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由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况

由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况
由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况

由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况

【李沧宝龙被指遇资金困境致房屋延期开发商辟谣】 (1)

【资金链断裂直接导致开发商跑路】 (2)

【安徽一开发商资金链断裂暂停售房或已成烂尾楼】 (5)

【夏斌:今年金融暗藏大变数防房地产资金链断裂】 (6)

【烂尾楼相续出现二三线城市频报开发商"跑路"】 (8)

【房地产信托:资金链断裂的第1张多米诺骨牌?】 (10)

【浅析我国房地产公司资金链断裂问题及其解决方法】 (11)

【房产商资金链断裂黄金雨后满地萧索】 (11)

【房企的融资渠道及如何防范资金链断裂】 (13)

【警惕房地产企业资金链断裂引发“蝴蝶效应”】 (13)

【今年房企资金缺口或超万亿卖项目将成常态】 (14)

【房产开发商资金链断裂风险增大】 (16)

【房地产风险集中爆发中小房产商资金链断裂】 (17)

【哪些房地产商资金链会最先断裂?】 (18)

【房地产信托:房企资金链断裂的第一张多米诺骨牌?】 (21)

【房地产企业资金链断裂引起的连锁反应】 (25)

【部分地产商资金链断裂】 (26)

【尹中立:企业资金链断裂是楼市泡沫破灭的标志】 (28)

【温州资金链断裂是房地产泡沫破灭的标志】 (29)

【房企资金链可能断裂房地产行业或进入洗牌周期】 (30)

【M2 机制和资金链断裂房地产有点关联】 (31)

【申银万国:房地产业资金链大面积断裂概率不大】 (34)

【资金链断裂长沙多个地产开发商卷款逃跑】 (35)

【资金链断裂部分中小房企深陷“高利贷”泥潭】 (35)

【房地产信托将集中到期中小开发商资金链或断裂】 (37)

【严弘:房产企业倒闭原因是资金链断裂】 (38)

【叶檀:资金链断裂,房地产要崩盘了!】 (39)

【中富房地产老板自杀公司的资金链断裂】 (41)

【开发商资金吃紧交房延期北京实地房地产开发公司无答复】 (43)

【北京开发商集体推迟开盘时间半数项目降一成】 (45)

【楼盘延期交房如何正确面对开发商此违约行为】 (46)

【李沧宝龙被指遇资金困境致房屋延期开发商辟谣】

2011-08-18

楼市严控政策持续,市场延续低迷态势,许多房产大鳄都出现了资金链吃紧的问题,近日有网友在半岛网爆料称,城阳宝龙住宅项目疑因开发资金断裂,施工受影响,一期项目还未到交房期,已经确定延期。记者调查发现,本应8月底交房的宝龙一期住宅工程,至今还未完工。青岛宝龙房地产策划经理表示资金链断裂导致延期系谣言。

市民宝龙项目将延期疑因资金链断裂

“宝龙一期项目还未到交房期,已经确定要延期交房了。”近日网友在半岛网发帖“宝龙一期还没到交房时间,已经放出风要延期,是不是资金链出现问题?”称,他得到消息称,本来应该今年8月31日交房的李沧宝龙一期项目,不能按时交房了,而且具体交房日期不能确定。

“听宝龙离职的员工说,他们李沧项目因最近楼市不景气,公司里面没钱开发了,似乎是资金断裂,项目开展很是问题,好几位管理人员都离职了。”该网友透露,宝龙住宅项目施工现场,几乎没有工人在施工了,工程进度很慢。他担心道“如果开发商资金断裂,无法施工,开发商会不会破产?一旦楼房成了烂摊子,我们业主可咋办啊?”为此,他多次向李沧宝龙咨询房子延期原因,结果工作人员众说纷纭,让他更加担心不已。

记者联系到一位在李沧宝龙购买了一期住宅项目的昌先生,他表示“经常到工地查看房屋进度,但是眼看要交房了,工程还未完工,去售楼处一打听获知,房屋要延期了,至于延期原因,售楼人员说法不一。”

调查一期8月31日交房目前还未完工

根据网友反映的情况,记者来到了李沧宝龙城市广场项目施工现场。现场一位施工工人告诉记者,李沧宝龙项目有住宅、酒店式公寓,还有商业网点和商场,目前都在施工建设中,都未完工。

记者在施工现场发现,网友反映的宝龙一期住宅项目,正在进行外墙面的涂抹美化工作,一期住宅门前楼面开挖的土路还未平整,工程还未完工。现场一位工人表示“工程还在收尾阶段,具体完工时间不好说。”与一期住宅项目相邻的二三期住宅项目则还处在主体建筑建设阶段,楼房脚手架都还未拆除,原定于10月份开张营业的商业网点项目,工程也未完工。

在建筑工地现场,记者也发现了网友反映的情况,大面积的建筑工地内,只有很少数量的工人在施工,部分塔吊也停止了工作,但现场工人表示“并没有停工,还在施工中。”

年底营业的宝龙网点项目还未完工

宝龙一期因工程进度将延期资金链没问题

近期,由于国家房产政策和银行贷款政策的影响,许多开发商因销售不利,融资困难,出现了资金紧张的问题。近日也有媒体曝出,受楼市不利条件影响,在青岛有楼房开发项目的房产大鳄山东东鳄鲁商置业向公司股东申请贷款数十亿的消息。这无疑让很多交了房款的业主,对开发商能否保质、保量、按期交房产生了担忧。

“一期住宅工程确定要延期了,具体多长时间不好说,应该3个月左右。”青岛宝龙房地产策划处苗经理告诉记者,受道路施工,天气及一些工程施工规划变更等因素,影响了工程进度,二三期住宅项目的进展也受到了影响,具体的交房时间,目前还无法确定。

“限购之前我们就已经将房子全部出售,而且我们全国都有项目,资金链不存在问题。资金链断裂应该是网友自己的猜测。”苗经理称,虽然工地有部分工程停工,但属于施工要

求所致,并非资金断裂造成,李沧宝龙项目部分管理人员的离职也属正常的人员调动,并非开发项目出现了困境。

苗经理坦言称“在房地产行业,交房延期都属正常现象,没有什么可惊奇的。”宝龙售房处将联合宝龙工程项目部,就房屋延期给业主一份书面答复,就延期原因做出明确解释。

业内房产新政导致开发商资金困境

对于目前低迷的楼市环境下,会否导致开发商资金链断裂,楼盘成为烂尾楼的现象,青岛房产业内人士张百忍表示,资金实力小的开发商或许会出现资金断裂,开发项目无法进展的现象,大型开发商也会出现资金紧张的情况,但资金断裂的情况会很少。“李沧宝龙限购前已经将全部楼房卖出,基本回笼了开发资金,由于宝龙是一个全国的开发商,回笼的资金有可能用于其他开发项目,导致开发资金紧张,但出现资金断裂导致楼盘变烂尾楼的可能性不大。”

【资金链断裂直接导致开发商跑路】

2012-02-14

核心提示

新春佳节刚过,长沙麓山里佳园的开发商“跑路”的消息就不胫而走,这也给本就风雨飘摇的龙年楼市开了个不好的头。业主唐丽告诉记者,她于去年9月花了45万元购买了麓山里佳园一套144平方米的房子。但她在房产部门查询得知,自己买的这套房子在前几个月已被一个叫“覃文平”的人买走。唐丽意识到,自己遭遇了一房两卖。

《法制周报》记者进一步调查发现,麓山里佳园的开发商不是第一个“跑路”的。长沙涉及开发商“跑路”的楼盘还有:江滨家园、中远公馆、东方航标、中央公馆、可可小城、利璞金立方、湘江700等。记者走访了这些涉及开发商“跑路”的几家楼盘后发现,开发商“跑路”后,楼盘的命运也各不相同:有的成了烂尾楼,有的处于停工状态,有的已正常交付使用。

全国房地产经理人联盟副秘书长、地产研究员金承龙指出,越来越多的开发商“跑路”,昭示中小开发商已经遭遇资金断链的困局。他提醒消费者,购房前一定要了解开发商五证是否齐全,欠缺任一原证的都存有购房风险。

这些天,长沙市民唐妙琳面对多个媒体在重复着同样的话:她于2011年9月11日购买了长沙麓山里佳园公寓楼2单元4楼404号房,没想到开发商给她的合同居然是假的,更让她没想到的是,开发商居然“跑了”。

《法制周报》记者进一步调查发现,麓山里佳园的开发商不是第一个“跑路”的。长沙涉及开发商“跑路”的楼盘还有:江滨家园、中远公馆、东方航标、中央公馆、可可小城、利璞金立方、湘江700等。

全国房地产经理人联盟副秘书长、地产研究员金承龙指出,越来越多的开发商“跑路”,昭示中小开发商已经遭遇资金断链的困局,在楼市调控和信贷收紧的双重压力之下,今年有更多中小房地产开发商的资金链迎来大考。

合同作假,一房两卖

2月11日上午,记者来到麓山里佳园的售楼部。售楼部门外,正聚集着几十位业主在商讨如何维权。走进售楼部,记者发现里面已是一团糟:沙盘已被砸烂,地上撒满了玻璃残渣和废纸。墙壁上则写着“黑心开发商”字样。在售楼部的一间小房子里面,柜子也已被打烂,地上被随意丢弃的各种资料铺满。

业主唐妙琳告诉记者,自己在去年将首付及其他各种税费等款项,一次性支付给了开发商——长沙学士房地产开发商有限公司。

在签合同时,她发现自己所签合同是打印的,于是产生了疑问。售楼员告诉她:“我们这里是现房,所签的合同都是这样的。”

奇怪的是,签合同后,唐妙琳办理的房贷却一直没有消息。当她产生疑问时,开发商安慰说:“公司正在处理,你别担心。”

2011年12月31日是合同约定的交房日。但唐女士并没有收到交房通知,而是等到了“延期到2012年4月交房”的消息。

期间,唐妙琳准备退房。但开发商一直没有给答复。

坏消息一个接一个。2012年2月3日,唐女士得知,开发商“跑路”了。2月4日,唐女士把合同拿给律师一看,得知自己和开发商签订的合同是假的,合同连编号都没有。她去房产部门查询得知:根本查不到她所买房子的任何记录,同时,整栋房子在房产部门也没有任何记录。这一下子把她惊呆了。

业主唐丽也很郁闷。她于去年9月花了45万元购买了麓山里佳园一套144平方米的房子。但她在房产部门查询得知,自己买的这套房子在前几个月已被一个叫“覃文平”的人买走。唐丽意识到,自己遭遇了一房两卖。

一位业主向记者提供了一份初步统计数据,其中该楼盘涉及虚假合同的有8户,涉及一房多卖的有4户,未备案的有38户。

目前,多位业主已向当地公安机关报案。

据介绍,该楼盘开发商为长沙学士房地产开发有限公司,法人代表为刘忠建,委托代理人为朱某。朱某也是长沙坪建房地产开发有限公司的负责人,该公司是长沙江滨家园的开发商。

得知朱某“跑路”后,长沙市民陈灿强急坏了。2010年8月27日,他去江滨家园买房,可开发商说《预售许可证》还没有下来,让陈灿强先交15万元,当作借款,开发商用江滨家园二栋1003号房的房产抵还借款。双方还签订了《借款协议书》,上面盖了朱某的印。2011年底,陈先生又交了6万多元房款给开发商,但只拿到了一张收据。

陈灿强对记者说,现在他的担忧的是既拿不到钱,又拿不到房。

2月10日,记者来到了江滨家园三期现场,现场已停止施工,一位自称“守材料”的老人告诉记者,“老板不晓得去哪了,没钱就没人做事啊。”

江滨家园业主吴先生是看了新闻后才知道开发商跑了,他于是来到楼盘现场看看。他告诉记者,目前江滨家园三期主体结构已经基本完工,“只差花园、停车场这些配套设施了”。吴先生查询后得知,自己的产权信息已经登记。

2月11日,记者在麓山里佳园采访时,接到了朱某从北京打来的电话,他表示要对一些问题进行“澄清”。

朱某否认自己“跑路”,说自己正在北京融资,“不存在资不抵债的问题”。朱某说,他已经将自己的相关情况向相关部门汇报,并表示“愿意协助调查,可以配合政府部门,把所有资产交出来重组”。

知情人士透露,朱某曾于2011年11月22日向长沙市岳麓区政府递交《关于请求帮助解决企业当前发展困难的紧急报告》,坦言公司负债2个亿,近期急需支付3800万元左右。

值得一提的是,朱某在其公司官网的一段致辞中这样写:“我们坚持,诚信是取胜于商海的唯一密码……”而业主们没有想到的是,自称“讲诚信”的开发商却“跑了”。

资金链断裂是直接原因

开发商朱某是2012年长沙首个“跑路”的开发商,而此前长沙已有多个开发商被传“跑路”。

在研究了长沙开发商跑路的后,地产研究员金承龙告诉记者,他找到了这些开发商的一些共同点:直接原因都是资金断链,开发商的规模都是中小开发商,跑路时间则集中在去年下半年。

金承龙说,去年下半年以来,不仅是长沙房地产市场频繁曝出开发商因资金链断裂而导致楼盘“烂尾”的消息,其他各省市的二三线城市也发生多起类似事件。

金承龙分析,2011年因为银根紧缩,开发商只能在当地商业银行获得小部分贷款,实际是杯水车薪,开发商不得已大量举借民间高利贷,民间借贷多要求开发商以房产做抵押。同时,为偿还高利贷的高额利息,开发商只能通过售房加速回款,致使违规一房两卖等情况的发生。

除了楼市调控和信贷收紧的双重压力,金承龙认为有些开发商“跑路”还有其他原因。

一方面是客观原因,如项目定位决策失误或经营不善,虚高价格拿地,或是超能力上规模经营,自有资金不足造成的;另一个因素是当下地产行业越来越需要开发商精细化经营,而有些开发商还是停留在粗放性经营之路上。

另一方面是主观原因,有些开发商浑水摸鱼,欠缺商业道德,不讲诚信,存在欺诈心理,利用注册独立法人的项目公司(破产时不会损害他们之前公司的财产)圈钱,等骗到一定资金后就丢下烂尾楼逃之夭夭。

亚太城市发展研究会房地产分会陈宝存会长则告诉记者,长沙近年大量的开发项目上市,因此开发企业实力参差不齐也在情理之中。

大量项目上市势必造成暂时的供过于求,项目销售欠佳的公司自然存在资金难题,遇到年关,建筑、建材、钢材经销商上游行业索债,开发商“跑路”事件也自然多了起来。

金承龙预测,经过调控,地产市场会走向稳健,成熟的市场需要有专业能力、更有实力资本的企业去做才能生存,这将有利于整个行业的长远发展。

如何防范开发商“跑路”

金承龙说,为了避免开发商跑路,作为地方政府要严把开发商的资格关,引进有实力有品牌的大公司进来投标开发,对无实力的小公司拒之门外。

同时,地方政府要对开发过程进行严控,没有办理完整五证的开发商不得进行预订或销售,项目没达到相应规定进度的也不得批准销售。对于违规预订或销售房屋的开发公司需进行严厉的经济处罚并给予媒体曝光,让购房者早些清楚事实真相。

金承龙建议购房者,为尽可能地防范类似情况再次发生,建议购房前了解开发商五证是否齐全,欠缺任一原证的都存有购房风险。消费者要对开发商的背景有所了解,根据公司规模、知名度、历年来的诚信度,注册资本、公司成立年限,网上是否有较多的负面评价,查验土地证有无抵押等方面进行风险预测,最好还去房产管理部门查询一下相关开发楼盘的情况、房屋购买合同备案的信息。购房者尽可能全方位掌握自己欲购房的信息,以防止不必要的损失和纠纷产生。

记者注意到,在东方航标楼盘出问题后,在东方航标楼盘项目售楼中心,由长沙县政府各部门组成的东方航标项目处置工作组在现场全天办公,并答复所有购房者及相关合法利益诉求者的疑问,抓紧时间完成购房情况登记、核对等工作。在政府介入后,该楼盘恢复了施工。长沙县政府的做法无疑为其他地方应对开发商“跑路”起到了示范作用。

在陈宝存看来,开发商跑路,并不是真的“跑”,一般是躲债去了。他认为,“没有最终的烂尾,项目在,价值就在”。为此他建议,一旦开发商“跑路”,相关政府部门应想法找回

开发商,帮他们注资引资,继续施工。如果实在不行,政府可收回项目开发权,另寻有实力的企业介入。

【安徽一开发商资金链断裂暂停售房或已成烂尾楼】

2011-12-29

内容提要:近日,安徽省黄山市屯溪区多位业主在网上发帖称,他们购买的了由黄山市红花山置业发展有限公司开发的“竹福佳苑”小区房子,本该在今年10月底交房,但到现在还没交,而且小区工地也停工了。

对此情况,《每日经济记者》12月27日从黄山市房地产管理局了解到,开发商资金缺口超过一千万元。

暂停售房

刘先生是竹福佳苑的业主,2010年6月份,他以50元多万的价格购买了一套100多平方米的房子,“按照当初的购房合同,开发商应该在今年10月份交房,但到现在房子还没有交,而且很多设施还没有完工,开发商就停工了。”刘先生对《每日经济新闻》记者说,“当时的购房合同上明确写着今年10月31日交房,逾期将按照一定比例支付违约金,所以我们都很放心。”

但让刘先生没想到的是,在今年5月份他前去看楼盘的建设情况时,却发现开发商有停工的迹象,“很多设施都没有建好,进去看到只有几个工人在干活,当时就觉得按照这个进度10月底怎么可能拿到房子。”带着这样的疑问,刘先生联系了部分业主前去售楼处询问原因,“售楼处工作人员却回答,一切都很正常,10月底肯定能交房。”

10月,刘先生和其他业主前去收房时,“发现小区内很多配套实施根本就没有建好,房子里面水电也没有,而且很多地方都还没有完工。”售楼处工作人员这时才对他们说,工程可能要延期交付,“房子还没有完全建好,需要延期交付给业主。”为了弄清情况,刘先生托熟人打听得知,开发商资金链断了,人也不见了,“朋友告诉我说开发商由于资金链断了,人不见了,今年是没有办法拿到房子了。”

12月27日,《每日经济新闻》记者致电佳竹福苑售楼中心,当记者询问该楼盘是否还在出售时,一名工作人员对记者说,“这两天刚接到通知,暂时不卖了。”

资金缺口超千万

这位工作人员向《每日经济新闻》记者介绍,开发商确实在资金方面出现了一些困难,“目前房屋主体都已经建好了,主要是配套设施方面,水(配套)已经做好了一半,电(配套)还没做,大概还缺些钱吧。”

网上资料显示,竹福佳苑小区由黄山市红花山置业发展有限公司开发,该公司于2008年5月28日成立,注册资金3400万元,竹福佳苑小区是该公司开发的第一个楼盘,共有260多套住房,已售出的房屋占总数的三分之二。

今年12月中旬,有业主将竹福佳苑小区全面停工的情况,通过黄山市政府网站向黄山市房产局进行了反馈,并询问开发商是否跑路。黄山市房产局曾在答复中表示,“已联系到开发商,要求其尽快回来,跟业主沟通解决相关问题。”

针对开发商是否跑路的说法,《每日经济新闻》记者12月27日致电黄山市房地产管理局,“开发商没有跑路,他们资金链断了,去外面筹钱去了。”黄山市房产局一工作人员对《每日经济新闻》记者说,事发后他们已经联系上了黄山市红花山置业发展有限公司总经理以及法人代表。

“目前完成项目大致需要一千万元的资金,不过这并不是开发商资金缺口的大头,开发商还欠下了承建商的工程款、农民工工资等。”这位工作人员介绍说,开发商已经向房管部门承诺,在明年1月初,先筹到资金完成项目。为了防止开发商跑路,屯溪区法院也在债权人的申请下对项目以及开发商公司的资产进行了保全,司法部门也会适时介入。“最好是不让这个楼盘成为烂尾楼,所以我们先督促开发商早点筹到资金,将项目尽快完工。”

据当地某网站的工作该人员向《每日经济新闻》记者介绍,“黄山市红花山置业发展有限公司是一家小公司,没有多少资金实力,竹福佳苑是其开发的第一个项目,由于近段时间房价不断下跌,造成资金跟不上,从而也就造成了该公司的资金链断裂。”

【夏斌:今年金融暗藏大变数防房地产资金链断裂】

2010-04-26

4月25日,国务院发展研究中心金融所所长夏斌表示今年金融市场隐含的最大变数不是货币政策,财税政策的改革,而是地方融资平台的波动,应该防止调控政策下,房地产企业资金链断裂,他进一步提醒,目前相关部门密集出台房地产调控政策,但是在出台政策的同时,也需要监控政策所带来的风险。

夏斌是在第六届“中国金融年会”做主题演讲时,做出的上述言论。

夏斌称中国楼市与地方融资平台可能是中国今年经济保持稳定发展中的最大因素。

首先中国的房地产市场的调控方向,就是应该把它变成以消费者为主导的市常随着中国的经济崛起和人民收入水平的提高,中国的房价随着农村人口越来越减少、城镇化的加快,房价会处于稳定增长的趋势,但不会像以前那样出现某一个时期的飞涨。只要有飞涨,就会有调控,因为调控,房价就会下来。

房地产市场应该如何调控呢?现在有政策出台,比如首付、税收。房价下来了,需求下来了,对土地的需求就下来了。土地的需求下来了,地价就下来了,这些都相应的。但是地价下来了,地方政府怎么办?全国统计财政收入中土地收入平均占30%左右,有的省市高达占50%,因此土地收入下来了,地方政府搞投资的资金怎么办?

如果真的把房地产问题解决,接下来的问题,就是大家知道的利益方的融资问题,或者说利益方的财政体制问题,怎么解决?这个问题不解决,照样这条路投资投机方会把矛盾暴露出来,这是我讲的第一点,我们正面讲应该发展公平交易的市场,而且要政策到位,才能有利于发展。中国经济基础不扎实,很脆弱,这些问题不仅是房地产的问题,是土地政策的问题和地方财政的问题等,因此解决这些问题不是临时一个政策能调过来的,应该花两到三年的时间慢慢让市场走上稳定的消费品的市场,但是有一些信号,政府可以提前出来,告诉投资者我们的方向是什么,同时告诉境外投资者不要来炒我的房地产。这是我讲的个人的观点。

第二,面对当前的房地产政策,方向是对的,拼命的增大社会保障房和低收入房的土地供应、资金供应,要求各省政府负责任。从这两个政策可以看出,慢慢的要扶持到以消费品为主的市场,这是我的解读。我认为应该这样。第二,现在政策慢慢往这方面走,就是要培养出以消费品为主导的房地产市场,不能学美国和英国,应该学德国。这是我讲的第二个观点。

第三个观点,同时我认为要解决房地产的稳健发展的问题,它的核心的配套政策不仅仅是现在,首付比例提高,贷款比例的问题,这是技术问题,在座的都知道这一轮房地产价格的飞涨和过多的流动性有关系,所以要从根上想清办法,把过于的流动性撤回来,而中央银

行在今年适度宽松的货币政策的同时加强灵活性,比如提高央行票据等,实际上已经在慢慢的收,而且我认为今年要想尽办法,要坚守住贷款额度。我们要注重实体效果,看看美国比我们走得还过的。

第一,房地产过快上涨,要把基本性的政策坚守祝在这个问题中间,除了贷款之外,要密切监视我们守住贷款规模,是为了确保实体经济的稳定发展,而不是让市场泡沫的放大。这个坚守住了,我们绕过银行的表外理财产品,我认为监管部门同样要进行合并,统一监管,心中有数。在中国改革开放30年的历史上,我们在80年代,我们有过很多的教训,把贷款规模抑制住了。对于监管部门来说,要关注75000亿贷款规模控制之下的交易。

第二,我们把投资投机需求压下来的同时,中央强调了政府保障房的资金供应,从原则上都已经明确了。但是这件事是涉及到中国的房地产市场在调控中间能不能确保中国经济特别是在后下半年稳定发展的关键位置。我们争取这个时间,各级政府应该想尽办法把社会保障房、把低收入群体的房子投资能否到位,土地供应能否到位,这是很关键性的因素。否则的话,可能在调控房地产市场中间,我们前两年曾经出现过的一些教训又会出现。这是我讲的核心政策第二个。

第三,在调控房地产市场中间,各级政府关于它的财税体制的改革应该抓紧进行。政府在有关投资项目上,应该抓紧国退民进。包括基础设施和公共事业的建设,能社会搞的,只要是赚钱的,就让老百姓去投,政府主动退出,政府应该减轻各种各样融资平台的压力,政府应该减少一些发债。因为我们在座的都知道,中国地方政府的融资平台的状况以及这一轮融资之外的和地方政府有关的债务情况,实际上很多是不清晰的。我的意思是说,我们在这方面,政府在项目问题上、投资问题上应该慢慢退出。除了关系到重大的战略工程,政府必须参股之外,其他的政府就要退出来。

这是我讲的要稳健发展中国的房地产市场三个比较关键性的配套政策。一个是货币,一个是财税的体制和改革,一个是保障性住房要加快速度。

第四,在调控中间是今年最大的变数,在调控当中要关注地方融资平台的风险和中国宏观经济后三个基本稳定发展。从房地产市场同时要关注这个,因为在座的都知道,我们去年经济的恢复,出口是负,消费者增长很快,但主要是投资,投资主要是以18亿为核心的,然后银行96000亿的贷款配套,表现在地方融资平台。

如果房地产市场在调控中间需求下来,地价下来,而我们的地方政府搞的一些项目或者融资平台的一些合同的设计,原来就设想好的这个项目是三年,项目的资金来源这个地方拿一块、那个地方拿一块,其中有一块是土地买卖收入。项目搞了一年,资金还没有到位,可能一下子资金就断了,地方政府怎么办?前面的贷款怎么办?所以我说的就是今年最大的变数,不是货币政策,实际上在动态过程中最不容易把握住的是地方融资平台和房屋展示平台这两个问题。基于这种状况,我个人认为:第一,我们要抓紧把地方融资平台彻底搞清楚。我知道各地方政府很难,哪些放,哪些不放。但尽快要把地方融资平台彻底搞清楚。

第二,在调控中间最后统计的结果会有风险暴露。因此,作为政府部门,地方融资平台在处理上一定要分类处置,实事求是。它不会全是坏的,不会全是风险。第三,现在各银行都把这一两年给地方的打包贷款分开,一笔一笔的在查和分析质量责任的问题,在今天的场合,我只是想说,有关部门要坚持实事求是的原则。是不良率就是不良率,是坏的就是坏的。考虑经济周期的因素,坚持实事求是的原则。第四,最近紧锣密鼓地出台了一系列房地产政策,有些政策有关的各个部委是联合出来的,我个人认为要保持中国经济稳定的发展,特别是现在一季度是10.9%的增长,担心经济过热。要保持中国经济2012年稳定发展,房地产市场和融资平台是很大的变数,很多事情是看不清的。所以,各个部门在出台有关房地产政

策过程中间,更应该下点苦功夫,好好的算一算各项政策的综合效应,最后对GDP的增长和GDP的稳定、对银行贷款的一些影响问题,到底会是怎样的度,各部门可能要下点苦功夫和笨功夫才可以看到这项政策出台的真正的宏观效率和与这个部门的政策和另外那个部门政策合在一块儿可能是个怎样的整体效应,这一点自己也在机关工作,我担心和最怕的就是各个部门出政策对总体的效应心中底数不够。

【烂尾楼相续出现二三线城市频报开发商"跑路"】

2011-09-12

近日,多个城市都爆出小开发商因资金链断裂而“跑路”的消息。在传统楼市旺季“金九银十”来临的时刻,这一信息无疑显得令人担忧。

专家分析,在楼市调控和信贷收紧的双重压力下,二三线城市楼市隐现小发展商破产潮。由于高周转率和非传统融资渠道的优势,大开发商兼并收购或将进一步加强,房地产行业的大洗牌已经悄然开始。

湖南安徽四川相继出现烂尾楼

在长沙,本该在10月26日交房的楼盘“利璞金立方”一再延期,至今仍未完工。几个月前还一派繁忙景象的售楼部如今一片狼藉:资料随意堆在纸箱里,楼盘模型被推倒,追讨无门的业主还在玻璃门上用红漆写了“还我房子”几个大字。

有传言称,开发商因资金链断裂导致在建楼盘停工,为保全资产,这个项目的房产已被冻结,不准网签交易。也有传言称,开发商已经逃跑。尽管该说法被该楼盘营销经理否定,但其承认,该楼盘确实因为湘潭项目抽调资金,而出现了“暂时的资金困难”。而楼盘的施工方则透露,开发商还欠其四五千万元工程款。

事实上,这并非近期长沙唯一因资金链问题而停工的楼盘。8月18日,湖南景上置业发展有限公司法人代表石湘中因涉嫌非法吸收公众存款,被公安机关立案侦查。石湘中名下的资产被查封冻结,其中就包括尚未完工的星沙楼盘“景上·东方航标”。

类似的事件最近在其他城市也屡屡出现。8月30日,楼盘“东北角艺术公寓”因开发商跑路烂尾,500多名天津业主涌进售楼处静坐,并组织要求维权。

今年7月,安徽宣城市就爆出“房产局官网首页刊登卖房广告”的尴尬新闻。因资金链断裂,该市拱极路的楼盘“山城名居”开发商法人代表不知所踪,施工人员两个半月拿不到工资,逼得房管局出面才继续施工。最后,房管局甚至不得不在自己的官网上公告卖房,以此“督促他们尽快筹集资金,尽快向业主交房”。

而随着楼市调控和信贷收紧的压力逐渐显现,房地产开发商开始感受到阵阵寒意,不少尚未出现资金链断裂的中小开发商也纷纷谋求转型。

在成都,近日有消息称,来自上海的舜元集团将终止在当地的两个房地产项目,并以转让的形式出售给其他房地产企业继续运作,公司在成都的发展重心将转向工程建设。7月19日,冠福家用也发布公告称,公司决定终止成都和沈阳两地的房地产项目,并收回公司在成都项目上的前期投入。

几乎在同一时间,ST珠江、莱茵置业等上市房企也纷纷宣布由于房地产业务经营不理想,将全面涉足矿产行业。而整个上半年,占据房地产板块1/6的泰达股份、嘉宝集团、绿景房产等近20多家上市房企也都“弃房从矿”,宣布投资矿业。个别开发商甚至转战餐饮业和养殖业。

资金链断裂案例或将增多

“中国房地产行业80%中小房企都面临着不同程度的资金紧张现象。”亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,长沙出现开发商“跑路”现象,说明了中小开发商资金链断裂案例在今年下半年将不断出现。

谢逸枫认为,国务院调控目前没有放松的可能性。“一方面是货币政策紧缩的基调难以改变,中小房企很难从银行获得贷款,民间资金高额借贷也不敢染手;另一方面,随着限价、限购、限贷及房产税等楼市政策进一步加强,中小房企的销售一旦不顺,资金链随时将破裂。”

在持续的宏观调控政策下,房地产企业的资金链越来越紧,市场上的存货越来越多,已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元,多数资产负债率在70%以上。同时,业绩增长明显下滑,“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。

由于信贷紧缩政策,开发商从银行渠道获得资金解渴难度明显加大。数据显示,房地产开发企业资金来源今年同比增速加快,自筹资金占比保持首位并继续增大。从房企资金来源方面来看,1—7月,房地产开发企业本年资金来源共计4.8万亿元,同比增长23.1%,增速较1—6月上升1.5个百分点。

除利用外资、国内贷款增速有所下降外,其余各项资金来源的增速均保持增长态势。从占比来看,开发企业自筹资金占比继续提高,国内贷款占比保持下降趋势,其他资金来源占比无明显变化。

“一旦中小开发商资金链断裂,除了被大房企‘吃掉’外,最后就是破产倒闭。”谢逸枫表示,中小房企资金“断奶”已经有好几个月,如果下半年货币政策依然紧缩,房地产行业将面临洗牌,大部分的中小房企将在调控中死去。

谢逸枫称,如果爆发中小开发商破产高潮,烂尾楼又将重现。而这一局面不仅是购房者倒霉,地方政府和银行都会坐不住。因为中小开发商的大部分资金都是银行贷款的,有政府担保的。中小房企唯一保命的方式就是降价回款,可避免被大房企“吃掉”。

地产行业洗牌已开始

“现在已经有不少中小房地产企业破产,只是没被看到,这是因为破产企业现在仍以‘被收购’的形式存在。”地产界知名人士任志强在其微博上表示,今年以来不少中小房企因债务关系或是信贷趋紧等政策因素,需要转让旗下项目。

中原地产统计的市场公开数据显示,今年前7个月,房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗,总涉及金额达到了175.39亿元,相比去年同期的36宗及86.85亿元分别上涨了72.2%及101.9%。

“今年前7个月的市场总并购金额已经明显超过了去年全年165.25亿元的规模。”谢逸枫分析,在2010年的房地产行业并购爆发式上涨后,今年前7个月的房产企业再次出现明显上涨,并购的案例数量及并购总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高,房地产行业也占据了整体并购市场的第一。

清科集团最新报告显示,8月份中国并购市场共完成86起案例,其中披露金额的有80起,披露总金额18.65亿美元,平均每起案例交易金额2331万美元。与7月份相比,并购案例数量基本相同。但由于海外并购案例规模较小,8月的交易金额环比下降25.41%。

其中,国内并购有75起,占并购案例总数的87.2%,披露金额的71起,披露金额12.09亿美元,占披露总额的64.8%;海外并购有7起,占并购案例总数的8.1%,披露金额的6起,披露金额3.17亿美元,占披露总额的17.0%;外资并购有4起,占比4.7%,披露金额的3起,披露金额3.39亿美元,占比18.2%。

从并购案例完成数量来看,建筑/工程成为8月份一大热门行业,共完成12起案例,占案例总数的13.9%;能源及矿产行业排名第二,完成10起案例,占比11.6%;生物技术/医

疗健康行业排名第三,完成8起案例,占比9.3%。虽然建筑/工程行业案例完成数量最多,但案例规模大多不突出,平均交易规模约1086万美元。

显然,这些规模不大却数量众多的并购案例就是中小房企在资金链绷紧,无奈之下“断臂求生”的被并购结局。而业绩表现较好的大房企,则因为其较高的资金周转率而大肆开展收购,逆势扩张。

同策数据显示,今年上半年,十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元,这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。房地产信托规模达1541亿元,同比增长119%。

【房地产信托:资金链断裂的第1张多米诺骨牌?】

2011-10-12

[提要]随着房地产调控的逐步深化,房企从银行融资难度日渐增大,高息举债成为其必然选择,数据显示今年已有2000亿信托资金流入房地产开发投资领域。然而绿城集团深陷调查门,投资者高度关注这一资金投向可能出现的风险。海外投行也借机放言警示国内房企资金链风险。国内地产信托是否会出现批量违约,这是否会成为推倒房地产资从“绿城风波”探房企资金虚实,大型房企负债率不断攀升。

编者按:随着房地产调控的逐步深化,房企从银行融资难度日渐增大,高息举债成为其必然选择,数据显示今年已有2000亿信托资金流入房地产开发投资领域。然而绿城集团深陷调查门,投资者高度关注这一资金投向可能出现的风险。海外投行也借机放言警示国内房企资金链风险。国内地产信托是否会出现批量违约,这是否会成为推倒房地产资金链的第一张骨牌,对冲基金沽空中国房地产股的动机到底是什么?今日本报特推出专题,对投资者关心的问题逐一做出解答。

对于绿城集团而言,近来可真是个多事之秋。

从“收购门”到“调查门”再到“退市门”,绿城集团的资金链备受关注与考验。绿城集团的撇清声明和银监会的澄清表态,并没有成功挽救绿城股价的一路下跌。

绿城集团资金链的紧绷令谣言四起。有关绿城为摆脱目前的资金困境,或在香港联交所退市的报道随之流出,公司董事会随后紧急澄清,绿城不会学习复地集团,目前并无有关这方面考虑及打算。在集团董事长宋卫平看来,与2008年深陷欠款危机时相比,目前的状况要乐观许多,“到现在为止,我们还没有拖欠地价款。”宋卫平表示。此前,内地房地产开发商复地集团与2011年5月13日正式撤销H股在香港交易所的上市地位,结束其7年H股上市之旅,并成为首家自动退市的内地上市房企。

2009年房地产行业率先复苏后,房地产信托开始茁壮成长,今年以来货币政策的收紧更是刺激了房地产信托业务的发展。

银监会数据显示,截至2011年5月末,中国正常经营的63家信托公司中,有56家公司开展了房地产信托业务,存量规模共计5587.66亿元。用益信托工作室发布的8月集合信托产品统计数据显示,今年前8个月,通过集合信托投向房地产领域的资金高达1992.40亿元。

国际统计局数据显示,同期,全国房地产开发投资37781亿元,同比增长33.2%。房地产信托资金已经超过整个房地产开发投资额的5%。据用益信托工作室理财分析师岳婷透露,9月份房地产信托将略微超过200亿元。也就是说,截止到9月末,已经有超过2000亿的信托资金流入房地产开发投资领域。

上半年房企风行高息举债

虽然至今尚无更严厉的房地产调控政策出台的迹象,但从严执行政策早已开始,且多围绕房地产信贷展开。随着存款准备金率的逐步上调,信贷资源不断收缩,加之房地产调控政策不断施压,房地产企业从银行获取融资日渐困难。迫于发展的压力,高息举债成为房企必须选择的通道,而信贷的紧俏,进一步推高了房企融资的成本。

6月万科发布公告称,为满足公司北京金域华府[最新消息价格户型点评]项目开发的需要,操作该项目的北京住总万科房地产开发有限公司向金融机构融资人民币10亿元整,这是万科自4月份以来第5次为旗下房地产项目融资,同时公告显示融资从“金融机构”处获取。有业内人士分析,这笔贷款可能通过信托公司获得,而信托公司的获益已高达15%。

没有最高,只有更高,信托融资日渐走俏的同时获益率也更高。融创集团的两笔高息信托融资引发市场关注,融创集团向大业信托融资6亿为旗下房地产开发公司融创基业进行注册资本注资。该信托计划为期17个月,年利率高达17%,为今年以来正式公布的地产信托最高年利率水平。

银行贷款门槛高等待时间长,信托融资时间短但成本高,尽管如此,对流动性渴求的房企还是先后加入高息举债融资的道路。近日,新华传媒与长甲集团签订的合作协议中,填入了长甲集团向新华传媒子公司借款4亿的条件。这一借款方式,开辟了房企从合作方处获取融资的新道路,不过仍没有绕过高成本的门槛。该委托贷款为期3年,年利率15%。

房地产上市公司2011年半年报其中有45家公司披露了信托债务余额,占比32.8%。根据广发证券此前披露的数据,所有上市房企今年上半年的债务余额为10921亿元,而这45家公司的债务总额8081亿元,占行业的比例为74%。数据显示,上述45家公司信托债务总量为577亿元。

【浅析我国房地产公司资金链断裂问题及其解决方法】

https://www.doczj.com/doc/df16380539.html,/p-38761186677.html

【房产商资金链断裂黄金雨后满地萧索】

2011-10-18

鄂尔多斯人均住房已至少3套;供大于求;资金链断裂,地产老板自杀

因煤炭而闻名的鄂尔多斯传出地产老板欠债自杀的消息。记者在当地调查了解到,鄂尔多斯地产老板王福金自杀与民间借贷有关。据介绍,其公司向数百名民间借贷人借了2亿多元钱,每月光利息就要支付700多万元,但公司的房产销售却陷入停滞,资金链断裂。

王福金之死或许仅仅揭开了鄂尔多斯房地产危机的冰山一角。有业内人士表示,对于鄂尔多斯其他很多房地产企业来说,都面临这样的情况(资金链断裂),只是程度不同罢了。

“鄂尔多斯房产已狂奔了5年,按照目前的建设进度,再过2年,鄂尔多斯人均至少拥有10套住房。”一名当地房产老板告诉记者,目前房产市场严重供大于求,销售陷入停滞状态。

地产老板自杀,民间借贷达2.63亿

鄂尔多斯市区鄂托克西街鑫通中央大厦B座16层,是中富房地产开发有限责任公司(以下简称中富公司)办公所在地。记者前日在此看到,办公室已经聚集了一群人,他们每个人手中都捏着一张以上的借款单,借款人一栏盖有王福金的印。他们都是来找中富公司要账的。

王福金是中富公司的法定代表人,占有该公司30%的股份,是第二大股东。9月24日,王福金被人发现在办公室旁的男厕所内上吊自杀。此后,中富公司大股东郝小军被传卷款外逃,而且无法联系。两个消息一出,大量债权人随即找上门来。

记者在现场了解到,中富公司以“3分利”的月息,向370多个个人或单位借款,债务高达2.63亿元,每月光支付的利息就高达789万元。

中富公司资金变得紧张,源于其开发的“富兴家园”小区。该小区于2008年开始开发,总造价近2亿元,根据工程进度,中富公司支付了1.37亿元左右,剩余工程款一部分在竣工结算后支付,还有一部分将作为工程保证金,在验收后满一年再行支付。

在向民间借贷了2.63亿元后,小区销售却陷入瓶颈,又遇到房地产调控,银行迟迟不办按揭贷款。一旦银行贷款无法最终落实,中富公司就无法及时回笼资金。

中富公司以书面形式公开承认:“我公司目前现金严重不足,以及短期内无法解决现金不足之现状。”并给出了两大解决方案:方案一是用固定资产抵债。不过很多债权人发愁,即便拿到房子等,不太可能自用,眼下的行情又卖不出去。第二方案是还钱,但约定在6个月内归还借款本息。

鄂市房产开发火爆,销售无人问津

对于王福金的死,更多业内人士看成是鄂尔多斯房地产市场资金链面临大面积断裂的一个信号。曾深入鄂尔多斯当地调查民间资本现状的高和投资金融分析师李慧忠说,在鄂尔多斯,整个财富的发动机是煤炭,而房地产是财富的储蓄罐,中间环节则是靠高利贷支撑。

记者在鄂尔多斯采访所见,到处都是建成或者在建的大楼以及满大街的楼市广告。然而,与开发的火爆相比,当地的房产销售却基本无人问津。

花费60亿元巨资打造的康巴什新区成为鄂尔多斯房产泡沫的最佳标本。在这里,高楼鳞次栉比,街道宽阔空广,成片的住宅区却人烟稀少,被部分媒体冠以中国“鬼城”之名。

站在鄂尔多斯康巴什新区的中心广场上,四周是造型各异的博物馆、图书馆、歌剧院以及各类政府机关大楼,气势恢宏,很有国际大都市的气派。然而,放眼四周,却很少见到行人。宽阔的大街上只是偶尔活动着一两个身穿橘黄色衣服的清洁工人。“平时也只有政府工作人员出来走走,到了周末几乎没什么人。”清洁工人王师傅告诉记者,这里的特点就是人少楼多,大街上除了过往车辆外,行人很少。“几年前各个政府机关搬过来后,公务员都在这边上班,才增添了一点人气。不过大多数人也都住在东胜区,一到周末回家后,这里又冷清了。”

这个只用了5年时间就建成的康巴什新区,目标是打造成为鄂市新的政治、文化、金融中心,现在仍在继续着它的建设步伐。在新区乃至整个鄂市,“打造百万人口康巴什新区”的标语随处可见。但即便建成了这么多的房子,康巴什仍似一座空城。记者走访了几个楼盘,发现售楼处基本无人问津。拨打广告牌上的售楼热线,竟然无人接听。

供大于求,两年后人均可达10套房

开发火热的背后,是鄂尔多斯近年来一路飙升的房价。

当地一名姓石的房产老板介绍,在2006年之前,当地房地产市场还算平稳,“仿佛一夜之间,房产就开始火爆,大家都发疯了似地去抢房,凌晨一两点就去排队等拿号,而且好多人都是一口气买好几套,好像不要钱一样。”

抢房潮随之带来的是房价直线飙升。“从2005年到现在,这里的房子6年间翻了差不多6倍。”据其介绍,2005年,鄂尔多斯的居民住宅均价仅为每平方米1000元左右,现在康巴什新区房屋均价已经超过6000元,一些新开的别墅楼盘,售价甚至高达2万元以上。

如此疯狂的开发浪潮之下,鄂尔多斯究竟造了多少房子?每个人又有多少房子?

根据资料显示,仅仅2010年,鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米,全市商品房销售面积达1009.4万平方米。

鄂尔多斯市区人口只有35万左右,仅仅算算在去年到今年第一季度的购房数量就很可观,再算上建成或者在建的房产存量,数字相当惊人。而在前两年的抢房潮中,鄂尔多斯市区居民差不多已经人均拥有3-4套房。

“鄂尔多斯人均住房拥有量应该排在全国首位,按照目前的建设速度,再过两年市场上的商品房总套数,人均将至少达到10套。”那位石姓房地产老板在接受采访时如是表述,“没有人能看得懂鄂尔多斯。这是所有来到鄂尔多斯的人对鄂尔多斯房地产市场的评价”。

只是谁也未想到,形势在今年急转直下。“现在卖不动了。”这是记者在当地采访时,几乎所有房产开发商的共同叹息。

房产商的资金链一旦发生断裂,不少房产商将面临破产境地,或许将再次出现王福金第二。

【房企的融资渠道及如何防范资金链断裂】

https://www.doczj.com/doc/df16380539.html,/view/7d24e40e844769eae009edff.html

【警惕房地产企业资金链断裂引发“蝴蝶效应”】

2011-12-08

江苏常州一房地产项目因资金链断裂突然停工,引发520户购房业主集体维权,此事引起多方关注。常州市政府随后专门成立协调工作小组进驻该楼盘。6日记者从该协调小组获悉,在经过多方的协调后,政府此间对外承诺,该楼盘将于12日重新复工。

这几年,有一个叫“蝴蝶效应”的说法时常被人提起。它源于美国气象学家爱德华·罗伦兹的论文,“一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶,偶尔扇动几下翅膀,可以在两周以后引起美国德克萨斯州的一场龙卷风。”也就是说,一件很小的事,在一定的条件下,可能会引起一系列连锁反应,最终导致其他系统发生极大变化。

房地产企业资金链断裂,会不会引发“蝴蝶效应”呢?值得警惕。

常州的丰臣南郡苑地产项目,资金链断裂,到底是个案,还是具有一定的地域共性,或者是具有一定的普遍性,各主管部门必须有本清楚明白账。“常州市政府政府对外承诺,该楼盘将于12日重新复工。”这一承诺的份量几何,又以何作担保?让人雾里看花。以我看,既要追查这家企业资金链断裂的真正原因,同时要举一反三,排查其他房地产企业的资金链情况,以便好作打算,早打预防针。

房地产项目停工,直接导致房地产企业无法正常履行合同,购房业主无法入驻。作为业主,大笔资金被套牢,却无房可住,不可避免地造成一种情绪上的恐慌,而且极有可能通过上访等途径请求政府部门出面协调解决。政府的维稳压力不小!尽管房地产商的开发行为是市场决定的,但政府主管部门也逃避不了监管职责。

同时,让人担忧的是,项目建成了半拉子工程,加上工资不到位,极有可能拖欠工资,特别是农民工的工资,让辛苦了多时的农民工无法领取工资回家过年。12月5日,人社部、国家发改委、公安部、监察部、全国总工会等9部门联合召开会议,明确将严厉打击劳动用工领域的恶意欠薪等犯罪行为。可是,当房地产商真是兜中无钱,这种不拖欠农民工工资的行动会不会大打折扣?可以说是难让人放心。

往坏处想,如果项目建成半拉子工程,那我们城市里的烂尾楼风景又回来了。上世纪90年代末的房地产泡沫之中,有不少城市出现了烂尾楼,成为了一道独特的城市风景。近几年,我国房地产市场的再次红火,多数烂尾楼通过多种途径在市场中予以消化。烂尾风景还会不会再回来?

另外,在一些城市的限购令即将到期时,无论是民众,还是房地产商,都在对限购令持一种观望态度。已有房地产企业资金链断裂,那种限购令还能坚挺多久?会不会造成楼市的报复性反弹,让人颇为忧虑。当然,也有一些城市对此作出了反应。据12月7日《新京报》报道,海南省海口市率先对外做出继续执行楼市限购政策的表态。海口市住建局市场处有关负责人表示,海口限购令没有期限,将根据国务院有关要求严格调控房地产市场。

冬天来了,雾气多了,急切地需要拨开迷雾,添衣御寒过冬。中国经济,在已有房地产企业资金链断裂的情况下前行,既考验政府对楼市调控政策执行的决心,同时又考验化解一系列危机的智慧。我们共同前行……

【今年房企资金缺口或超万亿卖项目将成常态】

2012-1-12

今年一季度末与二季度初是房地产高危期,

或出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。

持续调控之下,开发商的现金流还能支撑多久?这一自去年开始就被不断追问的问题,在新年伊始,热度依旧。

瑞银房产10日警示称,今年一季度末与二季度初是房地产高危期,或出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。

国泰君安的一份房地产研究报告则显示,2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元。《每日经济新闻(微博)》记者发现,1.35万亿元的资金缺口量,相当于2011年万科销售额的约11倍。

近日的一次地产会议上,黄金湾投资集团副董事长全亮透露,在销售回款继续疲软的形势下,转卖项目或合作开发将成为2012年房企解决资金压力的最佳办法。

资金缺口或达1.35万亿元

全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示,2012年房地产行业资金链紧张已成定局。

国泰君安针对2012年房地产行业的一份研究报告显示,整体而言,2011年房地产资金需求并没有出现缺口,但2012年整个房地产行业的资金需求量将冲高到10.84万亿元,而包括自有资金、商品房销售回款、银行贷款、房地产信托贷款等途径,房企能够募集到的资金量只有9.49万亿元。按照目前的口径计算,2012年房企的资金缺口量将达到1.35万亿元。

1.35万亿元的资金量不可谓不庞大。本报记者粗略计算后发现,2011年万科销售额为1215.4亿元,换句话说,2012年房企的资金缺口量相当于万科2011年销售额的近11倍。而中房产信息集团联合中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》显示,2011年销售额排名前20名的房企,包括万科、恒大、保利、中海外等,去年合计销售额仅8773亿元,1.35万亿元相当于2011年销售额排名前20名的房企销售总额的约1.5倍。

四方面原因叠加影响

对于2012年房企面临的巨大资金缺口,首创置业一位匿名人士向《每日经济新闻》记

者分析指出,主要受四个方面的原因叠加影响。

首先,销售受阻,回款能力趋弱。《每日经济新闻》记者根据中国指数研究院的统计数据汇总后发现,2011年包括杭州在内的5个一线城市新建住宅总体成交量相较于2010年同比下降19.49%。其中北京、上海、广州、深圳与杭州新建住宅成交面积分别同比下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%和20.45%。尤其于8月开始,相关地产调控政策效果逐渐释放,成交量一路下滑。2011年包括天津、重庆、武汉、南京、苏州、青岛和福州等二线城市新建住宅总体成交量同比下跌18.01%,如天津、重庆与武汉2011年新建住宅成交面积分别同比下降13.43%、30.99%、9.88%。尤其于7月初,不少二、三线城市被强制要求出台限购政策,随后楼市也与一线城市一起进入下滑通道。

其次,销售受压之下,库存逐渐走高,沉淀了房企大量资金,且这种趋势仍在上升中。以北京为例。《每日经济新闻》记者根据北京住建委官方网站的数据统计后发现,2011年北京商品房住宅期房供应套数为64846套,合计签约套数为28269套,套数签约率约43.2%。相比较而言,2010年的套数签约率为63.4%,2009年更是冲高至近80%。

签约率的节节下降,导致库存量步步上升。中国房地产决策咨询系统和国家统计局的统计数据显示,截至2011年12月底,全国10个主要城市新建商品住宅库存量高达5998万平方米,同比大增约39.22%,其中北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存量分别为1046万平方米、973万平方米、800万平方米和265万平方米,同比增长率分别为33.97%、51.99%、64.53%、30.63%。四个一线城市合计库存量达3084万平方米,比去年同期大增近46%。

高库存量挤占了房企的不少资金,《每日经济新闻》记者根据中国指数研究院的相关数据统计后显示,2011年北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅成交均价分别为22034元/平方米、14223/平方米、11292/平方米和18990/平方米。以此计算,截至去年年底,北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅库存量的价值分别高达约2300亿元、1380亿元、900亿元和500亿元,合计5080亿元左右。

第三,2012年房企到期债务将迅速上升,从而进一步挤压房企资金链。国泰君安的研究报告显示,目前房企的长短期付息债务,偿付期主要分布在2011年7月-2014年6月,其中46%的债务偿付期聚集于在2012年。而2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务(即短期借款+一年内到期的长期负债),约79%的债务偿付期集中在2011年12-2012年6月,其中2011年12月和2012年3、4月为债务偿付高峰期。

最后,楼市中开发投资存在一定的惯性,2012年房企开发投资仍将呈现一个持续上升的轨迹,从而导致开发资金需求量仍会持续增加。

卖项目将成常态

缺钱就得找钱。对此,黄金湾投资集团副董事长全亮近日在中国地产金融创新峰会上指出,在信贷收紧,销售受阻的当下,房企应该主动调整开发模式,因为开发模式决定资本结构。通过股权转让或合作开发才是房企迅速解决资金压力的最佳办法。

实际上,转卖项目兑现现金或降低开发成本压力的做法,已在2011年楼市初现端倪。

中原地产研究中心的一份统计数据显示,2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易),涉及金额超过1500亿元。

中房信克而瑞评论员胡超向《每日经济新闻》记者分析说,约500宗股权及资产交易中,主要可分为两种情形:一种为通过转卖项目,获得现金,比如绿城中国发布的公告显示,公司将无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别转让,以回收3亿元现金;另一种处于企业战略调整,比如一些主业非房地产的公司,在看淡房地产业的背

景下,通过转卖地产项目,清仓离场,且这种趋势日益明显。

在接受《每日经济新闻》记者采访时,北京中原三级市场研究部总监张大伟对此补充说,战略减资或战略离场,已成为时下房地产市场转卖项目的主力原因之一。近段时间以来,东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司,皆通过相关股权转让的方式,逐渐实现从房地产业撤资或减少相关资产配置。如果地产调控继续维持3~6个月,预计非主营房地产的企业可能抛售的房地产资产、股权市值将超过3000亿元。

在接受《每日经济新闻》记者采访时,链家地产首席分析师张月认为,除非有意清仓逃离房地产业,否则通过出售土地或项目回笼资金皆非上上之策,毕竟在现有的市场背景下,房企转手项目很难获得更多利润回报,更多的是低价转让。因此在2012年不太好的楼市形势之下,大多数房企回笼资金的最佳办法仍是顺应市场,降价抢量,通过快速销售来进行资金回收。

【房产开发商资金链断裂风险增大】

2011-05-13

我们得到的最新数据显示,今年1-4月,国内房地产资金来源增速为17.4%,而同期的房地产投资增速约为34%。对比可知,房地产资金来源增速远低于投资增速。实际上,这一现象已延续了8个月之久,这说明国内房地产企业的资金正被逐渐消耗。在国家收紧开发贷和按揭贷款的背景下,我们认为,如果房地产信托等自筹资金方式再受限,未来开发商的资金链堪忧。

有统计数据显示,今年1-4月,国内房地产投资增速为34.3%,较1-3月上升0.2个百分点;住宅投资增速为38.9%,较1-3月上升1.2个百分点。由于二季度开始,房地产投资额基数将明显变大,按照目前市场销售状况,预计投资增速将回落,但由于今年保障房投资预计将大幅增长,故全年投资仍有望实现较高水平。假设全年销售增速10%,保障房投资增长39%,我们预计,今年房地产投资增速可达到25%。

从销售情况看,今年1-4月,全国商品房和住宅销售面积同比增速均大幅下滑,4月当月销售面积环比下跌超过20%。考虑到一、二线重点城市4月成交量较3月变化不大,则可推断,三、四线城市成交量下降明显。数据显示,今年1-4月,商品房销售面积、金额增速分别为6.3%和14.9%,较1-3月下降8.6和14个百分点;1-4月住宅销售面积、金额增速分别为5.8%和11%,较1-3月下降8.5和14.9个百分点。4月商品房销售面积环比降23.6%,住宅销售面积降24.3%。1-4月商品房与住宅销售均价分别为5664元/平方米和5309元/平方米,同比分别上涨6.5%和4.9%。

我们研究后认为,目前房地产开发商的资金面不容乐观。今年1-4月房地产资金来源增速17.4%,较1-3月增速下降1.2个百分点,且增速连续8个月低于房地产投资增速。这说明资金正被逐渐消耗。具体来看,资金来源中的国内贷款部分今年1-4月增速仅为5.4%,占比18.9%,增速与占比均处在历史低位。此外,1-4月个人按揭贷款增速为-6.8%,增速连续3个月为负。我们认为,开发贷增速维持低位、按揭贷款增速持续为负,显示国家收紧开发贷和按揭贷款对资金面冲击显著,如果房地产信托等自筹资金方式再受限,未来房地产企业的资金链堪忧。

【房地产风险集中爆发中小房产商资金链断裂】

2012-01-11

摘要:1月10日消息,在第十二届瑞银大中华研讨会上,瑞银房地产行业研究主管李智颖表示,今年一季度末与二季度初是房地产风险高危期,或出现风险集中爆发,中小房产商资金链断裂,房地产市场洗牌整合。

李智颖预计今年政策若要改变,应该会在年中左右,未来的半年内政策不会发生太大的变动。“我们预期最快也要等到年中,政策才会有比较明显的松动。由于政策调控效果已持续一段时间。另外地方政府换届基本完成,刚上任的官员有一定的动力去争取达到一定的投资、经济增长等指标。房地产是其中一个可以最直接最有效拉动投资的市场。因此,地方政府是有条件也有动机去放松执行政策的力度。不过,政策即使要松动,也是微调为主,不会松动到一下子取消所有限购。”

李智颖表示未来的一两年,按照现在的新开工面积计算,呈现严重供大于求。“在需求方面,2011年大概减了4%,我们估计2012年需求还会跌5%,2012年新供应量约大于需求25%,所以我们估算建设量必须降低28%才能使市场中的供需达到平衡。”

李智颖表示,2011年绝大多数城市房价仍旧在上升,比如昆明平均成交价格增长约50%,部分城市下跌,如三亚下跌约12%,上海、南京等也有小幅下跌。供应多的地区如上海,市中心平均跌幅5%~10%。参考2008年末政策放松后的数据显示,一线城市销量反弹幅度最大,如广州反弹速度约为160%,这主要与刚性需求有关。

谈到保障房,李智颖表示2011年47%新开工量为保障房,预计今年这个比重约为44%。

“所以对于拉动总体建筑材料的需求,保障房肯定有一定的带动作用。所以说中国真的不用只靠商品房去拉动固定资产的增长,保障房也可以帮助拉动,这是我们跟其他投行观点最大的不同。”

谈及舆论对中国房地产泡沫的担忧,李智颖表示一线城市人买房约需14年的收入,香港大约为12至13年,全国平均约为7.5年。“我想给大家一个概念,在国际上其实中国总体来说是没有泡沫的,还是很健康的。最大的问题还是一线城市,还有一些带头的二线城市,如果投资者比较多,那么房价拉动到一定程度本地人就买不起了。”

关于最近上海和重庆房产税试点,外界认为可能会铺开遍及全国,从而取代限购政策,李智颖表示现行的房产税试点在今年不会全面推广。一方面现行房产税率很低,作用比较小,另一方面执行起来要考虑各个城市的联网程度,“我们可以想象到,每个城市有那么多的地区,每个地区有自己的数据库,有自己的要求,要全部联网也不是太容易。”

谈到保障房,李智颖表示2011年47%新开工量为保障房,预计今年这个比重约为44%。

“所以对于拉动总体建筑材料的需求,保障房肯定有一定的带动作用。所以说中国真的不用只靠商品房去拉动固定资产的增长,保障房也可以帮助拉动,这是我们跟其他投行观点最大的不同。”

谈及舆论对中国房地产泡沫的担忧,李智颖表示一线城市人买房约需14年的收入,香港大约为12至13年,全国平均约为7.5年。“我想给大家一个概念,在国际上其实中国总体来说是没有泡沫的,还是很健康的。最大的问题还是一线城市,还有一些带头的二线城市,如果投资者比较多,那么房价拉动到一定程度本地人就买不起了。”

关于最近上海和重庆房产税试点,外界认为可能会铺开遍及全国,从而取代限购政策,李智颖表示现行的房产税试点在今年不会全面推广。一方面现行房产税率很低,作用比较小,另一方面执行起来要考虑各个城市的联网程度,“我们可以想象到,每个城市有那么多的地

区,每个地区有自己的数据库,有自己的要求,要全部联网也不是太容易。”

【哪些房地产商资金链会最先断裂?】

2011-07-14

近日,地产市场有几个数据倍受关注:

其一来自潘石屹:“国内房地产上市企业,速动比率(编者注:指速动资产对流动负债的比率,速动比率的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱)维持在健康水平的只有四家。”

其二来自武汉一家房地产公司,该公司主动下调房价幅度达30%。

其三来自地产企业的年报:从已经公布年报的上市公司业绩来看,只有华发股份等个别房地产企业的现金流为正数。保利地产每股现金流为-7.65元,招商地产每股现金流为-4.74元,金地集团的每股现金流为-7.52元,荣盛发展每股现金流为-2.53元,广宇集团每股现金流为-0.11元……

种种数据似乎表明,国内的房地产企业正在面临资金短缺的危机。

这多少让已受“拐点论”刺激的房地产行业变得更为恐慌。就连在去年肯定楼市“无拐论”的SOHO中国董事长潘石屹也放言,未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。“受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击,中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反映,并进入前所未有的融资艰难期。”

为了与去年万科董事长王石提出房价会下降的“拐点论”区分开,潘石屹对他的“拐点论”作出进一步解释:“我说的拐点是针对房地产企业,而非房价。”

房价也好,企业也罢,几个月内的多个“拐点论”在地产市场掀起轩然大波,一场“拐”与“不拐”的争论此起彼伏。有旁观者质疑,地产巨头在这个时候抛出一个又一个拐点论,是否会让市场更为恐慌性的出现土地抛售和公司转让,而使地产巨头最终扮演中小地产的终结者?

银行只青睐“优质客户”

2007年,央行六次上调存贷款利率,十次上调存款准备金率至14.5%;同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确,货币政策由“稳健”转为“从紧”;日前,央行已明确要求各金融机构,今年新增贷款量不得超出各行2007年实际贷款量(3.63万亿元)。业内人士分析,今年贷款增速将不会超过13.86%。

有知情人士分析,在“从紧”新政之下,受伤害最大的莫过于中小企业。

北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋向《中国经济周刊》介绍说:“房地产公司资金主要是从四个方面取得:银行信贷和销售按揭;房地产企业自有资金;占有资金(预销楼盘订金、建筑工程和材料的垫资);其他各种融资渠道(短期拆借、信托机构)。目前房地产公司的自有资金绝大部分用来买地,其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。”

同等条件下,银行发放贷款通常都会优先考虑那些资产良好、财务规范的大企业,而大部分中小企业显然不在银行的“优质客户”之列。

记者在采访中了解到,曾经开发过北京珠江骏景、珠江绿洲两大商品房项目的广州珠江地产今年从中国建设银行(北京朝阳支行)为旗下两个新项目贷款1.5亿元人民币,用于房地产开发资金。根据中国建设银行北京朝阳支行信贷部某相关人士介绍:广州珠江房地产在北京的大多数房地产开发项目的信贷来源于建设银行,“因为有长时间的合作关系和良好的信誉,所以即使是在‘从紧货币政策’的2008年,他们也会是建设银行信贷计划中的一份子。”

据记者了解,目前房地产信贷抵押有两种形式:一是抵押土地的使用权,二是抵押在建

房地产开发项目的成本测算

房地产开发项目的成本测算方法 发布时间: 2006-12-19 10:12 作者: 朱赤来源: 中国房地信息 字体: 小中大| 上一篇下一篇| 打印 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台,全国各地协议转让土地已基本绝迹,全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结,管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期,开发商们在拿地前不需过多地作研究分析,因为那时大多是协议操作,开发风险小,有较大的获利空间。而今后,由于土地自身的稀缺性,公开的竞争将日益激烈,激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压,这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余,将失去机会,一事无成;轻率冲动,将导致亏损,严重的将导致企业破产。 如何准确地测算项目成本,本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》,试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定,建材市场行情相对稳定,并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行,土地成本日益成为开发成本的重要组成部分,综合的地价内容非常广泛,主要包括:土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等,土地成本约占项目开发成本的35%-40%,并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用,主要包括应交纳的基础设施配套费,教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等,以及先征后退的

新型墙体材料基金、散装水泥押金等,此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积,标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10%左右,并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”,约占总成本的40—50%左右,具体内容包括: 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用; 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房,临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用; 3、地基工程费用,含地基处理、桩基、基础、支护等内容; 4、建筑安装工程费用,包括土建、安装、门窗等费用; 5、电梯投资; 6、小区供电、供水、供气费用,室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用; 7、小区智能化费用,包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统,有线电视、电话、宽带系统等费用; 8、小区配套费用(适用于大规模小区建设),包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析,没有标准的指标可以套用,应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支,具体明细如下: 1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本,在进行项目成本分析时,应按项目全贷款来考虑,因为开发商即使是用自有资金,也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。

武汉房地产项目开发流程

房地产项目开发流程-开发流程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段 1、施工用水 电及通讯线路接通,保证施工需要 2、施工场地平整,达到施工条件 3、施工通道疏通,满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调 第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 一、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》 四、物业移交 第五章:交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章:项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后,转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。2)初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3)详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是

房地产项目开发需办的证件及流程

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下3大部分 第一部分,房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。 第二部分,行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分6个阶段: 1、选址定点; 2、规划总图审查及确定规划设计条件; 3、初步设计及施工图审查; 4、规划报建图审查; 5、施工报建; 6、建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

房地产开发工程项目费用表

序号 项目名称 费用(万元) 计算式:基本预备费=(989.72+1588.67+4904.57+386.18)×5%=393.46万元。 5 .2 价差预备费:是指建设项目在建设期间由于价格等变化引起工程造价变化的 预测预备费用。费用内容包括:人工、设备、材料、施工机械使用台班的价差费, 建筑安装工程费及工程建设其他费用调整,利率、汇率调整等增加的费用。 600.02 计算方法:以建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用及 基本预备费之和为计算基数,参照复利方法计算。计算公式为: 式中,PF 一价差预备费; n —建设期年份数; It —建设期中第t 年的投资额,包括工程费用、其他费用及基本预备费; f —年投资价格上涨率; t —计算期第t 年。 计算式:价差预备费=7869.14/2×[(1+5%)^1-1]+7869.14/2×[(1+5%)^2-1] =600.02万元 6 建设期贷款利息:包括向国内银行和其他非银行金融机构贷款、 出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款以及在境内外发行的债 券等在建设期间内应偿还的借款利息。 741.6 计算方法:按复利法计算。 对于贷款总额一次性贷出且利率固定的贷款,按下列公式计算: 贷款利息=F -P 式中:P -一次性贷款金额; F -建设期还款时的本利和; i -年利率; n -贷款期限 计算式:贷款利息=6000×(1+6%)^2-6000=741.6万元。 7 建设项目总投资 9604.22 计算式:建设项目总投资=989.72+1588.67+4904.57+386.18+993.48+741.6=9604.22万元。 【说明】 1、项目概况:××居住小区项目,位于太原市××路××米,地理位置优越,交通便利。该项目总占地面积25320平方米(折合37.98亩),总建筑面积51929平方米。 其中:商铺8474平方米、住宅42255平方米、公建1200平方米。总居住户数480户,容积率2.05,绿化覆盖率30%。 2、项目总投资中只包括建设期的费用,未包括销售产品费用。

房地产项目开发贷款基本流程

房地产项目开发贷款基本流程 开发贷款定义 房地产开发类贷款就是指对房地产开发企业发放得,用于房屋建造、土地开发过程中所需得贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立,在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》得房地产开发企业。 贷款条件 1、必须经国家房地产业主管部门批准设立,在工商行政管理机关注册登记,取得企业法人营业执照并通过年检,取得行业主管部门核发得房地产开发企业资质等级证书得房地产开发企业。 2、具有贷款卡,在银行开立基本账户或一般账户。 3、开发项目与其资质等级相符。 4、项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效,应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证,按规定缴纳土地出让金。 5、项目得实际功能与规划用途相符,能有效满足当地住宅市场得需求,有良好得市场租售前景。 6、项目得工程预算、施工计划符合国家与当地政府得有关规定,工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算得需要。 7、贷款用途符合国家有关法规与政策。 8、项目资本金应达到项目预算总投资得35%以上,并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 贷款所需材料

一、基本材料 1、、法人营业执照(原件及复印件)与建设管理部门核准得资质证明; 2、法人代码证书(原件及复印件); 3、税务登记证(原件及复印件); 4、企业贷款卡; 5、财政部门或会计(审计)事务所核准得前三个年度财务报表与审计报告,成立不足三年得企业提交自成立以来得年度审计报告与近期报表; 6、公司章程(原件及复印件); 7、验资报告(原件及复印件); 8、法定代表人证明、签字样本; 9、企业董事会成员与主要负责人、财务负责人名单与签字样本; 10、若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业,要求提供董事会或发包人同意得决议或文件(原件); 11、贷款由被委托人办理得需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ;12、其她所需材料。 二、贷款项目材料 1、国有土地出让合同; 2、国有土地使用证; 3、中标xx; 4、xx土地出让金凭证; 5、建设用地规划xx; 6、建设工程规划xx;

(房地产项目管理)房地产项目开发费用明细大全

1.1 房地产项目开发费用明细表 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准) 费用标准工程量 费用总额/ 万元 一土地费用1 土地使用出让金(含拍买费用) 市城市土地分等定级和基准 地价综合估算 320元/m215027.8m2480 2 城市建设套费(含相 关费用) (1)商场市建设局收费规定90元/m218400m2166 (2)住宅市建设局收费规定50元/m267340m2337 (3)办公市建设局收费规定90元/m26660m260 (4)地下室市建设局收费规定70元/m29200m264 3 拆迁安置补偿费 市房管局、物价局规定的各类 拆迁费用补贴标准 1300 4 拆迁许可证办证费拆迁处收费标准10 5 土地预登记证办证费 某市国土资源管理局收费标 准 0.5 合计2417.5 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准) 费用标准工程量 费用总额/ 万元 二前期工程 费 1 总体 规划 设计 费 (1)总图设计 费 工程设计收费标准及本地区 建设工厂造价经验值 22.5元/m294500m2213 (2)建筑单体设计费 (3)施工图设计费 (4)特殊设计费 2 可行性研究费估算费 1

3 三通 一平 费 (1)施工接水费按场地要求估算15 (2)施工接电费按现场要求估算20 (3)场地平整费按现场要求估算10572.8m225 (4)临时设施费按现场要求估算 5 4 项目 测量 费 (1)1/500地形图测绘费 某市城市规划管理局收费标 准 1 (2)道路红线规划费 某市城市规划管理局收费标 准 0.07 (3)试放线费 某市城市规划管理局收费标 准 2 (4)基础验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.4 (5)±0.000验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.5 (6)竣工测量费 某市城市规划管理局收费标 准 2 5 人防配套费(含地下室人防设计费) 某市人防办相关规定32元/m2 38元/m2 20 6 工程质量监督费某市质监站收费标准工程造价× 1/1000 8577万元8.577 7 招投标管理费某市招投标办收费标准工程造价× 3/1000 8577万元25.731 8 按资许可证办证费某市计委收费标准0.1 9 建设工程规划许可证费某市城市规划管理局收费标 准 1 10 施工许可证某市建设局收费标准0.5 合计340.788

房地产企业开发十大步骤

房地产开发流程10个阶段: (一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。 政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。 目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。

(三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。 开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。(四)项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3 个具体步骤。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位。

房地产项目开发的整个流程

房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来

规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政

房地产项目开发流程(完整版)

房地产项目开发流程(完整版) 第一部分,房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。 第二部分,行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点; 2)规划总图审查及确定规划设计条件; 3)初步设计及施工图审查; 4)规划报建图审查; 5)施工报建; 6)建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

房地产项目开发流程全过程83043

房地产项目开发流程全过程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标

第三章:工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要 2、施工场地平整,达到施工条件 3、施工通道疏通,满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调 第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章:交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章:项目决策阶段

产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后,转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;

房地产开发项目成本费用估算表

费用项目计费标准与依据总价单价 一.土地费用1.土地出让地价款2.征地费3.拆迁安置补偿费4.土地转让费5.土地投资折价6.土地租用费 二.前期工程费 1.地质勘测测绘费设计概算的0.5%左右元2.规划设计费建安工程费的3%左右3.可行性研究费占总投资的1%-3%4.道路费5.供水费6.供电费7.土地平整费 三.基础设施建设费1.供电工程2.供水工程3.供气工程4.排污工程5.小区道路工程6.路灯工程7.小区绿化工程8.环卫设施 四.建安工程费1.单项工程多层800 2.单项工程小高层1300 3.单项工程高层1800 五.公共配套设施建设费1.居委会2.派出所3.托儿所4.幼儿园5.公共厕所6.停车场 六.开发间接费 七.管理费用约为前五项的3%左右 八.销售费用销售收入的4%-6% 九.财务费用年贷款40%,贷款利率% 十.开发期间税费1.固定资产投资方向调节税2.土地使用税3.市政支管线分摊费4.供电贴费5.用电权费6.分散建设市政公用设施建设费7.绿化建设费8.电话初装费 十一.其他费用1.临时用地2.临建图3.施工图预算或标底编制费4.工程合同预算或标底审查费5.招标管理费6.总承包管理费7.合同公证费8.施工执照费9.工程质量监督费10.工程监理费11.竣工图编制费12.工程保险费 十二.不可预见费前十项之和的3%-7%合计上述十二项之和

房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术,这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件:房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统:房地产投资分析软件(房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件)可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策,包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算(销售收入、租赁收入)、投资计划(含分期投资计划、投资分类计划)、资金筹措计划(融资分析)、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价(销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表)、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析(含盈亏平衡分析)、敏感性分析、概率分析快速电算化,并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书,为房地产开发或固定资产置业投资企业(单位)的项目投资决策,房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据,是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估,编制房地产项目策划书(报告)、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书(报告)、房地产项目评估书(报告)、房地产项目贷款评估书(报告)及土地拍卖土地报价研究报告的好助手,也是房地产市场分析的不可缺少的工具,也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本(标准版、专业版、企业版),为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市,并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。

房地产项目开发流程

房地产项目开发流程 一、办理选址征求意见函 报建部门:发改委;取得文件:选址征求意见函的复函 预计时间:1个工作日;不收费 需提交资料: (1)建设单位的报批函 (2)项目可行性报告 (3)房地产开发企业资质证明 二、办理建设项目选址规划意见书 报建部门:规划局用地科;取得文件:项目选址规划意见书;预计时间:3个工作日 需提交资料: (1)建设项目选址申请1份 (2)项目选址征求意见函 (3)建设项目选址意见书申报表1份 (4)建设项目位置示意图2份,比例尺1:20000 (5)用地现状图2份,蓝图,1:500或1:1000的潍坊市统一坐标和高程的地形图。 (6)土地使用权属证明材料 办理此手续不收费,需3个工作日。 三、办理规划设计条件审批 报建部门:规划局;取得文件:规划设计条件及红线图

预计时间:3个工作日 需提交资料: (1)规划设计条件申请表,1份 (2)选址意见书及附图,1份 (3)1:500现状地形图2份 (4)原址建设的,需提供建设用地规划许可证及用地红线图,国有土地使用证及界址图。 四、办理项目立项 报建部门:发改局或发展计划委员会预计时间:10个工作日 需提交资料:(1)项目立项申请 (2)项目可行性研究报告 (3)资金来源证明 (4)营业执照 (5)相关职能部门对项目建设的意见 (6)有资质的单位编制的项目初步设计 根据潍坊市发改委审批的潍发改投资(2007)267号《关于潍坊恒润置业有限公司中国潍坊风筝放飞基地扩建工程立项的批复》中批准了我司总用地面积333.35公顷,总建筑面积㎡的项目立项。审批期限为4-5年,因此不用另行申报立项。 五、申请划定用地界限、申领用地规划条件(含环境设 计)

房地产项目开发程序及税费缴纳

房地产开发程序及相关税费 https://www.doczj.com/doc/df16380539.html,/zcfg/ 房地产开发程序复杂、税费名目繁多,行政审批要和众多政府职能部门打交道,各地区程序和收费略有差别。现将搜集整理到的相关内容整理如下,仅供参考。 一、房地产开发公司的设立 (一)、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 (二)、外资房地产开发公司的设立 1、申请批准项目建议书 2、办理企业名称登记 3、送审合资或合作合同、章程 4、申领外商投资企业批准证书 5、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 二、房地产开发项目的立项和可行性研究 1、选定项目,签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 三、房地产开发项目的规划设计和市政配套

(一)、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 (二)、房地产开发项目的市政配套 1、征求主管部门审查意见 2、落实市政公用设施配套方案 3、报审市政配套方案 4、市政各管理部门提出市政配套意见 5、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察(测量)费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费 四、房地产开发项目土地使用权的取得 (一)、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还 (二)、国有土地使用权的划拨 1、国有土地使用权划拨用地申请 2、主管部门现场勘察 3、划拨用地申请的审核、报批 4、取得划拨用地批准 (三)、集体土地的征用 1、征用集体土地用地申请 2、到拟征地所在区(县)房地局立案 3、签订征地协议 4、签订补偿安置协议 5、确定劳动力安置方案 6、区(县)房地局审核各项协议 7、市政府下文征地 8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 9、办理批地文件、批地图 10、办理冻结户口 11、调查户口核实劳动力 12、办理农转工工作 13、办理农转居工作 14、办理超转人员安置工作 15、地上物作价补偿工作 16、征地结案

房地产开发全套流程大全(完整版)

目录 第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录:房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30

第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业,以盈利为目的投资开发房地产项目,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设,房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批,规委对项目进行规划审批,进行设计施工,土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同,取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中,土地的取得是最重要的。现阶段,土地的取得有两种方式:划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用,划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金,不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同,交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外,都属于这种方式。同样,如果要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。主要分为:居住用地70年,工业用地50年,商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段,为了更快的收回成本,回笼资金,实现赢利,开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房,回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段,预售即通常所说的期房销售,是指开发商在建设工程竣工之前进行销售,现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1预售

房地产项目开发7个程序5大环节

房地产项目由其地域特性所决定了她发展的速度与轨迹,全面了解项目所在地的经济、人文、地理及现有市场发展状况,对于土地取得、投资分析、项目定位都起到关键性的作用。 对于一个成功的房地产开发企业来说,在完成了项目所在地的市场研究、政策研究、投资效益分析等一系列前期工作后,在项目开发的过程中又有哪些值得注意和必须注意的问题呢? 首先从项目的开发程序以及应该注意的细节说起: 1、项目立项——该阶段应根据项目所在的市场情况以及地块特征完成市场调研、研究供需结构、制定初步开发计划、资金准备以及前期土地手续的办理工作。 2、项目定位——根据项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况、产品品质状况、建设资源状况等因素,对项目进行合理定位,确定项目品质在城市中的地位。根据项目规模以及开发周期确定项目应具备多大的超前性,为后期的规划设计与营销推广确定方向。 3、规划设计——结合项目定位成果完成从概念设计、方案设计、初步设计到施工图设计等重要环节,中间还要穿插景观设计、机电配套设备设计、智能化设计等配套设计工作。 4、前期工作——该项工作是一项综合性较强的工作,针对项目规划设计的意图,完成规划、建设、人防、消防、给排水、强弱电、交通、园林等接口工程的报批、报建工作,工作强度大,环节复杂。要求负责人既要了解相关程序,又要熟悉当地的法律法规以及办事程序。成功表达设计意图的同时,保证经济效益的最大化。 5、建筑施工——该项工作前期的招投标与设备采购相当重要,项目质量与开发品质将在该阶段体现。施工管理过程与施工质量的把握,作为该阶段的重要工作,通过专业加以实现。

6、营销推广——“一切工作围绕这营销”这句话最能体现营销推广的目的与价值。营销推广的过程中还有一个环节就是建立和维护“项目品牌”与“企业品牌”,确保可持续发展的动力。 7、售后服务——从合同签订、按揭办理、入伙交付到物业管理,都将体现一个开发企业的服务意识与态度。对于分期开发的楼盘则更加重要。 除了上述这些与开发关系密切的环节外,企业管理是保证项目成功的另一个关键,开发企业还应该在管理制度、财务管理、成本控制、工作流程、人才运用等方面实行切实有效的管理模式。 房地产项目开发是系统工程,环节多且复杂,不可预见因素能够左右项目的成功。对此应做好充足的前期准备工作,规避风险。这里首先对房地产开发环节进行分类,对重点环节加以分析(有些步骤根据项目的实际情况应该穿插进行,这将视项目可利用资源情况而定)。 房地产项目开发过程中几个重要的环节: 1、前期工作:公司注册、项目可研(包括市场分析、经济分析等)、制定开发计划、土地取得(是否有拆迁、补偿视情况而定)、项目定位、设计收资、设计(包括概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、景观设计、智能化设计、机电消防设计等)、三通一平(七通一平)、融资准备等。 2、建设阶段:规划、方案报批报建(含水务、环评、水保等);施工、建材、劳务、监理、质监、机电设备招投标;编制建设施工计划;地基处理、基础施工、±0以上施工、管网施工、环境施工等。 3、营销阶段:营销策划、前期预热、宣传推广、销售组织、销售(该环节复杂且重要,对销售过程中的事件营销、销控、销售策略、价格调整、热点延续都有较高

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 (一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对 待。 (三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。

房地产项目开发过程五大要点

房地产项目开发过程五大要点 (一):凡事预则立,不预则废! 项目启动之前,如果能够事先做一些计划,订一些目标,一定会对工作的开展有百益而无一害。 房地产项目开发的计划包括项目的整体开发计划,项目的资金预算运作计划,项目的整体时间节点安排,项目整体的工程,营销等各个部门的工作计划。 在项目准备启动的时候,房地产公司对项目的整体有一个比较详细的预算和预估。每一个部门负责人对属于自己部门的分内工作,都需要提前探讨,作出详细的计划,计划经过多轮的会议和探讨最终确定。而每一个项目的这种计划和探讨,是一种经验的碰撞,理论的升华,通过圆桌会议的形式,形成兴旺房地产公司的积累,而就是这种形式,是公司走向成熟的必由之路,也是公司成功不可缺少的步骤。 (二):项目未动,策划先行! 古云:兵马未动,粮草先行; 对于房地产开发而言;应该是项目未动,策划先行。即应该做好项目策划,项目策划简单而言是回答以下几个问题: 谁是我们的客户?我们的客户喜欢什么样的产品,我们的产品做成什么样的特点,商业怎么做?住宅怎么做?配套怎么作?商业和住宅的比例怎么样?住宅户型的比例和面积分配怎么样?项目的风格做成什么样子?项目的景观应该满足什么人群的需要? 而这些选择都需要一个为什么这么做的理由!!

这些问题我们有意或者无意都会要回答,不管是通过专门的流程来回答,或者拍脑袋来回答。只是说如果拍脑袋,那么犯错误的可能性更加大,地块也无法发挥最大的价值所在。而如果在下结论以前,进行全面的调研,与市场分析,项目产品的探索性研究,对结论加以科学的论证,会大大减少失误的可能性,确保地块的价值得到最大程度的提升! 我们需要回答这些基础问题的重点在于:在设计之前或者设计开始的同时,我们需要对项目做一个精确的定位。定位是一个项目开篇重要的核心点在于回答我们是什么,谁是我们的客户! 定位做好了,项目的销售就做好了80%。 (三):地产开发,设计重中重! 对于房地产开发,房子就是产品,而产品是设计出来的,开发的坚决条件好:即使市场不好,我留下来的房子要全部是优质资产!设计要解决的问题很多,成本控制就在设计阶段可以解决85%。 设计首先需要贯彻定位的意图,建筑方案中平面布局以及外观造型,建筑用材的选择。其次是结构方案的确定,,从基础的形式,到钢筋混凝土的含量;最后到整体的水电体系,所有的设备,材料选型,在设计阶段一定要完整考虑,选择最佳的方案,并且融入整体设计过程中,确保所有的大问题在设计阶段解决,95%的小问题在施工过程中也能够解决。 设计做好了,工程成本控制就成功了85%! (四):控制成本,全面预算!

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