唐山市房地产企业发展问题及对策研究
摘要
唐山市房地产业是唐山市经济的支柱性产业之一，产业链绵长，对唐山经济的安全良性运行影响甚大。通过总结分析唐山市房地产企业发展问题及对策研究相关文献，并结合房地产企业的典型案例在大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。本文对唐山房地产企业发展策略的影响及原因做了系统全面的梳理，主要存在的问题有融资困难、资金风险加大缺乏战略规划、盈利模式模糊、管理方式落后、人才缺乏、营销策划方法单一缺乏新意、物业管理不尽人意、价值链粗放、造成低水平的激烈竞争、割裂价值链的整体性等问题。本文在此基础上提出唐山房地产企业应对这些问题可采取的发展策略体系，主要的应对策略拓宽融资渠道、加快资金回笼速度、谨慎地选择项目投资、利用房地产企业调整时期储备专业人才、建立房地产品牌经营策略、提高企业品牌竞争力、规范管理机制组织等方面。总之，本文的研究内容主要是唐山市房地产企业发展问题及对策研究，根据唐山市房地产企业发展普遍遇到问题，提出了唐山房地产企业的发展策略。
关键词：唐山市；房地产企业；营销；战略规划
TANGSHAN REAL ESTATE ENTERPRISE DEVELOPMENT PROBLEMS AND
COUNTERMEASURES
Abstract
Tangshan real estate industry is one of the pillars of the TangShan economy industry, industrial chain long, the safety of the economy in TangShan benign operation great influence. Through the analysis of real estate development enterprise TangShan problems and countermeasures study related articles and real estate enterprise with the typical cases of real estate prices in big cities is larger, small and medium-sized cities, the real estate investment industry into the slow the fluctuation of the adjustment process.In this paper the real estate enterprise development strategy of TangShan influence and the reason we survey the system, main problems financing difficulties, capital risk increase the lack of strategic planning, profit model fuzzy, management way backward, talent lack of marketing planning methods are simple, the lack of new property management unsatisfactory, all show management system defect caused extensive value chain, low level of competition to separate the integrity of the value chain.This paper put forward the real estate enterprise deal with these problems TangShan can adopt the strategy of the development of system, the main strategies to broaden the financing channels, to speed up the money collecting speed and carefully choose the project investment, using the real estate enterprise adjustment period reserve professional talents, establishes the real estate brand management strategy, improve the enterprise brand competition ability, standard management organization and so on.In short, the main content of this paper is TangShan real estate development problems and countermeasures study, according to real estate development of TangShan frequently met problems, and put forward the strategy of the development of real estate enterprises in TangShan.
Keywords: Tangshan; Real estate enterprise; Marketing; Strategic planning
目录
摘要 (Ⅰ)
Abstract (Ⅱ)
1 绪论 (1)
1.1 本文的选题背景 (1)
1.2房地产企业研究发展现状 (1)
1.3本文的写作思路 (2)
2 唐山市房地产企业发展简介 (3)
3唐山市房地产企业发展的主要问题 (5)
3.1融资困难，资金风险加大 (5)
3.2缺乏战略规划，盈利模式模糊 (5)
3.3外来大型房地产企业进入竞争加剧 (5)
3.4管理方式落后，人才缺乏 (6)
3.5营销策划方法单一，缺乏新意 (6)
3.6物业管理不尽人意，尽显管理制度缺陷 (6)
3.7价值链粗放，造成低水平的激烈竞争 (7)
3.8割裂价值链的整体性，无法发挥价值链的舍力优势 (7)
3.9 房地产开发企业诚信问题堪忧 (8)
4 唐山市房地产企业发展的对策 (9)
4.1拓宽融资渠道 (9)
4.2加快资金回笼速度 (9)
4.3谨慎地选择项目投资 (9)
4.4利用房地产企业调整时期储备专业人才 (9)
4.5建立房地产品牌经营策略 (10)
4.6提高企业品牌竞争力 (10)
4.6.1塑造企业品牌 (10)
4.6.2将企业做精、做专 (11)
4.7规范管理机制 (11)
4.8组织再造形成新的价值链 (11)
4.9提高技术含量创新价值链 (12)
4.10建设企业文化提升价值链 (12)
5结论 (13)
参考文献 (14)
致谢 (16)
1绪论
1.1本文的选题背景
我国房地产市场是一个新兴的市场，是改革开放的产物。衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为国民关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。改善居住环境和居住条件也是政府民生政策的重要内容。
我国房地产业自改革开放至今，经过了三十年的风雨历程，为国民福祉和国民经济发展做出了重要贡献。然而，房地产业近十年来的牛市行情，在2008年风向突变，“气温”骤降，房地产销售量呈现全面萎缩，部分城市房价开始回归理性，国家的宏观调控政策成效显现，房地产业步入“寒冬”成为普遍共识。房地产企业路在何方?业界普遍认为房地产企业的“暴利”时代已经终结，房地产业发展由“地产时代”开始向“房产时代”过渡。企业开始“内功修炼”，以提升企业管理水平和核心竞争力，成为房地产企业度过“寒冬”和获得持久发展的主要手段。
房地产业作为驱动中国经济增长的支柱产业之一，受经济形势和经济政策的影响比较明显：大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。与国内一线城市相比，唐山市房地产业起步较晚，发展水平还不高；中小房地产企业数量多、实力不强。宏观经济形势和经济政策的改变增加了房地产行业的风险，唐山市房地产企业如何应对风险，将关系到企业的生存与发展。
1.2房地产企业研究发展现状
我国房地产业发展的历史比较短，目前对房地产市场的研究与其它行业比较，在广度和深度上也有所欠缺。近年来随着房地产市场的兴旺，产业规模的迅速膨胀，很多大专院校和科研机构陆续建立了房地产业的研究学科，取得了不错的成果。以下就房地产经济学、房地产融资、开发模式等方面的主要研究文献作一介绍。
众多学者从经济学的角度研究房地产业发展，例如钱昆润(1999)将西方经济学的供求理论运用于土地和房屋需求、供应和价格上，系统的阐述了房地产供求理论，包括土地供求、房屋供求以及房地产价格与供求的关系。范翰章(1998)从房地产市场出发，对市场分析、市场调研和市场预测理论作了详细论述，同时文中还对国外发达国家房地产市场发展趋势做出了介绍[1]。
在房地产融资方面，徐一千、刘颖春学者(2005)介绍了关于房地产金融概念、特征和作用，房地产金融市场，房地产金融基础知识，房地产信贷资金筹集，房地产贷款，公积金制度、房地产信托、房地产保险、房地产证券化等相关理论知识，并联系实际，在介绍房地产金融知识的基础上，介绍了房地产金融的一些实务操作[2]。巴曙松、张旭、王淼观
察和梳理了12 种房地产金融创新的途径，每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。房地产开发应根据项目、环节或风险控制来确定实施最优融资结构，规避融资风险是房地产企业融资决策的核心[3]。
在开发模式方面，李勇、骆汉宾(2006)研究了多元化开发模式和专业化开发模式。他们指出考虑到房地产物质形态的多样性、产品分布的地区性、开发过程的阶段性、高风险性和不确定性，开发企业应专注于自身最擅长的业务或核心业务，然后购买其他社会化专业机构提供的业务服务，从而形成高协作性的开发流程[4]。张蓬(2007)运用动态联盟的基本思想，将其引入到房地产开发模式中，对房地产动态联盟构建、运行等问题作了深入的研究，旨在建立一个比较完整的房地产动态联盟开发体系[5]。
在房地产发展战略上，刘洪玉认为房地产开发企业的发展战略，是建立在时间、区域和物业类型组成的三维空间基础上的，时间即企业所处的发展阶段。曾力勇认为：房地产企业战略包含六大类型，在房地产企业建立之初常常采用扩张性战略，当企业发展到一定规模时，就会考虑选择一体化战略进一步发展。王再军、黎生南认为我国房地产企业的发展战略正在发生深刻演变，包括融资渠道的演变、地域开发的演变、产品开发的演变和经营模式的演变[6]。
我国房地产业发展的历史比较短，目前对房地产市场的研究与其它行业比较，在广度和深度上也有所欠缺。特别是针对二线城市房地产企业研究发展比较少见。
1.3本文的写作思路
本文将通过总结分析唐山市房地产企业发展问题及对策研究相关文献，并结合房地产企业的典型案例在大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。与国内一线城市相比，唐山市房地产业起步较晚，发展水平还不高具体情况，对唐山房地产企业发展策略的影响及原因做了系统全面的梳理，并在此基础上提出唐山房地产企业应对这一影响可采取的发展策略体系。本文共分为五个部分：
第1 章绪论：阐明本文选题背景、房地产企业研究发展现状以及本文的写作思路
第2章唐山市房地产企业发展简介：介绍了唐山市房地产企业1999年以来的发展历程，及市场、相关政策的变化。
第3 章唐山市房地产企业发展的主要问题：本章阐述了唐山市企业发展中存在的主要问题内容包括融资困难，资金风险加大、缺乏战略规划，盈利模式模糊、外来大型房地产企业进入竞争加剧、管理方式落后，人才缺乏等。
第4 章唐山市房地产企业发展的对策：主要包括拓宽融资渠道、加快资金回笼速度、谨慎地选择项目投资、利用房地产企业调整时期储备专业人才、建立房地产品牌经营策略等。
第5 章结论。
2唐山市房地产企业发展简介
1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，开始推行住房分配货币化制度，这种制度自1986年开始在烟台进行试点，以提租发券、空转起步为特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列[7]。
唐山市为了促进住房消费，满足广大职工购房需求，经市房改领导小组批准，从2000年9 月13日起进一步放宽住房公积金贷款政策，这是唐山市公积金贷款政策从1999年11月份调整后的又一新举措。
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，随之国家出台了多项针对房地产行业的调控政策。目前我国房地产业已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象，并出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，l0年来．还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业[8]。
唐山市房地产崛起于2002年兴盛于2006年由于唐山距离北京较近相对地理位置优越受北京影响较大。2006年唐山市房地产市场繁荣火爆大量房地产项目获批，开发商开始向社会公开接受现金预订[9]。
从唐山市GDP分析 2000年全市完成国内生产总值915.05亿元，2005年全市生产总值2027.12亿元，同比增长122%。2000年底，全市金融系统各项存款余额为714.77亿元，2005年全市金融机构年末人民币存款余额1579.29亿元，同比增长121%，基本与GDP同步增长。按照上述5年统计，GDP增长122%，存款增长121%，房价增幅最少在200%以上；根据《唐山市政府工作报告》，唐山市在2010年的GDP可以很保守（政府工作报告原文）地比2005年翻番，按照上述规律，我们唐山的房价（按照现在的价格4000-5000每平米计算）应该在2010年达到12000-15000每平米，就是说那个时候，市区中心地带的房价在10000元每平米很正常，那出现20000每平米的豪宅也很正常了。
目前唐山新开盘的住宅小区销售价格最低的也在每平米3600元以上，均价大都超过4000元。仅仅一年以前，房价还是每平米3000元左右，2003年的房价大约是每平米2000元左右，再往前推的话，5年前唐山市的房价不过才每平米600元左右。短短几年，唐山在完成向河北经济中心城市跨越的过程中，房价已翻了6番。业内人士评价说，唐山市目前的住宅房屋出售价格，并不是平稳上升，而是以一种突跳的方式上涨。有资料表明，唐山目前已成为河北省内房价最高的城市。
2007年对于唐山市房地产企业来说可以称得上阴霾的一年，政府强制调整市场众多房地产项目纷纷下马或停止相关手续办理，市场一度出现真空现象，导致二手房交易量迅速攀升交易价格狂飙情况[10]。
2008年唐山市政府应河北省政府要求，开始启动三年大变样工程，瞬间唐山市进入了翻天覆地城市拆迁改造阶段，由于新房建设周期较长所以二手房、租赁交易市场趋好，受
市场观望情绪的影响三季度二手房成交量有所萎缩，且成交价格下滑明显。
从市场供应方面来看，唐山房地产发展步伐尚处于初级阶段，市场竞争还不是很激烈；对于房地产企业来说，通过专业化程度来提升经济效益的压力还不是很大，因而唐山房地产开发一直是粗放经营。
2009年上半年，唐山市房地产市场随着行业的持续回暖，投资规模大幅回升。据统计，2009年1至6月份，唐山全市完成房地产开发投资94.74亿元，同比增长1.6倍。同时，唐山房地产施工规模扩大，统计数字显示，1至6月份，唐山市房地产开发企业房屋施工面积993.71万平方米，同比增长1.3倍。2009年1至11月，唐山市房地产开发房屋施工面积1413.62万平方米，同比增长1.1倍。其中，商品住宅施工面积1187.20万平方米，同比增长93.8%；房屋新开工面积763.75万平方米，同比增长1.3倍。全市房屋竣工面积157.57万平方米，同比增长47%，其中，商品住宅竣工面积144.93万平方米，增长47.6%。1至11月，全市商品房销售面积310.65万平方米，同比增长60.8%。其中，商品住宅销售面积296.31万平方米，同比增长62%。1至11月，商品房销售金额107.75亿元，同比增长93.4%。其中商品住宅销售额99.83亿元，同比增长92.2%。1至11月，全市商品房空置面积30.28万平方米，同比增长6.8倍，环比降低9.8个百分点。
2010年，房产商依然十分看好唐山市场。虽然近期国家出台了很多调控政策，会对整个行业造成一定影响，但是整个经济是向前发展的，刚性需求一直未被满足，土地资源却是有限的。从供需关系上讲，房地产市场仍会处于卖方市场。从4月份成交数据上看，房产新政对唐山楼市影响不大，唐山市中心区商品房4月份共成交2204套，同比增涨632.23%，环比增涨105.79%；商品住房成交均价为6010元/平方米，与上个月相比每平方米下降了390元。存量房共成交543套，同比下降了15.42%，环比下降了2.16%；存量（二手）住房成交均价为5452元/平方米，与上个月相比，每平方米上涨了277元。
2010年岁初，中央连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“国四条”到“国十一条”、“国十九条”，再到新近的贷款首付款不得低于50%，无疑表明了政府调控房地产市场的决心。随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪开始加重。一些投资者对于住房投资已经非常谨慎，纷纷寻找其他的投资新产品，其中包括投资转向商业地产，而唐山市的凤凰新城项目，无疑是一大亮点。凤凰新城的开发建设，是唐山市走向现代化的重要窗口，是提升城市功能的重要平台，是转变经济发展方式、优化产业结构的重要选择，它在唐山“四城一河”开发建设和全市经济社会发展中占有非常重要的地位和作用。截至2009年11月，河北唐山凤凰新城总投资170多亿元的41个项目开工或完工，已累计完成投资91.55亿元。唐山将加快把凤凰新城建设成为国内一流的中央商务区[11]。
3唐山市房地产企业发展的主要问题
3．1融资困难，资金风险加大
唐山市房地产企业的资金来源主要包括：自有资金和自筹资金、银行贷款、销售款以及少量的施工企业的热资，其中银行贷款和销售款占资金总量的六成左右，这使得企业的现金流受经济形势及金融政策的影响较大。当前经济形势下，以下几点将会威胁唐山市房地产企业的资金链安全，使企业运营风险增大。
第一、宏观经济增速减缓，银行更加惜贷。在金融危机背景下，随着房地产企业经营风险和信用风险水平大幅度上升，金融机构减少房地产企业的融资额度和提高融资门槛，唐山市房地产企业将面临融资困境。
第二、资金回笼放慢，影响现金流安全。一是投资性购房减少，唐山与国内一线城市相比，房地产泡沫较少，经历了2008年的销售低谷之后，2009年市场开始回暖，然而一线城市房地产泡沫的增加，使得宏观政策开始收紧二套房贷，这将压制投资性住房的增长。二是住房的刚性需求受到抑制，房价上涨、外部经济减速所带来的失业与减薪都将影响刚性需求的释放。
第三、资金链的安全度不高。房地产企业属于资金密集型企业，从获取土地使用权到整个项目运作完成，需要大量的资金。唐山市房地产企业的注册资本普遍不大，而房地产项目对资金需求量大、开发周期长的特点决定了唐山市房地产企业资金链的安全度不高。3．2缺乏战略规划，盈利模式模糊
在2007—2010年房地产市场上升突进的几年里，部分房地产企业创造了快速发展、迅速壮大的神话，在土地市场下尽力拿地、销售市场多面出击，成为业界的美谈。但很多唐山市房地企业缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。
3．3外来大型房地产企业进入竞争加剧
由于宏观经济增长速度放慢，一线城市土地的限制越来越紧，土地资源稀缺、购地成本加大，从而使众多大型房地产企业集团进入类似于唐山这样的二线城市，房地产企业的发展受到严峻挑战。
第一、获取土地的难度加大。在2008年下半年的土地流拍之后，2009年唐山市政府推出大面积的土地转让活动。但转让过程中的招标、拍卖、挂牌需要高额的保证金和严格的付款条件，使得很多优质土地资源被大型房地产企业或财团获得(如美菱地块被大连万
达集团以10．22亿元的总价购买)。本地房地产企业在规模、资金上都难以参与竞争。再加上唐山将逐步推广节约、集约用地政策，这都使得土地储备成为房地产企业发展的重大难题，甚至很多企业面临无地可开发的困境。
第二、市场竞争激烈。很多房地产企业既搞建筑工程设计，也搞项目开发、工程建设、房屋销售、物业管理等，涉及面广，竞争实力不强。而随着唐山城市化进程的加快，房地产市场处于快速发展期，房地产开发也从单纯注重数量到注重品质的方向提升，对房地产企业的经营理念、服务理念的要求更高、更完善，加之很多大型房地产企业登陆唐山市场，使得市场竞争更加激烈，房地产企业的发展空间受到进一步的压缩。
3．4管理方式落后，人才缺乏
唐山市房地产企业管理大部分是围绕某个项目而展开的。企业的管理者将经营的重心放在项目运营上，而忽视企业管理和人才的培养，阻碍了企业持续、稳定的发展。其主要表现在以下两方面。
第一、管理机制不健全。通过调查发现很多唐山房地产企业没有完整、规范的企业管理体系和管理制度；有的表面上看建立了现代企业制度，但仍然由一个或几个人说了算，企业的管理行为存在很大的随意性，容易导致企业资源配置效率低下，不利于企业的长远发展。
第二、人才缺乏。由于唐山大部分房地产企业实力有限，缺乏有效的激励机制，造成了大量高素质人才向一线大城市或大型房地产企业汇聚流动，使本地企业普遍存在人才紧缺问题，制约了企业的发展。因此如何吸引、培养、留住一批高级经营管理人才和专业技术人才成为解决唐山市房地产企业发展的关键问题之一。
3．5营销策划方法单一，缺乏新意
一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。而从影响房地产开发经营绩效的具体指标来看，营销策划上有广告宣传费用率、品牌价值、价格竞争力和资金回笼情况等方面。
3．6物业管理不尽人意，尽显管理制度缺陷
房产或物业开发完成并实现销售，那么必然要为物业的所有者或使用者提供物业管理服务，以公开选聘的专业化物业管理公司为客户或业主提供物业管理服务是当前国家法规所要求的内容。目前普遍存在的事实是，在前期的物业管理服务中房地产企业自身的下属
物业管理公司多是服务的提供者，特别在企业房地产项目的开发是分期分段进行的情况下更是如此，此时物业管理服务的质量对于企业后续开发项目的销售及效益情况将产生决定性的影响。评价房地产企业提供的物业管理服务质量最关键的指标是业主满意度。当然，物业管理也要讲究成本。而评价业主满意度的基本指标可以分成以下几个方面：员工服务质量(态度、及时性、达到业主目标)、安全管理、环境清洁质量和社区文化等。
3．7价值链粗放，造成低水平的激烈竞争
大量的调查和研究表明，唐山房地产开发企业数量多、规模小、资质低、技术含金量小并且以银行贷款为主要融资来源。小规模、低技术、刚性融资渠道所形成的组合，造成企业价值链粗放并且风险极高。使行业处于低水平的恶性竞争中，这样不仅无法提升相关价值活动，而且企业的核心竞争力的形成和发展也很困难。据中国行业企业信息发布中心的调查。全国现有房地产开发企业58 710家，从业人员160．1万人，全年完成房地产开发投资19 422．9亿元，竣工房屋面积5．58亿m2。根据对2007年全国房地产企业500强的统计分析，我国房地产企业规模有所扩大，主要表现为500强的入围门槛大幅度提高。2007年入围500强的房地产企业平均完成的投资额达到5．58亿元，进入门槛平均比2006年提高1．4亿元；平均拥有的总资产为28．39亿元，门槛平均比2006年提高4．2亿元；平均经营收入7．47亿元。进入门槛比2006年提高了1．03亿元。但是，从与其他行业和国际对比的角度来看，房地产业还存在占GDP比重偏低、企业粗放发展、结构不尽合理、投入产出偏低等问题。
3．8割裂价值链的整体性，无法发挥价值链的舍力优势
片面关注某项价值增值活动而忽视其他价值环节，无法发挥价值链整合功能，造成唐山房地产开发企业竞争力弱，这也是当前房地产企业发展中存在的主要问题。由于当前国内房地产业处在一个特殊的市场环境中，相当多的房地产企业重视公关能力而缺乏加强自身管理的意识。我国房地产业虽起步于开始进入市场经济的时期．但由于受国家宏观政策以及地方性法规的影响。房地产开发涉及繁杂的行政审批程序．要与规划、建设等十多个政府有关部门发生关系。房地产开发企业如果没有很好的公关能力和公共关系，不论是从项目一开始的批地、项目审批，还是开发过程中种类繁杂的各种相关手续的办理都将阻力重重。
这样的社会现实使得许多房地产开发企业只好把更多的精力都放在了与政府各相关部门的公关事务上，往往忽略了企业的其他价值增值活动的管理。我们知道，房地产项目的顺利实施除了要处理好与政府的公共关系外，通常还需要借助多方面的资源。如项目立项时，对消费者进行研究，要请专业的调查公司，产品定位时，要请咨询房地产策划公司，项目施工时要请建筑公司，而营销推广时要借助广告公司等。实际上，正如前文所分析的房地产开发企业价值链构成因素来看，房地产开发企业是一个资源的整合者，最终卖给消费者的楼房其实是一个资源的整合品。房地产开发企业的强势竞争力就表现在对相关资源
整合的能力方面。一个房地产开发企业如果缺乏对相关的资源、活动及关系的有效的重视和管理，即使由于有某种因素而获得了暂时的成功，也不能保证其可持续的发展。
3．9房地产开发企业诚信问题堪忧
缺乏深层理性诉求和行业道德自律的价值链过于薄弱，使唐山房地产开发企业诚信问题堪忧，竞争向恶性方面发展。房地产项目周期性长．地域性强，楼盘极具个性化．房地产开发公司往往只看重项目的利益因素。很少关注企业深层的价值信念，企业文化表层化，造成了一些企业行为无道德伦理约束，商品房普遍存在的质量问题(施工单位偷工减料、掺杂使假、违约违规等)，商品房销售过程中存在建筑面积“缺斤少两”的计量问题(将公共分摊面积超过预定标准或者在涉及到公共分摊面积、顶层花园、小区车库等问题时模棱两可等)，物业管理权责不清晰、纠纷难调等，即损伤了企业的竞争力，也伤害了与企业有关的利益相关者[12]。
4唐山市房地产企业发展的对策
4．1拓宽融资渠道
要解决唐山市房地产企业融资难问题，必须将传统的融资途径与新兴的融资途径相结合，拓宽企业的融资渠道。除了传统的国内银行信贷融资以外，还可以通过以下几种方式融资：
第一、民营银行与外资银行的信贷融资。民营银行与外资银行的信贷机制更加灵活，有利于唐山市房地产企业融资。
第二、信托融资。由唐山市财政牵头将企业贷款打包做成信托产品，并由中小担保公司提供信用担保，向社会公众募集资金，解决企业的资金困难[13]。
第三、股权融资。分为上市和私募两种，唐山市中小房地产企业主要采用私募股权融资，借助于基金或社会闲置资金投资企业股权，降低企业的资金压力[14]。
第四、典当融资。利用公司资产，通过典当行换取企业发展急需的资金，典当融资以其快速、高效、便捷的特性正成为唐山房地产企业融资的新途径。
第五、担保融资。房地产开发企业之间或企业的主管部门、上级公司提供担保，以此获得银行贷款。
4．2加快资金回笼速度
鉴于经济形势的好转需要时间，为了保证企业资金链的安全性，唐山市房地产企业应积极通过各种营销手段，加快企业资金回笼。
第一、采取价格领先策略扩大销售量。年轻购房者是当前唐山房地产市场的主要购房群体，这类群体购房的主要目的是满足基本居住，对价格敏感。因此，唐山房地产企业通过降低价格、提升产品的性价比，可以加快销售速度和扩大销售量。
第二、采取差异化营销策略。房地产的差异化营销包括房地产产品差异化、服务差异化、人事差异化和形象差异化。唐山房地产企业应该利用现有的资源不断创新概念和营销手法，增强顾客导向意识，将差异化贯穿于购房者房地产产品消费的全过程，以满足不同购房者的个性需求。
4．3谨慎地选择项目投资
第一、采取防御型策略[15]。尽管房地产市场开始回暖，但是，在宏观经济并未完全复苏，市场依然存在很多不确定性因素的情况下，房地产企业应该采取审慎乐观的态度。为了最大限度地提高资金的利用效率，房地产企业应该收缩战线，谨慎地选择项目投资。
第二、建立战略联盟[16]。为了避免风险，避免不利竞争，房地产企业间可以建立横向战略联盟，利用各自的优势资源，共同开发项目，共求发展。除此之外，唐山房地产企业
还可以和产业链上的相关企业建立纵向的战略联盟，共同应对未知资金风险。
4．4利用房地产企业调整时期储备专业人才
人才是当今时代最重要的资源和生产要素，对管理能力不足、人才欠缺的房地产企业的发展起着决定性作用。最近一年来，随着美国次贷危机以及由此引发的全球金融危机，国内外出现了人才的特殊流动迹象一“海归人才从国外回到国内寻求发展机会，部分人才流出房地产行业”。行业的调整，使越来越多的业内人士担心降薪、失业，寻求稳定的、更好的发展机会，是一部分人转投其他行业的初衷。在北京、上海等地一部分业内人士，基于对行业调整期的悲观看法，已经开始流向其他二线、三线城市。有志于长期从事房地产开发的企业，在这个时候可以用较低的成本获取从知名房地产企业流出的专业人才，同时制定一系列吸引人才、留住人才、培养人才的政策，真正进行人才储备。中小房地产企业若没有在行业调整期积累起自己的人才体系，就失去了在市场转暖期快速发展的资本。
全球经济增长放缓和我国宏观经济形势使我国房地产行业面临严峻挑战。那些严重依赖获取稀缺资源而自身创造价值能力不足的房地产公司，将面临严重的生存危机。唐山房地产企业要在市场中站稳脚跟，就要准确定位，牢牢把握好市场开发方向，提高提高自身综合实力，才能获得生存和长远发展[17]。
4．5建立房地产品牌经营策略
品牌经营是房地产营销策划企业发展的必由之路，其核心就是“以人为本”的经营原则，具体表现是从建筑的第一步规划直至最后服务都必须以为的生活方便、居住舒适作精心考虑。品牌发展经营最重要的原则就是要不断地创新生活，同时，品牌又是企业综合素质的体现。房地产项目建设有众多环节，品牌经营是一项系统工程，要结合开发、体现对消费者全心全意过程的优质服务，提高消费者的生活质量。地产品牌在消费者中有较高的地位，有“精品地产”的美称。精品地产最大的卖点是始终保持产品一惯性的品质优良，一惯性的设计优良，一惯性的尊重客户对住宅文化的一种需求的满足，并始终如一的完成客户所需要的住宅文化的实现[18]。
4．6提高企业品牌竞争力
4．6．1塑造企业品牌
房地产企业要在激烈的市场竞争中实现长远发展，品牌运营是必由之路[19]。唐山房地产企业大多发育于本土，可以利用企业对消费者群体文化习俗的感知能力上的优势，塑造企业品牌。在此过程中要注意以下几点：
①准确、科学地构建品牌体系。要对唐山房地产市场进行深入的分析，结合企业的实力及发展目标，将企业品牌和产品品牌和谐统一起来。
②有效地传播品牌。企业以房地产产品为载体，通过媒体广告、互动式媒体、公共关系活动等方式与购房者群体进行沟通，让购房者群体了解房地产产品品牌、企业品牌。
③品牌实现。通过建立以消费者群体为核心的产品价值体系，为消费者群体提供独特、超值的产品和高品质的服务来保证企业品牌实现[20]。
4．6．2将企业做精、做专
随着唐山经济水平的不断提高，消费者对房地产产品需求不断升级，精细化将是房地产业的发展趋势。唐山房地产企业可以避开与大型房地产企业的主要竞争层面，通过详细的市场调研，及时把握购房者对房产品消费需求的变化趋势，寻找产品市场空隙，将产品市场细分；并立足于某个细分的目标市场，将企业的主要资源和发展重心放在该细分市场。从而将企业做精、做专，以求得局部市场的竞争优势。
4．7规范管理机制
为了提高企业的运行效率，中小房地产企业应完善各项管理制度，以制度的形式明确规范工作流程及员工行为，节省工作任务的时间和费用。在此过程中必须注意两个方面。
第一、制度具有可操作性。在流程设计和任务节点分析的基础上制定各类管理标准；制度的建立必须按部门职能、组织结构、管理标准进行明晰的管理方案设计，把握适度平衡及人性化的原则，保证制度切实可行[21]。
第二、制度执行的可监督性。建立完整的绩效考核管理体系来监督各项管理制度的执行，保证其执行到位。具体操作时应注意：
①明确公司的具体岗位和岗位职责。
②根据岗位职责明确具体的考核内容。
③根据考核内容明确合理的考核指标。
④将具体的考核指标和奖惩制度有效结合。
4．8组织再造形成新的价值链
资源整合能力是核心竞争力的一种具体表现形式，是企业成长中产生的一种综合力，核心竞争力是“合力”的概念，相对房地产开发企业而言．就是通过价值链的一系列环节组合成合力系统，包括前期策划、产品设计、工程建设、市场营销、物业管理、信息管理、技术开发、人力资源管理、企业基础设施九个价值环节的组合系统。目前，国内大多数房地产开发企业规模小、资金短缺，竞争力弱。那么。我们可以考虑再造开发企业的组织机制，实施强强联合，打造大型开发企业组织。既解决了竞争力问题又解决了融资渠道问题。在组合对象上。房地产开发企业可以有几种选择：采用纵向联合，与相关的房地产开发企业价值增殖实体联合，如供应商、设计研究院、咨询策划公司、中问中介代理商、建筑工程公司、广告公司、专业的调查公司、物业管理公司等联合经营．打造竞争优势，采用横向联合，与房地产业的竞争对手联合，变“你死我活”为“与狼共舞”实现“双赢”，与实施多元化战略的大型企业集团联合，借他们的资金平台，实现开发企业的大发展。在实施方式上．并购战略应该是首选。小规模的企业可以利用企业自身的反兼并能力，通过控
股的方式兼并大型股份公司，实现“借壳”上市，既实现了组织的质变又获得了新的融资渠道[22]。
4．9提高技术含量创新价值链
房地产开发企业的持续竞争优势的形成和发展的重要路径是提升技术含金量。技术提升关键在于产品的创新。产品创新包括开发新的产品或产品升级换代，这是房地产开发企业创新的基础。目前房地产领域产品创新的发展方向主要是智能化建筑和绿色生态型建筑。智能化建筑是近年来的热点，它将成熟的IT技术运用于家居中，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用、安防设备等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等活动。绿色生态型建筑提倡环保、节能．从设计、建材选用、公共设施和居室配置到社区管理都遵循节约资源和能源的原则，降低对环境的负荷。生态住宅评价体系包括小区环境规划设计、能源与环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等五个方面。从技术、经济、环境、能源以及社会的角度系统评价建筑物全寿命周期中的每个阶段中的综合品质，将更好地引导绿色生态住宅建设．目前，国际上绿色生态住宅的发展中，高新技术在此领域占有重要的地位，如新能源、新材料、生物工程等。与此同时，因地制宜地采用地方性材料和技术以降低成本业已成为发展趋势。此外，户型结构的创新，小区规划的创新．近些年也越来越受到人们的关注，房子已经不是简单住所的概念，更多的是一种生活方式的反应，如提高从住宅上反映生活品质的高雅以及生活的便利，在这方面都有很大的创新空间．如近两年房地产业发展较快，房价不断高涨，很多普通百姓面临着很大的购房压力，再加上国家宏观调控控制高档住宅的开发，尤其是在一些经济发达城市．房价过高现象明显，户型的创新将为房地产开发企业提供很大的发展空间。另外，单身公寓这类建筑在国内主要城市也有很大的市场需求空间[23]。4．10建设企业文化提升价值链
企业文化是指企业生产经营实践活动中逐渐形成的具有本企业特色的价值观念、行为准则、员工素质以及与之相适应的制度载体的总和。唐山房地产企业“诚信”出现问题，主要是价值链缺乏深层次的理性价值诉求，企业文化表层化。做一个好的“企业公民”，企业文化建设是重要内容。房地产属于第三产业，“服务诚信”是其企业文化价值观建设的核心所在。围绕着服务，企业在具体的建设中可以考虑如下具体对策：实施客户保障机制和服务，即房地产开发企业应完全按照交易合同的约定兑现对客户的承诺(如房屋的质量、工期、装修和配套设施、产权状况等)并在交易中应当努力体现出以“顾客满意度”为中心的战略；建立客户的退出机制和补偿服务，即在没有履行交易合同时，依据有关法律、法规的规定给予消费者赔偿，实施售后服务的保障，即提高物业管理水平，良好的物业水平不仅能保证物业的保值和增值，同时也是房地产开发企业品牌塑造的一个重要突破点[24]。
5结论
房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。但是从唐山市房地产市场中众多的房地产企业融资现状来看，普遍存在着融资难的问题，2008 年以来，随着房地产市场环境的不断恶化以及政府一系列宏观政策和措施的出台，唐山市房地产企业的融资环境日趋恶劣，唐山市房地产企业的生存与发展面临着严峻的挑战。本文认为，随着房地产行业的不断规范化发展，对于唐山市房地产企业而言，旧有的粗放式发展模式已无法适应现有的竞争态势。在全球经济危机和国家宏观调控的双重作用下，唐山市地产商要想继续生存就必须尽快适应生存环境，找准适合自身的发展战略，并做出正确的发展策略选择。在这一过程中得出的主要观点和结论如下：
1）唐山房地产企业的融资现状较为严峻，具体表现为企业自身实力水平较低，资金实力偏弱，经营管理、技术水平落后，企业知名度低，信誉度差、发展动力不足；融资渠道单一、主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求；唐山房地产企业信用、担保体系不完善；商业银行的经营方式和信贷品种单一，现有房地产金融体制不完善。
2）唐山房地产企业发展存在很多问题，主要表现在依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高；项目管理机制不健全，管理理念落后，大多仍然沿袭初创时的家族式的管理方式；受限于管理者的人才价值观念与企业人力资源管理体系的缺失，企业大多人才匮乏；缺乏长期发展的战略意识，其经济行为大多立足于获得近期的、短暂的利益。
3）在融资困境的环境下，唐山市房地产企业应着重从融资策略、市场营销、经营管理、成本控制、合作联盟等几个角度思考企业的发展策略问题。
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致谢
在论文完成之际，衷心感谢我的指导老师孟明对我论文写作的精心指导。
如果没有孟老师的谆谆教导，这篇论文很难顺利完成：从论文的开题、构思、资料采集直至论文的撰写和修改完成，无不凝聚了老师的大量心血。
感谢经管系所有教过我的老师们，他们渊博的学识、高尚的品格和严谨的治学精神令
我尊敬和感动。
最后，感谢各位专家评委为论文提出的宝贵意见和建
房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热
点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段
前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会
发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通
县房地产市场调研报告 导语：随着城市化的推进，城镇住房制度改革的不断深入，乡 县住宅市场不断发展。下面是搜集的关于乡县房地产市场的调研报告，欢迎大家阅读了解。 新乡县房地产市场调研报告 一、新乡县小冀镇宏观市场分析篇 1.1 新乡县小冀镇概况 新乡县小冀镇位于新乡市西南16公里处，地处豫北平原，京广铁路、京深高速公路、新荷铁路交汇的三角地带，镇区青年路、青龙路直通107国道，距郑州机场60公里，区位优势明显。 全镇总面积37.3平方公里，辖27个行政区，人口5.2万，其 中农业人口3.3万，非农业人口1.9万，镇区建成面积8平方公里，常住人口3.14万人，占全镇人口的60%。 1.2 历史沿革 小冀镇是从唐代起就以商贸著称的千年古镇，是新乡县的经济、文化、教育中心。 小冀镇紧紧抓住国家“小城镇大战略”的历史机遇，各项事业 特别是城镇建设得到了长足的发展。 1990年，小冀镇被河南省 * 命名为“中州名镇”;1995年被 * 列为“全国小城镇建设试点镇”;同年被原国家体改委等11部委列为“全国小城镇综合改革试点”;被省体改委等11厅局委列为“河南省改革发展建设综合试点镇”;1996年被中国农村小康建设促进会命名
为“小康示范镇”;1997年被农业部确定为“全国东西部合作示范区”;1999年10月被财政部列为全国20家，河南省惟一的“小城镇财政改革试点”;2000年4月又被河南省人民政府列为决定加强建设的100家“省重点镇”之一。 xx年2月在争创文明村镇活动中被评为“市级文明镇”，xx年6月被河南省委评为“先进基层党组织”,xx年7月被新乡市委评为“六好先进党委”。 1.3 经济概况 小冀镇是“中州名镇”，经贸发达，一直是辐射周边县的商品集散重地。 乡镇工业企业达72家，生产门类齐全，形成了医药、化工、机械、建材等多种工业行业，工业产品达200余种，曾连续3年被省委、* 评为“发展乡镇企业先进单位”。 常住镇区的高科技人员39名，其中享受 * 特殊津贴的专家5名、博士生导师2名、研究生30余名，明显的人才优势为该镇乡镇企业向高科技发展提供了有力保证。 该镇工业辐射到全国二十多个省市;太行振动机械总公司生产的振动设备是全国冶金行业的排头兵，该企业的三个项目分别列入国家“863”计划、火炬计划、省高新技术产业化项目;中联公司投资2500万元引进 * “一步炼铅法”新技术，属世界领先水平，可 * 解决炼铅带来的污染问题。 以旅游业为龙头带动第三产业的迅猛发展。
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
唐山房地产工程产品定位 一、定位支撑点 1、总体市场状况 ●房地产市场保持供需两旺势头，各种产品均有较好的市场表现。 2005年度，市场一片红火，各个区域市场表现较往年有较大改观，同时各种产品需求状况都有良好的市场表现。 ●市场的阶段性和成长性特征突出。 目前阶段，多次置业、投资置业需求具有大众需求的特征，针对成长性的市场特征，在产品需求上集中表现在置业升级换代，消费者追求对生活品质的改善而带动整个业界的可持续性发展。 ●二次、三次置业需求增势强劲。 随着对国内经济运行过热的忧虑，国内目前现有的投资品种稀缺，投资风险相对于房地产投资而言较大，因此，二次、三次置业、投资置业升级趋热。 ●价格平稳增长。 虽然有土地、金融、政策方面的诸多原因使人们对房地产价格的涨落争论不休，但从总体市场运行的态势和国家的宏观调控手段来看，整个房地产市场的价格水平将呈现平稳运行的总体趋势。
●工程营销速度加快，推广力度趋缓，尤其是报广投放减少。 由于土地政策、金融政策以及经济过热等方面的影响，销售较去年有一定的增长，所以各个工程在广告的投放量和投放的方向上面都作了较大的调整。 2、办公类物业市场状况 ●商务形式多元化引发产品细分化 未来商务市场将出现写字楼办公、SOHO办公、商务花园办公、休闲会议中心等多种商务模式共存的多元化商务活动模式，也因此催化商务产品的产品细分过程。 ●商务职能协调化 即商务功能的群落化，众多相互关联、相互影响、相互依存的上下游企业共同构筑完整的商务链和商业群落，从而形成竞争联合体，共同降低商务成本，增强区域商务的专业性和竞争力。 ●坚守市场青睐 为中小企业量身定做的写字楼越来越多，专门投资这类物业的“成长型写字楼投资族”也成为一个日益壮大的购房群体，他们有一点是共同的，低总价既意味着中小户型，同时还希望这些空间是能够变化的，能够自由组合安排的。
市房地产市场调研 报告
泰州市房地产市场调研报告 目录 序言 第一部分市场环境调查 一、宏观环境分析 二、泰州房地产市场环境分析 第二部分房市热点分析 一、热点区域分析 二、典型楼盘个案分析 二、产品投资空间分析 第三部分地块环境调查 第四部分项目SWOT研究 第五部分产品建议 序言 泰州市位于长江的北岸,淮河的下游,江苏的腹部,滨江近海,东部和北部与南通与盐城接壤,西部与扬州相连,南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望,地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带,地理位置十分优越,是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。随着
泰州经济的高速发展,近年来泰州房地产业发展迅猛,如火如荼。 我们有幸应泰州苏源公司之邀,对泰州市房地产发展状况进行市场调研。泰州下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同,造成上述各地商品住宅价格的极大差异。在两个区中,海陵区是传统市区,高港则更像一个新建的港口城市,为使分析具有针对性和借鉴性,我们着重对泰州老市区――海陵区的房地产市场状况进行调查和分析。 我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块项当前期开发及后期销售的重要决策依据,并为苏源公司后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。而苏源集团志存高远,在运作项目时谦虚谨慎,对前期基础工作精益求精,相信在这样的团队操作下,本项目必定会取得圆满成功,我们也将会为参与本项目的工作而感到自豪! 第一部分市场环境分析 一、宏观环境分析 泰州位于江苏中部,长江北岸。泰州已经有多年的历史。是江苏省历史文化名城,素有”汉唐古都、淮海名区”之称,是苏中和里下河地区
中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。 随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009
课程一、《房地产发展战略与规划》培训大纲 （１天－２天）讲师：范宁 课程培训具体内容大纲： 第一章、战略管理概述： 战略理论发展概述、战略及其体系、战略管理的概念和基本程序。 第一章、战略管理战略环境分析 外部战略环境分析：外部战略环境的内容和分析技术、一般战略环境分析、产业战略环境分析、企业战略环境分析、外部战略环境评价技术。 ★内部战略环境分析：企业内部战略环境的内容和分析方法、资源和能力分析、管理分析、利益相关者分析、内部战略环境评价。 ★公司战略：公司愿景和目标、产业范围组合、产业发展方向组合、产业时间组合。 ★业务单元战略：业务单元整体战略、业务单元基本竞争战略、不同产业阶段的竞争战略、不同地位的竞争战略、核心竞争力营造。 ★职能战略：职能战略概述、企业文化战略、营销战略、品牌战略、产品战略、技术发展战略、物流战略、人力资源战略、财务战略、成本战略。 ★战略投资项目：战略投资项目的概念和发展周期、战略投资机会研究、战略投资项目建议书、战略投资项目可行性研究、战略投资项目决策。 ★战略实施方案：战略实施的基本思路、战略导向管理整合、战略导向人力资源整合、战略导向投资项目、战略预算。 第三章战略管理概述 第一节战略理论发展概述 一、结构学派 二、能力学派 三、资源学派 第二节战略的概念与体系 一、战略 二、战略体系 第三节战略管理的概念和基本程序 一、战略管理的概念 二、战略管理的特点 三、战略管理的原则 四、战略管理基本程序 第四章房地产外部战略环境分析 第一节外部战略环境的内容和分析技术 一、外部战略环境的内容 二、外部战略环境的分析技术 第二节一般战略环境分析 一、一般战略环境的内容 二、宏观经济环境分析
房地产行业发展趋势 随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。 <一>从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征： 1. 行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势； 2.多项目运营、集团化管控成为发展重点； 3.粗放经营向精细化经营方式转化； 4.异地扩张与全国性企业品牌显现； 5. 民营企业力量崛起和壮大； 6. 客户的维权意识明显提高。 <二>在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化： 1. 规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益； 2.以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化； 3.从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化； 4.职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。 什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。
二三线城市房地产业发展前景 房地产行业遭遇严厉调控的打击，房地产企业在一线城市的发展面临被减速和进入冰冻期的局面。本轮及未来的行业调控都将遵循“有保有压”、“精准打击”的原则，房地产行业拓展的空间和方向已经发生转移，二、三线房地产已经进入高速发展阶段，未来十年的繁荣是可以预期的。 住房市场的发展空间向二、三线城市转移。未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市。 二、三线城市房地产盈利空间巨大。房价上升空间较大，投资回报率有可能达到30%，运营成本低，销售面积和销售额屡创新高。 二、三线城市房地产市场风险可控。调控政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。经济适用房和廉租房的大规模供应，以及物业税等措施对房地产价格空间造成挤压，对二三线房地产市场的冲击较小。 一、内地房地产业的发展轨迹 内地房地产市场的发展与中国区域经济发展同步。第一轮经济增长首先发生在东部沿海地区，房地产业也高度集中在沿海特大城市，10年中资源主要投入在北京、上海、广州、深圳等一线大城市，使其发展成为全国的区域经济中心城市，构成了一线城市。这些城市的房地产需求也从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型、投资型和投机型市场转变。未来，一线城市尽管总体市场容量仍然较大，但增长速度已经明显低于全国平均水平。目前看来，即便是房地产百强企业，能够进入一线城市的开发商也只是少数几家，随着房地产业规模和从业家数的不断发展壮大，必须寻找足够的成长空间，这是房地产业发展必须向二、三线城市拓展的客观基础。 图1：中国房地产企业数量持续增长，从2004年开始明显加速
来源：国家统计局，招银国际 一线城市的城市化率已超过75％，开始从快速成长进入到了成熟期。而国内城市化的平均水平只有46.7%，一线特大城市，与二、三线城市和中小城市之间的现代化差距越来越大。这一差距也反映了一线城市过度过快发展，各项社会服务和公共资源保障能力难以为继。2009年末的中央经济工作会议，以及2010年的中央“一号文件”都指出，中小城市和小城镇将是中国城镇化发展的重点，要在推动中小城市城镇化的过程中，解决人口过度向一线大城市集中，城乡发展结构不平衡等问题。从整体规划层面，国家已明显透露出城市化重心转向中小城市的意图，政策首先为二三线城市地产发展释放出利好。进入第二个十年发展期，房地产业重心及趋势由一线城市转向二、三线城市，这是基于中国城市化进程的调整，产业逐步进行梯度转移，以及人口流动变化等诸多因素所决定的。 目前出现的农民工和白领“返乡潮”也为上述变化趋势加了注脚。媒体报道，不少农民工不愿再涌到一线城市，而更愿意选择离家较近的二三线城市，在家门口打工，并希望能在城市安家立业，真正成为“城里人”。此外，一些在一线城市漂泊的白领和高校毕业生，在一线城市房价飞涨，生活成本增加的情况下，也开始放弃在那里安家的想法，准备撤回二三线城市谋发展，安家置业。在城市化进程加快的背景下，进城的农民工、返乡的白领，这些人群都将成为二三线城市的购房主力军，也使得未来房地产业发展中心必然向二三线城市转移。 图2：二三线城市房地产市场比较图3：一线城市房地产市场比较
中国中小房产企业发展战略分析 大型房地产企业发展战略管理通常是一个明确的、正式的过程。企业的管 理层利用战略管理的过程来安排企业的经营，同时对于外界和内部复杂、动态 的环境作出积极的反应。 但是，中小型房地产开发企业由于规模的限制，许多大型企业采用的房地 产企业发展战略管理方式和技术不适应于中小企业。因此，有人说中小型房地 产开发企业没有、也不需要房地产企业发展战略管理，其实不然。无论企业多 小，在经营的过程中都要有战略管理的影子，只是不能拿大型开发企业的战略 管理过程来审视中小企业的战略管理，中小型房地产开发企业的战略制定、实 施往往是一个非正式的、不明确的隐性战略。
一、中小房地产企业发展战略管理的特点 （一）房地产企业发展战略制定的被动性。战略管理的目的是获得竞争优势，这是无可非议的。竞争优势来源于企业与环境的匹配。但是，同样的环境变化对于大型房地产企业和中小型房地产企业来说，影响是不同的。往往大型企业是环境的施动者，而中小企业则是受动者。大型企业通过企业长期目标的规划去争取竞争优势，中小企业则是一个适应的过程。因此，中小型房地产企业发展战略制定通常是突发形成的，而不是事先设计制定的。 （二）决策信息的局限性。企业在制定战略中，信息的来源和信息的收集非常重要。通常情况下，战略制定者的信息来源分私人和非私人两种，环境变化得越复杂，战略制定者为了避免非私人信息的误导，就越倾向于获得私人的信息。中小型房地产企业的经营者本身就处于不完全信息的状态下，他们多依靠直觉和经验来制定战略。同时，有关研究表明，中小型房地产企业经营者在战略制定中采用的私人信息多于非私人信息。通过私人信息的交流和私人之间的交往，经营者往往能够得到及时的反馈和建议。因此，他们多采用个人关系网络的私人信息来帮助制定房地产企业发展战略。私人信息具有局限性，也不具有科学和理论的依据。当然，经营者也会招聘具有专业素质的相关人才去处理信息，可是，中小型房地产企业家在项目的选择等重大抉择时还是依靠自己的判断和私人信息。 （三）房地产企业发展战略决策的个性化。一方面，中小型房地产企业经营者的战略意图直接决定企业的战略行为，企业内部的决策机制相对简单，使得经营者的愿景和战略意图能够明显地体现在企业的战略中。另一方面，经营者的精神影响战略管理的每一个环节。通常他们赋予创新、敢于承担风险，促使企业战略具有积极性，在实施的过程中也很有效，同时根据环境的变化，中小型房地产企业经营者能做出及时的调整。最后，经营者的价值观、世界观、个性、志向等影响战略的形成。很多企业战略制定主要依靠企业的经营者，而企业的经营者多依靠自己的知识、经验，很少采纳别人的建议。一般情况下，企业越小，经营者决策的程度越高，自己个性等对战略的影响就越大。 （四）战略计划的短期化。战略制定一般有三种模式：企业家模式、计划模式、反映模式。中小型房地产企业经营者大多采用反映模式。因此，企业战略管理中长期计划很少，而短期计划较多。一方面由于信息的有限性，经营者不能够制定较为准确的长期计划。同时，他们面临的问题和威胁较多，长期计划的不确定性很大，而短期计划的实用性远远高于长期计划。中小型房地产企
《广西房地产发展分析报告》 邬文康一脸自信，眉宇间透着发展商的精明。作为中国房地产业协会理事、广西中大股份有限公司总经理、重庆运恒科技网络公司董事长、桂林中大物业管理有限公司董事长，多年房地产企业领导工作的历炼，让人一接触就能感受到一股务实，奋发的朝气。 邬文康文质彬彬，一派儒生的风雅。作为博士、吉林大学管理学院MBA客座教授、《广西经济》杂志名誉社长，他比实干家又多了一份思想者的睿智。他不满足于名利，更醉心于做学问。他认为重视实践经验的理性提升，那是他事业之舟的风帆。于是他满腔热忱，主持了“北海市电子商务与企业再造”、“北海市地区电算网络系统”等课题研究；于是，他激扬文字，有了《新经济下企业模式的十大特征》《试论股份制企业董事、监事、经理三者关系》等几十篇著述。于是，我们的采访自然而然地由具体到抽象，从特殊到一般，随表象入本质，在邬文康的理念和论辨中徜徉---- 回眸和前瞻 记者：今年6月，在“2002年中国房地产发展最新信息和理论报告会”上，您作了一个很好的报告，很受听众欢迎和好评。您在报告中提出了我们正面对着“新房地产运动”的判断。几个月过去了，证明您对形势的这一判断是及时和准确的。请问您这一判断是来自您的直觉还是理性分析？ 邬文康：也许兼而有之吧。先是由经验产生直觉。继而进行理性的求证。众所周知，我们年轻的房地产业从20世纪80年代末走向市场起，才经过了十多年的历程。这与西方房地产百年史是不能比的。但是，这是不寻常十多年。期间充满了创业的激情、起步的艰辛、竞争的压力、进取的狂躁、失败的教训、成功的喜悦。一路上忽而“山穷水尽”，忽而“柳暗花明”，忽而“山雨欲来”，忽如“一夜春风”，磕磕碰碰的结果是造成一大批成功的英雄，也造成了一大批失败的鬼雄，他们在某种意义上是成功的代价。从整个房地产业说来，可以喻为从少不谙世变为少年老成。我们不妨来看，这一路来发展的行为历程： 第一代发展商，出现于20世纪80年代末与90年代初之间。房地产业刚刚有一些市场气息，少部分还不能完全称为发展商的企业，在半计划半市场环境下获得土地，定向建房。购房者均为集体。当时正处于短缺经济状态，房屋销售
目录一、邓州市房地产市场特征二、项目SWOT分析三、区域竞争个案分析Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software https://www.doczj.com/doc/e9959404.html, For evaluation only. 1.1邓州市概况邓州市地处豫、鄂、陕交界，素有“三省雄关”、“豫西南门户”之称，是省委省政府批准的重点扩权县（市）和对外开放重点县（市）。全市辖28 个乡镇（办、区），户籍人口157万人，总面积2369 平方公里，总耕地面积244 万亩。一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software https://www.doczj.com/doc/e9959404.html, For evaluation only. 1.2宏观经济持续向好，人均收入和消费不断提高历年GDP走势对比图历年人均可支配收入对比300 250 200 150 100 50 亿元16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2007年GDP 165.25 2008年205.48 2009年225 2010年250 元0 0 2007年10217 2008年11823 2009年12988 2010年14302 人均可支配收入2010年，邓州市国民生产总值突破250亿元大关，较2007年增长了51.29%，年均增幅12.81%，产业结构于2009年首次实现“二、三、一”的局面，第三产业发展势头强劲，产业结构的占比首次超过农业产值比重位居第二。2010年，人均可支配性收入为14302元，较2007年增长了39.98%，年均增幅近10%。2010年邓州市消费品市场实现快速增长，全年实现社会消费品零售总额70.4亿元，较09年增长18.9%。随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，邓州市批发零售、住宿餐饮业蓬勃发展，行业规模和经营领域日益扩大，发展型、享受型、升级换代型商品逐步成为市场消费亮点。持续向好的宏观经济，人均收入和消费的不断提高，为房地产市场的发展奠定市场基础。一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software https://www.doczj.com/doc/e9959404.html, For evaluation only. 1.3城市发展向东，产业集聚区南北两向发展，城市框架不断拉大邓州市新城区建设主要集中在东部的东一环，人民路，北京大道，北环路围合而成的东部区域及道路沿线周边，而老城区湍河以北片区，南环路以南片区则为规划建设当中的邓州市产业集聚区。城市发展向东，产业集聚区南北两向发展，城市框架不断拉大。2010年，邓州市中心城区建成面积达到35平方公里，城镇人口53.89万人，其中城区人口35万人。根据发展规划，到2020年，邓州市建成区面积将拉大至50平方公里，城区人口将超过50万人。按照2009年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算，未来十年邓州市建成区15万人新增理论住房需求面积将达537万平方米。一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software https://www.doczj.com/doc/e9959404.html, For evaluation only. 1.4城市建设用地供应不足，房地产开发建设秩序混乱250 200 150 100 50 亩0 2007年194.95 2008年35.35 2009年22.55 2010年128.32 商品房建设用地2007年至2010年年底，邓州市商品房建设用地投放总面积381.17亩，年均投放土地面积只有95.29 亩。而从上表实际投放量分析，2008年和2009年连续两年不足40亩，2008年邓州市商品房建设用地供应面积35.35亩，2009年全年商品房建设用地投放面积更是跌至22.55亩。根据中国土地市场网公布的成交数据显示，2007年至2010年年底，邓州市共计成交商品房建设用地22 宗，成交平均宗地面积17.33亩，其中个人购买土地自行开发建设用地成交共计8宗，成交宗地面积合计26.88亩，分别占比36.36%和7.05%，成交时间主要集中于2008-2009年。土地市场连续两年供应不足，供不应求的市场态势造成了邓州市近年房地产开发建设秩序混乱：私人开发项目增多，建设规模小，建筑质量参差不齐，缺乏统一规划，商品房交易秩序极不规范。一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software https://www.doczj.com/doc/e9959404.html, For evaluation only. 1.5小高层，高层项目成为新城区住宅主要物业形态项目名称财富名家名门盛世和谐广场物业形态小高层高层小高层高层高层楼层数11,16,17, 20 12,16,18, 26 28 项目名称书香华府财富世家半岛帝城物业形态多层高层高层多层高层楼层数7,13,16 15,17,18, 23 6.5,19，30 根据我司连续两天的市场摸排调研，邓州市新城区，特别是东一环沿线，北京大道沿线，北环路线沿线已开工或即将开工的项目均为高层，小
唐山市房地产市场调研报告 为了更好的完成金港国际—怡园的销售工作，了解现有的和潜在的市场，达到进入市场、占有市场的的目的。故我司于08年12月份对唐山房地产市场进行了较为详细的市场调研工作，调研内容和结论如下： 唐山房地产行业趋势分析 唐山房地产市场崛起于2002年兴盛于2006年，由于唐山距离北京较近相对地理位置优越受北京影响较大。2006年唐山房地产市场繁荣火爆大量房地产项目获批，开发商开始向社会公开接受现金预定。 2007年对于唐山房地产市场来将可以称得上阴霾的一年，政府强制调整市场众多房地产项目纷纷下马或停止相关手续办理市场一度出现真空现象，导致二手房交易量迅速攀升交易价格狂飙情况。 2008年唐山政府相应河北省政府要求，开始启动三年大变样工程，瞬间唐山进入了翻天覆地的城市拆迁改造阶段，由于新房建设周期较长所以二手房、租赁交易市场趋好，但受市场观望情绪影响三季度二手房成交量有所萎缩，且成交价格下滑明显， （此数据来源于唐山二手房新闻网） 受城市拆迁改造影响，唐山目前租赁市场价格处于较高位置，历史唐山租赁
市场均价以二居为例月租金8.7—10元/m2之间，目前唐山租赁市场均价以二居为例月租金15.578元/m2涨幅高达32%，由于三级市场主要以投资为目的为主，价格浮动越大表示市场需求也随之增大，租赁市场租金飙升主要有以下几种情况： 第一，城市大量外来人口涌入； 第二，城市大范围拆迁改造； 第三，市场商品房价格过高； 第四，市场商品房开发量较少。 目前唐山正处于城市拆迁改造阶段城市大范围拆迁，同时受2007年市场真空现象的影响导致目前拆迁量增大商品房供应量略少且受房地产市场观望情绪影响所以导致租金狂飙的因素。 通过以上分析可以看出目前唐山拆迁改造的部分居民均采用回迁安置的办法进行补偿，也就是说拆迁原址居民对地缘性考虑较多。 但从市场从供给方面来看，唐山房地产发展步伐尚处于初级阶段，市场竞争还不是很激烈；对于房地产企业来说，通过专业化程度来提升经济效益的压力还不是很大，因而唐山房地产开发一直是粗放经营。 （此数据来源于房产新闻网） 从经营方面来讲，房地产市场细分的程度不高，不同区位、不同档次的住宅
房地产企业的转型和发展 第一部分：对于当下和未来的4个判断 一、房地产的充裕时代已经到来 “充裕时代”这个词，是克里斯-安德森在《免费》这本书中所提出的叫一个重要的概念。什么叫充裕时代？也就是说我们的传统行业，我们的传统产品已经普遍的面临了充裕时代。 在这里，我要借用这个词，来说明，我对房地产行业的理解和思考。房地产行业要达到《免费》中所提到的“充裕时代”当然还为时尚早。但是一些现象却在说明这个趋势迟早要到来。 突出表现在：绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结束，一些产品，比如一些商业地产的同质化产品现象明显，房地产行业的利润率在下滑等等。 这个现实都在提醒我们去思考，我们这个行业要更多去想怎么样在这样的一个常态下，再这样一个客观事实下去生存、发展，也就是说，我们这个行业迟早会回归，我们要正确去看待这个客观的趋势，并且提前做好准备。充裕时代并不是房地产行业发展的结束，而是行业转型和发展的新的开始。 二、行业发展的机会在于差异化，在于不断升级的消费需求 房地产行业的同质化现象在不同的城市，不同的产品中都有所体现。比如一些城市综合体项目，从项目的形态上，基本上就是购物中心、写字楼、酒店或酒店式公寓再加上住宅。 比如一些住宅产品，大家都觉得刚需是一个主要的市场，大家都开发刚需产品，在总价、产品面积、产品品质、服务上都同质化。供应量很大，但是产品基本雷同。 但是从需求上看，我们是否很好的满足了消费者呢？消费者的需求是在不断变化的，在供不应求的时代里，有房子住就是最大的需求，但是消费者的需求也在不断升级的，因为消费者的需求是可以被教育的，当他们基本的居住需求被满足后，他们就会出现不同的，更多的，更好的需求，而这些需求的总体特点是差异化的，差异化需求是房地产行业未来发展的根本动力。 房地产行业未来发展一个重要的关键词是：改善。我们可以问问在座的各位，你们对于房子的需求到位了吗？很多人都不能说房子的改善就一步到位了。 回顾30年房地产发展的历史，就是不断改善的历史。我们从租房子住，到买60-70平米，到90-100平米，到120以上的三房，到花园洋房，到联排，双拼，到独栋别墅。随着面积的改善，消费者对于产品、品牌、服务、环境的要求越来越高，