资产评估报告书
浙江盈洲船业有限公司全部资产评估报告书
浙方评字【2016】第488号
浙江方舟资产评估有限公司
二〇一六年十二月九日
目录
声明 (2)
摘要 (3)
正文 (5)
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 (5)
二、评估目的 (5)
三、评估对象和评估范围 (6)
四、价值类型及其定义 (11)
五、评估基准日 (11)
六、评估依据 (11)
七、评估方法 (12)
八、评估程序实施过程和情况 (13)
九、评估假设 (13)
十、评估结论 (14)
十一、特别事项说明 (14)
十二、评估报告使用限制说明 (15)
十三、评估报告日 (16)
附件 (17)
声明
1、本评估报告中所陈述的事项，就注册资产评估师所知是客观的。
2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3、评估报告的分析和结论是恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的假设和限制条件下成立。
4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
5、浙江方舟资产评估有限公司及签字注册资产评估师具备本评估业务所需的执
业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
6、评估人员对评估对象进行了现场勘查。
7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表
专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
摘要
以下内容摘自浙方评字(2016)第488号资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。尤其应关注特别事项说明。
1、评估目的
为委估物处置确定拍卖底价，以提供公允价值参考依据。
2、评估对象和范围
本项资产评估对象为单项资产。
本项资产评估范围为土地使用权、房屋、构筑物、设备、车辆（详见评估明细表）。
3、价值类型
本项资产评估价值为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
4、评估基准日
本项资产评估基准日确定为2016年11月8日。
5、评估方法
本项资产评估对土地使用权采用基准地价系数调整法，对房屋、构筑物、设备采用重置成本法，对车辆采用市场比较法。并考虑本次评估目的，对委估物作了变现系数修正。
6、评估结论
委估土地使用权、房屋、构筑物、设备、车辆在2016年11月8日的评估价值为：人民币壹亿贰仟玖佰玖拾万肆仟捌佰元整（￥129,904,800.00 元）。
其中：
特别事项见报告正文第十一项
浙江方舟资产评估有限公司
法定代表人：
中国注册资产评估师
报告提交时间：2016年12月9日
浙江盈洲船业有限公司
全部资产评估报告书
浙方评字【2016】第488号
正文
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方
本项评估的委托方为岱山县人民法院。2016年11月8日，岱山县人民法院发出（2016）舟岱法委评字第27号《司法鉴定委托书》。
（二）产权持有者
据岱山县人民法院提供的资料显示，委估资产的占有人为浙江盈洲船业有限公司。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
本评估报告可供与资产处置相关方使用。
二、评估目的
为委估物处置确定拍卖底价，以提供公允价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本项评估对象为单项资产。
（二）评估范围
本项评估范围为土地使用权、房屋、构筑物、设备、车辆（详见评估明细表）。
1、土地使用权：盈洲公司拥有土地使用权共计266926平方米（折400.387亩），
共办理了6本土地使用权证。土地使用权类型为：出让，用途为：工业用地，有效期至2059年8月--11月。土地使用权账面价值43,377,740.33元。（含岸线480米）
2、房屋：
所有房屋建筑物均未取得房屋所有权证，建筑面积以实勘为准。
据实勘，盈洲公司建成的房屋共约19000平方米左右（据盈洲原有的统计资料，未经法定机构测定），包括办公楼、宿舍楼（2幢）、船舶加工的分段车间、涂装车间、数控车间、金加工车间、船排办公楼、船排宿舍楼、以及配电房、门卫、食堂、仓库等附属房屋，详见下表或评估明细表。
3、构筑物：
包括3万吨级船台1座、2万吨级船台1座、3000吨级船排1座、船排引桥2条及堆场。船台及船排因为没有工程竣工验收相关资料，上列生产能力无法确认。从盈洲公司生产历史情况看，船台上建造过的最大船舶是4800吨，船排用于渔业船舶的建造维修。
4、设备：
5、车辆：
上述委估土地使用权、房屋、构筑物、设备、车辆的所有人均为：浙江盈洲船业
有限公司。
本公司评估人员于2016年11月8日对委估物进行了现场勘查。
四、价值类型及其定义
本项评估资产价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项评估由委托方确定评估基准日。
本项评估基准日为2016年11月8日。
六、评估依据
（一）行为依据
（2016）舟岱法委评字第27号《司法鉴定委托书》。
（二）准则依据
1、财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知及其附件(财业2004第20号)；
2、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协2003第18号)；
3、中国资产评估协会2007年11月28日颁发的《资产评估准则––评估报告》等7项资产评估准则(中评协[2007]189号) ；
（三）权属依据
土地使用权权证、财务资料、车辆资料等。
（四）取价依据
1、同类行业信息，同类建筑物、构筑物、设备行情，网络二手车交易报价信息；
2、评估专业人员对资产核实、分析等所搜集的佐证资料。
七、评估方法
本项资产评估对土地使用权采用基准地价系数调整法，对房屋、构筑物、设备采用重置成本法，对车辆采用市场比较法。并考虑本次评估目的，对委估物作了变现系数修正。
1、基准地价系数调整法：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格。
土地使用权评估过程中，已考虑了各调整系数，岸线的价值因素已考虑在土地价值之中。
2、重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额；
本次评估中，房屋、构筑物、设备均采用重置成本法。
其中：
房屋的重置价由类似建筑物的基本单位建安造价，考虑了前期费用和管理费，并考虑了银行同期利率，同时考虑了房屋可能无法办理房产证书导致的减值系数，成新率以年限成新率为基础（经济使用年限按房屋类型取40、30、20年），并考虑了变现率和经济性减值；
构筑物的重置价由同类构筑物的单位建安造价为基础，同时考虑委估构筑物实况的调整系数，成新率以年限法为基础（经济使用年限取30年），同时考虑了变现率和经济性减值；
设备的重置价由当前行情为基础，同时参考委估设备的历史购置成本，成新率以
年限法为基础（经济使用年限取25、20、18、16、12、10年不等，以具体设备定），同时考虑了变现率和经济性减值；
3、市场法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整；
车辆以市场比较法为基础，在市场或网络行情中各选取同类车辆三个样本，进行算术平均，并用车辆评估的重置成本法中的快速折旧法进行验证。
鉴于本项资产评估目的，考虑了快速变现对于评估价值的影响因素。
八、评估程序实施过程和情况
本项评估以2016年11月8日为评估基准日。评估工作起止时间：2016年11月8日至2016年12月9日。主要工作步骤如下：
1、接受评估委托；
2、明确评估目的、评估对象和范围；
3、拟定评估计划；
4、搜集、验证权证资料；
5、现场勘察被评估资产；
6、收集评估资料；
7、选择评估方法和计算公式；
8、针对具体对象进行评定估算；
9、分析确定评估结果；
10、汇总编写资产评估结果，撰写评估报告；
11、评估机构内部审核检验评估结果；
12、提交资产评估报告书，并按规定报送有关材料。
九、评估假设
1、被评估资产在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、合法的运营、使用及维护状态；
2、资产占有单位取得相关资产收益，使用或支配相应资产，从事相应生产经营活动，承担相应负债，获取相关收益，支付相关成本费用；
3、本项资产评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行市场价价值，鉴于本项资产评估目的考虑了快速变现对于价值的影响；没有考虑将来国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前所述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
委估土地使用权、房屋、构筑物、设备、车辆在2016年11月8日的评估价值为：人民币壹亿贰仟玖佰玖拾万肆仟捌佰元整（￥129,904,800.00 元）。
其中：
十一、特别事项说明
1、土地使用权证均为临时土地证，均已在2013年、2014年到期，需补办展期手续或者竣工换证；
2、据委估方提供的资料显示，因业主在取得土地使用权证前没有缴清相关税费，可能承担巨额违约金，并因建筑物未按规划建造等，也可能影响相关权证的取得。
3、盈洲公司区域内有一块约45亩左右的土地使用权未挂牌出让，即该块土地使
用权不属于盈洲公司，确切位置需经法定测绘部门确认，但这块未出让的土地上可能有盈洲公司的建筑物。
4、所有房屋建筑物均无房产证；
5、所有构筑物均未进行竣工验收；
除对房屋无房产权证因素做了相应价值修正外，本次评估未考虑上述其他因素对评估价值的影响。
6、提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是委托方的责任。本公司的责任是对所提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确定和保证。
7、本评估结果是依据本次评估目的、以报告中掲示的假设前提而确定的现时市场价值，没有考虑其他特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
8、本次评估时，本公司依据现时情况作出了必要、合理的假设，在资产评估报告中予以列示。这些假设是本公司进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。
9、本次评估对被评估资产持有人可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资产评估时被评估资产持有人及评估委托方未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能服务于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（三）未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体；法律、法规规定另有规定的除外。
（四）根据现行国有资产评估管理相关规定，评估结论自评估基准日起有效期为
一年。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
（五）注册资产评估师和评估机构对委托方和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。
（六）未经委托方书面许可，注册资产评估师和评估机构不得将评估报告的内容向第三方提供或者公开；法律、法规另有规定的除外。
十三、评估报告日
本评估报告于二〇一六年十二月九日提交岱山县人民法院。
浙江方舟资产评估有限公司
法定代表人：
中国注册资产评估师：
报告提交时间：2016年12月9日
附件
（一）评估明细表
（二）司法鉴定书（2016）舟岱法委评字第27号
（三）资产评估机构及注册资产评估师关于评估结果的承诺函（四）评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件（五）委估土地使用权、部分车辆产权证书
（六）委估资产部分照片