、停车区域、样板房、办公室等）的清洁卫生，垃圾的收集、 清运。 2、车辆停放秩序管理。 3、售楼中心消防维护管理。 4、售楼中心室内外照明服务设施的巡视管理。 5、配合并协助当地公安机关进行社会治安监控和巡视安全工作管理。 6、日常工作巡查监督管理。 售楼中心服务 7、秩序维护礼仪服务。 8、饮品、点心供应 9、皮鞋美容服务 10、租摆植物养护服务 11、样板房接待服务
12、代叫出租车 三、管理服务质量目标 我们在物业管理服务活动中承诺达到的管理服务目标是： 保洁合格率 95% 专业培训合格率 100% 客户满意度 95% 四、服务标准及实施的措施 (一)日常服务时间（具体服务时间根据销售中心时间安排进行调整）： 1、客户服务： 08：30—18：00 2、秩序维护服务：24小时 3、保洁服务： 07：30—18：00 （二）具体服务内容及标准： 1、保洁及绿化 1.1服务内容： 1.1.1销售大厅：设专人对销售大厅进行不定时保洁。 1.1.2外围及办公区域：设专人对外环境、办公区域进行清洁，确保整个外环境干净、 整洁。 1.1.3洗涤服务：为保证销售大厅、样板房布艺的干净、整洁，计划定期安排洗涤。 1.1.4洗手间服务：保证洗手间干净、无异味。 1.1.5绿化服务： ●售楼中心内外各区域绿色植物和花草的养护。 ●售楼中心周围的绿化养护。 1.2 服务质量标准： 1.2.1大厅清洁：每天一次全面清扫并随时保洁，保持地面无灰尘、无积水、无明显污 渍、无垃圾、无蜘蛛网。
物业管理费用 管理费用分析 1、经济来源 定期收取的物业管理服务费 住宅维修基金 以业养业，多种经营收入 集团给予的支持 政府给予的政策扶持 2、主要支出 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 公共设施、设备正常运行、维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费 固定资产折旧费 法定税费 物业保险费 维修基金范围应支出费用 3、如何盈利 综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。
（1）开源部份 以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。 扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。（2）节流部份 强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。 每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。 节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。 人员精简：按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“***项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提
物业管理服务费用测算 根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。 内容包括： 一、经费测算的原则及说明； 二、经费测算： 1、人工成本； 2、行政办公费； 3、设备\设施维护费； 4、公用水电费； 5、清洁绿化费； 6、保安费； 7、固定资产折旧； 8、开办费摊销； 9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。 详细测算书内容如下： 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。 二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则 针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则 物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。 (四) 管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准 根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下： 序号职务月薪备注 1 中心经理 4,000
物业管理服务费用测算 根据华宝实业人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对华宝实业的物业管理服务费进行测算。内容包括：“ 一、经费测算的原则及说明； 二、经费测算： 1、人工成本； 2、行政办公费； 3、设备\设施维护费； 4、公用水电费； 5、清洁绿化费； 6、保安费； 7、固定资产折旧； 8、开办费摊销； 9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。详细测算书内容如下： 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一) 上海市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “上海市城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “上海市城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。 二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业 正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则 针对华宝实业高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则
物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出； 再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为 “零”。 (四) 管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿 化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、 不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准 根据市场化原则，参照上海行业工资水平，根据华宝实业规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下： 序号职务月薪备注 1 4,000 中心经理 2 品质行政主管 2,500 （中心经理助理） 3 1,800 安全主管 4 2,000 工程维修主管
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------- 物业管理服务费用测算 根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。 内容包括： 一、经费测算的原则及说明； 二、经费测算： 1、人工成本； 2、行政办公费； 3、设备\设施维护费； 4、公用水电费； 5、清洁绿化费； 6、保安费； 7、 固定资产折旧；8、开办费摊销；9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。 详细测算书内容如下： 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。 二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则 针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水 平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则 物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为 “零”。 (四) 管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、 不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准 根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标 准，人员工资标准如下： 序号职务月薪备注 1 中心经理 4,000 2 品质行政主管（中心经理助理） 2,500 ---------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------
物业管理服务费用预算 方案 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
物业管理服务费用预算方案 住宅区物业管理服务费用预算表? （采用苏州市物业管理公共性服务费分项定额指导标准，总建20万平米为预算面积，不含动迁房） 一、综合管理费? [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1.管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项） 管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；
（4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理； （8）员工统一着装，持证上岗； （9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次；
（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释； （4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好； （6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：元/月/平米? 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898元。
物业管理费用测算 来源：E网摘录阅读：1085 更新：2008-8-13 根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括: 一、经费测算的原则及说明; 二、经费测算: 1、人工成本; 2、行政办公费; 3、设备\设施维护费; 4、公用水电费; 5、清洁绿化费; 6、保安费; 7、固定资产折旧; 8、开办费摊销; 9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。 详细测算书内容如下: 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规; (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”; (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。 二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则 针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则 物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。 (四) 管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准
物业管理服务成本和费用的测算方法 1、测算每平方米建筑面积的物业管理服务成本和费用的一个简单公式： (i=1,2,3,…,)/S P=Σ X i P——每平方米建筑面积的物业管理服务成本和费用标准,元/(月·㎡)；Xi——各项（如绿化、保安、维修、人员工资等）成本和费用，元/月； i——各分项项数(在具体测算中,我们可以根据实际情况和要求来细分)；S——总建筑面积，㎡。 2、分项测算 （1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费： =所有人员月基本工资＋各项福利＋各项保险＋服装摊销＋其他补贴等 X 1 （2）公共设施设备日常运行、维修及保养费： X =设施设备保养费＋易损件更换费用＋小修费等 2 （3）绿化管理费： =月用化肥＋农药＋工具摊销＋绿化用水等 X 3 （4）清洁卫生费： =月用清洁用品＋清洁用水＋工具摊销＋垃圾清运费＋消毒用品等 X 4 （5）保安费： X =月保安器材摊销＋保安器材维护费＋保安人员住房租金等 5 （6）办公费： =月交通费＋通信费＋书报费＋低值易耗办公用品费＋办公用水电等 X 6 （7）物业管理企业固定资产折旧费： =固定资产总额/（折旧年限×12个月） X 7 （8）物业管理企业酬金（企业合理利润）： =前7项之和×利润率 X 8 其中利润率各地根据实际情况确定，一般控制在5%－10%。 （9）法定税费： =营业税＋城市建设维护税＋教育附加费＋其他税费 X 9 其中营业税、城市建设维护税＋教育附加费——“两税一费”合计税率为5.5%，这是物业管理企业最主要的税费。所以： X =（X1＋X2＋…X8）×5.5% 9 分项测算后,将分项测算之和除以总建筑面积,即得到每平方米建筑面积所需的物业管理服务成本和费用。
住宅区物业管理服务费用预算表 一、综合管理费 [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、 测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1.管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项）管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难； （4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗； （9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次； （3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好； （6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：0.089元/月/平米 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼 文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898 元。 备注：按规定标准提取管理人员的福利15700元*14%=2198元 2.装修管理服务费 服务内容 （1）维护公共安全和公众利益； （2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；
精心整理附件一： 物业服务费用评估技术报告 、物业项目基本情况 （一）项目综合经济技术指标 、物业服务费用测算方法说明 根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表） （一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明） 评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。 2. 对共用（专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。 鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。其方法是：按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详
精心整理 精心整理 见人员工资说明表） 按人员配置分别计算人工费用。 各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。 对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。 （二）市场比较法 同类物业项目概况 表二同类物业项目的物业费调查明细表 （三）应用精算程序力求做到分类有系、指标有据、精算有序 1. 精算程序设计按统计学指标分解的原理，按分项测算设计汇总程序。按物业费使用的特点设计共用耗费体系和特殊耗费体系。然后分别按各类的财务指标关系进行统计排列设计计算程序。 完善各个体系的递进式计算程序和汇总程序。 2. 精算程序的应用按指标体系输入分类分项指标。按精算程序输入相关数据。按递进方法进行分类、 分项、精算、调整、汇总。 三、物业费各项测算结果说明计算说明：在对整个管理区域进行物业服务费用测算时。用于整个管理区域，不可分割的物业精心整理
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XX物业服务有限公司物业服务方案及费用测算 一、目的 为规范售楼部现场的物业服务标准，增加地产项目的销售亮点，增加潜在客户对楼盘未来物业服务质量的信心，特制订本方案。 如客观情况发生与所提供服务标准冲突，根据楼盘特点和具体情况调整相应标准。 二、情景体验区服务内容 根据情景体验区的特点，提供客户服务、物业咨询，以及全方位的日常保洁、设备设施维护保养、24小时安全管理等物业服务: 物业常规服务 1、公共环境（包括门前三包区域、停车区域、样板房、办公室等）的清洁卫生，垃圾的收 集、清运。 2、车辆停放秩序管理。 3、售楼中心消防维护管理。 4、售楼中心室内外照明服务设施的巡视管理。 5、配合并协助当地公安机关进行社会治安监控和巡视安全工作管理。 6、日常工作巡查监督管理。 售楼中心服务 7、秩序维护礼仪服务。 8、饮品、点心供应 9、皮鞋美容服务 10、租摆植物养护服务 11、样板房接待服务 12、代叫出租车 三、管理服务质量目标 我们在物业管理服务活动中承诺达到的管理服务目标是： 保洁合格率 95% 专业培训合格率 100% 客户满意度 95% 四、服务标准及实施的措施 (一)日常服务时间（具体服务时间根据销售中心时间安排进行调整）： 1、客户服务： 08：30—18：00 2、秩序维护服务：24小时 3、保洁服务： 07：30—18：00
（二）具体服务内容及标准： 1、保洁及绿化 1.1服务内容： 1.1.1销售大厅：设专人对销售大厅进行不定时保洁。 1.1.2外围及办公区域：设专人对外环境、办公区域进行清洁，确保整个外环境干 净、整洁。 1.1.3洗涤服务：为保证销售大厅、样板房布艺的干净、整洁，计划定期安排洗 涤。 1.1.4洗手间服务：保证洗手间干净、无异味。 1.1.5绿化服务： 售楼中心内外各区域绿色植物和花草的养护。 售楼中心周围的绿化养护。 1.2 服务质量标准： 1.2.1大厅清洁：每天一次全面清扫并随时保洁，保持地面无灰尘、无积水、无明显污 渍、无垃圾、无蜘蛛网。 1.2.2办公室、外围保洁：每天定时对办公室进行清洁并随时保洁，使办公室卫生做到无 明显灰尘、无污渍、无垃圾；对外环境（包括绿化带）进行循环清洁，使整个外环境达标，无明显灰尘、无积水（雨天除外）、无明显污渍、无垃圾。 1.2.3洗手间：随时刷洗，无异味、地面无积水、无灰尘。 1.2.4清洁消杀：卫生间消杀夏季每天最少不低于1次，垃圾存放点每天消杀一次；冬季 消杀不低于每周1次，垃圾存放点每周消杀一次。 1.2.5停车区域：每天清扫一次，保持地面无垃圾、无厚灰。 1.2.6植物：位置摆放合理，叶面干净、无黄叶、枯枝，盆体干净、无污物。 1.2.7鲜花：定期浇水，叶面干净、无黄叶，可视区域盆体干净、无污物。 2、秩序维护服务 2.1 服务内容： 2.1.1停车区域管理：维持车辆停放秩序，保证通道顺畅。 2.1.2专人巡逻：设专人对各个区域进行循环检查，及时消除安全隐患。 2.1.324小时值班。 2.1.4根据季节变化为车辆和客户提供如遮阳布、雨伞、防水地垫等增值服务。 2.2 服务质量标准 2.2.1管理目标，确保管辖区内无物业管理重大治安、刑事、交通和无重大火灾责 任事故。必须确保物业及附属设备、公共场所等，不受人为损坏。 2.2.2精神饱满，动作标准。 2.2.3及时控制任何外来因素影响正常的销售工作秩序。 2.2.4加强区域内的精神文明建设，宣传有关法律、消防知识。 2.2.524小时定员监视各区域、进出口、停车区域等。
写字楼物业管理费测算要点 1、确定管理费成本构成的注意事项。上面具体罗列了物业管理费的构成，但并不是一成不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点： （1）要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。（2）尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。 （3）测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。 2、收集原始数据。管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据。 物业管理费的测算 物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业管理企业财务管理工作的一项重要内容。一项物业投入管理运行之前，必须核算管理费用；运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会讨论审核通过后，方可执行。 物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示： 式中 P——所得的物业管理费用标准（元／月·米）； ——单项费用（元／月）； ——费用项数（＝1，2，3，…，n）； ∑——所有单项费用之和； S——参加测算的物业总面积（米）。 前面列出了许多费用项目，但并不是全部。具体到核算某一特定物业的管理费用标准时，由于物业类型不同，可能只是上述费用项目的一部分。总的说来，要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理测算每项费用外，关键是既不要漏项也不要重复。 为了测算与收费管理的方便，一般又将上述项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为如下12类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、更新储备金、物业管理公司酬金、税费等。
商业物业管理成本测算 实例公式 Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT
商业物业管理成本测算实例公式 $一、总体指标 l按业主总体要求，物管处工效考核年总指标为（100%入驻率）：开支100万。 l按以上指标，每月平均分解为：开支万。 $二、各部门指标分解（按100%入驻率） 1、保洁队 l每月人力成本合计：10人×元+1×元=元 l材料与其它开支：元 合计：元/每月×12月=9万元/年 2、保安部 l每月人力成本合计：18人×元+1×=元 l其它开支：元 合计：元/每月×12月=万元/年 3、维修队 l每月人力成本合计：9人×元+1×=元 l公共水电费成本每月：元 l空调油耗平均每月：万（年使用6个月×万/月=20万） l物业维保（外协合同以外的）成本合计每月平均：元 合计：平均每月元/使用空调每月元/不使用空调每月万元。 4、客户服务部 l人员工资成本每月：元 l办公费用每月：元（含电话费） l宣传与培训费用：元 l其它费用：元 合计：元 $三、外协大型设备固定费用分解 1、梯维保：万元/年，万元/月 2、央空调维保：万元/年，万元/月 3、力系统维保：2万元/年，万元/月 4、花木租摆、绿化养护：3万元/年，万元/月 5、玻璃幕及结构维修：3万元/年，万元/月 6、照明与亮化系统：万元/年，万元/月 以上合计万元/年，万元/月
7、其它项目 l设备年检费用：万元/年，万元/月 l大厦修缮与其它不可预见性项目：万元/年，万元/年 以上合计万元/年，万元/月 $四、各部门工效挂钩方案 1、保洁队： 总成本控制应在元/月范围内。 除人员工资外，其它成本总额为元/月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例，如某月成本节约5%，则工效工资统一增长5%。 实例：100%入驻率时，保洁队共10人，其它成本指标共为元，某月实际支出 元，则节约元，节约率23%。按其工效工资应奖励额度为：员工元（绩效工资总额）×23%=元、主管：元（绩效工资总额）×23%=23元。合计：元×10人+1×23=138元。 2、保安队 总体成本应控制在元/月范围内，除人员工资外，其它开支总额为元/月，考核奖 惩方案如上。 3、维修队 总体成本应控制在平常月份万元，每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空调月份为万元范围内。 除人员工资外，其他开支总额为不开空调份万元/月、开空调万元/月。考核奖惩 方案如上。 4、客户服务部 总体成本应控制在元/月。 除人力成本外，其他成本总额为元/月。考核奖惩方案如上。 $五、创收奖励方案 1、因以上人力、物力指标均只计算维持投资广场物业管理日常开支成本，故不另列除物业管理费以外的创收考核指标。但各部门如有创收按公司制定的方案提成。 2、创收提成奖励的范围包含各种有偿服务项目，但不含日常服务中的另收费项目，日常服务项目如装修管理等的创收总额净利润计入物业管理处总的储用基金，另做员工活动、福利开支等用途。 $六、指标修正
物业管理服务成本测算 目录 观邸小区物业管理成本测算总表 测算明细 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 3、物业管理区域清洁卫生费用 4、物业管理区域绿化养护费用 5、物业管理区域秩序维护费用 6、社区文化活动与宣传费用 7、办公费用 8、物业管理企业固定资产折旧 9、公众责任保险费用 10、税金与利润
物业管理成本测算汇总表 单位：元/年 注：各项测算标准与明细附后。
一、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 1、管理人员配备及人均管理面积：54526.46㎡/6人=9088㎡ 项目经理1人 项目客户服务1人 收费员兼仓管1人 片区管理员2人 保安主管1人 2、管理人员职责及要求： ①协调小区各部门职能工作，搞好小区物业管理； ②负责小区和宣传工作，组织区内业主开展有意义的活动； ③负责小区经济成本的核算，做好多项经营，争取创收； ④处理小区突发事件及纠纷，切实维护业主利益； ⑤负责物业公司的档案管理做好档案记录； ⑥负责接待住户投诉、建议及要求并给予答复； ⑦负责装修期间的管理，严格装修审批程序，认真验收并记录； ⑧负责小区各项费用的收取并依时公布。
3、管理及服务人员工资、福利合计（元/年）：456198.00 1）管理人员及服务人员工资合计：（33人）328200.00元/年 ①管理员工工资：（6人）6×1200×12月＝86400.00元/年 ②保安员工工资：（18人）18×800×12月＝172800.00元/年 ③维修员工工资：（2人）2×900×12月＝21600.00元/年 ④保洁员工工资：（5人）5×550×12月＝33000.00元/年 ⑤绿化员工工资：（2人）2×600×12月＝14400.00元/年 2）福利费用合计：127998.00元/年 ①福利费＝计提工资总额14%＝328200.00×14%＝45948.00元/年 ②养老保险金＝计提工资总额16%＝328200.00×16%＝52512.00元/年 ③医疗保险费＝工资总额的7%＝328200.00×7%＝22974.00元/年 ④失业保险金＝工资总额的2%＝328200.00×2%＝6564.00元/年
物业管理费详细构成及测算标准 1. 物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费： 1.1基本工资：职务人数工资标准（元）月工资总额（元） 1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例 1.3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。 2. 物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用： 2.1公共照明系统的电费和维修费 计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价 计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12 2.2给排水设施的费用 计算公式=总功率X每月开启时间X电价 计算公式=总功率X每月开启时间X电价 2.23消防水箱清洗费： 计算公式=总用水量X水价/12 计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/12 计算公式=每年损耗量*单价/12 2.3共用建筑、道路维修费 2.4不可预见费（按上述费用总和的5% —10%计）
3. 物业管理公共区域清洁卫生费：合肥物业管理费标准。 3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限） 3.3垃圾清运费 3.4保洁用水 经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨， 3.5消杀费 4. 物业管理公共区域绿化养护费用： 4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）： 4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用： 4.3绿化用水费： X＞绿化面积约平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。 /100X32X2/12=4266 元 5. 物业管理公共区域秩序维护费用 5.1保安系统设备电费（监控、巡更、背景音乐、卫星接收等）： 5.2保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等） 5.3日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品） 6. 行政办公费 6.1通讯费用 6.2文具、办公用品费用 6.3车辆使用费 6.4节日装饰费（含彩灯电费） 6.5公共关系费 6.6办公室采暖费（北方才有） 6.7书报费 6.8社区文化宣传费（《鸿城社区报》等） 6.9培训费 6.10办公区、员工生活区电费
物业经营管理成本测算 一、物业概况 1、用地面积：9984.85m2 2、总建筑面积：23470m2 3、地上建筑面积：19970 m2 4、地下建筑面积：3500 m2 5、建筑占地面积：4450m2 6、建筑密度：44.6% 7、建筑容积：2.00 8、绿化率：30.4% 9、商铺：9000 m2 10、商务公寓：10970 m2 11、停车位：92 二、人员配置架构设置 说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。 2、总人数控制在65人以内。 三、物管费的成本测算 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。（1）人员编制和基本工资标准：见表（01） 人员编制和基本工资标准表（01）
序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月） 一管理人员 13 2346.00 30500.00 四维修人员 5 1000.00 5000.00 二收费员 3 800.00 2400.00 五治安员 20 750.00 15000.00 三服务员 14 600.00 8400.00 六保洁员 6 550.00 3300.00 七合计 61 / 64600.00 (2)费用测算 管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02) 工资福利费测算表(02) 序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）一基本工资 64600.00 / 3.234 二福利费 20341.50 注(1) 1.148 三加班费 / / 暂不计 四服装费 1625 注(2) 0.081 五合计 79166.50 / 4.463 注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
第九章物业管理服务费及测算 概述： 基于对香格里拉城市花园住宅、商业的入住率达85%之全面分析和测算，得出物业管理服务费年支出为人民币3,995,132.74元。通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务费为多层住宅0.8元/㎡·月；小高层住宅1.0元/㎡·月；商业1.5元/㎡·月，停车位使用费： 260元/辆.月；年收入为人民币4,884,931.98元。 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一)国家相关物业管理法律、法规； (二)售房时的物业收费约定； (三)十堰市物价局住宅小区停车管理收费标准； 二、经费测算的原则 (一)遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二)服务水平与管理费用相匹配的原则 根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三)物业管理分项服务分项收费的原则
按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，不同的服务内容，确定不同的服务费用标准。 三、测算的有关说明 (一)按香格里拉城市花园小区业主入住率85%、商业部分营业率85%、物业公司各部门人员基本配备齐全，公司运转正常测算。其中，未含为业主提供增值附加服务如：小区饮用水奶制品的供应、报刊杂志订阅，商业街的临时门面出租、广告及按照有关规定及行业惯例在装修期间可向业主收取的装修管理费等收入。 (二)物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、公共水电费、设备\设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、不可预见费、营业税金。 1、人员工资标准 根据市场化原则，参照行业工资水平，结合十堰市的物业管理服务行业特点，制定人员工资标准如下：