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二〇一年月
北京大学硕士学位论文
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摘要
摘要
在改革开放的近十几年中，房地产业，特别是以商品住宅开发为主要获利手段的行业模式，为我国社会经济的发展和国内城镇化的过程做出了极为重要的贡献。但同时，房地产行业的高速开发与粗放经营并存，带来国民经济的结构失调，产生了大量的资源的损耗，也产生了严重的房地产业与城市发展之间的矛盾等等。随着国家各项政策调控措施的出台，房地产业利润不断降低，资金链条不断脆化，使得原有的行业模式早已不得不有所改变。
本文正是通过对目前房地产行业现状的分析，得出目前整个行业面临转型的迫切需求，而转型的方向主要包括金融化、互联网化、多元化和行业细分化，包括旅游、养老等综合体。同时通过比较国内外房企在养老地产领域的转型、创新、突破和具体实践。最终得出的结论是，我国的房企正在转型，养老地产是目前我国房地产企业转型过程中一个重要方向。
在不久的将来，房地产业不再是仅仅建设房屋的短期工程制造，而应该是以房地产开发为基础、以核心运营为业绩增长的全周期的长期行业；房地产业不再仅仅是老百姓居住的房子，而应该是可持续发展的综合性社区、养老居住区、产业园地、城市综合项目、文化及旅游项目等等；房地产业不再仅仅是最最低端的普通制造业，而应该是更加全面和丰富的服务体系和金融体系。本文通过新常态下养老地产的发展，借鉴国际上的经验，引入保险资金的投资运营金融化研究，试图使养老地产真正得到健康、创新的发展。
关键词：房地产，；转型，；创新，；养老，；养老地产融资
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ABSTRACT
During the past couple years, the real estate industry that mainly in commercial property development has made predominant contribution in the development of China economic society and urbanized process during past decade. The industrial boom and wildly growth, as well as the rapid development and extensive management have been coexist in this period, leading to a large amount of resource consumption; also result in the contradiction between the industrial development and urban development. At the same time, along with all controlling measures and regulations being introduced by the state government, real estate industry profits decrease, the fund chain embrittlement，the original business model has not been able to continue.
This article is concluded that the enterprise faces the pressing needs of transformation by analyzing the current situation of the real estate industry, and the direction of the transformation mainly includes financialization, Internet-enabled business, diversification and industrial differentiation, which including travel, retirement such integration. At the same time take Tide Healthland Campus as the leading domestic retirement community model as an example, that especially focuses on the transformation, innovation, the breakthrough and specific practice in the field of retirement real estate industry for Tide holding company. Finally came to the conclusion that the real estate enterprise in China is in the process of transformation, and has already begun to form a new business model. In the future, the real estate business is no longer just the short-term for bread or flour only, moreover, it will be the whole life cycle which is on the basis of development and operation-focused as long-term career; real estate is no longer just about housing, but also for the sustainable development of community, the integration of urban life, industrial park, retirement residential area, the hot-spot of cultural tourism; real estate will be no longer just mainly in selling the products, but also undertaking, cultivating the resource integration platform and assets value-added platform of industrial development and urban development;
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real estate is no longer just in massive manufacturing, but also will be a diversified service and financial industry.
KEY WORDS: Real Estate Industry,; Transformation,; Innovation,; Retirement,; Real Estate Financing Of Old-People
目录
目录
目录................................................................ I 第一章绪论. (1)
1.1 研究的背景 (1)
1.2 选题意义 (2)
1.3 文献回顾 (2)
1.4 创新之处（我也不知道创新点是什么） (5)
1.5 研究方法及思路 (5)
第二章我国房企目前的困境和转型之路 (6)
2.1 我国房地产走过了黄金十年，形成了过热，出现了弊端 (6)
2.2 房地产在多年来在发展中走了一条过热-调整-再过热-再调整的路子 (6)
2.2.1 资金面 (7)
2.2.2 房地产销售价格 (7)
2.2.3 房地产销售面积 (8)
2.2.4 房地产销售利润 (8)
2.3 随着市场经济体制机制的不断完善，旧的模式难以为继 (9)
2.4 我国房地产企业在转型和创新中探索 (9)
2.4.1 万科：城市配套服务商 (10)
2.4.2 花样年：社区运营和服务商 (10)
2.4.3 万达：城市综合体运营商 (11)
2.4.4 恒大：多元+规模+品牌”战略 (11)
2.4.5 华夏幸福：搭建产业孵化平台 (11)
2.4.6 绿地集团：加快形成“3+X”产业集群的总体布局 (12)
2.5 适应经济发展的新常态，选择生存与发展的新路 (12)
第三章与养老的结合是房企转型的战略蓝海 (13)
3.1 供需严重失衡导致我国养老市场发展机会巨大 (13)
3.1.1养老需求激增 (13)
北京大学硕士学位论文
3.1.2 老年健康医疗服务存在刚性需求 (13)
3.1.3 符合老年人需求的养老机构严重不足 (14)
3.2 国家政策对养老产业的支持 (15)
3.2.1 加强对养老服务的支持力度，尤其是金融行业 (15)
3.2.2 各级政府要明确养老供地方式，加大对养老机构建设的支持 (15)
3.2.3 明确落实养老产业的各项税费优惠政策 (15)
3.3 大力发展养老产业对国家的重要性 (15)
3.3.1 开发养老产业是转变经济发展方式的重要方向 (16)
3.3.2 开发养老产业是调整经济结构的核心内容之一 (16)
3.4 结论：养老行业存在巨大的发展机会 (17)
第四章养老地产国内外发展经验对比 (18)
4.1 发展养老地产的国际经验 (18)
4.1.1 美国 (18)
4.1.2 日本 (19)
4.2 我国养老地产发展现状 (19)
4.2.1 投资主体竞相涌入 (19)
4.2.2 我国养老地产运营模式多元化 (20)
4.2.3 主要运作方式呈现三种类型 (21)
4.3 东西方价值观差异 (23)
4.3.1 家庭观念 (23)
4.3.2 消费观念 (23)
4.3.3 住房观念 (24)
第五章养老地产转型中的金融探索 (25)
5.1 我国养老地产的地产金融体系 (25)
5.2 我国健康养老地产融资资金来源 (26)
5.3 REITs（房地产投资基金） (27)
5.3 ABS（信贷资产证券化） (28)
5.4 我国健康养老地产融资工具设计 (28)
第六章基于健康养老地产项目模型的投融资分析 (30)
6.1 健康养老地产项目模型构建 (30)
6.1.1 项目基本信息及规划指标 (30)
6.1.2 养生住宅开发销售进度及销售价格 (31)
目录
6.1.3 养老运营计划 (32)
6.2 项目融资方案 (35)
6.2.1 股权投资结构 (36)
6.2.2 项目借款安排 (37)
6.2.3 养老产权融资 (37)
6.3 项目收益分析 (38)
6.3.1 基础假设 (38)
6.3.2 收益分析 (39)
6.4 项目风险与应对 (40)
6.4.1 产品定位风险 (40)
6.4.2 市场下行风险 (41)
6.4.3 持有物业风险 (41)
6.5 分析与总结 (41)
第七章结论 (43)
参考文献 (46)
致谢 (48)
北京大学学位论文原创性声明和使用授权说明 (49)
第一章绪论
第一章绪论
1.1 研究的背景
进入上世纪80年代，中国内陆地区的经济开始迅速发展，其中，房地产行业的贡献尤为重要，它的发展也一直是我国经济发展的重要组成部分。然而，近年来，随着经济形势的发展和国家调控政策的不断出台，行业内以往可以疯狂买地，粗放发展的商业模式已经不再适应于新时期行业的发展需要。特别是光耀集团、佳兆业等多个房地产企业均被曝出陷入面临破产，倒闭，以及老板跑路等事件[1]，可见，我国房地产行业确实已经到了非常艰难的地步。2014年全年量价齐跌，2015年继续，与此同时，中国经济下行的压力加大，面临全球性的的通缩，房地产对中国经济的影响不是一两年就能调整过来的，为了中国经济平稳发展，必须使中国房地产平稳发展。
2015年3月底，国家有关部门对房贷政策作出新一轮的调整，对房贷首付比例作出调整、购买二套房的最低首付比例降至四成；同时房地产营业税的由过去的五年后免征调整为现在的两年。这是。对于缓解经济下行和通缩的压力，有重大的作用[2]。
但是，要看到，中国经济走向新常态的局势是不可逆转的，中国房地产走向新常态的局势是不可逆转的。2013年以来，中国经济发展进入新常态，增速已经逐步降低，GDP整体增速将更多地保持在6—7%左右，在未来这段非常重要的时期之内，我国的社会发展肯定也会被要求成为一个大的转型期，未来，推动我国国内经济发展和社会进步的主要的因素，将会是各行各业的产业调整、升级，以及未来的城镇化进程[3]。
房地产行业在现在这种时代背景下，正显示出种种变化：一个是针对整个行业而言，正面临着国家行政调控向市场化监督调控、高利润的黄金十年向安稳发展的白银十年的改变；而另一个是，房地产企业的发展之路也开始改变，那就是从粗放式的规模化转向多元化和专业化。
事实上，随着行业深度调整，房地产企业没有在固有模式下停止，更多的是选择不断地摸索和探索，并进行了一系列影响深远的转变。如果调整住房产品的价格，并进行成本的标准化、产品多样化等企业内在的专业调整是第一个转变阶段的话，那第二阶段的调整，将转向更深，更广的领域，房地产行业的转型越来越多地和其他行业进行着关联和重组，互相影响，互相促进。养老地产便是典型的例子。
1.2 选题意义
基于上述背景，房地产行业也迎来了挑战，也迎来了机遇时期，房地产企业也必须有自己的思考和动作。对房地产行业来说，这个创新和转型则更加迫切。如果能够抓住这个机遇，进行大刀阔斧的改革、创新，那房地产行业才能迎来转机，必将能够肩负起全新的历史使命和责任[4]。也正是因为如此，我们可以通过探讨新的模式，为企业的发展策略提供一些实用性建议。
1.3 文献回顾
在对养老地产的发展的情况进行研究之前，作者首先对相关的文献进行仔细的阅读研究，并且对其中个人认为比较的重要的文献做出了归纳总结：
1、邹庆红（2013）的《投资机会和风险探讨》
研究目的：从我国的人口构成及特点入手，介绍了我国进入老年化社会以后养老地产的发展现状及前景，包括现阶段国内养老地产的代表性的项目，对一些明显的问题给以总结，同时给后期的发展提供一些建设性的建议最后分析养老地产应该注意的若干问题。
研究结果：（1）养老地产在国内成为一个新兴的细化行业，能够为广大房产开发商提供新思路，然而因为现阶段很多相关的开发项目所占据的土地资源通常位于市区中心地带，成本较高影响了开发商的积极性；另一方面因为没有相关的行业标准的规范，造成了这些开发商在对于项目的建设方案和风格没有明确的思路；（2）我国老年人的生活方式正面临着一种潜移默化的改变，这时候相关市场存在一定的盲目性，因此具体的模式还需要进一步研发，相关产业政策规范也需要不断的完善；（3）养老地产的难点在于其前期的投资额度大，不是大的地产企业很难适应养老地产的开发；（4）我国现阶段没有专门的为该领域提供方案的产业，任然按照传统的房地产模式进行经营比较有难度[5]。
研究结论：养老地产不同于其他项目的地产的原因在于其多元性、复杂性、风险性和变化性。对于要进入养老地产企业应该从以下几个方面进行考虑：第一，解决资金问题；因为养老地产的前期投资比较大。第二，如何收费；第三，养老地产的选址；多数养老地产就在城区，老人离子女近，但是目前房价比较昂贵，若远离城区又不能吸引老人入住；第三，开发模式；可考虑土地置换或者合作开发的方式。
2、杨桥（2013）的《人口老龄化背景下我国住房需求变化趋势与养老地产发展研究》
研究目的：人口结构变化对住房市场需求会产生一定的影响，本文基于我国新世
第一章绪论
纪以来老年人逐步增多的趋势，认为在我国的基本消费观念和生活方式下，老龄人口有其自身的住房需求，然后对国内养老地产的发展情况进行总结和概括，得出一些实用性的方案。
研究结果：第一，我国在养老地产方面没有多元化的思路和项目，面向的客户集中在拥有较多财产的部分老人；第二，该领域缺乏与金融业的深度合作。由于养老地产相比于普通的地产开发项目来说产业链更为复杂，同时需要较多的资金支持资金回笼慢，在其规划、投资、开发等环节都需要金融业提供支持。
研究结论：第一，健全推动养老地产发展的政策与商业环境；第二，从需求特点出发促进养老地产供给类型的多样化；第三，促进养老地产运营主体的独立化和连锁化运作；第四，为建设性地达到养老房产持续发展的目的，需要创新性的金融支持[6]。
3、马智利、王熊（2013）的《REITs在我国养老地产建设中的运作模式研究》
研究目的：对融资难的问题给以了分析和总结。
研究结果：REITs的引入一方面解决了投资者的投资渠道狭窄的问题，另一方面由于其风险低，收益高从而得到广大投资者的青睐。
研究结论：文章从组织机制的选择、运行形式、具体的发行途径、价格制定、收益分配的方面指出了REITs的具体运作模式的选择[7]。
4、闫杰慧的《房地产行业私募股权基金融资模式研究》
研究目的：探讨私募股权基金在房地产行业的运作模式及投资策略选择。
研究结果：我国的房地产行业私募股权基金的风险小是其不同于其他的基金的基本特点。因此，对于房地产开发行业，项目开发的趋向就是建立私募股权基金。
研究结论：房地产项目确定的前提下，募集即成为了关键，而募集的关键又是各方利益的平衡。因此这篇文章总结了房地产行业私募股权组织形式和管理模式的选择，指出组织形式可以优先采用有限合伙制，而管理模式主要采用公正的决策机制+透明的报告制度+交联交易批准制度+利益冲突处理制度[8]。
5、姜寅明的《我国房地产融资模式分析》
研究目的：通过融资模式的分析可以对房地产金融多元化体系构建进行可行性与实证分析。
研究结果：大型房地产企业“银团贷款+海外融资”模式，中型房地产则侧重“房地产信托+借壳上市”模式，小型房地产企业注重于房地产基金融资模式的社会资金募集。
研究结论：未来房地产金融市场的发展应当向房地产投资信托基金方向演变，实现企业融资与资本有效配置的双赢[9]。
6、郭玉姣的《我国房地产养老PE的可行性分析——以怡养爱晚并购基金为例》
研究目的：为我国养老产业的发展以及房地产行业的转型融资提供更好的方向建议。
研究结果：我国养老产业的整体现状需要客户细分，高端养老产业的发展符合市场的需求，房地产养老PE具备很好的融资优势和发展前景。
研究结论：我国的房地产养老PE在我国具有可行性，但是还存在风险管理、专业团队管理方面的问题[10]。
7、祝媛的《我国房地产私募基金组织形式研究——基于有限合伙人形式的角度分析》
研究目的：探索房地产私募股权基金的发展路径，希望形成一套有关房地产私募股权基金的理论体系。
研究结果：我国关于有限合伙型房地产私募股权基金的法律法规体系还不够完善，监管也不够严格。
研究结论：为保障广大投资人的利益，规范有限合伙型房地产私募股权基金的运行，我们迫切需要借鉴有关国家和地区的成功经验，建立健全我国的房地产私募股权基金的发展机制[11]。
8、张丽的《我国新型养老模式探讨——倒按揭养老模式可行性分析》
研究目的：认为养老房产的问题是整个社会历史发展背景下的问题，需要通过这个宏观的层面去研究和分析[12]。
研究结果：认为在现阶段独生子女家庭养四位老人面临着很多压力和问题，因此“倒按揭”是比较好的，值得推荐的[12]。
研究结论：推行“倒按揭”养老模式符合市场规则，也符合国际金融发展趋势。
9、王凤鸣的《我国人口老龄化与老年宜居社区开发策略研究》
研究目的：解决老年人住房难的同时,带动老年房地产业以及老年产业递延产品的蓬勃发展,积极推动房地产细分市场的持续、健康地发展。
研究结果：文章对住宅环境进行了研究,提出了新的开发与经营管理模式。
研究结论：老年人社区的开发模式——鼓励和支持民间开发大型老年宜居养老社区。经营管理模式——特许经营模式[13]。
10、邓龙华的《基于直接融资的房地产融资模式研究》
研究目的：对房产企业融资难的现状进行了总结和分析，并针对性地找出相关原因以及解决问题的方法[14]。
研究结果：房地产企业要立足市场，就必须直接融资。
研究结论：需要多元化融资的探索，并且将直接融资看做是首先考虑的环节。
第一章绪论
1.4 创新之处
本文整理回顾了近十年，我国房产市场的高速发展，以及目前我国房地产发展中遇到的困境，分析基于健康养老地产项目模型的融资分析，研究和介绍了REITs (房地产投资信托基金)，MBS（住房抵押贷款支持证券），ABS(信贷资产证券化) ，建立国家住房银行运营住房公积金等等，同时结合总结实践，研究和介绍了开发经营融资服务的模式———“健康模式”。
1.5 研究方法及思路
本论文主要采用市场调研、客户调研、宏观环境分析、金融分析、对比分析等研究理论和方法，从房地产行业面临的困境，得到的反思，进而找寻新的利润蓝海，进一步对这些转型方向进行研究。最终选取养老产业作为本论文重点的研究领域。在这当中，加入了非常多的市场分析内容，以及目前行业现状，优劣势分析等。
同时，本人在本论文的写作过程中，也进行了非常多的文献调研和案例学习，并结合本人工作所在单位的实际情况进行了各种实地调研。
本文首先介绍了目前我国房地产企业可能出现的困境，然后重点介绍了万科、花样年、万达、恒大、华夏幸福及绿地集团大型房地产企业在转型和创新中的探索，提出房地产企业要想实现转型可以通过与养老向结合的方式。再分析我国对养老产业的相关支持政策，最后通过养老地产在我国的经验对比提出基于健康的养老地产项目模型的投资分析。投资分析主要包含以下几个方面，第一，健康养老地产项目模型的构建；第二，项目的融资方案；第三，项目的收益分析；第四，项目的风险与应对。
第二章我国房企目前的困境和转型之路
2.1 我国房地产了黄金十年
房地产行业在国家社会和经济发展中具有重要的地位，因此，也一直受到国家和政府的密切关注。我国自其住房体制全面变革之后，特别是近十年，堪称我国内陆房产发展的“黄金十年”[15]，在国内经济持续快速增长、加入世界贸易组织等多种原因的推动下，使得我国房地产行业也享受到了非常多的政策和经济红利，得到了非常快速的发展。然而房地产业的无限制的开发也会导致其面临“泡沫化”的危险，带来诸多的社会问题。
首先，房地产捆绑了银行，银行办理按揭办理贷款，房地产最大的顾客是银行，因为银行贷款给房地产商，在这种情况下房价的下跌很可能直接引起银行业的破产，即二者之间是有一定的连带关系，这就意味着房产行业捆绑了银行业。以现阶段我国典型商业银行的运营情况为例，其1/3份额的贷款以及新增贷款都流入房地产业；而他们在各种理财与信托产品销售所获得的投资，也多数以贷款的形式最终流入了房地产业，由此可见，国内的房地产业在的融资成本呈现越来越高的趋势，而很多风险极高的融资手段比如私募、高利贷等，它们也敢于参与，在债务方面面临着极大的经营风险[16]；其次，房地产绑住了地方政府，现阶段国内很多的地方政府因为各种基础设施和政绩工程等的建设所造成的债务增高，为了获得更多的财政收入，都希望住房价格一直呈现上涨的状态，以能够继续通过出售土地使用权维系政府运营。因此积极引入和鼓励房地产业，在政策等方面给以支持，由此可见，房地产业在一定程度上绑架了地方政府。再次，房地产又绑架了国民经济，现阶段因为房地产业在国民生产总值中的比重过高，且产业链极其复杂，涉及到很多的相关性产业，在政策的调整幅度过大时，会造成小型房地产企业的资金断裂等问题而出现“跑路”、破产等，而大中型房地产企业也会减少投资，紧缩银根，从而导致很多行业链条断裂，引发国民经济衰退。甚至悲观地认为，如果房产泡沫破裂，还可能引发人民币贬值和经济危机。由此可见，房地产对于国民经济的重要性使得国家在进行调控时不得不小心翼翼，[17]。后次，房地产的过热，吸走了大量的消费资金，挤占了实体经济的发展空间，使得国民经济结构严重扭曲。
2.2 我国房地产发展路线：过热-调控-再过热-再调控。
一系列调控措施实行，房地产行业往日的繁荣景象难以重现。前文已述，2015年
第二章我国房企目前的困境和转型之路
3月底国家相关部门出台了有关房产的新政策，对公民在城市中的第二套住房的购买有所鼓励，包括按揭购买首付比例的下降等，新闻公开后引起房地产业内部人员的兴奋，认为国家此番救市政策非常可观，“楼市的春天要来了”，然而很多理性专家也抱有疑虑。多年来的自身的弊端和外部调控，使房地产投资的增速明显下滑，房价下跌趋势从个别城市扩展到全国，商品房销售额和销售面积均呈现负增长，传统盈利模式已不能为继，并且出现了房企资金链紧张、断裂甚至破产的情况，整个行业陷入了低迷的不景气时期。
2.2.1 资金面
2014年我国内陆地区的房地产市场因为银行信贷的持续收缩，使得该领域中的投资客失去信心，而开发商为尽快回笼资金，实施了规模逐渐增大的价格优惠措施，在房产市场中，存在“买涨不买跌”的规律，这直接导致了住房市场的低迷，该年的前十个月，大陆地区房产投资共77220亿元人民币，比上年同期下降6.8个百分点。而其中针对住宅产业的投资降幅尤甚，前十个月住房投资共计52464亿元人民币，比上年同期增速下降7.8个百分点。其中1月份和3-10月份中的增速比之于国内固定资产的平均值更少，且这种差距持续增大，在9月份为3.5个百分点。住宅市场投资增速下降的趋势更明显，仅2月高于固定资产增速0.5个百分点，随后开始下降，到10月低于固定资产投资增速4.8个百分点。从全局的角度看，2014年前十个月房地产的融资额度增长率下降严重，其中只有2月份该值超过10%。前十个月，开发商们的到位资金共计100241亿元人民币，同比增幅为3.1%，增速比1-9月份提高0.8个百分点，相比2013年同期下降24.1个百分点。包括，商业银行贷款17735亿元人民币，增幅为11.1%；利用外资489亿元，增长17.6%；自筹资金42232亿元，增长13.8%；其他资金39786亿元，下降9.0%。在别的融资方式中，包括销售定金24213亿元人民币，减少11.2%；房产销售中客户的贷款10895亿元人民币，减少4.3%。而贷款等其它方式的融资额则不断降低，仅有国外资金在9月之后开始增长[14]。
2.2.2 房地产销售价格
在房地产行业中，对其发展形势最具说服力的指标是房产的价格，其在2014年的前十个月中经历了先是增幅趋于缓和、中期平稳、后期下降的历程，且房价的下行也是从一些城市逐步蔓延到全国许多大中城市，不仅涉及到新建住房，也涉及到二手住房。据9月份的统计数字，70个大中城市中一手房价格有1个环比持平，其余均出现下降。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。而这些城市的二手住房相比8月份价格均呈现下降趋势。环比价格变动中，最小降幅为0.5%，最大降幅为2.0%。
而与2013年同期相比，2014年9月国内被统计的70个大中城市一手房住房价格有58个城市下跌，10个城市上涨，另外2个持平，下跌城市数量较上月增加39个；有52个城市的二手房价格出现下跌，另有17个上涨和1个持平，下降城市个数比前一个月增加10个。一手房价格相比2013年同期出现上涨的城市，只有厦门的涨幅超过2%；而出现下降趋势的的城市，降幅最大的为杭州，幅度为7.9%，较8月份上涨2.3个百分点[19]。
2.2.3 房地产销售面积
2014年1月至10月，商品房销售额和销售面积均为负增长，而且呈现逐月扩大的趋势，住宅销售的额度与面积下降的幅度更大。2014年前十个月，房产销售共计88494万m2，相比2013年同期减少7.8%，同时相比该年度前9个月的降幅，10月份又扩大了0.8个百分点的下跌幅度。其中，住宅房产减少9.5%，办公楼销售面积下降9.9%，商业性房产则增加8.2%。整体房产销售56385亿元人民币，减少7.9%，比1-9月上升1个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.4%，商业性房产增加8.3%[20]。
图2. 1我国商品房销售面积及销售额增速表
2.2.4房地产销售利润
我国房地产业经过十余年的发展，供需已经倒挂，未来增长缓慢，回报率大幅下降。整体而言，房地产企业的整体盈利能力已经下降，并且整体行业的利润也已经到了一个非常紧张的程度，项目开发的净利润率长期处于低位。据统计，2014年房地产行业的利润率有可能下降到10%以下，甚至一些小型房企的利润率只有5%左右。在整个房价的构成中，地价占到了30%以上，同时，房企向金融机构支付越来越高的融资成本，最终所获得利润的60%还需要缴纳各种税金[21]。可见，传统高周转快速开发的模式已不能为继，未来普通房地产投资将更加如履薄冰，而如果房企再不进行战略上的创新与操盘能力上的提升，未来将很难占有一席之地。
第二章我国房企目前的困境和转型之路
图2.2全国A股龙头房企销售毛利率
2.3 随着市场经济体制机制的不断完善，旧的模式难以为继
我们通过深入的分析，能够看出，房地产开发商的盈利模式，主流模式主要是通过“付首期款－拿地－融资－付土地款－再融资－开工建设－售楼－回收资金－再拿地”，以此实现扩大和发展，如此循环模式就是典型的“空手套白狼”。这样的盈利模式之所以能够实现，依靠的就是市场的需求是无限的。市场对供给的无限消化，让房地产这样的发展循环模式得以维持高增长的态势，并能够不断获得外部的支持，不断从市场吸纳新的资金。
也正是因为这样，房地产企业可以将这个循环的周期时间不断地缩小，将拿地的规模不断地扩大，把财务杠杆不断地放大，快速打造各类项目、尽快销售并回笼资金，快速使企业发展壮大[22]。万科、恒大、绿城、复地、碧桂园、富力等房地产开发商军事以此完成资本的累积。但是有太多的企业因为经受不住市场的引诱而大肆扩张，虽然将主流模式的往复做到极致，却完全不注重企业内部管理，所以虽达到了规模扩张的目的，却没有实现规模经济。更重要的是这种发展模式于国家于人民无利，必须改变。即就是没有调控，市场经济体制的完善，反腐的深入，改革的深化，都会排除子这种发展模式，以往只要拿到土地就等于获得暴利的房地产开发经验变得无法复制下去。
2.4 我国房地产企业在转型和创新中探索
早在2003年以后，在一次接着一次的宏观调控下，房地产开发商开始摸索一条新的盈利模式，以防止再次出现那种以住宅市场为主，却经常遭受各种政策和市场打压的境地。无论房地产开发商的资产规模有多大，也无论其具备什么资质和背景，有无
上市，也不管你是政策性还是市场化的公司，大家都开始在转型这个大的背景和标题下开始自己的研究和摸索，找到适合自己发展的新的道路。转型没有退路。一路走来，房企们的改革脚步虽然布满荆棘，但步伐却更加坚定：我国地产的龙头企业万科，将未来的业务定位为城市配套的服务商；而万达则是将“万达广场”的城市综合体概念深入到了全国各大城市当中；以快速周转、微利经营的恒大则是借助足球的影响力和品牌，开启了多元化的产业布局。
我们基于对房地产开发商所探寻的新的经营模式进行深入的探讨，认为现阶段房地产企业目前无法做到撤出地产投资，但事实是，房企发展的步伐正在逐步远离单一的房地产开发和销售。业界逐渐出现了以房地产开发为基础，向金融业、互联网电商业等领域发展的思路，同时也出现了大地域扩张和多元化领域延伸的模式。在这些新模式的贯彻下，房地产开发商一改往昔众人的印象，以差异化的新形象和新境地展现在人们面前。
2.4.1 万科：城市配套服务商
万科曾是一个多元化的集团公司，早年包括地产、商贸、电子、代理甚至包括饮用水业务，后将地产作为专一的发展方向，才有了今天的地产龙头企业。但是在当下的行业背景下，万科也不得不开始谋求转型。万科因此不再追求规模的持续扩大，也放弃了对产业中销售额最高的重视。其对将来的规划是，十年内依旧把中心放在住房产业上，并改革现在的开发与销售模式，并尽量于房产市场发展的拐点出现之前实现这种改革。现阶段万科已经完成了以前海企业公馆等外代表的写字楼产业，以滑雪场为代表的娱乐商业地产，并逐渐向物流等领域推进，由此可见，万科的思路是将房产领域扩大到城市各项配套事业中去，以实现多元化的布局，减少单一住宅开发的风险。
2.4.2 花样年：社区运营和服务商
当万科的转型还停留在董事会会议上的时候，花样年集团早已开始大量收购物业公司，希望从住宅建设转型至物业管理。事实证明，这次战略转变是成功有效的，2014年6月底，花样年的子公司旗下彩生活(01778.HK)成功上市。根据上市公司披露，该企业2013年拥有近0.7亿元人民币的净利润，成为创新物业管理行业的领军者，同时它的净资产收益率超过41%，傲视全国的房地产开发企业。这得益于彩生活所重视的轻资产思路，其认为，住宅房通常具有70年的使用权，这70年终房产虽然贵重但只有1次获利的机会，但对于居住者的服务则可以持续进行，为此得到新的利润增长点。
第二章我国房企目前的困境和转型之路
2.4.3 万达：城市综合体运营商
万达是我国内地房产开发商中的佼佼者，主要的发展思路是借助商业地产等的开发进行城市综合运营的布局，在这方面万达已具备“标杆”的效应。其核心产品“万达广场”，在很多城市都成为市中心的标识更重要的是以此完善了“城市综合体”的概念。将高级酒店、高档写字楼和商业中心、高档公寓住宅融合在一起，成为每个城市的地标或商业中心，通过大金额的投资，创造出新的商业地段和核心商业区域。基于对此类综合体的构建，把传统意义上需长期积累方可形成的城市中心性商圈，以万达自身的品牌效应迅速完成。可以说万达做的不是地产开发，而是构建一个商业生态系统2015年1月17日，万达集团对外发布了“第四次转型战略”。对于此次转型，包括两个方面的含义：以地域的角度，万达逐步向世界各地进军，在全球展开房产业务；以内容的角度看，万达开始从单一的房地产开发逐步建立为以服务为核心的多元化企业，其企业领导人王健林甚至投资西班牙足球联赛冠军球队马德里竞技以展示其多元化经营的思路。可以看出，万达此次转型更为彻底。
2.4.4 恒大：多元+规模+品牌”战略
恒大在对于企业发展转型布局更早，这首先得益于恒大在体育等产业的投资换来的品牌效益。为探索多种渠道的品牌推广，恒大在2009年建立了我国首家职业女排俱乐部，在高投资下换来了诸多媒体长期的报道而引发的品牌效益，尝到甜头的恒大集团董事长许家印教授开始把眼光投入到足球领域，同样的高投入甚至以全球足球界都罕见，引发了中国足球界的震动，在连续五年都获得联赛冠军并成功登顶亚冠后，恒大的知名度急剧提升。在2013年就开始对国内重要的行业进行深度的调研，最后认为和人们健康相关的产业将具有较好的前景，于是先后在矿泉水、粮油、奶粉等领域进行布局。在新领域的开拓中，恒大采取的措施是先借助品牌和广告效应。恒大冰泉在2013年亚冠决赛中正式亮相，一炮打红，成为市场营销中的经典，从此恒大冰泉以高品质的形象深入人心，并获得了不错的销售业绩，其他诸如粮油、奶粉、健康等领域也同样获得极好的品牌开拓。对此恒大对自己的路线总结为“多元+规模+品牌”。现阶段，在上述四项领域中恒大已经投入了达到其资产总规模 1.35%的资金，且会在未来数年内继续加大投资，其目标则是在香港分拆上市。
2.4.5 华夏幸福：搭建产业孵化平台
华夏幸福在进行产业转型时瞄准了近些年来我国城镇化建设的风向，基于开发模式的转型，着重采取了产业园区的开发策略，被看做是“弯道超车”。
截止到2014年年底，华夏幸福共开发17个产业园区，规模为引入500家公司，700余亿元人民币的投资。此种创新方式是借助地方政府的产业规划，和规模性公司进行合作。其一是产业中大公司所产生的带动能力，逐步打造出产业基地；其二是政府为开发高新区，优化经济而提供相应的支持；其三是华夏幸福根据产业链的集聚，打造产业孵化平台。
2.4.6 绿地集团：加快形成“3+X”产业集群的总体布局
会把多个方向的战略目标进行联合，进行全方位地改变，找到新的增长点。从全局的角度打造“3+X”的产业集群，这里的“3”指以房地产为中心的城市综合产业、金融产业以及配套服务产业，“X”指是创新性的产业的开发。绿地集团对“X”的开发注重以下几点：（1）不放弃但优化房地产开发；（2）对已有的综合产业多角度地开发，比如在金融产业中进行基金等新业务的拓展，以房产为根据地延伸到物业，并逐步打造城市地跌项目服务；（3）在一些非传统行业中寻求机会，比电子商务、生物医疗、微电子等，根据自己的资金和品牌优势，在新领域中打造属于自己的市场份额；（4）对于其他房地产业或者其他行业的企业进行兼并时要保证其具有长期的战略价值。总之，以现在的品牌和资本为核心，基于各种手段开创新的产业和商业模式，最终形成“绿地系”企业群。
2.5 适应经济发展的新常态，选择生存与发展的新路
根据上述典型案例可以看出，我国的房地产业已经在新时期开始了转型，其具体的效果虽然还需要一定的时间来验证，但产业多元化、长期的战略性布局已经成为几大房地产企业的转型的共同特点。基于目前相对严峻的市场环境，它们无法继续依靠过去的运营方式保持营业额的增长，对此为改变现状，就需要根据自己的特点和优势，面对市场环境开创新型的运营方式，所以转型即成为各家房产开发商的关键词。由粗放经营向精细化经营发展，由产业单一向多元产业发展，由房地产向服务业、制造业、金融业、互联网+发展，由前端产业向后端产业发展是出路[23]。就房地产来说，旅游地产、养老地产等等都是非常具有前景的。