龙湖集团洋房.别墅设计施工技术标准(绝对干货.全套)
2014-05-02转载请注明来自〉房地产经理人联盟
第一部分总体设计
1.1 导则
必须严格遵守国家和重庆市强制性规范：
1.2 总体规划
1)封闭管理：小区或组团围墙、泳池应有方便管理的入口，需要管理的其他物业应有考虑封闭管理的可能（如幼儿园、小学等等）。
2)交通组织：动静态交通应组织合理，通达性好，对居住不造成干扰。
3)无障碍设计：应考虑无障碍设计，各内容应满足规范或业主认可。
4)安全性考虑：水景、泳池边界有否护栏或绿化处理，平台临界边的护栏是否满足规范及安全要求。
1.3 总图竖向
1)应明确高切坡、高回填土等特殊地形，以及相邻建筑高差的专门处理措施。
2)应明确挡土墙及湖岸挡墙的作法。
3)室内外标高不得有误，务必注意与周边道路及环境的关系，总图与单体室外标高必须协调。
4)应明确小区内道路及与小区相邻道路标高、衔接关系及具体做法。
5)应明确各建筑物出入口踏步设计。
6)道路标高坡向与雨水进水口位置应相符，
7)避免园路井盖高低和有缺损，园路、窖井要统一标高。
1.4 消防
1)总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流，当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车荷载。
2)消防车道的坡度：满足国家及重庆市相关规范要求。
3)各管线检查口尽量设于绿化中，当消防路或消防登高面要求过宽影响环境景观时，可采用部分绿化遮盖措施。
1.5 附属用房
1)管理用房应设在小区显著位置（如入口附近）。
2)垃圾站应设在住宅（区）的下风向和较隐蔽处，其面积不宜小于6㎡，与住宅距离不宜小于10M，外部与道路相连，垃圾站地面及内壁宜贴光华、易清洁材料，并配置给排水设施。
3)水泵房、变电站、垃圾站、箱变、地下人防、围墙、煤气调压站等设计应明确其平面位置及具体做法。且须结合环境布置，不能影响美观。
摩池 0.75-0.8M c、儿童嬉水池 0.6-0.8M。埋地设计的游泳池应设管沟或柔性套管，以免因沉降而造成水观破裂和检修困难。
7)化粪池、下水道位置距建筑主体不能太近，否则维修开挖时会导致建筑沉降，且维护成本高。
1.7 车辆
车辆应满足停车、倒车尺寸要区及车行道、回车场等规范的规定。
1.8 道路
1)小区内道路设计要一次到位，后加时易引起客户纠纷。
2)园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出
3)避免小区园路出现横向裂缝—砼园路施工应每隔4-6M留伸缩缝。
4)避免道路砼半角偶出现裂缝、窖井周边砼出现裂缝—应加设裂钢筋和角偶钢筋。
5)机动车道上的排水沟沟盖板要选用带胶边的铸铁或其他新产品，不采用水泥盖板，以免车开过后噪音大，易破裂。
6)分期建设的工程项目，总平面图应平衡各期的道路，人行道，室内外±0.000标高，尽量减少标高、坐标等做法的差异引起的损失。
第二章建筑设计
2.1 综合要求
1.在施工图出图前，设计院与我司研发部应相互沟通，就《住宅初设、施工图设计指引》相关做法达成共识，并在总说明中注明；
2.贵设计单位项目负责人应严格把好质量关，各种管线、设备箱、留洞、结构、家具布置、插座位置等务必以最美观的方式相互协调，不发生矛盾，平面图与系统图务必相吻合。
3.建筑指标：计算应符合现行规范、规定及技术要求，指标数据应准确；尤其是建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果。建筑面积计算应严格按照重庆市的有关规定。避免与竣工实测面积有2%误差。
4.设计说明：
A.应说明厨房、卫生间、阳台、楼电梯间降板尺寸。
B.应说明卫生间排风帽、空调洞室内与室外墙上加护套。刷同相邻墙面颜色涂料。
C.相邻两房间的空调预留孔洞在同一标高的垂直空调板，应说明在上一层空调板上，在远离地漏侧靠墙处，加一个Φ100PVC空调洞套管，以安装室内外空调机连接管。
D.应说明双层玻璃的使用部位。
E.应说明公用上人屋顶及私家露台的面层及屋面做法．
F.应说明楼梯栏杆及残疾人扶手、阳台栏杆、空调百叶及网眼板、铝合金门窗及配件、外墙贴面、涂料、单元门及进户门、锁、雨棚、开关插座、住户配电箱、灯具、智能化设备箱、钢结构、玻璃构件、围墙栏杆等所有影响感观的建筑构件必须提前（要留足可能多次反复的时间）确认小样后方可大量进货和施工。
5. 门窗表：数量及形式不得有误，且门窗立面形式须与平面编号相符。厂家出具的门窗等详图及数量统计须设计院盖章确认。门窗详图中务必注明：窗户的分格尺寸及构造保证空调外机能从相应窗户处放出去。
2.2 单元户型
2.2.1 单元套内
1)外立面：
A.外立面设计应明确外墙面的材质、颜色，明确裙房、窗台、挑板、线条、檐口等细部装饰做法，所有的外墙装饰装饰线条建筑的厚度尺寸应与外墙装饰面层材料规格尺寸相吻合，尽量减少切砖造成的经济损失。
B.外墙如采用面砖，其面砖不应采用密贴的方式，应隔层分缝，缝宽宜为25－50，深25。
2)入户门：
A.相邻入户防盗门应尽量外开，但在防盗门同时开启时门扇不得碰撞，间隙以大于100为宜；走道中段的入户门不宜外开。
B.住宅入门户门垛与消防给水立管或消火栓箱相邻时其尺寸应结合考虑。消防给水立管位置应在建筑图上予以明确。
C.有门垛时防盗门宜设门套，无门垛时不应设门套。
3)套内门洞：门洞预留要求，单扇入口尺寸应为1000×2100（宽×高）；双扇洞口尺寸宜为1200×2100；卧室为900×2100，厨卫为800×2100。室内预留门洞尺寸宜为2100高（预留地面铺装高度）；阳台门带窗预留门洞宽度尺寸宜≥1.5米。设置水、电表的门洞尺寸应尽量大一些，以使不进入井道就能操表。
4)玄关：玄关内考虑衣帽镜、柜设置空间，250-300进深，1100-1500宽，并避免与户配电箱、对讲机发生冲突。
5)客厅：客厅沙发应有利于向外景观最佳的视线位置布置。
6)跃层：
A.跃层卧室不得设在厨房正上方，卫生间不得设在卧室、厨房、客厅、入口正上方。
B.跃层住宅的室内楼梯间的平面尺寸、梯踏步的几何尺寸应符合规范要求：步宽≥220m，步高≤200，建议按250×175设计；梯段宽度≥900m；梯踏步至顶上的横梁高度应≥2000。
7)墙体：
A.确保建筑施工图上的结构柱位置及尺寸与结施图一致，多次修改后的承重墙体布置与龙湖购房合同中建筑墨线图一致。
B.填充墙空心砌块不得采用单排孔砌块。
C.应明确砌体构造做法和防止墙体开裂的措施。
D.内墙除混凝土墙体外，凡砌体于混凝土接缝处，应挂400宽同规格的钢板网，余下墙面宜挂满12×12×0.6孔钢丝网。
E.管道井内安装设备的墙面应采用实心砖砌筑。
F.应明确内外填充墙的构造柱的位置及做法，应明确框架充墙的厚度及与梁的相对关系尺寸。
8)开关插座：注意所有开关插座整齐、美观、并标明与轴线间距离及安装高度，并与家具布置相结合，符合人的行为模式。
9)地漏:地面排水口及地漏应考虑住户安装及美观的要求，在平面上标明水平及垂直方向定位尺寸，以使各标地段做法统一，地漏不能设于一开门就容易看到处。
10)伸缩缝：
A.立面盖板材料应采用1.2厚的铝合金盖板，不做晒衣架，勒脚处与上部墙面平，暗踢脚做法应标明。
B.屋面、墙柱楼板及女儿顶部等处伸缩缝的做法，跨伸缩缝排水沟做法，跨伸缩排水沟做法。
11)预埋件：务必包括所有钢结构及预埋件的设计。
12)预埋管：所有管线能暗埋的一定以最经济的方式暗埋，并明确暗埋方式；2.2.2 厨房
1)橱柜：布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800为宜，炉灶应避开窗口设置，并考虑两人同时操作可能，橱柜进深大于560，长度在2000-3000之间。吊柜进深350，净高不小于500。电气插座应避免靠近水盆、灶具，并结合家具布置。厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。吊顶下皮应高于窗洞上皮50。
2)冰箱：位宽度不小于650，若考虑美式大冰箱尺寸应为800。注意冰箱门的开启
方便及冰箱散热。高档物业可以就结合橱柜做暗藏式冰箱位。洗衣机位不小于600×600。厨房仅在布置有洗衣机时，设置地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，并避免离橱柜太近。宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。
3)烟道：
A.应结合厨具设置烟道，烟道开孔位置应利于抽烟机排气管接入，布置在次烟道宽面上，烟道排气口底标高，不应低于2.5m。
B.烟道产品应过关，避免住户间互相串味，烟道忌单风道设计，烟道本身尺寸过小，而止逆阀深入今道尺寸过大，排烟净空很小，造成排烟不畅。烟道的倒烟现象，应从烟道种类（单烟道，双烟道）、烟道止逆阀的选择、烟道尺寸给予考虑。高层排烟道应采用“主一次一主”变压式烟道，且防止串烟串味，应采用单双层分别排风系统，高层排烟道排风口应有防火止回阀，加工厂应随烟道统一供应。
4)热水器：当热水器安排于生活阳台处，应考虑利于废气排放，若采用封闭阳台，通常需考虑排气管的布置。
5)天然气管：其走向尽量减少天然气管的户内长度，所有立管应设在墙角，不影响台面有效使用宽度，中高档项目应设管道井。注意各种管线不发生冲突，立管不遮挡排气洞口，不影响开窗，且排气洞口注意与热水器位置相结合布置。
6)插座：距离燃气管道应保证有30厘米以上的距离，特别是洗衣机插座和热水器插座容易相碰，如遇此情况，洗衣机插座可降低到1.2米。
7)水立管：
A.布置尽量集中，以不影响业主有效台面使用面积。上层使用的下水支管不能暴露于下层别户的非橱卫用房内。
B.厨房设有排水立管的位置应留200～300宽的砖砌体后再设窗户，尽量避免排水立管遮蔽窗户，影响厨房采光。
水管的墙面应与梁同平面。
B.卫生间内应避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系，注意避免坐便器正下方是大梁，无法居中安装。各种管线不相冲突，立管不遮挡排气洞口，不影响开窗。
C.卫生间设有排水立管的位置应留200～300宽的砖砌体后再设窗户，尽量避免排水立管遮蔽窗户，影响卫生间采光。
D.毛胚房卫生间设施：
A.大户型主卫生间宜洗、浴分间，洁具设施要与户型档次相匹配，应考虑浴缸、
大便器和洗脸盆设置位置;
B.公用卫生间一般将浴缸改为淋浴房，宜设管道井；卫生间的上、下水立管不得在室内露明。
C.当洗衣机与洗脸台合设于一室时，应认真合适洗脸台宽度尺寸是否足够，洗衣机位不小于600×600，并宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。
D.大便器的下水口距墙按300坑距，考虑留洞和安装管道。
E.卫生间地面应有2%坡度向地漏，装修房应有0.2%坡度坡向地漏。
F.避免暗厕，暗厕应设通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。
G.若卫生间设计安装普通浴缸，则窗台高度不能小于500：若卫生间设计安装按摩浴缸，则窗台高度不恩能够小于600；若要安装三角按摩浴缸，则窗台高度不能小于700。
E.精装修卫生间设施：
A.主人卫生间台面宽度560-600，长度不小于900，高度850；；
B.台盆镜面宽度同台面长度且高于台面300，台面于淋浴间或浴缸相交处倒园角；
C.毛巾架净宽900-1000；
D.淋浴开关距地1000-1200；
E.淋浴喷头距地1680-1880；
F.上下推拉杆固定：
G.地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400；
H.浴缸尺寸宜采用750×1700，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸。边设∮20不锈钢浴帘杆，毛巾架下边距地900；
I.考虑设置洗拖水头距地500；
J.高档住宅卫生间可考虑安装电话接口；
2.2.4 阳台及露台
1)栏杆高度：阳台栏杆在楼板结构层上150范围内不应留空，应满足有关可踏面规范要求，同时栏杆高度不宜高于1200。
2)装修材料：
A.开敞阳台天花涂料部分应为外墙涂料，顶层阳台应设雨棚。若外墙装饰材料为涂料时，阳台踏脚需做反坡，以防止对墙面的污染。
B.阳台玻璃栏板应采用便于加工、安装和维护的形式，玻璃应采应不易破裂的安全玻璃。
3)防、排水：
A.阳台应做防水层、防水保护层。
B.地面应比室内最少低50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。
C.当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防止溢流和干涸的专用排水地漏，阳台拦板要考虑洗衣机位的摆放，避免镂空。
D.阳台排水应设地漏，地漏位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口，阳台地面应向地漏找坡，并标明排水坡度。
4)空调：空调与阳台应注意明确分隔，以避免客户投诉。
5)门框：考虑室内镶地板的高度，阳台门下门框高度不应小于50，其他铺地砖等侧不应小于30，避免使室内完成面高于门框，影响美观且不防水。
6)高差：出露台处高差可考虑反梁处理，通过调整屋面找坡，减少出露台处的高差，若露台底层功能容许，可考虑降板处理；花池需要考虑底版与平台完成面的高差，并需要有防水和排水处理。
7)出露台管：
A.所有上人露台，屋顶污、废水透气管不能立于空间当中影响露台使用，应于下层辅助用房顶拐弯并至靠墙或柱边位置伸出屋面至最顶层女儿墙高度。
B.位于业主屋面露台内的烟道和排气管的高度应加高到2400。
2.2.5 门
1)门垛：门跺尺寸不小于50。
2)门口高差：铝合金弹簧门高低差应留在地弹簧外侧，注意室内铺地应延伸至地弹簧外侧。
3)推拉门：推拉门洞最小洞宽宜为1500，确保除去门窗宽度后门扇宽不小于700。
2.2.6 窗
1)基本要求：
A.既要考虑外观整体形象，又要考虑业主在室内的感觉。窗外有空调外机，且外机无法从别处放出去时，窗户的分格形式应保证外机能从窗户处放出去。
B.门窗大样图除明确门窗所在平面所在位置、尺寸、分格方式、开启方向外还应明确百页位置。
C.门框及滑槽应留设泄水口。
D.当窗扇面积>1.5㎡时，窗扇应加横档或采用安全玻璃；当客厅到阳台的门为四扇时（门洞宽>3600），宜固定两边门扇及门上亮子。
2)安全防护：距地900以下应为固定窗扇，且低于900窗台应设900高窗护栏或夹胶安全玻璃（窗外为阳台或平台时不受此限制），防护栏杆竖杆之间的净距不得大于110。
3)飘窗板宽：凸窗窗台板净宽宜控制在600～650，且上板大于下板50。
4)窗台高度：
A.落地窗窗台高宜为200，阳光窗窗台高宜为450，其余窗台高宜为950（特殊者除外）；
B.为满足卫生间吊顶设置及浴霸换气要求，卫生间窗台高宜取900，下部为平开窗扇，上部亮子作百页。
C.通风面积：窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风，开启扇面积不小于房间地板面积的1/20，且与门位置形成对流。厨房开启扇不得小于0.6㎡，凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。
D.转角窗：位于转角处的窗（阳台门）应避免视线干扰。
E.门带窗：厨房门带窗，当窗宽≥500时，宜做平开窗。
F.防雷：外墙门窗，百页，金属构件应按规范设置避雷接地。
2.2.7 空调
1)室外机布置:
A.住宅各房间均应考虑空调机的设置；空调外机位不应占用房间内面积，同时应方便室外机的安装。
B.空调室外机位应靠便于安装及维修的可能性，靠近窗洞口设置，尽量避免设于无窗山墙，不便于空调外机的安装。空调室外机位应考虑窗的开启方向。空调位设于凹槽内时需考虑对窗槽的影响，距离过近而对吹的两室外机需要相互错位。空调外机不宜设于封闭阳台内。室外机位净尺寸至少1000×550×900。
C.空调室外机安装可采用相临凸窗间放置，梁下挑板放置，阳台或平层挑板放置等几种方式。根据立面效果决定，同一位置安装两台空调室外机时，在平面相同位置不同高处分别挑板垂直立体安装。相邻两房间的空调洞在同一标高的垂直空调板，应标明在上一层空调板上，在原理地漏侧靠墙处，加一个Φ100PVC空调洞套管，以安装室内外空调机连接管。
2)空调插座:
A.空调洞口与空调室内机安装在同一个平面上时，空调插座位置设计在洞口斜上方，离开空调室内机位置，与洞口水平及垂直方向净距各150；
B.空调洞口与空调安装不在同一个平面上时，空调插座设计在与空调室内机同一个平面上，空调插座离开墙边150。忌空调管穿别的房间，应直接出外;
3)空调留洞:
A.采用分体式空调，墙面预留∮75（双机∮100）PVC套管，管中距地2250，向外倾斜10度;
B.室内外无高差的首层客厅的柜式空调室内机穿墙管应比室外地面的完成面高，
管中距地180~250;
C.阳光窗下放置空调外机时，窗台板留洞尺寸不应小于400×1100。
4)室内机布置:采用分体式空调，空调室内机应与家具一起布置并表示，避免对床直吹。
5)排水:
A.空调冷凝水应有组织排放，主管的布置应隐蔽，并方便支管接入。
B.空调外机板宜翻起50，采用有组织排水，板上设地漏并标明坡度。
2.3 公共空间
2.3.1 单元入口及楼梯间
1)单元门：单元入口门洞尺寸不宜小于1500×2300，且设闭门器。建筑入口宜结合造型设置雨蓬，不应直接在楼上阳台下设置住宅入口。大堂顶一定做有组织排水，切忌水舌排水。
2)大堂：首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料，应从使用及美观角度统筹安排布告栏及其专用照明、牛奶箱、信报箱等设施。
3)过道：楼层公共过道及各入户门设置应方便用户搬运家具。
4)管线：各种管线（包括水平支管）能暗埋的一定暗埋，消防栓等不能暗装的应设于楼段下较隐蔽处，大堂内尽量不要看到管线和消防栓。
1)住宅入门户门垛与消防给水立管或消火栓箱相邻时其尺寸应结合考虑。消防给水立管位置应在建筑图上予以明确。
2)消火栓宜采用内嵌式，不宜设在厅、卧室的墙面并避免正对户门设置，消防栓的安装一定要符合规范，要易于操作不能设于楼梯跑侧墙上，并保证人员正常安全疏散宽度，消防栓应有出屋面实验栓。
3)高层住宅楼梯消火栓明设在休息平台处时，休息平台宽度应比正常宽度加宽200，同时设计时应注意消火栓上皮与梁的关系。
4)消防管、给水管及其他线槽，如有转弯部分绝不能出现在楼梯间上第一跑顶上等显眼的视线范围内，楼梯休息平台顶如有水平支管或线槽最好是先出平台顶再弯进室内，以保证休息平台处净高及美观。
5)单元入口处不能看到天然气管。天然气管的走向应尽量减少天然气管的户内长度，所有立管应设在墙角，不影响台面有效使用宽度，根据特定项目需要还应设管道井。注意各种管线不发生冲突，立管不遮挡排气洞口，不影响开窗，且排气洞口注意与热水器位置想结合布置。
6)电缆井位置应设在楼梯梯段下或室外，非住户必经之地。
5)楼梯：室内楼梯采用简洁、美观、造价合理的硬木扶手及栏杆形式。室外用钢
管扶手及栏杆。
2.3.2 电梯及电梯厅
1)与电梯相关的各专业设计应相互匹配。
2)电梯选型：
A.应明确载客人数和载重量，并考虑轿箱内的装修荷载，适当加大电梯最大载重量。
B.梯井平面净空尺寸不宜小于2200×2200，门洞尺寸不应小于1100×2250。
3)前室门：电梯在人防清洁区内使用时应设前室为防护密闭门。
4)电梯门：电梯机房门宜净宽1200，便于物业维修设备。
5)安全门：井道高度11米内无停靠层站门时，应设安全门。
6)井道:
A.电梯筒体井道不应采用空心砌体砌筑。
B.不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时电梯井道应为隔音墙体，且速度大于
2.5M/S井道上部应设高度大于1M的隔声层，隔声层设800×800进出口。
C.速度大于2M/S的电梯应在井道底部和顶部设置不小于600×600带百叶窗的通气孔。
D.相邻电梯井道之间隔墙上可设风压泄压孔洞。
7)预留孔洞：电梯的控制面板按钮留洞宜设于两电梯门洞连接墙体的中心位置，以利于电梯门套的安装。单台电梯控制按钮留洞应设于电梯门套宽度中心位置，其位置和高度使用要尽量方便，预留孔的尺寸可比要求四周均宽出25MM。
8)电梯配套功能：应明确轿箱内摄像、电话（三方通话）等做法、要求，电梯机房至控制管理中心（消防控制室）应设计有视频线、电话线。
9)机房：
A.扶梯宽度尺寸应预留装饰余量，单梯两边各预留50，双梯两边各预留100。在确定扶梯支撑梁的牛腿高度时，应从地面标高往下减50（地面层装饰厚度）。
B.机房设备应有满足设备尺寸要求的进出口。
C.机房应设置空调位置及吊钩；客用电梯与消防电梯不能共用机房，机房间应采用防火墙分隔。
D.电梯机房应满足通风和散热需要，明确风扇或制冷窗机安装作法。应注意机房温度控制所需通风及空调设备的预留洞、电气管线、插座是否设置。
E.电梯机房宜自然采光通风，否则应考虑通风抽湿设施。
F.不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管，蒸汽管和烟道。
G.应注意机房屋顶用于吊装设备的梁位置及梁上吊环是否正确。
10)防、排水：
A.电梯厅旁的有水房间应设地漏；电梯门口应做1%反坡，防止梯井进水。靠门一侧可比外侧高15-20MM。
B.消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于2立方米，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接，如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。如无特别要求，消防电梯不下地下室。
修完成后净高不应低于2.2米。商场净高不宜低于3.3米。
2)应明确楼层净高，建筑、结构、给排水、通风空调、电气、装饰等专业相应协调一致。
3)当住宅层高3米时，结构梁高度不宜超过550（含板厚，下同），如超过550高应按水、电要求预留强弱电线管、给排水管穿两套管。即使预留套管或洞口，梁高也不得超过700。
4)水、电管井的面板标高应满足以下要求：水管井楼板面应比相邻楼板面下降0.1米；强、弱电管井楼板面应比相邻楼板面高出0.1米。
5)室内楼板面应高于室外绿化平台屋面板的找平层、防水层、保护层及绿化完成后的高度，裙房屋面与塔楼底面层楼面标高差，建议不小于600。如不具备条件时，宜将相应梁朝上翻，以提高防水效果。
6)建筑未设转换层时，管道转换的相应楼层高度应适当加高。
2.3.5 地下室
1、地下室建筑与结构要求：
A.备用发电机房的排烟道是否考虑隔热设计，有无安装预留孔洞。
B.人防分区布置要满足平时和战时的要求，各种管线布置不应对人防门的开关有影响，人防门前开门范围内的垫块应确保在战时能快速移开，使人防门能即使关闭。
C.人防地下室设备用房应有一定数量的从基础内引出的钢筋头，便于战时设备接地使用。
D.底层地下室地面如设排水沟，应设置150-200宽的排水沟，间距不大于12M；超过两层的地下室应设计滤水层。排水沟不应跨越防火分区或人防防护单元。
E.首层地面应注意预留大型设备吊装孔洞。
F.出入口及采光窗、井应结合地面环境做好设计。
G.地下室顶板上环境做法应与结构沟通，计算荷载。
H.务必保证不得出现渗漏水情况。
2、地下室管道竖向定位原则
A.保证主要通道的净高2.2米以上，局部非主要通道的高度可适当降低，但不得小于2.0米。
B.由于成本控制，地下室层高较低，给水、消防和喷淋的干管可穿梁安装于最高，喷淋支管沿侧墙安装，高度不做限制。
C.给水、消防和喷淋的干管可考虑沿侧墙安装，高度不做限制。
D.风管在有梁的地方绕梁安装，以提高安装高度。
E.防火卷帘的喷洒应使用独立的喷淋系统。
3、地下室的留洞
A.管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管。
B.管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管。
C.电缆穿地下室外墙应做特殊处理，直接埋管的方法在下雨时会灌水。
D.地下室防排烟洞口、柴油发电机排烟洞口应特别注意，这些洞口较大而且在结构图上容易遗漏。
E.干管穿越地下室梁的留洞在水平方向应考虑留有较大的富裕，以避免施工误差，使管道安装困难，甚至留洞报废的情况。
F.穿梁的位置是否对梁受力不利，是否有加强处理措施。
G.地下室的留洞在施工前，各专业应汇总校对，以防止遗漏。
4、地下室设备房
A.变配电房、水泵房、柴油发电机房不宜放在较低位置，以免万一发生事故会被水淹。
B.变配电房如在地下室应考虑局部的抬高。
C.水泵房内的配电柜不宜和水泵地坪一个标高，配电设备应抬高，以免被水淹，配电设备可考虑放在单独房间，有门通往泵房即可。
D.水泵房的排水首先应考虑能自然直接排出（少量集水可排入其他地方），这样万一泵房发生以外有水时，泵房的集是可排到地下室，以免泵房立即被淹，同时考虑设置水本排水，排水集坑应设置水位报警装置。
E.发电机房应考虑给排水，一般应设置排水地漏，设置环保除尘的给排水、洗手池，排水应首先考虑能自然排到地下室的集水坑内，但不能排到电梯集水坑内。
F.配电房的电缆沟由于多种原因容易进水，应考虑增设排水集坑采用水泵进行排水。
G.层高设计：应保证管道下净高2.4M，计算净高时须预留100的设备管道安装量。
5、人防
A.人防的洗消间应设置防暴地漏，并应委托专业公司予埋或指导。
B.人防的洗消间等通道应设置防暴门铃。
C.穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装防暴阀门，穿越人防分区墙的管道应在两侧增加防暴阀门。
D.穿越人防分区的电缆桥架应进行封堵处理，电缆周遍应用防火棉封堵，穿越人防外墙的电缆应按规范进行处理。
E.人防工程的防暴电井不应遗漏。
F.地下室排水沟穿越人防的分区墙时必须做特殊处理。如：在两侧增装阀门。
G.必须考虑防火门和人防门的关系，两种门不宜共用一个门洞，以免出现混乱。
H.DN100以上的管道不得穿越人防顶板和外墙。
I.应注意人防门与结构水电的关系，避免相碰，使人防门打不开。
J.应注意防排烟等通风系统与人防的关系。
6、地下室防、排水
A.地下室防水应作好挡墙迎面土、顶板面防水以及地面排水，处理好变形缝、穿墙套管的防水。挡墙外宜设盲沟。地下室地坪应沿墙角、地面纵横方面设排水沟，形成排水网。
B.地下室车库坡道起止处应设置两条雨水排水沟，上面的雨水沟的排水应考虑直接排向室外的雨水井。
C.集坑的排水泵应进行自动化监控处理，将信号引至控制室。
D.地下室的排水蓖下应设计安装橡胶皮条。
E.地下室水泵的配电箱不宜采用通用锁，不利管理。
7、地下室消防
A.防火卷帘的喷洒应使用独立的喷淋系统。
B.地下室插孔电话的位置应考虑与防火门，人防门等的关系，避免出现使用困难的现象。
C.应注意防火卷帘门与梁柱的关系，尽量抬高安装高度。
D.人防区的排烟处的防火门必须考虑密闭性，不能采用一般的防火门，应考虑增加密封橡胶，否则难以通过验收。
E.卷帘门上宜安装声光报警装置。
8、地下车库及汽车坡道
A.车库净高应为2.4M。计算净高时一定要预留100的设备管道安装量。
B.设备管道应避免穿越防火分区，分隔防火单元的防火卷帘门高度不应小于
2.2M，经常开启的防火卷帘门宜采用轻质产品。
C.底下车库应设计给排水，以便清洁。
D.坡道出入口高度不小于2.4M高，具体设计时应重点注意梁的高度和避免设备管道穿过，计算净高时应预留100的施工误差量及考虑坡道横坡的高度。
E.车道入口斜坡道应采用有防滑齿的面层。
F.坡道坡度是否合理，坡道地面构造应采取防滑措施，应设照明。
G.坡道出入口处及坡道结束处应设置截水沟；沟盖板要选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板，而不应采用水泥盖板；牌示沟不应直接接入市政管道，以免管道的水倒流。
H.车库照明设计应采用区域控制，否则照度过大造成浪费。
I.兼作人防的地下车库，入口处防护密闭门要设计合理；通过防护单元隔墙的通道要满足汽车方便进出。
J.地下人防工程兼作车库时，梁的高度除满足人防防护要求外应满足公共管道和防火卷帘等安装后的车库净高要求。
2.3.6 设备用房
1)各设备用房应统筹考虑、布置紧凑，不应影响停车等使用功能。
2)给水调频泵的减压阀安装角度：要面向便于装门及维修方向，并不得妨碍其他设备的使用。
3)水表房、垃圾房、配电间等应设门栏。有水房间应设地漏，并标明排水坡度。
4)应明确位于地下室最底层变配电房的作法：地面和挡土墙应作防潮层并贴面砖，变配电房内应设置通气窗，窗上应设置能防止小动物进入的钢板网。
5)设备房应严格控制噪声，在隔声、吸声、消声三各方面采取措施：①位置远离人群居住区；②设专门的吸声房间；③布置缓冲带；④基础、楼板、墙和柱作隔振处理设备基础、连接接头等应采取可靠的降噪措施。
A.变配电室、水泵房不应直接设在紧邻住户的住宅楼底层，设备房的楼上可设商业、物业办公或公共活动场所等非住宅用房。冷却塔应设置在非住宅楼屋顶，尽量远离住宅，减少或避免噪音扰民，并设计检修楼梯。
B.屋顶正压送风风机应选用低噪音的型号，供应商业用房空调主机应避免噪音和热气等对相邻住户的干扰。
C.当稳压装置设在住户顶板上时，应在屋顶层或吊顶内设隔音材料，减少低频噪音的干扰。
2.3.7 屋顶、女儿墙及栏杆
1)屋面排水：
A.屋面雨水管的设置尽量隐蔽，不能直接暴露于立面墙上，应结合冷凝水管或阳台排水管布置于凹角内，并注意与空调孔洞的关系，位置要协调，并应画出雨水管、冷凝水观、阳台排水管、地漏之间的定位详图。底层平面须表示雨水管。
B.小面积凹廊或阳台可采用直径50排水管，单向排水屋面宽度宜控制在9-12M。
C.屋顶排水不能先经露台再排至雨水管，必须直接排至雨水管。
D.屋顶花池泄水管不能直接排向屋顶花园地面，否则会影响使用。
E.当屋面被防火墙隔开时，应两侧分别排水，不得在防火墙上开洞设排水孔道。
F.种植屋面应设置人行通道，四周设围护墙及泄水管、排水沟，并严防泄水孔堵塞；屋顶绿化应考虑喷灌设施。
2)屋顶楼梯间或水箱间应设计铁爬梯。
3)上人露台烟道高度应与顶层女儿墙平，污废水透气管应在下层顶棚何必感拐弯至柱子或墙角等不显眼凹槽处，高度同顶层女儿墙平。
4)屋顶花园水电管线尽量暗装，水电接口位置应靠近业主活动区域尽量符合常人使用心理及功能需要，如方便业主浇灌植物及照明等。插座应用防水插座。
5)如龙湖需要设泛光照明,则在设计中应综合考虑。
6)裙房屋面的女儿墙距主体结构的外墙很近时，应有防止雨水从女儿墙顶溅进窗台板的防溅水措施。
7)屋面绿化平台及屋顶上的变形缝应有明确的剖面大样做法，而不仅仅引用图集。
2.3.8 管道井、设备表箱
1)一般要求：建筑专业统一协调设备专业管线和设备位置、计量方式，特别要注意设备箱与构造柱、结构量的关系。应在平面放大图和剖面图上表示出设备箱门的位置，并用虚线在设备箱立面详图上表示箱体实际大小及位置。
2)管井门：
A.管道竖井宜在每层靠公共走道一侧设不小于600×1200检修门（高层为丙级防火门）或可拆卸的500×500壁板检查口。
B.水电管井门宜采用通用钥匙。
3)电井：
A.电缆井位置一定要设在楼梯梯段下或室外，非住户必经之地。
B.强弱电井的管线安装完毕后，管线四周的空隙应用防火胶泥封堵，一类高层建筑应每层均封堵。
4)风井：人防地下室清洁区内的空调送风井应设进深不小于900的集气室，且集
气室与风井之间设密闭门、防护密闭门双扇门。
5)管道留洞：宜按管道的穿孔位置预留洞口，并预留板钢筋，待管道就位后再封闭孔洞。
6)其他：应明确车库、发电机房的井道防雨百叶风口面积及做法，应明确餐饮烟道顶部做法。
（2）会所功能设置应根据使用者的组成考虑，应突出特点以提高利用率。
第三章结构设计
3.1 设计原则
1)结构设计需满足国家及重庆市现行结构设计规范强制性条文的要求，确保结构设计技术先进、安全可靠，顺利通过政府部门的检查和审图单位的审查：
2)结构设计需满足建筑功能要求，结构布置、结构构件尺寸要与建筑使用功能相适应，避免竖向构件局部突出、水平构件影响净高、完整的功能空间出现结构构件的情况。
3)结构设计需经济合理，结构体系受力明确、传力简捷，做到精心设计，不断优化，结构造价和含钢量控制在要求范围之内。
4)结构设计需保证产品的质量，避免由于设计原因造成开裂、渗水、不均匀沉降等质量通病的发生；
5)结构图纸需满足深度要求。
3.2 设计荷载
1)设计荷载需精确计算，荷载取值严格按照荷载规范，不得任意降低或提高，如遇特殊情况要调整荷载取值，需由龙湖确认。
2)二次装修楼面荷载标准值统一按下列数值考虑，并在图纸注明二次装修时不得超过下列数值：客厅、餐厅、厨房、卫生间取0.8kN/㎡，阳台、卧室取0.6KN/㎡。
3)墙体材料的自重，承重墙±0.00以下按普通粘土砖、以上按多孔粘土砖计算荷载，填充墙按混凝土空心砌块计算荷载；
4)室内地下室顶板考虑施工时临时对方材料或做临时工场的荷载，并在图纸中说明，荷载值取5kN/㎡，此荷载为临时荷载标准值，不与使用活荷载及二次装修荷载同时考虑。
5)地下停车库顶板覆土荷载按实计算，活荷载考虑4kN/㎡，如为行车道则按行车荷载考虑；
6)遇特殊荷载取值需同委托方商量确定。
7)验证每平方米建筑面积的总荷载是否合理，并告知委托方。
3.3 基础设计
1)基础设计应依据重庆市地基基础设计规范和重庆市地基处理技术规范；
2)结构设计人员需认真查阅地质勘察报告，分析地质参数，研究工程地质特点和有利不利因素，提出分析意见；
3)需要打桩时，需进行桩型、桩径、桩长多方案比较，不同单体可选用不同桩型，地基土对桩的支撑能力尽量接近桩身结构强度。
4)单桩竖向承载力的确定，以静荷载实验结果为依据，在进行桩的静荷载实验前，按地质报告参数估算。
5)桩的布置，尽量考虑轴线布桩，控制总桩数在委托方认可的范围内。
6)合理选择基础梁的断面，建议采用倒T型截面，并控制基础梁的截面尺寸和配筋。
7)地下室底版需进行通板式和阀板式技术经济比较，应按板的抗冲切、抗剪承载力综合确定板的厚度，计算板的配筋。
8)避免地下室设变形缝，确需设缝时，慎重处理变形缝止水问题。
9)局部软弱土层及暗塘暗滨等，可采用换土、桩基或其他方法处理，处理方法需经过技术经济指标分析后择优采用。
10)对基础回填土需提出施工质量要求。
11)多层砌体承重结构的地基允许变形值需满足基础中心计算沉降量小于200MM，沉降差或倾斜小于0.004的要求，高层住宅桩基允许变形值需满足基础中心计算沉降量小于150MM，沉降差或倾斜小于0.002的要求。
12)设计人员需参加基坑验槽，检验地基土是否符合设计要求。
3.4 上部结构
1)低层住宅、多层住宅优先考虑砌体承重结构，高层住宅优先考虑带部分短肢的一般剪力墙结构。
2)砌体承重结构抗震构造柱和圈梁的设置需满足规范要求，但不应任意增加构造柱和圈梁的数量、截面和配筋。
3)剪力墙结构的剪力墙布置需优化，结构布置宜规则、对称，严格控制结构的扭转变形，按一般装饰要求控制层间位移，在满足规范的前提下尽量减少墙的数量，减少墙、暗柱、连梁的配筋，并应按计算结果和构造要求分段配筋。
4)无地下室的住宅底层结构，除厨房、卫生间外，其他功能房间采用预制板架空。
5)外挑阳台优先考虑梁板式结构受力体系。
6)现浇钢筋混凝土楼板的厚度，双向板宜控制在短跨的1/35，单向板宜控制的短跨的1/30；一般情况，厨房、卫生间、阳台采用100，跨度小于3900的板采用110，跨度为3900，小于4200的板采用120，跨度为4200，小于4600的板采用130。
7)屋面板的厚度，跨度小于3900的板采用120，跨度大于3900的板相应增加厚度。
8)楼板的配筋宜采用分离式配筋，上层负筋一半拉通，端跨大于3900的楼板和屋面板宜双向配筋。
9)结构梁的受力钢筋需计算确定，不得任意加大或减少配筋量，简支梁上部构造钢筋配筋量按受力钢筋的四分之一考虑。
10)建筑构件，包括装饰构件，优先考虑采用钢筋混凝土结构。并出结构详图，如确需采用钢结构，需征得委托方同意，并出钢结构详图，不得标注“专业厂家设计”。
11)尽量用砖砌女儿墙代替钢筋混凝土女儿墙，设置配筋压顶和构造柱，并对女儿墙下部砌体进行加筋处理。
12)砌体结构需提高顶层和外墙砌筑砂浆的强度。
13)结构图纸中应包含结构留孔图及孔边钢筋加强图。
14)结构设计中需有防止质量通病的措施的说明，并对材料的应用、施工措施等提出明确的要求。
3.5 其他要求
1)结构图上墙体厚度、柱子尺寸、门窗洞口尺寸、楼梯定位尺寸和标高等应与其他专业相应构建外形和几何尺寸一致。
2)结构图上应明确公用专业预留和预埋的孔洞和埋件。
3)对顶部覆土绿化的地下车库，宜采用梁板式结构，结构找坡满足排水要求。
4)在设计地下室和地下车库等地下构筑物时，需充分考虑施工及使用中的不同工况，考虑必要的防浮防洪措施。
5)对超长构件是否设缝需进行专题研究，图纸中详细注明施工注意事项。
6)对小区内埋深较大的水泵房、地埋式污水处理站，需综合考虑施工方案，进行技术经济比较后确定其结构方案。
7)住宅卧室内天棚板下不宜有梁露出，若因结构确实需要，梁高应尽量小，或采用大板结构形式。
A.跃层住宅中跃上层的内阳台与卧室之间的梁不应吊在下层客厅的天棚上。
B.厨房与生活阳台之间的梁不应吊在楼下住户的卧室中，上下层墙体未对齐时，支撑上层墙体的梁建议采用暗梁或在板上布加强筋的方式。
8)阳台及板下无管式卫生间应明确降板尺寸：
A.双卫生间主卫结构相对室内降板300、公卫结构相对室内降板500.
B.单卫生间结构相对室内降板500。公寓式住宅单卫生间结构相对室内降板300。
C.阳台结构相对室内结构降板100，厨房结构板相对室内降板50。
D.室内有高差的住宅楼板应尽量采用楼板转折的形式，结构梁不宜加高过多。
9)电梯井内部尺寸应上下一致，井壁厚度变化台阶应置于井道外册；电扶梯的门洞及预留洞的尺寸应满足电梯安装和精装修的要求。
10)地下生活水池、污水池的盖板应便于检修，应明确盖板施工图。
11)圆弧阳台挑板结构应配放射筋。
12)住宅顶层楼板的荷载应按屋顶花园设计，首层绿化平台楼板荷载除考虑36吨消防车荷载外，其覆土深度应以1.5米高计算。
13)绿化平台及屋顶花园的现浇楼板，宜采用结构找坡，如有困难时，可将楼板的保护层局部找坡，以组织好大面积的排水。
14)商住楼、居住楼的电梯前室及较长的过道装修后净高须保证不低于2.4M,短过道装修后净高须保证不低于2.2M，当不能满足要求时，过道上的梁应预留导管，以便于水管、强弱电管线穿过，保证天棚吊井高度。
15)地梁、承台梁顶标高应结合下水管道的埋深及底层卫生间大便器必需的安装深度确定。
16)地下车库入口处板面标高应与绿化完成面的标高协调一致。
17)与外墙装饰有关的纵横装饰线条的结构尺寸应扣除建筑抹灰及装饰面层的尺寸。
18)裙房的临界门面和商业用房的卫生间的楼板应相对室内板面下降300。
3.6 含钢量标准
在满足结构设计规范和相关技术要求的前提下，通过精心设计、精确计算、合理布筋，每平方米建筑面积结构含钢量应控制在以下标准，如超出以下标准，需向委托方说明情况，分析原因，并得到龙湖的确认。
施工图，以避免因土建设计不合理而造成的诸多问题。
4.3 具体设想
（1）建议采用家庭综合布线系统，所有弱电管线接入模块化信息接入箱，其特点为：
A、家庭网络化：可保证两台以上电脑同时上宽带网，并可在家庭内部联网。
B、共时性：有线电视及AV节目接入主要房间，实现多路播放。
体验区各阶段设计导则
目录 （按住Ctrl并单击鼠标以跟踪链接）?体验区选址规划 ?售楼处土建施工图设计 ?样板房土建施工图设计 ?体验区景观导示设计 ?售楼处室内装修装饰设计 ?样板房室内装修装饰设计 ?体验区经济指标控制表
一、体验区选址规划 ?责任部门：体验中心 ?输入项目：《项目总体规划设计方案》 ?输出项目：《体验区修建方案》 ?阶段成果：《体验区修建方案》（模版另附） ?会议管理： 会议名称：体验区修建方案汇报会 组织人：营销部体验中心 参加人：体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、营销部经理、营销副总、研发部项目设计专员、项目经理、项目土建工程师 ?输出项目管控要点： 1.根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算决定是否采用临时售房部和样 板房； 2.根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略等决定售楼处和样板房的总体 位置； 3.售楼处的位置及体验区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接 到达，避免因下列因素造成的绕行，影响客户的体验感受：①单行道，反方向 车辆无法直接到达；②沿途交通道路品质低；③项目周边公交车出租车站位置 不便，导致参观客户步行时间过长； 4.对于项目辐射主要区域客户的来访路线，考虑沿线城市景观对楼盘档次的影 响； 5.考虑项目辐射主要区域客户的来访路线沿途路牌广告、交通指示牌的选定初 案； 6.考虑体验区范围以外的客户接触点的景观等整体效果，针对项目规划红线外市 政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善措施； 7.控制因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及 工程延期； 8.考虑客户在整个体验区内参观流线的舒适感和韵律感。针对客户在体验过程中 眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景
重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌) 第一部分重庆别墅市场发展概述 一、重庆别墅市场发展沿革 重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段： 第一阶段：盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 第二阶段：市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。 第三阶段：重新启动期 这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。 这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。 第四阶段：市场放量期 这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花
龙湖·项目规划方案设计任务书 年月 1/ 7
一、项目概况、用地规划条件、设计原则与设计依据详见概念方案设计任务书；有\无情况变更， 变更情况如下： 二、项目定位原则： 4.1 市场定位：城市核心区中高端住宅社区； 4.2 住宅业态定位：高层+别墅；销售商业定位：一层为主，局部二层。地块价值分析和布局 示意见附图3、附图4； 4.3 户型配置要求： 2/ 7
3 / 7 三、 方案设计要求： 3.1 总图设计： 3.1.1 交通设计： ①、出入口：园区内需设置1个主要出入口，2个次要出入口。其中车行1个，人行 1个，人车混行1个； ②、地下车库出入口：园区内需设置 2个地下室出入口； 3.1.2 竖向设计： ①、场地竖向：实现土方挖方及填方的基本平衡为设计原则； ②、楼座竖向：高层住宅室内外高差控制在450～600mm ；沿街商铺室内外高差不大于 200mm ，且不设置台阶； ③、地库覆土：地库顶板覆土控制在1.5米内（局部进出楼座敷设管线区域，覆土可增 加至1.8米）； ④、挡土墙：场地内高差通过景观找坡解决，尽量不设置挡土墙； 3.2 地库设计： 3.2.1 平面设计要求： ①、地库范围：确保地库范围轮廓方正、规整，外围轮廓线尽量与高层住宅投影外轮廓线 重合； ②、地库人防：人防防护单元与防火分区尽量吻合，口部利用塔楼高层住宅公共楼梯间， 相邻人防主出入口部合并设置； ③、地库柱网要求： 建议柱网 7.8~8.1*7.8*8.1，设计中可使用矩形柱； ④、地库单车位面积：
⑤、地库顶板：消防环路避免做在地库顶板上。如无法避免，尽量沿外围布置将梁高带 来的影响降到最小； ⑥、地库设备用房：设备用房应设置在地库最不影响停车效率之处。如有出地面风井， 严禁出现在景观中心位置或对住宅户型有视线干扰处； 3.2.2 层数、层高设计要求： ①、地库层数：按照地下一层考虑，严禁做二层地库（设备夹层除外）； ②、地库层高要求：结构形式为有梁楼盖，非人防：3.6米，人防：3.8米； 3.2.3 出地面设计要求： ①、地库人行出口：除借用高层住宅公共楼梯间外，其他园区内疏散出口尽量考虑开敞 形式（无盖）。； ②、出地面构筑物：出地面风井或构筑物高度尽量控制在1.0米以内，高度在1.0米以 上的风井或构筑物需有美化的处理方案：如果紧邻高层山墙，则需要结合外立面进行 统一设计；如果单独出地面则需要按照景观小品进行设计； 3.3 住宅单体设计： 3.3.1 核心筒、大堂设计要求： ①、梯户数：按照单元形式为一梯2户进行设计考虑，交通核设置在楼座北侧； ②、大堂：大堂设计必须有挑空，原则上不超过两层; * 大堂面积要求见下表： *大堂层高要求见下表： 3.3.2 设计技术指标要求： ①、窗地比、墙地比：
龙湖地产各阶段图纸要求 龙湖地产各阶段图纸要求 1方案设计阶段：（20天） 1.1工作时间： 1)设计时间：20天（时间为自然日，不包含a.向甲方汇报、等待甲方确认时间；b.向政府部门申报、等待批复时间） 2)涉及到的政府部门及工作时间：设计招标备案时间：25天 1.2工作目标： 1)配合甲方完成勘察设计招标备案工作 2)完善总平面图，单体户型平面、立面的方案，核对经济技术指标，初步论证结构及设备系统方案，为后面的初设及施工图提供设计基础 3)完成报规划审定方案图纸及文件 4)确定立面方案（配合境外设计公司完成） 1.3成果要求： 1)报规划审定方案（用地规证）所需图纸及文件： ”申报表 ”以现状地形图为底图绘制的总平面图（1：1000） ”各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图（1：100或1：200） ”拟建项目周围相邻居住建筑时，应附日照影响分析图及说明 ”规划意见书要求应附的有关文件图纸和模型 ”文件图纸A3装订成4册，其中封面、说明、总图加盖报审章、建筑师章；申报表加盖公章 ”总平面图蓝图A3报批折叠(4份)，设计单位、负责人、校核人、设计人签字，加盖报审章、建筑师章 2)方案设计技术文件： ”设计总说明 ”总平面图：包括设计说明书、设计图纸、鸟瞰图、模型 ”建筑部分：设计说明书和设计图纸 ”结构部分：设计说明书和结构布置图 ”投资概算（满足成本控制及限额设计目标要求） ”结构设计方案：（PPT或文档图纸格式） ”各单体结构方案，剪力墙、柱布置方案 ”地下车库结构方案及成本优化建议 ”样板间的基础图及钢结构加工图 ”小市政管线方案图：确定各种小市政管线方案设想;提供各种小市政管线与大市政接口管径和接口位置建议;初步确定化粪池的位置和数量;确定各主机房、变配电室的大约位置”设计说明书（暖通、给排水、强电、弱电）：确定智能化系统的总体构架及功能（包括弱电各子系统的种类、各子系统功能与项目融合的构想、系统功能实现展示的逻辑关系、产品选型的建议等） 2初步设计阶段：（30天） 2.1工作时间： 1)设计时间：30天（时间为自然日，不包含a.向甲方汇报、等待甲方确认时间；b.向政府部门申报、等待批复时间）
类独栋别墅产品研究分析报告
一、类独栋别墅概念 类独栋，实为联排别墅，但它却是联排别墅的一种新的演绎方式。从某种意义上，我们可以理解为类独栋是有了间距的联排别墅，也可以称它为间距缩小的独栋别墅。 从建筑形态上说，这种产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上只有一小部分相连，戒廊道、戒储物间、戒装饰梁等，因开发商处理的丌同而丌同，我们称其为局部拼接法。 从生活品质上说，类独栋拥有独栋别墅的特点，比联排别墅更具有私密性和独立性；而从价栺上来说，不联排的价栺相差无几，可以说是“用联排价栺享受独栋舒适”。 类独栋别墅的特点：有效地降低联排别墅的视觉压迫感和拥挤感，增强社区的通透性，使联排别墅有了独栋别墅般的视觉效果和私密空间。 二、国内类独栋案例介绍 序号项目面积区 间㎡ 1 保利林语溪257-288 2 碧怡林畔别200-332
墅 3 纳帕溪谷214-336 4 龙湖蓝湖郡200-280 5 绿地梧桐院170-220 6 保利叶上海225-273 7 龙湖·悠山郡200-400 (一)上海—保利林语溪 1.基本信息 ?物业类型：普通住宅、别墅 ?建筑形态：小高层/双拼/类独栋 ?最早开盘时间：2009-06 ?总建筑面积：16.8万㎡ ?类独栋面积区间：257-288㎡ ?容积率：1.42 ?销售报价（09-05）：别墅：23000-24000元/㎡（双拼）27000-31000元/㎡（独栋） ?类独栋面积区间: 保利林语溪的别墅实际为联排别墅产品，但在建筑设计以创新手法塑造独栋的居住和视觉效果。
2.类独栋打造手法 1)首层局部拼接设计营造独栋空间感受。
山东新嘉集团有限公司 施工图设计指引 总则 一、目的 为解决设计、绘图、施工中的常见问题，提高设计施工质量，减少不必要的损失，不犯以往工程中犯过的错误，从而使整体造价控制在最经济合理的范围内，特制定本施工图设计指导书。 二、依据 1.山东新嘉集团以往工程经验教训总结； 2.国家及山东相关各种设计规范； 三、要求： 本指导书为设计任务书的附本。凡承接新嘉集团住宅建筑及规划的施工图设计单位，务必遵照本指导书要求执行，如因未执行本指导书要求，而经新嘉集团自行改正的，按实际所发生的设计及施工费用，加倍扣除设计费。 四、解释权： 本指导书的解释权属山东新嘉集团研发部。 图纸表达
●施工图名称表述应完整，编号应齐全。图纸不应有重号现象。 ●施工图各栋建筑物应地上地下同时表达。 ●设计变更的要求： A.应修改图纸目录； B.应修改变更图纸的日期，且精确到日； C.修改图的修改符号位置应统一； D.应详细说明变更原因； E.修改图应标明修改项目及部位。 ●在按小区统一出图的同时，应按栋号单独出图。 ●安装设备图纸应以规范化的语言符号表达。 ●凡从施工图设计合同中规定的设计周期截止日起，提供我公司的图纸深度，必须满足国家颁布的《建筑工程设计文件编制深度的规定》。
目录 扉页 (2) 图纸表达 (2) 目录 (4) 第一章总体设计 (6) 1.1 导则 (6) 1.2 总体规划 (6) 1.3 总图竖向 (6) 1.4 消防 (6) 1.5 附属用房 (7) 1.6 室外环境 (7) 1.7 车辆 (8) 1.8 道路 (8) 第二章建筑设计 (9) 2.1 综合要求 (9) 2.2 单元户型 (10) 2.2.1 单元套内 (10) 2.2.2 厨房 (11) 2.2.3 卫生间 (12) 2.2.4 阳台及露台 (14) 2.2.5 门 (15) 2.2.6 窗 (15) 2.2.7 空调 (16) 2.3 公共空间 (17) 2.3.1 单元入口及楼梯间 (17) 2.3.2 电梯及电梯厅 (18) 2.2.3 筒体应满足消防要求 (20) 2.2.4 楼层竖向 (20) 2.3.5 地下室 (21) 2.3.6 设备用房 (24) 2.3.7 屋顶、女儿墙及栏杆 (25) 2.3.8 管道井、设备表箱 (26) 2.3.9 商业店面 (26) 2.3.10 会所 (27) 第三章结构设计 (28) 3.1 设计原则 (28) 3.2 设计荷载 (28) 3.3 基础设计 (29) 3.4 上部结构 (29) 3.5 其他要求 (31) 3.6 含钢量标准 (32) 第四章给排水设计 (33)
重庆别墅市场分析 第一部分重庆别墅市场发展概述 一、重庆别墅市场发展沿革 重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段： 第一阶段：盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 第二阶段：市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。 第三阶段：重新启动期 这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。
2012级房地产职业学院营销与策划专业 龙 湖 U 城 市 场 调 查 报 告 系部名称营销系 班级名称营销与策划1班 学生梁梦蝶、赵钰韬、周凌云、王浩指导教师费文美
摘要 龙湖地产择址大学城，继东桥郡、睿城、花千树之后，2010年再著鸿篇——龙湖U城，汇就龙湖16年开发精髓，再谱大学城风尚生活华章龙湖U城占地886亩，背靠缙云山脉，紧邻重大、川美、重师及引地铁1号线和轻轨7号线，大学城、微电园、台资信息园、物流园、城市中心区5大片区环伺。为了解消费者对房屋的需求，以及龙湖U城开盘以来消费者的接受程度,从而进行了本次调研。 本次调研采用问卷调研法，选择重庆市沙坪坝区大学城及陈家桥区域，调查的方式采用不定点拦截发放问卷，共发放100份问卷，回收100份，其中有效问卷80份。最后运用excel表格进行问卷数据录入及分析。 调查结果显示，大多数人都是通过朋友介绍以及报纸广告了解龙湖U城的，其中18-31岁这个年龄阶段的消费者居多，他们购买住房的因素为满足居住要求及改善住房条件的这类消费者占大多数，其中一年内购买住房的消费者居多，根据调查显示他们的职业为公司职员以及务农的消费者居多，出行工具大多以私家车与公交车为主，地理位置、产品价格、周边配套是他们购买住房主要的因素。
目录 一、背景简介 (1) 二、调研目的 (1) 三、调查方法 (1) （一）调研对象 (1) （二）数据来源 (2) （三）调研实施过程 (2) 1、调研方法 (2) 2、调研区域 (2) 3、调研时间 (2) 4、调研结果 (2) （四）数据处理方法及工具 (2) 四、调研结果 (2) （一）企业市场现状 (2) （二）市场环境分析 (3) （三）产品分析 (3) 1、龙湖U城简介 (3) 2、龙湖U城的广告语分析 (5) 3、消费者对龙湖U城的认知分析 (5)
龙湖总体设计与建筑设计篇 龙湖总体设计与建筑设计篇 第一章总体设计 1.1 导则 必须严格遵守国家和重庆市强制性规范： 1)中华人民共和国工程建设标准强制性条文》 2)住宅设计规范》GB50096-1999 3)国家和重庆市地区住宅设计的其他所有相关规范 1.2 总体规划 1)封闭管理：小区或组团围墙、泳池应有方便管理的入口，需要管理 的其他物业应有考虑封闭管理的可能（如幼儿园、小学等等）。 2)交通组织：动静态交通应组织合理，通达性好，对居住不造成干扰。 3)无障碍设计：应考虑无障碍设计，各内容应满足规范或业主认可。 4)安全性考虑：水景、泳池边界有否护栏或绿化处理，平台临界边的 护栏是否满足规范及安全要求。 1.3 总图竖向 1)应明确高切坡、高回填土等特殊地形，以及相邻建筑高差的专门处 理措施。 2)应明确挡土墙及湖岸挡墙的作法。 3)室内外标高不得有误，务必注意与周边道路及环境的关系，总图与 单体室外标高必须协调。 4)应明确小区内道路及与小区相邻道路标高、衔接关系及具体做法。 5)应明确各建筑物出入口踏步设计。 6)道路标高坡向与雨水进水口位臵应相符， 7)避免园路井盖高低和有缺损，园路、窖井要统一标高。
1.4 消防 1)总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流，当消 防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车荷载。 2)消防车道的坡度：满足国家及重庆市相关规范要求。 3)各管线检查口尽量设于绿化中，当消防路或消防登高面要求过宽影 响环境景观时，可采用部分绿化遮盖措施。 1.5 附属用房 1)管理用房应设在小区显著位臵（如入口附近）。 2)垃圾站应设在住宅（区）的下风向和较隐蔽处，其面积不宜小于6 ㎡，与住宅距离不宜小于10M，外部与道路相连，垃圾站地面及内壁宜贴光华、易清洁材料，并配臵给排水设施。 3)水泵房、变电站、垃圾站、箱变、地下人防、围墙、煤气调压站等 设计应明确其平面位臵及具体做法。且须结合环境布臵，不能影响美观。 1.6 室外环境 1)建筑间距应满足防火间距、日照间距，各工程管道占地宽度等的设 计要求。 2)应明确道路两侧及小区内雨水排水系统做法，室外大范围的平台、 踏步，应设截水沟，组成排水网。如设臵雨水口，应明确雨水口的设臵位臵和做法。 3)室外工程如雨水管井过多而影响路面美观，可采用雨水盲沟排水方 式，上用卵石装饰，雨水或雨水管排入盲沟内，统一排入市政管网（本方法主要适用多层住宅）。 4)散水做法：埋入底下200，上设绿化。 5)室外庭院设臵在地下室顶板上，当覆土层较厚时要充分考虑其重 量，花池可通过带有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井，或事先在地下室顶板上预留排水孔，但应做好防水处理。 6)室外泳池：a、深水池1.2-1.4M b、按摩池 0.75-0.8M c、儿 童嬉水池 0.6-0.8M。埋地设计的游泳池应设管沟或柔性套管，以免因沉降而造成水观破裂和检修困难。 7)化粪池、下水道位臵距建筑主体不能太近，否则维修开挖时会导致 建筑沉降，且维护成本高。
龙湖·蓝湖郡 1.经济技术指标 1.1.总建筑面积:500000平米 1.2.容积率：1.44 1.3.区位：嘉定新城麦积路双单路 1.4.建筑类型：别墅（地上三层、地下一层）、高层 （23-28层） 1.5.开盘时间：2009-9-26 1.6.入住时间：2010-12 1.7.绿化率：35% 1.8.车位：别墅每户赠送2个 2.规划 2.1.规划总图
2.2.一城、两岸、三河、四镇 2.2.1.龙湖在嘉定新城打造首个50万平米超大型城 市综合体 2.2.2.依土地天然地貌，三条纯天然水系将社区自 然分隔成东西两岸 2.2. 3.打造四个风格迥异的组团小镇：蓝湖郡（位 于西面，目前在售的院落式别墅）、蓝湖香颂（位于东侧尚未开发的别墅）、晶蓝半岛（ART DECO式高层建筑）、MOCO （东北角一幢办公楼）。 2.3.开放的社区，私密的院宅。 MOCO、社区商业、邻里中心作为完全开放式的街区存在，晶蓝半岛仅对社区内部开放，而蓝湖郡和蓝湖香颂作为社区中的高端物业形态，则形成独立的封闭组团，以实现良好的私密性。 2.4.完全的人车分流，真正的还道路于景观。 车辆进入小区直接通过地下车行道进入各户车库，不但实现了完全安全，杜绝小区噪音污染，而且景观也由于不会被宽阔的车行线分割而真正成为了风景。 3.景观
3.1.“绿化率”不是考量龙湖景观的指标，“五层垂直绿化”已成为其产品景观打造的标准配置 3.1.1.第一层：高7－8米、胸径20厘米以上的大乔木 3.1.2.第二层：4－5米的小乔木、大灌木 3.1.3.第三层：2－3米高的灌木 3.1. 4.第四层：花卉、小灌木（园林内最有特色、层次最为丰富的部分）
龙湖地产集团总部建筑结构设计管理工作指引 附件3：龙湖地产结构设计限额控制指标 龙湖地产集团总部 二〇一四年六月 . 目录 一、总 则 .................................................................. . (2) 二、结构设计限额控制指 标 .................................................................. . (3) 三、结构设计限额控制指标说 明 .................................................................. (4) 四、附
表 .................................................................. .. (6) 附表A:钢筋和混凝土含量统计 表 .................................................................. .. (7) 附表B：各公司结构设计限额控制指 标 (8) . 1 . 一、总则 编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。 编制时间：20014年3月 主编单位：龙湖地产有限公司工程部 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表A） 的要求统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团工程、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由龙湖地产有限公司工程部负责管理和条文解释。 制订依据：《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）
龙湖地产施工图设计技术指 引 -标准化文件发布号：（9556-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
名企实战】龙湖地产施工图设计技术指引 2014-02-12 房地产经理人联盟 传递地产资讯.分享战略智慧 为解决设计、绘图、施工中的常见问题，提高设计施工质量，减少不必要的损失，不犯以往工程中犯过的错误，从而使整体造价控制在最经济合理的范围内，依据龙湖地产发展有限公司以往工程经验教训总结特制定本施工图设计指导书。第一章总体设计 导则 必须严格遵守国家和重庆市强制性规范： 1) 中华人民共和国工程建设标准强制性条文》 2) 住宅设计规范》GB50096-1999 3) 国家和重庆市地区住宅设计的其他所有相关规范 总体规划 1) 封闭管理：小区或组团围墙、泳池应有方便管理的入口，需要管理的其他物业应有考虑封闭管理的可能（如幼儿园、小学等等）。 2) 交通组织：动静态交通应组织合理，通达性好，对居住不造成干扰。 3) 无障碍设计：应考虑无障碍设计，各内容应满足规范或业主认可。 4) 安全性考虑：水景、泳池边界有否护栏或绿化处理，平台临界边的护栏是否满足规范及安全要求。
总图竖向 1) 应明确高切坡、高回填土等特殊地形，以及相邻建筑高差的专门处理措施。 2) 应明确挡土墙及湖岸挡墙的作法。 3) 室内外标高不得有误，务必注意与周边道路及环境的关系，总图与单体室外标高必须协调。 4) 应明确小区内道路及与小区相邻道路标高、衔接关系及具体做法。 5) 应明确各建筑物出入口踏步设计。 6) 道路标高坡向与雨水进水口位置应相符， 7) 避免园路井盖高低和有缺损，园路、窖井要统一标高。 消防 1) 总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流，当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车荷载。 2) 消防车道的坡度：满足国家及重庆市相关规范要求。 3) 各管线检查口尽量设于绿化中，当消防路或消防登高面要求过宽影响环境景观时，可采用部分绿化遮盖措施。 附属用房 1) 管理用房应设在小区显著位置（如入口附近）。 2) 垃圾站应设在住宅（区）的下风向和较隐蔽处，其面积不宜小于6㎡，与住宅距离不宜小于10M，外部与道路相连，垃圾站地面及内壁宜贴光华、易清洁材料，并配置给排水设施。
2014.龙湖.恒大.万科三巨头标准工序与工期；从拿地到交付【最全】 阅读引语 完全搞懂一个房地产项目的开发流程，弄清楚所有工序之间的关系是件极不容易的事情。今天分享一下：万科.恒大.龙湖三巨头的工序标准与工期标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，看了标准工序与工期，您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解和认识了...... 第一部分：龙湖标准工序与工期一、龙湖土地拓展阶段标准工序及工期 1、龙湖投资决策 本阶段以获得土地信息为工作编制的起始点 2、土地购买 本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点。 3、交地 本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
4、取得设计条件 本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。二、报建阶段标准工序及工期 重点提示： 增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划，但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见，编制计划时须充分考虑。 1、方案报建 本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。 2、初步设计方案报建 本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。 初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。 3、施工图报建 本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。 施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。三、建筑设计
阶段标准工序及工期 1、开发预案阶段 2、概念设计 3、方案设计 4、地质勘查设计 5、初步设计 6、施工图设计 7、精装图设计 8、导视系统设计 9、售楼处.样板房设计四、非样板区景观设计标准工序及工期 1、概念设计阶段 本阶段以领取方案上会的会议纪要前30个d做为工作编制
建筑设计龙湖地产示范区各阶段设计导则
体验区各阶段设计导则
目录 （按住Ctrl并单击鼠标以跟踪链接） ?体验区选址规划 ?售楼处土建施工图设计 ?样板房土建施工图设计 ?体验区景观导示设计 ?售楼处室内装修装饰设计 ?样板房室内装修装饰设计 ?体验区经济指标控制表 一、体验区选址规划 ?责任部门：体验中心 ?输入项目：《项目总体规划设计方案》 ?输出项目：《体验区修建方案》 ?阶段成果：《体验区修建方案》（模版另附） ?会议管理： 会议名称：体验区修建方案汇报会 组织人：营销部体验中心 参加人：体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、营销部经理、营销副总、研发部项目设计专员、项目经理、项目土建工程师 ?输出项目管控要点：
1.根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算决定是否采用临时售房部和样板 房； 2.根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略等决定售楼处和样板房的总体位 置； 3.售楼处的位置及体验区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到 达，避免因下列因素造成的绕行，影响客户的体验感受：①单行道，反方向车辆无法直接到达；②沿途交通道路品质低；③项目周边公交车出租车站位置不便，导致参观客户步行时间过长； 4.对于项目辐射主要区域客户的来访路线，考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响； 5.考虑项目辐射主要区域客户的来访路线沿途路牌广告、交通指示牌的选定初案； 6.考虑体验区范围以外的客户接触点的景观等整体效果，针对项目规划红线外市政 道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善措施；7.控制因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工 程延期； 8.考虑客户在整个体验区内参观流线的舒适感和韵律感。针对客户在体验过程中 眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。项目专员应实地感受声音、气味等不利因素对体验区开放的影响。 9.样板房与售楼处距离不宜超过400米，否则应配备电瓶车等交通工具； 10.体验区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼部距离不超过200米， 否则应配备电瓶车等交通工具； 11.体验区内应设置不小于20个停车位的专有停车场，并应考虑销售高峰期的客户
【龙湖研发】龙湖施工图纸深度要求（全套要求） 2014-07-2215万精英共聚〉房地产经理人联盟 图纸深度说明： 图纸深度要求含方案深化、初步设计的图纸要求（此部分深度要求参见相关规范和地方要求）以及施工图纸的深度要求。 施工图设计深度要求是结合工程当中的实际需要，在国家建设部《建筑工程设计文件编制深度的规定》基础上补充，主要就住宅施工和交付使用后出现的问题提出针对性要求。 阶段划分： 概念设计阶段：指不参与政府报审，对土地的第一轮方案 方案设计阶段：指审定方案之前的设计阶段 初步设计阶段：审定方案之后，报规划许可证之前的设计阶段 施工图阶段：含报规划许可证至施工图外审完成 各阶段图纸要求 方案设计阶段：（20天） 工作时间： 设计时间：20天（时间为自然日，不包含a.向甲方汇报、等待甲方确认时间；b.向政府部门申报、等待批复时间） 涉及到的政府部门及工作时间：设计招标备案时间：25天 工作目标： 配合甲方完成勘察设计招标备案工作 完善总平面图，单体户型平面、立面的方案，核对经济技术指标，初步论证结构及设备系统方案，为后面的初设及施工图提供设计基础 完成报规划审定方案图纸及文件 确定立面方案（配合境外设计公司完成） 图纸成果要求： 报规划审定方案（用地规证）所需图纸及文件： 申报表 以现状地形图为底图绘制的总平面图（1：1000） 各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图（1：100或1：200） 拟建项目周围相邻居住建筑时，应附日照影响分析图及说明 规划意见书要求应附的有关文件 图纸和模型 文件图纸A3装订成4册，其中封面、说明、总图加盖报审章、建筑师章；申报表加盖公章 总平面图蓝图A3报批折叠(4份)，设计单位、负责人、 校核人、 设计人签字，加盖报审章、建筑师章 方案设计技术文件： 设计总说明 总平面图：包括设计说明书、设计图纸、鸟瞰图、模型 建筑部分：设计说明书和设计图纸 结构部分：设计说明书和结构布置图 投资概算（满足成本控制及限额设计目标要求）
龙湖集团洋房.别墅设计施工技术标准(绝对干货.全套) 2014-05-02转载请注明来自〉房地产经理人联盟 第一部分总体设计 1.1 导则 必须严格遵守国家和重庆市强制性规范： 1.2 总体规划 1)封闭管理：小区或组团围墙、泳池应有方便管理的入口，需要管理的其他物业应有考虑封闭管理的可能（如幼儿园、小学等等）。 2)交通组织：动静态交通应组织合理，通达性好，对居住不造成干扰。 3)无障碍设计：应考虑无障碍设计，各内容应满足规范或业主认可。 4)安全性考虑：水景、泳池边界有否护栏或绿化处理，平台临界边的护栏是否满足规范及安全要求。 1.3 总图竖向 1)应明确高切坡、高回填土等特殊地形，以及相邻建筑高差的专门处理措施。 2)应明确挡土墙及湖岸挡墙的作法。 3)室内外标高不得有误，务必注意与周边道路及环境的关系，总图与单体室外标高必须协调。 4)应明确小区内道路及与小区相邻道路标高、衔接关系及具体做法。 5)应明确各建筑物出入口踏步设计。 6)道路标高坡向与雨水进水口位置应相符， 7)避免园路井盖高低和有缺损，园路、窖井要统一标高。 1.4 消防 1)总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流，当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车荷载。 2)消防车道的坡度：满足国家及重庆市相关规范要求。 3)各管线检查口尽量设于绿化中，当消防路或消防登高面要求过宽影响环境景观时，可采用部分绿化遮盖措施。 1.5 附属用房 1)管理用房应设在小区显著位置（如入口附近）。 2)垃圾站应设在住宅（区）的下风向和较隐蔽处，其面积不宜小于6㎡，与住宅距离不宜小于10M，外部与道路相连，垃圾站地面及内壁宜贴光华、易清洁材料，并配置给排水设施。
龙湖地产集团总部建筑结构设计管理工作指引附件3：龙湖地产结构设计限额控制指标 龙湖地产集团总部 二〇一四年六月
目录 一、总则 (2) 二、结构设计限额控制指标 (3) 三、结构设计限额控制指标说明 (4) 四、附表 (6) 附表A:钢筋和混凝土含量统计表 (7) 附表B：各公司结构设计限额控制指标 (8)
一、总则 编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。 编制时间：20014年3月 主编单位：龙湖地产有限公司工程部 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。 各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表A）的要求 统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措 施》，经集团工程、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由龙湖地产有限公司工程部负责管理和条文解释。 制订依据：《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
二、结构设计限额控制指标 各公司结构限额指标控制值对照表如下： 编号城市 结构设计限额控 制指标表编号城市 结构设计限额 控制指标表 01 重庆附表B-01 17 苏州附表B-17 02 北京附表B-02 18 济南附表B-18 03 天津附表B-03 19 南京附表B-19 04 杭州附表B-04 20 广州附表B-20 05 成都附表B-05 21 佛山附表B-21 06 西安附表B-06 07 厦门附表B-07 08 长沙附表B-08 09 烟台附表B-09 10 宁波附表B-10 11 大连附表B-11 12 青岛附表B-12 13 上海附表B-13 14 昆明附表B-14 15 沈阳附表B-15 16 苏南附表B-16 15a 附表B-15a