目录
前言 (2)
环境篇
一、项目概述 (4)
二、长宁区商业战略规划与天山商圈的联动效应 (9)
三、环境优势 (11)
市场篇
一、区域商业市场 (13)
二、区域商业市场分析 (19)
规划篇
一、楼层面积及功能分布 (21)
二、层高 (28)
三、立面 (29)
四、室外显示屏 (30)
五、中庭 (31)
六、设备配臵 (32)
价值篇
一、SWOT分析 (33)
二、项目盈利模式分析 (34)
综述 (38)
附：虹桥国际商都装修设备表 (39)
前言
虹桥国际商都是上海市长宁区天山商圈改造的一个综合性商业项目,位于长宁区传统商圈----天山路、娄山关路东北角。开发商出于对该项目的重视与珍爱，在项目上投注了大量的心血和精力，无论在规划设计上，或建材品质上，每一处细节都做到尽善尽美。规划上不仅重金礼聘香港著名冯庆延建筑事务所担当建筑设计的重任，而且在以项目为中心的周边区域，也进行了大胆的规划和创新。可以看出开发公司对本项目抱有极大的热诚，并积极以实际行动为天山路改造贡献出一个精品项目而努力。
项目周边正在根据长宁区政府统一布局来设立商业群，按照国务院批准的虹桥大拓展开发建设，形成交通、商贸一体化的枢纽，成为连贯虹桥国际机场、磁悬浮及高速公路的纽带。
周边区域交通便利,天山路是交通主干道,加上已建成的轨道交通和中山西路、延安中路高架,交通将是项目的一个优势。天山路、中山西路、延安中路作为主干道，公交站点众多，运营时间长，给本项目带来大量商业人流；轨道交通二号线延伸段娄山关路站位于本项目的地下二层，作为虹桥开发区的门户，娄山关路站极大地便捷了虹桥地区客流的出行，同时也为本项目带来了源源不断的高质消费客户。
而为了配合地铁的施工，整个区域内的四大商业项目工程进度都有所延误，同时商铺分割出售也由于形势的变化限制越来越多，这直接导致了项目未能按原计划操作。虽然地铁工程对项目进度造成了影响，但从另一个角度而言，这也未必是件坏事，随着已经开通的轨道交通人流将随着急剧增长；项目的延迟正好配合因为轨道交通通车这一利好，而使得商业项目的培育期大大缩短。这样的商家在入驻项目以后，项目的成功率会大大提高。
此份建议书分前言、环境篇、规划篇、价值篇及综述五大篇章，分别从项目所处区域环境、区域商业市场、项目规划、项目价值地位等多个方面对项目进行了分析。
项目开发商由于初涉房市，对商业项目的经营尚缺实际经验，所以选择了出售项目，本项目作为一个优质资产项目，也希望后期接盘的实力投资商，能长期持有经营该项目,使该项目能够随着区域的改造升级而焕发出一个优质商业项目所具备的所有光彩,成为天山路商业中一颗熠熠发光的商业明珠。
而我们希望通过这样一份投资建议书能够清晰、客观的描述项目，科学的论证项目价值，最终给投资商一个准确而有价值的参考意见。
环境篇
一、项目概述
1、开发背景
虹桥国际商都位于天山路、娄山关路交界处，天山电影院对面，属于天山路商圈的核心位臵。天山路商圈兴起于80年代，最早是以街市的形式存在，主要经营低档商品。现在，随着虹桥开发区的建设，天山商圈已远远达不到新的消费层次的需求。随着上海城市建设的发展，天山路商圈逐步向中高档转型，目前本项目三面都有大型商业项目正在建设中，一个新的天山商圈正迅速在上海西部崛起。
2、经济指标
本项目东西长度约为71米左右，南北长度为76米左右，总占地面积为7424平方米，总建筑面积为40301平方米，建成后为地下三层，地上六层的商场。地下二层与地铁二号线娄山关路站连通。
3、区位现状
天山路东跨内环线，与延安西路连接，西抵外环线，全长6.3公里，是上世纪50年代辟建的市政道路。因其横贯长宁中部，又被称为长宁区的“中轴线”。天山路沿线除了易初莲花天山店、天山商厦之外，商业设施缺乏，大都以中档的小商铺为主，天山路中部没有大型完整的购物场所。随着虹桥开发区的建设以及长宁区商业发展的规划要求，天山商圈改造势在必行。从02年起，天山路开始大规模的改造开发，在天山路、娄山关路口共出现了4个大型商业项目，分别是：本案、天都国际、泓鑫时尚广场、天山世纪广场。
4、交通
虹桥国际商都的交通优势十分明显，无论是自驾车、公交线路，还是轨道交通都十分便捷。
主干道：天山路、延安西路（东西向）、中山西路（南北向）。
公交线路：
本案位于天山路、娄山关路交界处，天山电影院对面，属于天山路商圈的核心位臵。建设中的地铁二号线延伸段娄山关路站与其地下二层相连。地理位臵优越，交通便利。周边有71、72、74、88、141、311、808、941等二十多条公交线路。
轨道交通：
但本项目最大的交
通优势，在于其项目的
地下二层与地铁二号线
延伸段娄山关路站连
通，是娄山关路站的主
出入口。
从图中可以很清晰
的表明项目在地下商业
上的优势，地铁的带动
将给本项目带来极大的
人流。
地下一层地下二层直通地铁
二号线娄山关路站对于整个虹桥地区意义是非凡的，其在于：
地铁二号线的西延线为整个虹桥地区打通贯穿南北的交通带来了巨大的发展潜力。虹桥地区一直以来没有轨道规划，区域内交通矛盾日盛，地铁的开通将大大促进了虹桥地区人流向中心区域的流动，同时娄山关路站作为进入虹桥地区的门户，将截流从市区回归虹桥并具有较高消费力的虹桥客流。
同时轨道交通二号线延伸段西段工程已经于2006年年底竣工开通，滚滚人潮、商机近在眼前。
再次，二号线将通过四个站点（淞虹路－北新泾站－威宁路站－娄山关路站）与中山公园站交汇，2010年前轨道交通二号线的东段延长线将通至浦东机场，2010年后西段延长线后期通至虹桥机场，二号线将成为上海唯一贯穿东、西两大机场的直达轨道捷运线。二号线则成为虹桥后续发展的巨大生命线，沿线商机大大提升，其升值潜力也不容小觑。
5、消费客层
按长宁区统计局的统计，长宁区内环线以西的7个街道镇的常住人口为409166人，因此天山路商业街的固定消费人口在40万—50万左右，还有相当多的流动人口，另外随着大量新建住宅的建设，有消费能力的人口还会增加，随着轨道交通建设和市政道路的完善以及古北路跨苏州河桥的建成，天山路商业街的辐射面将包括长宁区、普陀区、闵行区部分地区，甚至青浦区。
同时，虹桥开发区商务人士，古北居住的外籍人士，周边白领，地铁沿线辐射客层都是项目的潜在客层，消费潜力与实力都十分庞大。
而从二号线现有客流情况看，交通部门计算二号线西延伸段日均客流量已经达到16-20万人次。
本项目的主要消费群如下：
周边老新村的原住居民
购买本区域商品房的人士
古北社区内的高消费人群
在虹桥开发区上班的白领
其他区域到本商圈消费的客源
二、长宁区商业战略规划与天山商圈的联动效应
由于本项目基地位于长宁区天山路商业圈，因此天山路商业圈乃至长宁区的商业规划将为本项目日后的发展带来更为明显的优势。
首先我们从长宁区的商业规划来看，长宁区在最近几年里将重点开发、建设虹桥开发区和中山公园两大商圈，并利用地铁2号线西延伸段将有长宁区“中轴线”之称的天山路建设成为一条商业街。
【规划定位】
利用地铁２号线西延伸段，将天山路建设成为商业街，将古北路至娄山关路建设为包括地下商场、天山路东段景观在内的大型商业区。
【产品定位】
与虹桥涉外贸易区服务功能相匹配，以商务楼群白领人员、涉外人员以及周边居住区中高档居民为主要目标消费群体，中档为主、高档适度，集休闲、娱乐、购物、展示为一体，满足综合消费需求的现代化商业街。
【商业商务段】
天山路与延安西路接壤处至芙蓉江路的商业商务段，背靠虹桥开发区，借助地铁二号线西延伸段的站口，天山商业街将得到全新改造，仅古北路至遵义路段内的站口地块建设（即本项目所在区域），就将新增商业营业面积10余万平方米。同时虹桥开发区将与天山路商业街连成一片，从天山路、延安西路交界处向西至芙蓉江路口将是新虹桥“轴线开发”中的商业商务功能段，这一区域将新规划建设商务楼50万平方米左右，新增商业营业面积达30万平方米。
【区域商业地位】
从上述长宁区的商业规划中，不难看出位于天山路东段（即天山路与延安西路接壤处至芙蓉江路段）是整条天山路上作为商业商务功能定位的区域，而本项目所在的古北路至遵义路段正是商业改造的最核心地段，今后也将是商业价值最高的黄金区域。
首先我们从规划面来看，原有的天山路商业圈已经跟不上发展的势头，以天
山商厦为核心的商业设施已经无法满足长宁区商业发展的需求，因此天山路商业圈的改造将大大增加区域的商业容量，使其从区级商业圈中脱颖而出。
地铁二号线延伸段的建成将是天山路商业圈发展的关键所在，地铁二号线是
上海目前唯一连接浦东和浦西的轨道交通，目前的终点站为中山公园站，天山板块的人流量的无法就近享受轨道交通的便利，在延伸段开通后将大大增强从上海市中心区域至虹桥地区的交通便利性，从而能将更大人流量集中到上海的西区板块，有利于提高天山路商业圈的商业辐射力。
而在天山路上所设立的四个站点将大大带动周边商业设施的加快建设，四个
站点近20万的人流量和优越便利的交通使得天山路现有商业价值更加得到体现，也使得未来商业价值有更大的提升空间。
以上三个方面决定了天山路商圈改造的必然性，以及改造以后价值增长的空间是巨大的，同时确立了本项目所在区域在整个天山路商圈的核心地位。
三、环境优势
1．项目所在商圈优势
目前，与天山商业街相毗邻的虹桥古北、仙霞路等商业网点分布相对较为疏散，无论是规模及购物功能、经营业种均不齐全。天山商业街的形成，使房地产开发商都看好这片区域，纷纷投资兴建了大量的中、高档住宅楼。随着区域房地产的迅速发展，区域人口迅速增加，购买能力也跟着巨幅增长。人们的消费需求多样化，生活节奏不断加快，使得单一的商业中心难以支持城区的发展，商业中心多极化、区域化成为必然，更逐渐巩固了天山商业街的人气与商业氛围。
近年来，随着周边中高档住宅区域、高档写字楼相继入驻，消费人群渐渐从老龄化转向年轻化，消费层次也从普通化转向中高档化。尤其是轨道交通的完善，“虹桥天山商圈”与邻近的“中山公园商圈”形成互动，大型的商厦如：新宁购物中心、虹桥上海城、百盛相继开业，为天山路商圈发展壮大营造了成熟的商业氛围。
2．项目交通优势
本案位于的天山路东跨内环线，因其横贯长宁中部，又被称为长宁区的“中轴线”。本案向南是徐家汇商圈，向北是中山公园，紧邻虹桥开发区，政府全力改造天山路，将与虹桥开发区正式统一。本案可谓是环抱于各大商圈之中，人气旺盛。经长宁区的政府总体规划，地铁2号线从天山路延伸，将天山商业街旧地拆迁改造，规划营造一条更具规模、业种齐全、全新的天山商业街。在地铁二号线西延伸段规划中，有４座车站设在天山路上，这在轨道线上绝无仅有。其中，本单体“虹桥国际商都”项目被遵义路、娄山关路、玉屏路、天山路四条主要道路围合而成，在本项目规划兴建的广场地下一层、二层均与即将开通的地铁延伸娄山关路站出站口相连通。
3．商务优势
本案所在的虹桥开发区是中国国家级经济技术开发区之一，是上海市新兴的中央商务区，吸引了海内外大型企业、跨国公司、金融财团在区内安家落户。也是以涉外经贸为特征，集展览展示、洽谈交易、办公居住、餐饮娱乐为一体的上海对外活动的一个中心和窗口。目前该地区拥有１８幢涉外商住楼，２０００多家商务机构入住，东部以虹桥、银河宾馆、太平洋、扬子江饭店、虹桥迎宾馆、樱花度假村等为主的宾馆三角区；西部则是世贸商城、国际展览中心、吉盛伟邦的会展三角区。
4．商业配套优势
包括虹桥友谊商城、万都中心商场、上海城mall购物中心三位一体的虹桥购物三角区；虹桥开发区内设有银行、海关、税务、商品检验、保险、速递、外运、外代等部门，为区内企业开展进出口业务提供方便。这些成熟商业区辐射的商业能量，亦为虹桥开发区带来了生活气息与消费浪潮。
5．消费客层优势
虹桥开发区有固定的外籍人士居住区域，由古北小区、虹桥别墅区和沿线高档住宅区形成的“居住三角区”。如知名的古北社区就在虹桥开发区内。古北一期是上世纪90年代依托虹桥机场国际航线引入了外籍人士，从而发展成新兴高档涉外居住区。来自欧美、日、韩及港、台等三十几个国家和地区的外籍人士云集于此。天山路商业街及周边的固定消费人口在40万—50万左右。同时，虹桥开发区拥有世贸商城、国际展览中心两大会展场所，全年办展数大约在100个左右，每个会展的流动人口在8至9万人，全年的流动人口大约在1000万人左右。庞大的常住人口以及流动人口，以及高层次的消费需求，成为虹桥开发区超强的消费依托。
市场篇
一、区域商业市场
1、大型商业项目介绍
泓鑫时尚广场
开发单位：上海泓鑫臵业有限公司
位臵：古北路娄山关路间，天山路北块
建筑概况：地下三层，地上六层，总建筑面积为4万平方米
租赁情况：试租赁
功能定位：综合娱乐购物区
商业业态：以综合休闲娱乐为主，专业、专卖店为辅的商业广场预计交付使用时间：2007年年中
天山世纪广场
开发单位：上海长宁房地产经营有限公司，上海裕胜房地产开发有限公司位臵：古北路娄山关路间，天山路南块
建筑概况：地下三层，地上五层。总高22层。商业建筑面积2.6万平方米租售情况：未租售
功能定位：少女时尚、职业女性购物区
商业业态：以淑女装、职业女性装为主题的时尚百货商厦，与天山商厦形成错位经营的姐妹楼
预计交付使用时间：2007年
虹桥天都
开发单位：上海鼎天房地产开发经营有限公司
位臵：遵义路娄山关路间，天山路南块
建筑概况：总高二十三层，商业部分：地下二层，地上五层。商业部分总建面为3万平方米左右
租售情况：未租售
功能定位：青年、少年娱乐休闲品牌购物区
商业业态：以品牌服装服饰（运动休闲类）、礼品、个性饰物、电子游戏、儿童用品等专业店和专卖店为主的商业广场
预计交付时间：2006年下半年
以上3个大型商业项目与本项目一起占据了天山路、娄山关路的四角，现工程进度为：
2、重点个案
现周边仅有泓鑫时尚广场在对外试租赁，因此选取其作为重点商业个案进行分析：
3、沿街商业
天山路区域商业主要集中在老牌商业—天山商厦附近，以下是各街道商业的情况：
?天山路：中山西路——遵义路段
该段商业以不连续的条状商铺为主；建筑形态为老式一层沿街住宅底商；主力面积在20—30m2左右；业种上以满足周边居民日常生活消费为主；间有邮局等市政设施；主力租金在6—7元/ m2/天。
?天山路：遵义路——娄山关路段
该段商铺以北面的单边条状商铺为主，建筑形态上是一层沿街住宅底商，外立面相对较好；对面就是天都国际项目；主力面积在40—80m2，业种上有床上用品、品牌服装、烟草连锁、眼镜、银楼、手机连锁；租金在20.55——24元/m2/天。
?遵义路：玉屏南路——茅台路段
该段商业以条状商业为主；建筑形态为老式一层沿街住宅底商；主力面积在20—30m2左右；业种上以满足周边居民日常生活消费为主；主力租金在：7—8元/m2/天；越靠天山路租金越贵。
?娄山关路：玉屏南路——茅台路段
该段商业以条状商业为主；建筑形态为老式一层沿街住宅底商；主力面积在20—30m2左右；业种上以满足周边居民日常生活消费为主；主力租金在：7—8元/m2/天；同样越靠天山路租金越贵。
周边租金取样点情况
二、区域商业市场分析
1、建筑形态
建筑形态上，“虹桥国际商都”项目在我们调研的周边区域内商铺都是老式住宅下的一层沿街底商，天山路（遵义路—娄山关路段）北面一层沿街底商外立面比较好；大型商场类商铺集中这个路段，有北面的虹桥国际商都、泓鑫时尚广场；南面的天山世纪广场、天都国际、天山商厦。
2、业种方面
在业种上，调研区域内的商业大部分是以满足周边居民日常生活需求为主，在天山路（遵义路—娄山关路段）开始在一层沿街底商里聚集出现银楼、手机连锁、品牌服装等能满足更高消费需求的业种。并且在该路段上还有老牌的百货商厦——天山商厦。
3、租金高低分布
从我们前面所列的各路段租金情况中知道，所有路段的租金走向都是向天山路开始逐渐走高，天山路（遵义路—娄山关路段）已经是区域内的租金至高点。
4、路段—租金/面积
以下是项目周边区域内，主要街道商业的面积—租金情况列表：
（1）项目周边的商铺还是以小面积商铺为主，天山路（遵义路—娄山关路段）商铺面积较大。
（2）项目周边商铺租金大部分在10元/m2/天以下，天山路（遵义路—娄山关路段）的商铺租金明显高于其他路段的。
（3）不论是面积还是租金，天山路（遵义路—娄山关路段）商铺都要好于周边其他路段，说明是该路段是周边区域的核心地段；并且正对着“天都国际”
项目。紧邻在建中的地铁二号线延伸段古北路站的出入口，其未来商业的人流量和交通要好于区域内的其他路段。
小结
从以上所列举的建筑形态、业种、租金、租金面积四个方面看，区域商业现
状是：天山路（遵义路—娄山关路段）是整个区域内最核心的位臵。
随着天山路的改造，区域内4个大型商业项目的建成、开业，将进一步提升
区域内的商铺品质和商业档次；地铁二号线延伸段的通车让人流量增加，增强区域的交通便利性，将进一步提升天山路（遵义路—娄山关路段）的商业辐射力；该地段将有更加广大的发展空间。