临安青城·山语间别墅策划报告
第一章：关于市场
1、临安概况
临安市--长江三角洲的一方绿宝地，位于浙江省西北部的天目山南麓，东往杭州，西近黄山，北上南京、上海，南下宁波、温州，大都可朝发夕归。市境东西长110余公里，南北宽50多公里，幅员3126.8平方公里，辖15镇24乡，人口50万，市人民政府所在地锦城镇，距杭州城50公里。
临安资源丰富，物产独特。森林覆盖率64.1%，有天目山保留了银杏野生种，人称“活化石”，已定为临安市树。矿产有钠基膨润土、石煤、钨等。昌化鸡血石为治印珍品，誉为国宝。特产有茶叶、笋干、山核桃，药材有萸肉、於术等。市周边，峰峦挺秀，绵延百里。腹地和东西部，低山、丘陵、盆地与河谷平原错列
其间，昌化溪、天目溪、苕溪碧水湍流，气倏温和，雨量充沛，年平均气温15.8°C。临安人民发挥得天独厚的自然条件，坚持党的基本路线，实施合力兴市的方略，经济和社会以前所未有的速度发展，提前实现了“小康”县（市）、连续两次跨入全国综合实力百强县（市）行列，并享“中国竹子之乡”，“中国民间艺术之乡”之殊荣。
临安交通、通讯向现代设施发展，公路密度居全省之冠，杭昱一级公路继续向西延伸。邮电通讯技术先进，形成城乡程控联网。广播电视覆盖全市。
临安自然风光迷人，人文景观独特，集名山、名水、名洞、名刹和名人古迹于一身。天目山峰峦叠翠，飞瀑流泉，古寺名刹交相辉映，以佛教圣地享誉海内外，以“大树华盖”名扬天下；龙塘山石林叠浪，奇花异草美不胜收；玲珑山摩崖石刻，卧龙古寺一展唐宋风韵；大明山奇峰苍松、云海怪石，人称“浙江小黄山”；青山湖翠浪环抱、碧波垂钓，集名山、茂林、碧水、古迹于一体，堪称西子湖的“姊妹湖”；钱王陵园为“上有天堂、下有苏杭”的奠基人而载入史册的吴越国王钱镠墓地。瑞晶洞宏大壮观，千姿百态，是国内外罕见的寒武纪条带状石灰岩中发育的溶洞；还有湍口温泉、昌化北溪“小三峡”和众多的古迹，各具特色。
临安是距离上海、杭州等大城市最近的山区市，是五代十国吴越国创始人、“上有天堂，下有苏杭”奠基人钱缪的出生地和归息地。临安还是全国生态示范市和中国优秀旅游城市，并于去年迈入全国县域经济基本竞争力百强县和浙江省“十七强”行列。2002年，全市国内生产总值96.5亿元，财政收入6.25亿元，农民人均纯收入5362元。
临安，在消费者眼中是居住天堂，因为有这样一个生态环境做依托；而在投资者眼中看来它又是一方投资热土，因为临安的房价近年一直有上升的趋势。而临安楼市最能吸引人的地方也就在于它的生态环境和低廉的房价。
2、临安房产概况
临安的房价是余杭、萧山的1/2，杭州的1/3，甚至更低。据了解，富阳的房价在2500-3000元/平方米之间，个别的江景房已突破5000元/平方米；余杭的房价在3000元/平方米左右；萧山的房价则在3700元/平方米以上；而临安的房价是公寓在2200-2500元/平方米之间，排屋别墅的均价在3000元/平方米左右。所以，相对于其他杭州周边城市来说，临安的房价是很具有诱惑力的。
目前杭州市区房价较贵，因此很多人把目光投向离杭州比较近的周边城市，而临安在杭州周边地区之中有着明显的价格优势，这必将会吸引更多的杭州人住到临安。而事实上，已经有不少杭州人选择在临安置业。临安所开发的楼盘的业主中就有不少就是杭州人，其中浙水房产开发的锦天花园售完完毕，业主中七成是杭州客。而据了解该公司在青山湖的新项目直接从方案规划阶段就明确了目标：“产品要做杭州，甚至是上海市场。”
临安的房产还有一个吸引人的地方，那就是它的生态环境。在经济社会快速发展的同时，临安生态保护、开发和建设取得了显著效果。全市森林覆盖率达74.9%，有天目山、清凉峰两个国家级自然保护区和青山湖国家级森林公园。境内山清水秀，风光迷人，名山、秀水、奇洞、大树、温泉、峡谷汇聚一身。二十世纪九十年代以来，以生态旅游为特征的旅游业得到迅猛发展，成为浙江省旅游大市。而为了顺应都市居民回归大自然的心理需求，努力把临安建成杭州人、上海人的“生态家园”，此次人居展亦将围绕“生态临安，健康人居”的主题做足生态住宅的文章。
多山的环境使得临安的楼盘开发也借山做起“生态人居”。生态住宅起码要包括三个层次。最基本的层次是日照、采光、空气、宁静等满足人基本生理需求的要求；第二层次是满足人对大自然包括山、水、土地、树草等亲近的要求；第三层次则是人们对地球生态环境的关注和力所能及的行动，如不以破坏环境为代价而生产的新材料、节能产品的应用和水资源的循环利用等。
除了第三个层次仍有待加强外，得天独厚的临安在前两个层次上可谓占尽了地利。光是临安城区就有“三山三溪一湖”的绝美风光。除了闻名遐迩的青山湖之外，分别有南苕溪、马溪、锦溪三条溪流穿过城区。三山中，太庙山就在市政广场附近，已然成为城市区域中心；功臣山位于锦城南边，得临安文化资源丰富之利，一个吴越文化主题公园将在此建造；而位于城市西部的玲珑山则给城市带来一个强力的依托。而综观整个临安市的地图，临安则几乎覆盖了西湖－黄山黄金旅游线一半的范围，境内拥有天目山生态宗教文化旅游区、青山湖综合旅游区、大明山自然风光旅游区、浙西大峡谷生态旅游区、太湖源生态旅游区等五大生态旅游区，毋庸置疑地属于杭州“旅游西进”的主力。拥有如此宝贵的生态资源当然值得珍惜，为了避免旅游景点开发中常见的“一开发就遭破坏”情况的出现，临安的城市总体规划除了在很多区块控制发展以外，更是直接将玲珑山风景区、双林山风景区以及城南保留山体片区规划为限制建设区，它们作为“城市的绿肺”，将为更好地实现区域的可持续发展留下了充足的空间。目前，临安房地产主打“生态人居”品牌并向杭州等外地推销的楼盘已有十多家。临安的生态人文环境用一句话来概括就是：“山玲珑，水玲珑，山水玲珑；中悠远，古悠远，中古悠远”。
如果杭州人到临安买房子居住，交通是一个要考虑的因素。现在，从杭州市区到临安可以走杭昱公路或者原02省道，从市中心到临安老城区坐车大概一个小时左右，到临安各地也基本都属于一小时交通圈，而青山居住组团相应的还要方便一些。目前，杭昱高速公路已经动工兴建，计划在2005年前通车，到时杭州到临安的车程将缩短至40分钟左右。而杭州至临安开通公交车也已经势在必行。另外，杭州到临安有两个收费站，据了解，在不久以后，杭州段的收费站有望取消，临安段的收费站则拟订往西退至临安市区以西，这样，杭州人民与临安房产将进一步拉近距离。
3、余杭、萧山、富阳、临安四地房产之比较
最近一年来，余杭、萧山、富阳、临安四地的房产开始走入杭州房产市场，并逐渐被老城区的消费者所熟悉。这四地都属于杭州周边区域，从大杭州都市圈的角
度讲，都和主城区关系密切，但它们在自己的房地产开发方面都各有特点。
【江南味的萧山房】
萧山房产从总体上讲有两个特点：一是房价升得最早，也升得最高。目前在萧山城区内，房价已接近5000元/平方米；二是萧山与杭州的关系，不是杭州向萧山蔓延关系，而是江南板块与主城区板块相拼接的关系。
今后江南城人口规模将达到100万，而临安“一副三组团”，其人口规模都不算很大，并且许多区域是渐渐在并入、融入杭州。所以临安房产与萧山房产比较，临安房产是“杭州味”，是被杭州房产同化，而萧山房产是江南味，是它自身的发展、成长所流露出来的。
【高档味的富阳房】
富阳房产是紧跟余杭、萧山之后，最有条件成为与杭州同城、同市场的区域房产。这几年杭州大力倡导旅游西进，再加上要接轨长三角，所以富阳的资源优势和区位优势越来越被重视。特别是银湖开发区一带已经形成高档住宅集中开发的气候，所以有条件打高档住宅牌。
另外，因为有富春江这一得天独厚的资源，所以在富阳城区内，即使以本地人消费为主，江景房的价格也不低，目前已升到每平方米4000多元。从长远来看，富阳房产对杭州消费者的吸引力，将会越来越大。
【休闲味的余杭房】
杭州周边的湿地，绝大部分分布在余杭境内，从保护湿地的角度出发，闲林埠、老余杭一带，所开发楼盘的定位多数为低密度住宅也就是排屋、经济型别墅一类，这种类型的商品房也可称休闲房产，所以，余杭也是杭州休闲房产最为集中区域，这一特点也是萧山、富阳、临安等地不具备的。
与上述这些板块相比，临安房产有哪些特点和优势呢？
【优势一：与杭州关系最密切】
相对而言，临安与杭州的关系最密切，理由自然是因为有青山湖这一自然资源，加上到黄山的高速公路和地铁线的规划，临安的高档住宅，如别墅则完全可以纳入统一的杭州市场,而且中间并且没有诸如江河类的“天堑”相隔。
在城市化进程中，杭州主城区的扩大，受影响最大的就是余杭，这就导致属于余杭但又接近杭州的地块一直成为开发商选择项目开发的首选。
【优势二：性价比最合适】
临安房产有条件成为杭州的主流消费住宅。这几年杭州主城区的房价上涨过快，许多商品房的单价已升到七八千元，使许多老百姓承受不了，而临安的普通商品房单价2200~2500元上下，别墅排屋的均价在3000元左右，这是很大的价格优势，并且这优势比萧山、富阳、余杭三地更明显，所以说，临安房产有条件开发老百姓需要的主流住宅。
【优势三：休闲房产最集中】
另外，杭州周边的湿地，有很大一部分分布在临安境内，从保护湿地的角度出发，青山湖一带，所开发楼盘的定位多数为低密度住宅也就是排屋、经济型别墅一类，这种类型的商品房也可称休闲房产，所以，临安青山湖区域在未来几年内将会成为杭州休闲房产最为集中区域，这一特点也是萧山、富阳、余杭等地不具备的。
4、临安楼市未来走势
趋势一：将成杭州楼市主流供应板块。
杭州近几年的房地产市场，可以说经历了翻天覆地的变化，而最明显的一点，应该是房价的持续高速上涨和供应格局的郊区化转移。目前杭州主城区内，有效供应很少，而房价又在高位运行，到郊区置业已经成为杭州购房者的重要选择。在这样的大形势下，临安以其与杭州主城的特殊地理优势，势必成为今后杭州楼市的主流供应板块。
无论是开发量还是房价，相比主城区，临安还是有明显优势的，加上环境更优的因素，对杭州购房者的吸引力在不断增强。从1999年下半年以来，许多开发商
包括杭州开发商在临安的青山湖区域储备了大量土地，并于2002年下半年形成一个供应的小高潮。但目前推出来的项目和所储备的土地相比还是为数不多的，此区域的房产供应将在2005年至2006年前后形成高峰，占据杭州房产供应的半壁以上江山。在今后几年，临安房地产和杭州主城楼市的联系将日益紧密，并最终成为最为主力的房产供应板块。
趋势二：房价仍将稳步上涨。
2003年，对于临安房地产而言，可谓多事之秋。在一年不到的时间里，经历了地铁利空、楼市泡沫论和非典，但也正是这些考验，显示了临安房地产的强大抗风险能力，也使行业结构更趋健康。
从今后的发展看，临安宏观经济的稳健发展，城市化进程的高速推动以及市政基础设施的有效完善，临安房地产特别是青山湖区域将对外地人特别是杭州城区人产生持续的吸引力。临安房价在未来几年内仍将有较大的上升空间。近段时间临安部分楼盘的快速消化和价格的调高可以说是房价仍将稳步上扬的风向标。
趋势三：房产品持续进步，品牌房地产企业做大做强。
目前的临安房地产业，除了杭州进驻的一些品牌开发企业外，也存在一批如锦绣、大华、汇锦等较有实力和知名度的本地企业。这些企业的做大做强，不是因为宣传力度大，楼书做得漂亮，而是因为开发了诸如阳光四季、滨江公寓、汇锦华庭等较为优秀的楼盘。临安房地产企业向来比较注重产品品质的进步，能够对发达城市的楼盘进行模仿并加以改造，这是近几年临安房地产企业能够快速发展的重要基础。
今后几年，随着开发量的快速放大和外地品牌的不断进入，临安本地企业的竞争压力也会不断加大，一批优秀的房产企业在房产品上将更加精益求精，从而推动临安房地产业的整体高速发展，这个过程会淘汰掉一批小企业，但一些有实力的企业在竞争中将快速壮大，形成良好的品牌。
趋势四：健康房产成为市场主要特征。
在经历过非典以后，健康房产成为中国房地产业发展的重要课题。而临安房地产特别是青山湖区域，其地理特征决定了在塑造健康房产品方面有不可比拟的优势。临平有大片郊区土地和主城接近，尤其是青山湖区域，属湿地地貌，自然环境优美，是开发排屋和别墅等低密度房产品的绝佳之地。而即使是临安市区，由
于还是以多层住宅区为主，因此在房产品生态和健康方面，比主城区房产更有优势。而临安的房地产企业，也在进行反思，加大对健康社区的研究，从而使临安房产具备更强的吸引力。
5、杭州及临安别墅市场特点介绍
杭州别墅在全国别墅市场都可谓独树一帜，已经形成了一些名盘名楼，“杭派别墅”也由此浮出水面。山水秀丽、江南园林传统深厚、浙江财富丰厚是杭州别墅繁荣的主要因素。“杭州别墅”也在很大程度上支撑了“住在杭州”这一响亮的城市品牌。杭派别墅在山水、植被、建筑、用材等方面都有鲜明的特征。
杭派别墅拥有丰富的原始植被。别墅似乎更讲究地缘、地气、地脉，没有大树就不会有真正的别墅园。就是园艺技术发达的今天，移植的大树总会受伤，难以真正地融入到新的环境。九溪玫瑰园、七里香溪、桃花源、九月森林都曾经获得全国人居经典竞赛金奖，这与其丰富的原始植被是分不开的。九溪玫瑰园园区内近700棵、50余种古树，构成了满目皆绿、郁郁葱葱的大背景。九月森林所在区域原来为西湖林场，拥有天然次生林和人工针叶林、长绿阔叶林、针阔混交林、长绿落叶混交林、竹林、灌木林等；园区内50年以上的树林随处可见，空气质量极高，视觉怡人，空间层次感强；并且建有50亩的山顶森林公园。
杭派别墅的建筑比较雅致。杭派别墅很大程度上是“绿派别墅”，即绿城设计院设计的风格，讲究典雅自然。如九溪玫瑰园、桃花源、七里香溪等都是绿城设计院的经典作品，这些雅致的建筑与杭州秀丽的自然和谐共生、完美融合。九月森林别墅建筑在造型上追求古典风格，功能上讲究舒适品位，是经典而高尚的山地别墅。建筑主题按地形变化组合，表现出设计师天才的空间组织水平，以陶制面砖贴墙，中间以造型简洁的大开窗、大露台和白色线条，质朴大方，又具鲜明的节奏感。别墅建筑色彩具有独到的艺术感，深色的屋顶，深红、深灰、淡灰色的主体，本色的自然石材墙基和白色的檐沟、窗框和线条，既稳重又具明显的节奏。建筑基座部分与山体紧密结合，层层叠叠，并设计多种户外石级，体现大家风范、豪宅气度。
杭派别墅常常采用朴质的建筑材料。用石材、陶土砖、硬木、油毡瓦成为杭派别墅的四大主材。九月森林别墅建筑的屋顶采用高级进口油毡瓦和老虎窗、威卢克
斯窗；主体墙面采用宜兴陶制面砖；窗户采用新一代高强度彩色铝合金；围栏则采用铸铁及原木；基座墙裙、壁炉烟囱及部分别墅的主体外墙采用自然色文化石。杭派别墅的简朴材质就像树木般种植于真山真水的自然中。
而临安别墅往往更具有真山真水。从目前临安别墅市场上来看，几乎所有的别墅都是有山有水，山和水的质量决定了这些别墅的档次。世界上最昂贵的别墅面临的非海即山，非山即水：马尔代夫的悦榕别墅濒临大海；美国赖特设计的流水别墅，凌空建于宾夕法尼亚的山谷溪流和小瀑布之上；日本冈天聪设计的富士山居，位于富士山山麓的一片火山喷发形成的岩床上；以及英国格拉汉姆设计的天木屋、美国米勒设计的斯森住宅等都是如此。临安别墅也应该充分考虑到人们亲近自然的居住需求，像临安青山湖生态区别墅，蕴藏于秀丽的山水中，该区域森林茂密，青山绵延，泉水潺潺，风景秀丽，其所在区块（即青山湖区域）将生态、休闲、旅游、观光集于一体，将成为临安未来山地别墅的典范。
回顾临安别墅产业发展的历程，从20世纪90年代初开创至今，先后经历了市场自发聚拢、整顿规范到引进提高三个阶段，自2000年转入复苏以来，已整体上了一个台阶。特别是2002年举办首届人居展，确立了以发挥当地房产“生态、自然、物美、价廉”的比较竞争优势，突出结合地方山水特色，体现无人合一的别墅开发理念，通过实施以“生态人居”为整体品牌的形象和战略，别墅建设不仅追求满足居住者对日照、采光、空气、宁静等基本要素的需求和对自然山、水、土地、树草的亲近，而且在建设过程中加强新材料和节能产品的应用以及水循环利用等环保工艺，力求在高层次上实现风格、品位所赋予开发楼盘新附加值。
先进的开发理念加之优良的环境、区域、文化、价格优势，不仅吸引了越来越多外埠购房者对临安别墅的关注与购房兴趣，也使更多的外来企业参与到临安房地产市场（特别是别墅市场）的开发投资中来，房地产市场呈现产销两旺的势头。截止目前，全市已有26家房地产开发企业，2002年新开发商品房 54.72万平方米，竣工29.18万平方米，预售42.12万平方米，销售30.37万平方米，销售额达到2.73亿元。临安已通过营造森林居住环境，打选一流生态人居，极大地促进了房地产业的兴旺，推进了“强市、名城、胜地”的建设。
当前临安房产还有较大的投资价值，三年前住宅均价为800-900元/平方米左右，现在已经翻了一番，公寓均价2200——2400元/平方米左右，别墅均价3000元/
平方米左右，而周边富阳等地大大超出这个水平，预计未来房价将达到3000-3500元左右，还有500-800元的升值空间，发展潜力大，投资预期较好。一方水土养一方人，一方水土也养一方房。杭派别墅的主要风格与杭州自然、人文、气候是浑然一体的。在对临安青山湖项目的开发中，只要立足临安本地市场，充分借鉴杭州别墅开发的成功理念，无论从市场的角度来看，从城市长远发展的角度来看，还是从消费者自身的角度来看，这些无疑都是利好，这些优势势必会引导临安别墅市场向更为健康的方向发展。
第二章：关于产品
一、杭州别墅市场形势
美丽的杭州，无疑是最适合建造别墅的城市，她得天独厚的山水自然环境，具有开发别墅所需的各种基本元素。近几年来，杭州的别墅开发掀起了一个小高潮，为数众多的别墅推向了市场，并几乎获得了程度不一的成功，部分别墅甚至成为品牌产品。这与早几年的情况有着明显的区别。有人据此断言：杭州别墅居住消费的时代已经来临！这话并非毫无道理。现状至少表明：随着房产开发的发展，别墅作为最高的居住形式，已经成为今日杭城成功人士和各地财富新锐的购房目标。临安在房产开发尤其是别墅项目的开发上，显然应归属“大杭州”范畴，这不仅因为临安在行政区域划分上形成的，更重要的原因是临安的历史文脉和山水自然环境一直以来就是“杭州的延伸”和“另外一个杭州”。对别墅这类最高端的建筑形式而言，建筑是躯壳，环境才是物质品位和精神质量的源头，临安的条件完全符合别墅产品在此深度研发。如果能充分运用临安不可多得的山水自然条件开发出具有“重新定义别墅生活”的新一代别墅产品，是不愁杭城的城里人不住过来的。
二、临安别墅卖给谁？
市调表明，临安这几年的经济发展水平一直呈现上升的态势，这为临安的市政生活设施和交通配套能否较好较顺利接轨杭州提供了可能。如果从杭城杭昱公路的八车道上能够实现高架直通临安，那么杭州到临安的时间距离是四十分钟，路程距离仅几十公里，而心理距离则随着交通上的实现也将大为缩短，如果临安别墅开发尤其是青山湖一带的别墅开发能形成整体气候，那么临安又是一个“杭州城
西的富人区”的概念。开发在临安，立足大杭州，放眼浙江甚至华东地区，临安别墅卖给谁？
——杭州有钱有文化的中产以上阶级；
——浙江的财富新锐
——华东地区对杭城山水情有独钟者；
——海外人士
——各种投资客
三、临安别墅强化什么资源？
任何伟大的建筑设计，首先是对自然和社会资源的充分利用，让资源成为人居优势。
根据调查，临安青山湖一带别墅人居资源最吸引人的地方是：
首选为：山景、水景、好空气——这似乎是所有别墅项目所必须和所追求的。但实际情况往往是：无山水条件的，去人造；有山有水的也未必真够条件；真山真水真正符合的，又因规划不好糟蹋了好东西。临安青山湖在山景上，确实独树一帜，不仅山体厚实，植被丰富，原生状态保存完好，而且坡度适宜，（大多为25度坡），是建造别墅的天生好料；在水景上，天然湖泊流水充沛，并且遍布区域，对完成水景景观设计提供了多种可能；好空气，必须符合空气中有足够的负离子和保证湿度，青山湖的条件亦能真正实现。
次选为：杭城未来的辅城和富人区
——临安是距离杭州最近的周边城市，随着城市发展，临安已逐渐走进杭城，一个被越来越多的人接受的事实是：临安就是杭州，而未来的发展趋势是：临安将成为杭州的辅城，这是继萧山、余杭并入市区后杭州的周边版图，临安与杭州的关系正在被拉近并不断升温。青山湖由于其地貌特征和环境构成，其必定成为富人居家云集之地，由于国家对别墅用地的限制和购买别墅在首付款上的较大支出，使得别墅成为真正富人的乐园。青山湖无论在地理位置、交通和综合环境上，都具有高档别墅区的相应条件，如果能形成整体气候，完全有望成为真正的富人区。届时，人们谈起青山湖，就象知道法国的左岸，日内瓦的湖岸湖墅和香港的太平山别墅。
以上表明目前临安青山湖的自然资源的确具独特性，其山水自然条件不比杭州城里差；可预见性资源也具有发展前景。这两大资源是临安青山湖房产最有价值的卖点，设计师和策划者的任务是如何把这种资源利用到极点，唯有如此，青山湖房产才能拥有独自的资源优势。
为此，我们建议在规划中强调如下主题：
——观山、观水、观天下（集山景、水景和各种生态环境为一体的高档别墅区），利用自然地势做出“风景区内的居家别墅”，以欧式别墅建筑的居家功能设计为基础，导入现代流行别墅语汇，营造具有江南风情的居住环境，做到“青山湖独有的，临安独有的，杭城独有的，浙江独有的”，如果能借助杭州别墅在国内的品牌影响力，一定能够获得成功。
——城市景观、未来性、社区保护等
我们必须考虑几年后这里就是一个新的富人居住区，要留有可持续发展的空间和生活保证的设施。必须精心设计社区生活所需和精神生活场，必须全新创意设计城市景观线。
四、造什么样的别墅
别墅就建筑形式而言，无外乎独立别墅、双联别墅、双立别墅和多联别墅这几种，关键是“做什么”和“如何做”的问题。本案总体量1450亩，如果做单一品种，有利的是：容易形成规模效应，集中性强，整体氛围好；不利的是：客户的市场层面较统一，增加营销难度。如果做二种以上复合品种，有利的是：市场构成丰富，目标对象分级销售，可适应不同对象，有利销售；不利的是：整体感有所降低，品质不容易均好。
我们的主张是：1450亩总体规划，分期开发，并形成相对独立的区域划分，以应对不同的市场需求，确保大盘的操作，规避市场风险。
在做好总体规划的基础上，可分三期开发，在产品类型上面可做成独立别墅和双立别墅两种形态并存；理由是：
（1）我们的别墅的消费主体是前面提到四类人群，此四类的需求必须放在首位。
（2）这两类房产正好可以充分享有青山湖自然资源和未来城市资源；（3）目前青山湖一带多为度假酒店和其他中档小型别墅，我们尽量与他
们定位相错，否则在性价比上无法体现优势。
（4）做独立和双立结合容易创造出全新另类房产，不与目前市场类同。（双立也是准独立别墅，品质感不会降低）
为此我们建议：
——浓重的英伦风格的别墅，注重卧室以外的功能开发，亦即“少房多厅多卫多功能性空间”，强调由内而外，即由卧室生活转向对自然生活的创新和发现，因为“自然是美的，风景是美的”，审美也由个人体验转向“人与自然，人与人”，从而获得身心的愉悦和入世的尊崇感。
——户型面积以300㎡为主体，太大了容易产生人际冷漠和不安全感，太小了又显示不出别墅居家应有的品格。同时可兼顾局部的250㎡户型和300以上的大户型。根据“资源好户型大，资源差户型小”的原则分布。
——户型上必须创新，大胆引入国外居室模式，每一种面积的户型均不能与现有户型完全一样，必须加入新套路。
如果能实现上述构想，就有可能改变目前还不太热的青山湖居家理念。
五、什么样的价位
根据调查：目前临安别墅市场价格在3300元/㎡左右徘徊，青山湖别墅定价可参照整个临安市场，同时也应注意杭州别墅市场价格的走势。杭州别墅市场的供应来源主要有之江度假区、富阳银湖开发区、未来世界周围和留下一带，目前杭州市场别墅均价指数已达5000元/㎡，未来还有可能走高。从发展趋势上看，我们认为临安别墅尤其是青山湖别墅价格仍有上扬空间，但近二三年内增幅不是很大，将呈现“稳定、小幅持续”的特征。
因此，我们认为：3500元/㎡的均价的单价较为容易被接受，总价在160万左右比较合理。
六、什么样的配套
调查中显示：大环境——选择次序为交通、医疗、日常生活服务；
内环境——选择次序为安全、卫星电视、会馆；
毫无疑问，交通是一个很重要的瓶颈。国外购买郊区别墅者选址在行车车程二个小时以上者很多，主要原因是交通网络发达，平面的、垂直的都非常完善。尽管现在购买别墅者必备私家车，但是路况和交通状况不容忽视，这一点单一开发商
是无能为力的。在高架成为现实的基础上，还要考虑家人的出行方便，届时小区可承诺专线贵宾巴士，医疗和日常生活服务除园区内解决以外，更重要的是要联合开发商向开发区提出呼吁。
直接影响规划设计的是别墅区园内配套。我们建议：
——别墅区内进行内商业景观设计，售楼时可按最需要的商业门类定向招商，就能解决日常生活购物需要；
——配高档“智能安保系统”，人防技防相结合，全面保证家居安全。
——配卫星电视、高档会馆、游泳池、网球场、管道净水、医疗诊所、综合布线等。
——做贯穿全园的水系景观。
此项目就是出尘之隐，山语之间的＂青城山语间＂。
徐州城南区某别墅类项目定位报告 第一部分徐州社会经济发展状况 一、社会经济背景分析 1、区域中心城市地位形成 徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐射范围近20万平方公里，人口1.09亿。《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。 2、城市总体经济发展良好 2003年徐州市国内生产总值905.66亿元，比上年增长12.5%,增幅提高1.1个百分点。扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。 3、产业结构有待调整 2003年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的16.9：46.4：36.7调整为15.4：48.5：36.1。其中第一产业增加值139.13亿元，增长3.4%；第二产业增加值439.48亿元，增长16.3%；第三产业增加值327.05亿元，增长11.7%。 产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。 4、人均GDP及可支配收入 2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高2.1个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长11.4％。 5、人口及居住条件 全市户籍总人口至2003年末为908.66万人，比上年年末增加4.22万人，其中全市非农业人口284.50万人，增加34.19万人。 城市人均住宅使用面积15.29平米，比上年末增加0.25平米,农村人均住宅使用面积29.50 平米，增加3.84平米，居住条件尚有巨大改善空间。
海南大学 游泳与救生协会 别 墅 轰 趴 策划书 海南大学游泳及救生协会 二〇一八年三月十七日
别墅轰趴策划 一、活动目的： 为了给泳协干部提供一个相互认识，相互了解，相互沟通的机会，让泳协干事通过家庭聚会的方式增进友谊，增加默契，增添归属感，在泳协这个大家庭、大环境中发挥青年们的友情、热情和激情，促进泳协和谐健康稳步发展。 二、活动对象：全体泳协干事 三、活动时间：2018年3月17日星期六 四、活动地点：西海岸别墅 五、活动准备： （一）、人员安排 1、活动主持:会长。 2、外联部实地考察活动环境。 3、组织部相关人员采集食材、调料、一次性餐具。 4、安排两人购买活动奖品。 5、秘书部负责报名工作，统计参加人数。 6、文娱部负责设计游戏、制定游戏规则并组织现场游戏。 7、 （二）、食材清单 1、凉菜： 凉拌黄瓜、海带、花生米、皮蛋、干切牛肉。 2、热菜：
手撕包菜、山药炖排骨、酸菜鱼、可乐鸡翅、红烧鱼。 3、主食： 饺子(猪肉白菜馅、韭菜猪肉馅、芹菜猪肉陷)、米饭、奶黄包。 4、烧烤： 肉类：羊肉串、牛肉串、鸡翅、烤肠、培根、扇贝、鱿鱼、虾、鱼。蔬菜：土豆、茄子、蘑菇、花菜、韭菜、金针菇、面筋、豆干、生菜。 5、甜点： 小蛋糕、蛋挞、布丁、巧克力、糖果。 6、水果： 草莓、香蕉、橙子、车厘子。 7、坚果： 瓜子、开心果、夏威夷果。 8、饮料： 椰汁、酸奶、RIO鸡尾酒、啤酒、果汁、可乐。 （三）、物品清单 1、参与人员自带泳衣、拖鞋、换洗衣物 2、购买食品原料、带厨房用具、一次性餐具、一次性桌布、纸巾 3、游戏奖品：海南大学纪念明信片 海南大学校徽（胸章） 海南大学钥匙扣 海南大学校徽书签 六、活动预算： 七、活动游戏：
海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分
S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景
为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。
成都青城山别墅策划案例 别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。 ——引自（现代汉语词典）
目录 前言 市场分析 一、大市场环境 二、成都别墅及小型住宅市场特性 三、青城山区域市场特性 产品分析 一、本项目概况 二、本项目关键制胜点 三、本项目优劣势分析 投资回报分析 一、建筑成本 二、销售成本 三、市场价格预测 四、投资回报计算 策划销售 一、本项目策划重点 二、销售准备工作重点 三、推盘时机 四、造势运动
市场分析 一、大市场环境 1、利多因素 a、政府坚持以扩大内需牵动经济，采取各种措施鼓励消费者购房、购车，并且伴随基建的规模化发展，一轮又一轮的富有阶层将源源不断地产生。 b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球经济稳定，鼓舞消费信心。 2、利少因素 a、 WTO的加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望心态严重，近期房市低迷直接体现出这一点。 b、股市动荡，虽然有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经济不稳定所带来的风险。 二、成都别墅及小型住宅市场特性 1、二环路以内小型住宅 以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，体现出黄金位置的全部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映了这批楼盘的所有内涵。但除此之外，这类住宅的别墅特征非常牵强。 2、二环路与三环路之间的小型住宅 锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵的生活品质，利用地理位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消费者一种折中的高品质居家生活梦想。不足之处在于，它们依然不能宁静致远，过于喧嚣，并且容积率偏高。 3、成都近郊的小型住宅 从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅都拥有一定的市场，它们宣扬的最大卖点是环境，只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活方式。但到目前为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳定。而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。如青城白鹭洲的人工湖，青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。其中较成功的“芙蓉古城”，以成都本土休闲文化为基础，精心打造老四合院居家方式，获得了大众的青睐。即便如此，它的过多的人造景观和大杂烩式的排布与高级住宅的风范相去甚远，更谈不上豪华享受。与本案的国际性、豪华性、实用性、珍藏性不可并论。
美庐别墅策划报告 （正式版） 目录一．南京式别墅市场综述―――――――――――――――――――――――――――――1.1别墅市场发展 1.2别墅市场划分 1.3别墅市场体量 1.4别墅市场趋势 1.5别墅产品形式 1.6别墅购买人群 1.7别墅价格情况 1.8南京别墅的发展前景 1.9南京巾别墅市场案例分析 1.9.1前瞻豪华型沁兰雅筑 1.9.2文化景观型中国人家 1.9.3主动出击型金陵家天下 1.9.4天然优势型翠屏国际城 1.9.5异国风格型瑞景文华 1.9.6低价出新型美丽新世界 二.将军路沿线市场分析――――――――――――――――――――――――――――――2.1将军路板块的明显特征 2.2将军路板块市场分析 2. 2.1大盘林立，体积庞大 2. 2.2竞争激烈，市场复杂 2. 2.3积极圈地，秩序混乱 2. 2.4配套缺乏，良莠不齐 2. 2.5细化产品，立足长远 2.3将军路板块竞争楼盘统计 2.4将军路竞争楼盘分析 2.4.1原有竞争楼盘分析 瑞金文华市场调研报告（2002.11.12 版） 美丽新世界调研报告（2002.10.21 版）6－18 19－38
2.4.2新开盘竞争楼盘分析 爱涛. 漪水园客户推荐会市调报告（2002.11.18 版）三.项目研判――――――――――――――――――――――――――――――――――― 55 3.1项目概况 3.1 .1项目地理位置 3.1.2主要经济指标 3.1.3项目周边情况 交通配套 生活配套 景观配套 周边单位 3.2项目优劣分析： 3. 2.1项目优势分析 3. 2.2项目劣势分析 3.3项目市场机会研判 3. 3.1宏观市场机会 3. 3.2微观市场机会 一.南京市别墅市场综述 1.1别墅市场发展 早在几年前，南京别墅开发就已经开始，但那时还只是“冰山一角”，基本上都是零星开发，再 加上整个房地产市场尚未成大气候，别墅热并没有形成。早期的帝豪花园，金陵御花园等别墅， 在当时还只能算是为少数人服务的另类产品。以现在成熟的市场眼光来看，这些早期开发的别墅 产品虽然还有许多看点，但与新近开发的别墅产品还有一些差异或是差距，开发理念还不够成 熟。 1.2别墅市场划分 南京别墅按地域分，共有四个相对集中的区域以及未来聚宝山地块和江浦老山温泉区，一是以紫 金山为中心的紫金山麓别墅圈，它的主要代表作品为：帝豪别墅、亚东新区的沁兰雅筑、听泉山庄、金陵家天下等；第二个是以百家湖为中心的百家湖别墅圈，它的代表作品为：百家湖花园、 中国人家、武夷花园、佳湖绿岛等；第三个则是以汤泉湖中心的汤山别墅圈，这里有龙珠山庄和 碧水华庭等。第四个就是以翠屏山脉为依托的将军路沿线别墅圈，目前主要有翠屏国际城和瑞景 文华，最近亮相的美丽新世界（金德茂花园）和爱涛漪水园也受到市场的关注。聚宝山和江浦的 未来发展也会对市场格局的变化产生自己的较大影响。 1.3别墅市场体量 从体量上看，紫金山麓别墅圈的几家别墅总面积加起来约有10 万平方米左右；百家湖别墅圈，总面积约6 万平方米；汤山别墅区虽然有南京最早的别墅———建于民国时期的蒋介石温泉别墅，
徐州别墅类项目定位报 告 文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）
第一部分徐州社会经济发展状况 一、社会经济背景分析 1、区域中心城市地位形成 徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐射范围近20万平方公里，人口亿。《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。 2、城市总体经济发展良好 2003年徐州市国内生产总值亿元，比上年增长%,增幅提高个百分点。扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。 3、产业结构有待调整 2003年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的：：调整为：：。其中第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。 产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。 4、人均GDP及可支配收入
2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长％。 5、人口及居住条件 全市户籍总人口至2003年末为万人，比上年年末增加万人，其中全市非农业人口万人，增加万人。 城市人均住宅使用面积平米，比上年末增加平米,农村人均住宅使用面积平米，增加平米，居住条件尚有巨大改善空间。 6、恩格尔系数 2003年徐州市城镇居民家庭恩格尔系数由2002年的%。下降到%，下降个百分点，生活质量有了明显变化。这是新世纪以来恩格尔系数连续低于40%的第四年，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。 二、城市规划 1、城市发展方向 受到城市周边各种发展阻力与引力影响，徐州市将形成向东、向南方向发展的城市发展格局。 城市东扩、南进，疏解老城，优化功能，城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河为城市主要发展轴。 2、徐州都市圈构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。 根据《徐州市总体规划纲要方案》，徐州都市圈和徐连城镇发展轴要加强接受长江三角洲经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转
别墅消费人群的共性需求分析据一项针对一年内有购买别墅意向人群的调查显示，潜在购房者的年龄结构比较集中，主要分布在岁年龄段，占了总人数的一半左右，其中，岁的人群最多，随着知识致富时代的到来，越来越多的年轻人快速积累财富，使的他们具有了消费能力，自身良好的职业前景也增强了他们的消费信心，岁人群成为潜在别墅消费者的主力军。 从购房者的行业构成分析来看，这些人大多数从事第三产业，如商贸房地产计算机健康医疗服务等行业的从业人士，来自商业贸易行业的购房者最多。例如，深圳万科英里花园的项目定位为纯海岸私人会馆，瞄准以深圳区域为主，辐射全国大城市的高端客户为主，他们的主要特征有岁成功人士，高收入，讲求精神层面享受，思想及行为极其成熟;
属于社会的中上阶层，以深圳客户为主，港台珠三角及内陆大中型城市客户为辅;有较高的文化修养，注重生活品质，具滨海情结;储蓄及购买力已达丰满，是二次置业者，处于事业高峰期。通过查阅大量的相关资料，并结合别墅区的实地调研工作，笔者在此对别墅购买者的共性消费需求进行分析归纳。
主要有以下四个方面有利于身心健康的居住环境氛围在紧张压力大的现代快节奏生活中，人的潜意识里面，都向往悠闲自然轻松的环境，别墅以及别墅环境是一种享受的空间，能够放松心情，缓解压力。且好的居住氛围更有利于家庭下一代的健康成长。关心物业品质高水平的物业管理，能够在很大程度上为居住者提供安心放心的住区环境，增强居住在其间人的安全性，使人们能够安居乐业。 关注工程质量质量是产品的生命线，也是牢牢抓住消费者的重要品质之一。除了良好的地段便捷的交通环境之外，别墅产品自身的品质和细节，也是吸引消费者的关键所在。要体现文化艺术内涵马斯洛需求层次理论指出，在满足人们最基本的生存问题后，人们渴望自我价值的实现，具备足够经济购买力的人们，愿意为高品质的环境空间付出等值的代价，也希望以此体现自身独特的文化品味，充分彰显自我意识。
别墅策划方案 篇一：别墅圈层活动细化方案 国信·金邸世家圈层活动 活动背景 就金邸世家双拼别墅尾房销售的问题，以及金澜世家别墅蓄水问题，本司建议金邸世家、金澜世家联合，以“国信邀请别墅业主参加案场圈层暖场活动，增加市场曝光度、在市场保持色声音，从而促进其尾房成交。 一、活动主题 国信相约我品我秀 ——国信·金邸世家&金澜世家别墅产品推荐活动 二、活动时间 活动时间：XX年11月22日18：00-20：00 筹备时间：XX年11月20日 三、活动地点 【金邸世家】营销中心 四、活动目的 1、通过红酒品鉴会及珠宝展示，扩大和提升金邸世家及金澜世家项目的社会知名度（聚集人气）。 2、通过圈层活动，完成意向客户成交同时吸引潜在目标客户群的积极关注，为加快销售进程蓄势，促进销售。 3、提高国信品牌的市场知名度，巩固和增强公司实力
形象，同时提升品牌知名度 五、活动形式： 红酒沙龙+珠宝展示+别墅产品解析 注：联合当地知名红酒商富隆酒业及珠宝(镶金玉、玉器：手镯、挂件等），进行跨界合作，新老业主看重珠宝产品，可以享受珠宝折扣。 红酒商富隆酒业介绍： 珠宝展示(镶金玉、玉器：手镯、挂件等） 六、邀约对象 1、电话、短信定向邀约金澜世家别墅意向客户、金邸世家别墅老业主； 2、微信、微博释放活动信息，接受电话报名 七、活动内容 18：00-18：10 来宾到场 嘉宾签到、参观 主持人介绍活动内容 18：10-18：30 玉器模特展示 主持人同步介绍各模特展示玉器(现场播放各式玉器细节产品图） 18：30-18：50别墅产品推荐 销售经理介绍产品（现场播放项目介绍及别墅产品PPT)18：50-19：05葡萄酒品鉴会（葡萄酒基础知识概述）
永临结合做法在别墅项目中的应用 发表时间：2019-01-15T14:28:58.943Z 来源：《防护工程》2018年第30期作者：程越丁勇强 [导读] “永临结合”顾名思义就是指将永久性设施与临时性设施相结合，将永久设施提前介入兼做临时设施使用 程越丁勇强 中建二局第三建筑工程有限公司四川成都 610045 摘要：“永临结合”顾名思义就是指将永久性设施与临时性设施相结合，将永久设施提前介入兼做临时设施使用，以达到使用目的，节约费用等的方法。本文主要结合群体性别墅项目，从施工道路及外架基础两方面阐述永临结合做法的应用，永临结合的主导思想其实就是绿色施工的定义，推广永临结合做法对于占地面大、建筑单体多、可用施工道路场地狭小的工程项目在施工方便、节约工期、节约成本等方面具有重要意义。 关键字：永临结合绿色施工永久道路临时道路 1工程概况 青城山国际度假社区豪雅青城项目位于四川省度假胜地都江堰市，是当地高端住宅小区，本工程占地面积大，建筑单体多，建筑面积与占地面积基本为1:2的比例，本项目根据建设单位开发节奏，一共分为五个批次依次施工，本文针对本项目的一期四批次来阐述永临结合做法在本项目的应用。一期四批次建筑面积17000㎡，占地面积23000㎡，建筑单体22栋，均为3~5层联排或叠拼别墅，单体分布主要以排式布局，一排3~4栋，在施工前，项目部根据工程实际情况讨论永临结合做法在本批次的应用，拟在以下两方面介入永临结合做法： (1)永久消防通道（除面层）兼做临时施工道路 (2)外架基础兼做后期散水沟垫层 2永临结合做法可行性分析 2.1 道路永临结合 项目部需要考虑临时施工道路的布置，根据建筑位置布局及施工方便，考虑采用环形道路及其若干条支路相连来作为项目的临时道路。一般来说，建筑工程项目临时道路主要采用200mm厚C20素混凝土或钢筋混凝土路面，本工程考虑修建临时道路工程量较大，临时设施费用投入较大，且后期存在破除工序，因此项目积极和建设单位及室外设计单位提前沟通，在主体施工前优先插入永久性消防通道施工兼做临时施工道路，在道路施工时根据各专业正式施工图做好小市政园林给水管、污水管及雨水管的预埋预留工作。经过项目仔细研究、和相关单位沟通、图纸深化等工作，提前介入永久道路具备条件。 2.2 外架基础永临结合 本工程每栋单体室外均设置封闭成环的散水沟，根据散水沟做法，底部标高为-0.6m，下部为100mm厚C15垫层，因此项目考虑在进行基础回填时将外架基础区域回填至-0.6m，外架基础采用散水沟垫层相同做法，这种做法的有点是先期外架基础兼做后期散水沟垫层，首先可以节约后期外架基础破除成本，其次可以节省工期，即外架拆除后可立即开始散水沟施工，因此本做法具有可行性。 3具体施工方法 3.1 道路施工 根据本工程建筑总平图及水电总平图，明确正式道路做法及水电管线预留预埋位置等，图纸中明确道路做法参照室外附属工程（西南11J812），我司根据图纸及图集要求，道路做法如下（自下而上）： 1、路基夯（碾）压密实 2、200mm厚级配连砂石 3、300mm厚C25钢筋混凝土（内配单层双向HPB300C10@200网片） 4、沥青面层（不做） 道路做法断面图如下： 水电专业图纸中该正式道路中有小市政园林给水管、污水管及雨水管，在施工道路前将根据正式图纸中管线位置及埋深标高进行预留预埋工作。 3.1.1土建专业 根据施工工艺做法及结合现场实际条件，该施工道路施工流程及施工部署如下： 测量放线——原始标高抄测——根据设计标高挖深及平整——地下管道放线开挖——管道预埋回填——道路沙井砌筑抹灰——基底夯实——模板支设——施工200mm厚级配连砂石——施工300mm厚钢筋混凝土层——表面拉毛（方便后期面层施工）（1）测量放线 根据设计图纸，反算出正式道路坐标，利用全站仪进行实地放样，确定施工道路两侧边线及中线，并做好标记。 （2）原始标高抄测 测量放线后，由于存在挖方，需对原始标高抄测。标高抄测方格网10m一道进行布置，每道标高点不少于2点。
别墅项目全案策划 别墅历经大起大落,如今又渐渐引起发展商的注意。广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空,许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性，很多国际常理不通行,比如某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。该讲深入调查别墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。 第1操作环节:别墅项目开发前期战略分析 分析A：别墅项目特性剖析 别墅的词义出自“别业”，是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书?谢灵运传》中有“修营别业,傍水依山，尽幽居之美。”改革开放前,别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有,比如广州的华侨新村。八十年代后,随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”,甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处,还有居住、办公、投资等多种用途。 别墅面积标准从１00-1０0０平方米均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少,没有竖向干扰。占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短,不论坡地、水池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经济，因而售价高,政府从节约土地资源出发,也有一定限制。 未来的别墅发展,有几个值得关注的方向: （１）生态型。着重节约能源，改善地域气候,最大限度表现和利用自然环境。
（2）智能化。重在运用最高技术设备,提高生活工作的效率和舒适度。 (3）个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。 （4）社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动,丰富社区文化。 分析Ｂ:别墅项目开发的致命陷阱 现有一些度假别墅项目主要存在以下问题:首先在选址上下不够重视,一些别墅项目由于急功近利,匆忙上马,在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要存在以下问题:完全忽视环境资源和自然景观。 一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。在销售遇阻后，价格一降再降,有的别墅降至每平方米２000元，比同区域住宅价格还低,别墅的功能和意义已发生了根本的改变。其次规划设计上十分欠缺,别墅作为生活的最高境界,与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低,公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次,配套设施要求高。而一些环境本来相当不错的度假别墅,由于片面追求利润，强调销售面积,只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙,施工质量较差;有的别墅配套设施不全,甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。 分析C:别墅开发市场背景分析
欧洲房地产别墅项目优 势分析推广策略报告 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
一、项目分析 【1】地块分析 地理位置与面积：本项目地块位于泉州市洛阳江畔，规划总面积 243552平方米，总建筑面积128000平方米。 ●景观环境 项目北面是洛江，江景地块拥有的得天独厚的景观优势，但除临江 度假村别墅外，大部分别墅无法直接看到江景，形成较为封闭的环境， 因此人工造景是本项目主要居住实地景观。在此基础上，本案与其它竞 争个案相比，其景观资源具有一定的优势。 ●交通环境 本案距离市中心仅10公里，距福泉高速公路入口处仅1公里，324 国道紧邻本案，市区第二条外环通道朋山岭隧道的建成和大坪山隧道的 贯通连接， “大泉州”战略的实施和通港路、跨海大桥、东大门道路 扩宽工程的施工、秀屿港等大型基础设施的投建。交通环境十分便捷， 使本案在未业几年内将有较强的区位优势。 ●周边配套设施调查 本项目处于城市近郊，半径500米范围内缺少较好的商业配套 和生活配套设施，且在一至两年内都不会有太大的改善，对面的洛 江工业区和大型住宅片区的规划、开发后可提供部分配套设施与本 项目共享。 【2】SWOT 分析 ●别墅项目优势分析 欧洲房地产别墅 项目优势分析推广策略 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
项目位于城市近郊，处于泉州市区的边缘。其优势为可较方便享受城市之便利繁华，可作为真正居家型使用，同时由于临江及隔江而形成的居者心理上的与城市喧嚣的隔离，使其具备了度假居住的功能，因此打破了传统的居家度假两难全的局面，进一步提升了项目的市场价值。 项目位于洛江南岸，自然景观较为优美，为泉州市区之少有，项目目前地貌条件较佳，自然植被满覆，绿色景深，是一建造高档别墅的优秀地块。 项目目邻近福厦路，可以便利地到达市区、临界市区各地。 项目位于大型高档临江住宅片区，又紧邻洛江生活区，即将兴建的泉州最大规模的高尚城市板块，将为该项目提供完善的商业及市政配套，可满足住户的生活需要。 以山水养生、欧陆风格建筑、西式贵族生活为整个项目的主题，将内外水景结合，把水融入住户的生活，最大限度地满足人类的亲水性，项使目的市场形象非常鲜明。 ●项目弱势 项目地块的区位形象较低，在泉州人心目中，洛江区不属于泉州城区，低片区形象，可能影响部分客户的判断。 市化程度较低，目前项目附近的商业、交通、教育、医疗、饮食、娱乐等配套设施极不完善，近距离的较高品质的生活配套较少。 金山生活区的配饰及该地区的大型市政设施规划不可预见。 ●机会分析 市政府对房地产业的政策支持，宏观经济发展已逐步攀升，具体表现为：
“西山美墅”不墅市场定位报告正式 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准，走向一种充满理解与人性关怀的崭新不墅居住生活。 开发理念定位： 理念1: 首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念2：首发地产以后复合型居住模式的实践和探究： 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 (一) 定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为都市主流第一居所。 从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的进展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快，配合奥
运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势差不多形成。 西方小镇生活(包括高密度国家的日本)的诱惑使众多北京地产实力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为都市主流第一居所。 高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅（不墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备专门强的竞争力。 奥运申办成功，加入WTO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的进展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅（不墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备专门强的竞争力。从北京低密度住宅市场的进展来看，1999-2001年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是2001年低密度住宅市场的最大特点，橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住宅不墅、独立house市场则长期处于两极分化的态势，外销不墅价格较高，而内销不墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，不墅市场的供需失衡现象特不明显，缺乏有效的供给，因此也不难理解玫瑰园、
别墅活动策划方案 篇一：别墅区营销活动策划初步方案 别墅区营销活动策划初步方案 活动方向：通过此次活动，进行别墅小区的装修营销活动 活动目的：让别墅区业主或潜在业主，认同随意居的工程工艺、施工管理以及企业文化，达到最终的签单 活动主题：“让爱驻我家”“心‘随’我动”【暂定】 活动地址：怀化市别墅区内，一栋简装修别墅内 活动时间安排：上午10点——下午4点 受众人群分析： 根据20XX年的《别墅人群分析》别墅购买人群分为以下几类：①年轻化的富豪：以体验式消费为主 ②已有别墅或高档住宅，希望改变现有居住坏境的人群：讲究居住环境，挑剔，注重细节 ③外来投资者：看好怀化地理优势、人文环境、城市发展前景，选择投资或长期居住者 ④隐蔽消费者：由于某种特殊原因，不能公开经济来源及消费记录的消费者 活动内容：以装修知识讲座为主传授实用装修技巧 家装风格展示施工工艺展示
小区风水实地讲解 活动方式： 活动分为四个主题： （1）“闻”——家装界专家讲座。 邀请家装行业资深专家人士，讲授装修知识、实用装修技巧、最新家装潮流趋势、主材辅材选用、居住风水实地讲解等等。 讲解内容以本套别墅为例，采取实地讲解方式，让参与者能够一目了然的对别墅以及装修知识、风水进行了解。在讲解装修知识，彰显怀化随意居的优质装修能力的同时，也向外宣传本别墅小区的优势。 加大讲师与听众的交流空间，并邀请开放商上台，形成三方交流，就听众最关注的问题予以解答。 （2）“望”——高端酒会、视频观摩 开放式高端酒会中设置视频大屏幕以及若干笔记本，播放随意居经典案例视频、建筑施工工艺、员工风采、企业文化以及开发方视频广告。 酒会采用冷光照明，明显区域展示小区开放方案例图片、随意居室内装修经典案例、施工工艺等图片。 葡萄美酒落英缤纷，古典音乐沁人心脾，名流雅士穿梭其中，或三五好友把酒畅谈，或因同一话题引为知己，或埋头于四周宣传画报，或醉心于视频观摩。
临安青城·山语间别墅策划报告
第一章：关于市场 1、临安概况 临安市--长江三角洲的一方绿宝地，位于浙江省西北部的天目山南麓，东往杭州，西近黄山，北上南京、上海，南下宁波、温州，大都可朝发夕归。市境东西长
110余公里，南北宽50多公里，幅员平方公里，辖15镇24乡，人口50万，市人民政府所在地锦城镇，距杭州城50公里。 临安资源丰富，物产独特。森林覆盖率%，有天目山保留了银杏野生种，人称“活化石”，已定为临安市树。矿产有钠基膨润土、石煤、钨等。昌化鸡血石为治印珍品，誉为国宝。特产有茶叶、笋干、山核桃，药材有萸肉、於术等。市周边，峰峦挺秀，绵延百里。腹地和东西部，低山、丘陵、盆地与河谷平原错列其间，昌化溪、天目溪、苕溪碧水湍流，气倏温和，雨量充沛，年平均气温15.8°C。临安人民发挥得天独厚的自然条件，坚持党的基本路线，实施合力兴市的方略，经济和社会以前所未有的速度发展，提前实现了“小康”县（市）、连续两次跨入全国综合实力百强县（市）行列，并享“中国竹子之乡”，“中国民间艺术之乡”之殊荣。 临安交通、通讯向现代设施发展，公路密度居全省之冠，杭昱一级公路继续向西延伸。邮电通讯技术先进，形成城乡程控联网。广播电视覆盖全市。 临安自然风光迷人，人文景观独特，集名山、名水、名洞、名刹和名人古迹于一身。天目山峰峦叠翠，飞瀑流泉，古寺名刹交相辉映，以佛教圣地享誉海内外，以“大树华盖”名扬天下；龙塘山石林叠浪，奇花异草美不胜收；玲珑山摩崖石刻，卧龙古寺一展唐宋风韵；大明山奇峰苍松、云海怪石，人称“浙江小黄山”；青山湖翠浪环抱、碧波垂钓，集名山、茂林、碧水、古迹于一体，堪称西子湖的“姊妹湖”；钱王陵园为“上有天堂、下有苏杭”的奠基人而载入史册的吴越国王钱镠墓地。瑞晶洞宏大壮观，千姿百态，是国内外罕见的寒武纪条带状石灰岩中发育的溶洞；还有湍口温泉、昌化北溪“小三峡”和众多的古迹，各具特色。 临安是距离上海、杭州等大城市最近的山区市，是五代十国吴越国创始人、“上有天堂，下有苏杭”奠基人钱缪的出生地和归息地。临安还是全国生态示范市和中国优秀旅游城市，并于去年迈入全国县域经济基本竞争力百强县和浙江省“十七强”行列。2002年，全市国内生产总值亿元，财政收入亿元，农民人均纯收
“别墅”营销策划方案经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景： 1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析：
A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88%；3＃楼每单元约600M2，使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。
“西山美墅”别墅市场定位报告正式 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准,走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。 开发理念定位: 理念1：首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念２:首发地产未来复合型居住模式的实践和探索: 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 （一)?定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 ?从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快,配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。 西方小镇生活（包括高密度国家的日本）的诱惑使众多北京地产实
力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、townho ｕse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。 奥运申办成功，加入WＴO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、tｏwnhouse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。从北京低密度住宅市场的发展来看，１９99－２0０1年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，TＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是２０01年低密度住宅市场的最大特点,橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立housｅ市场则长期处于两极分化的态势,外销别墅价格较高,而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给,因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。 低密度大盘面对面竞争不可避免,2002年开始，以各类ｈoｕｓｅ为主打产品的的低密度大盘项目纷纷登场，独立住宅、集合小镇、多层洋房开始齐头并进,很多开发商都注意到了低密度住宅市场的巨大潜力，首创、天鸿、华润、珠江、万科,纷纷进军郊区低密度住宅也就在
别墅推广方案 1 2020年5月29日
新世界倚山花园 一期翠林别墅 目录 引言 1．前言 2．市场状况 第一部分营销策略 一、营销导向 二、营销战略 三、推售原则 四、发售所必备条件检测 2 2020年5月29日
五、营销活动指引 第二部分定价策略 一、别墅定价方法 二、定价影响因素 三、定价步骤 四、付款方式建议 第三部分宣传推广计划 一、背景导入 二、销售时机 三、广告营销主线 四、广告受众分析 五、广告诉求点 3 2020年5月29日
六、媒体选择 七、媒体投放策略 八、S P活动策略 九、广告投放计划 十、推广费用预算 十一、广告创作建议 第四部分销售活动跟进 一、人员组织安排 二、销售时间安排 三、看楼路线设计 4 2020年5月29日
1．前言 根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点,结合目标客户的需求分析,将仙湖山庄的别墅定位为:,目标客户定位:拥有相当物质财富,而且对精神财富不断追求的成功人士; 2．市场状况 在<别墅物业市场概况>,我们已详细分析了当前深圳别墅物业的市场状况,尽管存在部分别墅积压,但由于近几年缺少非常优秀物业供应,因此当前别墅物业存在一定的市场空间,综合素质优良的物业前景依然看好,在本报告—物业定位及包装报告中,中原针对深圳市内即将开售的别墅项目”新世界豪园”和”名商高尔夫别墅” 两项目作分析,因为此两项目都会在年内开售,预计都会对本项目产生一定的影响,因此,认清市场状况,避重就轻对项目的销售至关重要。 5 2020年5月29日
近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有:银湖片区的颐园、银湖国际会议中 心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍:银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面,地理位置得天独厚,位于银湖半山上,北向靠山脉,南向面对银湖,周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新,位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。项目沿山 而建,在项目的中间有一山沟经过,直通银湖,不断的流水被喻为灵气,项目的一期工程已接近完工,全部为别墅, 约有20幢,项目东面的二期工程正在修建,包括会所、别墅及公寓,项目整体大约有70幢别墅,三幢多层带电梯公寓。所有别墅均为单幢式设计,并均备有独立游泳池,一期及二期的别墅面积从500多平方米至800多平方米,实用层均为两层。别墅的外型风格以北美式为主,均采用砖混结构,项目的规划并无独特之处,户型设计以豪华、气派为主,并无强调功能性及实用性,如600多平方米一幢的别墅,底层设有门厅,客厅、家庭厅、工人房、厨房,示范单位内无饭厅,二层设有一家庭厅、一客厅及一主人房(带书房),客厅采用中空设计,和深圳大部分别墅的设计较相近,欠缺独特性。已落成的一期工程内,路面为水泥材料,路边无绿化,而且别墅距离过密,小区内的环境较差,项目的物业管理服务由发展商下辖的物业管理公司负责,现时在现场的物业管理较差,保安的素质一般,地盘的包装上没有显示任何物业管理服务内容,从此可见,其物业管理服务应没有独特之处。综合以上内容, 6 2020年5月29日
成都十大度假别墅 成都房地产黄金十年，在众多土地上创造了无数“板块”。这些板块，刚需的，高端的，热门的，冷门的比比皆是然而，下面精选了十大成都精品度假别墅项目，并从开发商的实力、项目的规模、产品的设计、自然资源的占据等各方面进行数据分析，以供参考,也欢迎大家予以补充。 1：蜀山栖镇 物业地址：崇州市街子古镇街安路12-14号(味江河旁) 项目特色：青城山片区唯一一个拥有10万平米活水园林的度假别墅 动态：蜀山栖镇·栖街预计三期预计今年10月开盘，户型48-168平方米 项目简介：蜀山栖镇项目是由成都传媒集团与崇州市政府联合打造的大型旅游地产项目。各建筑组团形成的村落旁都有终年不涸的小溪环绕，是青城山片区唯一一个在小区中心有一个占地4000千平米的中心湖区的别墅产品。
蜀山栖镇位于成都平原四大古镇之一的街子镇,背靠风景秀丽的凤栖山森林公园。蜀山栖镇距国家级森林公园凤栖山仅1千米的距离。栖镇以南紧临味江,该江水源源自青城后山,整个蜀山栖镇依山傍水,风景优美,负氧离子含量为市区的上千倍.为一个天然的大型氧吧。 交通：成温邛高速、成灌高速、成青快速通道以及建设中城际快速铁路。30—60分钟车程。 商业：在项目旁建有一万余平米的大型古韵商业街区，现有的古镇商业集中区距离蜀山栖镇300米。 度假：在项目的20分钟车程内有文井江温泉、茶园村生态茶院、皇家古寺光严禅院、凤栖山森林公园。40分钟车程有未遭破坏的天然美景鸡冠山自然保护区。以及规划建设内的街子国际高尔夫休闲运动中心和三郎国际马术公园。 自然：项目紧靠风景如画的凤栖山、味江河，空气清新、气候宜人，自古就是成都人休闲避暑度假的首选地 容积率：0.65 绿化率：40% 图：蜀山栖镇·栖街项目效果图