嘉定的上海的
明发集团嘉定白银路商业项目策划
2011年2月
Dream of the Jiading city 嘉定的理想A B C
D
?区域价值?项目属性?定位思考?规划理想
在上海重点发展的三大新城中，嘉定新城不论从地理距离还是发展过程上看都是与老城联系最紧密的
?嘉定新城是上海重点发展的三大新城之一：松江新城依托大学城建设，临港新城在全新的地方破土建设，与老城的关系都不直接，而嘉定新城则是在老城的基础上逐渐发展起来的；
嘉定新城
松江新城
临港新城
上海三大新城区位示意
项目所在的嘉定新城是上海都市圈西北翼的区域性核心城市，同时也是联系长三角其他城市的枢纽，拥有很高的战略发展地位。
以嘉定为中心的长三角两小时经济圈示意
嘉定新城是连接上海与长三角其他城市的枢纽
?以2小时车程为半径，嘉定将成为上海，江苏的南京、无锡、常州、苏州、南通、扬州、镇江、泰州以及浙江的杭州、宁波、绍兴、嘉兴、湖州等长三角最发达的15个城市组成的城市圈圆心；
?这个2小时经济圈的圈内总人口8000万，国民生产总值占全国的项目区域战略地位
办公
商业
居住
都市综合体
酒店
区域商业中心
市场化运作
住宅集中区
在新城建设过程中，以商业为驱动催生而出的都市综合体。
商业与新城建设的关系
“荷之魂”，嘉定新城的中心地标，集大剧院、五星级大酒
店和商业于一体，与远香湖一同铸造未来“精彩嘉定”的滨湖天地。当大剧院和五星级大酒店相继落地后，嘉定新城等
待的正是一个同样级别的商业引擎！
主题为“紫气东来”的联系F1和老城的中央轴线精彩嘉定的代名词，此处已规划有大剧院、凯悦大酒店，他们都在
等待一个商业引擎
主题为“精彩嘉定”的新城最高雅、最时尚之处
保利大剧院&保利凯悦大酒店
从嘉定新城土地供应的情况来看，已基本完成第一阶段的住宅开发，第二阶段办公开发先行，目
前已经进入商业开发跟进，区域繁荣正在进入由商业拉动的攻坚阶段
。
集中建设区
商办用地放量比重正
在逐步增大
91.80%73.94%
8.19%26.06%
09-10年嘉定新城土地放量分析
50,000
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D e c -10J a n -11供应面积(M2)
成交面积(
M2)
10,000
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供应面积(M2)
成交面积(M2)
5,000
10,00015,00020,0002006年2007年2008年2009年2010年
嘉定区销售型商业用房年度供求情况
嘉定区销售型商业用房月度供求情况
嘉定区销售型商业用房年度价格走势
嘉定区销售型商业用房月度价格走势
商业环境发展相对健康，2010年供求放量，价格出现大幅提升，但供应略大于成交，与嘉定新城商业处于开发初期，商业氛围尚未形成有较大联系。
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供应面积(M2)
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嘉定区销售型写字楼年度供求情况
嘉定区销售型写字楼月度供求情况
嘉定区销售型写字楼年度价格走势
嘉定区销售型写字楼月度价格走势
嘉定区销售型写字楼近年来处于供大于求，2010年供应放量，价格平缓，预计未来写字楼市场存量将进一步加大。
嘉定新城、安亭、南翔和江桥四大商业组团，已经基本形成嘉定区商业网络格局。南翔、江桥相较而言先期基础较好，受到市区商业发展辐射较大；嘉定新城发展潜力明显。
嘉定新城
安亭组团
南翔组团
江桥组团
以工业、旅游带动整体发展的城镇商业发展已较为成熟，商业以解放街为核心向两边扩散，综合商场以银华商厦和百华商厦为主，并有以旅游商业衍生的购物广场，主要在留云禅寺以及双塔的周围。
与其他组团相比相对发展滞后，主要通过汽车产业带动的商业地产，目前主要是新源路现代商业街、安亭老街、墨玉路金融一条街、汽车俱乐部一条街、F1文化休闲商圈和市民广场楼宇商圈，形成安亭的“四街两圈”。
市区商业发展辐射，并受到较大的外部客户拉动作用，目前以万达广场为首的商业发展相对成熟，是嘉定区商业发展南重北轻的典型表现。
嘉定核心发展区域，目前大量住宅项目集中上市，商业开发正在逐步推进，具有良好的规划和政策扶持优势，同时也存在较大的竞争风险和不确定性因素。
商业组团
江桥组团
南翔组团新城组团
安亭组团
中部：多功能综合性现代化城区
西部：汽车产业集聚区
南部：现代物流商贸与生产性服务业
青浦区
闵行区
长宁区
普陀区
宝山区
各板块商业发展中，10
年的交易主要集中于嘉定新城（含安亭汽车城部分）板块。
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供应面积(M2)成交面积(M2)
南翔板块销售型商业用房供求情况
嘉定新城板块销售型商业用房供求情况
江桥板块销售型商业用房供求情况
江桥板块全年基本处于供求平衡，而南翔板块由于4月份中冶祥腾、骏丰嘉天下等多个项目同时开盘，遭遇新政刚刚出台销售不佳，造成全年供应远远过量。
?由于住宅项目的开发和即将交房，大量人口即将进入，嘉定新城正在成为嘉定区目前商业发展发展最为迅速和交易的热点区域。
?嘉定新城板块2010年全年商业用房供应超过15万方，成交约12万方，成交量占整个嘉定区2/3。但市场的过热也导致商业开发过快，出现一定程度的供大
嘉定新城板块的商业销售价格低于住宅价格，也是嘉定区域内价格相对较低的区域。
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南翔板块嘉定新城板块江桥板块
各板块商业用房1月份成交均价
◆嘉定新城板块内价格相对较低，由于整个区域尚处于新建开发阶段；
◆而江桥商业发展多年，凭借其与闵行、长宁、普陀三区交界的地理区位优势，受到市区的辐射；新城板块与江桥
有接近一倍的差价。
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南翔板块嘉定新城板块江桥板块
商业均价住宅均价
各板块各物业1月份成交均价比较
◆从商业用房与普通住宅的成交均价来看，嘉定新城目前出现了较为严重的商住倒挂现象。
◆CRIC 认为嘉定新城的商住倒挂不同于中心城区，主要在于该区域商业开发时间较短，住宅项目的人口尚未导入，商业氛围尚未形成。
区域价值小结
嘉定区内各版块商业格局已基本形成，南翔、江桥的地理区位优势较大，本案所在嘉定新城受到政策的倾向，发展潜力明显；
新城商业开发处于攻坚阶段，由商业综合体进一步推动城市发展，嘉定新城商业销售成交占整个区域销售总量2/3，近期内商业发展热点的势头未发生改变；
2010年嘉定新城的商业与写字楼均存在一定的供应过量，预计未来市场存量将进一步加大，项目也将面临更大的竞争挑战，市场可能陷入红海竞争；
由于嘉定新城的开发时间相对较短，人口导入尚未完成，使得该区域商业氛围并未形成，潜在商业需求并未显现，导致商业与住宅价格倒挂，未来随着区域开发的成熟，预计商业价格将有较大提升；
Dream of the Jiading city
嘉定的理想
?区域价值
?项目属性?定位思考?规划理想B D C A
嘉定新城主城区
安亭
南翔
项目位置
嘉定区总体规划图
嘉定区总体规划理念
项目地处嘉定新城主城区规划的“一心”位置，是新城未来的商业休闲中心；作为板块内第一个10万㎡以上大型集中商业项目，本项目具有发展为新城商业引擎的先天条件。
项目战略地位鸟瞰
一轴：“紫气东来”，长约3公里，联系F1和老城的中央轴线；
一心：“精彩嘉定”，以远香湖、滨湖天地等为核心的新城商业中心；四瓣：老城，南门，水墨风情，马陆新景；
数点：分布在横沥河两岸的建筑小品，连接新城和老城；
几片：新城1000亩生态公园和创业园区，急速F1和轨交大平台。
项目位置
白银路站
嘉定新城站
轨道交通11号线
公路网络
?沪嘉高速公路—宝山（南）至嘉定（北）?沪宜公路（204国道）—上海至宜兴项目东侧紧邻沪宜公路，距离沪嘉高速约700米，交通便利
公共交通
?大型公交站点—位于项目南侧白银路，服务半径为500米
项目周边公交站点较多，公共交通便利
项目周边道路及轨交情况分析
公交站点及服务半径示意
便利的路网规划与交通资源
——赋予项目便利的交通条件，导入商业人流能力强
轨道规划
?轨道交通11号线是贯通上海市西北区—东南区临港新城的主干线?白银路站距离本项目2公里
项目
项目概况
项目区位：东邻沪宜公路
南靠城市主干道白银路
北侧为城市次干道丰台路
西侧为规划路
占地面积：共5.4万㎡（河道西侧4.2万㎡，河道东侧1.2万㎡）
容积率：综合容积率2.4；限高：80米
用地性质：商业、办公
地块形状规整，土地平整
项目东西长约300米，南北长约200米，形状较为规整，
便于规划设计，现土地已平整。
具有水资源，但内部水系将地块分隔，影响整体性
项目内部水系将地块分为东西2块，影响商业的整体性；
南侧与远香湖连通，无遮挡观赏湖景。
交通便利，但靠城市主干道两侧不得开口，影响人流导入
根据控规，项目紧邻白银路和沪宜公路两侧不得开口，且有
项目外部交通便利，利于导入人流；但内部有规划水系分割，影响项目整体性
紧邻新城未来人流聚集性最强的滨湖天地，与之形成互动，将大量商业人流导入；无遮挡观赏远香湖湖景及内部水系，可成为项目酒店及商业区别于其他项目的卖点。
保利大剧院&保利凯悦大酒店
远香湖
主题为“精彩嘉定”的滨湖天地：以远香湖为中心景观，集大剧院、五星级酒店及商业于一体，是新城聚集人流最强的商业休闲中心
项目
“精彩嘉定”滨湖天地
老城区主商圈
城中路、清河路、塔城路、梅园路与博乐路围合区域为核心，东方商厦、罗宾森广场、嘉定商城、中鸿百货与欧尚大卖场
乐购次商圈
沿沪宜公路乐购超市与绿地双塔项目中间段为核心，乐购大卖场、绿地嘉领、嘉创、永乐生活广场
马陆次商圈
以弘基休闲广场和天霖阁为核心，弘基休闲商业广场、天霖阁商业广场北城新兴商圈
以新建的“日月光”综合体为核心为核心，日月光伯爵中心购物广场
滨湖天地商圈
沿远香湖为核心，保利凯悦大酒店、保利台湾风情街本项目、政府行政CBD区域及未出让商业地块
中信泰富商圈
以中信泰富又一城为核心，中信泰富购物中心、龙湖五星级酒店、政府未出让商业地块
传统与新兴商圈的两重竞争
三大传统商圈三大新兴商圈
商业项目名称商圈租金价格
（元/天.㎡）租赁状况平均水平
东方商厦
老城区商圈18-20元/天. ㎡
(一楼租金)100%
10~20元/天. ㎡
(一楼租金)
罗宾森广场12-15元/天. ㎡
(一楼租金)70-80%
嘉定商城10-15元/天. ㎡
(一楼租金)100%
天霖龙都广场
马陆次商圈3元/天. ㎡
(一楼租金)60%
2~3元/天. ㎡
弘基诚建广场2元/天. ㎡65%
绿地嘉创乐购商圈18000元/㎡
(销售均价)-主要以销售型商铺和大卖场为主
老城区主商圈
北城新兴商圈
乐购次商圈
滨湖天地商圈
中信泰富商圈
马陆次商圈传统商圈商业物业租金情况
目前仅在传统商圈形成规律性租金，新兴商圈由于目前商业氛围尚未形成，租赁市场尚处于培育期
备注：表格中是三个传统商圈的商业租金，新兴商圈由于目前商业氛围尚未形成，
或商业物业未投入使用，因此无租赁信息。
项目周边未来竞争格局——商业项目
7
891412
16
10131511项目地块
白银路站
远香湖
马陆镇
依托周边未来新建住宅区
周边商业、综合体项目目前多数处于待建或在建状态，总商业规模超过100万方，社区配套商业、区域商业广场、集中购物编号
项目名称
地块性质商业建筑面积(万M 2)
1保利家园
（含台湾风情街）住宅、商业
13
2马陆清水湾0.93风荷丽景94盘谷天地85白银路站地块7.46东方豪园 1.17会所聚集区
商业
2.98弘基诚建名流休闲广场 2.29马陆社区服务商业 1.810新城D9 4.611西云楼基地
3.212水产中心综合展贸楼 3.313文体shopping mall*3014大型超市115天林商业广场综合
1.416
东云街
14.318马成招商大楼
0.6合计
104.7
1
2
3
4
5
6
18商业市场周边潜在竞争剧烈
万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析
无锡·同致地产·商业地产项目「策划营销工作报告书」
第一部分、商业市场调研 影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。 调研种类所需资料/研究范围 商圈研究对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购买力。 消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。 投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。 竞争对手研究包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 （一）、区域商圈研究 1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 （二）、终端消费者研究 1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。
项目商业计划书范文通用版 General version of project business plan model 汇报人：JinTai College
项目商业计划书范文通用版 前言：本文档根据题材书写内容要求展开，具有实践指导意义，适用于组织或个人。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 据专业调查机构预计，20xx年中国网上婚恋交友市场规 模将达6.53个亿，年均复合增长率为106.2%。 20xx年全国网上婚恋交友市场规模只有3700万元，占整个婚恋交友市场的0.3%，到20xx年这一数值猛增到9100万元，预计到20xx年中国网上婚恋交友市场规模将达到6.53亿元，占整个婚恋交友市场规模的4.8%，年均复合增长率为106.2% 中国互联网络信息中心（CNNIC）第十八次《中国互联网络发展状况统计报告》显示，截止到20xx年12月30日， 我国上网用户总数为13700万人;有43.2%的网民经常使用论坛;58%未来一年内打算进行网上购物;网民获取信息的主要途 径是：网络82.6%、电视64.5%、报纸57.9%、杂志18.8%。 宽带上网计算机数为2815万台，上网计算机总数保持增长。
来自20xx年中国国际婚博会的《中国结婚产业调查报告》显示：今年我国结婚人数超过1000万对，由此产生的消费额将超过3000亿元，其中每对新人的新婚消费达到了12.58万元，仅次于房屋装修费用和家用电器消费，排在各项新婚开支的第三位。 随着生活水平的提高，这块蛋糕会越来越大。 目前因结婚需求上网寻求资讯的准新人更高达六成以上。 网络的普及及营销效益将是一股锐不可挡的营销趋势。 中国每年有约1000万对新人喜结良缘!仅北京市20xx年就有12万对新人注册结婚!新婚人群愿意把积蓄的31%用于婚庆有关的消费!全国每年因婚礼当日而产生的消费接近3000亿元! 现代年轻人获取信息的首选方式就是互联网，互联网以其便捷、快速的特点深受年轻人的青睐。 而中国人的结婚年龄基本分部在20岁～30岁之间，刚好与中国网民的年龄段相同，因此，上网查找结婚信息已经成为中国准新人们的首选!对于没有经验的新人，会先上网获得一定的信息后再进行有目标性地选择。
万科 工程管理策划书 一、编制依据 二、工程概况 2.1位置及环境 1.1 工程地理位置 本项目位于市环核心，地处九龙坡区商业副中心九龙园区片区，距离九龙坡区家坪商圈道路距离2.1公里。项目地块周边路网完善，可快速通达各区和商圈，距离最近的家坪商圈仅2.1公里。盘龙片区有轻轨通过，能快捷通向渝中区和大渡口区。周边公交线路较多，是主城区交通便捷的区域之一。项目所在片区位于家坪商圈和巴国城商业区中点，距两个商业中心均2公里左右，生活购物便捷，龙湖未来还将在盘龙片区打造商业综合体。片区中小学齐备，医疗资源丰富而且集中，居家配套齐全，是九龙坡区除家坪外的居住、商业副中心。
附图盘龙项目2#地块工程地理位置示意图 2.3原有地貌、市政配套情况 2号地块为不规则多边形，北侧临正在建设的北区云步运动公园。公园和地块边界高差约20米。地块西侧为待扩建的蟠龙小学，南侧为规划的市政道路，东侧三峡油漆厂二期待出让土地（一期为保利2012年6月19日获取）。地块已全部拆迁补偿完毕，地下无正式正式管网、高压线等需搬迁不利因素，整个地块从道路往边坡一侧呈自高而低放坡状。地块周边有一条8m宽道路，道路边有燃气、雨污水管道、电力设施，预计于2013年3月开始进行扩建成32m宽市政主干道，同时完善水、电、气、电讯管道线路改造。地块周边有近700m边坡，部分红线处于边坡中部、底部、
上部，红线走向较为复杂，拐点较多。 附图 I地块工程原有地貌及构筑物 2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区 附图盘龙项目2#地块地形地貌示意图 2.4建设用地规划要求 项目位置 行政区市九龙坡区 地段九龙坡区九龙园区盘龙片区-大石组团N标准分区F1-8-1/04号 占地面积代征地面积- m2 计容积率建筑面积 可售面积14.08万平方米净地面积 3.18万m2 住宅面积13.78万平方米 小计 3.18万m2 商业面积0.3万平方米
第一章营销策划部组织结构 第二章营销策划部部门职能 部门职能： 营销策划部主要负责项目整体形象策划、项目宣传推广策划、项目营销策划，包括销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。 业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、周边竞争对手、周边市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。
2、组织实施项目销售前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、项目整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、完成公司下达的其他任务。
第三章部门岗位职责描述
第四章市场调研管理规范
XXX项目总体策划方案 第一部分:项目市场调查报告 一、调查说明 (一调查目的 确定XXX项目区域概况,确定项目的市场定位,搞清在开发中不清楚的问题,对项目的可行性进行分析,并对项目的规划设计提供建议和构想。 (二调查内容 1、某市经济发展状况 2、本项目周边区域状况调查 3、同类竞争性项目调查 4、区域消费者调查 (三调查方法 搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法 (四调查范围 以XXX为中心,周边约1公里的区域。具体区域为某市经七路以北,经一路以南,纬六路以东,顺和高架路以西的区域。 (五样本量 1、商场/超市:8个 2、写字楼:6个
3、目标客户(问卷:350份 (六调查时间:2004年5月25日~6月9日 (七研究方法:定性分析与定量分析相结合 二、本项目经济环境分析 (一2003年某市整体经济发展状况 2003年,某市国民经济快速发展。经初步核算,全市GDP达到1367.8亿元,比上年增长1 4.5%。第一产业增加值105.0亿元,增长5.0%;第二产业增加值599.6亿元,增长18.0%;第三产业增加值663.2亿元,增长13.0%。三次产业的比例为 7.7:43.8:48.5。人均国内生产总值23632元(按现行汇率折算为2855美元,可比增长13.2%。 同时,某市物价水平平稳回升。居民消费价格总水平比上年下降0.1%,降幅明显缩小。其中:食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨0.9%~3.6%;衣着类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.7%~4. 3%。工业品出厂价格上升3.2%;原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%。 经济和社会发展中存在的主要困难和问题是:经济结构调整步伐不快;外向经济依然薄弱;就业压力仍然较大;城乡居民收入差距扩大;社会保障体系尚需完善;保障水平有待提高等。 (二某市商业发展状况 2003年,某市全年实现社会消费品零售总额533.2亿元,比上年增长15.6%。其中:批发零售贸易业零售额433.2亿元,增长15.7%;餐饮业零售额74.4亿元,增长15.4%。按经济类型分,国有及国有控股零售额83.6亿元,增长9.3%;集体经济零售额78亿元,增长5.3%;个体私营经济零售额302.6亿元,增长19.6%;其他经济零售
商业计划书模板通用版3篇 Business plan template General Edition 汇报人：JinTai College
商业计划书模板通用版3篇 前言：工作计划是对一定时期的工作预先作出安排和打算时制定工作计划，有了工作计划，工作就有了明确的目标和具体的步骤，大家协调行动，使工作有条不紊地进行。工作计划对工作既有指导作用，又有推动作用，是提高工作效率的重要手段。本文档根据工作计划的书写内容要求，带有规划性、设想性、计划性、方案和安排的特点展开说明，具有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：商业计划书范文 2、篇章2：商业计划书模板 3、篇章3：商业计划书范文 篇章1:商业计划书范文 背景分析 据我国权威机构对中国女性饰品市场的调查显示，目前 我国女性饰品市场人均占有率不足5%，而发达国家一般都在45%左右，其中最高的是日本的东京为98%。据专家预计，我 国女性用品消费率正按每年19%的年增长率递增，可期待的巨大市场空间和可怜的市场占有率形成了鲜明的对比。就目前而
言，可供消费者满意的产品并不多，市场中的产品和店面形式也参差不齐、良莠不分。所以说饰品行业的市场发展空间是很大的。 项目概述 在店铺漫天飞的今天，个性是店铺的灵魂，是店铺的生命。为了区别于普通的女性饰品店，我们将以壁挂、藤编容器等家居小饰品作为经营项目，以专业化和个性化为主导理念，以普通消费者为客户群。我们将采用网上经营的模式，构建自己的饰品店网站，采用“一站式”销售实现经营利润的最大化。以电子互动平台来全面提高产品供销链的上市速度，及时补货，与客户进行充分的交流。经营饰品店的想法源于我们自身对个性饰品，家居装饰的浓厚兴趣，以及饰品行业巨大发展潜力的吸引。我们希望我们的产品——一个藤编花瓶，一副泰式壁挂，一盏贝壳灯具，能为您的温馨小家增光添彩，营造出浪漫满屋的氛围。 一、公司介绍 1、公司经营宗旨及目标 本公司坚持诚信为本，顾客利益至上的经营宗旨。我们 会时刻关注顾客需求，以公司网站为平台，留意客户反馈信息，
万科（重庆）房地产有限公司 盘龙项目2#地块工程管理策划书 盘龙项目经理部 二〇一三年一月二十三日
目录 1 编制依据 (4) 2 工程概况 (4) 2.1位置及环境 (4) 2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区 (5) 2.3地块内外的道路、给排水、供电、燃气、通讯等市政配套情况 (5) 2.4技术经济指标详以下附件《I地块技术经济指标》 ............. 错误!未定义书签。 2.5建筑分期概况............................................. 错误!未定义书签。 3 工程特点、重点、难点及应对措施 ................................ 错误!未定义书签。 3.1工程特点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 3.2工程重点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 3.3工程难点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 4 项目部架构及人力资源计划...................................... 错误!未定义书签。 4.1组织架构................................................. 错误!未定义书签。 4.2质量保证体系............................................. 错误!未定义书签。 4.3项目经理部责任矩阵....................................... 错误!未定义书签。 4.4项目部办公场所布置....................................... 错误!未定义书签。5项目建设计划、场地综合利用规划................................. 错误!未定义书签。 5.1项目建设计划............................................. 错误!未定义书签。 5.2项目建设总平面规划....................................... 错误!未定义书签。 6 项目管理目标.................................................. 错误!未定义书签。 6.1进度计划管理目标......................................... 错误!未定义书签。 6.2质量管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.3技术管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.4安全文明施工管理目标..................................... 错误!未定义书签。 6.5成本管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.6设计管理目标............................................. 错误!未定义书签。7总包管理策划................................................... 错误!未定义书签。 7.1为了进一步明确总分包单位施工范围，确定工作界面，责任落实到位，将《总分包施 工范围界面表》作为总承包合同附件进行约束。 .................. 错误!未定义书签。 7.2树立“总包管理意识”及“总包服务意识”................... 错误!未定义书签。 7.3总包管理原则............................................. 错误!未定义书签。 7.4总包管理组织体系......................................... 错误!未定义书签。 7.5总包管理程序............................................. 错误!未定义书签。 7.6总包管理措施............................................. 错误!未定义书签。 8 工程进度管理策划.............................................. 错误!未定义书签。 8.1采购计划................................................. 错误!未定义书签。 8.2脚手架、模板体系......................................... 错误!未定义书签。 8.3保障措施................................................. 错误!未定义书签。 9 工程质量管理策划.............................................. 错误!未定义书签。 9.1审查总承包单位质量保证体系............................... 错误!未定义书签。 9.2贯彻管理制度............................................. 错误!未定义书签。 9.3执行新技术应用管理办法................................... 错误!未定义书签。 9.4设置工程质量控制要点..................................... 错误!未定义书签。 9.5设置工程质量停止点....................................... 错误!未定义书签。 9.6设置业主敏感点及应对措施详下列附件....................... 错误!未定义书签。 9.7监督监理单位实施旁站监理................................. 错误!未定义书签。 9.8材料、设备质量控制....................................... 错误!未定义书签。 9.9实测实量实施细则......................................... 错误!未定义书签。
房地产营销策划管理规定 及工作流程 Ting Bao was revised on January 6, 20021
第一章营销策划部组织结构及岗位设置 第二章营销策划部部门职能 部门职能： 营销策划部主要负责公司整体形象策划、公司宣传推广策划、地产项目营销策划，包括房地产项目策划、销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。 业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、竞争对手、市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。
2、组织实施项目前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、公司整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销活动的结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、负责公司本部门员工的培训、考核、奖惩等管理工作。 13、完成公司下达的其他任务。
商业计划书范文通用版2篇 General version of business plan model 汇报人：JinTai College
商业计划书范文通用版2篇 前言：工作计划是对一定时期的工作预先作出安排和打算时制定工作计划，有了工作计划，工作就有了明确的目标和具体的步骤，大家协调行动，使工作有条不紊地进行。工作计划对工作既有指导作用，又有推动作用，是提高工作效率的重要手段。本文档根据工作计划的书写内容要求，带有规划性、设想性、计划性、方案和安排的特点展开说明，具有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：商业计划书范文 2、篇章2：商业计划书范文(通用版) 篇章1:商业计划书范文 [你公司或项目名称] 商业计划 [出版时间：年月] [指定联系人] [职务] [电话号码]
[传真机号码] [电子邮件] [地址] [国家、城市] [邮政编码] [网址] 保密须知 本商业计划书属商业机密，所有权属于[公司或项目名称]。其所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者 使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1）若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地 址尽快将本计划书完整退回; 2）在没有取得[公司或项目名]的书面同意前，收件人不 得将本计划书全部和/或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人; 3）应该象对待贵公司的机密资料一样的态度对待本计划 书所提供的所有机密资料。
安康市医药集团有限公司（中美合资） 秦巴药谷项目 商 业 计 划 书 2008年4月
目录 摘要 (4) 第一部分公司差不多情况 (7) 第二部分公司治理层 (13) 第三部分产品/服务 (17) 第四部分行业及市场情况 (21) 第五部分营销策略 (34) 第六部分产品制造 (41) 第七部分管理 (46) 第八部分成长战略 (52) 第九部分融资讲明 (60) 第十部分财务打算 (65)
第十一部分风险操纵 (78)
摘要 1、公司差不多情况 2007年4月6日，美国Shineco, Inc.通过资产并购的方式成为长寿医药的控股股东。12月12日，陕西省人民政府批准核发《外商投资企业批准证书》，2007年12月29日变更登记为：安康市长寿医药（集团）有限公司（中美合资）。其中，美国Shineco，Inc.拥有70%的股权，陈吉平先生拥有30%的股权。 安康长寿医药集团主营业务是种植、生产、供应中药材、生产销售中药饮片和中成药多种产品，长寿公司现拥有124家协议客户。 2、产业定位 以中药种植生产为龙头，药材初级加工和饮片生产为核心，药材交易市场和销售网络为平台，中药科技研发和新药开发为基础，获得企业健康、稳定、持续进展，成为中国西北地区最大的中药材种植和加工的生产商和供应商。 3、产品/服务描述 安康长寿医药种植公司（原集团公司生产部）种植生产300种中草药，现拥有1万亩的自有种苗基地和3.2万亩的协议种植基地。是西北地区规模最大的种植基地。
安康长寿饮片公司现加工能力为300种中药饮片，其年加工能力为2000吨，拥有西北地区规模最大、技术性能最先进的饮片加工设备（满负荷生产能力为6000吨）和唯一的药材检测设备。 安康长寿医药药业公司（原集团公司批发部）负责中药饮片和中草药的批发销售业务，同时也负责中成药、生化药品、生物制品、化学药制剂、抗生素、保健食品、保健日用品以及医疗器械批发零售业务。 4、研究与开发 安康长寿医药集团正与陕西省生命科学院合作筹建“秦巴药谷”神农研究所，该所拥有自主研发的中药新型常温干燥全提取新工艺及十余种中药新品（正在申请药号）。以后将用利润总额10%作为研发经费用于新药开发和奖励研发人员。 5、产品制造 药材种植：鉴于安康适于种植道地中草药，其中有18种中草药的产量和价格均能左右全国市场。 饮片生产：对中草药的初级加工，包括筛选、整理、质检、包装，并托付相关企业进行饮片炮炙。现有一般车间和药材毒性处理车间两条生产线，同时还有西北地区唯一的药材产品质量检
万科项目工程管理策划书编制指引 预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、预估，提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工程实体质量和工程策划、管理水平。 深入研究、理解所建工程，精细梳理工程建设全过程的各个环节是编好《项目工程管理策划书》的前提。《项目工程管理策划书》的内容应突出工程管理重点、涵盖工程建设全过程。 一、项目概况 1.位置及环境 项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。 2.建设用地规划要求 项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。 3.建筑概况 总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。 4.建筑分期概况 项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。 二、项目部架构及人力资源计划 1.项目管理组织架构 在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构； 项目部人员构成、培训及发展计划。 （1）质量保证体系 项目部质量管理组织形式、人员配置； 组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和技术问题。
（2）岗位职责 各岗位的工作内容、职责描述。 （3）项目部费用 项目部办公场所及办公设备计划； 项目部费用计划。 三、项目建设计划、场地综合利用规划 1.项目建设计划 依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中的项目建设计划部分； 该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点； 亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划； 该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。 2.项目建设总平面规划 根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。 总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。 （1）开放示范区 考虑项目建设先后顺序，合理规划位置，交通方便； 不影响市政管道接入、小区道路和管网布置； 项目建设全周期均可利用，或者作为永久设施的一部分。 （2）临时设施 临时办公室、宿舍、食堂等应考虑项目建设及交付的先后顺序，结合永久道路、管网布置，做到项目建设后期或项目建设完毕后拆除； 成品、零部件仓库和设备维修车间的布置原则同上； 上述生活区域应与施工区分开布置，并设置隔离或明显分界标志。
房产策划流程 房地产全程策划营销案 从项目用地的初始时期就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销 5、项目营销推广策划 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销； 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了进展商选择开发项目的过程，那个过程是考查和衡量进展商房地产运作能力的重要环节，那个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在那个过程中多下功夫，以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规躲开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位阻碍 二区域市场现状及其趋势判定 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值：第一产业数第二产业数量.第三产业数量.房地产所占比例及数量
.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策;利率房地产按揭政策 .固定资产投资总额：全国及项目所在地;其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数;商品住宅价格指数;.中国都市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形状及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 .短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 .各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析 三土地SWOT（深层次）分析 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4、项目地块的威逼及困难点 四项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 .类比竞争楼盘差不多资料 .项目户型结构详析 .项目规划设计及销售资料 .综合评判 2、项目定位 .市场定位： 区域定位 主力客户群定位 .功能定位 .建筑风格定位 五项目价值分析 1、商品住宅项目价值分析的差不多方法和概念 .商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）： 选择可类比项目 确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 分析可类比项目价值实现的各要素之特点 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 依照价值要素对比值判定本项目可实现的均价 .类比可实现价值决定因素：类比土地价值 A 市政交通及直入交通的便利性的差异 B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
商业地产开发方案和关键节点 商铺是房地产行业对狭义商业地产的一种专用名称。商业用房开发是指房地产开发企业以有形商品销售场所作为投资对象的房地产开发活动。开发企业以货币投入，以房地产开发行为为实施投资，创造出具有商业价值的房地产商品，并据以获得商铺开发的房地产和商业利益。因此，商业地产开发是房地产和商业的双重开发。在实施商业地产开发，编制项目开发方案时，相关的内容就要多得多，根据多年的实践经验，一个完整的开发方案至少要包括以下的具体要素： 1、资金运作方案 2、项目实施方案； 3、营销方案； 4、招商方案； 5、推广和品牌方案； 6、人员班子方案； 7、专业机构的合作方案。 在上述方案明确以后，要对整个开发流程加以控制，主要控制的关键节点如下： 一、市场条件判断 开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业地产项目的可行性，并对该项目的定位有个宏观的思考。 因为商业地产的形式种类比较多，而且各种商业地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业地产项目。 如果已经取得土地了，就必须进行突破性、竞争性的思维，找出项目的出路。 二、项目位置选择 商业地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 商业地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比差异性大。一个住宅社区、一幢写字楼所要解决的客流局限性在一定范围内，但商业地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化发生倍增，也会发生锐减。当一个商业地产项目的客流发展倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选择。 在混合性的项目中，商业用地布置也十分重要。
《商业计划书》规范化格式(中文版) [兆联国际投资有限公司投资部制] 保密承诺 本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺： 妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。 项目经理签字： 接收日期：年月日 商业计划书 （撰写参考） 项目名称 项目单位 地址 电话 传真
电子邮件 联系人 [公司名称] [日期] 目录 执行概要…………………………………………… 第一部分公司基本情况……………………………… 第二部分公司管理层………………………………… 第三部分产品/服务………………………………… 第四部分研究与开发………………………………… 第五部分行业及市场情况…………………………… 第六部分营销策略…………………………………… 第七部分产品制造…………………………………… 第八部分管理………………………………………… 第九部分融资说明……………………………………
第十部分财务计划…………………………………… 第十一部分风险控制…………………………………… 第十二部分项目实施进度……………………………… 第十三部分其它………………………………………… 备查资料清单………………………………………… 撰写说明…………………………………………………… 执行概要 说明：执行概要尽量控制在2-3页纸内完成。 [摘要内容参考] 1、公司基本情况（公司名称、成立时间、注册地区、注册资本，主要股东、股份比例，主营业务，过去三年的销售收入、毛利润、纯利润，公司地点、电话、传真、联系人。） 2、主要管理者情况（姓名、性别、年龄、籍贯，学历/学位、毕业院校，政治面貌，行业从业年限，主要经历和经营业绩。） 3、产品/服务描述 (产品/服务介绍，产品技术水平，产品的新颖性、先进性和独特性，产品的竞争优势。) 4、研究与开发 (已有的技术成果及技术水平，研发队伍技术水平、竞争力及对外合作情况，已经投入的研发经费及今后投入计划，对研发人员的激励机制。)
万科项目策划书 篇一：万科项目策划书 大连金州新区万科城项目一期 工程管理策划书 编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：XX年3月1日 目录 1.项目概况 ................................................ ................................................... .............................................. 3 位置及环境 ................................................ ................................................... ....................................... 3 建设用地规划要求................................................. ................................................... ........................... 3 建筑概况 ................................................ ................................................... ........................................... 3 建筑分
期概况................................................. ................................................... ................................... 4 项目管理目标................................................. ................................................... ................................... 6 项目特点及对应措施................................................. ................................................... ....................... 6 2.项目部架构 ................................................ ................................................... .......................................... 7 项目管理人员架构................................................. ................................................... ........................... 7 主要人员管理职责................................................. ................................................... ........................... 7 项目管理流程.................................................
精选商业地产策划方案范文 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导
一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。 五、项目销售时机及价格