知识改变命运勤奋塑造成功
整理人落叶
时间2011-4-15
天才是百分之九十九的勤奋加百分之一的灵感
目录
第一章房地产开发程序简介 (1)
第二章房地产开发公司的设立 (6)
第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6)
第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6)
第三章土地使用权取得流程 (6)
第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7)
第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9)
第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9)
第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10)
第四章房地产开发阶段 (10)
第四步立项和可行性研究的法律程序 (10)
第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11)
第五步规划设计和市政配套法律程序 (11)
第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12)
第五章项目建设阶段 (12)
第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12)
第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14)
第六章销售经营阶段 (15)
第七步销售经营阶段的法律程序 (16)
第七项销售经营阶段的相关税费 (16)
第七章物业管理 (17)
第八步物业管理阶段的法律程序 (17)
第八项物业管理阶段的相关税费 (17)
附录：房地产开发专业术语 (18)
第一节面积类 (18)
第二节价格类 (20)
第三节实务类 (22)
第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介
房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。
1、前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。
在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
2、建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
1 预售
由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
2）现售
商品房现售，应当符合以下条件：
（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（4）已通过竣工验收；
（5）拆迁安置已经落实；
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（7）物业管理方案已经落实。
政府下文批地
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所
结果报市房地局
旧城改造到区地政科
结果报市房管局
画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人
规划局办理建设用地
规划许可证
据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见
市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书
进行项目的初步可行性研究评估
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
向计委申报立项报告
计委函至规划局
规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
进行项目投资的详细可研测量，编制可研报告
冻结户口并抄户口，交纳地价款，取
得土地使用证
按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见
发拆迁许可证
规划局审查后规划条件通知
地政部门审查安置方案、安置房 1、 到园林局申请伐树许可证
2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案
3、煤气、道路、上下水改造路
4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案，申请临时施工用电、委托施工。
出市政会议纪要
规划局审方案提出意见
场地三通一平，领取房地产开发手册
到规划局领设计方案送审书
动迁会及拆迁安置 规委召开市政协调会
修改后送规委审图
委托进行规划方案设计
申请确定规划，设计条件
进行个体设计（大公共建筑规委审查）
领建筑工程规划许可证
建委、物价局下文批价
报价小组审查，领取预/销售许可证
运用“营销策划展示设计系统”制作资料
进行销售
开节能证明
到税务局取税单
持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证
到建委工程处领开工审批表
到计委申请，列入计划（建委会签） 到市政部门盖章证明市政条件落实
四源费缴纳 到开发办市政处核实任务
开发办工程处同意招标
出施工图
填招标申请书并到市招标办登记
招标办看现场
运用“投资项目概预算系统”编制标底
开标会
定合同、写评标报告，发中标通知书
招标办盖章同意
建委工程处同意开工，办理开工许可证
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工
1、小区内线路委托设计；
2、委托施工
3、配电施工建工程验收
4、设备安装及验收
5、送电
1、通知区园
林局绿化办
2、交绿化费
3、绿化施工
1、按道路方
案进行施工
2、市政办事
处养路队验
收
1、到自来水业
务科报装委托
线路设计、施工
及验收
2、到市政监建
所下水报装
3、规划设计
4、竣工验收
1、到热力
公司报装
2、委托线
路设计
3、施工及
验收
（自建锅炉
房）
1、环保局同
意锅炉房位
置
2、委托设计
3、到劳动局
报建
4、环保局审
查消音除尘
设备
5、竣工验收
1、到煤气公司报装
2、到规划科定线路方
案
3、设计
4、查看现场规划
5、施工
6、业务科检验同意接
气
7、凭通气单到管网所
办固定资产转移手续
及通气手续
8、凭接气单到液化气
公司办各户通气手续
9、通气
全部竣工
四方验收、检验单签字盖章
办理入住手续、办理产权证
市开发办秘书处登
记来源及一切手续质量总站受
理质量监督
施工单位
同意施工
市统计局
落实任务
市审查局审核资
金来源、任务
凭验收通知书入库房屋
运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段；运用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发
确定房屋管理形式；房屋验收
第二章房地产开发公司的设立
第一步房地产开发公司设立的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立：
1、公司设立准备；
2、申请资质等级审批；
3、申请办理企业名称预先核准；
4、办理工商注册登记；
5、办理税务登记。
二、外资房地产开发公司的设立：
1、申请批准项目建议书；
2、办理企业名称登记；
3、送审合资或合作合同、章程；
4、申领外商投资企业批准证书；
5、办理企业登记。
第一项房地产开发公司设立的相关税费
1、企业法人开业登记费；
2、企业法人变更登记费；
3、企业法人年度检验费；
4、补、换、领证照费。
第三章土地使用权取得流程
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。
表一、土地使用权取得方式
土地获得方式内容
土地使用权指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一
出让定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权
转让
指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
土地使用权
划拨
指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
土地相关术语：
一、生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
二、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。
三、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
四、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地
的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与
性质、与相邻宗地的关系等。
五、集体土地：是指农村集体所有的土地。
六、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有
的土地实行征用。
土地的使用年限：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
第二步取得开发土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让：
1、办理建设用地规划许可证；
2、办理建设用地委托钉桩；
3、办理国有土地使用权出让申请；
4、主管部门实地勘察；
5、土地估价报告的预审；
6、委托地价评估；
7、办理核定地价手续；
8、办理土地出让审批；
9、签订国有土地使用权出让合同；
10、领取临时国有土地使用证；
11、领取正式国有土地使用证；
12、国有土地使用权出让金的返还。
二、国有土地使用权的划拨：
1、国有土地使用权划拨用地申请；
2、主管部门现场勘察；
3、划拨用地申请的审核、报批；
4、取得划拨用地批准。
三、集体土地的征用：
1、征用集体土地用地申请；
2、到拟征地所在区（县）房地局立案；
3、签订征地协议；
4、签订补偿安置协议；
5、确定劳动力安置方案；
6、区（县）房地局审核各项协议；
7、市政府下文征地；
8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；
9、办理批地文件、批地图；
10、办理冻结户口；
11、调查户口核实劳动力；
12、办理农转工工作；
13、办理农转居工作；
14、办理超转人员安置工作；
15、地上物作价补偿工作；
16、征地结案。
第二项取得开发土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金）；
2、资金占用费；
3、滞纳金；
4、土地使用费；
5、外商投资企业土地使用费；
6、防洪工程建设维护管理费；
7、土地闲置费；
8、土地权属调查、地籍测绘费；
9、城镇土地使用税；
10、地价评估费；
11、出让土地预订金；
12、征地管理费；
13、土地补偿费；
14、青苗及树木补偿费；
15、地上物补偿费；
16、劳动力安置费；
17、超转人员安置费；
18、新菜田开发建设基金；
19、耕地占用税。
第三步拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作；
2、办理拆迁申请；
3、审批、领取拆迁许可证；
4、签订房屋拆迁责任书；
5、办理拆迁公告与通知；
6、办理户口冻结；
7、暂停办理相关事项；
8、确定拆迁安置方案；
9、签订拆迁补偿书面协议；
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置；
11、发放运作拆迁补偿款；
12、拆迁施工现场防尘污染管理；
13、移交拆迁档案资料；
14、房屋拆迁纠纷的裁决；
15、强制拆迁。
第三项拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费；
2、搬家补助费；
3、提前搬家奖励费；
4、临时安置补助费（周转费）；
5、清理费；
6、停产停业综合补助费；
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；
8、一次性异地安置补助费；
9、房屋拆迁管理费；
10、房屋拆迁服务费。
第四章房地产开发阶段
第四步立项和可行性研究的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书；
2、初步确定开发方案；
3、申报规划要点；
4、申报、审批项目建议书；
5、编制项目可行性研究报告；
6、申报、审批项目可行性研究报告。
第四项立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费；
2、建设工程规划许可证执照费。
第五步规划设计和市政配套法律程序
一、房地产开发项目的规划设计程序：
1、申报选址定点；
2、申报规划设计条件；
3、委托作出规划设计方案；
4、办理人防审核；
5、办理消防审核；
6、审定规划设计方案；
7、住宅设计方案的专家组审查；
8、落实环保“三废”治理方案；
9、委托环境影响评价并报批；
10、建设工程勘察招、投标；
11、委托地质勘探；
12、委托初步设计；
13、申报、审定初步设计。
二、房地产开发项目的市政配套相关程序：
1、征求主管部门审查意见；
2、落实市政公用设施配套方案；
3、报审市政配套方案；
4、市政各管理部门提出市政配套意见；
5、市政管线综合。
第五项规划设计和市政配套的相关税费
1、工程勘察（测量）费；
2、工程设计费；
3、建设工程规划许可证执照费；
4、竣工档案保证金；
5、临时用地费；
6、临时建设工程费；
7、建设工程勘察招标管理费；
8、勘察设计监督管理费；
9、古建园林工程设计费。
第五章项目建设阶段第六步项目开工、建设、竣工阶段流程
一、房地产开发项目开工前准备工作：
1、领取房地产开发项目手册；
2、项目转入正式计划；
3、交纳煤气（天然气）厂建设费；
4、交纳自来水厂建设费；
5、交纳污水处理厂建设费；
6、交纳供热厂建设费；
7、交纳供电贴费及电源建设集资费；
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续；
9、设计单位出报批图；
10、出施工图；
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金；
12、办理消防审核意见表；
13、审批人防工程、办理人防许可证；
14、核发建设工程规划许可证；
15、领取开工审批表，办理开工登记。
二、房地产开发项目的工程建设招投标流程：
1、办理招标登记、招标申请；
2、招标准备；
3、招标通告；
4、编制招标文件并核准；
5、编制招标工程标底；
6、标底送审合同预算审查处确认；
7、标底送市招标办核准，正式申请招标；
8、投标单位资格审批；
9、编制投标书并送达；
10、召开招标会，勘察现场；
11、召开开标会议，进行开标；
12、评标、决标；
13、发中标通知书；
14、签订工程承包合同；
15、工程承包合同的审查。
三、房地产开发项目开工手续的办理程序：
1、办理质量监督注册登记手续；
2、建设工程监理；
3、办理开工统计登记；
4、交纳实心黏土砖限制使用费；
5、办理开工前审计；
6、交纳投资方向调节税；
7、领取固定资产投资许可证；
8、报装施工用水、电、路；
9、协调街道环卫部门；
10、协调交通管理部门；
11、交纳绿化建设费，签订绿化协议；
12、领取建设工程开工证。
四、房地产开发项目的工程施工程序：
1、施工场地的“三通一平”；
2、施工单位进场和施工暂设；
3、工程的基础、结构施工与设备安装；
4、施工过程中的工程质量监督。
五、房地产开发项目的竣工验收程序：
1、办理单项工程验收手续；
2、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》；
3、商品住宅性能认定；
4、竣工统计登记；
5、办理竣工房屋测绘；
6、办理产权登记。
第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费；
2、自来水厂建设费；
3、污水处理厂建设费；
4、供热厂建设费；
5、煤气厂建设费；
6、地下水资源养蓄基金；
7、地下热水资源费；
8、市政、公用设施建设费（大市政费）；
9、开发管理费；
10、城建综合开发项目管理费；
11、建筑行业管理费；
12、绿化建设费；
13、公园建设费；
14、绿化补偿费；
15、路灯维护费；
16、环卫设施费；
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）；
18、电源建设集资费（用电权费）；
19、外部供电工程贴费（电贴费）；
20、建安工程费；
21、建设工程招投标管理费；
22、合同预算审查工本费；
23、质量管理监督费；
24、竣工图费；
25、建材发展补充基金；
26、实心黏土砖限制使用费；
27、工程监理费；
28、工程标底编制管理费；
29、机电设备委托招标服务费；
30、超计划用水加价；
31、夜间施工噪声扰民补偿费；
32、占道费；
33、固定资产投资方向调节税。
第六章销售经营阶段
商品房预售须符合的条件：
（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）有建设工程规划许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第七步销售经营阶段的法律程序
1、提交完成建设项目投资证明；
2、签署预售内销商品房预售款监管协议；
3、办理《商品房预（销）售许可证》；
4、销售项目备案；
5、委托中介代理机构进行销售；
6、与购房者签订认购书；
7、与购房者签订买卖契约；
8、办理预售登记；
9、办理转让登记；
10、办理房地产抵押登记手续；
11、楼宇交付入住；
12、质量保证书和使用说明书；
13、办理产权立契过户手续。
第七项销售经营阶段的相关税费
1、营业税；
2、城市维护建设税；
3、教育费附加；
4、印花税；
5、契税；
6、土地增值税；
7、企业所得税；
8、个人所得税；
9、房产税；
10、城市房地产税；
11、房屋产权登记费；
12、房屋所有权证工本费；
13、房产共有权执照费；
14、房屋他项权利执照费；
15、房屋买卖登记费；
16、房屋买卖手续费；
17、房屋租赁审核备案手续费；
18、房屋租赁登记费；
19、房屋估价手续费；
20、房屋公证估价手续费；
21、房地产价格评估费；
22、房地产中介服务费。
第七章物业管理第八步物业管理阶段的法律程序
1、物业管理单位经营资质审批；
2、签署物业管理委托合同；
3、居住小区的物业接管综合验收；
4、物业使用、管理、维修公约的核准；
5、安排签订管理公约；
6、制定、提供质量保证书和使用说明书；
7、物业管理服务基本要求；
8、物业管理委员会的设立。
第八项物业管理阶段的相关税费
1、居住小区物业管理启动经费；
2、共用部位共用设施设备维修基金；
3、普通居住小区物业管理费；
4、高档住宅物业管理费；
5、经济适用住房小区物业管理费；
6、供暖费。
附录：房地产开发专业术语
第一节面积类
1、建筑面积
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
2、使用面积
住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
3、公用面积
住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
4、实用面积
是指"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。
5、居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。
数据库S Q L查询语句 大全 公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
经典SQL查询语句大全 一、基础 1、说明：创建数据库 CREATE DATABASE database-name 2、说明：删除数据库 drop database dbname 3、说明：备份sql server --- 创建备份数据的 device USE master EXEC sp_addumpdevice 'disk', 'testBack', 'c:\mssql7backup\' --- 开始备份 BACKUP DATABASE pubs TO testBack 4、说明：创建新表 create table tabname(col1 type1 [not null] [primary key],col2 type2 [not null],..) 根据已有的表创建新表： A：create table tab_new like tab_old (使用旧表创建新表) B：create table tab_new as select col1,col2… from tab_old definitio n only 5、说明：删除新表 drop table tabname 6、说明：增加一个列 Alter table tabname add column col type
注：列增加后将不能删除。DB2中列加上后数据类型也不能改变，唯一能改变的是增加varchar类型的长度。 7、说明：添加主键：Alter table tabname add primary key(col) 说明：删除主键： Alter table tabname drop primary key(col) 8、说明：创建索引：create [unique] index idxname on tabname(col….) 删除索引：drop index idxname 注：索引是不可更改的，想更改必须删除重新建。 9、说明：创建视图：create view viewname as select statement 删除视图：drop view viewname 10、说明：几个简单的基本的sql语句 选择：select * from table1 where 范围 插入：insert into table1(field1,field2) values(value1,value2) 删除：delete from table1 where 范围 更新：update table1 set field1=value1 where 范围 查找：select * from table1 where field1 like ’%value1%’ ---like的语法很精妙，查资料! 排序：select * from table1 order by field1,field2 [desc] 总数：select count as totalcount from table1 求和：select sum(field1) as sumvalue from table1 平均：select avg(field1) as avgvalue from table1 最大：select max(field1) as maxvalue from table1 最小：select min(field1) as minvalue from table1 11、说明：几个高级查询运算词 A：UNION 运算符
房地产开发工作流程图及全过程
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调
第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章:交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章: 项目决策阶段
产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护;
SQL查询语句大全集锦 一、简单查询 简单的Transact-SQL查询只包括选择列表、FROM子句和WHERE子句。它们分别说明所查询列、查询的 表或视图、以及搜索条件等。 例如，下面的语句查询testtable表中姓名为“张三”的nickname 字段和email字段。 代码:SELECT `nickname`,`email`FROM `testtable`WHERE `name`='张三' (一) 选择列表 选择列表(select_list)指出所查询列，它可以是一组列名列表、星号、表达式、变量(包括局部变量和全局变量)等构成。 1、选择所有列 例如，下面语句显示testtable表中所有列的数据： 代码:SELECT * FROM testtable 2、选择部分列并指定它们的显示次序 查询结果集合中数据的排列顺序与选择列表中所指定的列名排列顺 序相同。
代码:SELECT nickname,email FROM testtable 3、更改列标题 在选择列表中，可重新指定列标题。定义格式为： 列标题=列名 列名列标题 如果指定的列标题不是标准的标识符格式时，应使用引号定界符，例如，下列语句使用汉字显示列 标题： 代码:SELECT 昵称=nickname,电子邮件=email FROM testtable 4、删除重复行 SELECT语句中使用ALL或DISTINCT选项来显示表中符合条件的所有行或删除其中重复的数据行，默认 为ALL。使用DISTINCT选项时，对于所有重复的数据行在SELECT返回的结果集合中只保留一行。 5、限制返回的行数 使用TOP n [PERCENT]选项限制返回的数据行数，TOP n说明返回n 行，而TOP n PERCENT时，说明n是 表示一百分数，指定返回的行数等于总行数的百分之几。
房地产开发流程10个阶段： （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。 政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。 目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。 开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3 个具体步骤。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位。
推荐一、简单查询 简单的Transact-SQL查询只包括选择列表、FROM子句和Where子句。它们分别说明所查询列、查询的表或视图、以及搜索条件等。例如，下面的语句查询testtable表中姓名为“张三”的nickname字段和email字段。Select nickname,email FROM testtable Where n ame=’张三’ (一) 选择列表 选择列表(select_list)指出所查询列，它可以是一组列名列表、星号、表达式、变量(包括局部变量和全局变量)等构成。 1、选择所有列例如，下面语句显示testtable表中所有列的数据：Select * FROM testtable 2、选择部分列并指定它们的显示次序 查询结果集合中数据的排列顺序与选择列表中所指定的列名排列顺序相同。 例如：Select nickname,email FROM testtable 3、更改列标题 在选择列表中，可重新指定列标题。定义格式为： 列标题=列名列名列标题 如果指定的列标题不是标准的标识符格式时，应使用引号定界符，例如，下列语句使用汉字显示列标题： Select 昵称=nickname,电子邮件=email FROM testtable 4、删除重复行 Select语句中使用ALL或DISTINCT选项来显示表中符合条件的所有行或删除其中重复的数据行，默认为ALL。使用DISTINC T选项时，对于所有重复的数据行在Select返回的结果集合中只保留一行。 5、限制返回的行数 使用TOP n [PERCENT]选项限制返回的数据行数，TOP n说明返回n行，而TOP n PERCENT时，说明n是表示一百分数，指定返回的行数等于总行数的百分之几。例如： Select TOP 2 *FROM testtable Select TOP 20 PERCENT * FROM testtable (二) FROM子句 FROM子句指定Select语句查询及与查询相关的表或视图。在FROM子句中最多可指定256个表或视图，它们之间用逗号分隔。 在FROM子句同时指定多个表或视图时，如果选择列表中存在同名列，这时应使用对象名限定这些列所属的表或视图。例如在usertable和cityta ble表中同时存在cityid列，在查询两个表中的cityid时应使用下面语句格式加以限定： Select username,citytable.cityid FROM usertable,citytable Where usertable.cityid=citytable.cityid 在FROM子句中可用以下两种格式为表或视图指定别名： 表名 as 别名表名别名
数据库基本SQL语句大全 数据库基本----SQL语句大全 一、基础 1、说明:创建数据库 Create DATABASE database-name 2、说明:删除数据库 drop database dbname 3、说明:备份sql server --- 创建备份数据的device USE master EXEC sp_addumpdevice 'disk', 'testBack', 'c:\mssql7backup\MyNwind_1、d at' --- 开始备份 BACKUP DATABASE pubs TO testBack 4、说明:创建新表 create table tabname(col1 type1 [not null] [primary key],col2 typ e2 [not null],、、) 根据已有的表创建新表: A:create table tab_new like tab_old (使用旧表创建新表) B:create table tab_new as select col1,col2…from tab_old definit ion only 5、说明:删除新表 drop table tabname 6、说明:增加一个列 Alter table tabname add column col type 注:列增加后将不能删除。DB2中列加上后数据类型也不能改变,唯一能改变的就是增加varchar类型的长度。 7、说明:添加主键: Alter table tabname add primary key(col) 说明:删除主键: Alter table tabname drop primary key(col) 8、说明:创建索引:create [unique] index idxname on tabname(col…、) 删除索引:drop index idxname 注:索引就是不可更改的,想更改必须删除重新建。 9、说明:创建视图:create view viewname as select statement
目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
SQL语句大全--语句功能 --数据操作 SELECT --从数据库表中检索数据行和列 INSERT --向数据库表添加新数据行 DELETE --从数据库表中删除数据行 UPDATE --更新数据库表中的数据 -数据定义 CREATE TABLE --创建一个数据库表 DROP TABLE --从数据库中删除表 ALTER TABLE --修改数据库表结构 CREATE VIEW --创建一个视图 DROP VIEW --从数据库中删除视图 CREATE INDEX --为数据库表创建一个索引 DROP INDEX --从数据库中删除索引 CREATE PROCEDURE --创建一个存储过程 DROP PROCEDURE --从数据库中删除存储过程CREATE TRIGGER --创建一个触发器 DROP TRIGGER --从数据库中删除触发器 CREATE SCHEMA --向数据库添加一个新模式DROP SCHEMA --从数据库中删除一个模式CREATE DOMAIN --创建一个数据值域 ALTER DOMAIN --改变域定义 DROP DOMAIN --从数据库中删除一个域 --数据控制 GRANT --授予用户访问权限 DENY --拒绝用户访问 REVOKE --解除用户访问权限 --事务控制 COMMIT --结束当前事务 ROLLBACK --中止当前事务 SET TRANSACTION --定义当前事务数据访问特征 --程序化SQL DECLARE --为查询设定游标 EXPLAN --为查询描述数据访问计划 OPEN --检索查询结果打开一个游标
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政
现有图书管理数据库的三个关系模式： 图书（总编号, 分类号, 书名, 作者, 出版单位, 单价）读者（借书证号, 单位, 姓名, 性别, 职称, 地址） 借阅（借书证号, 总编号, 借书日期） 具体数据为：
借阅： 根据以上描述，请完成： DDL 1.写出创建上述表的语句 命令：create table图书(总编号varchar(7)primary key,分类号varchar(8),书名varchar(18),作者varchar(8),出版单位varchar(18),单价float) create table读者(借书证号varchar(4)primary key,单位varchar(7),姓名varchar(8),性别varchar(2),职称varchar(8),地址varchar(18)) create table借阅(借书证号varchar(3),总编号varchar(6),借书日期date,primary key(借书证号,总编号,借书日期)) DML 2.给出插入上述数据的insert语句 命令： insert into图书values('445501','TP3/12','数据库导论','王强','科学出版社', insert into图书values('445502','TP3/12','数据库导论','王强','科学出版社', insert into图书values('445503','TP3/12','数据库导论','王强','科学出版社', insert into图书values('332211','TP5/10','计算机基础','李伟','高等教育出版社', insert into图书values('112266','TP3/12','FoxBASE','张三','电子工业出版社', insert into图书values('665544','TS7/21','高等数学','刘明','高等教育出版社', insert into图书values('114455','TR9/12','线性代数','孙业','北京大学出版社', insert into图书values('113388','TR7/90','大学英语','胡玲','清华大学出版社', insert into图书values('446601','TP4/13','数据库基础','马凌云','人民邮电出版社', insert into图书values('446602','TP4/13','数据库基础','马凌云','人民邮电出版社', insert into图书values('446603','TP4/13','数据库基础','马凌云','人民邮电出版社', insert into图书values('449901','TP4/14','FoxPro大全','周虹','科学出版社', insert into图书values('449902','TP4/14','FoxPro大全','周虹','科学出版社', insert into图书values('118801','TP4/15','计算机网络','黄力钧','高等教育出版社', insert into图书values('118802','TP4/15','计算机网络','黄力钧','高等教育出版社', insert into读者values('111','信息系','王维利','女','教授','1号楼') insert into读者values('112','财会系','李立','男','副教授','2号楼')
第一节房地产开发阶段划分 一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。 二、房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 第二节立项审批程序及操作流程 《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。 选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设 项目选址、布局的法律凭证。 建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程 的法律凭证。 具体审批程序及操作流程如下： 一、开发项目立项 开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益） 二、申请定点 开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图 由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》 三、获《选址规划意见通知书》 开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图 由城管部门审核，发《选址意见书》 四、获《建设用地规划许可证》 开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）
目录 第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录：房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1预售
房地产开发项目流程 房地产开发流程 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段 1、施工用水、电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》四、物业移交 第五章:交付使用阶段
房地产开发流程细解 一个房地产项目开发的整个流程大体上包括 10 个阶段。 (一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同 地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。 (三)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在
第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (7) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (8) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (8) 第四章房地产开发阶段 (9) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (9) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (9) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (9) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (10) 第五章项目建设阶段 (10) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (10) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (12) 第六章销售经营阶段 (13) 第七步销售经营阶段的法律程序 (14) 第七项销售经营阶段的相关税费 (14) 第七章物业管理 (15) 第八步物业管理阶段的法律程序 (15) 第八项物业管理阶段的相关税费 (15) 附录：房地产开发专业术语 (15) 第一节面积类 (15) 第二节价格类 (18) 第三节实务类 (19) 第四节管理政策类 (27)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我 国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取 得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发 流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目 进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取 得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这 个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不 同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种 方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让 的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给 国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地 出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都 属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也 不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房 地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和 现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣 工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件 后进行销售。
一、基础 1、说明：创建数据库 Create DATABASE database-name 2、说明：删除数据库 drop database dbname 3、说明：备份sql server --- 创建备份数据的device USE master EXEC sp_addumpdevice …disk…, …testBack…, …c:\mssql7backup\MyNwind_1.dat… --- 开始备份 BACKUP DATABASE pubs TO testBack 4、说明：创建新表 create table tabname(col1 type1 [not null] [primary key],col2 type2 [not null],..) 根据已有的表创建新表： A：create table tab_new like tab_old (使用旧表创建新表) B：create table tab_new as select col1,col2… from tab_old definition only 5、说明：删除新表 drop table tabname 6、说明：增加一个列 Alter table tabname add column col type 注：列增加后将不能删除。DB2中列加上后数据类型也不能改变，唯一能改变的是增加varchar类型的长度。 7、说明：添加主键：Alter table tabname add primary key(col)
说明：删除主键：Alter table tabname drop primary key(col) 8、说明：创建索引：create [unique] index idxname on tabname(col….) 删除索引：drop index idxname 注：索引是不可更改的，想更改必须删除重新建。 9、说明：创建视图：create view viewname as select statement 删除视图：drop view viewname 10、说明：几个简单的基本的sql语句 选择：select * from table1 where 范围 插入：insert into table1(field1,field2) values(value1,value2) 删除：delete from table1 where 范围 更新：update table1 set field1=value1 where 范围 查找：select * from table1 where field1 like ?%value1%? ---like的语法很精妙，查资料! 排序：select * from table1 order by field1,field2 [desc] 总数：select count as totalcount from table1 求和：select sum(field1) as sumvalue from table1 平均：select avg(field1) as avgvalue from table1 最大：select max(field1) as maxvalue from table1 最小：select min(field1) as minvalue from table1 11、说明：几个高级查询运算词 A：UNION 运算符 UNION 运算符通过组合其他两个结果表（例如TABLE1 和TABLE2）并消去表中任何重复行而派生出一个结果表。当ALL 随UNION 一起使用时（即UNION ALL），不消除重复行。两种情况下，派生表的每一行不是来自TABLE1 就是来自TABLE2。