四川中原物业顾问有限公司
目录
一．写字楼销售市场供不应求，销售平稳 (4)
1. 市场整体特征 (4)
1.1 供不应求 (4)
1.2 销售平稳 (4)
2.供应特征 (5)
2.1 供应波动较大 (5)
2.2 乙级写字楼主导 (5)
2.3供应外移趋势明显 (6)
2.4 城南成为写字楼供应主战场 (6)
3.需求特征 (7)
3.1 成交量保持平稳 (7)
3.2 乙级写字楼为销售主力 (8)
3.3 价格持续走高 (8)
3.4甲乙级写字楼价格差距缩小 (9)
3.5新开盘项目热销 (10)
二．写字楼租赁市场成交活跃，租金上涨 (10)
1.新增租赁项目分析 (10)
1.1新增租赁项目持续供应 (10)
1.2新增项目较为分散 (11)
2.优质写字楼分析 (12)
2.1各板块表现不一 (12)
2.2 整体租金保持增长 (12)
2.3 空臵率持续下降 (13)
3.四川中原工商铺部分租赁成交案例 (13)
三．总结 (14)
1. 上半年市场总结 (14)
2. 后市预测 (14)
图表目录
图1：成都市写字楼供需情况（2005-2011年上半年） (4)
图2：成都市写字楼月度供应情况（2010年1月-2011年6月） (5)
图3：成都市写字楼供应类型（2010年上半年-2011年上半年） (5)
图4：成都市写字楼供应环线分析（2010年上半年-2011年上半年） (6)
图5：成都市写字楼供应方位情况（2010年-2011年上半年） (6)
图6：成都市写字楼月度销售情况（2010年1月-2011年6月） (7)
图7：成都市写字楼各等级销售情况分析（2010年上半年-2011年上半年） (8)
图8：成都市写字楼成交均价（2005-2011年上半年） (9)
图9：各等级写字楼销售价格（2009-2011年上半年） (9)
图10：成都市新交付使用项目情况（2010年1月-2011年6月） (11)
图11：各板块新增租赁项目体量（2010年1月-2011年6月） (11)
图12：各板块优质写字楼租金情况（2010年上半年-2011年上半年） (12)
图13：成都市优质写字楼租金空臵率走势（2008年1月-2011年6月） (13)
表1：重点项目开盘情况（2011年上半年） (10)
表2：中原工商铺2011年租赁成交信息表 (13)
注：销售市场新增供应以取得预售时间为统计标准，租赁市场新增供应以实际投入使用时间为统计标准。
一．写字楼销售市场供不应求，销售平稳
1. 市场整体特征
1.1 供不应求
图1：成都市写字楼供需情况（2005-2011年上半年）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年写字楼新增供应54.20万平方米，同比下降1.47%。由于上半年为市场的周期性调整期，加上政府预售审核较为严格，开发商推盘节奏略显缓慢。在市场潜在供应量较大的条件下，上半年的推盘数量与去年同期相比略微下降，整体供应量相对偏小。
上半年写字楼成交面积68.35万平方米，同比增长74.99%，增长幅度非常明显。2010年下半年多个项目的集中推盘为市场带来充足的房源，市场投资及自用需求均较为旺盛，成交量明显上升。
2011年上半年的供需比为0.79，同比下降43.97%。由于上半年的供应量偏小，市场销售保持平稳，写字楼市场一直以来供过于求的情形终于被打破，呈现出供不应求的情形。
1.2 销售平稳
2011年以来，针对住宅市场的宏观调控不断加码，写字楼市场因不在宏观调控范围内免受政策冲击。在通货膨胀等一系列因素的影响下，部分投资性资金开始转向写字楼市场，写字楼投资需求上升，但另一方面，在信贷政策全面紧缩的市场环境中，写字楼也未能幸免，信贷额度紧张，利率上浮1.15-1.25倍不等，成交量也难以形成突发性的增长，而是保持了原来的发展轨迹平稳前进。
2.供应特征
2.1 供应波动较大
图2：成都市写字楼月度供应情况（2010年1月-2011年6月）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年写字楼供应量54.20万平方米，且呈现明显的月度波动。2、5月份无新的项目取得预售，均为零供应，6月市场供应骤然增多，达到23.06万平方米，出现较强反弹。但整体来看，上半年的推盘节奏较为平缓，整体供应偏少。
2.2 乙级写字楼主导
图3：成都市写字楼供应类型（2010年上半年-2011年上半年）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年销售市场无新增甲级写字楼项目取得预售，从近两年来看，甲级写字楼项目倾向于在下半年市场时机成熟时进入市场，上半年均无供应。
乙级写字楼依旧是市场的主流产品，占据较大比重，2011年上半年供应量为40.15万平方米，供应占比为74.08%，有较大上升。
商务公寓供应量为14.05万平方米，占比约25.92%，与去年同期65.16%的供应比例相比有较大下降，但是商务公寓在市场中依旧占据着重要的一席之地。并且由于近年商业用地出让较多，写字楼市场压力较大，商务公寓仍将在较大范围内存在。
2.3供应外移趋势明显
图4：成都市写字楼供应环线分析（2010年上半年-2011年上半年）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年的新增供应绝大部分集中在三环以外，达到49.66万平方米，约占整体供应的91.62%。市区三环内写字楼项目的供应趋于减少，并且均为商务公寓，而三环外已经成为了写字楼的主要集中区域。未来商务中心外移的趋势十分明显，多年来以市中心为核心的商务办公格局将逐步打破。
2.4 城南成为写字楼供应主战场
图5：成都市写字楼供应方位情况（2010年-2011年上半年）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年城南新增写字楼项目达到49.27万平方米，成为写字楼的主要聚集区，其他方位的供应较少也较为分散。城南是政府重点规划打造的商务办公区，近年来城南发展较快，新增供应项目数量多、体量大，并且未来城南还将有大规模的项目推出，成为写字楼的主战场。随着市政配套的完善，企业的入驻，城南写字楼的集聚效应将逐步显现。
3.需求特征
3.1 成交量保持平稳
图6：成都市写字楼月度销售情况（2010年1月-2011年6月）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年写字楼的销售情况较为平稳，月均销售面积在11万平方米左右，除了2月成交量略低
外，其余月份波动不大。住宅市场的限购政策对写字楼市场带来的冲击较小，市场销售依旧强劲，多个项目保持了较好的销售业绩。
3.2 乙级写字楼为销售主力
图7：成都市写字楼各等级销售情况分析（2010年上半年-2011年上半年）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年甲级写字楼成交面积13.78万平方米，销售保持强劲。甲级写字楼一般占据城市最好的地段，软硬件配臵均处于领先水平，市场认同度较高。时代8号、富力天汇、保利中心等项目每月保持数千平方米的去化面积。
乙级写字楼项目成交29.69万平方米，作为市场的主流产品，成交量在市场中占据主导地位。乙级写字楼主要集中在城南，近年来产品品质有了较大的提升，性价比较高，与甲级写字楼的差距正在缩小，市场销售平稳。
商务公寓成交面积24.88万平方米。由于商务公寓分割面积较小，总价较低，单价具有竞争力，并且没有购买套数的限制，十分契合投资者需求，市场销售情况较好。
3.3 价格持续走高
图8：成都市写字楼成交均价（2005-2011年上半年）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年，写字楼平均销售价格为11030元/平方米，同比上涨42.6%，出现较大的上涨幅度。由于写字楼市场投资及自用需求均较为旺盛，价格持续走高，加上成交结构中甲、乙级写字楼成交占比的提高，2011年上半年销售价格出现较大幅度的上升。
3.4甲乙级写字楼价格差距缩小
图9：各等级写字楼销售价格（2009-2011年上半年）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年，甲级写字楼销售价格为18845元/平方米，价格相对较为平稳，变化不大。甲级写字楼在2010年经历了一次较大的价格上涨之后，2011年价格趋于平稳。
乙级写字楼销售价格为12181元/平方米，进入2011年上涨步伐明显加快。由于乙级写字楼品质的提升，价格上涨较为明显，与甲级写字楼价格差距进一步缩小。
商务公寓销售价格为7655元/平方米，由于精装修、LOFT挑高项目增多，商务公寓价格有逐步走高的趋势。例如龙湖北城天街、保利中心、保利心语花园等项目的LOFT产品单价处于市场领先水平。
3.5新开盘项目热销
表1：重点项目开盘情况（2011年上半年）
从上半年重点项目开盘情况来看，大多数项目由于单体体量较大倾向于采取分批次销售的方式推盘，经过数月的蓄水后，开盘销售率基本能达到80%以上，开盘热销的情形依旧较为普遍。
二．写字楼租赁市场成交活跃，租金上涨
1.新增租赁项目分析
1.1新增租赁项目持续供应
图10：成都市新交付使用项目情况（2010年1月-2011年6月）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年，总共有26.14万平方米写字楼交付使用，包括中海大厦、优诺国际、新希望国际、摩根中心等在内的8个项目进入租赁市场。写字楼的市场总存量上升至369.70万平方米。其中，中海大厦、摩根中心、财富又一城广场等均为只租不售，写字楼市场单一业权项目增多。
1.2新增项目较为分散
图11：各板块新增租赁项目体量（2010年1月-2011年6月）
数据来源：中原地产数据库
新交付使用项目较为分散，除了天府新城和东大街，新增项目主要集中在非核心商务板块。例如城西的优诺国际、中海大厦、中大君悦广场，城北的财富又一城广场等项目进入租赁市场，较好的填补了区域写字楼的市场空白。
2.优质写字楼分析
2.1各板块表现不一
图12：各板块优质写字楼租金情况（2010年上半年-2011年上半年）
数据来源：中原地产数据库
注：优质写字楼包含甲级写字楼及部分准甲级写字楼
市中心CBD写字楼因2010年下半年仁恒臵地广场及航天科技大厦两个高端项目的入市，租金明显提升。但市中心CBD大多数项目使用时间较长，硬件配臵低并且老化较为严重，租金无明显的上涨，部分写字楼甚至出现租金下滑的情形。
人民南路SBD写字楼整体档次较高，市场发展成熟，租金水平也较高，租赁情况较好。汇日央扩广场、商鼎国际、丰德国际、国航世纪中心等写字楼市场需求旺盛，空臵率较低。锦江国际广场、新希望大厦等新在交付使用项目招商情况较为顺利，空臵率大幅下降。
天府新城租赁市场日渐升温，租金平稳上涨。虽然目前投入使用的项目尚不多，市场依旧处于前期市场培育之中，但是随着市政配套设施的完善，大型企业的加速进驻，城南的办公氛围将逐步培育形成，未来前景较好。
东大街写字楼成长较快，但由于部分拆零出售项目租竞相压价，导致租金出现一定程度波动。东大街距离市中心较近，加上政府扶持力度较大，在吸引金融企业入驻方面具有较大的吸引力。
2.2 整体租金保持增长
图13：成都市优质写字楼租金空臵率走势（2008年1月-2011年6月）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年优质写字楼平均租金达到106.65元/平方米.月，环比上涨2.95%。主要商务板块商务氛围日趋成熟促使写字楼租金不断走高。但另一方面写字楼租金上涨幅度趋缓，由于预期供应压力较大，加上销售型写字楼较多，小业主对写字楼的空臵承受能力差而降低报价导致租金上涨幅度趋缓。
2.3 空臵率持续下降
2011年上半年优质写字楼的平均空臵率为24.41%，环比下降了0.69%。随着实体经济的强势增长，本土企业规模不断扩大、办公环境改善以及外来企业的进驻对写字楼租赁需求不断上升，租赁成交较为活跃，新交付项目招商较为顺利，写字楼空臵率持续下降。
3.四川中原工商铺部分租赁成交案例
表2：中原工商铺2011年部分租赁成交信息表
三．总结
1. 上半年市场总结
市场销售强劲
上半年写字楼供应量为54.20万平方米，新增供应以乙级写字楼为主，并且主要集中在三环外及城南；成交面积68.35万平方米，销售平稳，销售价格为11030元/平方米，保持了持续上涨，其中甲乙级写字楼价格差距缩小。
租赁成交活跃
上半年共有26.14万平方米写字楼交付使用。由于租赁需求的上升，写字楼租赁市场成交活跃，上半年优质写字楼平均租金达到106.65元/平方米.月，环比上涨2.95%，平均空臵率进一步下降至24.41%。
2. 后市预测
销售市场上升，供需两旺
供应方面，由于写字楼潜在供应量较大，而上半年的推盘量较小，预计下半年将迎来推盘的高峰。成交方面，随着项目推盘力度的加大，预计下半年成交量还将有明显的上升，市场供需两旺的情形将在下半年再度出现。
租赁市场存量增加，压力渐增
租赁市场方面，由于不断有写字楼项目陆续交付使用，市场总存量不断增加，租金的上涨幅将趋于平缓。而市场可供出租的项目逐渐增多，租赁市场面临压力逐渐增大。
----完----
一、宏观环境分析 1.经济环境 2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长，1-4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15%。第三产业总值累计7015.29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5.7%。 2011年1-4季度居民消费价格总指数累计105.3%，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8%，人均消费支出累计13696元，同比增长13.1%。 2.区域环境 成都是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。 2012年1月，市场进入冷清阶段。写字楼市场新增供应2.35万平方米，环比下降94.54%，同比下降83.38%。销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势，租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61%，成都优质写字楼空置率16.24%，环比下降2.05%，空置率持续下降。 2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55%，其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34%。 二、微观环境分析 1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件 人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。被誉为成都写字楼市场的风向标。 项目位于人民南路四段，位于成都市武侯区人民南路四段，周边绿化较好，人民南路四段两侧有绿化带。区域繁华程度:周边多以住宅、商业用房为主，有航空花园、名仕公馆、曼哈顿、锦官新城、锦绣花园等住宅小区。已达到了“六通”，基础设施完备，能满足人们日常居住生活。附近的餐饮有繁华居,乐山风味,阿杰蛇王庄,澳门豆捞,兴泉餐饮店。周边有屈臣氏(沸城店),家乐福(紫竹北街),好又多(亚太店),惠润超市,好又多(玉林店)，购物方便。 项目所在区域有红旗连锁超市、中国银行、中国农业银行、彩虹双语幼稚园、成都第五十中学、成都师范银都小学、四川省第二人民医院第二门诊部等生活配套设施分布四周，生活配套设施较为完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地铁一号线倪家桥站。 距成都双流国际机场仅20余公里，通过机场高速路12分钟即可抵达。处于繁华市区而闹中有静，项目周边没有污染源，周边环境优越，视野开阔。结论：项目的位置适合建设高档写字楼。
昆明写字楼市场调查报告
目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结
一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。
一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来 趋势 由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。 加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。预计2005、2006、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。 二、成都目前办公物业市场调研分析 1、办公物业类型 目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。 2、各类型办公物业分析 类型A：纯办公物业——高级写字楼
（1）、成都高级写字楼分布 成都高级写字楼分布示意 南 总府路 时代广场香槟广场中海格林威治 王府井明日大厦 世都 总府大厦 新时代民兴金融 港鹏冠城凯乐世贸国际海外交流丰德国际 顺城大街新世纪熊猫城士百达现代之窗仁恒广场 @世界时代数码中银摩尔 城市之心川信开行人民南路威斯顿 铂金时代国信国栋世代川投置信 南大街天府绿洲宏达
进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录 进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。 二、市场特征 1. 高端市场进一步集中 据同致行商务事业部的研究显示，近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动，空置率持续下降 受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现
成都甲级写字楼市场情况分析 （2010.9） 一、成都2010年上半年写字楼市场情况 1、成都2010年上半年写字楼新增供给情况 2010年1-6月成都市新增写字楼6156套，规模为39.9万㎡，规模环比下降54.04%，同比下降19.30%，从新增走势来看，2010年新增最大出现在1月。 2010年上半年写字楼新增就环域而言，二环~三环新增最大，新增面积为15.98万㎡，环比下降42.83%，其中一环~二环无新增供给。
写字楼供给从成都市五方位来看，城南新增最大，规模为15.96万㎡，其次是城东，其中城西上半年无新增供给。 2、成都2010年上半年写字楼销售情况 2010年1-6月共成交写字楼34.6万㎡，成交4751套，成交金额为23.2亿；就写字楼成交体量而言，环比下降45.24%，同比上升59.35%；就成交套数而言，环比下降45.37%，同比上升72.26%；就销售金额而言，环比下降43.36%，同比上升81.29%。 从总体成交走势来看，2010年上半年写字楼成交起伏不定，销售面积与销售金额同增减。 3、成都2010年上半年写字楼价格情况
2010年1-6月写字楼成交均价为6710元/㎡，环比上升3.43%，同比上升了13.77%。就整体成交价格走势来看，2010年上半年5月成交均价最高，为7237元/㎡。 主城区写字楼成交均价就环域来说，一环内最高，达10504元/㎡，环比上升4.65%，一环~二环以7774元/㎡紧跟其后，从环域价格来看，绕城外价格高于二环~三环及三环~绕城，可见，成都市写字楼发展格局在向绕城外转移。 二、成都在售甲级写字楼情况 1、成都在售甲级写字楼分布
成都商业市场商圈环境系列研究分析 一、成都商业概况 成都为西南三省一市的中心城市和商业核心，商业辐射功能遍及整个西南地区；三大 核心零售商圈和各种专业市场的繁荣以及城市外沿点状商圈的逐渐形成，标志着成都的商业体系逐渐形成，大商业城市的雏形基本构成；核心商业区，业态以百货零售为主。目前， 春熙路、盐市口需求旺盛，几乎满租，骡马市商业在复活之中，区域商业区业态以大型超市为主，作为成都最为成熟的核心区域，大量的人气为商业的发展带来了基本动力，商业的需求也非常的旺盛；众多区域商圈和社区商圈的形成，使成都商业进入多元化发展格局。区 域商圈和社区商圈主要服务于所在区域和社区居住人口，是对三大传统零售商圈的必要补充；但随着二环路以外几个大型商业项目的开业，城市外沿逐渐形成了几个点状分布的大型区域商圈，这些商圈规模较大，商业功能完备，辐射面很大，是核心商圈最有效的补充和完善； 主要商圈分布 ●三大核心商圈 即春熙路、盐市口和骡马市三大零售商圈 ●区域商圈 双楠、城南、会展、西大街、建设路、光华等商圈为目前比较成熟的区域商圈 城市向东向南的发展，使城东副中心和城南副中心将产生未来的区域商圈 成都三大核心商圈
成都新商圈概况 ●金沙-光华商圈：该商圈位于青羊区，以三环为界分为东、西两区，覆盖了青羊区二环以外的整个地带。东区东起二环路、西临三环路、南接清水河、北至金牛界。商圈内着力打造四大片区，即：光华村片区、贝森-新文化宫片区、金沙三角片区和金沙遗址-同盛路片区。这些商业区域沿街不会规划商铺，而是打造集商、住、餐饮于一体的大型商业中心群落。其中金沙遗址-同盛路片区重点将金阳路打造成餐饮一条街，发展远古部落式、原始风情式的餐饮娱乐等；在清溪东路及同盛路两侧小街，引导改造建设酒店、商务楼，拓展同盛路餐饮一条街的产业纵深。 ●另外，还将沿光华大道、日月大道重点发展组团式的大型商业卖场、购物中心；沿青羊大道重点引入品牌餐饮、娱乐连锁店，提升档次和规模；在光华村片区将大力发展大型卖场和商务楼宇经济；贝森-新文化宫片区建立大型影院、书城；金沙三角片区重点建设以万瑞微型CBD为核心的甲级写字楼群；在金沙遗址-同盛路片区面向金沙旅游客源，突出发展旅游服务、餐饮住宿和娱乐休闲等行业。 ●红牌楼商圈：商圈位于武侯区“一带六轴七片”（“一带”即川藏公路商贸带；“六轴”为人民南路中心轴、一环路科技文化轴、二环路综合发展轴、草金路综合发展轴、武侯大道综合发展轴、三环路综合发展轴；“七片”指一个科技文化片区、三个居住片区、三个综合片区的核心。随着滕王阁地产、成都置信、蓝光、武海等多家实力开发商相继入驻该片区后, 川威-劲力、富临集团、新希望实业、长城集团、谢菲联置业等知名开发商也纷纷抢驻该区域。红牌楼区域在未来一段时间将增加15万余人口，大量增加的人口必将拉动住宅以及消费需求。 ●红牌楼商圈侧重于将城市空间还给居住者，行人不会被车流干扰，享受户外生活会成为城市生活的重要内容，这是国际上最为流行的“BLOCK街区”概念。商圈将发挥潜在优势，打造区级商业核心；结合武侯特有文化底蕴，创造成都休闲中心；注重城市空间利用，打造城市开敞中心；借助武侯区城南社交的大舞台，营造人气聚集核心；利用舒适宜人的环境，打造独具吸引力的磁心。BLOCK街区具备一站式消费的便捷，将成为集时尚百货卖场、大型连锁超市、五星级电影院、时尚娱乐不夜城、商业步行一条街、甲级商业写字楼和高档公寓等综合形态为一体的新城市中心。 ●建设路商圈：商圈以建设路为轴线，延伸至二环路外周边，横向则扩展至新鸿路、建设南路一带，通过片区资源优势的整合，这里成为了成华区的金融、商务、行政、信息咨询、零售业和娱乐中心。建设路最大的商业卖场SM广场首先发挥聚集人气的作用。同时国
2008年成都市写字楼市场 分析报告 目录
一、相关经济数据及影响 (3) 二、相关政策及影响 (4) 1、《成都商务写字楼等级指导标准》出台 (4) 三、相关规划及影响 (5) 1、政府相关规划及招商引资情况 (5) 1.1成都金融后台中心扩容1500亩 (5) 2、主要商务区规划 (5) 2.1成都中央商务区规划全新出笼 (5) 四、写字楼市场发展现状 (6) 1、整体市场情况 (6) 1.1供应情况 (6) 1.2需求情况 (7) 1.3价格及租金 (8) 1.4小结 (9) 2、商务区写字楼情况 (9) 2.1各商务区概况及供需情况 (9) 3.1CBD区域（骡马市-顺城街） (11) 4.1天府广场-跳伞塔 (13) 5.1 SBD区域 (15) 6.1东大街区域 (16) 7.1天府新城 (18) 8.1各商务区写字楼空置率对比 (21) 9.1小结 (21) 三、主城区写字楼等级分析 (22) 1、划分标准 (22) 1.1甲级写字楼划分标准 (22) 1.2乙级写字楼划分标准 (22) 1.3普通写字楼划分标准 (22)
2、甲级写字楼 (23) 2.1租金及售价 (23) 2.2吸纳情况 (23) 2.3主要入驻企业 (23) 2.4空置情况 (24) 2.5小结 (24) 3、乙级写字楼 (25) 3.1租金及售价 (25) 3.2吸纳量 (25) 4、普通办公用房 (25) 4.1租金及售价 (25) 4.2吸纳量 (26) 5、小结 (26) 四、集中的工业园区商务办公情况 (26) 1、武侯科技园 (26) 1.1园区概况 (26) 1.2重点项目 (27) 2、高新技术开发区 (27) 2.1园区概况 (27) 2.2重点项目 (28) 3、锦江工业集中发展区 (28) 3.1园区概况 (28) 3.2重点项目 (29) 4、青羊工业集中发展区 (29) 4.1园区概况 (29) 4.2重点项目 (30) 5、龙潭都市工业集中发展区 (30) 5.1龙潭都市工业集中发展区概况 (30) 5.2龙潭都市工业集中发展区重点项目 (30)
目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场简况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求简况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)
三工程调研分析 (14) 3.1 工程资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 工程SWOT分析 (14) 四工程定位 (15) 4.1 工程营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 工程营销思路 (22) 4.1.４工程销售目标 (22) 附件 (23) 前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在工程开发前必须进行可行性分析，
准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场简况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示） 分析： ※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。 ※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 ※第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。 通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：
成都春熙路周边写字楼调查报告 可售写字楼 项目名称花样年·喜年广 场 时代8号保利中心总府大厦 物业类型甲级写字楼甲级写字楼专业写字楼商业裙楼 位置东大街东大街芷泉路8 号 人民南路四段天仙桥北街 价格均价近2万预计19000均价16000左右报价1万（含装 修） 销售情况2009年初开盘， 2010年售罄即将开盘2010年9月30 日开盘，已售 80% 仅剩裙楼第3层， 约1600㎡ 租赁价格（每 月每平方米） 90-130元 公摊系数32%30%23%10%多 交房标准清水清水清水精装修（办公风 格） 开发商花样年（上市公 司）保利地产四川总府嘉信房 地产有限责任公 司 入住率较好未入住未入住较好调查方式实地电询\远观电询实地 备注交通便利、停车 方便，环境、形 象好与花样年·喜年 广场相距200米 与董事长面谈， 称视付款情况可 谈价；租赁明年 到期；距春熙路 较近 只租不售写字楼 项目名称锦江国际辉胜阁香格里拉中心广 场汇日央扩中心广场 物业类型国际甲级写字楼国际甲级写字楼国际甲级写字楼甲级写字楼 位置人民南路三段人民南路二段滨江东路9号人民南路三段价格 销售情况只租不售只租不售只租不售只租不售，已基 本租完 租赁价格（每 月每平方米） 110-130元150-160元135元 公摊系数30%30%25% 交房标准
开发商锦江国际仁恒置业锦江国际四川央扩集团调查方式实地实地实地实地 入住率较好 备注紧邻汇日央扩中 心广场处于春熙路商圈 中心，物业非常 高档 物管20元∕㎡ 周边部分住宅情况（可与写字楼进行价格比较） 项目名称都汇广场朗御 物业类型住宅住宅 位置东大街，紧邻花样 年·喜年广场 大慈寺路3号 价格13000-18000元均价18000元 销售情况即将开盘在售 交房标准清水精装修（国际知名品 牌） 开发商新嘉置地 调查方式电询实地 备注置业顾问称该住宅为 高端住宅 综合印象：1、春熙路周边的高档写字楼主要集中于南边区域（如人民南路、东 大街、滨江路），北边主要为旧城区，华敏翰尊国际大厦紧邻北边的旧城区； 2、该片区写字楼的开发量较大，比较重庆开发力度要大； 3、从物业档次看， 多为甲级写字楼，档次高，环境好；4、从销售情况看，高档写字楼的投资需求 比较旺盛；5、从租赁情况看，租赁需求比较旺盛，入住率较高。 重庆金思维企业管理咨询有限公司 2010年10月14日 2013年成都市写字楼慨况分析 012年以来，成都商业地产开发量呈爆炸式增长，写字楼新增供应257万平米、商业存量570万平米，尤其是国际城南片区，由于天府新区规划的出台，该片区出现了井喷式开发姿态。随着国
深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况； 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下： 从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；
深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析； 中心区二手写字楼售价成交价分析 中心区二手写字楼租金成交价分析
成都市写字楼市场分析报告
2008年成都市写字楼市场 分析报告 目录
一、相关经济数据及影响 (3) 二、相关政策及影响 (4) 1、《成都商务写字楼等级指导标准》出台 (4) 三、相关规划及影响 (5) 1、政府相关规划及招商引资情况 (5) 1.1成都金融后台中心扩容1500亩 (5) 2、主要商务区规划 (5) 2.1成都中央商务区规划全新出笼 (5) 四、写字楼市场发展现状 (6) 1、整体市场情况 (6) 1.1供应情况 (6) 1.2需求情况 (7) 1.3价格及租金 (8) 1.4小结 (9) 2、商务区写字楼情况 (9) 2.1各商务区概况及供需情况 (9) 3.1CBD区域（骡马市-顺城街） (11) 4.1天府广场-跳伞塔 (13) 5.1 SBD区域 (15) 6.1东大街区域 (16) 7.1天府新城 (18) 8.1各商务区写字楼空置率对比 (21) 9.1小结 (21) 三、主城区写字楼等级分析 (22) 1、划分标准 (22) 1.1甲级写字楼划分标准 (22) 1.2乙级写字楼划分标准 (22) 1.3普通写字楼划分标准 (22)
2、甲级写字楼 (23) 2.1租金及售价 (23) 2.2吸纳情况 (23) 2.3主要入驻企业 (23) 2.4空置情况 (24) 2.5小结 (24) 3、乙级写字楼 (25) 3.1租金及售价 (25) 3.2吸纳量 (25) 4、普通办公用房 (25) 4.1租金及售价 (25) 4.2吸纳量 (26) 5、小结 (26) 四、集中的工业园区商务办公情况 (26) 1、武侯科技园 (26) 1.1园区概况 (26) 1.2重点项目 (27) 2、高新技术开发区 (27) 2.1园区概况 (27) 2.2重点项目 (28) 3、锦江工业集中发展区 (28) 3.1园区概况 (28) 3.2重点项目 (29) 4、青羊工业集中发展区 (29) 4.1园区概况 (29) 4.2重点项目 (30) 5、龙潭都市工业集中发展区 (30) 5.1龙潭都市工业集中发展区概况 (30) 5.2龙潭都市工业集中发展区重点项目 (30)
写字楼市场调查报 告 1
某写字楼市场调查表
市调人员: 日期:
调查日期: 一、地理位置 1.项目所处哪个区域,具体地理位置如何? 2.项目的东西南北与什么相邻?小环境有何特色? 3.项目距市中心、火车站、飞机场等主要地标有多少公里?交通状况 如何? 4.项目周围主要交通设施有哪些?具体情况如何? 5.项目周围的公交汽车的车别、班次情形,各路线的起始站及其经过 的路线? 6.项目周围的商场有多少及其营业状况如何?
7.项目周围的学校多少及其地点交通如何? 8.项目周围的医院多少及其地点交通如何? 9.项目周围的其它公共设施,游乐设施如何? 10.地理环境对本楼有什么有利和不利因素? 二、楼盘状况 11.本楼盘的发展商是? 12.本楼盘是由谁主设计(曾设计过哪些著名工程)?哪个设计院?承建商是谁?监理是哪家? 13.本楼盘是谁进行物业管理的? 14.项目: A.本项目的土地总面积为多少? B.总建筑面积为多少平方米?大厦外有无绿化,面积多少?楼内绿化 的考虑? C.容积率、覆盖率分别是多少? 15.该大厦是内销还是外销房? 16.国有土地使用证?使用年限?起始年月? 17.房屋所有权? 18.建筑用地规划许可证?建筑工程规划许可证?商品房预售许可证? 19.本项目的规划情形如何,办公还是商住?大厦的使用功能是? 20.本项目的建筑物的面积、层数、总高度、正面宽度及深度? 21.本建筑在造型、设计上的突出之处是什么?
22.何时开工、完工、及工作天数?现在工程进度? 23.每层有多少种格局、面积、户数?本楼盘总户数? 24.得房率为多少?每套的净面积是多少? 25.建筑物的结构如何? 26.地下室的高度、每层的高度及室内净高各为多少? 27.公共设施如何规划?如何使用? 28.大堂面积、项目零星空白面积及其美化情形如何? 29.公共面积和公共设施的使用权、所有权问题? 30.公摊面积主要包含哪些地方?如何计算? 31.整个的配套设施是否和大厦一起竣工、一起交付使用? 32.车位: A.停车场的设置在什么地方?交通便利与否? B.地上车位、地下车位、露天车位、室内车位分别有多少?一共有多 少个? C.车位的面积有多大?长多少?宽多少? D.回车道多大? E.自行车车位有多少?位置在哪? F.车位是租或售?价格如何? 33.建材设备及其品牌: A.门窗、地面、内墙、天花、每层公共厕所的用材与品牌? B.外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间? C.照明、防火防盗设备、给排水设备、电视、电话、宽带设备、室
市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位，也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两位 数的增长，去年更是有103.9%的
增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和增 速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，正有向浪尖冲的势头，4年来一直保持着火爆的市场，而写字楼的市场却是不温不火，一直是迈着小步的前进，目前，这块市场有了明显的变化：◇市区、园区、新区的主要中高档写字楼的租赁率达到95%左右，部分写字楼的价格出现了40%的增长，平均租金达到50元/月·㎡， 新区、园区的部分高档写字楼更达到100元/月·㎡。 ◇根据统计局的数据，苏州办公楼2003年1-8月份新开工面积14046㎡、竣工面积39964㎡，而同期实际销售面积达到52029㎡，销售 价格也一路上升，各区域都有10-20%的增长。且销售势头良好。 ◇近期，那些几年甚至十几年前建造的，由于当年的资金等诸多问题而新成的“烂尾楼”，如今在市场和政府的调节下也披上了“新装”， 其中有7个都涉及到写字楼，且租售市场良好。 从市场的角度来看，苏州目前的写字楼市场的供给不能满足市场的需求，众多的投资商也瞄准了这样的市场，很多房产投资客也从投资住宅市场向投资写字楼转变，苏州的写字楼市场将进入高速发展阶段。
成都商业体不缺缺的是优质商业地产！ 作为一个土生土长且爱好逛街的的成都人，你要问我现在成都到底有多少综合体、写字楼、商场什么的？其实我是不太清楚的。据不完全统计，光是目前城南已建和在建的商业综合体数量一共是30多个。 这么多的商业体，简直要崩溃的节奏，有木有！事实上，早在去年就曾有媒体报道，成都在建商业地产面积居全球第二空置率高，而写字楼市场整体比例就占据大多数，其中关于写字楼市场的边缘化、同质化、泡沫化，堪称成都商业地产的“三座大山”。让我们通过真实有效的调查报告，看成都商业地产过剩问题到底怎么“破”。 沿人民南路一路向南，通过天府大道南延线，从仁恒置地广场、来福士广场，到成都银泰中心、大魔方、环球中心，再到希顿国际广场、明宇ISC……沿途密密麻麻发的写字楼、综合体，是大多数成都人的第一印象。而国际城南这个商业地产遍地、综合体总量超前、同质化竞争激烈、运营管理危机显现的区域，毫无疑问一直以来都是业界从未停止过的话题。 “成都商业体不缺，缺的是高品质商业地产。”日前，城南一写字楼开发商老总在接受记者采访时说道，以南延线为例，既有很大部分写字楼租金在30-60元/平方米?月，也有租金在150-200/平方米?月仍租售抢手的高品质商业体。城南的商业必须展开错位竞争，无论是从配置、地段、运营、项目特色等方面都需提档升级。 在商业严重过剩的成都
那些牛X的项目靠什么取胜 在同一路段相邻的两栋写字楼物业，为什么租金相差会超过80元/平方米？天府大道会展板块一侧，希顿国际广场平均租金75-100元/平方米?月，其超甲写字楼租金最高达90-130元/平方米?月，是周边的其他写字楼租金的一倍有余。即使如此，希顿国际广场的租赁业绩表现反而更加抢眼，今年上半年的租赁业绩已在去年基础上提升了200%；在东大街，一些分散业权的写字楼只能租到40-60元/平方米?月左右，明宇金融广场租金可以达到110-140元/平方米，铁狮门?晶融汇租金140元/平方米。 来自高力国际发布2015年第一季度成都甲级写字楼报告显示，2015年第一季度，成都甲级写字楼市场平均租金环比微幅下降0.5%，同比下降6.3%，至人民币111.2元每月每平方米。记者实地调查获悉，成都高端写字楼租金均价普遍在100元/平方米?月以上，而普通甲级写字楼租金仅在40-80元/平米?月，非甲级写字楼租金则更低。 对比其他城市，成都现有的高品质写字楼的供应并不多，仅有希顿国际广场、中海国际中心、仁恒置地广场等几个项目，租赁市场不俗。”仲量联行分析师认为，而大部分普通写字楼由于空置率偏高也租不起价，由此陷入了低价和空置率高的恶性循环当中，这样也导致成都商业地产两极分化加剧。 写字楼突围要靠差异化
写字楼市场调研报告 2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，2006年一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus 购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外，2006年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场 租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看，由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐，纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。相应地，金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。其中，去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。 本季度，北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。
20XX年上半年成都市主城区写字楼市场分析报告 四川中原物业顾问有限公司
目录 一．写字楼销售市场供不应求，销售平稳 (4) 1. 市场整体特征 (4) 1.1 供不应求 (4) 1.2 销售平稳 (4) 2.供应特征 (5) 2.1 供应波动较大 (5) 2.2 乙级写字楼主导 (5) 2.3供应外移趋势明显 (6) 2.4 城南成为写字楼供应主战场 (6) 3.需求特征 (7) 3.1 成交量保持平稳 (7) 3.2 乙级写字楼为销售主力 (8) 3.3 价格持续走高 (8) 3.4甲乙级写字楼价格差距缩小 (9) 3.5新开盘项目热销 (10) 二．写字楼租赁市场成交活跃，租金上涨 (10) 1.新增租赁项目分析 (10) 1.1新增租赁项目持续供应 (10) 1.2新增项目较为分散 (11) 2.优质写字楼分析 (12) 2.1各板块表现不一 (12) 2.2 整体租金保持增长 (12) 2.3 空置率持续下降 (13) 3.四川中原工商铺部分租赁成交案例 (13) 三．总结 (14) 1. 上半年市场总结 (14) 2. 后市预测 (14)
图表目录 图1：成都市写字楼供需情况（20XX-20XX年上半年） (4) 图2：成都市写字楼月度供应情况（20XX年1月-20XX年6月） (5) 图3：成都市写字楼供应类型（20XX年上半年-20XX年上半年） (5) 图4：成都市写字楼供应环线分析（20XX年上半年-20XX年上半年） (6) 图5：成都市写字楼供应方位情况（20XX年-20XX年上半年） (6) 图6：成都市写字楼月度销售情况（20XX年1月-20XX年6月） (7) 图7：成都市写字楼各等级销售情况分析（20XX年上半年-20XX年上半年） (8) 图8：成都市写字楼成交均价（20XX-20XX年上半年） (9) 图9：各等级写字楼销售价格（20XX-20XX年上半年） (9) 图10：成都市新交付使用项目情况（20XX年1月-20XX年6月） (11) 图11：各板块新增租赁项目体量（20XX年1月-20XX年6月） (11) 图12：各板块优质写字楼租金情况（20XX年上半年-20XX年上半年） (12) 图13：成都市优质写字楼租金空置率走势（20XX年1月-20XX年6月） (13) 表1：重点项目开盘情况（20XX年上半年） (10) 表2：中原工商铺20XX年租赁成交信息表 (13) 注：销售市场新增供应以取得预售时间为统计标准，租赁市场新增供应以实际投入使用时间为统计标准。
苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上个世纪90年 代就已经出现，在1991-1992年，苏州出现 了“办公司热”，在“全民皆商”的热情下， 出现了大大小小的公司，甚至家庭住宅也用来 做办公用，由于过度开发，加上随之而来的银 根紧缩，使得不少的写字楼成了泡沫的牺牲 品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的 产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长， 对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业管理、配套设施提出了更高的要求。 市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字
楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位，也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两 位数的增长，去年更是有103.9% 的增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和 增速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，
成都市甲级写字楼调研分析 一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势 由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。 加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。预计2005、2006、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。 二、成都目前办公物业市场调研分析 1、办公物业类型 目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。
2、各类型办公物业分析 类型A：纯办公物业——高级写字楼 （1）、成都高级写字楼分布 成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实CBD：春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。市中心的绝对地位、最为优越的商业资源和高额土地成本成为该区域高级写字楼兴建的最直接动力。 顺城大街-骡马市一带聚集了成都最多的金融企业、写字楼和星级酒店，顺城大街亦被冠以“金融一条街”称号。该区域也是成都市规划的CBD区域的核心组成部分。 人民南路（含南大街）沿线是近年来发展最为迅猛的写字楼开发热点区域，且具备良好的后续发展空间。其动因主要包括： 交通优势：相比绝对市中心和顺城大街、骡马市一带的拥堵交通，人民南路是目前成都最为畅通的城市主干道，且同时连接着市中心、城南“富人区”和双流机场，具备完整的交通循环体系。 磨子桥IT商圈效应：人民南路连接着成都著名的磨子桥IT商圈，该商圈吸附着大量的公司组织，成为写字楼物业的直接需求方，时代数码广场、@世界均是这一典型。