对发展我国房地产金融市场的再思考
□乔海曙
房地产金融是下个世纪我国最有发展前途的金融领域,其上升空间十分巨大。然而,目前我国银行的房地产金融业务却并不十分理想,无论是规模还是质量,都存在不少问题,尤其是市场化程度较低,房地产金融市场运行机制不健全。为了贯彻国家“大力发展房地产业”的方针,使房地产业成为新的经济增长点和消费热点,笔者曾对“按揭”、贷款证券等房地产金融业务进行了研究。本文则对完善我国房地产金融的市场要素及市场运行机制,提高房地产金融的市场化程度进行探讨。
一、完善我国房地产金融的市场主体
1、房地产金融仅以“银行—单位”为主体已不能适应形势的发展
长期以来,我国银行系统对房地产领域的贷款多以集团性的开发活动为贷款的主要对象,这种贷款约占房地产贷款总量的95%左右。这种以“银行—单位”为主体的房地产金融,客观上造成了房地产开发贷款多、开发活动活跃,但与老百姓购买能力相脱节,结果陷入了房地产开发贷款越多、房屋积压越严重、银行信贷资金难以收回的恶性循环。据统计, 1995年底全国商品房一共空置5046万平方米,比上年增长53146%,其中居民住宅空置3900万平方米,占商品房空置总量的78%。19996年底全国空置商品房达到了6624万平方米,较1995年底增加30%,占用资金在1000亿元以上。1997年全国空置商品房面积达到7000万平方米,住房占70%,约5000万平方米。由于我国房地产在建规模仍然较大,上市量集中,而有效消费需求跟不上,积压空置仍将继续,出现“有人无房住,有房无人住”的现象。这一局面的金融根源在于我国房地产金融主体的严重缺位:长期忽视住房消费者的金融主体地位,住房金融只在“银行———单位”之间进行,而住房商品消费环节却很难取得贷款。而与此形成鲜明对比的是,美国居民购房资金的80%以上得自金融机构贷款,金融机构相当比例的贷款投放在居民消费环节。
2、消费者应成为与银行并驾齐驱的房地产金融市场主体
1997年4月底中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款试行办法》,该办法的实施有利于我国房地产金融主体由“银行—单位”向“银行—消费者”转变。然而,该办法亦存在严重不足,其适用范围仅限于一定城市的中低收入的住房特困户,而且只能购买用住房公积金建设的普通住房,这就把许多购买商品房的消费者排除在外,与日益发展的房地产市场不相适应。当前,我国另一种常见的房地产贷款———经营性个人住房抵押贷款的条件较为苛刻,期限一般不超过10年,利率较高,这部分贷款的借款主体是收入较高的社会群体,约占社会家庭总数的7%左右。国家对于占社会家庭总数85%—90%的中等收入家庭申请购房还没有颁布优惠政策,而这部分人才是真正有迫切购房需求且有较强购买力的群体。为了推动房地产市场发展,国家应充分考虑占社会绝大多数的中等收入家庭的购房需要,使之成为商品住房的消费主体及房地产金融的借款主体。
3、投资者也应成为房地产金融市场主体之一
发达的房地产金融市场,还离不开投资者的参与。美国拥有高度发达的住宅融资体系,在其二级市场上投资者买卖就十分踊跃。投资者的参与对房地产金融的发展有着重要的意义。其一,能够增强银行住房金融部门资产的流动性,并为房地产金融机构提供较为充足的中长期资金来源。香港就是一个通过吸收投资者参与解决房地产信贷资金缺口的成功范例。据香港金融管理局的预测,至2005年银行所能提供的楼宇按揭资金,与市场需求相比将有高达7880亿港元的缺口,为了解决这一问题,港府成立了“香港按揭证券公司”,鼓励银行向投资者发行按揭证券融资。其二,能够降低银行贷款的风险。房地产信贷的期限长,不确定性因素多,在没有投资者参与的情况下,一旦投资于此,便意味着一大笔资金将被长期占压在高风险的投资上,这使得银行对房地产领域的贷款持谨慎态度,不利于满足消费者对购房信贷资金的需求。其三,能够促使房地产信贷的规范化,使房地产市场具有开放性,便于房地产金融与国际金融接轨。
综上所述,我国未来的房地产金融,应以“银行———消费者———投资者”作为市场的主体。
二、我国房地产金融市场的中介
1、国外房地产金融市场中介借鉴
发展市场中介组织,是建立社会主义市场经济的客观需要和规范市场经济运作的重要保障。国际经验显示,房地产金融的市场化,离不开资信评估机构、按揭证券机构等中介组织。早在60年代之前,美国的住房抵押贷款市场上就活跃着一批“抵押贷款银行家”,它们本身并不直接从事抵押贷款投资,其资金也不主要来自居民户的存款。它们的职能主要是在住房抵押贷款的借贷双方充当“经纪人”。另外为了促进住宅金融的发展,美国政府还成立了联邦住宅管理局”(FHA),向普通公众提供抵押贷款保险,此举大大降低了抵押贷款的风险,使抵押贷款成为广大投资者愿意接受的投资工具,从而为住房金融体系的形成发挥了重要作用。中介组织的参与,往往能对房地产金融的发展起到事半功倍的效果。
2、我国房地产金融中介的构建
当前我国构建房地产金融中介首先要完善房地产金融的资信评估机构。住房贷款的发放、转让等都必须经过资信评估机构的评估。由于资信评估机构是独立于银行与借款人之外的第三方,在“诚实信用”原则的前提下开展评估,能够为房地产信贷部门提供科学的评估结论,减少贷款的盲目性,增强贷款的透明度,防止和制约欺诈行为,可以促使房地产金融一、二级市场健康成长。其次,我国要仿效香港特别行政区建立一批“按揭证券公司”,在房地产金融机构与普通投资者之间架起一座投融资的桥梁。成立于1997年初的香港按揭证券公司就专门向银行收购住宅按揭贷款组合,通过发行证券的方式向投资者出售。该公司由香港金融管理局属下的外汇基金全资拥有。1997年年中正式开始运作。第三,我国应仿效美国成立一家由政府控股的“住房贷款保险公司”,向普通消费者提供住房抵押贷款保险服务。这不仅能大大降低银行发放住房抵押贷款的风险,调动银行的积极性,而且便于投资者购买住房抵押贷款,促进住房抵押贷款二级市场的形成。
构建房地产金融市场中介组织,应坚持以下原则:一是要维护中介组织的独立性,大部分中介组织应与政府部门脱钩,减少“官办”色彩;二是建立健全中介组织的执业标准,加强中介组织的质量管理;三是强化中介组织行业协会建设,加大行业自律力度;四是采取有力措施,提高中介组织执业队伍的整体素质。通过这些促使我国房地产金融中介组织健康发展,充分发挥其对房地产金融市场发展的“服务、沟通、公证、监督”的作用。
三、我国房地产金融市场工具
1、我国房地产金融工具种类严重不足
我国房地产金融工具较为单一。以居民住房贷款为例,目前居民住房贷款主要有两种:一种是适用于《个人住房担保贷款管理办法》的购买用公积金建设的自用普通住房的住房抵押贷款,并要求第三方担保,贷款期限较长,利率较优惠;另一种是经营性的个人住房抵押贷款,期限较短,利率较高。这两种贷款在适用范围上都存在严重不足:前者只适用于中低收入的特困户,约占城镇居民总数的3%—4%,后者只能满足少数高收入家庭,只占居民总数的7%,而占人口绝大部分的中等收入家庭(约占社会家庭总数的90%)并无合适的住房贷款工具可供选择。
2、美国房地产金融工具考察
相比之下,美国的居民住房贷款工具显得种类齐全,琳琅满目。在贷款的一级市场,有固定利率抵押贷款、可变利率抵押贷款。固定利率抵押贷款是30年代大萧条以来的标准抵押工具,特别是“固定利率、定额支付、全期摊还”,期限可长达30年。这种传统的住房贷款工具的主要缺点是:假如出现通货膨胀,或者市场利率大幅上升,则贷款人将受到损失。因此,可变利率抵押贷款逐渐推出并被广泛采用。在可变利率安排下,住房抵押贷款利率将根据某一能够反映市场利率变化的指数定期调整,如一年期国库券利率。在美国住房抵押贷款的二级市场,金融工具的创新层出不穷,而较为传统的是1968年由G inm’e Mae首次推出的MBS(抵押贷款证券)。该工具运用较为广泛,目前美国由FHA和VA保险的抵押贷款的85%都被证券化了。贷款工具的丰富有效地促进了美国房地产金融的发展。
3、我国房地产金融工具的创新
创新我国房地产金融工具,应着眼于我国房地产金融一二级市场发展的实际需要。在房地产金融的一级市场,应创造一种“弹性利率抵押贷款”。该种贷款利率可随着通货膨胀水平及市场利率的变化而按期适当调整,既维护银行利益、减少损失,又不至于给借款人造成较重负担。在房地产金融的二级市场,应创造一种便于贷款流通转让的标准化的“住房抵押贷款证券”。该证券是将若干个住房抵押贷款组合成一个贷款集合,以这个集合产生的“现金流”为担保向投资者发行,期限短、面额固定,方便投资者购买。
四、构建我国房地产金融市场的运行机制
(一)房地产金融一级市场的运行
目前我国房地产贷款的总量仍然偏小,特别是个人住房抵押贷款占银行信贷资产总量的比重偏低。就我国开展个人住房抵押贷款业务最早、业务量最大的中国建设银行来说,全行个人住房抵押贷款只占全行贷款余额的1%—2%,而住房金融市场已经步入成熟期的美国商业银行个人住房抵押贷款业务,占其贷款余额的比重达15%—25%,其它有些国家这一比重更高。在香港特别行政区,银行体系对物业市场的贷款已近贷款总额的40%,而居民对楼宇按揭资金的需求仍在上升,贷款仍将随之扩大。不难看出,我国商业银行房地产信贷规模的扩大是必然的趋势。
与过去相比,房地产金融部门的一级市场业务方式已有较大的改变:其一,由过去的批发为主向零售为主转变;其二,由等客上门式的“官商”作风向主动出击寻找优秀客户的“行商”作风转变;其三,由过去的建行一家为主向多家银行平等竞争转变,因而市场竞争激烈,风险程度上升。
为了降低发放房地产贷款的风险,提高房地产贷款的质量,银行应对贷款申请人严格审查,尤其要注意贷款与房价的比、还贷与收入的比这两大指标。贷款/房价,往往被称为按揭的比例,一般不超过70%;还贷/收入,衡量的是借款者的还款能力,借款人每月还贷款不应超过其家庭总收入的30%,否则易发生支付危机,影响贷款质量。借贷双方还应该就贷款利率进行商谈,在国家利率政策允许的范围内按市场供求关系进行议定。银行对贷款人提供的抵押品或所购住房本身,应要求借款人购买保险,防止因其灭失带来的贷款损失。
(二)房地产金融二级市场的运行
1、银行出售住房抵押贷款
银行之所以要将住房抵押贷款出售给“住房贷款证券公司”这样的中介组织,并由其发行贷款证券,是因为这样的专门机构在发行销售住房贷款证券方面具有优势。银行出售住房抵押贷款面临如何确定贷款出售的折扣率问题。原则上,折扣率为存贷利差的一定比例,即银行与住房贷款证券公司共享这笔贷款的收益。贷款出售的价格则为:
贷款出售价格=贷款本息帐面价值×(1-贷款出售价格折扣率)
银行出售贷款是一种债权的卖断,只要银行贷款合同是有效的,且在出售贷款时不存在欺诈行为,那么住房贷款证券公司等中介组织买入贷款后,将承担原由银行承担的一切风险,并享受其收益。
2、中介组织发行住房抵押证券
中介组织为了能源源不断地购买新的住房抵押贷款,必须有充分的资金支持,其资金来源主要是向投资者发行“住房抵押贷款证券”。为了使抵押证券能顺利发行,有必要将抵押证券标准化,采用固定面额、固定期限、固定的发行与兑付时间。按照我国的传统,个人购买者每张证券面值100元,机构投资者每张面值10000元比较适宜。抵押证券的期限可定为6个月,发行时间最好与国债发行时间错开,发行新证券时即兑付旧证券。
中介组织发行抵押证券,应遵循国际惯例,实行公开原则与实质管理原则。所谓公开原则即中介机构应将与拟发行抵押证券的一切有关资料如实向广大投资者公布,不得隐瞒;所谓实质管理原则就是要求中介组织在发行抵押证券时,不仅要公开有关资料,而且必须符合若干实质条件,经评估机构评估后予以确认。评估机构对抵押证券的评级,是站在投资者的角度,评价该抵押证券的质量、中介组织的资信和投资者将承担的投资风险,使投资者的利益得到较好保护。
3、住房抵押证券的交易
发行住房抵押证券,离不开发达的证券交易市场(二级市场):其一,抵押证券是一种风险较高的证券,没有发达的流通转让市场,投资者投资于此,就意味着资金被占压在高风险的投资上,投资者难以建立起信心;其二,不流动的证券使持券人感到不便,从而会影响投资者持券的积极性;其三,抵押证券若缺乏流动性,便被分割在一个个狭小的地域内,不利于外部资金的住入,从而会限制房地产贷款一级市场的发展。
抵押证券二级市场能否顺利发展,取决于三方面:一是是否有较完善的金融市场,为抵押证券市场的形成提供设备与技术支持;二是投资者对抵押证券是否有信心;三是投资者的资金是否充足。经过十几年的发展,我国的证券市场已初具规模,证券中介机构遍布全国大中城市,证券品种较为齐全,同时,我国居民手中的货币资产数量也相当可观,储蓄存款已达40000多亿元,这些为培育抵押证券流通转让市场提供了物质基础。
抵押证券二级市场的运作,可参照国债市场来进行,原因在于抵押证券是一种标准化的证券,面值、期限、利率固定,且其发行遵循国际惯例,是一种较为规范的投资工具。限于我国证券交易所目前只有两家,能在深、沪两地证券交易所上市的抵押证券可谓凤毛麟角,因而绝大部分合格的抵押证券,经有关部门(如人民银行)审批后一般只能在全国各地的证券交易中心上柜。二级市场的主要参与者,是机构投资者与个人投资者。当前要特别鼓励基金等机构投资者积极参与抵押证券市场的投资。
五、我国房地产金融市场化需要
构建保障体系
房地产贷款通过出售实现流动化是房地产金融的重大发展,然而贷款证券化毕竟是一件新生事物,需要社会各界大力扶持,努力为之创造条件。为确保房地产贷款证券能够顺利实施,使之为转移我国商业银行的风险作出应有的贡献,必须做好以下工作:
首先,加强立法与宣传工作。国家有关部门应立即着手制订有关贷款出售、抵押证券发行与流通的有关法律、法规,在拟颁布的《证券法》中加入有关规定,已颁布的《贷款通则》也可作适当修改,切实保障银行、中介组织及投资者的利益;同时,要广泛宣传抵押证券,特别是抵押证券期限短、回报高、安全性好、流动性强的特点,以增强投资者的购买兴趣。
第二,政策上予以优惠。国家一方面要加速住房分配体制改革,坚决取消福利分房制度,刺激居民的住房消费需求;另一方面国家要制订优惠政策,鼓励居民购房,对于居民还贷部分的收入,可借鉴国外通行做法少征或免征所得税。这样必能提高住房的商品化程度,实现房地产业资金的良性循环。
第三,信心上予以保证。中介机构发行的以贷款组合为担保的抵押证券,若能得到政府有关部门的保证或保险,必能使投资者解除后顾之忧。美国政府在支持居民住宅抵押贷款发展时,就成立了FHA(联邦住宅管理局),与VA(退伍军人管理局)
一道,向普通公众和退伍军人提供抵押贷款保险。为了支持房地产金融的迅速发展,我国也应该成立类似的机构,为经过资格审查的中介组织发行符合条件的抵押证券提供不可撤销的和无条件的保险服务,切实保障抵押证券投资者的利益。作为代价,中介组织必须负担保费,这部分费用出自它的业务收益。保险公司在贷款证券的兑付出现困难时,将立即对被保险的抵押证券付款并自动获得对中介组织的代位求偿权。中介组织同时也成为保险公司的债务人。这样一来,投资者购买抵押证券,安全系数将比投资于未办理保险的企业债券大得多。
第四,资金上进行支持。在美国,国会在1938年责成联邦政府出资设立了Fannie Mae(联邦国民抵押贷款协会),在必要的时候由该组织购买由政府出面保险的抵押贷款,为全国的抵押贷款提供资金支持。Fannie Mae成立之初,主要依靠政府投入的股金经营,但很快就赚得丰厚的利润,1992年,Fan2 nie Mae成为资产位居全美第六位的大公司。当前我国政府也可出面组织一家特殊的政策性银行:抵押证券投资银行,来平衡抵押证券市场,防止出现过度投机带来抵押证券市场的大起大落。
需要着重指出的是,政府出面提供保险,政府出资建立抵押证券投资银行,并不意味着政府必然要付出大量资金,事实上,只要贷款出售及抵押证券市场运作正常,政府成立的两家机构不仅不会亏损,而且还能盈利,政府此举只是向广大投资者表明:政府始终站在“最后贷款人”的立场上,目的是增强投资者的信心,并通过保险对象、保险条件的掌握使贷款出售及抵押证券市场规范化。有了政府的参与,贷款出售及抵押证券市场的发展必将驶入“快车道”。
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(作者单位:湖南财经学院金保系)
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责任编辑陈赛玲
金融毕业论文范文国际金融市场的发展趋势和特点分析 随着我国加入世界贸易组织，国际经济贸易逐步加大，在国际经济领域里，国际金融市场的作用至关重要。主要体现在国际资本的转移、国际劳务的输送、国际商品的买卖、黄金及外汇的买卖和国际资金货币体系运转等各方面都依赖于国际金融市场来完成。国际金融市场上新的融资手段、投资机会和投资方式层出不穷，金融活动也凌驾于传统的实质经济之上，成为推动世界经济发展的主导因素。因此，国际金融市场在促进世界经济的繁荣发展方向上起着主导地位，对于我国来说，做好国际金融市场变化的研究具有重大意义。 一、国际金融市场的内涵及作用[中国-知识-写作网，包过] 国际金融市场是指从事各种国际金融业务往来的场所。它是在国际化生产的条件下建立的，并且随着国际之间长短期资金借贷和国际贸易逐渐成长起来的，目前，国际金融市场是国际经济化的重要一部分，对促进国际经济的良好发展起着重要的作用。 (一)有利于资金的国际化 由于跨国大公司的经营方式是商品销售随着企业生产地域的变化而发生转移，这样就导致企业需要在世界各国范围内进行资金调配。国际金融市场可以提供这样的功能，它能够有效的提高跨国公司生产、流通中的游离资金的利用程度，为国际贸易和国际投资的良好发展提供先决条件。 (二)促使国际融资的畅通化 由于国际金融市场的独特优势，使得其具有国际融资的能力，并且全球各国都可以充分利用和调配这部分闲置的资金，为自己国家的经济建设所用，久而久之，国际金融市场自然而然就形成了一个资金汇集的场所。 二、国际金融市场的类别 (一)按交易种类划分 根据国际金融市场中交易种类的不同，可以分为期权市场、期货市场和现货市场三种。期权市场主要是从事期权的交易;期货市场的交易类型是股指期货、利率期货、货币期货、贵金属期货;现货市场就是做现货交易的场所。 (二)按借贷期限划分 通常资金信贷按期限可分为短期资金市场和长期资金市场，其中短期和长期的界限为一年。资金信贷时间在一年以内的交易为短期资金市场;当信贷时间超过一年以上或者证券发行的交易为长期资金市场。 (三)按交易对象划分
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中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
房地产金融市场发展分析判断 指出当前房地产金融存在的问题,判断今后一段时期房地产金融的发展趋势。强调在发展房地产金融时既要坚持商业信贷原则,又要努力改进金融服务,拓宽服务领域,要加大对土地储备中心的信贷营销工作,设立风险预警机制,加强对个人住房贷款的管理。 1房地产金融形势分析 由于房地产市场的巨大容量和发展潜力以及蓬勃发展的良好势头,为商业银行拓展房地产金融业务提供了巨大的商机。房地产金融对房地产市场发展的促进作用日益明显。1998年以来,随着城镇住房制度改革的深入,我国房地产信贷业务得到快速发展,对商业银行调整信贷结构,支持城镇居民购房,拉动住房投资,扩大国内需求,推动国民经济发展起到了积极作用。银行的信贷资金从两个方面对房地产业进行支持:一是直接支持企业的房地产开发投资,二是通过个人住房信贷扩大房地产需求。由中国人民银行发布的《2002年第三季度货币政策执行报告》指出:近年来,我国各家商业银行发放的个人住房贷款远远大于房地产开发贷款,且差额逐年增大。到2002年12月底,四大国有商业银行发放的个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7214亿元、7736亿元。但是,在房地产金融快速发展的同时,也的确存在一些不容忽视的问题。 1.开发企业过于依赖金融机构的信贷支持,给银行带来很大风险。 据国家经贸委提供的数据显示,2002年前三个季度房地产开发资金来源中,国家预算内贷款占0.1%,国内贷款占22.7%,自筹资金占30.3%,其他资金占45.2%,其中定金及预收款占38%。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金,企业的资产负债率超过70%。这些数字说明,中国目前的房地产公司普遍存在规模偏小,自有资金不足的现象。另外,空置的房地产给金融机构带来潜在的风险,开发资金沉淀在未售出房地产中,资金不能按时收回,直接影响银行经营的流动性和安全性,会造成严重后果。2.个别银行为了争夺房地产金融市场,存在违规经营现象。2002年底,人民银行对部分城市商业银行发放的房地产贷款进行了检查,结果发现,个别银行违规经营的情况比较严重。从贷款的种类看,违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。从行别看,股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重。主要表现为:一是对“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)不齐全的项目发放房地产开发贷款,或逃避人民银行“四证”规定,以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款;三是放松个人住房贷款的条件,降低首付比例,以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款,违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定;四是违反现房管理规定,对期房发放个人商业用房贷款,违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。 近期,国务院总理温家宝(图片-新闻-网页)对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注,并强调指出:“运用何种工具,掌握何种尺度来进行化解,已经是摆在我们面前的紧迫问题。”2003年1月,中国人民银行指出,2003年要督促商业银行加强房地产信贷管理,防范长期信贷风险,进一步完善房地产信贷政策和办法,监督商业银行严格按照国家房地产政策及其信贷政策要求,加强房地产信贷管理。 2房地产金融发展的判断与对策 2.1对房地产金融发展趋势的判断 1.房地产金融市场竞争日趋激烈。近年来,由于国内房地产业发展迅速、房地产金融业务效益可观,各商业银行均加大了房地产金融业务的投入力度,房地产开发类贷款和个人住房贷款数额连年稳步上升。目前,已形成建行、工行并驾领先,其他各家商业银行各有所长、紧紧跟上
2018年杭州房地产行业分析报告 2018年11月
目录 一、楼市稳中略降，中签率逐步上升 (5) 1、中签率上行，购房者更为理性 (7) 2、主城区楼市优于外围区域 (8) 二、房企推盘加速，二手房或具调整压力 (9) 1、新房价格稳定，严限价下开发商加大预售申请 (9) 2、二手房房价稳中有松，或具一定调整压力 (10) 三、库存缓慢回升，中长期基本面扎实 (12) 1、库存缓慢回升，去化周期维持较低水平 (12) 2、多产业齐头并进，经济发展高速 (12) 3、人口持续净流入，城市基本面扎实 (13) 四、土地市场回归理性，多家房企首次入杭 (14) 1、开发商拿地更趋理性，土地市场有所降温 (14) 2、传统主城区土地供应较少，余杭、萧山仍为供地主力 (15) 3、土地购置集中度回升，多家房企首次入杭 (17) 4、开发商加大开工，加快周转 (18) 五、主要楼盘调研情况 (19) 1、中城汇MIDTOWN (19) 2、金地玖峯汇 (20) 3、金地滨江万科悦虹湾 (21) 4、时代滨江.翡翠之星 (22)
楼市稳中略降，中签率逐步上行：2016年调控以来，2017年、2018年前10月全市商品房成交同比分别下降22.1%和17.8%。但由于限价导致价格倒挂，新房市场仍维持较高景气度，超80%新盘需要摇号。随着调控深入及预期变化，下半年来杭州楼市热度亦有所降温，三季度新盘中签率由上半年的不到25%上升至40%。分区域来看，主城区表现优于外围板块，9月拱墅区、滨江区、西湖区等传统主城区平均中签率仅30.7%、23.1%、4%，远低于临安区（61.2%）、富阳区（46.9%）等外围区域。 房企推盘加速，库存缓慢回升：限价未松、资金偏紧叠加市场降温预期影响，下半年以来入市楼盘明显增加，三季度全市月均批准预售面积达129.1万平，处于2015年以来最高水平。供应量增加及去化率下行，全市库存缓慢回升，2018年10月末全市商品房可售面积981.7万平，较6月底上升11.4%，连续6个月攀升。考虑入市项目获取时间大多为地价高企的16、17年，限价背景下盈利空间有限，供给端持续放量带动库存大幅攀升可能性较小。 二手房或具调整压力，中长期基本面扎实：短期受新房限价及摇号机制影响，二手房价格稳中略松。2018年9月二手房带看量3.7万次，较2018年3月高点下降58.9%；9月末链家二手房挂牌量升至2.3万套，同比提升273.5%，市场预期正逐步转变。中长期来看，杭州依托高科技产业、金融业、智能制造业等多类产业，2018年前三季度GDP增速7.3%，叠加较快的收入增速及持续的人口净流入，基本面依旧扎实。 土地市场回归理性，多家房企首次布局：受限价及楼市热度下降
房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通
２０１７年房地产金融行业研究报告
综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。
? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。
二、高职商务英语教材使用现状调查 社会经济不断发展，人才能力需求发生了新的变化，而 人才培养模式依旧。课程设置仅仅简单地沿用本科的培养计划和课程体系，在教学内容上也没有体现，忽视了对学生职业能力的培养，致使商务英语教学目标定位不明确，实际教学中存在大量问题。 单从教材方面看： 1．目前普遍开设商务英语专业的高职学院安排的英语 课多于商务课，技能训练成为学期教学活动中的“点缀”。课程设置和教学计划随意性太强。 2．可选的高职商务英语教材少。纯英语教材多，商务 知识教材有，但能将两类知识学习和技能训练结合起来的教材并不多。教材内容陈旧。教师只好选用本科教材或考证教材。具备运用英语技能解决商务方面问题的能力的学生人数在整体人数的比例不高。 3．课堂教学内容和课外实训实习内容脱节。课程结构 体系偏重理论性，更缺少相应配套的实训类教材，不能反映一线岗位对应的知识和技能的要求。高职商务英语教学模式仍以教师讲授为主。 4．教材不能全面地构建学生的职业能力。现行教材内 容只能单纯性地培养学生专业能力，毕业生在实际1=作中表现出本行业职业道德素质和水准缺失，与企业期望值有一定差距。 四、基于工作任务过程的商务英语校本教材的开发 1．开发团队 基于工作任务过程的商务英语校本教材的编写团队应 由学院、行业专家、教师、毕业生和用人单位共同组成。结合“企业型专业”的专业建设模式，从市场调查结果入手，由用人单位提供典型岗位人员能力和工作任务需求，同时，听取教师、毕qk生在一线教学中的意见和建议，组织编写人才培养方案和课程标准，邀请行业专家对课程体系和教材设置、内容进行评审。只有源于企业的工作任务项目，才能最大限度地发挥项目的作用。 2．任务确立 商务英语校本教材的开发以岗位工作群的工作任务过
浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正
中国金融市场发展趋势预测 于可201100130045 金融2班 镡晓艳201100250038 金融2班 摘要：21世纪以来，我国金融业改革突飞猛进，特别是逐渐与国际金融接轨，适应国民经济发展的内在需要。未来中国金融市场将更加国际化，金融创新的速度也将加快，并且呈现出资本市场和货币市场联动的特征，金融市场的深度也将增加，利率和汇率都将实现市场化。本文在对我国金融业改革进行总结基础上，分析了目前国际金融发展背景下我国金融业改革需要进一步解决的问题，并对我国金融业改革方向和未来前景进行了初步的展望。 一个国家能否具有持续不竭的发展动力，关键在于是否拥有一个充满活力的金融市场。通过金融市场可以实现资源的整合与配置、风险的流动与分散、产品的定价与创新、财富的培育与管理。对于中国这个正在飞速崛起的世界大国，如何建立起与自身经济相匹配的金融市场，对于实现中华民族的伟大复兴意义重大。 1我国金融市场发展现状 自从1978年改革开放以来，金融市场作为市场经济的重要组成部分，得到迅速的发展，但是2007美国金融危机爆发，通过海外投资和进出口贸易影响中国的金融市场，中国的经济增长主要还是来自于外需，而美国是中国最大的贸易顺差来源，当美国遭受这么大的金融危机以后，中国肯定免不了受影响，关键是在于影响的大小，而由于人民币币值一开始低估，人民币现在面临的升值压力将会影响到我国的金融市场。 1.1 金融结构的不完善 近年来，我国的金融市场虽然有了一定的发展，但是金融结构的发展问题也渐渐凸显，银行金融结构和非银行金融机构的发展失衡的情况也越来越突出，这制约着我国金融市场的整体发展，将会给中国经济带来巨大的伤害。由于金融结构的明显不合理，出现了很多制约金融市场健康发展的因素，所以其现在的结构状态仍然不能满足现在中国金融市场健康发展的内在要求和适应经济全球化的需要，严重制约了我国经济的全球化和我国的金融效率。我国现阶段的金融组织体系由国有商业银行，股票，证券和区域城乡合作金融等四个层次组成，虽然改革开放以来我国的金融组织体系已经有了一定的进步，但是横向看来，我国的金融组织体系在国际金融市场中仍处于一个很低的位置，证券业和保险业的发展存在明显的不足。同时中国的金融市场主体不够完善和成熟，金融工具的种类不是很多，已经发明的金融工具的运用次数也很少。金融市场的交易价格也还不合理，比如证券市场，我们要把参与主体在证券市场的收入从买卖差价上转移到资本利得上来。综上所述，中国整体的金融市场都有待改善。 1.2 金融市场的交易规模发展较良好 当前我国的金融市场的交易规模持续发展，在加快资金流动，资源优化配置上取得了较大的发展，直接融资和间接融资之间合作得很好，这样才有助于中国金融市场的发展和中国金融市场国际化。 1．3 金融市场的价格波动剧烈
我国金融市场的发展现状与问题.txt生活是过出来的，不是想出来的。放得下的是曾经，放不下的是记忆。无论我在哪里，我离你都只有一转身的距离。金融市场是市场经济国家的一个非常重要的子市场，也是一国金融体系的重要组成部分。发展成熟的金融市场不仅能够满足各经济主体多元化、多层次的融资需求，而且对金融体系乃至经济体系的稳定、健康运行发挥着十分重要的作用。金融市场的概念有广义和狭义之分。广义的金融市场是指所有金融交易及资金融通的总和，狭义的金融市场是指进行金融产品买卖交易的场所。通常所说的金融市场主要指后者，本文从狭义金融市场的角度对我国金融市场发展状况进行分析研究。 一、我国金融市场的发展现状 随着社会主义市场经济的发展和金融改革的不断深入，我国的金融市场有了长足的发展，逐渐形成了由货币市场、资本市场、外汇市场、黄金市场和期货市场等构成的，具有交易场所多层次、交易品种多样化和交易机制多元化等特征的金融市场体系，为推动国民经济发展、支持国家宏观调控实施、推进国有企业和金融改革、稳步推进利率市场化和完善人民币汇率形成机制、防范系统性金融风险和维护金融稳定发挥了重要作用。 （一）货币市场已成为中央银行进行宏观调控的重要平台，也是各类金融机构调节资金头寸、管理流动性和进行资产投资的主要场所。货币市场基准利率（Shibor）的培育和建设有利于促进金融机构提高自主定价能力，指导货币市场产品定价，完善货币政策传导机制，推进利率市场化。 近年来，在银行体系流动性偏多、货币信贷扩张压力较大、物价不断攀升的形势下，人民银行通过与存款准备金等对冲工具搭配使用，在银行间债券市场上灵活开展公开市场操作，加大回收银行体系流动性的同时，缓解商业银行季节性支付清算压力。2007年，人民银行累计发行中央银行票据4.07万亿元，正回购操作1.27万亿元。通过中央银行票据和开展正回购操作当年收回银行体系流动性1.02万亿元，相当于2007年10次上调存款准备金率共5.5个百分点冻结流动性的1/2。 2007年末，中央银行票据和正回购操作总余额达4.11万亿元。2007年，金融机构在银行间市场债券回购累计成交44.8万亿元，同业拆借累计成交10.7万亿元，比2004年分别增加35.36万亿元和9.24万亿元。银行间市场已成为金融机构调节资金头寸、管理流动性的主要场所。 （二）资本市场经过十几年的改革和发展，市场规模不断壮大，交易品种不断丰富，市场运行的机制、制度不断完善，资源配置功能不断增强，优化了社会融资结构，推动了国有企业和金融改革，在我国经济社会发展中的作用日益增强，在国际金融市场中的地位不断提升。 2005年启动的股权分置改革基本完成，我国股票市场实现了全流通，为资本市场优化资源配置奠定了基础，使我国资本市场在市场基础制度层面与国际市场接轨。截至2007年末，沪、深两个证券交易所共有上市公司1550家，股票总市值达32.7万亿元，相当于国民生产总值的140%，位列全球资本市场第三，新兴市场第一。2007年，首次公开发行股票融资4595.79亿元，位列全球第一；日均交易量1903亿元，是全球最为活跃的市场之一。2007年末，债券市场中债券托管总额达12.33万亿元。资本市场的发展，不仅扩大了直接融资规模，优化了融资结构和资源配置，也拓宽了居民投资渠道，丰富了居民投资品种，为居民提供了股票、
论我国金融市场的现状及发展
论我国金融市场的现状及发展 摘要 金融是国民经济的核心，金融发展既是经济增长的一种重要成果展示，同时也是推动经济增长的重要力量，两者联系紧密。文章主要探讨金融发展的现状, 问题，并提出相应的建议。 关键词：金融市场；金融现状；金融问题；政策建议
金融市场，是指金融商品交易的场所，如货币资金借贷场所，股票债券的发行和交易场所，黄金外汇买卖场所等等。它是中央银行利用货币政策工具对经济进行间接调控的依托，是以市场为基础，在全社会范围内合理配置有限的资金资本资源，提高资本，资金使用效益的制度前提，同时也是发挥资本存量蓄水池作用，以迅速和灵活的融资方式把储蓄转化为投资的渠道和场所。国家和中央银行根据金融市场发出的信息，对国民经济进行宏观调控，同时，金融机构和企业也可依据金融市场信息做出相应的决策。 金融市场包括银行以及非银行金融机构的借贷；包括企业通过发行债券，股票实现的融资和投资人通过购买债券，股票实现的投资；包括租赁，信托，保险种种途径所进行的资金集中与分配等等。在日常活动中，还有一种对于金融市场的理解，即将金融市场限定在有价证券的交易。这都可以看作对金融市场的狭义理解。
一.我国金融市场的现状 大体上说,我国金融市场的演进过程是与经济体制改革相伴而生的，在特定的历史时期，银行起着筹集资金与分配资源的重要功能，银行主导型金融体系对我国经济发展发挥了重要作用。但伴随经济的不断发展，我国银行主导型金融体系的缺陷逐渐凸显，主要表现为：一是在贷款的投放对象上，由于历史和体制原因造成的金融体系的制度性扭曲，导致商业银行中普遍存在着融资偏好倾向。二是在存贷款的期限上，由于商业银行内部的控制机制缺位，存在存贷款期限错配差距明显加大的趋势。三是在金融风险管理上，商业银行表现出过度回避风险的倾向，特别是随着国有商业银行股份制改革的不断推进，商业银行规避风险的倾向加大，重视股东收益和短期利益已成为商业银行经营的主要目标。四是在金融风险的承担机制上，商业银行与企业承担的金融风险呈非对称性，风险分担机制尚未健全。
房地产中介公司发展前景及思路 房地产中介企业发展迅速，从资料查阅，目前全国从业人员已达几十万人，已逐步深入到社会生活的方方面面，特别是随着房地产市场运行机制日趋完善以及市场细分的日益加剧，房地产中介行业逐步凸显，对于盘活存量，联动消化增量，促进房地产投资与消费的双向拉动，完善房地产市场流通体系等方面发挥了越来越重要的作用。其主要以销售2手房和信贷业务来赚取服务费为主。业务拓展思路较窄，经营服务不够专业. 房地产中介是房地产市场细分和集约化经营的结果，是房地产市场活动的重要组成部分，其发达程度已经成为房地产市场是否成熟的重要标志。目前地产中介受国家政策的推进管理更加完善，客户更加信赖，但是重庆地产中介行业起步较晚，过去主要销售顶帐房为基础起步，所沉淀的各类社会资源较少（特别是人才资源），而且一定程度上存在着不规范、人员素质良势不齐、资金 实力不足和品牌力度不够等劣势，但重庆中介行业已表现出良好的发展势头，有以下几个方面的因素： 第一、消费者的消费偏好存在差异性，给中介企业提供了较大的发展空间。重庆房地产市场已进入个体消费者占主导的市场，个人购房占九成，但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限，由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性，已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强，易满足消费者的多样化需求。 第二、房子价位的优势。在重庆地区一般二手房的价格与同地段同档次的一手房相比一般会低10－20％，这样就推动了价格影响因素占主导的住房需求与有效供给的对接，形成了住房的梯级消费，房产中介将会更多人来选择。尤其农村进入城市的一些消费群体更加突出。 第三、城市化进程因素。随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大，城市中心区的房地产资源将来供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式，而且从长远来看，作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓，今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。 第四、重庆市场化的必然要求。开发企业专门致力于开发市场，将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势，也是市场细分的结果，中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通，这种“双赢”促进中介企业规模的扩大，促进房地产市场的良性循环，最终促进房地产市场的繁荣。 第五、重庆地区的发展房地产中介业也是很关键的推动。一个成熟的房地产市场应该是一个交易便捷和频繁的房地产市场。因此加强房地产服务体系建设是市场发展所必须的，发展房地产中介行业是首当其冲的。 综上述房地产发展势头，我公司开展房地产中介企业要在行业竞争中求得发展，必须加强以下几个方面： 第一、房源的竞争。房源是中介企业的命根子，所有的中介经营活动都围绕着这个核心运转。要构建服务网络，收集不同地段、不同层次的各类房源信息。同时通过专业的评估大胆收购重庆地区有投资潜力的房子。给实力相对较弱的房产中介公司构成危机。如重庆地区的一些经纪公司在原有的业务范围之上又开展了收购、联合收购、以及房屋置换业务。也在不断推出一些新思路。 第二、技术产品的竞争。中介企业要发展，必须提高科技含量，要加大硬件设施投入和办公软件的开发，要加强网络技术与中介经纪技术的结合，依托网络提高市场化运作效率。要加强人员的培训，优化队伍业务素质，更好地实现房子与消费者的对接。同时多与开发企业、以及重庆地区物业公司沟通，专门成立沟通小组来满足该项目客户方讯息，从中搜寻商机（通过调研来考证是否可行）。
房地产金融市场融资渠道 在金融市场中，融资，远不止表面意思上的“聚集资金”那般单纯，它更是一种资源配置的过程，而有效的融资渠道，无疑是房地产商在当前银根紧缩的情况下最关心的事。2005年将成为房地产商融资模式实现创新的开局之年。 目前，除银行贷款外，还有信托、基金等多种渠道供选择。而究竟选择哪种融资方式，从来就没有标准答案和绝对的优劣之分，关键是当下的房地产商适合哪种融资方式及其规则。 今年4月份，央行提高了存款准备金率0.5个百分点。仅一周后，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”和《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台以来，国家对房地产行业进行宏观调控的又一记“重拳”。 统计显示，房地产作为资金密集型产业，70%以上的资金来自银行贷款。如今，常规的银行融资渠道门槛骤然提高，使得高度依赖银行贷款的房地产开发商资金普遍吃紧。面对“银根”紧缩，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。 ①融资瓶颈从何而来 没有资金就没有房地产。银行贷款仍是房地产融资的重要渠道，而银行放贷的谨慎态度，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈 一个不争的事实：没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金。因此，房地产开发企业最关心的问题便是融资。通常情况下，开发商无法在项目开发初期便在合理范围内取得银行的贷款承诺，为一年一次的筹款行为颇费周折；与此同时，银行对贷款的控管措施也难以到位，对销售回款的控制仅限于纸上规章。 由于近年来投资过热，开发商因银行筹款比例过高，自酬资金到位情况较差，房地产行业被列入信贷高风险行业。银行在贷款期限、贷款额度、担保方式等方面的规定限制繁多，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈，同时也阻碍了银行放贷业务的开拓。 一位不愿意透露姓名的房地产开发商告诉记者，眼下银行的房地产信贷总量正在减
国际金融市场的发展趋势与特点分析 随着我国加入世界贸易组织,国际经济贸易逐步加大,在国际经济领域里,国际金融市场的作用至关重要。主要体现在国际资本的转移、国际劳务的输送、国际商品的买卖、黄金及外汇的买卖和国际资金货币体系运转等各方面都依赖于国际金融市场来完成。国际金融市场上新的融资手段、投资机会和投资方式层出不穷,金融活动也凌驾于传统的实质经济之上,成为推动世界经济发展的主导因素。因此,国际金融市场在促进世界经济的繁荣发展方向上起着主导地位,对于我国来说,做好国际金融市场变化的研究具有重大意义。 一、国际金融市场的内涵及作用 国际金融市场是指从事各种国际金融业务往来的场所。它是在国际化生产的条件下建立的,并且随着国际之间长短期资金借贷和国际贸易逐渐成长起来的,目前,国际金融市场是国际经济化的重要一部分,对促进国际经济的良好发展起着重要的作用。 (一)有利于资金的国际化 由于跨国大公司的经营方式是商品销售随着生产地域的变化而发生转移,这样就导致需要在世界各国范围内进行资金调配。国际金融市场可以提供这样的功能,它能够有效的提高跨国公司生产、流通中的游离资金的利用程度,为国际贸易和国际投资的良好发展提供先决条件。 (二)促使国际融资的畅通化 由于国际金融市场的独特优势,使得其具有国际融资的能力,并且全球各国都可以充分利用和调配这部分闲置的资金,为自己国家的经济建设所用,久而久之,国际金融市场自然而然就形成了一个资金汇集的场所。 二、国际金融市场的类别 (一)按交易种类划分 根据国际金融市场中交易种类的不同,可以分为期权市场、期货市场和现货市场三种。期权市场主要是从事期权的交易;期货市场的交易类型是股指期货、利率期货、货币期货、贵金属期货;现货市场就是做现货交易的场所。 (二)按借贷期限划分 通常资金信贷按期限可分为短期资金市场和长期资金市场,其中短期和长期的界限为一年。资金信贷时间在一年以内的交易为短期资金市场;当信
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起