御汤山售楼处样板间及景观示范区域物业服务方案
2010年7月
本方案适用范围及管理承诺
本计划书适用于御汤山别墅售楼处、示范区范围内的综合管理服务、突发事件处置及物业销售配合。管理服务实施效果，以北京伟联物业管理有限公司据《售楼处物业服务委托合同》及本计划书载述的管理服务内容与标准，书面征求委托人意见的结果为测量依据。
北京伟联物业管理有限公司
2010年7月
目录
1 项目及御汤山物业服务概况
1.1 项目简介
1.2 高端物业服务箴言
1.3 御汤山物业服务品牌使用
1.4 关于北京伟联物业管理有限公司
1.4.1 伟联物业定位
1.4.2 伟联物业愿景
1.4.3 伟联物业核心价值观
1.5 御汤山物业服务简述
1.5.1 营销配合服务
1.5.2 样板间服务
1.5.3 清洁服务
1.5.4 安全礼宾服务
1.5.5 工程维护服务
1.6 御汤山物业专属服务
2 售楼处阶段的物业服务规划
2.1 售楼处管理服务理念
2.2 售楼处阶段物业服务工作内容
2.2.1 售楼处筹备阶段
2.2.2 售楼处接管验收阶段
2.2.3 售楼处日常运营管理阶段
2.2.4 项目前期配合
2.2.5 大型活动配合与管理
2.3 营销动线规划以及物业服务人员岗位规划2.4 售楼处阶段物业服务人员架构
2.5 售楼处阶段物业服务人员到位时间安排2.6 售楼处阶段物业服务人员任职资格要求2.7 售楼处阶段物业服务人员培训计划
2.7.1 培训阶段
2.7.2 培训计划
2.8 售楼处阶段物业服务人员通用行为规范2.8.1 行走
2.8.2 站立
2.8.3 说话
2.8.4 修饰仪表
2.8.5 接听电话
2.8.6 日常工作行为
3 售楼处阶段物业服务流程
3.1 整体服务流程规划
3.2 入口服务流程
3.2.1 流程图
3.2.2 迎宾服务
3.2.3 泊车服务
3.3 销售大厅服务流程
3.3.1 流程图
3.3.2 迎宾服务
3.3.3 指引客户到销售人员处
3.3.4 水吧服务
3.3.5 销售人员不在现场的处理
3.3.6 关注客户的其他需求
3.3.7 指引客户前往样板间或礼貌送客
3.4 样板间服务流程
3.4.1 流程图
3.4.2 迎宾服务
3.4.3 指引客户就做穿鞋套
3.4.4 陪同销售人员为客户讲解
3.4.5 指引客户就做脱下鞋套
3.5 3.
4.6礼貌送客
3.6 景观示范区通用服务流程
3.7 3.5.1 流程图
3.8 3.5.2 热情问候
3.9 3.5.3 关注客户即时提供服务
3.10 3.5.4 保持现场整洁有序
3.11 3.5.5 电瓶车驾驶服务
4 售楼处阶段物业服务内容及标准
4.1 客户服务（管家管理）
4.1.1 人员设置
4.1.2 项目总经理岗位职责
4.1.3 售楼处经理岗位职责及工作内容
4.1.4 管家主管岗位职责及工作内容
4.1.5 管家岗位职责及工作内容
4.1.6 水吧服务员岗位职责
4.2 秩序维护服务
4.2.1 人员设置
4.2.2 秩序维护经理（主管）岗位职责
4.2.3 示范区形象岗秩序维护员岗位职责
4.2.4 停车场管理岗秩序维护员岗位职责
4.2.5 售楼处门口礼宾岗秩序维护员岗位职责4.2.6 夜班岗秩序维护员岗位职责
4.2.7 秩序维护员专用服务标准
4.3 环境服务
4.3.1 人员设置
4.4 4.3.2保洁主管岗位职责
4.5 4.3.3 保洁员岗位职责
4.6 4.3.4 环境服务日常作业程序
4.7 4.3.5 环境服务专用服务标准
4.8 4.3.6 重点区域特殊要求
5 4.4 电瓶车驾驶服务
5.1 4.4.1 人员配置
5.2 4.4.2 电瓶车驾驶专用服务标准
6 4.5 工程服务
6.1 4.5.1 工作思路
6.2 4.5.2 人员设置
6.3 4.5.3 岗位职责
6.4 4.5.4 工程维护专项服务标准
7 4.6 样板间管理服务
7.1 4.6.1 钥匙管理
7.2 4.6.2 钥匙使用
7.3 4.6.3 样板间修缮出入管理
7.4 4.6.4 样板间保洁工作内容
8 4.7 重大活动物业保障管理
8.1 4.7.1 活动日安排
8.2 4.7.2 安全保障重点
8.3 4.7.3 环境配合重点
8.4 4.7.4 活动服务协调重点
9 4.8 钥匙管理
9.1 4.8.1 职责
9.2 4.8.2 钥匙的管理
10 5．内部相关管理规范及作业制度
11 5.1 宿舍管理规定
11.1 5.1.1 宿舍环境规范
11.2 5.1.2 工余休息、就寝规范
11.3 5.1.3 宿舍安全管理
12 5.2 电话使用管理规定
13 5.3 对讲机使用管理规定
14 5.4 交接班制度
15 5.5 巡视检查制度
16 5.6 售楼处阶段多级质量控制规程
17 5.7 工作总结评审规程
附件：礼宾岗接待流程情景模拟
1．项目及御汤山物业服务概况
1.1 项目简介
1.1.1 项目名称：御汤山别墅（售楼处阶段）
1.1.2 开发商：北京天时房地产开发有限公司
1.1.3 项目位置：北京昌平小汤山镇
1.1.4 御汤山售楼处面积：占地面积：㎡，建筑面积：㎡
1.1.5 样板间面积：共11个间样板间，占地面积：㎡，建筑面积：㎡
1.1.6 物业服务企业：北京伟联物业管理有限公司
1.1.7 物业顾问企业：北京戴德梁行物业管理有限公司
1.2 高端物业服务箴言
营造宁静悠闲的居住环境，实现便捷舒适的生活形态；
满足业主提出的一切合理需求，获得客户充分肯定与认可；
研究服务细节，坚持以“量身订制”为服务理念，成就高端物业服务典范；
我们通过专业化的服务模式和现代化的服务工具，为客户提供细致、周到的人性化服务。我们提供的服务不单是局限于标准的礼仪规范和操作规程，而是更注重为客户提供尊贵、亲切、专业的真实情境体验（体现客户入住后的真实物业服务场景）。以销售为龙头，物业服务为导向，引导客户认知我们的产品。用“绅士淑女的态度为绅士淑女服务”为基调，树立高端
服务品牌形象。最终使物业服务渗透到御汤山售楼处及样板间服务的每个细节，通过我们的物业服务宣传伟联物业品牌。
1.3 御汤山物业服务品牌使用
戴德梁行(以下简称DTZ)是一家国际知名的物业顾问公司，在全球享有很高的声誉，其服务网络遍布全球40多个国家。戴德梁行作为该项目的物业顾问公司，可提升御汤山项目的知名度，对销售工作亦有很大的帮助。
在与DZT合作的合同期内，我们可在相关售楼资料、宣传品等用于推展御汤山的资料上使用“戴德梁行”或
在宣传物业管理时可以使用“物业管理企业：伟联物业。物业管理深度合作：戴德梁行”之表述。销售现场设置“御汤山戴德梁行伟联物业服务中心”标识。
1.4 关于北京伟联物业管理有限公司
北京伟联物业管理有限公司（以下称“伟联物业”）高水准的前瞻性“品鉴式”物业服务，将使房地产开发企业解除物业销售过程中对服务保障的后顾之忧，最大限度地增强项目销售对服务配合的需求；使客户及房屋买售人获得未来优质服务的先见体验，第一时间与客户展开心灵的交流。在此过程中，伟联物业也将享受管理服务被广泛认同带来的喜悦。
伟联物业成立于2005年，中华人民共和国物业管理二级资质企业，为中国物业管理协会理事单位。伟联物业以稳健的、专业的服务体系为指导，凭借着对房地产开发领域的充分认识和理解，竭诚为各界人士提供领袖同业的高品质专业顾问及管理服务，并致力于为推动行业发展做出贡献。
伟联物业在“以客户为中心”的服务理念指导下，采取系统的服务支持，从前期设计顾问、设备选型、工程质量控制、销售配合、接管验收到后期的日常运作，每个环节都兢兢业业，不仅能为不同楼盘提供针对性定制产品，使委托人获得称心的服务，亦能给予物业投资者良好的增值回报。
1.4.1 伟联物业定位：坚持以诚信的的服务和客户发自内心的赞誉，以专业化的作业流程、人才队伍和信息平台，为客户提供行业内一流的物管服务，追求项目管理品位、员工服务品位、客户需求品位。
1.4.2 伟联物业愿景：高端物业管理模式创造型改进者；劳动密集型行业中的管理密集型企业；提供最佳性价比多样化服务的物业管理集团。
1.4.3 伟联物业核心价值观：责任、效率、专业、改进。
责任（责任是企业生存之本发展之源；责任是员工成长与发展的基准；责任是兑现向客户承诺的态度；责任是诚信与专业服务的价值。）
效率（讲效率是客户满意的工作前提；讲效率是企业发展的力量源泉；讲效率是员工成长的必然途径；讲效率是品质提升的本质要求。）
专业（成功项目管理靠专业员工操作；成功客户服务靠专业思维创造；成功业务运营靠专业流程保障；成功企业发展靠专业团队锻造。）
改进（客户需求认知水准要不断改进；服务品质成本管理要不断改进；敬业精神服务态度要不断改进；业绩和客户满意度要不断改进。）
1.5 御汤山物业服务简述
1.5.1 营销配合服务
协助开发商开展客户联谊活动，做好策划、组织落实工作，同时借助活动的推广，加强楼盘的宣传，发掘潜在客户群；
做好物业管理和礼宾服务介绍，增进客户对物业管理的理解和配合；
做好与售楼人员的业务交流，解决好售楼与物业管理的衔接工作；
做开发商与客户沟通的桥梁，积极主动地把客户在楼盘销售中对小区规划、设计的合理
要求及时反馈给开发商，充分做好协调沟通工作。
1.5.2 样板间服务
做好样板间的环境卫生管理工作；
主动接待客户的咨询，热情做好解答工作；
保管好样板间内的物品，避免损坏和丢失；
充分利用酒店式大堂做好服务提升形象。
1.5.3 清洁服务
设备设施清洁服务；
御汤山售楼处清洁服务，样板间清洁保洁服务；
公共区域清洁服务；
景观、水系清洁服务；
停车场清洁服务；
跑、冒、滴、漏等突发事件应急服务。
1.5.4 安全礼宾服务
重大活动礼仪礼宾服务；
礼仪引导服务；
安全秩序维护服务；
车辆引导服务；
消防服务；突发事件应急服务。
1.5.5工程维护服务
工程维修服务；
设备设施维护保养服务；
设备设施运行管理；设备内耗测量统计，为项目服务积累数据；
突发事件应急处理。
1.6 御汤山物业专属服务
1.6.1 完美管家服务：在御汤山建立客户持续推动体系，在客户管家服务前期介入、工程监督、物业验收、业主沟通、入住等阶段均以业主为中心进行全面的接触，令业主于未入住前能了解物业及客户管家服务的情况，为入住时的管理服务做好前期铺垫，以体现御汤山的客户管家服务更加人性化、更易贴近业主。
为业主建立完善的档案。客户管家从业主购买御汤山开始，即为各业主建立完善的服务档案，全面了解业主从接触御汤山开始时的各类信息，以便更有针对性的向其提供服务。
全程工程的跟进服务。业主购买物业后，还未能正式收楼，其中特别关注工程的质量及进展。客户管家主动组织业主到项目提出建议，促进项目的不断发展及完善，更重要的是让业主感受到自己在项目进展中的主导作用。
成立“e联会”。在销售期间至未交楼时，成立以客户为主体的“e联会”，定期编写并发放e联会刊，通过优质的客户管家服务，实现客户的积累，并通过客户管家向客户提供“以居为本”的无微不至的服务，传达项目的进程，形成超前服务与销售进度的对接。主动拓展，让客户提前感受到本应入住之后才能享受的客户管家服务。对于前期定位锁定的目标客户，e联会运用多种渠道以及多种商务形式优惠于会员。主动组织会员到俱乐部及项目提出建议，促成e联会与项目的不断发展及完善，更重要的是让会员感受到自己在项目进展中的主导作用。组织丰富而有品味的主题活动，为会员营造高尚的生活情调。如配合营销团队举行各种嘉年华会，通过邀请政府官员及部分知名人士出席，让客户感觉项目附加值的厚重。
开通客户管家尊贵服务热线。客户管家结合已购买业主的需要，为其提供全方位的跟踪服务，同时还提前开通“客户管家尊贵服务热线”，提供各种服务咨询、解答及相应的已开
通的服务，让已购买的业主时刻感受到比五星级酒店更尊贵的服务。
定期问候业主。客户管家根据不同节日及业主的生日，对已购买业主作定期的问候，或送上祝贺的礼物，令已购买业主随时觉得客户管家在关注他，并受到客户管家特别的尊敬，从而亦会产生对御汤山及客户管家的尊敬。
入住前的全程跟进。在业主入住前，客户管家应为其准备好各项工作，收楼安排、装修安排建议、家具购买建议或搬迁、入住后的生活服务等，令业主对入住后的生活完全信赖和无需担忧，也就增加了对客户管家的信任及认可。
1.6.2 “5341”客户服务保障体系：接到客户电话后5分钟反应到位；一般问题30分钟内解决；30分钟无法解决的，应向客户口头解释，并于4小时内最终解决；需协调外部单位解决的，应于1日内向客户作出书面答复。
1.6.3 常规入户维修服务人工费全免；
1.6.4 庭院绿地草坪免费修剪（根据客户需要安排）；
1.6.5 在册车辆每月1次免费清洗（根据客户需要安排）；
1.6.6豪宅健康体检服务：一年四次豪宅健康体检，包括但不限于锅炉保养检修、户内线路绝缘检查、有线电视调台排序、户用下水主管道疏通、污水泵检查保养、空调主机检修保养、自来水虑网清洗、抽油烟机检查、蚊虫消杀、车库门保养、安全阀校验、锅炉房天然气探头校验、门窗密封性检查等。
1.6.7业主本人生日、婚庆、乔迁纪念日礼品赠送服务；
1.6.8 “e联会”或“御汤山”专属Wap域名，全天候移动网络平台服务体系。3G远程管家服务终端系统，远程服务指令快速处置；
1.6.9建立丰富的社区环境文化活动，包括但不限于植树节、图书馆读书日、开设科技活动中心等；
1.6.10推广多彩的行为文化活动，包括但不限于广场交响音乐会、重阳节文艺汇演、趣味家庭运动、儿童活动会，儿童绘画比赛、体育节、夕阳红健身比赛、老年健康问答会、社区周年庆、节日庆典及园区布置等；
2．售楼处阶段的物业服务规划
与常规物业管理服务不同的是，在看房客户短暂的停留时间内，我们前线的服务人员必须主动向客户提供可引起他们注意和认可的各种服务。售楼处管理服务，是物业服务企业针对特殊业态形式，本着以管理展现物业品质、以服务体现管理基础的专项服务；是为高端物业提供星级酒店服务的示范模版。直接受益主体依次顺序为：房地产开发企业、客户及房屋买受人、物业服务企业。对物业服务企业而言，开展售楼处物业管理服务，是体现物业管理水准的初始，也是对项目早期介入的一个必要过程。
2.1 售楼处管理服务理念
2.1.1 服务态度：热情。管理服务人员发自内心的笑容给客户热情、真诚、亲切的第一印象，配以规范礼貌的语言、文雅文明的谈吐、整洁的衣冠、标准的举止行为大方，是管理服务人员基本素质条件。
2.1.2 服务设备：完好。良好完善的硬件设施是实现售楼处优质管理服务的条件。售楼处的服务设备包括房屋建筑、机器设备（空调机组等）、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等。伟联物业将对售楼处设施设备按照标准作业规程加强管理、精心养护，使之始终处于完好状态，降低设备故障率。
2.1.3 服务技能：娴熟。服务技能是管理服务人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。除了具有良好的服务意识外，员工具备较好的业务素质将是保障售楼处服务品质的重要因素，如工程人员具备过硬的。设备维护技术，秩序维护员具备过硬的安全防卫及消防技能，保洁人员详尽掌握工具使用要领及清洁工作程序等。伟联物业将以细节决定一切的工作态度，强
化员工的各项技能。
2.1.4 服务项目：齐全。除了搞好综合管理服务所包含的必要服务项目外，伟联物业将在取得委托人支持下，努力拓展服务的深度和广度，努力开展各种满足销售工作及客户需要延伸服务，使客户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。
2.1.5 服务方式：“品鉴式”。除了依法管理、规范管理外，伟联物业将设身处地地为客户着想，为客户提供“品鉴式”服务，无论任何级别的员工在接到客户服务请求时，在办事手续、服务保障时间、服务范围等方面给客户全过程提供方便。
2.1.6 服务程序：规范。服务程序是指服务的先后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上也是衡量物业管理水平的重要标准之一。伟联物业在各个环节将深入制订相应规程并严格按程序操作。
2.1.7 服务效率：快速。服务效率是向客户提供服务的时限，服务效率高不仅能节省时间，而且为客户带来利益。伟联物业派驻的管理人员将在提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率上加大力度。
2.2 售楼处阶段物业服务工作内容
2.2.1 售楼处筹备阶段
编制售楼处物业管理服务方案和工作计划，确定管理架构；
测算售楼处管理服务费，编制服务物资配备、使用计划，按照委托人审定意见购置售楼处管理物资；
配备秩序维护员维持售楼处施工现场秩序，搞好防火、防盗、防破坏工作；
制订售楼处运行、管理、服务规程，突发事件应急处理流程及物业从业人员管理制度； 跟进、配合售楼处工程进展及设施设备安装等工作，提出管理、使用、功能等方面的建议；
配合售楼处单项及竣工验收工作。
2.2.2 售楼处接管验收阶段
对售楼处实施验收接管，查验工程问题，协调施工单位做好维保工作；
建立售楼处设施设备及物资档案，落实管理责任；
选聘专业清洁公司对售楼处进行全面开荒保洁，对开荒效果予以督导，重点控制售楼处亮点部位细节处理效果；
售楼处装饰配饰期间，做好成品保护工作，协助监督管理；
安排秩序维护员迎接到售楼处参观的贵宾，提供售楼处成品保护及常规安全防范服务； 安排保洁人员对售楼处进行开荒后的常规维护；
配备工程技术人员对售楼处系统运行状况实施监测，发现问题及时与有关维保单位协调修复；
开展物业服务人员岗位技能及服务意识等方面的培训；
听取销售部门对物业服务配合方面的建议，了解销售工作程序及有关部署；
参与销售业务培训，解答有关物业管理方面的问题。
2.2.3 售楼处日常运营管理阶段
按照工作计划和岗位服务标准开展秩序维护、礼宾服务、水吧服务、样板间管家服务、日常保洁服务、工程零修急修等综合服务；
调配技术全面的工程技术人员保障售楼处设施设备的正常运行使用，协调处理工程问题，重点对售楼处电力供给、暖通效果、给排水畅通加强保障；
日常服务实行首问负责制，严格执行岗位操作记录，实现可追溯性；
完成售楼处垃圾清运、化粪池清掏等专项服务；
每日、每月按时抄取能源计量读数，提交给委托人承付相关费用；
加强安全防范，杜绝消防隐患，物业工作人员作到“三员”（服务员、安全员、信息员）； 每周向委托人及销售部门了解服务需求，每月以文字形式报告管理服务开展情况，征求改进意见，听取委托人的意见建议，持续改进服务效果；
结合委托人和销售部门的活动计划，制订专项保障方案，全力配合销售开盘、项目推介、客户联谊等活动；
配合销售部门，有计划地开展与房屋买售人关于物业管理服务事项的交流、沟通工作； 协调辖区政府职能部门，协助委托人处理日常事务。
2.2.4 项目前期配合
根据相关政策法规，编制所有销售配合文件，包括：招投标文件、物业管理委托合同、物业管理方案、业主临时规约、前期物业服务合同、物业服务标准及承诺、业主服务手册等； 测算物业管理费及物业开办费用标准与构成；
汇总与项目有关的潜在问题，编制‘答客问’，从物业管理的角度提出有利于项目的合理化建议；
提供物业管理法规方面的咨询和物业管理服务规范性解释；
对房屋买售人开展物业管理法规、规程、管理服务构成等方面的宣传、咨询，配合销售部门开展工作；
掌握项目工程进展，向公司总部反馈相关信息；
深入项目踏勘，结合项目进展和相关变更，完善物业管理方案；
根据客户需求信息和项目进展，编制、修订物业服务指导文件；
准备业主入住文件范本，规划搭建物业服务平台；
协助委托人作好部分验收准备手续，如：门牌、通邮、居委会、警务站等；
按照委托人要求，随时作好各项配合工作；
规划物业管理用房，筹备业主入住工作。
2.2.5 大型活动配合与管理
参与大型活动管理服务方案的制订，提出资源配备计划；
保障项目宣传推介、开盘、客户联谊、领导视察等大型活动的安全防卫、环境卫生清洁及设施设备的正常运行；
及时处理活动组织中的临时性安排；
处置意外及突发事件；
处理活动现场的善后工作。
2.3 营销动线规划以及物业服务人员岗位规划
2.4 售楼处阶段物业服务人员架构
2.5 售楼处阶段物业服务人员到位时间安排
部门职位编制任职数上岗时间备注
信息运营部售楼处经理 1 1 4月项目总经理兼任或单设9:00-18:00(8小时) 信息运营主管 1 1 4月 9:00-18:00(8小时)
行政人事 2 2 4月 9:00-18:00(8小时)
厨师、帮工 2 2 8月 9:00-18:00(8小时)
司机 1 1 9月 9:00-18:00(8小时)
礼宾服务部（女）礼宾主管 1 1 9:00-18:00(8小时)
礼宾领班（女） 1 1 8月15日9:00-18:00(8小时)
样板间礼宾员（女）8 8 8月15日9:00-18:00(8小时)
售楼处礼宾门岗 2 2 8月15日9:00-18:00(8小时)
替休 3 3 8月15日9:00-18:00(8小时)
小计22
秩序维护员（男）秩序维护主管 1 1 7月14日9:00-18:00(8小时) 秩序维护领班 2 2 7月30日9:00-18:00(8小时)
入口流动礼宾员岗 6 6 7月30日9:00-18:00(8小时)
车场引导员岗 3 3 7月30日9:00-18:00(8小时)
晚、替班礼宾 4 4 7月30日9:00-18:00(8小时)
外围巡视机动岗 4 4 7月30日9:00-18:00(8小时)
夜间外围室内巡视岗 6 6 7月30日早8:30-20:30(12小时)
电瓶车司机 4 4 7月30日早8:30-20:30(12小时)
秩序维护岗位：五个班次，保障24小时值守。A班：9:00-18:00；B班：10:00——19:00；C班：晚20:30--08:30；D班：14:00-22:00；E班：22:00-08:00
小计30
工程管理部综合维修技工 3 3 (24小时)
小计 3
客户服务部环境管理
（保洁员）环境主管 1 1 7月30日9:00-6:00(8小时)
外围、车场 6 6 8月2日 9:00-6:00(8小时)
售楼处保洁员 3 3 8月2日 9:00-6:00(8小时)
样板间保洁员9 9 8月2日 9:00-6:00(8小时)
轮休 3 3 8月2日 9:00-6:00(8小时)
小计22
合计76
2.6 售楼处阶段物业服务人员任职资格要求
序号岗位任职要求
1 项目总经理38岁以上，管理专业本科以上学历，持有建设部物业管理企业经理岗位资格；10年以上物业管理企业/项目运营管理经验，掌握物业管理政策，5年以上同等职位经历，熟悉住宅物业和写字楼物业管理服务及运作程序，了解前期物业工作内容。具备先进管理理念和前瞻服务指导意识，能够制订物业发展规划，建立健全各项管理制度；亲和力强，具备良好的沟通能力；工作原则性强，可准确把握管理方向。
2 售楼处经理30岁以上，管理专业专科以上学历，持有物业管理经理/部门经理岗位资格证书；5年以上高档物业项目经理工作经验，熟悉物业管理工程、保安、保洁、客服等工作，精通各项工作流程，了解物业管理政策法规；工作具有前瞻性，熟练运用ISO9000质量管理体系，较强的文字编辑能力；为人正直，具备良好的社会关系。
3 秩序维护主管26岁以上，高中以上学历，持有上岗证书，熟练掌握电脑操作，语言表达能力较强；担任过高端物业保安主管以上管理职务，全面掌握保安知识，可指导警卫人员开展治安防范、消防处置等工作；了解售楼处安全管理要点，服务意识强，能带领警卫人员展开各项接待、服务工作；身高1.78米以上，部队转业干部或党员优先考虑。
4 秩序维护员18岁以上，初中以上学历，2年以上物业保安工作经验；身高1.78米以上，形象好，良好的语言表达能力，无不良嗜好；服从领导，服务意识强，退伍军人或党员优先考虑。夜班秩序维护员需具备良好的敬业精神，处理突发事件意识强，年龄25岁以上，身高不低于1.76米，条件优秀者年龄可放宽至30岁。
5 水吧服务员22-26岁，外事服务类职业高中以上学历，二年以上酒店或高档餐厅工作
经验，男性1.75米、女性1.64米以上；形象气质较好，有良好的精神面貌，工作态度积极主动，取得健康证。
6 样板间礼宾20-35岁，女性，外事服务类职业高中以上学历，身高不低于1.65米，身材匀称，形象气质好，2年以相关岗位工作经验，普通话标准，善于交流。
7 工程维修员电气、空调专业，会研看专业图纸，全面掌握本专业设施设备知识及运行、维修技术，了解给排水、土建等专业常识并可实施一般操作；善于沟通，服从工作调度，年龄28-40岁。
8 保洁主管不少于3年四星级以上酒店保洁服务、管理经验，全面掌握清洁设备使用并可对下属人员实施培训，熟悉保洁药剂配比和适用材质、范围；具有较高的标准意识和服务意识，工作勤恳，采取走动式管理服务。
9 保洁员25-35岁，3年以上高端物业保洁工作经验，熟练使用保洁工具，熟悉保洁工作程序，工作细致，标准化程度高，主动服务，服从指挥。
2.7 售楼处阶段物业服务人员培训计划
2.7.1 培训阶段
入职培训：职员在正式进入岗位之前进行的基本理论、基本素质、项目介绍、企业文化、服务意识、礼仪礼貌要求等培训；
岗前、在岗培训：对所有岗位职员进行基本技能、操作规范、工作标准及安全培训、消防培训；
强化提升培训：售楼处在运作过程中，对职员素质、技能及思想觉悟进行持续的、有计划的提高型培训。
重点培训：《售楼处/样板间服务作业标准》
集中培训：所有职员必须参加的基本培训，包括：企业文化、项目情况介绍、管理的要求与方法，学习物业管理法规、制度、纪律、其他法律知识、职业道德规范等。
分类培训：秩序维护员培训：重点培训安全保卫、消防知识、监控系统、应急处理、客服知识等。保洁、绿化员培训：重点培训保洁规范和绿化规范、工作重点、素质要求等。客户服务人员：重点培训服务技巧、投诉处理、礼仪礼貌等。工程维修人员培训：重点培训操作规程、维保计划编制、专业技能等。
2.7.2 培训计划
说明事项如下：
下表为8月份各专业岗前及各专业实操培训集中期，各专业需按以下时间节点安排培训工作。有关特殊专业及岗位的相关培训各专业可视情况开展具体工作，在下表中未能尽数陈列。
有关培训具体课题的设置将以顾问公司DTZ提交的培训大纲为主，再结合下表做进一步深化。
有关培训教材，伟联公司职能部门及御汤山项目已做积累并做详细编制，并将结合顾问公司DTZ、社会培训专业学校等组织做进一步完善。
培训类型培训内容培训形式授课人培训时间考核方式备注
岗前培训公司概况、员工手册理论公司培训专员8月1日、15日书面
项目概况、售楼处管理方案理论高平/胡永博8月2日、16日书面
物业管理基础知识理论DTZ培训经理 8月3日、17日书面
团队建设、沟通技巧等理论品质部经理书面
职业礼仪培训理论专业礼仪学校8月20日-24日书面
规章制度、岗位职责、作业规程、操作流程理论各专业负责人8月8日、22
日书面
在岗培训各业务实操训练实操各专业负责人8月8日-9月5日实际操作
售楼处/样板间、展示中心的保安、车辆、消防管理工作标准及流程实操张松山8月8日-8月22日实际操作
售楼处/样板间、展示中心的保洁工作标准及流程实操环境主管8月22日-9月5日实际操作
售楼处、展示中心的接待工作标准及流程实操礼宾主管8月22日-9月5日实际操作
售楼处/样板间、展示中心的设备、设施维保工作标准及流程实操工程维修领班9月5日-9月6日实际操作
样板间管理工作培训理论高平/礼宾主管8月23日考核
营销配合工作培训理论高平/礼宾主管8月24日考核
强化提升培训安全管理员应急处理、治安防范措施、消防设备维护、使用、车辆管理等实操理论张松山8月25日-8月29日实际操作
清洁器械的正确使用等实操环境主管/领班8月25日-8月29日实际操作
保洁人员特殊材质的清洁工作实操环境主管/领班8月30日-8月31日实际操作
接待工作中的礼仪规范理论礼宾主管/领班9月1日实际操作
物业管理各专业操作规范理论DTZ 9月1日-5日书面
2.8 售楼处阶段物业服务人员通用行为规范
2.8.1 行走
序号分项要求注意要点原因
1 标准
姿态挺胸，收腹，沉肩，垂肘。
身体重心略向前倾，低抬腿，轻落步。不出大声，不拖腿。走态自然大方，男不晃膀，女不扭腰，两肩平齐表现精神，饱满，有朝气
2 头部略手下颌，鼻口喉一线。不可摇头晃脑或昂首过高，不吹口哨，不吃食物。
庄重谦虚
3 目光平视前方，用余光照顾两翼和上下不要左顾右盼或斜视
不要盯住两侧或上、下某一点直至超过30秒避免碰撞他人或物体
4 手臂垂直前后自动摆动20度。摆手不打弯，不要手插口袋或打响指，不与他人并肩拉手勾肩搭背减少行进中的影响范围
5 步幅每步45公分不迈碎步和大跨步稳重
6 步速一般情况下每分钟九十步，平均每秒三步。狭窄地方（如厅堂、楼梯口的拐弯处），迎面来客时应减缓至每秒一步。不以任何借口奔跑跳跃避免给人以懒散印象，避免制造紧张气氛
7 路线空旷地带靠边行走不要斜穿各大厅，狭长地带（如走道）走中心两侧，拐弯处走大迂回线。避免因错身不便互相干扰
8 引领走在宾客前方两侧，用余光注意宾客人是否跟上，拐弯处回身配合手势引导。
不易行走过快
距离不易过大给宾客时间熟悉线路
9 礼让对迎面走来的宾客侧身礼让，不得超越同向行走的宾客（保持20公分距离）感到后面来客行速较快时先行避让。
不在2米距离内尾随客人侧身距离少于20公分时应立定礼让，不与宾客争道抢引，因工作需要必须超越或穿越宾客时要礼貌致歉礼貌
10 清洁随时捡拾行进路上的纸屑和杂物动作不易过猛维护卫生
11 检查注意沿路电灯电线和设置的状态报告故障，做损坏记录安全养护
2.8.2 站立
序号分项要求注意要点原因
1 标准
姿态挺胸、收腹、沉肩。双脚略分开15公分。双臂自然下垂放在身体两侧或前摆。头部端正目光平时前方（见如何行走）不前仰后合或依靠它物，
手不插兜、叉腰、抱肩或后背手，不前后叉腿或单腿打点，不做里外八字站立姿态，不东张西望摇头晃脑，不两人并立聊天。表现训练有素
2 不同
场合在狭窄区域要站在宾客身翼或身后。回答问讯时参见《如何说话》。前面有宾客时应站在宾客身后50公分以外，保持标准姿态，不可放松或懒散无状表现训练有素
2.8.3说话
序号分项要求注意要点原因
1 标准
语言使用普通话、服务英语不说土语、俚语、粗语。使用10字礼貌语：您好、请、对不起、谢谢、再见。禁止用“喂”招呼客人。避免因表达不准确引起误会
2 说话
要领表达简练、明确不说与服务无关的多余话，不打听或诉说个人或他人履历、工资收入、家庭财产、衣饰价格、婚姻等私事。
接受别人的帮助或称赞，应及时致谢，因自身原因给对方造成不便，应及时致歉。喋喋不休会使宾客厌烦，话多有失
3 问候在任何工作场所，见到客户应主动问候。遇宾客来访要表示欢迎，与离开宾客要道别。遇带小孩的宾客要提醒照管好未成年人。早、午、晚有别，配合点头礼。发现宾客欲与自己交谈时应主动询问使宾客感到亲切
称呼男性称呼“先生”、未婚女性呼“小姐”、已婚女性呼“太太”、“夫人”，如无法断定对方婚否，则可称呼为“女士”。老年人称呼“老人家”。对儿童可称呼为“小朋友”。
注意场合，多倾听其他人对对方的称呼使宾客感到亲切
4 致歉询问或干扰宾客时要说“对不起”（致歉在前）。工作和服务出差错时要向宾客诚挚致歉诚恳、真实礼貌
5 致谢得到宾客帮助、协助和谅解要致谢事情无分具细礼貌
6 回答有问必答不含糊其词，不准胡乱解释，不说“不知道”，而要答“协助问询”。首问负责制
凡事有所交待
7 姿态正面面对宾客，垂手站立宾客允许也不得坐卧
不可指手划脚做大动作
不用手指指点别人
不和宾客相互拍打表示区别
8 纠纷控制情绪，避免冲突，如实上报
交谈时，应态度诚恳，耐心聆听，不轻易打断别人的话语。对客户的咨询和困难，应诚心帮助解决，永远不说“不知道”或“不归我们管”、“这是地产的事”之类的言语. 宾客永远是对的任何情况下不得与宾客争吵
2.8.4修饰仪表
序号分项要求注意要点原因
1 头发经常洗头，不能有头屑头发梳理均匀，不可蓬乱美观大方
2 面容随时清洁面部，不留胡子和鬓角不戴首饰、戒指等饰物上岗卫生
3 个人
卫生保持口腔卫生，上岗前不吃异味食物。如：生葱、大蒜、韭菜等务求除去口臭、体臭自重敬宾
4 服装严格按规定着装，勤换内衣、衬衫不穿工服不得随意出入办公场所和公共区域。工服纽扣齐，领带正，工服无污渍，无开线、掉扣，不卷衣袖、裤腿良好职业素养
5 工牌戴在外衣左上方位置不倾斜，保持工牌平整便于宾客识别
6 手经常洗手，指甲内不存留污物常剪指甲留下好印象
7 鞋工作时穿黑色皮鞋禁止赤脚穿鞋，穿黑色皮鞋不可穿浅色袜子，不可趿拉鞋
8 班前
整理班前要自检仪容仪表
领班上岗前检查仪容仪表不符合要求不得上岗维护形象
2.8.5接听电话
序号分项要求注意要点原因
1 接听电话铃3声内接听，左手持话筒，右手持笔记录。首先问候，再报公司、部门以及姓名。临坐无人时，主动在铃响三声内接听临坐电话。
接听电话时，拿起话筒后:A您好！北京御汤山（部门）/姓名”B确认对方C听取、记录对方来电内容—确认重要内容准确D再见。语气轻盈，笑音可鞠。“您好，北京御汤山**部***（姓名）”言出喜人
2 拨叫将话筒放置唇下约5公分处讲话
打电话最好在对方上班10分钟后或下班10分钟前，通话要简短：每次3-5分钟为宜。如拨错号码要道歉。拨打电话时，接通电话后：A自报家门（“您好！我是北京伟联物业御汤山（部门）/姓名”B确认电话对象（请问您是***？）C讲述电话内容D再见。严禁大声叫喊或说话有气无力，使别人听不清楚。让对方听清
2.8.6 日常工作行为
序号分项要求注意要点原因
1 指引为客人指引方向或指点位置时手势得当，手指并拢用手掌指向所指示方向、手臂微曲、低于肩部，身体向所指示方向微微前倾。手势得体，笑音可鞠优质服务形象传导
2 进出办公室进入办公室，客人家中须先轻轻敲门（按门铃），得到允许后方可入内。为客人向外开门时：敲门---开门---立于门旁---施礼。向内开门时：敲门---自己先进---侧身立
于门旁---施礼。严禁直接闯入，注意站立细节优质服务形象传导
3 握手与人握手时，上身前倾，两足立正，伸出右手、四指并拢、拇指张开、距离对方一步，双目注视对方，面带微笑，握手用力不宜过大，时间不宜过长，一般三秒钟左右即可。主人、年长者、身份地位高者、女性先伸手；年轻者、身份地位低者和男性见面要先问候，待对方伸手后。优质服务形象传导
4 介绍自我介绍时要先面带微笑问好，得到回应后再向对方介绍自己的姓名、身份和单位。当他人为您做介绍时，要面带微笑、点头致意，介绍完毕后，握手并问候，可重复一下对方的姓名等称呼“您好，**先生/小姐！”。做介绍时，受尊敬的一方有优先了解权，首先把年轻者、男性、资历较浅者、未婚女子和儿童，介绍给年长者、女性、资历较深者、已婚女子和成人。之后，再向另一方介绍。优质服务形象传导
5 接递名片接受名片时，须起身双手接受，认真阅看。递名片时用双手递上，齐自己胸部，并做自我介绍，正面朝上，正对对方。互换名片时，右手拿自己的名片，左手接对方的名片后用双手托住。递名片时由下级、访问方、被介绍方先递名片。优质服务形象传导
6 乘车接送客户上车，要按先主宾后随员、先女宾后男宾的惯例，让客户先行。上车时，应请客户从右侧门上车，自己从车后绕到左侧门上车。如是贵宾，则应一手拉开车门，一手遮挡门框上沿（但是信仰伊斯兰教和佛教的不能遮挡），到达目的地停车后，自己应先下车开门，再请客户下车。乘坐前后两排4个座位的小车时，司机后排右侧的座位为上位，司机正后面的位置次之，司机旁边的位置为最低。优质服务形象传递
7 培训培训期间，主动与讲师配合，积极思考，主动做好笔记，主动提出问题，参与讨论，解决问题，培训结束后，主动做好培训总结并将学习所得主动运用到工作中。关闭手机等通讯工具或置于震机档。优质服务形象传递
3．售楼处阶段物业服务流程
为了保证伟联物业对开发商所委托的御汤山售楼处和样板现场的管理效果，为销售提供具体而专业的支持，创造销售现场良好的气氛和格调，特规范现场服务流程，真正为开发商提供贴身有效的服务，完美体现伟联物业的专业能力与团队服务水平。
3.1 整体服务流程规划
3.2 入口服务流程
3.2.1 流程图
3.2.1 迎宾服务：客户到达入口处，形象岗秩序维护员应精神饱满，主动致以标准敬礼。3.2.3 泊车服务（或指引客户往销售大厅）
客户自驾车到访，广场秩序维护员负责指引客户泊车；
秩序维护员接待客户的服务态度应亲切、自然；
客户泊好车后，秩序维护员快速上前为客户拉开车门，向客户致以标准敬礼，并热情问候：“欢迎光临、御汤山别墅”。并以手势指引：“销售大厅请往这边走”。对于二次以上来访的客户，应准确称呼对方的姓氏：“您好，X先生或X女士，欢迎再次光临”；
停车场设置雨伞架，逢阳光猛烈或阴雨、雪天气时，秩序维护员在客户泊好车后，主动为客户撑伞，（炎热天气，为客户车辆进行遮阳处理）并将客户送至销售大厅大门处；待客户看楼结束后，秩序维护员为客户撑伞，送客户返回泊车位。当批量客户到访时，此项服务可根据实际情况灵活调整；
客户离开时，秩序维护员适时为客户打开车门，礼貌送客：“谢谢光临，御汤山别墅，请慢走”。
3.3 销售大厅服务流程
3.3.1 流程图
3.3.2 迎宾服务
客户抵达销售大厅门口时，迎宾客服礼宾应主动为客户拉开门，并以标准鞠躬姿势向客户问候：“御汤山别墅，欢迎您的光临！”；
如客户手中持有伞具或大件物品，迎宾客服礼宾应向客户热情询问：“请让我帮您把雨伞（物品）放好”，在客户许可情况下，主动接过客户的伞具，并在雨伞架（或物品架）摆放好。
3.3.3 指引客户到销售人员处
迎宾客服礼宾应以标准姿势，将客户指引至销售人员处，再返回原地准备接待下一批客户。在客户较多的情况下，迎宾客服礼宾在原地以标准手势指引。
3.3.4 水吧服务
客户进入销售中心后，吧台服务人员应即刻主动为客户呈上茶水或饮品。对于二次以上来访的客户，应熟记对方的喜好，根据客户的习惯，呈上相应的茶水或饮品及烟灰缸等设施； 有多种饮品提供时，应在客户就座后，主动上前向客户递上饮品目录，并询问客户需要什么饮品。
为客户呈上饮品后，客服礼宾应每隔8~10分钟上前为客户补充续杯。
3.3.5 销售人员不在现场的处理
当销售人员不在现场时，迎宾服务人员应将客户至带模型处，为客户进行项目简单讲解，并通过对讲迅速联系到销售人员；
客服礼宾在介绍的过程中，应热情回答客户提出的问题，对于不能回答的问题，应记录下来，于当日向上级领导反馈尽快落实标准说辞，并向客户礼貌说明：“报歉，这个问题我不清楚，稍后会有销售人员为您做更详细的介绍”。同时应由现场另一位客服礼宾即刻联系销售人员；
当销售人员不能赶往现场时，客服礼宾应对客户说：“请留下您的联络方式，稍后会有销售人员致电给您，为您做更详细的介绍”或“请留下您的联络方式，便于我们能及时告知您最新的项目信息”，并做好客户登记。
3.3.6 关注客户的其他需求
销售大厅的客服礼宾应随时关注客户，能够根据客户的需求即时提供服务；
当客户需要去卫生间时，应以标准手势热情指引或将客户带至卫生间；
当客户看房快要结束时，应尽快通过对讲设备联系看楼车前来接客户；
当客户需要与销售人员进一步详谈时，应尽快联络相关销售人员或负责人员；
当客户对物业提出疑问时，应予以热情解答，对不能回答的问题，应记录下来，并留下客户的联系方式，在24小时内致电回复客户。
3.3.7指引客户前往样板间或礼貌送客
客户单独前往样板间时，迎宾客服礼宾应以标准手势为客户指引方向，并对客户说“样板间请往这边走”。必要时，应快速通过对讲机联络其他服务人员，陪同前往；
客户看房结束离开销售中心时，迎宾客服礼宾以标准鞠躬姿势向客户道别：“谢谢光临御汤山别墅，欢迎您再来，请慢走”。
3.4 样板间服务流程
3.4.1 流程图
3.4.2 迎宾服务
客服礼宾应站在样板间入口处，以标准站姿迎接客户；
客户到达样板间区域时，客服礼宾应热情问候：“欢迎光临，御汤山别墅样板间”。
3.4.3 指引客户就座穿鞋套
客服礼宾将客户引领至鞋套箱前的座椅前，请客户就座，根据客户性别并为客户递上干净的鞋套，请客户更换；
如客户携带儿童，客服礼宾应主动帮助儿童穿着鞋套。
3.4.4 陪同销售人员为客户讲解样板间
客户穿好鞋套后，客服礼宾应指引客户进入样板间，由销售人员为客户进行介绍；
客服礼宾在介绍的过程中，应热情回答客户提出的问题，对于不能回答的问题，应记录下来，于当日向上级领导反馈尽快落实标准说辞，并向客户礼貌说明：“报歉，这个问题我不清楚，如您方便稍后请前往销售中心详细咨询”；
在客户参观完样板间后，客服礼宾应请客户就座，并呈上茶水或饮品，使客户在体验馆中感受居家生活的情景体验。
3.4.5 指引客户就座脱下鞋套
客户参观结束后，客服礼宾应引领客户至鞋套箱的座椅前，请客户就座脱下鞋套，并主动接过客户脱下的鞋套放至指定区域。
3.4.6 礼貌送客
客户脱下鞋套后，客服礼宾应将客户送至样板间区域外，并礼貌道别：谢谢您的光临，请慢走；
客户离开后，客服礼宾应将体验馆内被客户移动过的物品恢复原状，并将饮品用具清洁后放回原处。
3.5 景观示范区通用服务流程
3.5.1 流程图
3.5.2热情问候
所有服务人员，包括秩序维护员、保洁、礼宾员，在区域内见到客户，都应主动、热情地向客户问候：“您好！”或“欢迎光临，御汤山别墅！”。
3.5.3 关注客户即时提供服务
所有服务人员，均应随时随地关注客户需求，在任何区域见到客户有需要帮助的地方，均应主动上前问候：“您好，有什么能帮到您的吗？”，及时为客户提供服务，使客户从进入项目的第一刻起，至参观结束，能够感觉到细致、周到的服务无处不在。
3.5.4 保持现场整洁有序
区域内各个道路、景点、水域、角落均应保持整洁、卫生；
对于正在施工或维修（抢修）的区域应以隔离带、温馨提示牌予以区隔，给予客户有序管理的服务形象。
3.5.5 电瓶车驾驶服务
由秩序维护员驾驶电瓶车，秩序维护员应着装整洁，礼貌待人；
有客户来要求坐电瓶车时，驾驶员要提醒客户座稳并注意安全；
驾驶电瓶车需按标准时速，不得超速及鸣笛；
客户下车后就提醒客户慢走；
随时保持电瓶车的清洁卫生。
4. 售楼处阶段物业服务内容及标准
御汤山售楼处、样板间、景观示范区不但是接待潜在客户的场所，更是展示御汤山产品理念、设计理念的重要窗口，是开发商体验式销售的重要载体，同时更是客户认识、了解御汤山、伟联物业的渠道。因此，御汤山售楼处阶段物业服务是御汤山别墅销售的有力支撑，是销售工作的服务载体，是伟联物业服务痕迹的价值体现。
4.1 客户服务（管家管理）
4.1.1 人员设置
项目总经理1名，（售楼处经理1名根据实际工作情况配置，先期可由项目总经理兼任。），信息运营主管1名，行政助理1人、人事助理1人。厨师1人、帮厨1人、司机1人，计7人；礼宾主管1名，礼宾领班1名，礼宾员12名（八个样板间各8名，替休2名，陪同2名）。计14名；
4.1.2 项目总经理岗位职责
报告上级：公司总经理
督导下级：售楼处经理、秩序维护部经理、客户服务部（管家部经理）、工程部经理、环境管理部经理。
项目总经理负责售楼处管理服务全过程的跟踪、建设及维护，负责制订售楼处管理服务方案和计划，编制售楼处管理服务制度及服务费用的预算。具体职责包括但不限于：
编制售楼处管理服务文件，按照公司服务品质要求和委托人建议修订并完善。
与委托人指派的工作对接代表开展接管前沟通，了解委托人需求和工作部署、进度。 规划售楼处物业服务模式，组建管理服务团队，负责管理服务人员的培训工作。
协助开展售楼处验收，提出遗留问题改进建议和保修要求，接收各类图纸、资料文件。 具体指导售楼处管理服务工作开展，对售楼处经理、秩序维护部、客户服务部（管家部）以及环境管理部的工作质量予以监督，确保管理服务达到质量标准，保障设施设备正常运转。 每周对售楼处岗位服务质量进行检查，发现问题予以纠正并跟踪持续改进效果。
制订售楼处大型活动物业服务配合计划，亲自指挥活动现场各项部署，提供设备运行和人员服务保障，确保活动顺利开展。
指导销售过程中与物业服务有关的客户答疑。
组织有关人员踏勘项目现场，跟踪物业建设进度，发现与未来物业管理有关的问题。 根据物业项目进展及已发生问题的反馈，及时修订物业管理服务方案和计划。
负责御汤山别墅项目的前期筹备，组织有关人员编撰物业管理服务体系文件。
协助委托人办理销售前期物业管理手续，与政府主管机关协调沟通，保障外部工作的顺利开展。
向公司本部报告售楼处管理服务工作状况和计划。
4.1.3 售楼处经理岗位职责及工作内容
报告上级：项目总经理
督导下级：人力专员、行政专员、客户服务部（管家部）管家、秩序维护部经理、环境管理部经理、吧台服务人员、秩序维护员、保洁员。
岗位职责: 售楼处经理协助项目总经理开展工作，全面负责售楼处、样板间工作的正常运行，督导控制属下的日常工作，具体负责售楼处服务品质保障，制订日常工作计划，处理日常行政事务，持续开展业务培训，收集委托人服务需求信息、相关市场信息调查，向项目总经理报告过程控制情况等。
工作内容：
(1)协助项目总经理开展工作，负责项目之行政及管理事宜，为御汤山的首席大管家。
(2) 参与编制、完善售楼处管理服务规程制订，协助项目总经理编制售楼处管理服务工作计划并提交相应工作总结和报告。
(3) 负责售楼处行政事务管理以及档案管理，包括：员工排班、考勤、档案管理、入职离职手续、入职培训；工服的发放、洗涤管理；采购物资的验收和出、入库记录管理；售楼处固定资产管理等工作。
(4) 提出员工的招聘、调动、晋升、降职、奖惩的建议。
(5) 每日上班提前15分钟到岗，对礼宾人员（管家）、秩序维护主管、班长和保洁负责人开晨会强调当班纪律及注意事项。
(6) 负责监督检查售楼处、样板间各个区域的清洁卫生，使之达到最高水准。
(7) 与其它相关公司、部门协调沟通，密切合作，负责听取并向项目总经理报告委托人对售楼处管理服务意见建议；协调建设单位、装修施工单位对售楼处、样板间实施保修服务。
(8)负责定期对本管理处员工进行业务培训，提高员工素质，保障服务水准。
(9) 监督员工遵守公司规章制度，执行上级各项工作指令。
(10)每日对客服人员、秩序维护员（礼宾）和保洁员的工作情况进行认真评估，周末汇总员工考核情况，以书面形式报相关领导，并对违纪员工向公司递交处罚建议。
(11) 负责邻近项目的物业管理服务状况调研，为总经理提供有关数据、信息。
(12) 亲自参与售楼处大型活动期间重要岗位的监督，负责销售过程中客户提出的与物业服务有关的一般性问题的解答。
(13)处理发生在售楼处、样板间内的各种突发性事件，并及时向上级领导汇报。
（14）完成项目总经理交办的其他工作。
4.1.4 管家主管的岗位职责及工作内容
报告上级；项目总经理、售楼处经理
督导下级：管家、保洁员、秩序维护员、工程员。
岗位职责：协助售楼处经理完成售楼处阶段物业管理的整体管理督导工作，并在其授权下监管负责整个销售中心及样板间各部门的日常工作。负责售楼处、样板间客户服务（管家）
工作的整体安排与工作检查，客户服务人员（管家）业务技能的培训等工作；
工作内容：
（1）直接指挥售楼处、样板间每天工作，并在售楼处经理休假时处理所有行政事宜，履行首席大管家职责。
（2）检查管家部部门员工考勤及到岗工作情况。
（3）检查各区域所有员工日常工作情况并向售楼处经理汇报。
（4）执行售楼处经理制定的所有工作计划和安排。
（5）检查所属各管家的工作的计划及安排。
（6）每天检查售楼处、样板间的综合情况，负责售楼处、样板间所有区域空调、照明系统正常运行，按时开关。
（7）检查售楼处、样板间所有公共区域的卫生状况确保水准。
（8）确保所有售楼处、样板间保持最佳状况。
（9）编排有关部门培训课程。如卫生、清洁、餐饮服务水准、工作知识技能、安全、防火等。
（10）监督检查所属管家各组的内部培训情况。
（11）检查项目办公室工作程序、状况。
（12）处理开发企业、客人之投诉并向售楼处经理汇报。
（13）解决内部员工的各种问题，确保工作有效。
（14）检查各部门各班次的交接班工作实施情况。
（15）负责处理项目所属员工的违纪行为。
（16）监查各部门员工的仪表仪容。
（17）组织和编排员工一切的工余康乐等活动。
（18）遵从上司吩咐和安排的其它工作。
4.1.5 管家岗位职责及工作内容
报告上级：售楼处经理、管家部经理
岗位职责：负责接待客户，迎宾工作，如营销代表工作较忙时，协助接待客户等；负责样板间客户的接待工作，看管样板间物品等；
工作内容：
（1）服从物业管家部经理的领导，做好样板间的开门准备工作，为所负责样板间物品安全的第一责任人；
（2）严格执行工作程序、服务程序和卫生要求，努力提高服务质量，按主动、热情、耐心、礼貌、周到的要求，不断完善服务态度；
（3）负责来访客户的迎宾、接待工作，负责接待记录工作。引导客户到接待区，为客户递送饮品，为来访客户介绍样板间风格及陈列品牌，协助销售人员解答客户提出的问题。（4）递送项目宣传资料，遇到展示的销售资料不足时负责提示销售人员补充资料；
（5）做好售楼处、样板间饮品、餐具、布草、杂项的补充替换工作；
（6）负责样板间装修工程的问题报修，并督促及时维修整改。
（7）积极参加培训和训练，不断提高服务技能技巧，提高服务质量；
（8）协助样板间保洁人员做好样板间清洁工作，有权拒绝除客户、销售人员、公司领导、主管上级等一切不相关人员进入样板间。
（9）完成上级领导交办的其他工作。
4.1.6 水吧服务员岗位职责
（1）遵守售楼处规章制度，注重仪容仪表规范，符合要求。
（2）负责吧台内所有设施设备的清洁工作，保障设备的正常使用，如有损坏应及时上报。
示范区景观设计要点
示范区景观设计要点 体验式营销的特征 1、关注顾客的体验 2、以体验为导向设计、制作和销售产品 3、明白顾客既是理性的又是情感的 4、体验要有一个“主题” 体验式营销的价值 情景体验式营销为消费者创造了一个“全景体验”的过程，对于开发商来说，景观示范区的作用不仅仅是给购房者一个眼见为实的“范本”，更为项目提供了更多采用情景式、互动式营销的可能性，最大限度实现项目溢价空间。 示范区景观设计要点: 1、景观概念 让生活先于销售。从营销的角度看，体验营销是以一定的物境为基础，调动客户的一切感官，创造客户理想生活方式的构成情境，从而使客户对产品产生情感认同，激发购买欲望。 2、空间组织及游线 主入口有提示性空间设计，就是展示楼盘的案名，然后进入一个主体景观，展示小区的景观品质，最后来到示范展示区体验景观产品及细节。注重空间的节奏变化和客户的游线感受。
3、主入口设计 突出礼仪感和秩序感，特选银杏等大乔木点景，时令花卉普遍运用，颜色鲜艳亮丽，通过庭院灯、移动花箱装饰点缀。通过岗亭、门楼对进出人车的有效管理。 4、主景观设计 主景结合之入口及示范区设计直接体现小区品质，一个大的阳光草坪或者是一个大水面，或者是一片树林，结合小路及休息设施营照大气开敞可参与的景观。 5、样板庭院 设计满足室外生活功能需要，注重室外生活品质的营照，聚会空间、游戏空间、读书空间，动静结合。室外家具小品起到很重要的气氛烘托作用。 6、入户设计 入户有陶土专柱墩、陶土花钵或则类似的语言提示，植物搭配层次清晰，道路场地尺度近人。 7、装饰小品 注重装饰小品对空间气氛的烘托，比如陶罐、伞座、花箱等，都可以随意移动组合，形成新的景观效果。垃圾箱烟灰缸及花钵的组合设计。 8、水景设计 一种是依托滨水资源：通过水生种植对水体净化，以卵石驳岸结合水生植物营造水岸的效果。另一种是水景设计：园区除了局部集中水面，其
合同管理制度 慈溪中央公园三期销售示范区 景观设计任务书 委托方：华润置地（宁波）发展有限公司 受托方： 1项目名称 慈溪橡树湾小区三期（中央公园）销售示范区 2设计背景 展示项目品质、树立高端社区形象，促进三期产品销售。 3设计范围 设计区块位于项目三期南入口建筑回廊以北、32#楼和 33#楼以南、 27#楼以东、 36#楼以西，占地约为 2300 平方米；其中两个样板户型、大堂、品牌展示通道及大堂 外约 20 平方米的灰色空间由建筑完成。（具体详见任务书附件）
4设计内容4.1 设计依据 1 2 3 4 5 6 委托方提供的电子图、规划方案文本及设计要求城市居住区规划设计规范 GB50180-93 住宅设计规范 GB50096-1999 风景园林工程设计文件编制深度规定 宁波市城市绿化条例2005.11.30 其他相关法律法规及政府文件 7甲方提供的其他相关文件和资料 8民用建筑设计通则 4.2 设计深度及内容 4.2.1 设计深度 最终提交的设计成果需满足景观施工图设计深度要求。 4.2.2 设计内容 销售示范区用地范围内的室外景观及其他相关景观配套设施之设计，包括周界围 墙、植栽、地形、园路及场地铺装、水景及其设备（如有）、景观构筑物及其他硬景部分的内容、景观给排水及照明系统、景观家具、室外营销道具（导示牌、刀旗、精
神堡垒）、雕塑（如果有）等，并保证完成后的效果与设计目标接近一致。 5设计要求 5.1 项目定位： A.慈溪高端客户的终极居所，精装修豪宅，套总价约300~1000万。 B.客户主要组群为处于金字塔尖的再改善型客户，民营企业家为主，少部分企事 业高级管理者及高级公务员。 C.主要居住者特性：平均年龄约 40 岁，有高端房产置业经历，对楼盘品质的识别力 强；要求小区业主较纯粹（均为高端同质人群），关注细节，要求小区设计人性化。 5.2 建筑特色： 项目三期住宅设计采用经典的ARTDECO风格语汇，通过建筑形体的变化、结合线脚、 材质等来塑造清晰明确建筑形象，塔楼式退台、对称构图、刚柔并济的横竖线条则体 现了建筑挺拔稳重的建筑个性。 5.3 景观设计原则： 1、遵循项目规划设计立意，结合建筑风格，突出尊贵感和创新精神。 2、设计布局要求达到场地的最大化利用，景观的空间尺度舒适、景观的场景感强。
示范区景观设计任务书 （xxx项目） 发包人： 设计人：
使用说明 ?本范本供具体项目的设计管理人员在编制相应设计任务书时参考使用。使用 过程中有不同意见和建议，请及时反馈以利于范本的更新和完善。 ?本范本是在公司过往使用的设计任务书的基础上，结合新的管理要求，做适 当扩充调整；并结合公司过往开发经验，依据国家及郑州市相关规范、规程与标准编制而成。 ?本范本的体例（即文件的编排形式，用正体字表示的部分）具备模板的意义 对实际任务书的编制有重要提示作用；但其中具体条目（即文件中用斜体字表示的部分）仅为参考示例其表述方式、相关数据以及具体条目的数量需结合实际项目确定。 ?本范本中所列的尺寸，未注明单位的按毫米记，注明单位的以所标注单位为 准。
目录 1 项目名称 (1) 2 设计背景 (1) 3 设计范围 (1) 4 设计内容 (1) 4.1设计依据 (1) 4.2设计深度及内容 (1) 5 设计要求 (2) 5.1项目定位： (2) 5.2建筑特色： (2) 5.3景观设计原则： (2) 5.4景观设计细则： (2) 6 设计限价 (3) 7 设计成果要求 (3) 7.1方案阶段 (3) 7.2施工图阶段 (4) 8 设计进度要求 (4) 9 附件 (5)
1项目名称 XX项目销售示范区 2设计背景 展示项目品质、树立高端社区形象，促进产品销售。 3设计范围 设计区块位于项目XX，占地约为XX平方米；其中两个样板户型、大堂、品牌展示通道及大堂外约20平方米的灰色空间由建筑完成。 4设计内容 4.1设计依据 1委托方提供的电子图、规划方案文本及设计要求 2城市居住区规划设计规范GB50180-93 3住宅设计规范GB50096-2011 4风景园林工程设计文件编制深度规定 5其他相关法律法规及政府文件 6甲方提供的其他相关文件和资料 7民用建筑设计通则 4.2设计深度及内容 4.2.1设计深度 最终提交的设计成果需满足景观施工图设计深度要求。 4.2.2设计内容 销售示范区用地范围内的室外景观及其他相关景观配套设施之设计，包括周界围墙、植栽、地形、园路及场地铺装、水景及其设备（如有）、景观构筑物及其他硬景部分的内容、
慈溪中央公园三期销售示范区 景观设计任务书 委托方：华润置地（宁波）发展有限公司 受托方： 1项目名称 慈溪橡树湾小区三期（中央公园）销售示范区 2设计背景 展示项目品质、树立高端社区形象，促进三期产品销售。 3设计范围 设计区块位于项目三期南入口建筑回廊以北、32#楼和33#楼以南、27#楼以东、36#楼以西，占地约为2300平方米；其中两个样板户型、大堂、品牌展示通道及大堂外约20平方米的灰色空间由建筑完成。（具体详见任务书附件）
4设计内容 4.1设计依据 1委托方提供的电子图、规划方案文本及设计要求 2城市居住区规划设计规范 GB50180-93 3住宅设计规范 GB50096-1999 4风景园林工程设计文件编制深度规定 5宁波市城市绿化条例 2005.11.30 6其他相关法律法规及政府文件 7甲方提供的其他相关文件和资料 8民用建筑设计通则 4.2设计深度及内容 4.2.1设计深度 最终提交的设计成果需满足景观施工图设计深度要求。 4.2.2设计内容 销售示范区用地范围内的室外景观及其他相关景观配套设施之设计，包括周界围墙、植栽、地形、园路及场地铺装、水景及其设备（如有）、景观构筑物及其他硬景部分的内容、景观给排水及照明系统、景观家具、室外营销道具（导示牌、刀旗、精
神堡垒）、雕塑（如果有）等，并保证完成后的效果与设计目标接近一致。 5设计要求 5.1项目定位： A.慈溪高端客户的终极居所，精装修豪宅，套总价约300~1000万。 B.客户主要组群为处于金字塔尖的再改善型客户，民营企业家为主，少部分企事 业高级管理者及高级公务员。 C.主要居住者特性：平均年龄约40岁，有高端房产置业经历，对楼盘品质的识别 力强；要求小区业主较纯粹（均为高端同质人群），关注细节，要求小区设计人性化。 5.2建筑特色： 项目三期住宅设计采用经典的ARTDECO风格语汇，通过建筑形体的变化、结合线脚、材质等来塑造清晰明确建筑形象，塔楼式退台、对称构图、刚柔并济的横竖线条则体现了建筑挺拔稳重的建筑个性。 5.3景观设计原则： 1、遵循项目规划设计立意，结合建筑风格，突出尊贵感和创新精神。 2、设计布局要求达到场地的最大化利用，景观的空间尺度舒适、景观的场景感强。
示范区园林景观设计研究 本文以象屿江南第一城示范区园林景观为例，从浓缩项目景观亮点，到体现整体景观设计主题精髓，对示范区园林景观设计进行了一定的分析和研究。如何具备较强视觉冲击力，提升项目品质感；如何明确空间组织立意，紧密衔接各功能分区，使客户对产品功能产生情感认同；如何让植物搭配具有良好的观赏性和美感，充分考虑季节因素，有效弥补建筑本身不足。通过园林景观设计展示较强的时代感，结合象屿品牌文化及地域性，营造一个能打动客户并树立品牌形象的园林景观示范区项目，从而为该地块二、三期项目园林景观的效果展现提供有力借鉴。 标签：园林景观；示范区；象屿；江南第一城 自1998年住房改革以来，我国房地产市场经历了十多年的高速发展。随着人们经济水平的不断提高，近年来房地产行业的竞争越来越激烈，园林景观设计水平的高低便突显得越来越重要起来。房地产企业为了提升自身竞争力，纷纷加大投入项目的园林景观，甚至不惜花重金打造本项目的园林景观示范区，以赢得更大的市场份额。2016年12月，象屿地产的福建江南第一城项目启动二、三期开发，根据集团营销策略和项目需求，安排我负责该项目示范区的园林景观设计，并要求4月对外开放。时间紧迫，我与设计顾问单位迅速从以下几个方面展开了设计分析工作。 1、项目概述 1.1地理位置 象屿江南第一城项目位于福建省南平市。该市地处福建省北部，武夷山脉北段东南侧，位于闽、浙、赣三省交界处，俗称“闽北”。南平是福建辖区面积最大的设区市，辖一区四市五县，辖区面积2.63万平方公里，占福建省的五分之一，具有中国南方典型的“八山一水一分田”特征。 1.2规划概况 江南第一城C01-C06地块C区·骏岭二期、三期项目，位于八仙。项目总经济指标如下：总用地面积54479.73平方米，总建筑面积111887.59平方米，计容建筑面积96646.10平方米，建筑占地面积6998.22平方米，容积率1.77，建筑密度12.85%，绿地率30.0%。未来将成为南平休闲文化副中心。项目延续旧城传统，创造新城格局，区域内以住宅建设为重点，将建设体育、文化、教育、医院、体育场、中心广场等。项目主力房型多元化，满足不同客户的家庭所需。 1.3销售情况 截止2017年3月，项目余房及未来可售产品主要为74平2房及89平三房
景观大道物业服务方案 目录 一、景观大道人员编制及岗位说明 二、景观大道现场管理规定 三、各部门服务内容及作业标准 1、管家部主管工作职责 2、金钥匙管家工作职责 3、秩序服务部岗位工作职责 1)秩序服务部岗位配置标准 2)景观大道出入口形象岗101、102工作职责及流程 3)电瓶车接待岗职责及流程 4)景观大道巡逻岗职责及流程 5)保洁岗位设置及主要工作职责标准 4、工程技术员工作职责 1）工程部景观大道工作内容及标准 四、景观大道客户服务工作流程图 1)形象岗客户接待流程图 2)电瓶车接待客户流程图 3)客户投诉处理流程图及节点控制 4)报事、报修处理流程图 六、记录表格
一、景观大道人员编制及岗位说明
二、景观大道现场管理规定 目的∶为了加强对“远洋高尔夫国际社区景观大道”的管理，规范辖区内的各项施工行为，保障辖区有一个良好的工作秩序和客户接待环境，特制定以下管理规定： 1. 凡是需要进入景观大道施工/整改的事项，需提前联系物业工程 部，并说明施工/整改意图和方式，做好相关提示及保护措施，经物业同意并愿意配合物业公司提出的施工现场注意事项后方可进场施工/整改。 2. 现场施工/整改人员必须严格配合物业工作人员的管理要求。 3. 装饰、施工人员只能在规定的施工区域内施工，不得在景观大道 内乱窜或逗留。 4. 景观大道区域内的休闲座椅等公共设施是专为客户配置，所有施 工人员不得随意使用、占用、挪用。 5. 施工、整改的建筑垃圾，工序完成后立即清除出景观大道，禁止 乱堆、乱倒、乱放建筑垃圾或不按时清除垃圾，不得随地吐痰、乱扔烟头、果皮、纸屑等。 6. 不得在景观大道区域内路面、草坪上直接搅拌水泥、堆放水泥河 沙等污染性材料，必须采取保护措施。 7. 不得在区域内发生大声喧哗、吹口哨、聚众赌博、打赤背、袒胸露乳等不文明行为。 8. 各施工单位人员在离开现场前要认真检查水龙头、电源等开关是 否关好或妥善处理，以免发生不必要的损失和安全事故，否则，
示范区景观设计要点 体验式营销的特征 1、关注顾客的体验 2、以体验为导向设计、制作和销售产品 3、明白顾客既是理性的又是情感的 4、体验要有一个“主题” 体验式营销的价值 情景体验式营销为消费者创造了一个“全景体验”的过程，对于开发商来说，景观示范区的作用不仅仅是给购房者一个眼见为实的“范本”，更为项目提供了更多采用情景式、互动式营销的可能性，最大限度实现项目溢价空间。 示范区景观设计要点: 1、景观概念 让生活先于销售。从营销的角度看，体验营销是以一定的物境为基础，调动客户的一切感官，创造客户理想生活方式的构成情境，从而使客户对产品产生情感认同，激发购买欲望。 2、空间组织及游线 主入口有提示性空间设计，就是展示楼盘的案名，然后进入一个主体景观，展示小区的景观品质，最后来到示范展示区体验景观产品及细节。注重空间的节奏变化和客户的游线感受。 3、主入口设计 突出礼仪感和秩序感，特选银杏等大乔木点景，时令花卉普遍运用，颜色鲜艳亮丽，通过庭院灯、移动花箱装饰点缀。通过岗亭、门楼对进出人车的有效管理。 4、主景观设计 主景结合之入口及示范区设计直接体现小区品质，一个大的阳光草坪或者是一个大水面，或者是一片
树林，结合小路及休息设施营照大气开敞可参与的景观。 5、样板庭院 设计满足室外生活功能需要，注重室外生活品质的营照，聚会空间、游戏空间、读书空间，动静结合。室外家具小品起到很重要的气氛烘托作用。 6、入户设计 入户有陶土专柱墩、陶土花钵或则类似的语言提示，植物搭配层次清晰，道路场地尺度近人。 7、装饰小品 注重装饰小品对空间气氛的烘托，比如陶罐、伞座、花箱等，都可以随意移动组合，形成新的景观效果。垃圾箱烟灰缸及花钵的组合设计。 8、水景设计 一种是依托滨水资源：通过水生种植对水体净化，以卵石驳岸结合水生植物营造水岸的效果。另一种是水景设计：园区除了局部集中水面，其余均采用小尺度亲水设计。水体驳岸设计软硬结合，浅水面20-50公分，卵石铺底。水景结合造型小品及涌泉设计，增加立体效果，保证无水期的观赏效果。 9、植物设计 “五重植物设计“是龙湖地产实践出的种植特点。第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木勾勒天际；第二层：4-5米高的小乔木、大灌木增添层次；第三层：2-3米高的灌木；第四层：花卉、小灌木，这是园林内最有特色、层次最为丰富的部分；第五层：草坪、地被工人近赏。通过这5层垂直绿化，打造远超绿化率指标的景观效果，最终营造出灵动生命气息的生活体验。 10、景观色彩 铺装颜色以暖色系为主，与建筑相呼应。植物色彩隆重，植物善用对比色，调动调动客户的视觉感受，时令花卉用的比较多，但对后期维护要求比较高。 11、灯具照明设计 通过照明改变景观环境的外观；艺术性的照明灯光和色彩, 构成动态和静态的光、声、色的景观变化；景观庭园灯具的小品化、雕塑化、时装化, 成为示范区景观环境的点缀。 12、硬质铺装材料 普遍运用红色烧结砖，米黄色的花岗岩，与建筑暖色系相呼应。烘托西班牙质朴的风情。
十、施工组织设计 施工组织设计包括且不限于以下内容： 1.组织机构； 2.项目人员配备； 3.工期、进度计划； 4.施工技术措施； 5.质量保证措施； 6.材料供应计划； 7.机械设备的配置或选择； 8.安全文明施工措施； 9.环境保护方案及措施， 编制具体要求是：编制时应采用文字并结合图表形式说明上述内容等。
目录 第一章总体概述 (1) 第一节编制依据 (1) 第二节编制原则 (1) 第三节使用标准 (4) 第四节工程概况 (4) 第五节注意事项 (5) 第二章组织机构、人员配备、材料计划及施工机械计划 (5) 第一节组织机构 (5) 第二节项目人员配备 (11) 第三节材料供应计划及其保证措施 (21) 第四节机械设备投入计划 (26) 第三章施工进度计划及保证措施 (33) 第一节编制依据以及原则 (34) 第二节施工工期、进度计划 (35) 第三节计划内容 (41) 第四节施工工期的保证措施 (42) 第五节协调配合 (59) 第四章施工技术方案及措施 (60) 第一节绿化施工方案 (60) 第二节土建施工技术措施 (69) 第三节水电安装工程施工技术措施 (71)
第五章质量保证体系及控制措施 (75) 第一节质量保证体系 (75) 第二节质量体系的要素控制措施 (77) 第三节工程质量管理措施 (80) 第四节各分部、分项工程的质量保证措施 (83) 第五节绿化工程质量通病及预防措施 (85) 第六节保证苗木质量的主要技术措施 (85) 第七节合格工程保证措施 (87) 第六章安全文明施工措施 (89) 第一节安全防护措施 (89) 第二节现场安全施工保证措施 (101) 第三节文明施工组织机构、目标、措施及方案 (107) 第七章环境保护方案及措施 (113) 第八章紧急情况的处理措施、预案以及抵挡风险的措施 (117) 第一节适用范围 (117) 第二节组织机构 (117) 第三节职责 (117) 第四节应急响应措施 (119) 第五节紧急情况解决方案 (131)
示区景观设计要点体验式营销的特征 1、关注顾客的体验 2、以体验为导向设计、制作和销售产品 3、明白顾客既是理性的又是情感的 4、体验要有一个“主题” 体验式营销的价值 情景体验式营销为消费者创造了一个“全景体验”的过程，对于开发商来说，景观示区的作用不仅仅是给购房者一个眼见为实的“本”，更为项目提供了更多采用情景式、互动式营销的可能性，最大限度实现项目溢价空间。 示区景观设计要点: 1、景观概念 让生活先于销售。从营销的角度看，体验营销是以一定的物境为基础，调动客户的一切感官，创造客户理想生活方式的构成情境，从而 使客户对产品产生情感认同，激发购买欲望。
2、空间组织及游线 主入口有提示性空间设计，就是展示楼盘的案名，然后进入一个主体 景观，展示小区的景观品质，最后来到示展示区体验景观产品及细 节。注重空间的节奏变化和客户的游线感受。 3、主入口设计 突出礼仪感和秩序感，特选银杏等大乔木点景，时令花卉普遍运用，颜色鲜艳亮丽，通过庭院灯、移动花箱装饰点缀。通过岗亭、门楼对进出人车的有效管理。 4、主景观设计主景结合之入口及示区设计直接体现小区品质，一个大的草坪或者是一个大水面，或者是一片树林，结合小路及休息设施营照大气开敞可参与的景观。 5、样板庭院 设计满足室外生活功能需要，注重室外生活品质的营照，聚会空间、游
戏空间、读书空间，动静结合。室外家具小品起到很重要的气氛烘托作用。 6、入户设计 入户有土专柱墩、土花钵或则类似的语言提示，植物搭配层次清晰，道路场地尺度近人。 7、装饰小品 注重装饰小品对空间气氛的烘托，比如罐、伞座、花箱等，都可以随意 移动组合，形成新的景观效果。垃圾箱烟灰缸及花钵的组合设计。 8、水景设计 一种是依托滨水资源：通过水生种植对水体净化，以卵石驳岸结合水生植物营造水岸的效果。另一种是水景设计：园区除了局部集中水面，其余均采用小尺度亲水设计。水体驳岸设计软硬结合，浅水面20-50 公分，卵石铺底。水景结合造型小品及涌泉设计，增加立体效果，保证无水期的观赏效果。