四川省金土地工程
遂宁市安居区白马土地整理项目
可
行
性
研
究
报
告
编制日期:二○○八年三月十二日
项目名称:遂宁市安居区白马土地整理项目
项目单位:遂宁市安居区柔刚国有资产经营管理有限公司
项目负责人:韩阳
项目申报单位：遂宁市国土资源局安居区分局
项目承办单位:遂宁市聚安土地开发整理有限公司
项目可行性研究报告咨询单位:
可行性研究报告主编人员:
韩阳遂宁市安居区柔刚国有资产经营管理有限公司董事长兼总经理
旷绍恩遂宁市国土资源局安居区分局经济师
龙映霞遂宁市安居区土地整理中心主任
宋海军遂宁市聚安土地开发整理有限公司执行董事兼总经理
李爱民遂宁市金城土地估价事务所土地估价师
杨智遂宁市国土资源局安居区分局土地估价师
目录
第一章概论 (4)
第二章项目业主 (5)
第三章建设的必要性和报告编制依据 (5)
第四章项目概况 (8)
第五章项目区概况 (9)
第六章环境保护与水土保持 (21)
第七章项目建设方案与建设内容和规模 (24)
第八章土地调整方案选择 (26)
第九章项目组织实施与建设工期 (29)
第十章投资估算、资金来源、贷款偿还与风险性评估..33 第十一章效益分析 (37)
第十二章结论与建议 (39)
第一章概论
遂宁市安居区是2003年底经国务院批准新建立的县级行政区。位于四川盆地中部，与安岳、潼南、乐至、大英县接壤，幅员面积1258.2平方公里，共辖21个乡镇，22个居委会，14个居民小组，2006年总人口82.47万人。耕地68.71万亩，人口密度655人/平方公里。全区国内生产总值42.92亿元，比2005年增长14%。粮食总产量42.4万吨，地方财政收入4296万元，比2005年增长68.5%。安居区是财政贫区、人口大区和农业大区，也是全省重要商品粮、商品棉基地。建区以后，安居区人民把发展新城区建设、新农村建设作为全区工作重点，通过近四年的持之以恒的跨越式建设，新城区现代生态园林的架构初步显现，经济增长与财政收入增长幅度较大，将成为成都—重庆经济走廊的腹心地带，发展潜力巨大。但由于国家实施宏观调控政策，安居区的发展受到了建设用地严重不足的影响。为此，安居区委、区政府把加快土地开发整理进程作为新增耕地、增加土地占补指标作为工作的切入点和重要举措，一抓到底。安居区国土资源分局和遂宁市安居区柔刚国有资产经营管理有限公司把土地整理增加耕地占补平衡指标作为工作的重点，重点抓。通过不懈地努力，于近期争取到省补助投资的遂宁市安居区白马土地整理项目。为了尽快提前实施该项目，增加耕地指标，以争取报批建设用地的主动权，经区政府研究：在省投入未到之前，由遂宁市安居区柔刚国有资产经营管理有限公司作为业主，通过向金融部门融资和自筹的办
法提前组织在白马实施该项目，用省投入的资金直接偿还贷款。
第二章项目业主
遂宁市安居区柔刚国有资产经营管理有限公司于2005年11月成立的由安居区财政局主管的国有独资公司，注册资本6150万元。主要经营和管理国有资产、对外投资、城市建设与经营。2007底，公司资产总额15430万元，负债总额4957万元，所有者权益10473万元，资产负债率32%，是“AA”级信用企业。公司员工15人，下设综合部、业务部和财务部。公司董事长兼总经理韩阳，男，现年38岁，大学文化，具有丰富的国有资产管理和经营经验。该同志先后从事房地产信贷、路桥经营、国有资产管理与经营工作，曾任遂宁市顺通路桥有限公司副董事长、遂宁福安安居城镇资产经营公司副总经理等职。执行董事兼常务副总经理甑永国，男，现年39岁，大学文化，经济师。曾从事路桥管理建设和国有资产经营，业务能力强。公司按照“精简、效能”的原则配备，人员精干，具有开拓创新精神，公司经营良好，具备承担实施该项目的知识和能力。
第三章建设的必要性和报告编制依据
一、是安居区经济建设社会发展的迫切愿望，也是项目区群众迫切要求。
一是城市发展和经济建设的需要。作为新建的安居区，城市
建设、经济发展和社会事业的繁荣，迫切需要大量的建设用地。但国家实施宏观调控政策和安居区建设用地指标严重不足，制约了安居区经济社会跨越式发展。为此为了增加建设用地，实施土地开发整理增加建设用地指标成为区委、区政府以及区有关部门和企业的推进安居区发展的主要任务，实施该项目就是近期安居区有关部门的主要任务；二是新农村建设和项目区群众的迫切愿望。该项目的实施不仅可改善农业生产条件、增加有效的耕地面积、提高群众收入和集约化经营水平，而且是探索新农村建设、结合发展现代畜牧业的有效途径，因而实施该项目是名副其实的“富民工程、民心工程”，会受到当地党委、政府和人民群众的大力支持。
二、具有可观的经济效益、生态效益和社会效益。
一是经济效益显著。该项目一旦实施，可整理土地14968.44亩，新增耕地1646.55亩，增加耕地指标1646.55亩，可实现占补平衡指标收入4742万元，是计划投资2393.95万元的198.08 %。仅指标取得的收入除了可全部收回投资偿还本息和支付100万元销售费用外，还可净赚2248.05万元。与此同时，项目实施后可新增耕地面积1646.55亩，新增耕地面积比率达到11%。根据土地适宜性评价的结果，整理后的耕地1300亩种植玉米和小麦，亩产500公斤，亩产值750元，总产值97.5万元；整理后的耕地种植水果346.55亩，3年后达到正常产量水平，亩产值1200元，总产值41. 586万元，两项3年后每年增加产值139.086万元。二是
社会效益显宏。增加耕地面积，提高耕地质量。项目建成后可新增耕地面积1646.55亩，确保了安居区耕地总量增加，提高农业抵抗自然灾害的能力。土地开发后，农田的水利化水平将大大提高，基础设施逐步完善，作物收成得到保障，农民收入增加，逐步摆脱贫困的状况，可以减少政府对扶贫资金的投入，减轻财政上的负担。改善农业生产、生活条件。通过土地整理，项目区的农田道路、灌溉、电力设施和环境景观工程将全部配套，项目区内沟壑岗地将得到平整，极大地改善项目区农业生产条件，提高土地利用率和农业生产效率。有利于农村地区的社会稳定。整理后土地的合法、合理的权属调整，将减少今后土地利用过程中引发的各种纠纷，有利于保持农村地区的社会稳定。发挥较强的示范作用，推动土地事业的发展。土地整理后将采用新的农业生产和经营方式如集约化养殖基地的建立等，这对于在市场经济条件下，发挥有利优势，推动农村现代农业的发展都有积极的示范作用。促进农业社会化服务体系的建立与完善，从而达到推动农业产业化进程、富裕农民、安定农村、稳定社会的目的；三是生态效益较佳。该项目把农田水利配套设施建设、小流域综合治理、土地平整及田间建设紧密结合在一起，通过水利灌溉、田间道路、沟头防护以及土地平整和土壤改良等工程措施，实现“田成方、路成框、林成行”的农田生态系统。达到防止水土流失、保护生态环境、提高项目区的抗灾能力的目的，解决了土地生态建设与耕地需求的矛盾。
三、可研报告编制的依据
（一）《中华人民共和国土地管理法》
（二）《（中华人民共和国土地管理法）实施办法》
（三）国土资源部行业标准《土地整理整理项目设计规范》（四）国土资源部行业标准《土地整理整理标准》
（五）《遂宁市市中区土地利用总体规划》
（六）《遂宁市市中区土地》
（七）《遂宁市安居区土地开发整理专项规划》
（八）《遂宁市安居区白马镇土地利用总体规划》
（九）遂宁市安居区柔刚国有资产经营有限公司委托书
（十）安居区十一五经济社会发展规划
（十一）国家发改委《建设项目评估方法与参数》
第四章项目概况
一、项目来源
土地整理是提高土地质量，促进土地集约化利用和保证土地资源可持续发展的重要举措，是实现我区耕地总量动态平衡战略部署。土地整理不仅可以增加耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展、农民增收和增加耕地指标支持城市建设具有非常重要的意义。
遂宁市安居区白马镇土地整理项目是根据《中华人民共和国土地管理法》第三条“各级人民政府应当采取措施，全面规划，
严格管理，保护、开发土地资源”之规定，依据《四川省土地利用总体规划》、《四川省土地开发整理专项规划》、《遂宁市安居区土地整理近期实施规划》（2005—2010年）和《土地开发整理标准》，按“先易后难，生态优先，综合效益最大化，可持续发展”的原则进行申报的，申报为2007年省补助投资的土地整理重点项目并得到省国土资源厅批准。
二、项目选址范围与规模
经过多方调查，项目选址在遂宁市安居区白马镇。涉及四方井、两路口、刺桐垭、石龙庙、白马庙村等五个村，总面积18505.38亩。其中参与本次整理的地类为耕地、其他农用地、部分农村宅基地、荒草地，整理规模14968.44亩，占这五个村总面积80.9%。项目区介于东经105°16′00″-105°18′45″，北纬30°22′30″-30°25′00″。东与横山、观音相邻，南与石洞、东禅相连，北与步云、天保相接，西与中兴镇为邻。项目区涉及到4幅标准图幅，图幅号为：平宁公社H-48-55-（53），白马场H-48-55-（45），东岳庙H-48-55-（61），中心场H-48-55-（52）。
三、项目工期
项目从立项到竣工计划时间约2.5年，2008年10月初开工，2009年12月底前竣工，工期15个月。
第五章项目区概况
一、自然条件
（一）地理位臵
遂宁市安居区是2003年12月18日经国务院（国函[2003]131号）文批准成立的县级行政区，位于四川省盆地中部，遂宁市西南，东与遂宁市船山区、重庆市潼南县相连，南邻资阳市安岳县，西靠资阳市乐至县，北接遂宁市大英县，处于成渝经济圈腹心地带，距遂宁市城区28Km，距离成都140 Km 、距离重庆220Km，位于北纬30°10’50”－30°34’21”，东经105°4’22”－105°43’21”之间，幅员面积1258.16Km2。国道318线穿境而过,建设中的遂渝快速铁路、遂渝高速公路，规划中的遂内高速公路、遂内快速铁路在区内交汇，交通十分便利。安居区气候温暖，四季分明，土壤肥沃，物产丰富。地区经济以农业为主，工业基础较薄弱，是四川省棉、粮、油生产基地，也是川中地区重要的经济、交通、文化中心。
（二）地形地貌
安居区地质构造是喜马拉雅山运动的产物，属新华夏系第三沉降带，四川沉降带之川中褶皱带。境内地质构造简单，未见大的断裂，构造裂隙不发育，裂隙率为1.3%。根据地表构造形迹特征，多为鼻状背斜、箕状向斜相间排列，西部多，东部少。地层平缓，倾角小于50。地表出露地层一侏罗系红色地层为主。境内侏罗系出露地层均呈砂、泥岩互层，泥岩比重大，易于风化。
安居区地貌以丘陵为主，占幅员面积的88.1%，冲积平坝仅占11.9%，境内丘坡林立，地形零碎，山丘坡度一般在5-15度，丘
间沟谷宽40-600米，多呈“U”型，极少数呈“V”型。有少量河谷平坝呈带状分布在琼江沿岸或零散的分布在境内溪河两侧，全区呈丘陵起伏，沟谷纵横，漕地棋部的复合地貌景观。地貌类型按形态特征及成因分为以下五种：（1）河谷阶地。主要分布在琼江两侧。其中冲积平坝沿琼江沿岸一级阶地呈带状连续分布，地表平坦，地面坡度小于60，相对高差小于20米，平坝宽1200-4500米，海拔260-290米。缓丘平坝：区内丘坡相对高差在20米左右，丘间地势平整，丘面宽阔，海拔300米左右。（2）浅丘。相对高差20-50米，分布在西部的浅丘多呈台形，分布在中部、南部的多呈串珠状、馒头状。丘坡坡度在60以上，丘间宽度80-160米，多为浅丘宽谷或中谷。（3）中丘:相对高差为50-100米。属蓬莱镇组、遂宁组地层形成的中丘，台形明显，系台状中丘丘谷呈U 形，谷宽40-100米，为中丘中谷或宽谷。（4）深丘:相对高差100-200米及其以上。丘脊多呈脉状延伸，丘坡多呈屋脊形，丘间谷地多呈V形。
（三）水文地质
琼江河是遂宁市安居区的主要水系，属长江流域的三级支流，琼江发源于涪沱分水岭以东的乐至三星场金马寺名白安河，经拦江、西眉、安居、三家、大坡至大安场下半边山出区境。经潼南至铜梁安居镇汇入涪江、干流总长235Km，流域面积4329平方公里，区境内干流长117Km，汇流面积1008.4平方公里，洪枯流量差异极大。枯水时断流。最大峰量可达2370m3/s。多年平均流量9.73m3/s。
琼江河主要支流有白安河、蟠龙河、各支流流域面积均大于100平方公里。
（四）气候
该区气候属亚热带湿润季风气候区，气候温暖，雨量充沛，光照充足。日平均气温17.4?，无霜期296天，>10?的积温5627?，多年平均日照总数1333.4小时，多年平均降雨量995.9毫米。境内雨量分布差异不大，西部偏少，东、南部偏多；灾害性气候有3月中旬至4月上旬的低温，5-6月的夏旱，7-8月的伏旱，9月中旬至10月中旬的秋霖和洪涝，旱灾尤以伏旱为害最重。
（四）植被
安居区境内的地带性植被是常绿阔叶林，由于农垦历史悠久,自然植被已被破坏,原生植被已不复存在,以人工栽培植物和林木为主。安居区森林植被、植物物种非常丰富,森林植被主要是次生柏木、马桑、黄荆混交林,青冈林、桤木林以及大量的“四旁树”和慈竹。常见乔灌品种有200余个，地下植物多为黄荆,马桑,丝毛草等。另外该区还有银杏、腊梅、黄桷树、丹桂、皂角、红豆等名贵古树。近二十年来,安居区科技人员还培育出部优级名特优水果--沙田柚和矮晚柚，当地还大力发展优良经济林,营造了10万余亩的柑桔、梨、桑树及黄柏。安居区属典型的丘陵地区,坡顶大多是成片的柏木、马桑针叶混交林，少量的阔叶林,属水土保持林。坡下田边土角,机耕路及田间小路分布有大量的零星树木,属农田防护林。房前屋后,分布有许多竹林。目前,安居区林业用地面积
为62.51万亩,其中有林地及灌木林地29.4万亩,四旁树折合24.44万亩,森林覆盖率为27.1%。
（五）土壤
安居区土壤主要是由侏罗系紫色泥岩、砂岩和第四系冲积、沉积层受气候、地形、生物及人为生产活动风化发育形成。土壤受母质强烈制约，呈规律性分布。遂宁组岩层母质发育为红棕紫色土，占49.9%，蓬莱镇组岩层母质发育为棕紫色土，占34%；沙溪庙岩层母质发育为灰棕紫色土，占8.2%；第四系冲层母质发育为紫色冲积土，占7.9%。由于成土母质、属性和所处地势、水文条件及耕作熟化、生产性能、水土流失等不同，分为不同土属和土种。除水稻土外，土属一般与成土母质分布一致；土种一般呈垂直、等高、水平分布。丘陵地区各土种，从坡顶到山脚，质地由砂至壤逐渐变粘，土层由薄逐渐变厚，土壤肥力由低逐渐增高。境内土壤分为水稻土、紫色土、黄壤土、和潮土4类。该区土壤具有以下特点：有机质含量低，含量一般为1%，紫色泥田最高为1.5%；母质性强，碳酸盐反应强烈，土壤PH值多为7-8；发育不深，土层浅薄，水土流失严重；受母岩及母岩组合支配；泥岩形成石骨子土，砂泥岩石互层，若砂岩多于泥岩，土壤多为沙土至壤土，泥岩多于砂岩则形成中壤至重壤土，厚泥岩形成重壤或粘土；局部地区土壤质地偏粘重，并呈现轻度黄化现象。
（六）、自然灾害
干旱：遂宁市安居区是川中老旱区，以伏旱危害最重。
洪涝：山洪灾害因暴雨所至，主要发生在7-8月。大暴雨引起的山洪灾害严重，一般两年一遇。
低温连阴雨：春季低温连阴雨，发生频率90%；秋季低温连阴雨，主要发生在9月中旬至10月中旬，发生频率85%。
冰雹：全年冰雹发生频率60%，平均每年1-2次，危害严重。
（七）自然资源
项目区属于四川盆地亚热带季风气候区，主要受高温环流和东南、西南季风气流影响，四季分明，气候温和，无霜期长，雨热同季，雨量充沛。根据遂宁气象站48年资料记载，多年平均气温17.40?，极端最高气温39.30C，极端最低气温-3.80C，多年平均无霜期296天。多年平均日照1333.4小时，多年平均相对湿度82%，多年平均蒸发量为991.4 mm，多年平均降雨量995.9mm ，最大年降雨量1371.4mm ，最小年降雨量736.7mm ，四季均可春季占21%,夏季占48%，秋季占27%，冬季仅占4%。多年平均径流深度214.5mm 。径流系数0.2288。灾害性天气多出现在3-8月，7-9月是暴雨出现的高峰期。出现8级以上的大风，最大风速18m/s 。整个降雨量年内分布不均。
（八）社会经济条件
安居区辖21个乡镇，22个居委会，14个居民小组，498个行政村，4460个村民小组，总人口达82.47万人。2006年，全区国内生产总值42.92亿元，比2005年增长14%，人均国内生产总值5742元。土地总耕地面积68.7万亩，农业总产值42.99亿元(现价)，粮食总
产量42.4万吨，增长10.3%。地方财政收入4296万元，比2005年增长68.5%（以上数据来源于安居取006年统计年鉴）。安居区是遂宁市数一数二的农业大区，经济条件呈以下特点：
一是国民经济综合实力弱，经济总量小。位次低, 人均GDP水平在遂宁5个区县中排名第四;二是产业结构不合理。农业居主导地位,是该区支柱产业，农村经济全面发展，农业总产值实现42.99亿元,居全市各县区第二位；三是工业基础薄弱，规模以上工业增加值18058万元，比2005年增长115.8%，但增速快；投资启动较慢,工业发展水平滞后；四是全区社会消费品零售市场比较稳定，启动了新的消费热点，消费需求持续稳定增长；五是发展的潜力与空间大，建区以来经济发展速度位居遂宁市各县区前列。
（九）土地利用现状
1、安居区土地利用现状。遂宁市安居区总面积1887240.5亩（1258.16平方公里），其中耕地面积1156707.7亩，占土地总面积的61.29%；园地面积39593.8亩，占土地总面积的2.10%；林地面积202316.5亩，占土地总面积的10.72%；其他农用地278829.0亩, 占土地总面积的14.77%;居民点及工矿用地面积137731.6亩，占土地总面积的7.3%；交通用地面积9308.1亩，占土地总面积的0.49%；水利设施用地面积15537.1亩，占土地总面积的0.82%；未利用土地面积5722.5亩，占土地总面积的0.30%;其他土地23831.4亩, 占土地总面积的1.26%。
2、白马镇土地利用现状。白马镇土地总面积106576.0亩，
其中耕地面积59558.0亩，占幅员面积55.89%；园地面积3632.3亩，占幅员面积3. 4%；林地面积13871.9亩，占幅员面积13.0%；其他农用地16224.8亩, 占土地总面积的15.22%;居民点及工矿用地4471.9亩，占幅员面积4.20%；交通用地面积183.6公顷，占幅员面积0.17%；水利设施用地面积3521.5亩，占土地总面积3.3%；未利用地面积90.8亩，占幅员面积0.09%;其他土地435.3亩, 占土地总面积0.41%。
3、项目区土地利用现状。该项目涉及白马镇四方井村、两路口村、刺桐垭村、石龙庙村、西眉庙村等五个村，项目区涉及总面积1233.692公顷（18505.38亩），其中参与本次整理的地类为耕地、其他农用地、部分农村宅基地、荒草地，整理规模997. 896公顷（14968.44亩）。见附表：
项目区土地整理面积统计表单位：亩
项目区整理规模14968.44亩，其中耕地11139.62亩，占整理规模的74.42%。
安居区白马镇土地整理项目区土地利用现状统计表
项目区整理规模14968.44亩，其中耕地11139.62亩，占整理规模的74.42%。
（十）基础设施条件
1、交通条件。白马镇交通运输以公路运输为主,县道公路遂宝线由东向西通过项目区,在项目区内长约10公里。白卓路、赶解路等公路组成了白马镇次一级公路运输网络，分别通往镇区各个方向，在镇区内长度分别约为5.8公里和6公里。全镇实现了村村通公路，镇区内机耕道总长100多公里。镇内现有汽车站一个 ,有通往遂宁、安居、拦江、步云等地的公共汽车，集市日过境交通与人流交通干扰很大。
2、水源条件。白马镇土地整理项目区灌溉用水主要依靠麻子滩右干渠、红苕坡提灌站以及现有山坪塘44口，提灌站1处、工程囤水田17处、石河埝10处供水。但是工程供水质量差，设备老化，渗漏严重，大部分属病险工程，不能满足农作物的需水，因此需进行整治，兴建和改造部分工程，以达到供用水的平衡。
（十一）项目分析
1、项目合法性分析。根据《遂宁市市中区土地利用总体规划》和《遂宁市市中区土地开发整理专项规划》，该项目区为可开发整理的区域。
2、项目区新增耕地潜力分析。项目区新增耕地潜力主要来源于现有耕地的整理，现有耕地通过坡改梯，田块地块的
归并，减少田土坎的数量（根据土地详查资料，田土坎系数为16%），充分利用边角地，可新增耕地109.77公顷。
遂宁市安居区白马镇土地整理项目区新增耕地潜力表（亩）
从项目区位、地形、地貌及规划设施条件来看，开发后具有以下特点：
（1）开发区地块集中，坡度较缓，开发后可机械化作业，开展规模种植，适宜农业产业化生产。
（2）项目开发后，完善水利设施，提供了良好的水利条件，增强了抗旱能力。同时区域内有多条机耕道路可直达地块，为农业生产提供了便利条件。
（3）开发后，新增了水土保持设施和防护林带，增强了水土保持能力，可改善生态环境。
（4）随着项目的实施，各种优质高产品种和先进技术的不
断引进、示范推广，可极大带动当地农业的发展。
3、土地适宜性评价。项目区有充足的光热条件，新增耕地土层厚50cm以上，土壤为紫色土，质地中壤，土壤结构良好，耕性好，宜种性广，为各种农作物提供了有利的生长环境，适宜于开发利用。
4、土地利用限制因素分析。项目区土地利用存在以下限制因素：一是人均耕地少，人地矛盾突出；二是耕地后备资源贫乏，境内238.77公顷未利用地中田土坎占91.07%以上；三是农业生态环境差，水土流失严重。
5、公众参与分析。土地整理，是我省实施西部大开发战略的重要举措，同时也为我省耕地总量动态平衡的实现提供了保障。项目的开发是为当地民众造福的好事，必将得到广大群众的大力支持和积极参与。一是增加了耕地总量。项目区随着人口的增长，社会经济的发展，建设用地的增加，人均耕地拥有量下降，通过土地整理，增加了项目区耕地总量，提高了项目区人均耕地保有量；二是增加了经济收入。项目区均以农业经济为主，农业收入是当地农村的主要经济来源。三是增加耕地供养人口；四是改善环境。通过山、水、田、林、路综合治理，改善了项目区内的生产、生活环境。
第六章环境保护与水土保持
一、环境保护。项目区内地貌类型多样，雨季水土流失