房地产业营改增问题集锦（目前最全的整理）
房地产营改增范围相关问题...............................................................................................................................................................................................................1房地产营改增过渡期相关问题...........................................................................................................................................................................................................2资格认定问题.......................................................................................................................................................................................................................................9三证合一的相关问题.........................................................................................................................................................................................................................10税务登记相关问题.............................................................................................................................................................................................................................12纳税申报相关问题.............................................................................................................................................................................................................................13报表填制相关问题.............................................................................................................................................................................................................................14会计核算相关问题.............................................................................................................................................................................................................................46发票使用、开具相关问题.................................................................................................................................................................................................................47税收减免相关问题.............................................................................................................................................................................................................................51税负控制相关问题.. (51)
房地产营改增范围相关问题
房地产业营改增适用范围有哪些？
答：《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，房地产业主要涉及以下税目：
1、转让不动产所有权的业务活动属于销售不动产税目；
2、具有融资性质和所有权转移特点的不动产租赁活动（不含不动产融资性售后回租）；
3、在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动；
房地产业营改增适用销售自行开发项目的范围有哪些？
答：房地产业营改增的适用范围有：1、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。2、自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。3、房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于售自行开发的房地产项目。
房地产业销售不动产范围包括哪些？
答：销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
“房地产老项目”如何具体定义?
答：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条规定：房地产老项目，是指：
(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;
(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
房地产开发商在已取得同一土地证后，其中有的楼号在5月1日才取得施工许可证，是否可划为老项目?
答：不可以，不是以土地证作为划分依据，而是以施工许可证注明的建设规模为依据进行划分。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十三条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
转让境内或境外房地产企业的股份或其他股权性投资，是否适用增值税?
答：初步判定不适用。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中明确不征收增值税项目包含：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
房地产营改增过渡期相关问题
增值税一般纳税人需要进行资格登记吗？
（一）2015年应税销售额超过500万元的试点纳税人，应于2016年4月28日前向主管国税机关申请办理一般纳税人资格登记手续或申请办理选择按小规模纳税人纳税登记手续。
（二）2015年应税销售额未超过500万元的试点纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以于2016年4月28日前向主管国税机关申请办理试点一般纳税人登记手续。
（三）以上所称的2015年应税销售额＝2015年全年应税服务营业额合计÷（1+3％）。
按照现行营业税规定差额征收营业税的试点纳税人，其2015年应税销售额按未扣除之前的营业额计算。营改增纳税人税务登记提供哪些资料？
（一）属于地税局独管户的试点纳税人，请于2016年4月28日前携带以下资料，到主管国税机关进行税务登记信息确认。①工商营业执照或其他核准执业证件复印件1份②税务登记证件副本复印件1份
③法定代表人（负责人）居民身份证、护照或其他合法身份证件复印件1份④财务负责人及办税人员身份证复印件1份⑤银行开户许可证复印件1份
⑥《纳税人存款账户账号报告表》1份
⑦《财务会计制度及核算软件备案报告书》1份
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（二）属于国税、地税共管户的试点纳税人，请于2016年4月28日前携带税务登记证件副本，到主管国税机关进行税务登记信息确认。（三）纳税人对国税机关打印的《税务登记表》信息进行修改、确认，确认无误签字、盖章。增值税一般纳税人资格登记需要提供哪些材料？
答：符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。纳税人办理一般纳税人资格登记的程序如下：
（一）纳税人向主管税务机关填报《增值税一般纳税人资格登记表》，并提供税务登记证件或加载统一社会信用代码的营业执照，《增值税专用发票最高开票限额申请单》《选择按小规模纳税人纳税的情况说明》；
（二）纳税人填报内容与税务登记信息一致的，主管税务机关当场登记；
（三）纳税人填报内容与税务登记信息不一致，或者不符合填列要求的，税务机关应当场告知纳税人需要补正的内容。
申请登记一般纳税人资格，资格生效期从什么时候开始？
答：根据《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2015年第18号）规定，公告附件1《增值税一般纳税人资格登记表》中“一般纳税人资格生效之日”项目，由纳税人在填表时自行勾选“当月1日”或“次月1日”。
因此，一般纳税人资格生效期由纳税人在填表时自行勾选“当月1日”或“次月1日”。
房地产开发企业是否可以在项目开发初期登记为增值税一般纳税人?
答：一般纳税人的认定是以公司为主体，不是以项目为主体。一般情况下，对于已经成立的公司，年销售收入(不含税)大于500万的公司会被税局强制认定为一般纳税人资格;对于销售收入不足500万的公司，如果会计核算健全、能够提供税务资料的公司也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局审核通过并登记为一般纳税人资格;对于新成立没有营业收入的公司，如果能向税局提供相关资料证明公司未来一年可以达到一般纳税人的收入和相关要求，也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局管理科室审核通过并登记为一般纳税人资格，这样可以解决对于新公司新项目在公司成立初期发生的成本费用所产生进项的不能认证抵扣问题，这样等到公司实际产生销售收入，前期的累计进项将可以用来抵扣产生销售收入的当期销项。
问：营改增后发票使用是否有过渡期？
答：试点纳税人原则上一律使用增值税专用发票和增值税普通发票；起征点以下试点纳税人营改增后可选择使用增值税普通发票或通用定额发票；试点纳税人使用原地税监制冠名普通发票的，营改增后使用国税监制冠名普通发票。结合原有冠名普通发票库存情况，拟定2016年5月1日至7月31日为冠名普通发票使用过渡期，在过渡期内试点纳税人可延续使用地税监制冠名普通发票，逐步对试点纳税人使用的冠名普通发票进行替换。
营改增后哪些增值税发票可以在地税申请代开？
答：《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第十一条规定：“小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。”《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函[2016]145号）规定，营改增后纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产由地税机关代征税款和代开增值税发票。因此，小规模纳税人、个人向增值税一般纳税人提供不动产租赁服务，承租人要求出租人开具增值税专用发票的，出租人可以向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税专用发票。
如何领用增值税发票？
答：根据《全国税务机关纳税服务规范2.3版》的规定，试点纳税人在办理税务登记后，可向主管国税机关申请领用发票，提供以下资料：一、《纳税人领用发票票种核定表》二、税务登记证件
三、经办人身份证明原件及复印件四、发票专用章印模
其中，增值税专用发票申领时需办理最高开票限额审批，需提供以下资料：一、《税务行政许可申请表》
二、《增值税专用发票最高开票限额申请单》
试点纳税人完成票种核定、最高开票限额审批（专用发票）及税控设备发行后，向主管国税机关申请领用发票时，应提供以下资料：
一、税务登记证件或加载统一社会信用代码的营业执照。二、经办人身份证明（经办人变更的提供复印件）。三、《发票领用簿》。
四、领用增值税专用发票、机动车销售统一发票和增值税普通发票的，应提供金税盘或税控盘。原使用地税监制冠名普通发票的试点纳税人如何在过渡期使用和开具发票？
答：根据《陕西省国家税务局陕西省地方税务局关于印发〈全面推开“营改增”改革试点纳
税人使用普通发票过渡方案〉的通知》（陕国税发〔2016〕57号）的规定，试点纳税人于2016年7月31日前，可延续使用地税监制冠名普通发票，并于2016年6月10日前，根据需要拟定冠名普通发票需求计划，报主管税务机关审核。
2016年7月31日前，试点纳税人对未使用完的原地税监制冠名普通发票，到原主管地税机关办理缴销手续后，携带税务登记证副本、购票员身份证原件及复印件、发票专用章、2016年5月1日至验旧之日的地税监制冠名普通发票开具数据等资料，到主管国税机关办理国税监制冠名普通发票领用事宜。
2016年8月1日起，原使用冠名发票的试点纳税人必须开具由陕西省国家税务局监制的冠名普通发票，不得开具原地税监制冠名发票。冠名普通发票过渡期内，试点纳税人违反发票管理规定，违规使用发票，由主管国税机关依法处理。
如何购买增值税防伪税控系统专用设备？
答：根据《国家发展改革委关于降低增值税防伪税控系统专用产品价格的通知》（发改价格
〔2006〕1341号）的规定，根据增值税防伪税控系统专用设备生产成本变化情况，决定适当降低增值税防伪税控系统专用设备价格，具体通知如下：
一、中国航天科工集团公司所属航天信息股份有限公司生产的金税卡的零售价格由每套1303元降为1188元，金税专用JK300型读卡器的零售价格由每台173元降为149元，金税专用IC 卡（64K ）的零售价格由每张105元降为79元。
二、根据《国家发展改革委关于完善增值税税控系统有关收费政策的通知》（发改价格〔2012〕2155号）的规定，严格核定税控盘系列产品价格，根据增值税税控系统专用设备升级换代状况和生产成本费用情况，暂核定增值税防伪税控系统专用设备中的USB 金税盘零售价格为每个490
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元，报税盘为每个230元。
三、根据《国家税务总局关于全面推行增值税发票系统升级版有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第19）的规定，纳税人置换专用设备…纳税人原使用的增值税税控系统金税盘（卡）、税控盘，需置换为增值税发票系统升级版专用设备。增值税发票系统升级版服务单位按照优惠价格（报税盘价格）对原金税盘（卡）、税控盘进行置换。
增值税纳税人首次购置增值税税控系统专用设备全额抵减增值税，如何办理？
答：根据《国家税务总局关于发布〈税收减免管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2015年第43号）的规定，要求纳税人在首次享受减免税的申报阶段在纳税申报表中附列或附送材料进行备案，也可以要求纳税人在申报征期后的其他规定期限内提交报备资料进行备案。
根据《全国税务机关纳税服务规范2.3版》，纳税人应携带以下资料到主管税务机关备案：《纳税人减免税备案登记表》，减免税依据的相关法律、法规、规章和规范性文件要求报送的资料。纳税人在申报表对应栏填写抵减金额进行抵减。
在购买纳税人端税控设备时，应选择金税盘还是税控盘？
答：根据《国家税务总局关于推行增值税发票系统升级版有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第73号）的规定，增值税发票系统升级版纳税人端税控设备包括金税盘和税控盘（以下统称专用设备）。金税盘和税控盘均可开具增值税专用发票、增值税普通发票和机动车销售统一发票。新认定的一般纳税人和新办小规模纳税人自愿选择使用金税盘或税控盘。
营改增后，纳税人识别号是否发生变化？
答：1.对纯地税户，保持原纳税人识别号不变。
2.对国地税共管户，使用国税部门登记的纳税人识别号。
3.对于已办理“三证合一”的营改增纳税人，一律使用该纳税人的统一社会信用代码录入。
4.对于“一人多照”个体工商户，既在国税和地税分别办有税务登记证切纳税人识别号重复的，按照业主“身份证号码”+“2位顺序码”的编码规则对其地税的税务登记进行重新编码，发放国税税务登记证。
建筑/房地产企业营改增过渡期新老项目如何衔接？
依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：
（一）建筑工程新老项目的划分标准
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：
1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1日后的建筑工程项目为新项目。
2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1日后的建筑工程项目为新项目。
(二)房地产企业新老项目的划分标准
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：
1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。
2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。
房地产企业老项目的增值税计税方式如何选择？
1、营改增前已经开发完毕的楼盘项目，但未销售完毕，营改增之后继续销售的老项目，一定选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，给购买方开具增值税普通发票。
2．营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，但未办理《建筑工程施工许可证》导致项目一直未动工，营改增后才办理《建筑工程施工许可证》致使工程正式动工的项目为新项目，选择增值税一般计税方法，按照11%计算缴纳增值税。
3.营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，并办理《建筑工程施工许可证》，工程已经动工，营改增后，继续开发的项目，一定是老项目，增值税计税方法的选择应分两种情况：
一是如果已经开发的项目在整个开发项目中占的比例很小，成本发票还没有收到，有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法，按照11%的税率计算增值税，但是根据财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（十）项第2款的规定，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
二是如果已经开发的项目在整个开发项目中所占的比例较大，已经收到了大部分成本发票（是增值税普通发票和建筑业营业税发票），没有多少增值税进项税可以抵扣，则选择适用简易计税方法按照5%征收率征收增值税。
房地产老项目营改增后发生分包业务的涉税处理？
由于一项工程只有一份《建筑工程施工许可证》，而且是由总包办理，分包人不需要办理《建筑工程施工许可证》，所以营改增前（2016年4月30日之前）的老项目在营改增后（2016年5月1日之后），发生总包与分包人签订分包合同，作为建筑企业的分包人做的分包业务是老项目。根据财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项的规定，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。基于此分析，总包和分包都有可能选择增值税一般计税方法和简易计税方法，到底如何选择增值税计税方法，总分包之间一定进行商议考虑各自的税收成本，选择对双方都能节省税收成本的增值税计税方法。
房地产营改增财务核算准备工作有哪些？
“营改增”对房地产企业的账务处理提出了新要求，企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。为了有效应对“营改增”带来的难题，房地产企业应充分学习相关政策，做好“营改增”财务核算准备工作
1、调整会计账户的设置
房地产企业应该在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值税”等明细科目，辅导期管理的应在“应交税费”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目。在“应交增值税”明细账中，借方应设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等专栏，贷方应设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏.
“进项税额”专栏，记录企业购入货物或接受应税劳务和应税服务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物或接受应税劳务和应税服务支付的进项税额，用蓝字登记。
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“减免税款”专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。
“已交税金”专栏，记录企业已缴纳的增值税额，企业已缴纳的增值税额用蓝字登记。
“转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应交未交的增值税。企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝字登记。
“销项税额”专栏，记录企业销售不动产或提供应税服务应收取的增值税额。企业销售不动产或提供应税服务应收取的销项税额，用蓝字登记；发生销售退回或按照税法规定允许扣减的增值税额应冲减销项税额，用红字或负数登记。
“进项税额转出”专栏，记录由于各类原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。
“转出多交增值税”专栏，记录企业月末转出多交的增值税。企业转出当月发生的多交的增值税额用蓝字登记。“未交增值税”明细科目，核算企业月末转入的应交未交增值税额，转入多交的增值税也在本明细科目核算。“待抵扣进项税额”明细科目，核算企业按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额。
房地产企业“营改增”过渡期间会计处理如何操作？
第一，取得过渡性财政扶持资金的会计处理。房地产企业“营改增”转换期间因实际税负增加的，将有可能向财税部门申请取得财政扶持资金，期末有确凿证据表明企业能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按应收的金额确认营业外收入
第二，增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理。按税法有关规定，房地产企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“减免税款”专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。
二、税款计算相关问题
房地产业的税率和征收率是多少？
答：纳税人销售、出租不动产的适用税率为11%；小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
适用征收率的情况有哪些？
答：1、小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2、小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3、房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
房地产开发企业营改增的计税方法有哪几种?
答：房地产开发企业营改增后有两种计税方法，对于符合“房地产老项目”定义的自建项目可以由企业自行选择一般征税方法或用简易征收方法，如果选择简易征收办法则按照5%征收率，如果选择一般计税的办法，企业可以按照抵减土地价款后的差额部分按11%征税，另外，在收到预收款时须先按3%预缴。
简易计税方法的应纳税额怎么计算？
答：简易计税方法的应纳税额分为：1.简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率2.简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）
房地产业营改增哪些情形采用简易计税办法？
答：（1）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（2）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（3）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
房地产适用简易办法的老项目包括哪些？
对于可选择适用简易计税方法的房地产老项目是指：
《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
房地产采取预收款方式销售如何计算税款？
房地产开发商采取预收款方式销售自行开发房地产项目的，应按3%的预征率预缴增值税。计算公式如下：应预缴税款=预收款/（1+适用税率11%或征收率5%）*3%
预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
房地产企业营改增哪些情形下适用一般计税方法？
1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3、一般纳税人房地产开发企业销售其自行开发的新项目。
一般计税方法的应纳税额怎么计算？
（一）一般计税方法的应纳税额。应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额个人销售房屋适用哪些政策？
1.个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
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资格认定问题
增值税一般纳税人资格登记需要提供哪些材料？
答：符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。纳税人办理一般纳税人资格登记的程序如下：
（一）纳税人向主管税务机关填报《增值税一般纳税人资格登记表》，并提供税务登记证件或加载统一社会信用代码的营业执照，《增值税专用发票最高开票限额申请单》《选择按小规模纳税人纳税的情况说明》；
（二）纳税人填报内容与税务登记信息一致的，主管税务机关当场登记；
（三）纳税人填报内容与税务登记信息不一致，或者不符合填列要求的，税务机关应当场告知纳税人需要补正的内容。
小规模纳税人年销售额未超过规定标准可以申请成为一般纳税人吗？
答：年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。
会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。
年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。
小规模纳税人年销售额超过规定标准自动升级一般纳税人，年销售额如何计算？
答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税试点增值税一般纳税人资格认定有关事项的公告》（国家税务总局公告2013年75号）：“除本公告第三条规定的情形外，营改增试点实施前（以下简称试点实施前）应税服务年销售额超过500万元的试点纳税人，应向国税主管税务机关（以下简称主管税务机关）申请办理增值税一般纳税人资格认定手续......
按照现行营业税规定差额征收营业税的试点纳税人，其应税服务营业额按未扣除之前的营业额计算。”
试点纳税人试点实施前的应税服务年销售额按以下公式换算：增值税销售额=营业税收入额/（1+营业税适用税率）或者：
营业税收入额=增值税销售额×（1+营业税适用税率）。
以适用3%的原营业税纳税人为例：年应税销售额500万元，即对应的营业税收入额为515万元；以适用5%的原营业税纳税人为例：年应税销售额500万元，即对应的营业税收入额为525万元。
此处的年销售额滚动计算，即有一个月计算的年销售额超过规定标准，即自动被视为一般纳税人，应当办理一般纳税人资格登记手续。
房地产企业年销售额超过规定标准，可以选择按小规模纳税人纳税吗？
答：年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准的其他个人可选择按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。
申请登记一般纳税人资格，资格生效期从什么时候开始？
解答：根据《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2015年第18号）规定，公告附件1《增值税一般纳税人资格登记表》中“一般纳税人资格生效之日”项目，由纳税人在填表时自行勾选“当月1日”或“次月1日”。
因此，一般纳税人资格生效期由纳税人在填表时自行勾选“当月1日”或“次月1日”。
有哪些纳税人实行纳税辅导期管理？
答：根据《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（国家税务总局令2010年第22号）的规定，对下列一般纳税人实行纳税辅导期管理：一、按照本办法第四条的规定新认定为一般纳税人的小型商贸批发企业；二、国家税务总局规定的其他一般纳税人。
小型商贸批发企业，是指注册资金在80万元（含80万元）以下、职工人数在10人（含10人）以下的批发企业。只从事出口贸易，不需要使用增值税专用发票的企业除外。
批发企业按照国家统计局颁发的《国民经济行业分类》（GB/T4754—2002）中有关批发业的行业划分方法界定。其他一般纳税人，是指具有下列情形之一的一般纳税人：
一、增值税偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在10万元以上的；二、骗取出口退税的；
三、虚开增值税扣税凭证的；
四、国家税务总局规定的其他情形。境外单位在境内发生应税行为应由谁来缴税？
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第六条规定,中华人民共和国境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。
三证合一的相关问题
“三证合一”是什么意思？
答：“三证合一”登记制度是指将企业登记时依次申请的，分别由工商部门核发的营业执照、质监部门核发的组织机构代码证、税务部门核发的税务登记证，改为一次申请，由工商部门核发一个加载统一社会信用代码的营业执照，即“一照一码”营业执照。
申请“三证合一”流程是怎样的？
1、填写《三证合一登记(备案)申请书》，申请书上只需要填写三证合一相关内容，其余的地方空着即可;
2、如果是是委托他人代办，还需要填写《指定代表或者共同委托代理人授权委托书》及指定代表或委托代理人的身份证件复印件，经办人带着身份证原件;
3、公司全体股东签字的公司章程，如果没有标准的公司章程可以在工商局官网里面下载，按照公司的实际情况填写;
4、提供公司的股东的主体资格证明或者自然人身份证件复印件。如果股东为企业，需要提供该企业的营业执照副本复印件。股东为其他类型法人提交对应的登记证书;
5.最后一步就是到工商局柜台申请办理，申请三证合一由于是老证换新证只需要到工商局办理就行，质检和税务窗口就可以免去了一般是不用
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去的。
以上就是办理三证合一的全部流程，需要注意三证合一申办手续最迟于2017年12月31日之前必须办完。
“一照一码”的适用范围是什么？
答：原三证适用范围内均可使用。各类企业纳税人领取“一照一码”后，其在办理需要出示税务登记证等相关业务时，均可以营业执照代替。“三证合一”后是否取消税务登记?
答：“三证合一”并非是将税务登记取消了，只是将此环节改为由工商行政管理部门一口受理，核发一个加载法人和其他组织统一社会信用代码营业执照，这个营业执照在税务机关完成信息补录后具备税务登记证的法律地位和作用。
“三证合一”后，企业如何办理注销登记?答：已领取“一照一码”营业执照的企业办理注销时，应先到税务部门办理税务清税手续，企业凭税务部门核发的《清税证明》前往工商行政管理或市场监督管理部门办理注销登记。未领取“三证合一”营业执照的企业申请注销，仍按照原规定办理。
新设立企业拿到“三证合一”营业执照后，如何到税务机关办理涉税事项？
答：新设企业拿到“三证合一”营业执照后，需携带企业公章及《纳税人告知书》中要求的相关材料前往注册税务机关补充采集除工商登记已经采集信息之外的必要涉税基础信息。在完成补充信息采集后，凭加载统一代码的营业执照可代替税务登记证办理相关涉税事项。
实行“一照一码”后，已登记企业如何办理税务变更？
答：实行“一照一码”后，1.企业生产经营地址、财务负责人、核算方式发生变化的，应直接向主管税务机关申报变更。2.存量企业（2015年9月30日前办理设立登记的企业）到工商行政管理或市场监督管理部门办理变更登记时，工商行政管理或市场监督管理部门将对未领取“三证合一、一照一码”执照的企业换发加载统一代码的营业执照，同时收缴原税务登记证。3.若变更企业名称、登记注册类型、投资方信息的，应在工商变更后及时向主管税务机关申报变更。
“三证合一”后，纳税人识别号有什么变化？
答：“三证合一”推行后，新办企业及换发证照的企业将取得工商登记部门核发的载有18位的“统一社会信用代码”的营业执照。该18位“统一社会信用代码”既是企业的工商登记号，又是税务登记号。
实行“三证合一”后对纳税人识别号有什么影响？登录网站、申报纳税、使用防伪税控设备等用什么号码？
答：2015年10月1日后新设立的企业，使用统一社会信用代码即可办理涉税业务。2015年9月30日前设立的企业，在过渡期内可延用原纳税人识别号办理涉税事项，登陆网站、申报纳税、使用防伪税控设备等均不受影响。
更换“三证合一”的企业，发生生产经营地址、财务负责人、核算方式信息变更，应向工商管理部门申请还是向主管税务机关申请？答：实施“一照一码”改革后，不论是领取“一照一码”的企业还是尚未领取“一照一码”的企业，其生产经营地址、财务负责人、核算方式三项信息的变更均向主管税务机关申请。
企业取得“一照一码”营业执照后，如何报送涉税信息？
答：企业办理工商登记时已报送信息，不再重复报送税务机关；其他必要涉税基础信息，由企业在办理有关涉税事宜时报送税务机关。“一照一码”后，发票专用章是否用更换?
答：2015年9月30日前新设立的企业，取得换发后的“三证合一”营业执照后，在过渡期内暂使用原企业发票专用章，不需重新刻制。若企业税务登记证遗失，该如何办理“一照一码”的变更登记？
答：原税务登记证遗失的，企业需提交刊登遗失公告的报刊报样和遗失说明，工商部门方可受理变更申请。“三证合一”登记制度改革过渡期多长？
答：本市自2015年10月1日起实施“三证合一”登记制度改革，实行“一照一码”登记模式。改革过渡期为：2015年10月1日至2017年12月31日。
税务登记相关问题
营改增纳税人税务登记提供哪些资料？
（一）属于地税局独管户的试点纳税人，请于2016年4月28日前携带以下资料，到主管国税机关进行税务登记信息确认。①工商营业执照或其他核准执业证件复印件1份②税务登记证件副本复印件1份
③法定代表人（负责人）居民身份证、护照或其他合法身份证件复印件1份④财务负责人及办税人员身份证复印件1份⑤银行开户许可证复印件1份
⑥《纳税人存款账户账号报告表》1份
⑦《财务会计制度及核算软件备案报告书》1份
（二）属于国税、地税共管户的试点纳税人，请于2016年4月28日前携带税务登记证件副本，到主管国税机关进行税务登记信息确认。（三）纳税人对国税机关打印的《税务登记表》信息进行修改、确认，确认无误签字、盖章。增值税一般纳税人需要进行资格登记吗？
（一）2015年应税销售额超过500万元的试点纳税人，应于2016年4月28日前向主管国税机关申请办理一般纳税人资格登记手续或申请办理选择按小规模纳税人纳税登记手续。
（二）2015年应税销售额未超过500万元的试点纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以于2016年4月28日前向主管国税机关申请办理试点一般纳税人登记手续。
（三）以上所称的2015年应税销售额＝2015年全年应税服务营业额合计÷（1+3％）。
按照现行营业税规定差额征收营业税的试点纳税人，其2015年应税销售额按未扣除之前的营业额计算。
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试点纳税人年应税销售额超过规定标准未办理一般纳税人资格登记手续怎么办？
答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）所附《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。
二、有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。（二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。
试点纳税人年应税销售额超过小规模纳税人标准，经主管税务机关告知后逾期仍未办理一般纳税人资格登记手续的，主管税务机关应制作、送达《税务事项通知书》，告知试点纳税人“按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票”。
房地产开发企业是否可以在项目开发初期登记为增值税一般纳税人?
答：一般纳税人的认定是以公司为主体，不是以项目为主体。一般情况下，对于已经成立的公司，年销售收入(不含税)大于500万的公司会被税局强制认定为一般纳税人资格;对于销售收入不足500万的公司，如果会计核算健全、能够提供税务资料的公司也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局审核通过并登记为一般纳税人资格;对于新成立没有营业收入的公司，如果能向税局提供相关资料证明公司未来一年可以达到一般纳税人的收入和相关要求，也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局管理科室审核通过并登记为一般纳税人资格，这样可以解决对于新公司新项目在公司成立初期发生的成本费用所产生进项的不能认证抵扣问题，这样等到公司实际产生销售收入，前期的累计进项将可以用来抵扣产生销售收入的当期销项。
纳税申报相关问题
“营改增”后，增值税的纳税期限是如何规定的？
答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定，第四十七条增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。
营改增试点纳税人中的固定业户的增值税纳税地点如何确定？
答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
营改增试点纳税人中的非固定业户的增值税纳税地点如何确定？
解答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
营改增试点纳税人转让自然资源使用权的增值税纳税地点如何确定?
解答：按照《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）的规定，纳税人转让自然资源使用权，应向自然资源所在地主管税务机关申报纳税。
营改增试点纳税人能否汇总纳税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
公司近期要出租厂房，但该厂房不在机构所在地如何申报纳税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
营改增试点纳税人销售或者租赁不动产的增值税纳税地点如何确定?
答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，销售或者租赁不动产应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
报表填制相关问题
营改增后，一般纳税人需要填写哪些纳税申报表？
答：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2016年第13号)规定，（一）明确了增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）纳税申报表及其附列资料。具体包括：《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》；《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）；《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细）；《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）；《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）；《增值税纳税申报表附列资料（五）》（不动产分期抵扣计算表）；《固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表》；《本期抵扣进项税额结构明细表》；《增值税减免税申报明细表》。
营改增后，小规模纳税人需要填写哪些纳税申报表？
解答：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2016年第13号)规定，（二）明确了增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）纳税申报表及其附列资料。具体包括：《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》；《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》；《增值税减免税申报明细表》。
小规模纳税人不再填报《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）。
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纳税人跨县（市）提供应税服务需填写《增值税预缴税款表》吗？
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2016年第13号)规定，（四）纳税人跨县（市）提供建筑服务、房地产开发企业预售自行开发的房地产项目、纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，按规定需要在项目所在地或不动产所在地主管国税机关预缴税款的，需填写《增值税预缴税款表》。《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》表涉及到的名词是如何解释的？
解答：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）
附件2：《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》及其附列资料填写说明规定：
（一）本表及填写说明所称“货物”，是指增值税的应税货物。
（二）本表及填写说明所称“劳务”，是指增值税的应税加工、修理、修配劳务。（三）本表及填写说明所称“服务、不动产和无形资产”，是指销售服务、不动产和无形资产。
（四）本表及填写说明所称“按适用税率计税”、“按适用税率计算”和“一般计税方法”，均指按“应纳税额＝当期销项税额-当期进项税额”公式计算增值税应纳税额的计税方法。（五）本表及填写说明所称“按简易办法计税”、“按简易征收办法计算”和“简易计税方法”，均指按“应纳税额＝销售额×征收率”公式计算增值税应纳税额的计税方法。
（六）本表及填写说明所称“扣除项目”，是指纳税人销售服务、不动产和无形资产，在确定销售额时，按照有关规定允许其从取得的全部价款和价外费用中扣除价款的项目。《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》表如何填写？
（一）“税款所属时间”：指纳税人申报的增值税应纳税额的所属时间，应填写具体的起止年、月、日。（二）“填表日期”：指纳税人填写本表的具体日期。
（三）“纳税人识别号”：填写纳税人的税务登记证件号码。
（四）“所属行业”：按照国民经济行业分类与代码中的小类行业填写。（五）“纳税人名称”：填写纳税人单位名称全称。
（六）“法定代表人姓名”：填写纳税人法定代表人的姓名。（七）“注册地址”：填写纳税人税务登记证件所注明的详细地址。（八）“生产经营地址”：填写纳税人实际生产经营地的详细地址。
（九）“开户银行及账号”：填写纳税人开户银行的名称和纳税人在该银行的结算账户号码。（十）“登记注册类型”：按纳税人税务登记证件的栏目内容填写。（十一）“电话号码”：填写可联系到纳税人的常用电话号码。
（十二）“即征即退项目”列：填写纳税人按规定享受增值税即征即退政策的货物、劳务和服务、不动产、无形资产的征（退）税数据。（十三）“一般项目”列：填写除享受增值税即征即退政策以外的货物、劳务和服务、不动产、无形资产的征（免）税数据。
（十四）“本年累计”列：一般填写本年度内各月“本月数”之和。其中，第13、20、25、32、36、38栏及第18栏“实际抵扣税额”“一般项目”列的“本年累计”分别按本填写说明第（二十七）（三十四）（三十九）（四十六）（五十）（五十二）（三十二）条要求填写。（十五）第1栏“（一）按适用税率计税销售额”：填写纳税人本期按一般计税方法计算缴纳增值税的销售额，包含：在财务上不作销售但按税法规定应缴纳增值税的视同销售和价外费用的销售额；外贸企业作价销售进料加工复出口货物的销售额；税务、财政、审计部门检查后按一般计税方法计算调整的销售额。
营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产有扣除项目的，本栏应填写扣除之前的不含税销售额。
本栏“一般项目”列“本月数”＝《附列资料（一）》第9列第1至5行之和-第9列第6、7行之和；本栏“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料（一）》第9列第6、7行之和。
（十六）第2栏“其中：应税货物销售额”：填写纳税人本期按适用税率计算增值税的应税货物的销售额。包含在财务上不作销售但按税法规定应缴纳增值税的视同销售货物和价外费用销售额，以及外贸企业作价销售进料加工复出口货物的销售额。
（十七）第3栏“应税劳务销售额”：填写纳税人本期按适用税率计算增值税的应税劳务的销售额。
（十八）第4栏“纳税检查调整的销售额”：填写纳税人因税务、财政、审计部门检查，并按一般计税方法在本期计算调整的销售额。但享受增值税即征即退政策的货物、劳务和服务、不动产、无形资产，经纳税检查属于偷税的，不填入“即征即退项目”列，而应填入“一般项目”列。
营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产有扣除项目的，本栏应填写扣除之前的不含税销售额。
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本栏“一般项目”列“本月数”＝《附列资料（一）》第7列第1至5行之和。
（十九）第5栏“按简易办法计税销售额”：填写纳税人本期按简易计税方法计算增值税的销售额。包含纳税检查调整按简易计税方法计算增值税的销售额。
营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产有扣除项目的，本栏应填写扣除之前的不含税销售额；服务、不动产和无形资产按规定汇总计算缴纳增值税的分支机构，其当期按预征率计算缴纳增值税的销售额也填入本栏。
本栏“一般项目”列“本月数”≥《附列资料（一）》第9列第8至13b 行之和-第9列第14、15行之和；本栏“即征即退项目”列“本月数”≥《附列资料（一）》第9列第14、15行之和。
（二十）第6栏“其中：纳税检查调整的销售额”：填写纳税人因税务、财政、审计部门检查，并按简易计税方法在本期计算调整的销售额。但享受增值税即征即退政策的货物、劳务和服务、不动产、无形资产，经纳税检查属于偷税的，不填入“即征即退项目”列，而应填入“一般项目”列。
营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产有扣除项目的，本栏应填写扣除之前的不含税销售额。
（二十一）第7栏“免、抵、退办法出口销售额”：填写纳税人本期适用免、抵、退税办法的出口货物、劳务和服务、无形资产的销售额。营业税改征增值税的纳税人，服务、无形资产有扣除项目的，本栏应填写扣除之前的销售额。本栏“一般项目”列“本月数”＝《附列资料（一）》第9列第16、17行之和。
（二十二）第8栏“免税销售额”：填写纳税人本期按照税法规定免征增值税的销售额和适用零税率的销售额，但零税率的销售额中不包括适用免、抵、退税办法的销售额。
营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产有扣除项目的，本栏应填写扣除之前的免税销售额。本栏“一般项目”列“本月数”＝《附列资料（一）》第9列第18、19行之和。
（二十三）第9栏“其中：免税货物销售额”：填写纳税人本期按照税法规定免征增值税的货物销售额及适用零税率的货物销售额，但零税率的销售额中不包括适用免、抵、退税办法出口货物的销售额。
（二十四）第10栏“免税劳务销售额”：填写纳税人本期按照税法规定免征增值税的劳务销售额及适用零税率的劳务销售额，但零税率的销售额中不包括适用免、抵、退税办法的劳务的销售额。
（二十五）第11栏“销项税额”：填写纳税人本期按一般计税方法计税的货物、劳务和服务、不动产、无形资产的销项税额。营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产有扣除项目的，本栏应填写扣除之后的销项税额。
本栏“一般项目”列“本月数”＝《附列资料（一）》（第10列第1、3行之和-第10列第6行）+（第14列第2、4、5行之和-第14列第7行）；
本栏“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料（一）》第10列第6行+第14列第7行。（二十六）第12栏“进项税额”：填写纳税人本期申报抵扣的进项税额。
本栏“一般项目”列“本月数”+“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料（二）》第12栏“税额”。（二十七）第13栏“上期留抵税额”
1.上期留抵税额按规定须挂账的纳税人，按以下要求填写本栏的“本月数”和“本年累计”。
上期留抵税额按规定须挂账的纳税人是指试点实施之日前一个税款所属期的申报表第20栏“期末留抵税额”“一般货物、劳务和应税服务”列“本月数”大于零，且兼有营业税改征增值税服务、不动产和无形资产的纳税人（下同）。其试点实施之日前一个税款所属期的申报表第20栏“期末留抵税额”“一般货物、劳务和应税服务”列“本月数”，以下称为货物和劳务挂账留抵税额。
（1）本栏“一般项目”列“本月数”：试点实施之日的税款所属期填写“0”；以后各期按上期申报表第20栏“期末留抵税额”“一般项目”列“本月数”填写。
（2）本栏“一般项目”列“本年累计”：反映货物和劳务挂账留抵税额本期期初余额。试点实施之日的税款所属期按试点实施之日前一个税款所属期的申报表第20栏“期末留抵税额”“一般货物、劳务和应税服务”列“本月数”填写；以后各期按上期申报表第20栏“期末留抵税额”“一般项目”列“本年累计”填写。
（3）本栏“即征即退项目”列“本月数”：按上期申报表第20栏“期末留抵税额”“即征即退项目”列“本月数”填写。2.其他纳税人，按以下要求填写本栏“本月数”和“本年累计”。
其他纳税人是指除上期留抵税额按规定须挂账的纳税人之外的纳税人（下同）。
（1）本栏“一般项目”列“本月数”：按上期申报表第20栏“期末留抵税额”“一般项目”列“本月数”填写。（2）本栏“一般项目”列“本年累计”：填写“0”。
（3）本栏“即征即退项目”列“本月数”：按上期申报表第20栏“期末留抵税额”“即征即退项目”列“本月数”填写。（二十八）第14栏“进项税额转出”：填写纳税人已经抵扣，但按税法规定本期应转出的进项税额。本栏“一般项目”列“本月数”+“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料（二）》第13栏“税额”。
（二十九）第15栏“免、抵、退应退税额”：反映税务机关退税部门按照出口货物、劳务和服务、无形资产免、抵、退办法审批的增值税应
财
融
圈
退税额。
（三十）第16栏“按适用税率计算的纳税检查应补缴税额”：填写税务、财政、审计部门检查，按一般计税方法计算的纳税检查应补缴的增值税税额。
本栏“一般项目”列“本月数”≤《附列资料（一）》第8列第1至5行之和+《附列资料（二）》第19栏。（三十一）第17栏“应抵扣税额合计”：填写纳税人本期应抵扣进项税额的合计数。按表中所列公式计算填写。（三十二）第18栏“实际抵扣税额”
1.上期留抵税额按规定须挂账的纳税人，按以下要求填写本栏的“本月数”和“本年累计”。（1）本栏“一般项目”列“本月数”：按表中所列公式计算填写。
（2）本栏“一般项目”列“本年累计”：填写货物和劳务挂账留抵税额本期实际抵减一般货物和劳务应纳税额的数额。将“货物和劳务挂账留抵税额本期期初余额”与“一般计税方法的一般货物及劳务应纳税额”两个数据相比较，取二者中小的数据。
其中：货物和劳务挂账留抵税额本期期初余额＝第13栏“上期留抵税额”“一般项目”列“本年累计”；
一般计税方法的一般货物及劳务应纳税额＝（第11栏“销项税额”“一般项目”列“本月数”-第18栏“实际抵扣税额”“一般项目”列“本月数”）×一般货物及劳务销项税额比例；
一般货物及劳务销项税额比例＝（《附列资料（一）》第10列第1、3行之和-第10列第6行）÷第11栏“销项税额”“一般项目”列“本月数”×100％。
（3）本栏“即征即退项目”列“本月数”：按表中所列公式计算填写。2.其他纳税人，按以下要求填写本栏的“本月数”和“本年累计”：（1）本栏“一般项目”列“本月数”：按表中所列公式计算填写。（2）本栏“一般项目”列“本年累计”：填写“0”。
（3）本栏“即征即退项目”列“本月数”：按表中所列公式计算填写。
（三十三）第19栏“应纳税额”：反映纳税人本期按一般计税方法计算并应缴纳的增值税额。按以下公式计算填写：
1.本栏“一般项目”列“本月数”＝第11栏“销项税额”“一般项目”列“本月数”-第18栏“实际抵扣税额”“一般项目”列“本月数”-第18栏“实际抵扣税额”“一般项目”列“本年累计”。
2.本栏“即征即退项目”列“本月数”＝第11栏“销项税额”“即征即退项目”列“本月数”-第18栏“实际抵扣税额”“即征即退项目”列“本月数”。
（三十四）第20栏“期末留抵税额”
1.上期留抵税额按规定须挂账的纳税人，按以下要求填写本栏的“本月数”和“本年累计”：
（1）本栏“一般项目”列“本月数”：反映试点实施以后，货物、劳务和服务、不动产、无形资产共同形成的留抵税额。按表中所列公式计算填写。
（2）本栏“一般项目”列“本年累计”：反映货物和劳务挂账留抵税额，在试点实施以后抵减一般货物和劳务应纳税额后的余额。按以下公式计算填写：
本栏“一般项目”列“本年累计”＝第13栏“上期留抵税额”“一般项目”列“本年累计”-第18栏“实际抵扣税额”“一般项目”列“本年累计”。
（3）本栏“即征即退项目”列“本月数”：按表中所列公式计算填写。2.其他纳税人，按以下要求填写本栏“本月数”和“本年累计”：（1）本栏“一般项目”列“本月数”：按表中所列公式计算填写。（2）本栏“一般项目”列“本年累计”：填写“0”。
（3）本栏“即征即退项目”列“本月数”：按表中所列公式计算填写。
（三十五）第21栏“简易计税办法计算的应纳税额”：反映纳税人本期按简易计税方法计算并应缴纳的增值税额，但不包括按简易计税方法计算的纳税检查应补缴税额。按以下公式计算填写：
本栏“一般项目”列“本月数”＝《附列资料（一）》（第10列第8、9a 、10、11行之和-第10列第14行）+（第14列第9b 、12、13a 、13b 行之和-第14列第15行）
本栏“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料（一）》第10列第14行+第14列第15行。
营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产按规定汇总计算缴纳增值税的分支机构，应将预征增值税额填入本栏。预征增值税额=应预征增值税的销售额×预征率。
（三十六）第22栏“按简易计税办法计算的纳税检查应补缴税额”：填写纳税人本期因税务、财政、审计部门检查并按简易计税方法计算的纳税检查应补缴税额。
财
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圈
（三十七）第23栏“应纳税额减征额”：填写纳税人本期按照税法规定减征的增值税应纳税额。包含按照规定可在增值税应纳税额中全额抵减的增值税税控系统专用设备费用以及技术维护费。
当本期减征额小于或等于第19栏“应纳税额”与第21栏“简易计税办法计算的应纳税额”之和时，按本期减征额实际填写；当本期减征额大于第19栏“应纳税额”与第21栏“简易计税办法计算的应纳税额”之和时，按本期第19栏与第21栏之和填写。本期减征额不足抵减部分结转下期继续抵减。
（三十八）第24栏“应纳税额合计”：反映纳税人本期应缴增值税的合计数。按表中所列公式计算填写。
（三十九）第25栏“期初未缴税额（多缴为负数）”：“本月数”按上一税款所属期申报表第32栏“期末未缴税额（多缴为负数）”“本月数”填写。“本年累计”按上年度最后一个税款所属期申报表第32栏“期末未缴税额（多缴为负数）”“本年累计”填写。
（四十）第26栏“实收出口开具专用缴款书退税额”：本栏不填写。
（四十一）第27栏“本期已缴税额”：反映纳税人本期实际缴纳的增值税额，但不包括本期入库的查补税款。按表中所列公式计算填写。（四十二）第28栏“①分次预缴税额”：填写纳税人本期已缴纳的准予在本期增值税应纳税额中抵减的税额。营业税改征增值税的纳税人，分以下几种情况填写：
1.服务、不动产和无形资产按规定汇总计算缴纳增值税的总机构，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的分支机构已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。
2.销售建筑服务并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。
3.销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。
4.出租不动产并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。
（四十三）第29栏“②出口开具专用缴款书预缴税额”：本栏不填写。
（四十四）第30栏“③本期缴纳上期应纳税额”：填写纳税人本期缴纳上一税款所属期应缴未缴的增值税额。
（四十五）第31栏“④本期缴纳欠缴税额”：反映纳税人本期实际缴纳和留抵税额抵减的增值税欠税额，但不包括缴纳入库的查补增值税额。（四十六）第32栏“期末未缴税额（多缴为负数）”：“本月数”反映纳税人本期期末应缴未缴的增值税额，但不包括纳税检查应缴未缴的税额。按表中所列公式计算填写。“本年累计”与“本月数”相同。
（四十七）第33栏“其中：欠缴税额（≥0）”：反映纳税人按照税法规定已形成欠税的增值税额。按表中所列公式计算填写。（四十八）第34栏“本期应补（退）税额”：反映纳税人本期应纳税额中应补缴或应退回的数额。按表中所列公式计算填写。
（四十九）第35栏“即征即退实际退税额”：反映纳税人本期因符合增值税即征即退政策规定，而实际收到的税务机关退回的增值税额。（五十）第36栏“期初未缴查补税额”：“本月数”按上一税款所属期申报表第38栏“期末未缴查补税额”“本月数”填写。“本年累计”按上年度最后一个税款所属期申报表第38栏“期末未缴查补税额”“本年累计”填写。
（五十一）第37栏“本期入库查补税额”：反映纳税人本期因税务、财政、审计部门检查而实际入库的增值税额，包括按一般计税方法计算并实际缴纳的查补增值税额和按简易计税方法计算并实际缴纳的查补增值税额。
（五十二）第38栏“期末未缴查补税额”：“本月数”反映纳税人接受纳税检查后应在本期期末缴纳而未缴纳的查补增值税额。按表中所列公式计算填写，“本年累计”与“本月数”相同。附件1
增值税纳税申报表
（一般纳税人适用）
根据国家税收法律法规及增值税相关规定制定本表。纳税人不论有无销售额，均应按税务机关核定的纳税期限填写本表，并向当地税务机关申报。税款所属时间：自年月
日至
年月日
填表日期：
年
月
日
金额单位：元至角分
纳税人识别号所属行业：
纳税人名称（公章）法定代表人姓名
注册地址
生产经营地
址
开户银行及账号
登记注册类型
电话号码
项
目
栏次
一般项目即征即退项目本月数
本年累计
本月数
本年累计
销
售
额
（一）按适用税率计税销售额1其中：应税货物销售额2应税劳务销售额
3纳税检查调整的销售额
4（二）按简易办法计税销售额5其中：纳税检查调整的销售额
6
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圈
（三）免、抵、退办法出口销售额7————（四）免税销售额8————其中：免税货物销售额
9————免税劳务销售额
10——
——
税款计算
销项税额11进项税额12上期留抵税额13——
进项税额转出14免、抵、退应退税额
15
————按适用税率计算的纳税检查应补缴税额16——
——应抵扣税额合计17=12+13-14-15+16
——
——
实际抵扣税额18（如17<11，则为17，否则为11）应纳税额19=11-18期末留抵税额
20=17-18——
简易计税办法计算的应纳税额
21
按简易计税办法计算的纳税检查应补缴税额
22
————
应纳税额减征额23
应纳税额合计
24=19+21-23税
款
缴纳
期初未缴税额（多缴为负数）25实收出口开具专用缴款书退税额26
————
本期已缴税额27=28+29+30+31①分次预缴税额
28————
②出口开具专用缴款书预缴税额29——
——
——
③本期缴纳上期应纳税额30④本期缴纳欠缴税额31
期末未缴税额（多缴为负数）32=24+25+26-27其中：欠缴税额（≥0）33=25+26-27————本期应补(退)税额34＝24-28-29————
即征即退实际退税额35——
——
期初未缴查补税额36————本期入库查补税额37
————期末未缴查补税额
38=16+22+36-37
——
——
授权声明
如果你已委托代理人申报，请填写下列资料：申报人声明
为代理一切税务事宜，现授权
本纳税申报表是根据国家税收法律法规及相关规定填报的，我确定它是真实的、可靠的、完整的。（地址）
为本纳
税人的代理申报人，任何与本
申报表有关的往来文件，都可寄予此人。授权人签字：声明人签字：
主管税务机关：接收人：
接收日期：
如何填写《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）？
解答：（一）“税款所属时间”“纳税人名称”的填写同主表。（二）各列说明
1.第1至2列“开具增值税专用发票”：反映本期开具增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）的情况。
2.第3至4列“开具其他发票”：反映除增值税专用发票以外本期开具的其他发票的情况。
3.第5至6列“未开具发票”：反映本期未开具发票的销售情况。
4.第7至8列“纳税检查调整”：反映经税务、财政、审计部门检查并在本期调整的销售情况。
5.第9至11列“合计”：按照表中所列公式填写。
营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产有扣除项目的，第1至11列应填写扣除之前的征（免）税销售额、销项（应纳）税额和价税合计额。
财
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6.第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”：营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产有扣除项目的，按《附列资料（三）》第5列对应各行次数据填写，其中本列第5栏等于《附列资料（三）》第5列第3行与第4行之和；服务、不动产和无形资产无扣除项目的，本列填写“0”。其他纳税人不填写。
营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产按规定汇总计算缴纳增值税的分支机构，当期服务、不动产和无形资产有扣除项目的，填入本列第13行。
7.第13列“扣除后”“含税（免税）销售额”：营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产有扣除项目的，本列各行次＝第11列对应各行次-第12列对应各行次。其他纳税人不填写。
8.第14列“扣除后”“销项（应纳）税额”：营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产有扣除项目的，按以下要求填写本列，其他纳税人不填写。
（1）服务、不动产和无形资产按照一般计税方法计税
本列各行次＝第13列÷（100%+对应行次税率）×对应行次税率
本列第7行“按一般计税方法计税的即征即退服务、不动产和无形资产”不按本列的说明填写。具体填写要求见“各行说明”第2条第（2）项第③点的说明。（2）服务、不动产和无形资产按照简易计税方法计税
本列各行次＝第13列÷（100%+对应行次征收率）×对应行次征收率
本列第13行“预征率%”不按本列的说明填写。具体填写要求见“各行说明”第4条第（2）项。
（3）服务、不动产和无形资产实行免抵退税或免税的，本列不填写。（三）各行说明
1.第1至5行“一、一般计税方法计税”“全部征税项目”各行：按不同税率和项目分别填写按一般计税方法计算增值税的全部征税项目。有即征即退征税项目的纳税人，本部分数据中既包括即征即退征税项目，又包括不享受即征即退政策的一般征税项目。
2.第6至7行“一、一般计税方法计税”“其中：即征即退项目”各行：只反映按一般计税方法计算增值税的即征即退项目。按照税法规定不享受即征即退政策的纳税人，不填写本行。即征即退项目是全部征税项目的其中数。
（1）第6行“即征即退货物及加工修理修配劳务”：反映按一般计税方法计算增值税且享受即征即退政策的货物和加工修理修配劳务。本行不包括服务、不动产和无形资产的内容。
①本行第9列“合计”“销售额”栏：反映按一般计税方法计算增值税且享受即征即退政策的货物及加工修理修配劳务的不含税销售额。该栏不按第9列所列公式计算，应按照税法规定据实填写。
②本行第10列“合计”“销项（应纳）税额”栏：反映按一般计税方法计算增值税且享受即征即退政策的货物及加工修理修配劳务的销项税额。该栏不按第10列所列公式计算，应按照税法规定据实填写。
（2）第7行“即征即退服务、不动产和无形资产”：反映按一般计税方法计算增值税且享受即征即退政策的服务、不动产和无形资产。本行不包括货物及加工修理修配劳务的内容。
①本行第9列“合计”“销售额”栏：反映按一般计税方法计算增值税且享受即征即退政策的服务、不动产和无形资产的不含税销售额。服务、不动产和无形资产有扣除项目的，按扣除之前的不含税销售额填写。该栏不按第9列所列公式计算，应按照税法规定据实填写。
②本行第10列“合计”“销项（应纳）税额”栏：反映按一般计税方法计算增值税且享受即征即退政策的服务、不动产和无形资产的销项税额。服务、不动产和无形资产有扣除项目的，按扣除之前的销项税额填写。该栏不按第10列所列公式计算，应按照税法规定据实填写。
③本行第14列“扣除后”“销项（应纳）税额”栏：反映按一般计税方法征收增值税且享受即征即退政策的服务、不动产和无形资产实际应计提的销项税额。服务、不动产和无形资产有扣除项目的，按扣除之后的销项税额填写；服务、不动产和无形资产无扣除项目的，按本行第10列填写。该栏不按第14列所列公式计算，应按照税法规定据实填写。
3.第8至12行“二、简易计税方法计税”“全部征税项目”各行：按不同征收率和项目分别填写按简易计税方法计算增值税的全部征税项目。有即征即退征税项目的纳税人，本部分数据中既包括即征即退项目，也包括不享受即征即退政策的一般征税项目。
4.第13a 至13c 行“二、简易计税方法计税”“预征率%”：反映营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产按规定汇总计算缴纳增值税的分支机构，预征增值税销售额、预征增值税应纳税额。其中，第13a 行“预征率%”适用于所有实行汇总计算缴纳增值税的分支机构试点纳税人；
第13b 、13c 行“预征率%”适用于部分实行汇总计算缴纳增值税的铁路运输试点纳税人。（1）第13a 至13c 行第1至6列按照销售额和销项税额的实际发生数填写。
（2）第13a 至13c 行第14列，纳税人按“应预征缴纳的增值税=应预征增值税销售额×预征率”公式计算后据实填写。
5.第14至15行“二、简易计税方法计税”“其中：即征即退项目”各行：只反映按简易计税方法计算增值税的即征即退项目。按照税法规定不享受即征即退政策的纳税人，不填写本行。即征即退项目是全部征税项目的其中数。
（1）第14行“即征即退货物及加工修理修配劳务”：反映按简易计税方法计算增值税且享受即征即退政策的货物及加工修理修配劳务。本行不包括服务、不动产和无形资产的内容。
①本行第9列“合计”“销售额”栏：反映按简易计税方法计算增值税且享受即征即退政策的货物及加工修理修配劳务的不含税销售额。该栏
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不按第9列所列公式计算，应按照税法规定据实填写。
②本行第10列“合计”“销项（应纳）税额”栏：反映按简易计税方法计算增值税且享受即征即退政策的货物及加工修理修配劳务的应纳税额。该栏不按第10列所列公式计算，应按照税法规定据实填写。
（2）第15行“即征即退服务、不动产和无形资产”：反映按简易计税方法计算增值税且享受即征即退政策的服务、不动产和无形资产。本行不包括货物及加工修理修配劳务的内容。
①本行第9列“合计”“销售额”栏：反映按简易计税方法计算增值税且享受即征即退政策的服务、不动产和无形资产的不含税销售额。服务、不动产和无形资产有扣除项目的，按扣除之前的不含税销售额填写。该栏不按第9列所列公式计算，应按照税法规定据实填写。
②本行第10列“合计”“销项（应纳）税额”栏：反映按简易计税方法计算增值税且享受即征即退政策的服务、不动产和无形资产的应纳税额。服务、不动产和无形资产有扣除项目的，按扣除之前的应纳税额填写。该栏不按第10列所列公式计算，应按照税法规定据实填写。
③本行第14列“扣除后”“销项（应纳）税额”栏：反映按简易计税方法计算增值税且享受即征即退政策的服务、不动产和无形资产实际应计提的应纳税额。服务、不动产和无形资产有扣除项目的，按扣除之后的应纳税额填写；服务、不动产和无形资产无扣除项目的，按本行第10列填写。
6.第16行“三、免抵退税”“货物及加工修理修配劳务”：反映适用免、抵、退税政策的出口货物、加工修理修配劳务。
7.第17行“三、免抵退税”“服务、不动产和无形资产”：反映适用免、抵、退税政策的服务、不动产和无形资产。
8.第18行“四、免税”“货物及加工修理修配劳务”：反映按照税法规定免征增值税的货物及劳务和适用零税率的出口货物及劳务，但零税率的销售额中不包括适用免、抵、退税办法的出口货物及劳务。
9.第19行“四、免税”“服务、不动产和无形资产”：反映按照税法规定免征增值税的服务、不动产、无形资产和适用零税率的服务、不动产、无形资产，但零税率的销售额中不包括适用免、抵、退税办法的服务、不动产和无形资产。
增值税纳税申报表附列资料（一）
（本期销售情况明细）
税款所属时间：
年
月
日至
年
月
日
纳税人名称：（公章）
金额单位：元至角分
项目及栏次
开具增值税专用发
票
开具其他发票未开具发票纳税检查调整
合计服
务、不动产和无形资产
扣除项目本期实际扣除金额
扣除后
销售额销项(应纳)税额销售额销项(应纳)税额销售额销项(应纳)税额销售额销项(应
纳)
税额
销售额
销项(应纳)税额价税合计含税(免
税)销售
额销项(应纳)税
额
123
4
5
6
7
8
9=1+3+5+710=2+4+6+811=9+1
12
13=11-1214=13÷
(100%+税率或
征收率)×税
率或征收率
一、一般计税方法计税
全部征税项目17%税
率的货物及加
工修理修配劳务
1
————————
17%税率的服务、不
动产和无形资产2
13%税率3————————
11%税率
4
6%税率5
其
中：
即
征
即
退
项目
即征即退货物及加工修理修配劳务6————————————————————————
即征即退服务、不动产和无形资产
7————————————————
二、简全部6%征收
率
8
————
————————
财
融
圈
易计税方法计税
征税项目
5%征收率的货物及加
工修理修配劳务9a
————————————
5%征收率的服务、不
动产和无形资产9b
————
4%征收
率10
————————————
3%征收率的货物及加
工修理修配劳务11
————————————
3%征收率的服务、不
动产和无形资产12
————
预征率%13a ————预征率%13b ————预征率%13c
————
其
中：
即
征
即
退
项目
即征即退货物及加工修理修配劳务14————————————————————————
即征即退服务、不动产和无形资产
15————————————————
三、
免
抵
退
税
货物及加工
修理修配劳务16——————
——————
————
——
——
——服务、不动产和无形资产17————————————
————
四、
免
税
货物及加工修理修配劳务18————————
————
——
——
——服务、不动产和无形资产
19————————————
——
——
如何填写《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细）？答：（一）“税款所属时间”“纳税人名称”的填写同主表。
（二）第1至12栏“一、申报抵扣的进项税额”：分别反映纳税人按税法规定符合抵扣条件，在本期申报抵扣的进项税额。
1.第1栏“（一）认证相符的增值税专用发票”：反映纳税人取得的认证相符本期申报抵扣的增值税专用发票情况。该栏应等于第2栏“本期认证相符且本期申报抵扣”与第3栏“前期认证相符且本期申报抵扣”数据之和。
2.第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”：反映本期认证相符且本期申报抵扣的增值税专用发票的情况。本栏是第1栏的其中数本栏只填写本期认证相符且本期申报抵扣的部分。适用取消增值税发票认证规定的纳税人，当期申报抵扣的增值税发票数据，也填报在本栏中。
3.第3栏“前期认证相符且本期申报抵扣”：反映前期认证相符且本期申报抵扣的增值税专用发票的情况。
辅导期纳税人依据税务机关告知的稽核比对结果通知书及明细清单注明的稽核相符的增值税专用发票填写本栏。本栏是第1栏的其中数，只填写前期认证相符且本期申报抵扣的部分。
4.第4栏“（二）其他扣税凭证”：反映本期申报抵扣的除增值税专用发票之外的其他扣税凭证的情况。具体包括：海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票或者销售发票（含农产品核定扣除的进项税额）、代扣代缴税收完税凭证和其他符合政策规定的抵扣凭证。该栏等于第5至8
财
融
圈
栏之和。
5.第5栏“海关进口增值税专用缴款书”：反映本期申报抵扣的海关进口增值税专用缴款书的情况。按规定执行海关进口增值税专用缴款书先比对后抵扣的，纳税人需依据税务机关告知的稽核比对结果通知书及明细清单注明的稽核相符的海关进口增值税专用缴款书填写本栏。
6.第6栏“农产品收购发票或者销售发票”：反映本期申报抵扣的农产品收购发票和农产品销售普通发票的情况。执行农产品增值税进项税额核定扣除办法的，填写当期允许抵扣的农产品增值税进项税额，不填写“份数”“金额”。
7.第7栏“代扣代缴税收缴款凭证”：填写本期按规定准予抵扣的完税凭证上注明的增值税额。8.第8栏“其他”：反映按规定本期可以申报抵扣的其他扣税凭证情况。
纳税人按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月将按公式计算出的可以抵扣的进项税额，填入“税额”栏。
9.第9栏“（三）本期用于购建不动产的扣税凭证”：反映按规定本期用于购建不动产并适用分2年抵扣规定的扣税凭证上注明的金额和税额。购建不动产是指纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
本栏次包括第1栏中本期用于购建不动产的增值税专用发票和第4栏中本期用于购建不动产的其他扣税凭证。
本栏“金额”“税额”＜第1栏+第4栏且本栏“金额”“税额”≥0。
纳税人按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月将按公式计算出的可以抵扣的进项税额，填入“税额”栏。
本栏“税额”列=《附列资料（五）》第2列“本期不动产进项税额增加额”。
10.第10栏“（四）本期不动产允许抵扣进项税额”：反映按规定本期实际申报抵扣的不动产进项税额。本栏“税额”列＝《附列资料（五）》第3列“本期可抵扣不动产进项税额”
11.第11栏“（五）外贸企业进项税额抵扣证明”：填写本期申报抵扣的税务机关出口退税部门开具的《出口货物转内销证明》列明允许抵扣的进项税额。
12.第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”：反映本期申报抵扣进项税额的合计数。按表中所列公式计算填写。（三）第13至23栏“二、进项税额转出额”各栏：分别反映纳税人已经抵扣但按规定应在本期转出的进项税额明细情况。
1.第13栏“本期进项税额转出额”：反映已经抵扣但按规定应在本期转出的进项税额合计数。按表中所列公式计算填写。
2.第14栏“免税项目用”：反映用于免征增值税项目，按规定应在本期转出的进项税额。
3.第15栏“集体福利、个人消费”：反映用于集体福利或者个人消费，按规定应在本期转出的进项税额。
4.第16栏“非正常损失”：反映纳税人发生非正常损失，按规定应在本期转出的进项税额。
5.第17栏“简易计税方法征税项目用”：反映用于按简易计税方法征税项目，按规定应在本期转出的进项税额。
营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产按规定汇总计算缴纳增值税的分支机构，当期应由总机构汇总的进项税额也填入本栏。6.第18栏“免抵退税办法不得抵扣的进项税额”：反映按照免、抵、退税办法的规定，由于征税税率与退税税率存在税率差，在本期应转出的进项税额。
7.第19栏“纳税检查调减进项税额”：反映税务、财政、审计部门检查后而调减的进项税额。
8.第20栏“红字专用发票信息表注明的进项税额”：填写主管税务机关开具的《开具红字增值税专用发票信息表》注明的在本期应转出的进项税额。
9.第21栏“上期留抵税额抵减欠税”：填写本期经税务机关同意，使用上期留抵税额抵减欠税的数额。10.第22栏“上期留抵税额退税”：填写本期经税务机关批准的上期留抵税额退税额。11.第23栏“其他应作进项税额转出的情形”：反映除上述进项税额转出情形外，其他应在本期转出的进项税额。
（四）第24至34栏“三、待抵扣进项税额”各栏：分别反映纳税人已经取得，但按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额情况及按税法规定不允许抵扣的进项税额情况。
1.第24至28栏均为增值税专用发票的情况。
2.第25栏“期初已认证相符但未申报抵扣”：反映前期认证相符，但按照税法规定暂不予抵扣及不允许抵扣，结存至本期的增值税专用票情况。辅导期纳税人填写认证相符但未收到稽核比对结果的增值税专用发票期初情况。
3.第26栏“本期认证相符且本期未申报抵扣”：反映本期认证相符，但按税法规定暂不予抵扣及不允许抵扣，而未申报抵扣的增值税专用发票情况。辅导期纳税人填写本期认证相符但未收到稽核比对结果的增值税专用发票情况。
财
融
圈
4.第27栏“期末已认证相符但未申报抵扣”：反映截至本期期末，按照税法规定仍暂不予抵扣及不允许抵扣且已认证相符的增值税专用发票情况。辅导期纳税人填写截至本期期末已认证相符但未收到稽核比对结果的增值税专用发票期末情况。
5.第28栏“其中：按照税法规定不允许抵扣”：反映截至本期期末已认证相符但未申报抵扣的增值税专用发票中，按照税法规定不允许抵扣的增值税专用发票情况。
6.第29栏“（二）其他扣税凭证”：反映截至本期期末仍未申报抵扣的除增值税专用发票之外的其他扣税凭证情况。具体包括：海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票或者销售发票、代扣代缴税收完税凭证和其他符合政策规定的抵扣凭证。该栏应等于第30至33栏之和。
7.第30栏“海关进口增值税专用缴款书”：反映已取得但截至本期期末仍未申报抵扣的海关进口增值税专用缴款书情况，包括纳税人未收到稽核比对结果的海关进口增值税专用缴款书情况。
8.第31栏“农产品收购发票或者销售发票”：反映已取得但截至本期期末仍未申报抵扣的农产品收购发票和农产品销售普通发票情况。9.第32栏“代扣代缴税收缴款凭证”：反映已取得但截至本期期末仍未申报抵扣的代扣代缴税收完税凭证情况。10.第33栏“其他”：反映已取得但截至本期期末仍未申报抵扣的其他扣税凭证的情况。（五）第35至36栏“四、其他”各栏。
1.第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”：反映本期认证相符的增值税专用发票的情况。
2.第36栏“代扣代缴税额”：填写纳税人根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十八条扣缴的应税劳务增值税额与根据营业税改征增值税有关政策规定扣缴的服务、不动产和无形资产增值税额之和。
增值税纳税申报表附列资料（二）
（本期进项税额明细）
税款所属时间：年
月
日至
年
月
日
纳税人名称：（公章）
金额单位：元至角分
一、申报抵扣的进项税额
项目
栏次
份数
金额
税额
（一）认证相符的增值税专用发票
1=2+3其中：本期认证相符且本期申报抵扣
2前期认证相符且本期申报抵扣
3
（二）其他扣税凭证
4=5+6+7+8其中：海关进口增值税专用缴款书
5农产品收购发票或者销售发票6代扣代缴税收缴款凭证7——其他
8（三）本期用于购建不动产的扣税凭证9
（四）本期不动产允许抵扣进项税额10————（五）外贸企业进项税额抵扣证明11
——
——当期申报抵扣进项税额合计
12=1+4-9+10+11
二、进项税额转出额
项目
栏次税额
本期进项税额转出额13=14至23之和其中：免税项目用
14集体福利、个人消费
15非正常损失
16简易计税方法征税项目用17免抵退税办法不得抵扣的进项税额18
纳税检查调减进项税额
19红字专用发票信息表注明的进项税
额
20上期留抵税额抵减欠税21上期留抵税额退税
22其他应作进项税额转出的情形
23
三、待抵扣进项税额
项目
栏次
份数金额税额（一）认证相符的增值税专用发票
24——
——
——
期初已认证相符但未申报抵扣25本期认证相符且本期未申报抵扣26期末已认证相符但未申报抵扣27其中：按照税法规定不允许抵扣
28
（二）其他扣税凭证
29=30至33之和其中：海关进口增值税专用缴款书
30农产品收购发票或者销售发票31代扣代缴税收缴款凭证32——
其他
3334
四、其他
项目
栏次
份数
金额
税额
本期认证相符的增值税专用发票
35
财
融
圈
代扣代缴税额36————
如何填写《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）？答：（一）本表由服务、不动产和无形资产有扣除项目的营业税改征增值税纳税人填写。其他纳税人不填写。
（二）“税款所属时间”“纳税人名称”的填写同主表。
（三）第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”：营业税改征增值税的服务、不动产和无形资产属于征税项目的，填写扣除之前的本期服务、不动产和无形资产价税合计额；营业税改征增值税的服务、不动产和无形资产属于免抵退税或免税项目的，填写扣除之前的本期服务、不动产和无形资产免税销售额。本列各行次等于《附列资料（一）》第11列对应行次，其中本列第3行和第4行之和等于《附列资料（一）》第11列第5栏。营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产按规定汇总计算缴纳增值税的分支机构，本列各行次之和等于《附列资料（一）》第11列第13a 、13b 行之和。
（四）第2列“服务、不动产和无形资产扣除项目”“期初余额”：填写服务、不动产和无形资产扣除项目上期期末结存的金额，试点实施之日的税款所属期填写“0”。本列各行次等于上期《附列资料（三）》第6列对应行次。
本列第4行“6%税率的金融商品转让项目”“期初余额”年初首期填报时应填“0”。
（五）第3列“服务、不动产和无形资产扣除项目”“本期发生额”：填写本期取得的按税法规定准予扣除的服务、不动产和无形资产扣除项目金额。
（六）第4列“服务、不动产和无形资产扣除项目”“本期应扣除金额”：填写服务、不动产和无形资产扣除项目本期应扣除的金额。本列各行次＝第2列对应各行次+第3列对应各行次
（七）第5列“服务、不动产和无形资产扣除项目”“本期实际扣除金额”：填写服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除的金额。本列各行次≤第4列对应各行次且本列各行次≤第1列对应各行次。
（八）第6列“服务、不动产和无形资产扣除项目”“期末余额”：填写服务、不动产和无形资产扣除项目本期期末结存的金额。本列各行次＝第4列对应各行次-第5列对应各行次
增值税纳税申报表附列资料（三）
（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）税款所属时间：
年
月
日至
年
月
日
纳税人名称：(公章)
金额单位：元至角分
项目及栏次
本期服务、不动产和无形
资产价税合计额（免税销售额）
服务、不动产和无形资产扣除项目期初余额本期发生额本期应扣除金额本期实际扣除金额期末余额1
2
3
4=2+3
5(5≤1且5≤
4)
6=4-5
17%税率的项目111%税率的项目26%税率的项目（不含金融商品转让）
36%税率的金融商品转让项目
45%征收率的项目53%征收率的项目6免抵退税的项目7免税的项目
8
如何填写《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）？
答：本表第1行由发生增值税税控系统专用设备费用和技术维护费的纳税人填写，反映纳税人增值税税控系统专用设备费用和技术维护费按规定抵减增值税应纳税额的情况。
本表第2行由营业税改征增值税纳税人，服务、不动产和无形资产按规定汇总计算缴纳增值税的总机构填写，反映其分支机构预征缴纳税款抵减总机构应纳增值税税额的情况。
本表第3行由销售建筑服务并按规定预缴增值税的纳税人填写，反映其销售建筑服务预征缴纳税款抵减应纳增值税税额的情况。本表第4行由销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人填写，反映其销售不动产预征缴纳税款抵减应纳增值税税额的情况。本表第5行由出租不动产并按规定预缴增值税的纳税人填写，反映其出租不动产预征缴纳税款抵减应纳增值税税额的情况。
财
融
圈
未发生上述业务的纳税人不填写本表。
增值税纳税申报表附列资料（四）
（税额抵减情况表）
税款所属时间：
年
月日至
年月日
纳税人名称：(公章)
金额单位：元至角分
序号抵减项目
期初余额
本期发生额
本期应抵减税
额
本期实际抵减
税额
期末余额1
2
3=1+2
4≤3
5=3-4
1增值税税控系统专用设备费及技术维护费
2分支机构预征缴纳税款3建筑服务预征缴纳税款4销售不动产预征缴纳税款5
出租不动产预征缴纳税款
如何填写《增值税纳税申报表附列资料（五）》（不动产分期抵扣计算表）？答：（一）本表由分期抵扣不动产进项税额的纳税人填写。（二）“税款所属时间”“纳税人名称”的填写同主表。
（三）第1列“期初待抵扣不动产进项税额”：填写纳税人上期期末待抵扣不动产进项税额。（四）第2列“本期不动产进项税额增加额”：填写本期取得的符合税法规定的不动产进项税额。
（五）第3列“本期可抵扣不动产进项税额”：填写符合税法规定可以在本期抵扣的不动产进项税额。
（六）第4列“本期转入的待抵扣不动产进项税额”：填写按照税法规定本期应转入的待抵扣不动产进项税额。
本列数≤《附列资料（二）》第23栏“税额”。
（七）第5列“本期转出的待抵扣不动产进项税额”：填写按照税法规定本期应转出的待抵扣不动产进项税额。
（八）第6列“期末待抵扣不动产进项税额”：填写本期期末尚未抵扣的不动产进项税额，按表中公式填写。
增值税纳税申报表附列资料（五）
（不动产分期抵扣计算表）
税款所属时间：
年
月
日至
年
月
日
纳税人名称：(公章)
金额单位：元至角分期初待抵扣不动产进项税额本期不动
产进项税
额增加额
本期可抵扣不动产进项税额本期转入
的待抵扣
不动产进
项税额
本期转出
的待抵扣不动产进项税额期末待抵扣不动产进项税额1
2
3≤1+2+4
4
5≤1+4
6=1+2-3+4-5
如何填写《固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表》？
答：本表反映纳税人在《附列资料（二）》“一、申报抵扣的进项税额”中固定资产的进项税额。本表按增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书分别填写。
固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表
纳税人名称（公章）：
填表日期：
年
月
日
金额单位：元至角分
项目当期申报抵扣的固定资产进项税额申报抵扣的固定资产进项税额累计
增值税专用发票
财
融
圈
海关进口增值税专用缴款书
合计
如何填写《本期抵扣进项税额结构明细表》？
答：（一）“税款所属时间”“纳税人名称”的填写同主表。
（二）第1栏反映本期申报抵扣进项税额的合计数。按表中所列公式计算填写。
本栏“税额”列=《附列资料（二）》第12栏“税额”列。
（三）第2至17栏分别反映纳税人按税法规定符合抵扣条件，在本期申报抵扣的不同税率（或征收率）的进项税额。其中，用于购建不动产的进项税额按照本期实际抵扣的进项税额填写。
（四）第18栏反映纳税人按照农产品增值税进项税额核定扣除办法计算抵扣的进项税额。
（五）第19栏反映纳税人按照外贸企业进项税额抵扣证明注明的进项税额。
（六）本表内各栏间逻辑关系如下：
第1栏表内公式为1=2+4+5+10+13+15+17+18+19；
第2栏≥第3栏；
第5栏≥第6栏+第7栏+第8栏+第9栏；
第10栏≥第11栏+第12栏；
第13栏≥第14栏；
第15栏≥第16栏。
本期抵扣进项税额结构明细表
税款所属时间：年月日至年月日
纳税人名称：（公章）金额单位：元至角分
项目栏次金额税额
合计1=2+4+5+10+13+15+17+18+19
17%税率的进项2
其中：有形动产租赁的
进项
3
13%税率的进项4
11%税率的进项5
其中：货物运输服务的
进项
6
建筑安装服务的
进项
7
不动产租赁服务
的进项
8
购入不动产的进
项
9
6%税率的进项10
其中：直接收费金融服
务的进项
11
财产保险的进项12
5%征收率的进项13
其中：购入不动产的进
项
14
3%征收率的进项15
其中：建筑安装服务的
进项
16
1.5%征收率的进项17
农产品核定扣除进项18
外贸企业进项税额抵扣证明注明的进项19
财
融
圈
房地产营改增热点难点问题 1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？ 答：“取得的不动产”中的取得方式包括租入。 纳税人以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。 纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？ 答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产： 企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。 企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。
企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。 3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？ 答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。 4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？ 答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。 5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？
实例讲解建筑施工企业营改增后科目设置及会计核算
实例讲解：建筑施工企业营改增后科目设置及会计核算 大部分的民营建筑施工企业会计基础薄弱，会计核算不健全，特别是对纳税义务时间与收入确认时间容易混为一体，不能正确划分，基本上都是在开发票时确认收入，计税缴纳相关的税费，形成涉税风险。 110A1000900万，工期天，每月日核对工程量经三方确认后下月日前按进度付款80%。月份投入材料成本150万，人工成本万，月25日确认的工程进度确认单为万，建安发票开具200万元，并缴了营业税（不考虑其它税费）。月企业账务处理如下：借：工程施工合同成本材料150 合同成本人工50 贷：库存现金200 借：应收账款甲项目200 贷：工程结算收入200 借：营业税金及附加6 贷：库存现金以上处理有问题吗？欢迎大家留言探讨学习。 营改增后，要求价税分离，在施工地预交税款，增值税纳税申报表如何填写，报表数据如何与科目余额衔接等，都对会计核算有了更好的要求。后面陆续从会计科目设置、简易计税项目、一般计税项目经过实例的方式进行讲解。
小规模建安企业科目设置及会计核算 一、科目设置 国家税务总局公告第17号国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第十条要求跨县市提供建筑服务应当建立预缴税款台账，为便于核对台账数据，建议应交税费—应交增值税进行三级核算。 二、举例说明 案例 6月甲地的A施工企业承建乙地的B分包项目，分包合同金额为200万，预计总成本为150万，工期60天，每月25日核对工程量经三方确认后下月5日前按进度付款80%。7月份投入材料成本45万，人工成本30万，25日确认的工程进度确认单为100万，建安发票开具80万元，另在甲地施工C项目取得收入并开票20万元，人工成本15万。（以上均为不含税金额，不考虑其它税费）。7月企业账务处理如下： 、在乙地预交增值税 借：应税税费—应交增值税—预交增值税（乙地B项目）2.4贷：库存现金80*0.03＝2.4 、当月列支成本 借：工程施工－合同成本－材料（乙地B项目）45 －人工（乙地B项目）30
各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税 1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。 营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。 湖南国税： （二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？
房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。 湖北国税： “零 “预 一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题； 二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。 三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。
房地产业营改增税收指引 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 4计税方法
1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 (二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 5销售额的确定 1基本规定 纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： (一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费; (二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 2具体方法
营改增政策文件分类汇编 一、综合规定 1. 财税〔2016〕36号 财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 2. 财税〔2016〕39号财政部 国家税务总局关于营业税改征增值税试点若干政策的通知 3. 国家税务总局公告2016年第29号 国家税务总局关于发布《营业税改征增值税跨境应税行为增值税免税管理办法（试行）》的公告 二、行业规定 （一）建筑业 4. 国家税务总局公告2016年第17号 国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告 5. 国家税务总局公告2016年第69号 国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告
（二）房地产业 6. 国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告 7. 国家税务总局公告2016年第70号 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 8. 国家税务总局公告2016年第86号 国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告 （三）金融业 9. 财税〔2016〕46号 财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知
财政部、国家税务总局关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知 11. 财税〔2016〕140号 财政部、国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知 12. 财税〔2017〕2号 财政部、国家税务总局关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知 （四）生活服务业 13. 国家税务总局公告2016年第45号 国家税务总局关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告 14. 国家税务总局公告2016年第54号 国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告
“营改增”后房地产企业卖房送家电、礼品涉税 一、增值税 如果是促销活动中赠送家电、小礼品，按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定执行，即单位或个体工商户将将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人需视同销售计征增值税。 笔者认为，尽管房地产企业的营业执照中没有家电、礼品的经营范围，但在进行税务处理时应按兼营行为处理。此种情况可以参照《营业税改征增值税试点相关事项的规定》（财税【2016】36号文附件二）关于“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定，在促销活动中送家电送礼品应将其取得的全部价款和价外费用分别进行核算，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。 如果房地产企业实行的买房送家电、礼品的活动，笔者认为，房地产企业主要目的是售房，赠送家电是一种营销模式，购房者支付的对价中包含了家电的价
值，因此，可以参照混合销售原则按照主业（销售房地产）适用税率缴纳增值税。 政策支持1： 山东国税局政策指引：房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题 房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。 政策支持2： 湖北政策答疑：房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的征税问题 房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。 房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办
案例解读（一）：十个案例让你更懂建筑业营改增 发布时间：2016-04-13 发布作者：来源： 1、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款222万元，该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。对A工程项目甲建筑公司选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？ 答：一般计税方法下的应纳税额=当期销项税额-当期进项税额该公司5月销项税额为222/(1+11%)×11%=22万元 该公司5月进项税额为50×17%=8.5万元 该公司5月应纳增值税额为22-8.5=13.5万元 2、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日以清包工方式承接A工程项目（或为甲供工程提供建筑服务），5月30日发包方按工程进度支付工程价款222万元，该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。对A工程项目甲建筑公司选用简易计税方法计算应纳税额，5月需缴纳多少增值税？
答：企业以清包工方式提供建筑服务或为甲供工程提供建筑服务可以选用简易计税方式，其进项税额不能抵扣。应纳税额=销售额×征收率。该公司5月应纳增值税额为222/(1+3%)×3%=6.47万元 3、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款222万元，A项目当月发生工程成本为100万元，取得增值税专用发票上注明的金额为50万元，税率17%。同月3日承接B工程项目，5月31日发包方支付工程价款111万元，B项目工程成本为80万元，取得增值税专用发票上注明的金额为60万元，税率17%。对两个工程项目甲建筑公司均选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？ 答：如果建筑企业承接的工程没有选择简易计税方法计算应纳税额的，则在纳税申报时无需分项目计算增值税应纳税额，应分别汇总每月各项目可确认的销项税额和进项税额，以汇总销项税额减去汇总进项税额后的余额为应纳税额。 该公司5月销项税额为（222+111）/(1+11%)×11%=33万元 该公司5月进项税额为（50+60）×17%=18.7万元 该公司5月应纳增值税额为33-18.7=14.3万元
房地产业营改增税收指引 1.纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2.征税范围 1.根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 （一）房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目； （二）是房地产企业出租自己开发费房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。 2.不征收增值税的项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： （一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 （二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 （三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 （四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3.税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%
二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%. 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 4.计税方法 1.基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2.一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3.简易计税方法的应纳税额 （一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 （二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额÷（1+征收率） 5.销售额的确定 1.基本规定
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营改增改革文档 前言语料：温馨提醒，公务文书，又叫公务文件，简称公文，是法定机关与社会组 织在公务活动中为行使职权，实施管理而制定的具有法定效用和规范体式的书面文 字材料，是传达和贯彻方针和政策，发布行政法规和规章，实行行政措施，指示答 复问题，知道，布置和商洽工作，报告情况，交流经验的重要工具 本文内容如下：【下载该文档后使用Word打开】 “营改增”惠及南京企业10个月累计减税75亿元 去年5月1日起，“营改增”试点在我省全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业最后4个行业纳入试点范围。记者从昨天召开的省税务系统助力供给侧改革服务“两聚一高”新闻发布会获悉，南京目前已有约23万多户“营改增”纳税人，去年5月1日至今年2月底的10个月里，“营改增”累计为企业减税75亿多元。 20xx年10月，江苏启动“营改增”试点。省国税局副局长刘伯羽介绍，从去年5月至今年2月底，我省新纳入试点的四大行业纳税人达80.55万户，累计实现增值税与应缴纳营业税相比，减税140.87亿元，税负下降13.51%。其中与老百姓关系密切的生活服务业减税最多，达90.06亿元。 市国税部门的最新统计显示，自20xx年10月“营改增”试点启动以来，我市试点纳税人户数大幅增加，试点初期是3万多户，截至今年2月底已增加至23.2万户。从去年5月至今年2月
底的10个月里，我市全部“营改增”纳税人约为23.2万户，累计实现增值税与应纳营业税相比，减税75.06亿元。其中新纳入试点的四大行业纳税人达15.6万户，累计实现增值税与应缴纳营业税相比，减税34.36亿元。 国税部门相关人士介绍，全面实施“营改增”不但消除了试点企业重复征税，更消除了试点企业与下游企业之间的重复征税，减轻了产业链税收负担。数据显示，去年5月1日至今年一季度，我省包括四大行业在内的“营改增”试点纳税人为下游增值税纳税人开具增值税专用发票可抵扣进项税212.5亿元，有效降低了实体经济的运行成本和税收负担。 去年6月落户浦口区的台积电(南京)有限公司享受到了“营改增”的政策红利。今年2月，公司购置不动产税额累计7649万元。营改增后，目前已累计抵扣4589万元，剩下的3060万元可以在第二年抵扣完毕，大大减轻了公司成立之初的资金负担。 刘伯羽还介绍，全面推开“营改增”后，进项抵扣范围进一步扩大，设备、不动产、外包的人力成本可以进项抵扣，刺激了部分企业改变原来单一销售设备模式，加大研发技术投入和设备更新。初步统计，去年5月1日扩大试点以来，全省四大行业已累计申报固定资产进项税额132.38亿元，换算成投资额达911.09亿元。 税务部门多策并举为企业减负 南报网讯(记者张璐)除了“营改增”，省国地税部门近年来通过各类减税政策，帮助降低企业生产成本，鼓励大众创业、万
2016年营改增最新政策之营改增税收指引之 房地产业 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目
下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
4计税方法 1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
编号 南京航空航天大学金城学院 毕业论文 “营改增”对房地产企业的 题目影响及研究 ——以万科集团为例 学生姓名 学号 系部 专业 班级 指导教师 二〇一七年三月南京航空航天大学金城学院本科毕业设计（论文）诚信承诺书 本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知， 除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论 文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。 作者签名：年月日 （学号）：毕业设计（论文）报告纸 “营改增”对房地产企业的影响及研究 ——以万科集团为例 摘要 2016年5月1日房地产业开始
“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加 之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突 出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期 作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要 的理论和实践意义。 本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然 后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再 次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上 为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。 关键词：房地产企业，营改增，万科集团 i 毕业设计（论文）报告纸 The influence of Business Tax to VAT reform on the real estate enterprises -- a case study of Vanke Group Abstract In May 1, 2016, the real estate industry began formal implementation of Business Tax to VAT reform, marking the full implementation of Business Tax to VAT reform, however, as the operating characteristics of the real estate enterprise makes many of its costs can not be
案例解析：十个案例让你更懂建筑业营改增 1、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款222万元，该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。对A工程项目甲建筑公司选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？ 答：一般计税方法下的应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 该公司5月销项税额为222/(1+11%)×11%=22万元 该公司5月进项税额为50×17%=8.5万元 该公司5月应纳增值税额为22-8.5=13.5万元 2、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日以清包工方式承接A工程项目（或为甲供工程提供建筑服务），5月30日发包方按工程进度支付工程价款222万元，该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。对A工程项目甲建筑公司选用简易计税方法计算应纳税额，5月需缴纳多少增值税？ 答：企业以清包工方式提供建筑服务或为甲供工程提供建筑服务可以选用简易计税方式，其进项税额不能抵扣。应纳税额=销售额×征收率。该公司5月应纳增值税额为222/(1+3%)×3%=6.47万元 3、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款222万元，A项目当月发生工程成本为100万元，取得增值税专用发票上
注明的金额为50万元，税率17%。同月3日承接B工程项目，5月31日发包方支付工程价款111万元，B项目工程成本为80万元，取得增值税专用发票上注明的金额为60万元，税率17%。对两个工程项目甲建筑公司均选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？ 答：如果建筑企业承接的工程没有选择简易计税方法计算应纳税额的，则在纳税申报时无需分项目计算增值税应纳税额，应分别汇总每月各项目可确认的销项税额和进项税额，以汇总销项税额减去汇总进项税额后的余额为应纳税额。 该公司5月销项税额为（222+111）/(1+11%)×11%=33万元 该公司5月进项税额为（50+60）×17%=18.7万元 该公司5月应纳增值税额为33-18.7=14.3万元 4、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日按发包方要求为所提供的建筑服务开具增值税专用发票，开票金额200万元，税额22万元。（或5月30日与发包方、监理方共同验工计价，确认工程收入为222万元），该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。发包方于6月5日支付了222万工程款。对A工程项目甲建筑公司选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？ 答：增值税纳税业务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款、取得索取销售款项凭据、先开具发票，此3个条件采用孰先原则，只要满足一个，即发生了增值税纳税义务。 该公司5月销项税额为222/(1+11%)×11%=22万元
房地产业营改增主要文件 房地产业营改增主要政策文件有： 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关 （国家税务总局公告2016年第23号）税收征收管理事项的公告》 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。 （二）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，
征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （二）一般计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率 销售额=含税销售额÷（1+税率） 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 （三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 四、销售额 （一）一般计税方法 1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价
营改增后房地产企业会计处理 一、开发阶段，归集开发成本 1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等 借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目 2、发生开发成本 借：开发成本（XX项目、成本对象） ——前期工程费 ——基础设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施 ——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项） 借：开发间接费用 借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目 说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 借：开发成本一XX项目（对象）一一XX 贷：银行存款（应付账款）不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。 成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31 号】建议：建筑面积。 二、预售阶段，取得预售收入 1、未完工收到预收款 借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目 2、次月预交增值税【预售收入心+11%） X3%预缴】，次月缴纳时： 借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款 3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费 借：应交税费—城、教、土增税等 贷：银行存款 三、完工销售阶段，确认收入、成本 1 、完工分配开发间接费用 借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接费用 2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细 3、交房并符合确认收入条件 借：预收账款等 贷：主营业务收入一一XX项目（房号） 贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。 4、同时，结转交房部分所对应的成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细） 5、扣减收入对应的土地价款 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积十房地产项目可供销售建筑面积）付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 贷：主营业务成本——XX 项目 =a 月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a 次月，申报缴纳增值税：
铁总财〔2016〕119号-中国铁路总公司关于明确全面实施营改增有关事项的通知
中国铁路总公司 铁总财〔2016〕119号 中国铁路总公司 关于明确全面实施营改增有关事项的通知 总公司所属各单位，各铁路公司： 按照国务院总体部署，自2016年5月1日起全面实施营改增试点，这是我国财税体制改革的重大举措，对于全部企业形成完整的增值税抵扣链条、降低铁路企业税负具有重要意义。按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及有关规定，结合铁路单位的实际情况，现将有关事项明确如下： 一、全面实施营改增范围和主要政策 （一）全面实施营改增适用范围。 自2016年5月1日起，铁路单位在我国境内销售建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务，销售无形资产、销售不动产（以下简称新增
试点服务）等营业税应税服务，由缴纳营业税改为缴纳增值税。 铁路单位是指中国铁路总公司（以下简称总公司），总公司所属各企业及其所属单位，总公司所属各事业单位。 （二）全面实施营改增主要政策 1.铁路企业主要适用政策。2016年5月1日全面实施营改增试点，一是扩大试点范围，实现货物和服务行业全覆盖，将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业纳入扩大试点范围，所有原营业税纳税人将全部改为增值税纳税人；二是将不动产纳入抵扣范围，全面实现向消费型增值税的转型，允许将新增不动产所含增值税纳入抵扣；三是一般纳税人从事金融业和生活服务业适用6%税率，建筑业和房地产业等行业适用11%税率，销售货物、提供加工修理修配劳务、有形动产租赁服务维持17%税率不变，跨境应税行为税率为零；四是一般纳税人选择简易计税办法和小规模纳税人适用3%征收率，不得抵扣进项税额。 适用一般计税方法的铁路单位接受新增试点服务所含进项税额允许从销项税额中抵扣。但以下项目除外： （1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 （2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通
房地产业营改增主要政策 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号） 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。
（三）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
【Abstract】Since May 1st，2016，the real estate industry has been officially included in the pilot of business tax changing into VAT，while the construction industry，the financial industry and the life service industry have all been included in the pilot program. It not only marks the full implementation of the pilot of business tax changing into VAT in our country，but also indicates that the sales tax has been formally withdrawn from China's tax system，and makes our country's financial tax system more specification. 【Keywords】business tax changing into VAT；real estate development；influences on tax burden 【中图分类号】F293.3；F23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）06-0087-02 1 国外研究现状 国外相关研究主要从两个方面进行分析，一是关于营业税改增值税税制设定的研究，二是关于房地产业营业税改增值税相关问题的研究。 1.1 营业税改增值?税制设定的研究 营业税改征增值税税制设定涉及税基设定和税率设定两方面，相关研究也主要集中在税基和税率上。D Arsenovic和S Lalic等（2012）的研究指出，营业税改征增值税会导致税基出现下降，而造成国家财政收入缩减，因此，政府应该在设定营业税改征增值税税制时重点关注税基扩大以确保财政收支平衡。CL Costuleanu和C Iagco等（2013）选取15个欧盟国家作为研究样本，对这些国家的增值税税率进行对比分析，对比结果显示，在这15个国家中超过一般
营改增账务处理及经典案例 2013年8月1日起，营改增试点将国内全面铺开，今天我们就来讲一下营改增：（一）试点纳税人差额征税的账务处理 1、一般纳税人差额征税的会计处理 根据财会[2012]13号文件的规定，一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定，允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“营改增抵减的销项税额”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额；企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。 对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，贷记“主营业务成本”等科目 案例1： 北京市甲运输公司是增值税一般纳税人，2012年9月取得全部收入200万元，其中，国内客运收入185万元，支付非试点联运企业运费50万元并取得交通运输业专用发票，销售货物取得支票12万元，运送该批货物取得运输收入3万元。假设该企业本月无进项税额，期初无留抵税额（单位：万元）。请分析甲运输公司应如何账务处理？ 分析： 由于客运收入属于交通运输业，属于营业税改征增值税的应税服务，适用的增值税率为11%，销售货物属于增值税应税货物，税率为17%.因此，甲运输公司销售额为（185+3-50）÷（1+11%）+12÷（1+17%）=104.85（万元）。 甲运输公司应交增值税额为（185+3-50）÷（1+11%）×11%+12÷（1+17%）×17%=15.42（万元）。 试点纳税人接受非试点营业税纳税人联运业务，销售额要按差额计算。根据《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，试点纳税人提供应税服务的销售额，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，允许其以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给非试点纳税人（指试点地区不按照试点实施办法缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人）价款后的余额为销售额。 甲运输公司取得收入的会计处理：