写字楼物业服务规范
2007-12-13
1 范围
本标准规定了写字楼物业服务规范的术语和定义、基本要求、客户服务、房屋共用部位、共同设施设备的运行及维护、秩序维护、环境卫生的维护、绿化的维护。
本标准适用于本市行政区域内写字楼物业服务活动。
2 规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
GB 5749 生活饮用水卫生标准
GB 17051 二次供水设施卫生规范
GB 50034 建筑照明设计标准
DL/T 596 电力设备预防性试验规则
DB51/190 四川省水污染物排放标准
建设部、卫生部令第53号《生活饮用水卫生监督管理办法》
建设部令第156号《城市供水水质管理规定》
卫监督发【2006】53号《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》
卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》
《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》
《成都市公共信息标志标准化管理办法》
《成都市物业管理条例》
3 术语和定义
本标准采用以下术语和定义。
3.1
写字楼
为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。
3.2
物业管理
由业主选聘物业服务企业或其他管理人，双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3.3
物业服务承接验收
物业服务企业承接物业时，以保证物业服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。
3.4
客户
接受物业服务的组织或个人。
注：业主、使用人及其他相关方。
3.5
延伸服务
写字楼物业服务企业在前期物业服务合同、物业服务合同约定的服务内容之外，为满足客户个性需求所提供的服务。
3.6
突发性公共事件
在写字楼建筑区划内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等），事故灾难（包括各类安全事故、消防安全事故、交通运输事故、共用设施设备事故、辐射事故、环境污染和生态破坏事件），公共卫生事件（包括传染病疫情、群体性不明原因疾病、食品安全和职业危害、动物疫情、以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件、经济安全事件、涉外突发事件和群体性事件）等。
4 基本要求
4.1 物业服务企业或其他管理人的要求应符合《成都物业管理条例》的规定。
4.2 承接验收
4.2.1 按《成都市物业管理条例》中第七十二条执行，并予以备案。
4.2.2 移交的物业档案、物业服务档案资料记录清楚，签订了《共用部分物业服务承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定。
4.3 物业服务力量的配备要求
4.3.1 应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的机构，配备适当的服务人员。
4.3.2 物业服务人员应取得物业管理职业资格证书或岗位培训合格证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。
4.3.3 从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理相关的法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用和维护相关专用设施设备。
4.3.4 物业服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。
4.4 物业服务要求
4.4.1 制订有切实可行的物业服务方案，有较为完整的服务制度和作业规程，并认真执行。
4.4.2 房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行。
4.4.3 建筑规划内的环境、秩序符合合同约定的服务标准。
4.4.4 实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务事项和质量、公开办事流程）。
4.4.5 公示24h服务电话。
4.4.6 有服务受理、投诉、回访处理程序。
4.4.7 物业服务中的相关作业记录完整，可追溯。
4.5 档案管理
有较完善的物业服务档案管理制度，档案健全，有专人保管，查阅方便。物业服务档案内容至少应包括：
——物业竣工验收及物业服务共用部分承接验收档案；
——共用设施设备台帐和管理维修档案；
——客户资料档案；
——物业服务日常管理档案；
——实行物业服务酬金制计费模式的还应有财务档案。
4.6 财务管理
4.6.1 建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于客户报修、超时空调等延伸服务所产生的费用应单独结算。
4.6.2 物业服务费、能耗费、通讯费、杂费、延伸服务收费、车库（场）服务费以及其它费用的缴付标准、时间、方式，严格按照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范。
4.6.3 实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
4.7 客户满意度
4.7.1 应每年开展客户意见调查，调查数不低于客户数量的三分之二，客户对物业服务的满意度不低于合同约定标准。
4.7.2 应对调查结果进行分析，并有改进措施。
4.8 延伸服务
应在力所能及的范围内，开展延伸服务。
4.9 节能管理
应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。
4.10 突发性公共事件处理
应对管理服务过程中可能出现的突发性公共事件建立应急预案，组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告客户和有关部门，并采取相应措施。
4.11 标识管理
应符合《成都市公共信息标志标准化管理办法》的规定。
5 客户服务
应设置总服务台或服务窗口，提供咨询、服务受理、投诉接待、引导等服务。
5.1 入驻、迁离服务
客户需入驻和迁离时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。
5.2 报修服务
客户报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。维修完成后应进行回访。
5.3 邮件、报刊杂志收发服务
5.3.1 正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记。
5.3.2 挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收。
5.3.3 特快专递、电报等应及时传递的邮件，应在收到邮件后的2h内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）。
5.3.4 客户迁离本物业后，应为客户提供一个月的邮件保管服务，并尽力通知客户领取，对无法联系收件人的邮件，要退回邮局。
5.4 装饰装修管理服务
5.4.1 制订装饰装修管理制度，告知客户装饰装修管理的流程、注意事项和禁止行为。
5.4.2 签订《装饰装修管理服务协议》，明确相关方的权利和义务，建立客户装饰装修档案。
5.4.3 依法、依约收取相应的费用。
5.5 投诉处理
5.5.1 受理的投诉，核实情况，及时处理并回复。
5.5.2 受理的投诉，应在一个工作日内回复，最长不超过三个工作日。
5.5.3 涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理。
5.5.4 受理、处置客户投诉应做好记录。
5.6 延伸服务受理
5.6.1 对客户提出的延伸服务，应在24h内回复。
5.6.2 在提供延伸服务前，应向客户明示延伸服务事项和质量，并与客户商定收费标准。
6 房屋共用部位、共用设施设备的运行及维护服务
6.1 房屋共用部位的维护服务
6.1.1 建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知客户正确使用房屋，
遵守房屋安全使用的规范、政策、法规。
6.1.2 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，定期检查房屋的安全状况，保证使用功能正常，并做好记录。
6.1.3 发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。
6.2 装饰装修的服务
按相关法律、法规的规定制定装饰装修的服务流程。
6.3 共用设施设备的运行、维护服务
6.3.1 变配电系统
6.3.1.1 参照DL/T 596相关规定，配合相关部门对共用设施设备进行安全检测。
6.3.1.2 低压配电设备每年至少一次全面停电检修。
6.3.1.3 按照规定周期、操作规范对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录。
6.3.1.4 高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确。
6.3.1.5 变压器运行正常，温控系统正常，通风降温设备可靠。
6.3.1.6 直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进行一次充、放电试验。
6.3.1.7 功率因素自动补偿装置运行正常，功率因素不低于0.9，电容器容量满足工作要求，无鼓包、漏液等异常情况。
6.3.1.8 制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送电审批权限及流程，停、送电按规定提前通知客户。
6.3.1.9 制定配电室人员出入管理制度，配电室通风、照明良好，无鼠洞，配备符合要求的消防器材。
6.3.1.10 涉及电能的计量器具、仪表按规定周期由法定计量技术机构或授权机构检定。
6.3.2 应急供电系统
6.3.2.1 定期检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求，水路、油路有无渗漏。
6.3.2.2 制定发电机组管理规程，常备不低于4h运行所需的油料，配置符合要求的消防器材。
6.3.2.3 定期启动发电机组试机，释放柴油滤清器中的水或沉积物，检查皮带松紧程度。
6.3.2.4 根据设备使用说明书要求，定期更换发电机机油、机油滤清器、柴油滤清器、空气滤清器、冷却液。
6.3.2.5 发电机组手动及自动联机正常，保护功能完善，发生停电时能保证向重点设备、区域供电。
6.3.2.6 应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于技术标准，蓄电池无漏液、腐蚀现象。
6.3.2.7 定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁和切换试验，定期进行蓄电池组充、放电试验。
6.3.2.8 制定双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备。
6.3.3 给排水系统
6.3.3.1 定期检查生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象。
6.3.3.2 生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）定期疏通清掏；排水畅通无堵塞。
6.3.3.3 生活水箱（池）入口封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口要加金属网，室外的通气口要有防护设施。
6.3.3.4 雨、污水分离，不得混排，污水排放达到DB51/190。
6.3.3.5 制定卫生管理制度，供水管理符合GB 17051、《生活饮用水卫生监督管理办法》、《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》和《城市供水水质管理规定》的规定。
6.3.3.6 二次供水的贮水箱（池）不得同其他用途的贮水设施混用。
6.3.3.7 二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供管水人员应每年进行一次健康检查和卫生知识培训，培训合格者方可上岗。
6.3.3.8 每半年应对二次供水水箱（池）进行全面清洗消毒，水质经有资质的疾病预防控制机构检测，水质要符合GB 5749和GB 17051的要求。
6.3.3.9 制定停水、爆管及水污染等应急处理程序，计划停水按规定提前通知客户。
6.3.3.10 水表按规定周期由法定计量技术机构或授权机构检定。
6.3.3.11 未经相关行政主管部门许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。
6.3.4 空调系统
6.3.4.1 集中空调通风系统应符合国家卫生标准要求。各设施部件应按照《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》及相关要求进行清洗维护。
6.3.4.2 设备工作正常、安全装置有效。
6.3.4.3 定期巡查设备运行状态并记录运行参数。
6.3.4.4 定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次（冷却水不得检出嗜肺军团菌）。
6.3.4.5 定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，进行添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养。
6.3.4.6 定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养。
6.3.4.7 定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全。
6.3.4.8 定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合空调设备的要求。
6.3.4.9 定期对风管系统进行清洗消毒，保证空气质量符合卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》的要求。
6.3.4.10 根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合卫生部《公共场所集中空调通风系统卫规范》的要求。
6.3.4.11 压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定进行周期检定。
6.3.4.12 按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内温度不低于26℃，冬
季室内温度不高于20℃，定期对空调系统设施设备进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，做好节能工作。
6.3.4.13 在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行。
6.3.5 锅炉系统
6.3.5.1 锅炉（蒸汽锅炉、承压热水锅炉）
6.3.5.1.1 锅炉的使用管理
a）严格执行《特种设备安全监察条例》和有关安全生产的法律、行政法规的规定，保证锅炉的安全使用。
b）锅炉投入使用前或者投入使用后30日后，应当向直辖市或者设区的市的特种设备安全监督管理部门办理注册登记手续，领取锅炉使用证。使用证应置于锅炉的显著位置。
c）建立管理机构，管理人员制定各种安全管理制度、操作规程、记录表卡及锅炉的安全技术档案，技术档案包括：
1）锅炉的设计文件、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料。
2）特种设备的定期检验和定期自行检查记录。
3）锅炉的日常使用状况记录。
4）锅炉及其安全附件，安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录（主要安全附件：安全阀每年校验一次、压力表每半年检定一次）。
5）锅炉运行故障和事故记录。
6）锅炉管理人员、操作人员、水质处理人员的安全教育和技能培训记录。
d）每月对使用的锅炉应进行一次自行检查，发现问题需及时处理。
e）锅炉管理人员及操作人员应当经特种设备安全监管管理部门考核合格，取得由国家统一格式的特种作业人员证书，从事相应的作业和管理工作。
f）在锅炉安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出
定期检验要求（在用锅炉定期检验一般每年进行一次外部检验，每两年进行一次内部检验，每六年进行一次水压试验）。
g）未经定期检验或者检验不合格的锅炉，不得继续使用。
h）制定锅炉的事故应急措施和救援预案。
i）锅炉存在严重事故隐患，无改造维修价值或者过户移装的，及时向原登记的特种设备安全监督管理部门办理注销手续。
6.3.5.1.2 锅炉日常维护保养内容
a）每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查水处理设备并添加树脂、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱进行检修清洗；对锅炉内部进行检查，发现问题及时处理。
b）每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次。
c）对管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置的安全性能进行一次试验。
d）锅炉安全附件及仪表齐全，动作灵敏可靠，其中安全阀需经常启动排气。
e）在额定的流量范围内，系统各设备不得超压运行。
f）汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。
g）蒸汽减压装置输出压力波动在20％之内。
6.3.5.2 非承压热水锅炉，参照锅炉管理执行。
6.3.6 电梯、自动扶梯
6.3.6.1 电梯运行平稳、平层准确、开/关门姿态正常，轿厢照明、楼层显示器、内外呼梯控制板外观及功能完好，轿厢内整洁无污染。
6.3.6.2 电梯使用单位应依据国家有关法律法规，设置电梯安全管理机构或配备专职的安全管理人员。使用单位必须到当地特种设备安全监察机构办理电梯注册登记手续，建立健全设备安全技术档案，制定完善设备管理制度和操作规程，必须聘用持证人员上岗工作，制定电梯事故应急救援预案，负责电梯维修、大修、改造、检验等所需资金的落实和使用。
6.3.6.3 电梯使用单位必须保障电梯运行的基本条件（如温度、湿度、电压等），对机房实行封闭管理，配备应急照明，灭火器和盘车工具，并置于显著方便之处。
6.3.6.4 电梯必须经过国家核准的特种设备检验机构定期检验（检验周期为一年），取得安全检验合格标志，并在检验有效期内运行。
6.3.6.4.1 电梯运行的基本技术要求：电梯运行平稳、平层准确，轿箱照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿箱内整洁无污染。警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常。
6.3.6.4.2 自动扶梯运行的基本技术要求：自行扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效。
6.3.6.5 电梯使用单位应当与取得相应特种设备许可的电梯维修保养单位签订电梯维修保养合同，不得使电梯脱离维修保养。电梯维修保养合同应当约定维修保养的期限、项目和救援责任等内容。
电梯使用单位的安全管理人员，应对电梯进行日常安全管理，按照安全技术要求做好日常运行巡检记录，对维修保养单位的维修保养工作进行监督，并督促电梯维修保养的单位至少每15日对电梯进行一次维护保养，并在其维护保养、维修、报修等工作记录上进行签字确认。
6.3.6.6 电梯使用单位应要求电梯维修保养单位对电梯及其安全设施至少每15日对电梯进行一次维护保养，保证其维修保养的电梯安全技术性能符合国家规定的标准和安全技术规范。
6.3.6.6.1 电梯使用单位应要求电梯维修保养单位设立24h维修值班电话，保证接到故障通知后30min赶到现场，采取积极措施消除事故隐患，配合电梯的使用单位采取正确有效的救援方法。
6.3.6.6.2 电梯使用单位应要求电梯维修保养单位落实维修保养过程中的现场安全防护措施，保证施工安全。应当做好维修保养记录，并归入电梯维修保养档案。
6.3.6.6.3 电梯使用单位应要求电梯维修保养单位为其介绍必要的管理知识、安全技术知识、安全规章制度；协助电梯使用单位建立电梯技术档案。配合电梯的使用单位采取有效措施确保电梯安全运行。
6.3.6.7 电梯发生故障时，应立即停止电梯使用，及时通知维修保养单位进行维修保养，及时消除安全隐患，保证安全可靠使用。
电梯发生事故时，应采取积极有效的应急救援措施，保护好现场，视其情况
立即上报主管单位、质监、安监、公安、房管、建设等政府部门。
6.3.6.8 电梯使用单位应当宣传国家关于电梯安全的法律法规，宣传电梯正确使用、应急救援等方面的知识，提高乘坐电梯人员的爱护意识和安全意识。6.3.6.9 电梯机房由专人管理，机房空气温度应保持在5～400C之间，温度应保持在设备安全运行所允许的范围内；机房通风、照明良好，配备应急照明、灭火器材，盘车工具及标识齐全，并挂于显眼方便处。
6.3.7 消防系统
6.3.
7.1 消防系统由具有相关专业资质的消防维保公司对其进行维护保养。6.3.7.2 工作人员经消防培训考试合格，持证上岗。
6.3.
7.3 消防设备除检修外，必须处于正常运行状态。
6.3.
7.4 发生一般性故障，应即时通知专业维修公司在规定时间内到达现场，进行维修；发生重大故障时，物业服务人员应及时采取相应措施应急处理，专业维修保养人员应在30min内到达现场进行抢修。
6.3.
7.5 监督专业消防维护保养公司做好消防设备月、季、年度检查工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备。
6.3.
7.6 配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划，并督促完成情况。6.3.7.7 消防应急照明、疏散指示标志的应急时间应大于90min。
6.3.
7.8 室内消火栓每月检查一次，保证消火栓箱内配件齐全完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次。
6.3.
7.9 联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3％。
6.3.
7.10 消防泵每月启动一次，每年保养一次。
6.3.
7.11 火灾探测器至少每三年进行一次专业清洗。
6.3.
7.12 消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆。
6.3.
7.13 保证消防用水的基本储备，确保火灾时不低于10min的消防灭火用水量。
6.3.
7.14 消防通道要畅通。
6.3.
7.15 室外消火栓和消防水泵结合应保证完整好用，并有明显标志。
6.3.
7.16 建筑灭火器应按相关规定配备，并保证完好有效。
6.3.
7.17 防排烟系统应保证处于正常运行状态。
6.3.
7.18 防火门和防火卷帘门应保证完好，具备防火分隔功能。
6.3.
7.19 门警系统应保证在火灾等紧急情况下，释放所有门警装置，做好疏散门的畅通。
6.3.
7.20 消防电梯应保证24h运行。
6.3.
7.21 当主电源断点时，消防备用电源应当能自动投入运转；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态。
6.3.
7.22 制定消防应急预案，每年进行一次消防演练。
6.3.8 安全防范系统
6.3.8.1 系统设置时间、日期准确，摄像机编号有逻辑性。
6.3.8.2 矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换标识清楚。
6.3.8.3 传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进行屏蔽，同轴电缆两端“地电压”应一致。
6.3.8.4 录像机工作正常，显示准确、整洁。
6.3.8.5 录入资料应保持7天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特殊要求的参照相关规定。
6.3.8.6 摄像机安装牢固，位置正确，工作正常、整洁，室外摄像机应注意防水、防尘、防霜密封及散热，并应满足室外最低照度要求。
6.3.8.7 画面分割器工作正常、整洁。
6.3.8.8 监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。
6.3.8.9 多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应及时响应。6.3.8.10 红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固，灵敏可靠，及时反馈报警信息。
6.3.8.11 每季度对UPS电源进行一次完全代载放电，并充电检测。
6.3.8.12 维修保养工作由专职人员进行，非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件。
6.3.8.13 设立监控资料调用、查阅权限，调用、查阅需经授权。
6.3.8.14 制定应急处理程序，出现重大安全隐患时应采取必要补救措施。6.3.8.15 每年组织相关人员对安全防范系统进行一次全面检查，对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。
6.3.9 楼控系统
6.3.9.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常。
6.3.9.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁。
6.3.9.3 传感器工作正常，灵敏度适应，通讯正常。
6.3.9.4 执行调节器工作正常，状态及反馈信息准确。
6.3.9.5 直接数字控制器工作正常，输出信号正确，通讯正常、整洁、线路整齐。
6.3.9.6 末端设备工作正常，线路无损，安装牢固。
6.3.9.7 执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘。
6.3.9.8 制定应急处理程序，定期对计算机系统数据进行备份。
6.3.9.9 每年对仪器仪表、传感器进行校对。
6.3.9.10 建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，无老鼠进入缝隙，配备符合要求的灭火器材。
6.3.10 网络通讯
6.3.10.1 通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐。
6.3.10.2 维护终端工作正常、整洁。
6.3.10.3 工作电源及UPS工作正常，设备整洁，显示仪表无损。
6.3.10.4 配线架排线整齐，标识完好，数据齐全。
6.3.10.5 光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全。
6.3.10.6 插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。
6.3.10.7 建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度。
6.3.10.8 专人监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等。
6.3.10.9 病毒预防：从管理、技术和法律等方面着手，预防病毒侵入。
6.3.10.10 实时对服务器数据进行文件备份。
6.3.10.11 计算机工程师应用相关软件定期进行观测，发现故障及时记录，并通知软件供应商进行维修。
6.3.11 门禁系统
6.3.11.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常。
6.3.11.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁。
6.3.11.3 读卡器指示灯完好、工作正常。
6.3.11.4 电子门锁工作正常。
6.3.11.5 门磁开关工作正常，灵活有效。
6.3.11.6 建立系统权限管理规定，不得随意更改系统设置。
6.3.11.7 作好门禁系统的安全保密工作，不得泄露有关信息。
6.3.11.8 每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。
6.3.12 有线及卫星电视
6.3.12.1 卫星天线安装牢固，外观整洁。
6.3.12.2 放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁。6.3.12.3 光纤收发机、放大器、分配器工作正常，线路衰减小。
6.3.12.4 传输线路正常，图像清晰。
6.3.12.5 每半年检测一次干线及各分支器的输出电频。
6.3.13 广播与背景音乐系统
6.3.13.1 节目源设备工作正常。
6.3.13.2 信号放大及处理设备工作正常、整洁，音量及音响调控效果完好。
6.3.13.3 扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰。
6.3.13.4 背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常。
6.3.13.5 每季度检测传输电压。
6.3.13.6 每半年进行一次全面检查与调试。
6.3.14 数字会议系统
6.3.14.1 多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常。
6.3.14.2 视频、音频、网络线路传输正常、无干扰。
6.3.14.3 每半年进行一次全面检查与调试。
6.3.15 停车场管理系统
6.3.15.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常。
6.3.15.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁。
6.3.15.3 出入口机工作正常，通讯正常。
6.3.15.4 区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁，数据准确。
6.3.15.5 图像识别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号清晰，信息相对应及时存入、读出数据库。
6.3.15.6 电动道闸工作正常、整洁，反应灵敏。
6.3.15.7 车辆检测器工作正常。
6.3.15.8 执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘。
6.3.15.9 每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对，并及时调整区域及车场车位显示器数据，核对收费数据。
6.3.15.10 定期备份系统软件及数据。
6.3.16 公共照明系统
6.3.16.1 制定公共照明节能管理制度，照度符合GB50034《建筑照明设计标准》。
6.3.16.2 每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，如有缺损及时更换。
6.3.16.3 每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。
6.3.17 避雷系统
6.3.1
7.1 每年雨季前由防雷中心对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织客户对重要设施设备进行防雷检测。
6.3.1
7.2 保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施。
6.3.1
7.3 每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决。
6.3.1
7.4 每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好。
6.3.1
7.5 写字楼建筑物（无特殊计设要求情况下）接地电阻标准：
——3类建筑接地电阻：≤10Ω；
——2类建筑接地电阻：≤4Ω；
——计算机房接地电阻：≤4Ω。
6.3.18 高空作业设备
6.3.18.1 设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行。
6.3.18.2 设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载。
6.3.18.3 设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认。6.3.18.4 吊篮运行平稳，无倾斜。
6.3.18.5 设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常。
6.3.18.6 在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他装置。
6.3.18.7 设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录。
6.3.18.8 应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。
6.3.19 计量检测
6.3.19.1 建立计量器具台帐，制定周期检定、校准计划表。
6.3.19.2 计量器具按规定进行周期检定、校准。
6.3.19.3 按规定周期记录电能表、煤气表、水表等的计量数据，计算能源消耗量，建立数据档案并进行数据分析。
6.3.19.4 未经检定合格的计量器具不得投入使用。
7 秩序维护服务
7.1 门卫
7.1.1 主出入口24h值班，举止文明、态度和蔼，用语规范、礼仪规范，按时到岗，坚守岗位不脱岗。
7.1.2 保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁，注意观察人员进出情况，发现疑点应当及时询问，劝阻小商小贩不要在建筑区划内乱设摊点。
7.1.3 对进出写字楼的各类车辆进行有效疏导，保持出入口的畅通。
7.1.4 对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出记录，必要时引导至电梯厅或指定区域；对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记。
7.1.5 对物品进出实施分类记录，大件物品进出应进行审验，拒绝危险物品进入。
7.2 巡逻
7.2.1 科学、合理安排巡逻路线，排除各种不安全因素，发现违法、违章行为应及时制止，发现疑点应追查原因，同时通知有关部门。
7.2.2 发现疑点应追查原因，同时通知有关部门。
7.2.3 巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。
7.2.4 收到中央监控室发出的指令后，巡逻人员应及时到达，并采取相应措施。
7.2.5 对写字楼内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查，发现缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录。
7.3 监控室值守
7.3.1 监控设施应24h开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录。
7.3.2 监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理。
7.3.3 监控的录入资料应至少保持7天（特殊情况除外）。
7.3.4 保持治安电话畅通，接听及时（铃响三声内应接听）。
7.4 车辆停放服务
7.4.1 根据实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准。
7.4.2 秩序维护人员应对进出的各类车辆进行记录，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；若对进出车辆有疑问，应向驾驶员敬礼后再进行询问。7.4.3 收费停放的车库应24h有专人管理；车辆停放有序，车库场地定时清洁，无易燃、易爆等危险物品存放；防止漏油、漏气车辆进入停车场。
7.4.4 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌，照明、消防器械配置齐全。
7.4.5 非机动车应定点停放。
7.5 消防安全的协助
7.5.1 协助客户建立健全、落实消防安全责任制。
7.5.2 楼内应设置消防设施，保持消防通道畅通，在楼内明显位置设置消防疏散示意图。
7.5.3 对易燃易爆、危险物品设专人专区管理。
7.6 安全生产与灾害预防
7.6.1 建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及安全用电、用气知识。7.6.2 如遇暴雨或其他灾害性天气时，应采取以下应急措施。
7.6.2.1 对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固。
7.6.2.2 对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝。
7.6.2.3 对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通。
7.6.2.4 及时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。
7.7 突发事件处置
7.7.1 根据各写字楼的实际情况，制定突发性公共事件处置应急预案，每年根据实际情况组织1～2次应急演习。
7.7.2 当发生突发性事件时，应按预定方案进行处理，全力配合有关部门，保护客户人身安全并尽量减少财产损失。
8 环境卫生的维护
8.1 环卫设施
应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。
8.2 清洁、保洁责任制
清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围。
8.3 各区域清洁卫生要求（见表1）
写字楼物业管理写字楼物业的服务标准 导读:本文介绍在房屋买房，物业的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 写字楼物业管理是一项因写字楼物业的存在而产生的一种特定的管理服务交易。在交易过程中，既涉及交易价格，又涉及交易关系。 主要的交易关系有物业产权关系、委托代理关系和集体成员在公共决策过程中的相互关系。另外，物业管理学科与经济学、管理学和社会学等学科密切相关。 写字楼物业服务要求 科学化、制度化、规范化、高起点 由于现代化的写字楼的技术含量高、管理范围广，所以绝不能只凭经验办事。物业管理公司要积极探索制定并不断完善管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，让写字楼管理踏上科学化、制度化、规范化的道路。要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有如此，才能达到好的管理效果。 加强治安防范，严格出入制度，建立客户档案 写字楼的安全保卫工作十分重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。
由于写字楼一般在办公时间是开放的，所以治安管理难度非常大，必须加强治安防范，建立健全各种值班制度。坚持非办公时间出入写字楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持上下班交接检查制度。 加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡查，力求做到万无一失。同时，物业管理公司应全面建立客户档案，熟悉客户情况，增加沟通了解，做到心中有数，确保客户的人身和财产安全。 加强消防服务，做好防火工作 由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人员流动频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，火灾隐患因素比较多。 因此，写字楼对防火的要求很高，应特别注意加强对消防工作的管理。一定要教育员工、客户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火的基本技能，加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，彻底消除事故隐患。 重视清洁服务 清洁与否是写字楼物业服务水平的重要标准之一，关乎写字楼的形象。由于写字楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度很大，专业要求高。 物业管理公司要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的
5a写字楼物业服务方案 篇一：5a写字楼物业管理服务标准 5a管理服务标准 中国.杭州 二o一 o年六月一日 第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a. 消防系统 b. 变压器 c. 低压配电 d. 供、排水系统 e. 监控系统 f. 照明系统 g. 材料 二、供配电系统 a、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。 b、保养管理标准
1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 c、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物 业及进告知业主停电原因及时间，通知做好停电准备工作。 2、对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问 明停电原因及时间后，及时通知业主。 3、当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前 通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。 4、当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进行抢修， 必要时通知业主停电时间及原因。
高品质写字楼物业服务设计方案 高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球，高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配，我根据既往的工作经验，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案： 一、服务原则 1.权利界定的原则：以物业产权为管理权的基础，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的具体执行者；业主，业主大会，物业管理公司之间的权利义务应予明确。 2.业主至上的原则：有需求就有服务； 3.统一管理原则：公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值； 4.经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业管理要求，又要兼顾物业运行成本支出，以保证物业管理服务行为有效健康的进行； 5.专业化服务原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准，执业员工要求持证上岗。 6.超前管理原则：物业管理公司的管理意识，服务内容要想在用户之前，不能默守陈规。 二、服务内容 1.共性服务： 从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务 1)总台服务
商务公司的客户量较大。总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访时间。同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。 2)礼仪服务 商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。由保安员提供的酒店门僮式服务，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也控制了部分影响商务办公的人群的进入。 特色服务 1，每日雍尚服务 每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。 2，VIP服务 针对重点业主租户建立VIP团队服务（客服、工程、保安），如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接服务，体现大厦品质。 3，互动服务 经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情，如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等，遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。记住每位业主（老总）的生日，有前台人员送上鲜花，表达心意。 4，超值服务 管理中心和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议，业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。 5，设立专业设计部门及人员，打造大厦形象。 标示系统的完整及好坏也影响着楷林大厦的品质，为此物业公司要对标示系
成都市地方标准写字楼物业服务规范前??? 言 本标准由成都市房产管理局、成都市物业管理协会提出并归口。 本标准起草单位：成都华昌物业发展有限责任公司、成都诚信物业管理有限公司、成都富力物业管理有限责任公司。 本标准主要起草人：宋学明、蔡任重、姜礼、巫庆敏、庞琳、 曾光德、杨波、董伟、何昌伟。 ? 写字楼物业服务规范 1 范围 本标准规定了写字楼物业服务规范的术语和定义、基本要求、客户服务、房屋共用部位、共同设施设备的运行及维护、秩序维护、环境卫生的维护、绿化的维护。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业服务活动。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究
是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GB 5749? 生活饮用水卫生标准 GB 17051? 二次供水设施卫生规范 GB 50034? 建筑照明设计标准 DL/T 596? 电力设备预防性试验规则 DB51/190? 四川省水污染物排放标准 建设部、卫生部令第53号《生活饮用水卫生监督管理办法》 建设部令第156号《城市供水水质管理规定》 卫监督发【2006】53号《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》 卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》 《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》 《成都市公共信息标志标准化管理办法》 《成都市物业管理条例》 3 术语和定义 本标准采用以下术语和定义。 3.1 ? 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 3.2 ? 物业管理
写字楼物业服务方案
一、管理整体设想及策划 （一）管理整体设想 结合写字楼的开发理念，确立管理总体思路，将这种开发理念延续到物业管理中，坚持向全体业主提供专业化、规范化、个性化物业管理服务，同时协助物业推广，使之在城市商务区呼之欲出。 1、写字楼物业管理服务与酒店式管理服务相结合的管理模式。 在经济飞速发展的背景下，物业的品质发生了很大的变化，物业管理也不能墨守成规。根据楼盘和业主的特点，寻求写字楼物业管理服务与酒店式管理服务的最佳结合点，以创造符合实际的、受广大业主欢迎的物业管理新模式，即“酒店式服务、写字楼式管理”的物业管理模式，并努力寻求个性化服务与规范化服务的结合点。既强调规范化服务，又重人性化服务，使业主能够各取所需，各得其乐。拟完善以下物业管理服务： ◎建立客户服务中心。客户服务中心将是我们与业主、访客沟通的主要窗口和桥梁，所有服务需求将通过因特网、电话或直接来访集中在客户服务中心进行统一的处理和跟踪服务，以节省业主的时间，提供温馨、便捷的主动式服务，确保所有的服务需求能够直接、高效地进行处理，提高业主的满意率。 ◎丰富特约服务内容，满足业主不同层次需求。我们将为业主提供无微不至的特约服务，并将特约服务的服务过程作为与业主近距离沟通的方式，把每一项服务工作做细做好。同时，不断根据业主需求调整服务内容。 ◎拟开展类似于酒店“金钥匙”服务，提倡虽然不是无所不能，但一定是竭尽所能，要尽可能、想尽一切办法、充分利用公司资源和外部资源，帮助业主完成其所提出的服务需求。 2、坚持物业管理服务中事先告知的管理办法。从物业销售时协同开发商与业主签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。让业主提前了解今后在物业管理中的权利和义务，对有关物业的使用、维护、管理，违反《业主临时公约》应当承担的责任等事项依法做出约定。业主房屋装修前，严格装修审批程序，结合《业主临时公约》、《大厦装修管理办法》及《装修管理规定》，告之业
写字楼分类与办公楼物业档次划分标准的研究 一、办公物业的分类 办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。 从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段： 1、传统办公楼 两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。 这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。 建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。 传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。 传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。 2、早期的现代办公楼 特点：大空间。 这种模式的积极意义是：追求实效。 这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。 3、后期的现代办公楼 特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。 景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类： 第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。 第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客
写字楼物业管理服务规 范 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
写字楼物业管理服务规范 1 范围 本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。 2 术语和定义 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 物业管理 物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理承接验收 以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。 顾客 接受物业管理服务的组织或个人。（示例：物业产权人、使用人及其他相关方） 专项特约服务 写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。 突发性公共事件 在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。
3 基本要求 物业管理企业的资质要求 从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。 物业管理承接验收 物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收； 物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定； 移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定； 完成了承接验收备案。 管理机构与人力资源配置要求 物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的管理服务人员； 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。 从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。 管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。 管理服务要求 制订有切实可行的物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行； 房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行； 物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准； 实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）； 公示24小时服务电话； 有服务受理、投诉、回访处理程序；
办公楼物业管理方案 篇一：政府机关办公楼物业管理方案 “XX公司” 物业服务方案 XXXXXXXXXXXX公司 201 年月日 第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章结束语 XX市XX办公楼物业管理方案 目录 XXXXXXXXX公司简介 XX市XXX办公楼概况及管理特点分析 XX市XXX办公楼物业管理服务思路物业管理服务承诺前期物资装备一览表物业管理服务费用测算固定岗服务方案保洁服务方案紧急事件处理规程管理用房配置方案 XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，拟对XXXXX办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。 第一章 XXXXXXXXX公司简介 1.1 我们的实力 XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是
具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目 前管理着社区高档住宅及商业物业项目 公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多 元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服 务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念， 打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、 全过程专业化、一站式亲情服务。 公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每 年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理 公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。 1.2 我们的理念? ? ? 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针： 为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是 个人的命运， 企业的发展就是个人的发展。 ? 发展目标：以“生态型发展体系”为依托， 致力于打造成都物业第一品牌。 1.3 我们的目标 ? ? ? 立足基础服务，树立XXX物业诚信高效形象。强化服务意识，
政府机关办公楼物业管理服务方案（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）
序言 随着社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化， 政府后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试，以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的具体个性化需求，实现管理服务品质与综合效益的合作双赢，是其核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论总结提升，政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。 第一章物业概况 一、某某区政府机关大院基本物业情况 物业名称：某某区政府机关办公楼 物业类型：政府机关办公楼 坐落位置：南京市某某区珠江镇 占地面积：约4 万平方米 建筑面积：约2 万平方米 绿化面积：约1 万平方米 景观小品：喷泉、水景带、 二、某某区政府机关办公楼设施设备配置情况 主要设施设备清单 表一 设备系统 名称规格 单位数量 备注
电梯系统 奥的斯OTIS 客梯 3 站部1 奥的斯OTIS 客梯5站部1 奥的斯OTIS 客梯7站部2 升降机 3 站部2 空调系统 麦克维尔新风机MSW 系列台19 麦克维尔风机盘管 MCW 系列台299 空调水泵水循环系统 11KW 台4配 电系统 变压器 10KV 台2 变压器1000KVA 台2 高压配电柜个8 低压配电柜个12 给排水 消防水箱24 立方米个 1 给水水泵台2 潜水排污泵台18 喷泉水循环系统 消防系统 烟感探头 待定 温感探头 待定 消防喷淋头 待定 疏散指示牌 待定 消防箱 待定 消防栓 待定 消防泵 18.5KW 台2 喷淋泵 30KW 台2 弱电系统 监控报警系统 摄像头个40 报警探头个20 会议音响系统 卫星电视接收系统 结构化综合布线系统 百兆宽带网络系统
上海万达商业广场管理有限公司 二零零七年十月 上海万达商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案
前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意 见，及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检， 保证服务质量。 ●日常服务与联系的质量要求
质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记 录，每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈 制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特 约服务和代办服务几项内容。 a.便民服务
物 业 服 务 方 案写字楼
前言 XXX写字楼项目的总体定位是“未来十年内整个战略发展的总部形象大楼”。 项目总体性质为写字楼，服务对象包括写字楼内办公的各公司管理层领导和员工，生活服务需求具有多样性和个性化的特征，因此，该项目的物业服务将彰显总部大厦“尊享、安全、人文、和谐”的形象定位，在物业服务方案设计中应充分考虑未来人流、物流、车流动线规划，会务服务流程、调度、服务标准及人员配置标准等具体细节。 XXX写字楼的业主层次高、时间观念强，追求生活质量，对服务需求的深度和广度上要求高，对物业服务人员素质、管理水平都有很高的要求，基于此，物业配备专业有素的职业管理人员。 本项目内部配套设施比较先进，对电梯、消防、供水等设备系统管理要求较高，为此配备专业水平较强的工程管理人员。 为进一步建立投资者和管理者的品牌形象，以高附加值回馈业主单位，让住户享受优质高效地物业服务，除提供专业的基础服务外，根据业主需求提供商务服务及特约服务。 在ISO90001质量管理体系以及300余项管理制度基础上，强化现场管理、注重绩效和细节管理，不断追求目标匹配性最大化。 XXX写字楼体现集团总部大楼的形象，物业服务定位为物业公司写字楼管理、服务的行业标杆。
【XXX写字楼】物业服务定位 【XXX写字楼】物业服务执行“SARMT”工作模式： S（Saving energy and protecting envirment）——节能环保 VRV空调等设备运行节能降耗，践行商务办公环保理念。 M（Management of conference intensive）——会议集成 会议服务预约与集成管理，提供高效有序的会务服务。 A（Automation system）——设备智能 全智能设备运行，打造安全、快捷、舒适、高端办公环境。R（Regulation and standardized work）——工作精细 全程服务精细化管控，所有工作有规可依、有序可循。 T（Trustworthy team）——值得信赖 专业、亲和、高效，持续打造一支值得客户信赖的服务团队。
山东省物业服务规范第(五)部分 前言 DB37/T XXXX《物业服务规范》分为七个部分：——第1部分：住宅物业； ——第2部分：中小学物业； ——第3部分：高校物业； ——第4部分：医院物业； ——第5部分：写字楼物业； ——第6部分：商场物业； ——第7部分：工业园区物业。 本部分为DB37/T XXXX的第5部分。 本部分按照GB/T 1.1-2009给出的规则起草。
本部分由提出。 本部分由山东服务标准化技术委员会归口。 本部分要紧起草单位：山东省住房和城乡建设厅、山东省标准化研究院、青岛市公安消防支队崂山消防大队、有关物业企业。 本部分要紧起草人： 第5部分：写字楼物业 1 范围 本部分规定了写字楼物业服务的差不多要求、顾客服务、房屋维修与治理、共用设备设施维修与治理、秩序维护服务、突发事件处理、消防安全治理、保洁服务、绿化服务、监督与投诉。 本部分适用于山东省行政区域内写字楼物业服务。 注：在物业服务实践中，应依照双方签定的物业服务合同约定执行，不局限于本标准列举的内容。 2 规范性引用文件 下列文件关于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有修改单）适用于本文件。 GB 5749 生活饮用水卫生标准
GB 17051 二次供水设施卫生规范 DL 408 电业安全工作规程 3 差不多要求 3.1 服务机构 应符合以下要求： ——取得相应的资质证书； ——具备满足服务需要的设备设施； ——依照业主或物业使用人的物业服务需求设置相应的职能部门； ——服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等。提供特约服务的，公示特约服务项目、服务流程及收费标准等； ——建立规章制度，包括内部治理制度、工作流程、岗位职责、服务标准等。 3.2 人员 物业服务企业的人员应符合如下要求： ——具有良好的职业道德； ——治理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业治理从业资格证书或岗位证书；
第一篇写字楼物业服务方案 《2016写字楼物业管理方案》 写字楼物业管理方案怎么写，一套好的物业管理方案能使企业减少运营成本，提高企业的利益，降低生产等。以下这 1范围 本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。 2术语和定义 本标准采用以下术语和定义 1写字楼
为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 2物业管理 物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3物业管理承接验收 以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。 4顾客 接受物业管理服务的组织或个人。 示例物业产权人、使用人及其他相关方。 5专项特约服务
写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。 6突发性公共事件 在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。 3基本要求 1物业管理企业的资质要求 从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。 2物业管理承接验收 1物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；
5A、甲级写字楼标准配置 一、概况 “甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级；二者概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级，“5A”是从硬件配置角度评定。 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；
公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 (7)智能化：3A～5A。 2、高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
写字楼物业服务规范 1 范围 本标准规定了写字楼物业服务规范的术语和定义、基本要求、客户服务、房屋共用部位、共同设施设备的运行及维护、秩序维护、环境卫生的维护、绿化的维护。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业服务活动。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB 17051 二次供水设施卫生规范 GB 50034 建筑照明设计标准 DL/T 596 电力设备预防性试验规则 DB51/190 四川省水污染物排放标准 建设部、卫生部令第53号《生活饮用水卫生监督管理办法》 建设部令第156号《城市供水水质管理规定》 卫监督发【2006】53号《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》 卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》 《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》 《成都市公共信息标志标准化管理办法》 《成都市物业管理条例》 3 术语和定义 本标准采用以下术语和定义。 3.1 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 3.2 物业管理 由业主选聘物业服务企业或其他管理人，双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3.3 物业服务承接验收 物业服务企业承接物业时，以保证物业服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。
办公楼物业项目服务方案
目录 整体管理方案………....……………………………………… 第一章物业管理服务整体思路…………………………… 第二章保洁服务方案及管理制度………………………… 第三章秩序维护（保安）服务方案及管理制度………… 第四章会议服务方案及管理制度…………………………… 第五章综合维修服务方案及管理制度……………………… 第六章绿化养护工作方案…………………………………… 第七章管理人员及作业人员配置…………………………… 第八章重大节会、活动、迎查保障措施…………………… 第九章突发事件应急预案…………………………………… 第十章人员培训计划……………………………………… 第十一章服务承诺……………………………………………
整体管理方案 第一章物业管理服务整体思路 随着社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化，政府后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试，以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的具体个性化需求，实现管理服务品质与综合效益的合作双赢，是其核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论总结提升，政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。 一、政府机关物业管理服务的主导思路 以专业的物业管理服务品质为基础，以高度的政治统一为主导，紧密配合政府工作，树立政府机关办公新形象，维护机关大院的良好秩序，确保机关后勤服务，持续改进，实现以品牌服务政府、服务社会的综合效益。 以政治为高度，以政府个性化需求为导向，以诚祥物业公司专业品质和对政府物业的管理服务经验为基础，整合地方社会优秀资源，为洸河办事处提供“持续改进、快速反应、人性化管理、全方位保障”的机关后勤优质服务，达到用专业服务政府，树立新的政府机关办公形象的目的。 我们将充分凭借自己的人才优势、技术优势、管理优势和资金优势，把洸河办事处服务成为整洁、舒适的工作场所。 本公司决定在洸河办事处物业服务工作中全面推行标准化管理和人性化管理的模式，特别措施有： 1. 建立和实施完善的管理服务体系：行业的发展过程证明了要达到高质量的服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系，在洸河办事处物业服务中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。 2. 培育高素质的员工队伍：人才是最重要的资源，在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能、较好的
5A管理服务标准 中国.杭州 二O一 O年六月一日
第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a.消防系统 b.变压器 c.低压配电 d.供、排水系统 e.监控系统 f.照明系统 g.装修材料 二、供配电系统 A、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏 油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导 线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐 全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。
B、保养管理标准 1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 C、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物
第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划 一、认识与定位 （一）全国战略长沙重点 （二）项目定位 二、工作重点和零风险工程 （一）三个重点 （二）零风险工程 三、指导思想、管理模式、管理目标 （一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 （二）一种模式：[经营型]物业管理模式 （三）管理目标两项承诺 四、四大优势 （一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持 （三）配套优势：提供综合性物业管理服务 （四）经验优势：外接项目管理服务的实践 五、八项措施 第一章管理方式、工作计划和物资装备 一、管理方式 二、工作计划 三、物资装备 第二章管理人员配备、培训与管理 一、管理人员的配备 （二）管理处人员配置 （三）各部门人员素质要求 二、管理人员的培训 三、管理人员的管理 第三章管理规章制度和档案的 建立与管理 一、管理规章制度的建立 二、档案资料的建立与管理 第五章指标的承诺及其措施 第六章管理成本测算和管理费标准 一、物业管理费标准 二、对物业管理处财务管理的认识 三、管理处控制成本主要措施 四、机关新大院物业管理有关费用测算 第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入一、物业管理的前期介入 （一）施工期的物业管理 （二）办公大楼设施设备调试期物业管理 （三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理 二、办公大楼后续工程的前期介入
三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施第八章社区文化和便民服务 一、社区文化与物业管理关系的再认识 （一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。 （三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。（一）社区环境特点 （二）社区总体目标 （三）保证社区文化总体效果的主要措施 三、便民服务 第九章机电设备设施的管理 一、系统的日常运行 二、设备系统的应急处理方案 （一）设备故障处理规程 （二）发生火警处理规程 （三）电梯困人救援规程 （四）供电电源停电故障处理规程 （五）停水及故障处理规程 （六）空调故障处理规程 三、系统的维护保养 （一）维护保养工作方式 （二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制（三）主要系统定检工作要点 （四）设备维护保养检修计划和标准 四、节能管理 五、技术改造、更新 六、技术资料的收集、管理、使用 第十章物业维修养护计划和实施 一、房屋本体及公用设施维修养护范围 二、房屋本体及公用设施维修养护运作 三、房屋本体及公用设施维修养护周期 四、房屋本体部分维修计划、标准 五、公用设施维修养护计划及标准 第十一章日常物业管理的综合服务 一、事务管理 三、保安及消防管理 五、设施管理
[标签:标题] 篇一：5A写字楼物业管理服务标准 5A管理服务标准 中国.杭州 二O一O年六月一日 第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a. 消防系统 b. 变压器 c. 低压配电 d. 供、排水系统 e. 监控系统 f. 照明系统 g. 装修材料 二、供配电系统 A、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏 油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导 线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐 全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。 B、保养管理标准 1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 C、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物
办公楼物业管理服务规范 4.2.1物业治理企业应按照办公楼的具体情形和合同约定，设置相适应的办公楼物业治理服务机构，配备治理人员和服务设施。 4.2.2治理人员应取得物业治理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。 4.2.3治理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；对待顾客主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提供服务。 4.2.4治理服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，外表仪容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。 4.2.5治理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。 4.2.6治理服务人员应同意过有关专业技能的培训，把握物业治理差不多法律法规，熟悉办公楼的差不多情形，能正确使用有关专用设备。 4.3治理服务要求 4.4.1财务治理服务4 5、顾客服务 5.1接待服务5.1.1接待原则顾客接待应遵循“公布办事制度、公布办事纪律、公布服务项目、公布收费项目和标准”的原则。顾客接待人员应热情回答顾客咨询，确保100%答复率。 5.1.2大堂服务大堂服务人员应注意爱护大堂的整洁、有序和安全，向顾客提供关于周边交通、景点和办公楼内部各服务功能的咨询。 5.1.3入驻、退租服务顾客需入驻和退租时，服务人员应按规定的程序及时受理，手续完备，及时建档、归档。 5.1.4报修接待服务当顾客报修时，应及时受理，并在规定的时刻内到场，小修项目宜当天完成（预约除外）。 5.2信报服务正确分理信件，认真登记报刊杂志和挂号信，正确处理专门