市场比较法修正参数重建探讨
摘要：在现行估价实务中，市场比较法是应用最广泛的方法，尤其是交易市场发达的估价对象类型，当运用两种方法来确定估价对象的价格时，市场比较法是估价人员必选的方法。本文探讨的修正体系以住宅房地产为例，工业和商业房地产的修正参数探讨将于以后在此基础上进行修改与调整。
关键词：市场比较法；评价体系；案例；新参数
市场比较法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一 ,也是一种很成熟的估价方法。随着我国不动产业的发展，房地产市场的日益发达 ,房地产交易日渐活跃成熟,市场比较法在房地产估价中已经处于主导地位。因此, 根据市场比较法基本原理, 探讨其在我国的实际应用, 具有重要的理论和现实意义，本文就市场比较法运用中有关问题进行探讨。
一、现行市场比较法修正参数体系存在的问题
（一）存在的问题
1、应用市场比较法估价中首先需要解决的问题是可比实例的选择。
可比实例选择的恰当与否，将直接影响估价精度，应特别慎重[1]。但是对于交易实例的选择，目前估价人员大多采用定性的方法来进行筛选，那么要准确的选择出最合理的可比实例就比较困难[2]。
2、可比实例的成交价格进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。
修正系数的误差性将直接影响到估价结果的准确性。对于如何确定因素权重和怎样提高因素修正系数的准确性均没有规定，使估价人员难以把握。因此，选择合适的可比实例和提高修正系数的准确性，成为该方法的难点。
3、由于房地产价格影响因素的复杂性，估价实践中可比实例的这些修正系数的确定，主观随意性较大，即使是有经验的估价人员，也难以保证估价结果的客观性、公正性[17]。因此，为了减少市场法的主观性、模糊性，使其估价更加客观，笔者建议，首先要建立健全的房地产估价信息系统，估价人员能从中获取大量的市场信息和交易实例。第二，引人定量的分析，使得该法更加科学和客观。第三，目前所用的公式中，可比实例的成交价格的修正情况仅分作三类(交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正)，这样显得过于笼统，应该将修正因素的类型分得再细些[3]。同时，可以将比
较中的差异情况划分等级，规定每一等级的差异修正比例是多少。
二、新的修正体系重建
选取合适的案例是市场比较法实行的重要前提。在这个过程中，估价人员必须非常慎重，不可以掉以轻心。已经有专家引入模糊集合和贴近度的概念[4]，通过运用模糊集合分析，求出两个集合的近似度，近似度越接近1，说明两个集合越相近，选取的案例更加具有替代性，是理想的案例。从数理分析来看，这样的分析简洁明了，但是在实际的应用中未必能象算式列举出来的一样明了。首先，选取出案例后，如何来设定两个集合，就有较大的困难度，通常来说，估价人员的数理知识没有专家那般丰富，设定模糊集合无从下手；其次，假如设定完模糊集合，进入下一步的模糊分析，计算过程也不是一般的人员能够掌握的，即便估价人员得出的近似度接近1，但是如果模糊集合设定错误，所得到错的模糊分析结果也等于一纸空谈。据了解，到目前为止，只有少部分估价机构设立了此类技术部门。可见，加强房地产交易信息库建立对于评估事务所而言，已经迫在眉睫。
（一）新旧修正因素选取的差异
1、住宅房地产价格影响的主要影响因素
城市房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用形成的。如何掌握各种影响房地产价格的因素，建立合理的影响因素修正是运用市场比较法的关键。影响住宅房地产价格的因素主要由繁华程度、交通状况、配套设施、新旧程度、建筑装修、楼层等等。
2、新修正体系选取的修正因素
（1）新的年期修正。房地产价格实质是房地产权益的价格，房地产权益是有限的，如法定最高年限与经济寿命年限，每年的权益是可以量化的。年期因素修正可以独立于个别因素之上，提升为一级修正因素。其修正系数可以参照收益法中的年期修正公式来确定，年期修正系数= V n/V N＝[1－（1＋d）－n ]/[1－（1＋d）－N][5]（其中，n为剩余使用年限，N为最高使用年限，d为房屋还原率）。
（2）新的区域房地产状况修正因素。房地产状况修正及影响房地产价格的区域因素修正和个别因素修正。本文在原住宅房地产修正体系的基础上，参照城市地价的影响因素，添加产权状况、房屋功能、通风采光和房屋朝向四个因子。在房地产的个别因素中，由于现在房地产市场交易活跃，可比案例非常的多，一般估价人员在选取可比案例时都会遵照选取类型相同、结构相同的案例进行比较，如果建筑结构差异很大的房地产作为案例，则修正的结果会较大偏离，建筑结构不同，其使用年限就会有很
大的差异，比如说框剪结构和砖混结构的房屋，正常使用下的框剪结构房屋的使用寿命是60－80年，而砖混结构房屋只有40－60年，使用寿命相差如此之大，其价值的差异可想而知，因此案例选取原则规定了，估价人员操作也避免选择不同建筑结构，我认为，虽然建筑结构直接影响房屋的价值使用寿命，但是在进行市场比较法修正的时候，建筑结构是并没有发挥作用的，可以考虑将其剔除掉不列入修正因素进行修正。
同样，施工质量也应该有这样的考虑，现在的房屋建筑，施工工艺越来越统一化，都在寻找最标准的施工工艺，加上建筑材料必须要达标，施工方会选择达标下成本适中或相对较低的材料，从而施工工艺和建筑材料的差异不会差别很大，可比案例的施工质量一般都是合格的，因此，本文在个别因素修正中剔除了原有的建筑结构和施工质量两个因素。区域因素方面则并未在因素选取上做很大的调整，仍然选取繁华程度、公用设施、市政设施、小区设施、道路交通状况、规划状况、环境状况、房地产市场交易活跃程度作为区域因素修正因子。
（二）权重确定
区域因素修正中，存在一个很大的问题，纵观整个区域修正因素，估价对象与三个案例在区域因素修正中，可调整和修正的地方很少，因为选取的案例所在区域房地产交易比较频繁，地点又较接近，具有很高的替代性，从而估价对象与案例在公共设施、繁华程度、规划、基础设施、环境、房地产交易活跃程度、交通设施方便程度的修正基本上是差不多的，则可做较大调整和修正的就只有社区服务这一因素了，但实际上，由于我国现在的物业管理水平不高，社区服务概念才发展在初步阶段，社区服务水平都没有较大的差异，普遍较低，那么这一因素的修正对加值的影响也就甚微了。如果对案例的现场了解不够，则不对上行提到的因素进行修正也有其理。由于这一问提的存在，加之本文对区域因素的选取未做大的调整，区域因素修正权重将在现行的权重的基础上做微小的改动。
区域因素和个别因素权重的确定，参照多年来专家、学者的研究探讨成果及估价人员的经验总结，可以做如下界定：繁华程度仍为20，公共设施15，市政基础设施10，小区设施及服务10，道路道路交通状况15，环境质量15，房地产市场交易活跃程度10；产权状况10，临街状况10，楼层层高15，通风采光5，房屋朝向5，装修程度10，新旧程度20，房屋设施15。
（三）新的市场比较法修正参数指标体系
综合上述探讨和描述，在房地产交易信息完备的前提下，选定了修正因素，确定了因素权重后，即可重新建立一个新型市场比较法修正参数指标体系（具体指标体系见
表5）。
表5 住宅房地产修正指数比较表
Tabel 5 Amendment index compared table of resident property
（四）修正参数二级因子评分说明体系
在对待估不动产进行修正的过程中，当运用新型市场比较法修正参数体系时，应该避免沿袭以前的经验定值法，而是严格的按照以下评分说明表，给待估不动产的因素定值。需要声明的是，本系列说明表只适用于长沙市四级用地，若用于其他城市或长沙市其他等级用地，则需在本体系的基础上进行进一步修正 [6]。 ※ 区域因素二级因子评分说明
（1）A-繁华程度：综合考虑待估不动产距离市级商服中心、区级商服中心、区级商服中心及街区级商服中心的距离（参见《2004年长沙市基准地价技术报告》，本文以四级住宅用地为例，见附录2，表6－1，6－2）。
参照因素说明表得出的A1、A2、A3、A4四个子因子的修正参数后，分别将其相加，就可以得出繁华程度的修正系数了。用公式表示就是：繁华程度修正指数A=A1+A2+A3+A4。
（2）B-公用设施：包括中学、小学、医院、体育馆、公园、商场、菜场、银行、邮政局等。基本上至少包括10项，根据待估不动产所在区域状况，缺少其中一项都可以将其修正评分减去1，权重总和为10。
（3）C-市政基础设施：估价对象所在区域供水、排水、供电、供气、通讯设施、供热，主要看普及率和保证率，现在南方这边以五通为基准，供热则为较优，水电气讯保障率系数为C1，供热系数为C2。在水电气讯保证修正系数的基础上，供热则评分
交易情况 交易日期 年期修正 区域因素 个别因素 因子 权重 因子 权重 100 100 100 A:繁华程度 20 I:产权状况 10 B:公用设施 15 J:临街状况 15 C:市政设施
10 K:楼层层高 10 D:小区设施
10 L:房型功能 10
E:道路交通状况
公交便捷程度 5 M:通风采光
10
道路通达度 5 对外交通 5 F:规划状况 5 N:房屋朝向 10
G:环境
环境质量优劣度 5 O:装修程度
10
景观环境
5 治安环境
5 H:房地产市场交易活跃程度
10 P:新旧程度 15
Q:房屋设施
10
加2。C=C1+C2。（《水电气讯保证指数说明表》、《水电气讯保证指数修正系数》见附录2，表7－1，7－2）
（4）D-小区服务：这一因素暂时找不到合适的量化标准，笔者建议采用考察的方式，由估价人员进行主观评价。主要考察小区的服务质量，分为较优、良好、一般、较劣、劣5个等级，修正系数分别为10、8、6、4、2。
（5）E-道路交通状况：这一因素由三个子因素组成，即E1公交便捷度、E2道路通达度和E3对外交通，E=E1+E2+E31*（0.1665÷5）+ E32*（0.1665÷5）+ E33*（0.1665÷5）。（《道路交通状况指数说明表》、《道路交通状况修正参数表》见附录2，表8－1，8－2）
（6）F-规划状况：本规划状况修正不再关涉房地产是否符合规划要求，而是主要指估价对象所在区域是否有新增规划道路，是否有新增大型商业卖场、政府机关搬迁规划。规划状况修正基数为8，有新增规划道路、大型商业卖场、政府机关搬迁则在基数8的基础上相应的每增加一项则评分加2，总修正系数最高为16。
（7）G-环境质量优劣度包括水环境、气环境、声环境；景观环境包括自然景观、小区景观、绿化率；治安环境包括治安状况、交通管制。各子环境因素根据估价人员的主观判断，分为优、较优、一般、较劣和劣5个等级，相应的修正参数分别为10、8、6、4、2。
（8）H-房地产市场交易活跃程度：一般来说，可比案例所在区域的房地产交易活跃程度相仿，修正参数相同，但估价师可以根据案例所在区域的具体情况具体分析，在此因素上做合理适当的调整。房地产市场交易活跃程度等级分为优、较优、一般、较劣和劣5个等级，相应的修正参数分别为10、8、6、4、2。
※个别因素二级因子评分说明
（9）I－产权状况：主要是指对特殊产权状态下的房地产进行正常的修正，目前常见的有房改房、经济适用房、划拨土地上的房地产等。产权状况修正可依据各地市对房地产中属于国家和其他单位及个人的部分进行扣除。在修正体系中，笔者认为房改房、经济适用房、划拨土地上的房地产其产权都是不完整的，因此，在进行修正时可进行相应的规定（具体规定《产权状况修正参数》见附录2，表9）。
（10）J-临街：主要是指待估不动产所在地理位置的临正街和旁街的情况，临正街优于临旁街，临正街离里地线越远则价值越高，不临旁街且紧挨里地线价值越低。从临正街到紧挨里地线可划分为优、较优、一般、较劣和劣5个等级，分值依次为15、13、10、7和4。估价师根据待估不动产的具体情况进行大概测算得出待估不动产的临
街修正参数。
（11）K-层高（《层高修正系数表》见附录2，表10）
（12）L-房屋户型：房屋户型一般有一房一厅、二房一厅、三房一厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅等。户型功能不单只看待估房地产属于哪一中户型，还要看其功能是否完整，比如说厨房是否独立，卧室是否私密，客厅是否大而舒适实用。综合来说，如果案例户型相同，估价人员可根据其房屋的结构功能来判断其功能等级是五级中的哪一等级；如果户型不相同，一般来说，二房二厅、二房一厅功能相对是较劣的，一房一厅一般，四房二厅是较优、三房二厅和三房一厅的功能是最优的。其功能的修正系数依据等级不同，系数分值依次为10、8、6、4、2（《房屋户型修正系数表》见附录2，表11）。
（13）M-通风采光：根据城市样点数据的通风、采光、房屋间距等因素的调查值，综合确定通风采光情况，可将通风采光状况分为5个等级，即优、较优、一般、较劣和劣，分值依次为10、8、6、4和2。
（14）N-朝向：中国绝大部分版图是在北回归线以北的，房屋朝向以坐北朝南为最佳，坐东朝西次之，而后是坐西朝东，最劣的是坐南朝北（《朝向修正系数表》见附录2，表12）。
（15）O-装修程度：这一因素可谓一目了然，根据其装修程度分为精装、高装、中装、简装、未装5个等级，各等级的系数分值分别为14、12、10、6、3（《装修水平修正参数表》见附录2，表13）。
（16）P-新旧程度：根据《房地产估价规范》及相关法律、法规。各种结构房屋的经济耐用年限一般为：钢筋混凝土结构50年，砖混40年，砖木30年，简易结构0年。新旧程度的计算公式为：成新率=1-房屋已使用年限*（1-残值率）/耐用年限。房屋如果不是危房，成新率一般不低于30%[7]。由于在不动产估价中，运用市场比较法评估的房屋一般是以二手房为主，所以此因素修正以成新率为75%-85%的房屋为基准。由此，可确定新旧程度的修正系数（具体见附录2，表14《新旧程度修正系数表》）。
（17）Q-房屋设施：主要指房屋的水电气设施是否安装齐全，其使用功能是否完整。如水龙头、电闸、煤气管道是否能够正常运作。根据其运用功能的保证度，做5个等级划分，依次为优、较优、一般、较劣、劣，系数分值相应为10、8、6、4、2。
三、应用新型修正参数指标体系
本文通过新建17个表格组成一个指标体系，建立比较因素指标说明表，将所有可能出现的因素状况用数字段标识出来，并规定其权重，使得估价人员运用市场比较法
有依据可询而不再是凭主观臆断，评估价值也就更据缺乏说服力。
下面引入案例说明本新型修正参数指标体系的优势。
估价项目名称为胡某某名下位于长沙市开福区黑石渡福安乡胜利村×栋×号一套私有住宅房地产价格评估。以下是市场比较法估价过程[8]。
（一）现行体系修正
（1）选择与估价对象同一供需区域内的相似房地产比较案例（见表3）：
表3 选择与估价对象同一供需区域内的相似房地产比较案例
Tabel 3 the comparison cases of semblance land of choosen and appraised objects
名称开福区黑石渡胜
利村
黑石渡搪瓷厂宿舍开福区黑石渡开福区黑石渡
临街状况距主干道较远距主干道较近距主干道较远距主干道较近楼层5/6 1/6 7/7 1/6
面积（平方米）59.2 64 75.48 64
单价（元）待估2312 2307 2188
交易情况正常正常正常正常交易日期2007.3 2007.3 2007.3 2007.3 房屋结构砖混砖混砖混砖混
房屋使用功能一般一般较齐一般室内设备较齐较齐较齐较齐装饰水平中装中装中装中装环境位置一般较好较好一般新旧程度较旧较旧较新较旧权益状况完整完整完整完整
（2）比较因素条件指数表（见表4）：
表4 比较因素条件指数表
Tabel 4 the condition exponent table of compared complication
项目估价对象案例A 案例B 案例C 交易情况100 100 100 100
交易日期100 100 100 100
个别因数
建筑结构30 30 30 30 施工质量10 10 10 10 新旧程度30 30 38 30 装修 5 5 5 5 房屋设施 5 5 8 5 楼层层高10 9 8 9 临街10 12 10 12 合计100 101 109 101
区
域
因
数公共设施20 22 22 20 繁华程度20 20 22 20
规划 5 5 5 5
环境:人文环境\自然环境 5 5 5 5
基础设施20 20 20 20
社区服务 5 5 5 5
房地产交易活跃程度 5 5 5 5
交通设施方便程度20 25 25 25 合计100 107 109 105 （3）求取比准价格
比准价格A＝2312×（100/100）×（100/100）×（100/101）×（100/107）=2139元/平方米
比准价格B＝2307×（100/100）×（100/100）×（100/109）×（100/109）=1942元/平方米
比准价格C＝2188×（100/100）×（100/100）×（100/101）×（100/105）=2163元/平方米
取比准价格的算数平均数作为评估单价，则
单价=（2139+1942+2063）/3≈2048元/平方米
总价=2048×59.20≈121242元
(二)新体系修正
1、区域因素
A－繁华程度修正：待估不动产位于开福区黑石渡，属于四级住宅用地，距离市级商服中心约4600米，参照表6－1中的A1，繁华程度等级为较优，对应的在表6－2中的繁华程度修正系数4；待估不动产距离区级商服中心、小区级商服中心和街区商服中心的距离分别为1000米、800米和300米，参照表6－1中的A2、A3和A4，其繁华程度均为优，对应的在表6－2中的评分都取5。
则待估不动产的繁华程度修正系数A待估不动产＝A1+A2+A3+A4=4+5+5+5+5=19
同理可得：案例A的繁华程度修正系数A案例A＝18
案例B的繁华程度修正系数A案例B＝19
案例C的繁华程度修正系数A案例C＝18
B－公用设施修正：待估不动产位于黑石渡，周边中小学、商场、菜场、银行、邮政局、公园配套较齐全，但缺乏体育馆，则待估不动产的公用设施修正系数B待估不动产＝9。
同理可得：案例A的公用设施修正系数B待估不动产＝8
案例B的公用设施修正系数B案例B＝9
案例C的公用设施修正系数B案例C＝7
C－市政基础设施修正：待估不动产所在区域的土地开发程度为五通一平，未通煤气，水电保证率在90％以上，对照表7－1，水电保证率等级为较优，相应的水电保证率修正系数为8。
同理可得，案例A的市政基础设施修正系数C案例A=8
案例B的市政基础设施修正系数C案例B=9
案例C的市政基础设施修正系数C案例C=7
D-小区服务修正：举一反三，同理可得：D待估不动产＝8；D案例A＝8；D案例B＝8；D案例C ＝8。
E－道路交通状况修正：同理可得，E待估不动产＝5＋4＋4×（1.665÷5）＋4×（1.665÷5）＋4×（1.665÷5）＝12。
D案例A＝4＋5＋4×（1.665÷5）＋4×（1.665÷5）＋4×（1.665÷5）＝12
D案例B＝4＋5＋4×（1.665÷5）＋5×（1.665÷5）＋5×（1.665÷5）＝13
D案例C＝4＋4＋4×（1.665÷5）＋4×（1.665÷5）＋3×（1.665÷5）＝10
F-规划状况修正：由于待估不动产与三案例所出区域的情况基本相同，没有新增的规划开发，故H待估不动产＝H案例A＝H案例B＝H案例C =8。
G－环境质量优劣度修正：同理可得，G待估不动产＝8；G案例A＝8；G案例B＝10；G案例C＝6。
H-房地产交易活跃程度修正：同理可得：H待估不动产＝H案例A＝H案例B＝H案例C＝8。
综上所述，区域因素修正指标系数合计为：
待估不动产＝A待估不动产＋B待估不动产＋C待估不动产＋…………＋H待估不动产
＝18＋8＋8＋12＋8＋8＋8＋8
＝79
案例A= A案例A＋B案例A＋C案例A＋…………＋H案例C
＝18＋8＋8＋16＋12＋8＋8＋8
＝76
案例B= A案例B＋B案例B＋C案例B＋…………＋H案例C
＝19＋9＋9＋8＋13＋8＋10＋8
＝84
案例C= A案例C＋B案例C＋C案例C＋…………＋H案例C
＝18＋7＋7＋4＋10＋8＋16＋8
＝76
（二）个别因素
I－产权状况修正：待估不动产曾是单位宿舍房，房改后2003年10月后可以上市交易，案例A、B、C均为商品房和自建房，拥有完全产权，而待估不动产其产权是不完整的，故产权状况修正系数中，I待估不动产＝8，I案例A＝I案例B＝I案例C＝10。
J－临街状况修正：经评估人员的现场勘查，参照评分标准，待估不动产临街状况较优，案例A临街状况一般，案例B临街状况优，案例C临街状况较优，相应的J待估
不动产＝13，J案例A＝10，J案例B＝15，J案例C＝13。
K－层高修正：经调查，待估不动产位于六层楼中的第五层，案例A位于六层中的
第一层，案例B位于七层中的第七层，案例C位于六层中的第六层。参照表10，可得：
K待估不动产＝10，K案例A＝6，K案例B＝K案例C＝8。
L—房屋户型修正：同理，参照表11可得，L待估不动产＝6，L案例A=10，L案例B＝8，L
＝10。
案例C
M－通风采光修正：同理，参照上部分中设定的标准，可得M待估不动产＝10，M案例A ＝8，M案例B＝10，M案例C＝8。
N－朝向修正：同理，参照表12，可得，N待估不动产＝8，N案例A＝6，N案例B＝8，N案
＝8。
例C
O－装修程度修正：同理，参照表13，可得，O待估不动产＝10，O案例A＝6，O案例B＝13，O案例C＝6。
P－新旧程度修正：经过计算各房屋的成新度，参照表14，可得P待估不动产＝8，P案例
＝8，P案例B＝10，P案例C＝10。
A
Q－房屋设施修正：同理，参照标准可得，Q待估不动产＝6，Q案例A＝8，Q案例B＝8，Q
＝8。
案例C
综上所述，个别因素修正指标系数合计为：
待估不动产＝I待估不动产＋J待估不动产＋K待估不动产＋…………＋Q待估不动产
＝8+13+10+6+10+8+10+8+6
＝79
案例A＝I案例A＋J案例A＋K案例A＋…………＋Q案例A
＝10+10+6+10+8+6+6+8+8
＝72
案例B＝I案例B＋J案例B＋K案例B＋…………＋Q案例B
＝10＋15＋8＋8＋10＋8＋13＋10＋8
＝90
案例C＝I案例C＋J案例C＋K案例C＋…………＋Q案例C
＝10＋13＋8＋10＋8＋8＋6＋10＋8
＝81
（三）年期修正
利用公式，可得年期修正系数为Y待估不动产＝V n/V N＝[1－（1＋0.075）－40]/[1－（1＋0.075）－70]＝0.9506
Y案例A＝V n/V N＝[1－（1＋0.075）－42 ]/[1－（1＋0.075）－70]＝0.9581
Y案例B＝V n/V N＝[1－（1＋0.075）－56 ]/[1－（1＋0.075）－70]＝0.9888
Y案例C＝V n/V N＝[1－（1＋0.075）－55 ]/[1－（1＋0.075）－70]＝0.9875
（四）求取比准价格
比准价格A＝2312×（100/100）×(100/100)×0.9581×(79/72)×（79/76）＝2312×1×1×0.9581×1.0972×1.0395
＝2521元/平方米
比准价格B=2307×（100/100）×(100/100)×0.9888×(79/90)×（79/84）
=2307×1×1×0.9888×0.8778×0.9405
=1883元/平方米
比准价格C＝2188×（100/100）×(100/100)×0.9875×(79/81)×（79/76）＝2188×1×1×0.9875×0.9753×1.0395
＝2191元/平方米
比准价格＝（2521＋1883＋2191）÷3＝2198元/平方米
综上所述，可以比较得出应用新型市场比较法修正参数指标体系求取的结果与原结果相差不大，仅6％，通过了解房地产交易市场可知位于黑石度的房屋经过装修后价格为2198元/平方米是符合实际，可见，笔者探讨得出的新修正体系具有很大的可行性，经过专家学者、经验丰富估价人员的更进一步精准和探讨即可很好地运用于估价实务中。相信本人的研究成果在提供市场比较法精度和客观性的研究道路上起到一定的积极作用。
参考文献
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[4] 张炯，张敏莉，贾仁甫，朱平.基于模糊数学的房地产估价市场比较法研究[J].扬州大学学报（自然科学版），2005（8）
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[6] LOWEN R.Mathematics and fuzziness PartⅡ[J].Fuzzy Set and System,1989
[7] 城市房地产市场价格修正体系，百度中文搜索网
[8] 《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)
附录
附录1：《2004年长沙市基准地价技术报告》，部分住宅用地修正参数指标说明
附录2：部分二级因子修正系数指数说明表及修正系数表
附录1《2004年长沙市基准地价技术报告》四级住宅用地宗地地价区域因素指标说明表
《2004年长沙市基准地价技术报告》四级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表
附录2：
表6-1繁华程度区域因素指标说明表
Tabel 6-1 the form of populous degree regional factor index
因素因子优较优一般较劣劣
繁华程度
距市级商服
中心距离（米）
<4520 4520-6000 6000-7680 7680-10240 >10240 距区级商服
中心距离（米）
<1920 1920-2930 2930-4410 4410-6800 >6800 距小区级商服
中心距离（米）
<1140 1140-1910 1910-2600 2600-3410 >3410 距街区级商服
中心距离（米）
<460 460-690 690-930 930-1370 >1370
表6-2繁华程度区域因素修正参数
Tabel 6-2 correction parameter index of populous degree
因素因子权重优较优一般较劣劣
繁华程度
A1：距市级商服
中心距离（米）
5 5 4 3 2 1
A2：距区级商服
中心距离（米）
5 5 4 3 2 1 A3：距小区级商服
中心距离（米）
5 5 4 3 2 1
A4：距街区级商服
5 5 4 3 2 1
表7-1 水电气讯保证率指数说明表
Tabel 7-1 The explanation table of assurance rater index
因子优较优一般较劣劣水电气综合
保证率
100% 90-100% 80-90% 60-80% <60%
表7-2 水电气讯保证指数修正系数
Tabel 7-2 correction parameter of assurance exponent of water,electricity,gas
and communicatio
因子优较优一般较劣劣
C1水电气讯综合
保证率修正系数
6 5 4 3 2
表8-1 道路交通状况指数说明表
Tabel 8-1 The explanation of road traffic condition exponent
因素因子优较优一般较劣劣
E1道路通达度临街道路状况
混合型
主干道
生活型
主干道
交通型
主干道
交通次
主干道
支路
E2公交
便捷度
距公交站点距离<110 110-150 150-200 200-270 >270
E3对外交通便利度距客运码头距离<1130 1130-1720 1720-2380 2380-3530 >3530
距客运长途
汽车站距离
<5690 5690-6220 6220-6580 6580-6930 >6930 距客运
火车站距离
<1250 1250-2360 2360-3180 3180-3910 >3910 表8-2 道路交通状况修正参数表
Tabel 8-2 correction parameter of road traffic condition exponent 因素因子权重优较优一般较劣劣E1道路
通达度
临街道路状况 5 5 4 3 2 1 E2公交
便捷度
距公交站点距离 5 5 4 3 2 1
E3对外交通便利度E31距客运码头距
离
1.665 5 4 3 2 1 E32距客运长途
汽车站距离
1.665 5 4 3 2 1
E33距客运
1.665 5 4 3 2 1
表9 产权状况修正参数
Tabel 9 the amendment cofficient of the tone of property right
因素商品房/自
建房
房改房
经济适用
房
划拨土地上的房地产
产权状况10 8 6 4
表10 层高修正参数
1-2层 6 2 2
3-5层10 4 2
6-7层8 6 4
8-14层10 6
15-18层8 10
19-25层10
26-33层8
表11 房屋户型修正参数
Tabel 11 the amendment cofficient of house and type of flat
优较优一般较劣劣户型功能10 8 6 4 2
表12 朝向修正系数表
Tabel 12 the amendment cofficient of exposed to the sun
南东西北
房屋朝向10 8 6 4
表13 装修水平修正参数表
Tabel 13 the amendment cofficient of fitment
精装高装中装简易装修未装修装修程度14 12 10 6 3
表14 新旧程度修正系数表
Tabel 14 the amendment cofficient of old and new degree
100% 85.001%-99.99% 75.001-85% 60.001%-75% 30.001%-50% 30% 成新率14 12 10 8 6 4
房地产估价报告 估价项目名称：朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产评估。委托估价方：甲先生 受委托估价方：房地产评估咨询有限公司 估价人员：陈显烈 估价日期：2014年12月25日至2014年12月26日 估价报告编号：
目录 致委托方函 (3) 估价假设和限制条件 (4) 估价结果报告 (5) 估价技术报告 (9)
致委托方函 甲先生： 我公司受您委托，于2014年12月25日对您坐落于包头市土右旗内农大职院教学楼的房地产进行评估。估价对象房屋建筑面积为321㎡。估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点：2014年12月25日。经过市场调查和实地查看，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》和《房地产估价规范》及其它相关法规，选用市场比较发和收益还原法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为人民币742.65万元，单价为：16553元/㎡ 特此 函告 乙房地产评估咨询有限公司 法人代表：陈显烈 二〇一四年十二月二十六日
估价的假设和限制条件 一、估价的假设条件 1、以估价对象合法取得房屋所有权证及国有土地使用证，并以合法用途为假设前提。 2、本报告以估价对象在估价时点处于良好状态，达到委托方所提供的使用功能为假设前提。 3、本次估价对象的评估价值是在委托房屋及附属设施未设立任何的抵押、担保的假设条件下成立。 二、本估价报告使用的限制条件 1、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。 2、本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。 3、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。 4、本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济调控政策稳定的前提进行的。敬请相关方面在运用本估价报告时注意此点，特此提示。 5、本次估价以估价对象证载建筑面积：312㎡为准，不考虑房屋所有权人后期加建的部分价值。 6、本估价报告有效期自出具报告之日起为一年，如超过此期限使用，报告应作相应调整或重新估价。
20XX年6月高等教育自学考试 世界市场行情试题练习题一 课程代码：00102 姓名：学号：班级： 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.行情研究按照其性质来说，可分为资本主义经济行情和( C ) A.消费市场行情 B.流通市场行情 C.商品市场行情 D.社会行情 2.马克思主义的经济周期理论以（ B ）为中心。 A.劳动二重性 B.经济危机 C.剩余价值理论 D.经济全球化 3.在美国经济中，奥肯定律可用如下公式表示：(Y-Y*)／Y*=-3(u-u*)。该公式 表明，失业率每高出自然失业率1％，国民生产总值就比它应达到的水平 ( C ) A.低33.3％ B.高33.3％ C.低3％ D.高3％ 4.通常被用来衡量一个国家的通货膨胀水平的指标是( A ) A.消费者价格指数 B.批发价格指数 C.零售价格指数 D.世界商品价格指数 5.经济中时间长度约10年左右的周期被称为（ C ） A.康德拉季耶夫周期 B.库兹涅茨周期 C.固定资本投资周期 D.库存周期 6.古典商业循环理论解释商业循环波动的视角是（ B ） A.微观经济学 B.宏观经济学 C.经济危机理论 D.创新理论 7. 认为信息不充分，尤其是政府政策信息不充分导致预期失误，是造成经济波 动最根本原因。这一学派被称为（ C ）
A.凯恩斯主义 B.货币学派 C.合理预期学派 D.新凯恩斯主义 8.世界经济增长率属于（ C ） A.价格指标 B.生产指标 C.经济指标 D.贸易指标 9. 国内生产总值用来分析一国的部门结构时，采用的编制方法是（ B ） A.成本法 B.生产法 C.收入法 D.支出法 10.国家垄断资本主义干预经济的政策措施中最重要的是(C ) A.国家宏观经济协调机制 B.预算收支政策 C.财政政策与货币政策的综合运用 D.危机长度 11.库存降低至最低水平，标志着(B ) A.危机发展 B.危机过渡到萧条 C.经济复苏 D.复苏过渡到高涨 12.凯恩斯认为造成商业循环的最主要心理因素是(D ) A.投资倾向 B.消费倾向 C.灵活偏好 D.资本边际效率 13.刚刚进入劳动力市场的学生寻找工作，在未就业之前处于失业状况，这种失业属(B ) A.自然失业 B.摩擦性失业 C.集团性失业 D.部门性失业 14.与生活必需品相比，奢侈品需求（ A ） A.富有弹性 B.完全没弹性 C.缺乏弹性 D.很难比较 15.股票价格与股息、市场利息率的关系分别是( A ) A.正比，反比 B.反比，反比 C.正比，正比 D.反比，正比 16.在大部分国家和地区统计中，工业生产部门一般包括采矿业、（ B ）和公用事业。 A.建筑业 B.制造业
市场比较法在房地产评估中的运用 发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。 运用市场比较法估价的操作思路如下： 一、搜集交易实例 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容： 1、交易双方情况及交易目的； 2、交易实例房地产状况； 3、成交价格； 4、成交日期； 5、付款方式； 6、其它一些附加说明（图片资料）。 二、选取可比实例 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：
l、估价对象的类似房地产； 2、成交日期与估价时点相近，不能超过一年； 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 三、建立价格可比基础 运用市场比较法进行评估的过程中，在选取可比实例之后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容： 1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。 四、进行交易情况修正 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l、有利害关系人之间的交易；2、急于出售或购买情况下的交易；3、受债权债务关系影响的交易；4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6、相邻房地产的合并交易；7、特殊方式的交易；8、交易税费非正常负担的交易；9、其他非正常的交易。 要特别指出的是，当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正，对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
市场比较法应用练习题 一、选择题 1、市场法的理论依据是( B ) A、适合原理 B、替代原理 C、最高最佳使用原则 D、均衡原理 2、比准价格是一种（ A ） A、公平市价 B、评估价格 C、市场价格 D、理论价格 3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本 身是否正常的修正. A、交易实例 B、可比实例 C、估价对象 D、标准化实例 4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）调整。 A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况
5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修 正系数为（ D ）。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ B ）元/m2。 A、2290.91 B、2326.41 C、2344.16 D、2308.66 7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98， 则其依据为( D )。 A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％ D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响
幅度为2.04％ 8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。 A、卖方不了解行情 B、政府协议出让 C、购买相邻地产 D、设立抵押的房地产 9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ） A、高 B、低 C、相等 D、无法确定 10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ） A、繁华程度高 B、集聚规模大 C、交通条件好 D、公共配套设施状况好 11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价
实例1:估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略，区域 和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下表： 在该宗土地的估价过程中应注意以下事项: 1. 2. 注意特殊交易； 各项修正不超过 20%，总修正不超过 30% ； 估价结果确定可按不同权重计算。 土地还原率r 为6%。 容积率修正系数表为课本第 110页，表4-6。 4. 5.
1. 2. 交易期日更正 3. 区域因素修正 4. 个别因素修正 6. 容积率修正 7. 土地使用年限修正 1 -1/(1 +r X 1 -1/(1 +r y 式中: 土地还原利率，本例 r 取6% 彳寺估宗地剩余使用年限 -比较实例剩余使用年限 8. 比准价格 9.确定评估值 根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重，求取评估值。 由于宗地C 为正常交易，宗地条件与估价对象宗地更接近，故确定实例 的权重去0.4，地价计算如下： 使用年限修正系数 实例A 比准价格 实例B 比准价格 实例C 比准价格 cc 100 105 100 100 1.8 1 一 2 = 4500^ ——X ——X ——X ——X 一 X - =5197 兀/ m 2 95 101 98 98 1.8 0.9867 100 105 100 100 1.8 1 — 2 =5200 X --- X --- X --- X --- X --- X ----- = 4620 兀 / m 105 103 100 99 2.0 0.9935 100 105 100 100 1.8 1 — A 的权重去0.3，实例B 的权重取 0.3，实例C
土地估价：市场比较法试题及答案 （一）判断题 1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。（） 2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。（） 3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。（） 4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。（） 5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。（） 6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。（） 7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。（） 8．土地使用年期属于个别因素。（） 9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。（） 11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。（） 12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。（） 13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。（） 14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。（） 16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。（） 17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。（） 18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。（） （二）单项选择题 1．市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据（），将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。 A．类似原则B．相关原则C．等同原则D．替代原则 2．市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用（）。 A．市场比较法B．成本逼近法c．剩余法D．收益法 3．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为（）。 A．建筑密度B．容积率c．利用率D．有效面积系数 4．市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为（）。
??????????????????????精品自学考料推荐?????????????????? 全国 2019 年 10 月高等教育自学考试 世界市场行情试题 课程代码： 00102 一、单项选择题（本大题共20 小题，每小题 1 分，共 20 分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的 括号内。错选、多选或未选均无分。 1.正确的行情分析在正确的行情预测中是一种什么地位？（） A. 必要前提 B.主要任务 C.必然结果 D.核心内容 2.马克思主义的经济周期理论是以什么为中心的？（） A. 经济周期 B.经济危机 C.经济周期阶段 D.经济危机阶段 3.经济结构的变化属于影响行情变化的什么因素？（） A. 周期性因素 B.长期因素 C.季节性因素 D.偶然因素 4.战前，典型的经济周期形态呈现出以下哪一种字形？（） A.U B.V C.W D.M 5.以下哪一名词指的是在一个相当长的时期内，总体经济活动朝着某一个方向呈现出有规律 的变动趋势？（） A. 长期趋势 B.商业循环 C.季节波动 D.偶然波动 6.合理预期学派认为，经济波动的主要原因是什么？（） A.市场机制 B.预期到的政府政策的变动 C.产品过剩 D.由于缺少信息导致对政府政策预期的失误 7.下列哪一指标的变化一般先于总体经济情况的变化，对经济发展趋势有预兆作用？ （） A. 领先指标 B.同步指标 C.落后指标 D.重合指标 8.经济实力强大的发达国家的国民生产总值与国内生产总值的关系是怎样的？（） A. 等于 B.大于 C.小于 D.包括 9.保证交货期限如何改变，说明未交货定单在减少，因而表示经济情况在恶化？（） A. 缩短 B.变长 C.不变 D.基本不变 1
吉林工商学院 毕业论文 题目名称：市场比较法在房地产评估中的应用院系：财税学院 专业：资产评估 学生姓名：陈启名 学号：420413405004 指导教师：王琳 2017 年4 月30 日
毕业论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名：年月日
市场比较法在房地产评估中的应用 摘要：资产评估中，根据不同的基准日和不同的评估目的，选取的方法也不尽相同，资产评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法三种基本方法，以及由其扩展的其他方法。在房地产评估中，市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受的特点成为评估师广泛应用的方法。本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关理论，针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究，并针对问题如何进行解决提出合理建议，促进市场比较法在房地产评估中得到更合理的应用。 关键词：房地产评估；市场比较法；案例；问题；解决对策
Application of market comparison method in real estate appraisal Abstract:In the asset evaluation, because different base date and different evaluation purposes, the selection method is different, the asset evaluation method mainly includes market comparison method, cost method, income method, and other methods. In the real estate appraisal, market comparison method is widely used because it has the characteristics of intuitive and easy to be accepted by the parties to the asset business. This paper mainly introduces the theory of real estate appraisal and market comparison; According to the special case, this paper studies the problems in the application of market comparison method in real estate evaluation, and puts forward reasonable suggestions to promote market comparison method in real estate evaluation. Keywords:Real estate appraisal;Market comparison method;Case;Problem;Solution
市场比较法 Ⅰ、基本原理 市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。其计算公式为： 交易情况市场状况房地产状况 修正修正修正 比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( ) Ⅱ、测算过程 在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。具体评估过程如下： 1、估价案例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。 2、比较修正 （1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。 （2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地
产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。 （3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。 （4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。 3、计算比准价格 将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。 表1 可比实例资料 （选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处
地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例
2018年10月高等教育自学考试全国统一命题考试 世界市场行情试卷 (课程代码00102) 本试卷共5页，满分l00分，考试时间l50分钟。 考生答题注意事项： 1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。 2．第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用28铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。 3．第二部分为非选择题更真题资料请咨询Q或微信28225803。必须注明大、小题号。使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。 4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。 第一部分选择题 一、单项选择题：本大题共20小题，每小题l分。共20分。在每小题列出的备选项中只有一项是最符合题目要求的，请将其选出。 1．资本主义世界、地区和国家的总体宏观层面的行情是 A．生产行情 B．经济行情 C．商品市场行情 D．产品市场行情 2．恩格斯将资本主义基本矛盾的两个具体表现的结果概括为 A．生产与消费之间的矛盾 B，生产与流通之间的矛盾 C．生产与市场之间的矛盾 D．生产与政府之间的矛盾 3．经济动荡与调整阶段，各国政府的首要目标是 A．增加就业 B．刺激经济增长 C．抑制通货膨胀 D．发展国际贸易 4．伯恩斯和米契尔对商业循环所下的定义中最大的缺陷是 A．缺少确切地判断衰退的标准 B．忽视了商业循环的原因 C．主要以统计经验作为基础 D．没有关于危机的表述 5. 以下所列指标中属于同步指标的是 A．综合股票价格指数 B．新收订单 C．未清偿债务 D．国民收入 6．按固定价格计算的国内生产总值被称为 A．实际国内生产总值 B．名义国内生产总值 C．固定国内生产总值 D. 国民生产总值 7．美国统计非农业部门就业人数所采取的调查方式是 A．抽样调查方式 B．全面调查方式 C．典型调查方式 D．重点调查方式 8．商品需求的变动首先取决于 A. 初级产品需求 B．中间产品需求 C．最终产品需求 D．季节性因素 9. 一般来说，在国际市场上，供给弹性大的商品往往价格波动幅度
市场比较法在房地产评 估中的应用 GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-
吉林工商学院 毕业论文题目名称：市场比较法在房地产评估中的应用 院系：财税学院 专业：资产评估 学生姓名：陈启名 学号： 指导教师：王琳 2017 年 4 月 30 日
毕业论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名：年月日
市场比较法在房地产评估中的应用 摘要：资产评估中，根据不同的基准日和不同的评估目的，选取的方法也不尽相同，资产评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法三种基本方法，以及由其扩展的其他方法。在房地产评估中，市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受的特点成为评估师广泛应用的方法。本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关理论，针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究，并针对问题如何进行解决提出合理建议，促进市场比较法在房地产评估中得到更合理的应用。 关键词：房地产评估；市场比较法；案例；问题；解决对策 Application of market comparison method in real estate appraisal Abstract: In the asset evaluation, because different base date and different evaluation purposes, the selection method is different, the asset evaluation method mainly includes market comparison method, cost method, income method, and other methods. In the real estate appraisal, market comparison method is widely used because it has the characteristics of intuitive and easy to be accepted by the parties to the asset business. This paper mainly introduces the theory of real estate appraisal and market comparison; According to the special case, this paper studies the problems in the application of market comparison method in real estate evaluation, and puts forward reasonable suggestions to promote market comparison method in real estate evaluation. Keywords:Real estate appraisal;Market comparison method;Case;Problem;Solution
项目二：市场比较法测算 一、单项选择题 1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（）。 A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 2、比准价格是一种（）。 A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格 3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（）。 A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内 4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使 用面积价格为（）元/平方米。 A、2100 B、2333 C、4286 D、4666 5、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：首期付50%， 余款一年后支付。若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（）。 A、7494元/㎡ B、7250元/㎡ C、4020元/㎡ D、4215元/㎡ 6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并 后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。 A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上 7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 8、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地 产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。 A、323 B、275 C、273 D、258 9、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地 产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。 A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.25 10、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（）修正。 A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况 11、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1 日的价格为2000元/㎡。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（）元/㎡。 A、1376 B、2308 C、2558 D、1055 12、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、 98.9、103.3（以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方 米，将其修正到2006年9月的价格为（）元/平方米。 A、5089 B、5145 C、5236 D、5315 13、在交易日期修正中，最宜采用（）。 A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率 C、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率 14、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000 元/㎡，成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/㎡。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 15、某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26人民币。
房地产估价实训3——比较法评分 本次评估运用市场比较法时所选取的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由估价师根据市场交易情况，确定相应因素指数作为编制依据。 （1）交易日期修正：估价对象交易日期统一设定为2018年10月份，选取的可比实例根据可自行设定，然后参考下 （2）房地产状况因素修正 A、区域因素： ①地段位置：综合分析地段等级、距区、市中心的距离及商贸繁华程度等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。②公共配套设施完备度：综合分析大公共配套（菜市、医院、商场、休憩娱乐场、中小学、金融机构等）及小区配套（会所、停车场、健身场所、幼儿园等），以估价对象为基准（100%），按好、较好、一般、较差、差进行每个级别差1%修正。③交通便利程度：综合分析地铁、与从化汽车站距离、公共交通等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。④周边物业类型：综合分析周边房屋类型（工厂、商业用房、住宅等），以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-2%。⑤环境状况：综合分析环境质量（声、气、视）、治安环境、人文环境等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5% B、个别因素 ①新旧程度（建筑年代）：以估价对象为基准（100%），每变化一年修正±%。②朝向：南、东南、西南、东、西、东北、西北、北八个方向，以南为最好，东次之，西再次之，以北为最差，每变化一个朝向修正1%。③楼层：中层偏上最优，高层次之（顶楼除外），低层再次之，视情况修正1%-2%。④户型（布局）：综合分析户型功能的齐全、分区、户型与面积的合理性，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。⑤装修情况：分毛坯、普装、
2009年10月自考世界市场行情试题 全国2009年10月自考世界市场行情试题 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.主导世界经济和世界市场行情的主要是() A.世界经贸组织 B.发达资本主义国家及其市场 C.发展中国家及其市场 D.不发达国家及其市场 2.经济中时间长度约10年左右的周期被称为() A.康德拉季耶夫周期 B.库兹涅茨周期 C.固定资本投资周期 D.库存周期 3.经济周期中生产和市场之间的矛盾逐渐激化的阶段是() A.危机阶段 B.萧条阶段 C.复苏阶段 D.高涨阶段
4.战后资本主义经济出现“两高一低”现象的导火线是() A.海湾战争 B.第一次石油危机 C.世界性经济危机 D.东南亚金融危机 5.西方商业循环理论中萨伊市场定律考察资本主义经济周期的角度是() A.消费角度 B.创新角度 C.宏观角度 D.微观角度 6.凯恩斯主义者认为造成生产和就业波动的根本原因是() A.供给的人为变动 B.需求的人为变动 C.供给的自发变动 D.需求的自发变动 7.以下属于生产指标的是() A.货币需求的不稳定性 B.货币需求的稳定性 C.货币供给的不稳定性 D.工业生产指数
8.计算国内生产总值时，包括津贴而不包括间接税的计值方法为() A.按市场价格计算 B.按固定价格计算 C.按生产要素成本计算 D.按计划价格计算 9.工业生产部门中只包括制造业和采矿业的国家是() A.美国 B.新加坡 C.英国 D.瑞士 10.表示从接受订单到完成交货所需时间的长短的指标是() A.新收订单 B.未交货订单 C.交货期限 D.保证生产期限 11.美国发布的统计中，“非农业部门新厂房和新设备支出”为11000亿美元，“建筑物投资”为3566亿美元，“设备和软件投资”为10265亿美元，则美国固定资产投资为() A.11000亿美元 B.13831亿美元
名词解释 1．同步指标，是指与一般经济活动大致同时进入经济周期各个阶段的指标。 2．供给的价格弹性，亦称为供给弹性，是衡量价格上升或下降一定比率所引起的供给量增加或减少的比率，也就是衡量商品供给量变动对价格变动的反应程度。 3．国民生产净值，是指国民生产总值扣除资本消费之后的商品和劳务的总值。 4．定量预测法，是运用数学方法和经济理论、通过建立模型进行预测的一种方法。 5．存销比率，是某一时期库存价值与销售价值的比率，它提供了现有库存可供销售若干时间的概念。 6.国际商品协定，是某些食品或原料生产国（出口国）与消费国（进口国）之间，为稳定价格和保证贸易发展而缔结的政府间的多边贸易协定。 7.德尔菲意见法，是一种有组织的集体判断，是根据预测目的选定一个专家组，以函询调查方式向专家提出问题，同时提供所有与预测有关的情报，请专家做出个人预测。然后将个人意见综合、整理后匿名反馈给各个专家，再次征求意见。这样，在专家和主持预测机构之间往返循环几次，个人意见不断得到修正，最后将较为一致的意见作为最终预测。 8.商品供给规律，在一般情况下，商品的供给量随市场价格的上升而增加，随市场价格的下降而减少，这就是供给的基本规律。 9.多共线性，多元回归模型的假设条件之一是模型中的各个自变量之间不存在相互关系。但是，在实际中，模型中的自变量可能会存在着一定程度的相互关系，我们把这一现象称为多共线性。 10.行情，是指在具体历史条件下，通过市场表现的资本主义再生产过程的具体发展变化，亦即资本主义经济和商品市场的具体形态。它包括生产领域的具体变化，也包括流通领域、分配领域以及消费领域的具体形态。 11..新收订单，是在特定时期（某年或某月底）所收到的全部订单。 12.股票价格综合指数，以某一特定时期为基期，以这一时期的若干种股价总值为100，拿以后各个时期这些股票价格总值与基础股价总值相比得出的百分比，就是各相应时期的股票价格综合指数。 13.商品的生产周期，是指商品从开始生产到完成生产的时间。 14.随机误差， 15.经济全球化，是指商品、服务、生产要素与信息的跨国界的流动的规模与形式不断增加，通过国际分工，在世界市场范围内提高资源配置的效率，从而使各国间经济相互依赖程度日益加深的趋势。 16.津贴，是政府对于企业因价格政策和措施遭受损失而给予的补助金，用于弥补售价低于成本的损失，不是销售收入，而是来自政府的财政分配，故应从国民生产总值或国民生产净值中扣除。 17.国土原则，是指凡在本国领土上创造的收入，不管是否由本国居民创造，都计入国内生
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用 摘要：在房地产估价中，市场比较法因最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的特点成为估价师运用最多的方法，当然，市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明、交易背景不透明、估价经验不足等问题，这些问题必须有一一对用的对策或方法来解决。本文从市场比较法的理论依据、适用对象、存在问题及对策方面进行简述，旨在指导估价员在运用市场比较法时能避免不必要的问题，准确无误地获取估价结果，减少损失。 关键字：市场比较法房地产估价房地产市场市场信息交易实例 目录 1、市场比较法的理论依据 2、市场比较法的适用对象 3、运用市场比较法存在的问题 3.1、房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大 3.2、信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得 3.3、信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正 3.3.1、信息资料不清 3.3.2、交易背景不透明 3.4、估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响 4、征对上述问题的对策分析 4.1、政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道 4.2、政府方面对信息不对称的弥补 4.3、房地产评估机构应采取积极措施 4.3.1、对可比实例进行充分调查 4.3.2、设立专门的信息资料部门 4.4、估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神 5、参考文献
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法，也是有条件选用市场比较法估价时的首选估价方法。 1、市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。 2、市场比较法的适用对象 市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。市场比较法的适用条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。 3、运用市场比较法存在的问题