形势与政策回顾
一、国内“城中村”改造发展形势简况
二、投融资政策变化及解读
在城市化进程中，在多种因素的驱动下，“城中村”改造已成为当前国内房地产市场、城市市民及村民的热点话题
政治意义与社会效益
■改善人居环境
■完善城市功能，提升城市形象
■优化城市结构、加快推进城乡一体化发展及城市化进程
■逐步消除城乡二元体制、产权体制等产生的社会隐患，促进社会稳定发展
经济利益驱动
■缓解由于土地资源不足而造成的供需矛盾
■解决城中村（提升城市形象）问题的同时增加各级政府财政收入
■盘活土地资产使用效益，提升城市土地资源价值
其它综合目的
■促进城市/区域可持续发展
■促进土地节约集约利用，提高土地资源利用效率；
■解决城乡发展中的遗留问题和隐患，一定程度上逐步解决体制、资源、民生等问题
国内最早启动“城中村改造”的是深圳市。深圳市启动“城中村”改造是在房地产市场发展迅速，土地供需矛盾突出的背景下启动的；在中心城区基本无地可供的情形下，改造力度进一步加大。
启动期
■房地产发展迅速，“城中村”经济价值凸显
1、新增商品房用地已不能满足市场需求
2、房价不断飙升
■土地供需矛盾突出
1、土地资源稀缺，供应不足
2、房地产发展迅速，土地需求旺盛
3、城中村占据大量土地价值较高的地段
发展期
开始大规模城中村改造
■土地供需矛盾更为突出，
中心城区基本无地可供。
■渔农村、岗厦村的成功改造标志深圳城中村改造进入新的阶段
快速发展期
快速推进、完成211个城中村改造
田面村引入设计产业、大荣村“社区活化”模式
广州市的“城中村”改造的历程具有普遍性，与国内其他多数城市在推进“城中村”改造的动力、推进节奏等方面相似，在2006年前后开始启动，2010年前后加大力度推进。
停滞期
■经济热点多，城中村改造经济价值相对较低
1、汽车、石化、钢铁等产业快速发展
2、经济发展对房产依赖程度小，政府无暇他顾
■■可开发的土地资源多，机会成本相对较高
1、广州土地资源充沛。2000年的行政区划调整，广州的城市土地迅速扩张，由1400
扩到7400平方公里
2、地产开发的机会较多，可替代产品很多
■启动发展期
启动第一个城中村改造项目：天河区猎德村
■中心城区可开发的土地资源日益稀缺
房地产市场迅猛发展，而中心城区开发用地日益稀缺
快速发展期
■开始大规模城中村改造
■加快推进“城中村”整治改造工作作为广州市委、市政府的重点工作部署将用10年左右的时间基本完成城市建成区范围内138条“城中村”整治改造，用3~5年左右完成其中52条“城中村”的全面改造。
■“十二五“时期，”城中村“改造仍是城市更新改造重点之一，且已从一、二线城市蔓延至三线城市。
■大规模地推进的城
中村改造，除了带
来社会、市场、法
律法规方面的问题
外，也意味着给各级政府带来的是巨额投资需求。
■北京市计划在“十二五”时期基本消灭余下的100多个“城中村”
■广州市计划启动52个城中村全面改造
■上海市计划”十二五“基本完成城中村改造
■济南市“十二五”期间，将改造306个城中村
■昆明市到2013年底，全部382个城中村将全部改造、拆除
■武汉市2012年基本完成二环内56个城中村改造
■西安市“十二五”期间计划启动125个村的拆迁改造工作，完成二环以内85个村的整村拆除工作
■襄阳市从2011年开始全面推进城中村改造，各区先完成1个试点
■南阳市2011年末试点项目开始拆迁，启动6个城中村改造
■这些城市的“城中村”改造投资额少则上百亿，多则上千亿，在如此巨额的资金需求下，当前的投融资环境如何呢？
■一、国内“城中村”改造发展形势简况
■二、投融资政策变化及解读
2004-2012年我国投融资政策回顾及解读
?2004-2012年投融资政策变化从整体上主要经历了三个阶段：
◇金融危机爆发前（2004-2007）；
◇金融危机期间（2008-2009）
◇金融危机后（2010年至今）
?投融资从一般政策性鼓励（适度）到扩大投资（放松）再过渡到控制投资（从紧）规模的变化。
阶段一：金融危机爆发前（2004-2007）
?重要文件
《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）
《关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》(国发[2005]3号)
?主要条款
1.对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”
2.鼓励社会投资。允许社会资本进入法律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域。
3.进一步拓宽企业投资项目的融资渠道。
4.鼓励和引导社会资本以独资、合资、合作、项目融资等方式，参与经营性的公益事业、基础设施项目建设。?开元观点：
2004年，国家对原有的投资体制的一系列改革，打破了传统计划经济体制下高度集
中的投资管理模式，初步形成了投资主体多元化、资金来源多渠道、投资方式多样
化、项目建设市场化的新格局。
阶段二：金融危机爆发（2008-2009）
?重要文件
《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》（国办发〔2008〕126号）
《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》（银发〔2009〕92号）
《关于当前应对金融危机加强银行业金融机构财务和风险管理的意见》（财金[2009]40号）《项目融资业务指引》（银监发〔2009〕71号）
?主要条款
1.加大对民生工程、重大工程建设、节能减排、科技创新、技术改造和兼并重组、区域协调发展的信贷支持。
2. 积极发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等债务融资工具。优先安排与基础设施、民生工程、生态
环境建设和灾后重建等相关的债券发行。
3.发挥保险公司机构投资者作用和保险资金投融资功能引导保险公司以债权等方式投资交通、通信、能源等基
础设施项目和农村基础设施项目。
4.拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓励项目，
?开元观点：
该阶段投融资政策目的是为“保增长、扩内需”，为金融危机爆发后经济放缓起到了不可低估的作用。
阶段三：金融危机后（2010年至今）
?重要文件：
《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010）13号）
《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19号）
?主要条款：
1、提出了鼓励和引导民间投资健康发展的政策措施，鼓励和引导民间投资进入的六大领域：基础产业和基础设施领
域；市政公用事业和政策性住房建设领域；社会事业领域；金融服务领域；商贸流通领域领域；国防科技工业领域。
2、要求地方各级政府要对融资平台公司债务进行一次全面清理，并按照分类管理、区别对待的原则，妥善处理债务
偿还和在建项目后续融资问题。
?开元观点：
金融危机后期，在金融危机爆发阶段中央政府采取救市措施而引发的一系列问题，尤其是地方政府举债规模扩大，盲目投资，投资增长速度过快，对央行金融安全造成一定压力；因此金融危机后阶段，央行对投融资政策趋向对投资规模和投资结构进行有效控制。
回顾总结
一、国内城中村改造发展形势
基于二元体制及城市化进程的推进，“城中村”极具中国特色，其间夹杂着复杂的法律、管理体制、土地管理制度、融资、利益分配机制等问题，如何和谐发展，实现多方共赢是各城市面临的共同问题。
二、投融资未来发展趋势：
1、投资趋势：土地有偿使用，严格控制新开工项目；其中给予民生工程、低碳产业或与文化产业更多信贷支持。
2、融资趋势：
（1）融资监管的变化——政府和金融机构逐步加强对地方融资平台的债务清理，并对融资过程进行更加严格的监管。
（2）融资渠道的变化——房地产开发信贷严控，民间资本成为一个重要的融资来源。（3）融资机遇——非公有资本进入金融服务业、中小金融机构发展壮大，为各类投资平台、机构及企业提供了新的融资机遇。未来可考虑以信托、基金的形式吸引民间资本进入，拓宽“城中村”改造项目的融资渠道。
“城中村改造”投融资模式探讨
一、开元简介
二、“城中村”改造项目融资模式探讨
三、案例研究
我们比其他同行率先进入中国土地市场，通过多个土地开发和地方投融资平台项目以及城市更新改造项目的参与，我们熟悉区域发展、参与国内多个城市的土地市场建制，跟踪土地市场变迁，了解土地开发、城市更新改造运作程序。提供区域开发策划与土地一级开发顾问服务近350个项目之多，顾问类型涉及城市运营、大型新区开发、旧城改造、城中村改造、土地资源再利用等项目；参与大型土地综合策划顾问项目接近上百宗；达成土地交易金额过4千亿之多；历年累计评估宗地价值超过数千亿元。
战略策划对城中村战略策划——
意味着方向，思考从宏观、中观、微观
三个方面如何实现土地价值最大化。
实现政府、投资机构及企业、村集体及村民等多方共赢。
改造意味着什么？
开元参与了几乎所有有关武汉发展的重大项目策划
涉及旧城改造、城中村改造、城市副中心开发、新区开发、轨道沿线开发、工业园区建设等众多领域
开元研究了近年几乎所有发达城市的重点区域建设
是全国唯一一家专注于土地开发产业链的研究型企业，提供智力服务的顾问咨询机构
开元的价值
顾问+实施
我们深入土地一级开发的操作执行过程，了解由策划如何落实到执行，熟知思想与行动在过程中如何转换，清晰宏观方向与本地政策如何结合，打造了操作全过程的实施网络。
通过我国土地储备制度由“集权制”到“分权制”，再到目前“多权制”的变迁过程，我们通过近12年的实践过程，并总结出了一套土地一级市场开发项目全过程标准化体系，形成模块化的作业流程，为我们将服务于更多的不同地区的客户提供了良好的实践基础。
“城中村改造”投融资模式探讨
一、开元简介
二、“城中村”改造项目融资模式探讨
三、案例研究
“城中村”改造项目融资对投融资双方都具有重要的意义，因此必须经过双方慎重的协商，并在关键要素齐备的条件下方能成功。
城中村改造融资的意义：
通过对城中村空间的改造、改善实现土地资产和资金资源的交流融合，最终实现资本的的增值
城改融资的几个要素
完备的规划
完善的改造模式、制度安排
项目策划方案
运营管理团队
“城中村”改造项目的融资模式与融资产品，与改造模式、融资主体相关；在融资“紧”的大环境下，当前的融资模式发生了较大变化。
融资产品相关说明
银行贷款产品1、房地产开发贷款开发企业以往常用的贷款产品，但当前除了保障性住房贷款外，其它的房地产开发贷款属“严控”之列。
2、城乡一体化综合建设贷款北京市的创新产品。以土地储备中心及其下属分中心为融资主体，以土地储备贷款形式发放，新增贷款不受地方政府融资平台贷款“降旧控新”限制。
房地产信托股权信托股权信托是指委托人将其持有的公司股权转移给受托人，或委托人将其合法所有的资金交给受托人，由受托人以自己的名义，按照委托人的意愿将该资金投资于公司股权。
债权信托债权信托是以金融企业及其他具有大金额债权的企业作为委托人，以委托人难以或无暇收回的大金额债权作为信托标的的一种信托业务。
基金投入“城中村”改造的多为私募基金
“城中村”改造项目的融资模式与融资产品，与改造模式、融资主体相关；在融资“紧”的大环境下，当前的融资模式发生了较大变化。
1、房地产开发贷款——“紧”
房地产开发贷款是开发企业较常用的贷款产品。除了保障性住房贷款较松外，2012年，其它房地产开发贷款依然很“紧”。主要表现在：
■严格审查资质：一般要求是全国型企业，对于地方型企业要看地方背景；
■提高自有资金比例：虽然目前房地产开发要求自有资金比例不低于35%，但有的银行要求必须40%以上的自有资金到位才有可能贷款
“城中村”改造项目的融资模式与融资产品，与改造模式、融资主体相关；在融资“紧”的大环境下，当前的融资模式发生了较大变化。
2、城乡一体化综合建设贷款——“新”
北京农行对“城中村”改造项目提供的创新融资产品。该行已与北京市政府签署了土地储备和南城改造两个1000亿元合作协议。
该产品以土地储备中心及其下属分中心为融资主体，以土地储备贷款形式发放，新增贷款不受地方政府融资平台贷款“降旧控新”限制，破解了融资瓶颈：
■承贷主体：未对借款主体作过多限制，实行独立核算的企(事)业法人均可作为承贷主体，但企业所有者权益须在5000万元以上。
■贷款品种：属固定资产贷款，避免城中村改造贷款归入房地产信贷的类别而被调控的政策瓶颈。
■还款期限：有别于土地储备贷款的2年期限，根据项目实际情况可调整为5年。
■担保方式：综合担保方式，即抵押、质押、保证均可。
■自有资金比例：按最低法定要求将“自有资金比例”降至20% 。
“城中村”改造项目的融资模式与融资产品，与改造模式、融资主体相关；在融资“紧”的大环境下，当前的融资模式发生了较大变化。
3、房地产信托——“控”
■房地产信托融资方式一：股权信托
如福星惠誉“姑嫂树城中村改造”项目以股权信托方式融资约16亿。
■房地产信托融资方式二：债权信托
如荣盛“城中村”改造项目“湖畔郦舍”以债权信托方式融资5-7亿。
全部信托计划资金用于受让荣盛房地产发展股份有限公司持有的对债务人唐山荣盛房地产开发有限公司的目标债权。该目标债权转让价款将专项用于唐山荣盛房地产开发有限公司的“湖畔郦舍”项目的建设。
不管是股权信托还是债权信托，都是在“融资难”背景下的“输血”路径。由此房企必须面对的是信托融资高成本，如2010年时的债权信托的年融资成本高达13%-15%。而到2012年初，有的信托融资成本已超过20%。
? 2011年6月，监管层对信托公司提出了房地产信托业务控制发展节奏的要求
?当前，房地产信托已面临还款高峰，2010 年和2011 年新增信托估计为5000 亿，占到存
量信托的70%，房地产信托还款期集中在今后三年。
“城中村”改造项目的融资模式与融资产品，与改造模式、融资主体相关；在融资“紧”的大环境下，当前的融资模式发生了较大变化。
4、民间资本进入——“活”
在融资难的背景下，民间资本通过基金、投资公司等参与“城中村”改造项目。
较常见的基金、投资公司与开发企业合作模式：
■合作模式一：基金与开发企业合作，成立项目公司，控股或不控股，进行单体项目的运作，运作完成进行清算；
■合作模式二：投资公司参与“城中村”改造的一级开发过程并投资，在供地前引进合作开发企业，成立项目公司，在项目运作完成后清算；
■合作模式三：投资公司参与“城中村”改造的一级开发过程并投资，在供地前引进合作开发企业，成立项目公司，项目公司获取土地开发权后，投资公司转让股份获取收益，退出项目。
后三种模式是当前“城中村”改造运用作较多也是成功率较高的主要模式。
融资模式的新思考：产业+地产+金融
其实质是产业地产的资本化运作，即通过资本介入产业地产项目开发及运营，最终获得资本增殖回报。
以产业化带动，将是房地产发展的新热点，包括工业及商务不动产，将成竞争格局中的主角。
——万通控股冯仑
在房地产行业频繁调控的背景下，多数地方政府都开始寻求去房地产化之后的经济发展之路，其中以产业园区支撑区域经济发展已经成为区域经济长久发展的一条路径。
华侨城——旅游+地产
万达——商业+地产
普洛斯——物流+地产
政府及投融资平台业务模式创新——变产权为授权
将各方参与者的不同资源、能力统一在一个平台之上，再分块执行，保证项目的统一管理、分项落实
政府主体村集体、管
委会
规划
国土
住建
招商
土地拥有方运营主体（形式为集团公司）
投资方产业运营方其他资源方
产业运营方
其他服务方
投资方（投资公司）
投资方运营主体
招商
规划
国土政府主体（管委会）
住建
规划国土政府主体
（管委会）
住建招商投资方
……
产业运营方其他服务方
规划国土政府主体（管委会）住建招商规划国土政府主体（管委会）住建招商
规划
国土
住建
招商投资方
……
产业运营方其他服务方
“城中村改造”投融资模式探讨 一、开元简介 二、“城中村”改造项目融资模式探讨 三、案例研究
案例1：杨春湖城市副中心：约11平方公里，涉及8个村的“城中村”改造
区位：位于武汉市三环线内，武汉火车站所在区域 交通：武汉火车站；三环线，对外交通便利
项目开发背景：武汉规划的城市副中心项目，因建设武汉火车站纳入城投打包项目，因该打包项目，推进该区域的“城中村”改造工作加速。 地块条件：南临东湖，景观面好。
地块规模：项目总体范围约11平方公里，其中85.5%的面积为城中村，涉及8个村。
案例1：
杨春湖城市副中心：通过房地产开发贷款融资及固定资产投资等融资产品，融资70亿元，其中大部分用以“城中村”改造区域的基础设施建设，快速推进“城中村”改造
?以“规划+策划”方式提供咨询服务，为区域内资源整合、土地开发提供战略咨询
?制订土地开发策略，促进项目顺利立项及审批；
?为城中村规划提供资金平衡方案及土地整合开发思路。
?参与市、区、村级专题会议，入户调查及意愿调查，了解各方利益诉求，针对性地提出解决方案；
?为业主单位提供融资咨询及引荐服务，与贷款银行沟通洽谈。
工作阶段
开元提供的服务
案例1：
杨春湖城市副中心：目前，区域内的基础设施建设的大骨架已基
本完成，“城中村”改造工作正在迅速推进中，部分村还建安置
已完成。
案例2：武汉幸福村城中村改造——幸福苑新城
案例2：
武汉幸福村城中村改造——幸福苑新城
幸福村位于武汉市规划的“黄浦新城”范围，黄浦新城规划范围16.93平方公里，涉及10个行政村。
黄浦新城起初因支铁项目投资约38亿而纳入武汉市城投的打包项目，但该项目在实施过程中，因“城中村”改造过程中的区级、村级利益未进行良好的协调，打包项目未能启动，“城中村”改造项目从打包项目中分离出来，在区政府、村集体引进投资企业组织实施。
武汉幸福苑新城操作模式——成立四方联动模式，进行城中村改造
案例2：
武汉幸福苑新城案例借鉴——参考国内乃至世界范围内具备同类资源的项目规划及运作模式
案例2：
长沙三角洲新区（开放的空间结构）
水系与城市基础设施结合
形成节点水系与城市人文设施的结合
形成文化
濠河的水乡系统具有4项主要特质，构成完整的系统
武汉幸福苑新城案例借鉴——参考国内乃至世界范围内具备同类资源的项目规划及运作模式
案例2：
45
美伊娜多化妆品专卖店
罗素法式餐厅
LV 旗舰店爱玛士器皿专卖店
杭州西湖湖滨地区：水环境形成对高档商业的聚集
武汉幸福苑新城案例借鉴——参考国内乃至世界范围内具备同类资源的项目规划及运作模式
案例2：
46
上海创意产业聚集区入口小广场
画廊的作品展出季
个人绘画工作室
上海苏州河艺术区：水环境形成对文化产业的聚集
武汉幸福苑新城案例借鉴——参考国内乃至世界范围内具备同类资源的项目规划及运作模式
案例2：
类资源的项目规划及运作模式
新加坡河：水域资源的充分利用
区政府所作概念性规划未能将项目地块优势条件充分挖掘，外部景观未得到合理充分的利用，第二轮方案通过对土地价值挖潜基础上的概念方案，土地价格在原有方案的基础上翻一倍
案例2：
第一轮方案
地块
--开发建设的经济效应--优势上升的区位效应--提升功能的激励效应--功能多元的税收效应--人口就业的社会效应
第二轮方案
--以外部朱家河为中心，布局模式形成一个开放的城市空间系统；
项目规划：
居住用地公顷；产业用地（水投）地价评估：居住用地亩；工业用地30%的基础上，再增长近地价评估：
（1）基准地价：商业Ⅶ级，/亩；住宅Ⅵ级，级，46（2）近三年区域最低地价：商业、住宅112最大的问题在于：外部景观未得到合理充分的利用；项目规划：居住及配套占比44%；办公及配套占比他（公建等）占比地价评估：居住用地/亩；商业用地业用地较法估算）。地价增长幅度约30%。
团
规划方案通过景观水体与城市主干
路网划分为五个功能区，构成“一心、四组团”的功能区格局。
一心为：商贸商务核心区，功能涵盖商贸服务、企业总部、写字楼、高档
公寓等，是焕发区域活力的发动机。
四组团分别为：现代产业组团特色产业组团滨水生活组团
高尚居住组团
项目总投资：通过初步估算，黄埔·创智商都项目总投资额约为261.85亿元
土地出让价款：146.72亿元
项目开发建设成本：115.12亿元
用地390万元/亩；商业用地390万元/亩；工业用地268万元/亩
案例2：
资金平衡测算及多重收益预测
项目总收入：通过初步估算，黄埔·创智商都可实现的销售收入为414.19亿元
案例2：
资金平衡测算及多重收益预测