2014年福州市房地产市场年报
目录
卷首语 (4)
CRIC年度排行榜 (5)
第一章房地产十大事件 (14)
一、全国十大事件 (14)
二、福州十大事件 (19)
第二章政策环境 (24)
一、政策 (24)
1、行业政策 (24)
2、金融政策 (26)
3、土地政策 (29)
4、税收政策 (32)
5、保障房政策 (33)
第三章城市规划及市政建设 (35)
一、城市规划 (35)
1、城市拓展 (35)
2、产业发展 (39)
3、城市交通 (40)
4、旧城改造 (42)
二、市政建设 (42)
1、地铁建设 (42)
2、桥梁建设 (43)
3、环线建设 (44)
4、景观建设 (44)
5、路网建设 (46)
第四章土地市场 (48)
一、大福州土地综述 (48)
第五章商品房市场 (50)
一、供求比 (50)
第六章商品住宅市场 (51)
一、供求比 (51)
第七章商业市场 (53)
一、供求比 (53)
第八章写字楼市场 (55)
一、供求比 (55)
第九章SOHO市场 (56)
一、供求比 (56)
第十章媒体监测 (57)
一、媒体投放综述 (57)
第十一章营销监测 (58)
一、营销综述 (58)
结束语 (59)
卷首语
2014柳暗花明，2015稳定前行
2014年，全球经济缓慢复苏，不同国家之间的经济增长分化明显，中国经济也一改“高增长”的姿态，在“稳增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，尤其是作为国民经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。一时间在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业发展“拐点”已经到来，未来行业进入“白银时代”成为普遍共识。
而从政策层面来看，2014年一样是中国房地产市场调控政策的“拐点”。由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期。但也在情理之中，前期“微刺激”的边际效应递减，经济下行压力与日俱增，稳定住房消费旨在防止房地产市场进一步下滑，刺激房地产市场以保经济增速。预计在放松“限贷”之后，后续仍会有稳增长政策跟进，信贷环境将维持宽松。
从营销层面来看，随行就市成为共识。在政策环境宽松背景下，项目销售迎来“窗口期”，也为房企营销提供转机，前期让利活动逐渐转淡，以集团层面整合企业内外资源，兼用多种促销手段为特色的“大营销”登上舞台。由此，我们看到房企联合网络技术，发起升级版全民营销，实现便捷化拓客；金融资源融入项目销售环节，成为房企新的促销工具；同时，房企纷纷跨界合作，携手非房地产电商拓宽营销卖点，双方受益。
从市场层面来看，2014年的中国楼市，可谓是一场前抑后扬的大戏，二季度以来各地方政府虽陆续出台救市政策：公积金贷款政策调整、发布购房落户政策、甚至二、三线城市的限购全面退出，但依然无法改变开年以来市场成交的持续走冷态势，直至“930”推出后才迎来市场反转，并在四季度持续回暖。值此年岁更迭之际，站在全年的角度上，我们该如何看待2014年市场的变化？而在经济新常态下，2015年房地产市场又将走向何处？
CRIC年度排行榜
一、2014年度福州房地产企业销售排行榜
2014年度福州（五区+闽侯）企业销售金额排行榜TOP15
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2014年度福州（五区+闽侯）企业销售面积排行榜TOP15
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
二、2014年度福州房地产企业销售排行榜（五区、闽侯）
2014年度福州（五区）企业销售金额排行榜TOP15
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2014年度福州（闽侯）企业销售金额排行榜TOP15
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
三、2014年度福州房地产项目单盘销售排行榜
2014年度福州商品房（五区+闽侯）单盘销售金额排行榜TOP15
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2014年度福州（五区+闽侯）商品房单盘销售面积排行榜TOP15
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
数据说明：
1、企业范畴：主营业务在福州五区+闽侯的房地产开发企业，部分公司其余七县市项目并未纳入统计范围（如泰禾长乐、永泰项目，阳光城长乐项目）。
2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据，包含商品住宅、商业、办公（SOHO）、车库/车位等所有在售物业类型。同时，不考虑项目权益划分问题，西海岸、IFC福州国际金融中心项目销售业绩纳入阳光城集团旗下；保利香槟国际、香开新城项目销售业绩纳入首开集团旗下。
3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。部分项目（如泰禾金尊府、东方名城禾郡等）因新盘入市较迟等原因存在较大量认购未签约数据，一定程度会影响其销售排名。
4、时间跨度：2014年1月至2014年12月。
四、2013年福州楼市排行榜解读
导语：2014年，福州（五区+闽侯）楼市销售排行榜TOP15榜单尘埃落定。企业销售排行方面，阳光城集团再夺年度销售金额及销售面积“双冠王”，同时也是第三次蝉联销售面积年度冠军，持续领跑福州楼市。五区销冠方面，融信集团深耕市区，豪取市区销售金额及销售面积双料冠军。单盘销售排行方面，世欧王庄凭借住宅、商办双管齐下，勇夺年度单盘金额销冠，世茂御龙湾则蝉联单盘面积销冠，单盘产能遥遥领先。
企业销冠：阳光城集团再夺“双冠王”，并三夺销售面积年度冠军，持续领跑福州楼市
2014年度，阳光城、融信、融侨持续领衔销售排行榜，位列福州楼市前三甲，其中阳光城更以71.12亿元和54.18万平方米再次荣膺福州楼市“双冠王”，值得一提的是，阳光城也是今年唯一一家销售金额超过70亿、销售面积超过50万方的房企，无论销售金额还是销售面积市场占有率均超10%，也就是说福州每10个人当中，就至少有1个选择阳光城品牌房子，楼市王者星光闪耀。在单盘金额贡献度上，主要来自阳光城丽兹公馆、阳光凡尔赛宫、阳光城西海岸、阳光城翡丽湾四个项目，其中阳光城丽兹公馆贡献28%，阳光凡尔赛宫贡献21%，阳光城西海岸贡献20%，阳光城翡丽湾贡献13%，其他单盘贡献度均在5%以下。在单盘面积贡献度上，也同样来自这四个项目，其中西海岸贡献32%，阳光城丽兹公馆贡献23%，阳光凡尔赛宫贡献16%，阳光城翡丽湾贡献14%，刚需盘表现抢眼，贡献度高。
五区销冠：融信集团深耕市区，豪取市区销售金额及销售面积双料冠军
撇开主城区之外近年来发展迅猛的近郊闽侯县，就单以传统的市区来看，融信集团是当之无愧的市区王者，其2014年度所取得的68.02亿、33.56万方销售业绩均来自市区项目，无论是在销售金额还是在销售面积上均以超30%的优势领先其他房企。其中融信集团自有销售金额28.09亿、17.2万方，世欧地产自有销售金额39.93亿、16.36万方。而在单盘金额贡献度上，主要来自世欧王庄、融信澜郡、融信白宫三个项目，其中世欧王庄贡献53%遥遥领先，融信澜郡贡献19%，融信白宫贡献13%，其他单盘贡献度均在6%以下；在单盘面积贡献度上，也同样来自这三个项目，其中世欧王庄贡献42%，融信澜郡贡献20%，融信白宫贡献18%，世欧王庄综合体表现抢眼，贡献度高。同时也不难发现，融信集团旗下项目平均售价为20268元/㎡，尽显其产品中高端路线。
单盘金额销冠：世欧王庄住宅商办双管齐下，勇夺年度销售金额冠军
2014年度当之无愧的市中心单盘王者，项目凭借占据城市中心重要地段，以160万方
的城市超大综合体优势，住宅、商办双管齐下，又在高单价物业的帮助下，以35.83亿一举拿下年度单盘金额销冠，同时较2012年的23.59亿总销额、2013年的30.45亿总销额保持节节攀升，单盘年均增长率高达25%，单盘销售金额排名也从2012年的第四位上升到2013年的第二位，再到2014年的第一位。同时其商办物业超15亿的总销额也位列2014年度所有在售商办物业之首，商业地产已经成为项目乃至房企业绩重要组成部分。
单盘面积销冠：世茂御龙湾蝉联单盘面积销冠，单盘产能遥遥领先
在2014年度单盘面积TOP15中，单盘面积“最焦点”非世茂御龙湾莫属。项目凭借良好的企业品牌、优越的自然条件、高性价比的产品、创新式营销手法、敏锐的市场嗅觉，全年持续性的以价换量销售，成功蝉联福州楼市单盘销售面积冠军。而26.43万方的销售面积，比排在第二位的单盘多出了4.94万方，领先优势幅度高达23%，同时也是唯一一个销售面积超过25万方、市场份额占比超过5%的项目，单盘产能稳居福州榜首。同时也是完全以该盘一举杀入企业销售面积前4，缔造了单盘“传奇”。
1、企业集中度：虽然TOP3、TOP5、TOP10销售面积集中度均在下滑，但是凭借前十房企高端住宅、别墅、商业、写字楼的高单价成交，推动销售金额集中度继续提升，但从总体来看，曾经的强者恒强格局已经受到冲击，房企集中度开始出现不稳定。
2014年上榜企业销售金额集中度2014年上榜企业销售面积集中度
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、企业门槛：虽然TOP3、TOP5的销售金额和销售面积门槛均在下滑，且幅度较大，但是TOP10销售金额及销售面积门槛却在提升，进而缩短了前十房企之间的差距。
2014年福州房企销售入榜门槛（单位：亿元、万㎡）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
3、企业格局：各梯队均值全线下滑，但20-50亿第二梯队军团进一步扩容，多盘综合性企业优势凸显。
与去年相比，由于整体市场遇冷，无论是50亿以上第一梯队、20-50亿第二梯队还是20亿以下第三梯队，均值全线下滑。但20亿以上军团进一步扩容，达到11家，其中，世纪金源仅凭借单盘半年的销售量便挤进20亿以上梯度阵营，单盘产能显著。而阳光城、融侨、融信凭借多盘联动及自身强大的综合性优势继续维持在50亿军团阵营。
2014年福州房企销售格局变化（单位：亿元、万㎡）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
第一章房地产十大事件
一、全国十大事件
事件一：限购解禁，楼市调控告别“一刀切”
2014年3月5日的政府工作报告称，要“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”未提房价，仅提“分类调控”，这是近十年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。6月27日，呼和浩特市发布了《呼和浩特市人民政府办公厅关于印发<关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见>的通知》，成为全国首个正式发文放开限购的城市。随后，其他城市陆续跟进，完全放开或部分放开限购政策。截止2014年底，在全国的限购城市中，除北上广深及三亚5城外，其他城市均放松或取消了限购，很多省级政府和城市级政府出台了刺激需求的一系列措施。
CRIC点评：回顾过去，从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每年政府工作报告中，都把调控房价作为重点。2009年之所以出现例外，主要是受国际金融危机影响，经济增幅猛降，政府面临着刺激经济的压力。这就意味着过去十多年，作为全国“一刀切”、以抑制需求为主，以增加供应为辅的政策正在改变，而实行分类调控，也正是顺应市场分化现实的政策成果。自分类调控提出后，多个城市先后开始松绑限购，主要原因是地方政府对土地财政的依赖情况依旧严重。受房地产交易量下滑和房价下跌的影响，上半年土地市场较为冷清，成交低迷、底价成交甚至流拍情况屡屡出现，已经影响了地方土地财政收入，地方政府松绑了“限购令”，就是为了刺激购房者积极入市。而在房价较高的热点一线城市，仍然存在着供应不足、供需矛盾突出的问题，限购政策短时间内退出难度较大。
事件二：限贷放松，双限正式解除，市场反应快速回升
2014年9月30日，中国人民银行、银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，简称“央四条”，主要内容在于放松个人房贷，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，购买第三套以及以上住房可以使用贷款。首套房贷款最低首付款比例为30%，首套房贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
CRIC点评：2014年前三季度楼市持续下行，房地产四大行业供应指标下行，商品房销售同比降幅持续扩大，经济态势并不如预期中那样乐观，三季度GDP增长7.3%，增速放缓。作为支柱产业的房地产疲软态势，极大地影响全年GDP7.5%增速预定目标的完成，因此，央行和银监会在2014年9月30日适时推出“央四条”，主要是对之前限贷政策进行适当松绑。“央四条”政策的出台，意味着央行正式对个人住房贷款采取了放松的决定。此次中央对政策的调整力度远超出预期，对楼市的刺激力度甚至不亚于08年，央行新政体现出政府防止楼市进一步下滑，刺激房地产以保证经济增速的坚定决心，为当前楼市注入了一股威猛
的强心剂。自10月份起，各地房地产市场开始全面恢复信心，市场成交出现了快速回升，“央四条”通知的发布，成为了2014年楼市的分水岭。
事件三：央行降息，市场信心全面提升
中国人民银行于11月21日宣布，自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并；这是继2012年7月后，两年多来央行首次降息。
CRIC点评：此次降息来的很突然，是央行自2012年7月后的首次下调，由此可见，中央货币政策趋松态势已经非常明显。消息一经发布，房地产业界欢欣鼓舞，各种利好言论层出不穷，甚至出现了个别楼市看涨的极端言论。确实，降息短期内能极大提升市场信心，刺激观望的刚需客户尽快出手，造成楼市回暖的利好形式。但同时，降息也代表着经济开始走下行通道，中国经济面临着巨大的挑战，特别是保持既定经济增速压力巨大。回顾之前的降息，每次新一轮降息周期开启都预示着彼时都是一个经济探底的过程，本次降息也不例外，说明在未来一段时间经济将继续回落探底。房地产业与整体经济紧密相关，在经济整体下行背景下，房地产要一枝独秀并不现实。此外，降息并不能改变目前房地产市场供大于求的基本面，根本性需求转变不会发生，甚至从某种程度上还会促使开发速度加快，进一步加剧市场供应量，增大供求压力。对于购房者而言，降息可以直接影响到其购房成本压力的减轻，而对开发商的成本来说，则不会有实质影响。银行资金紧是2014年的常态，不对称降息和存款利率上浮20%又会进一步压缩银行利润，银行的钱只能更“贵”。即便有“便宜”的钱，开发企业也拿不到，对开发企业来说，降息带来的财务成本下降并不现实。
事件四：《不动产登记暂行条例》出台，房地产税基石落地
李克强2014年12月22日签署第656号《中华人民共和国国务院令》，公布《不动产登记暂行条例》。根据《条例》，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享，其中国土资源部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。该条例自2015年3月1日起施行。《条例》的正式公布，标志着不动产统一登记工作顶层设计基本完成，转而进入正式落实阶段。
CRIC点评：长期以来，我国不动产登记工作采取的是各部门、各地区分散登记体制。随着经济社会的发展，这一套体制已经无法满足社会管理和经济活动的需求。不动产多部门管理导致的职能重叠、重复登记等问题，直接导致资源利用和社会管理效率低下，交易活动安全性受到影响，不动产权利人的合法权益难以得到有效保护。《条例》将此前庞杂而分散的不动产系统整合成一个统一的平台，并强调不同机构间信息的互通和共享。在这一制度设计下，既方便了群众依法查询不动产登记资料，也便于机构高效开展登记审核工作，最大限
度保证登记内容的真实性和市场交易安全。“以人查房”也是不动产登记的重要看点之一。“以人查房”的严格主体限制，从侧面加强了政府机关对于官员房产腐败问题的查处能力，以往“房叔”“房姐”的腐败情况将受到一定打击。此外，不动产登记制度的出台，尽管并非意味着房产税的马上台，但却为房产税的征收奠定了必要的基石，不动产登记制度的完善建立，为未来房产税的开征建立了前提保证。作为房地产长效调控机制一部分的不动产登记制度，还有很长的路要走。
事件五：新型城镇化规划出台，利于房地产长期发展
2014年3月16日，新华社发布了中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》，《规划》主要内容可以归纳为一条主线、四大任务、五项改革：一条主线，就是要紧紧围绕全面提高城镇化质量，加快转变城镇化发展方式，以人的城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，以体制机制创新为保障，走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。四大任务就是有序推进农业转移人口市民化，优化城镇化布局和形态，提高城市可持续发展能力，推动城乡发展一体化。五项改革就是要统筹推进人口管理、土地管理、资金保障、城镇住房、生态环境保护等制度改革，完善城镇化发展体制机制。
CRIC点评：《规划》的出台，对我国城镇化进程将会产生非常重要的影响。它是在总结并吸取了国内外城镇化工作经验教训的背景下产生的，指导性强，意义非常深远。从房地产角度看，有助于房地产业平稳发展，继续在经济增长中发挥重要作用。农业转移人口落户城镇、城镇棚改旧改等将为住房市场发展提供长期利好；城市中心城区产业结构调整升级，以产城融合和服务经济为主导，为商业地产繁荣提供良好契机；构建以城市群为主体形态，推动大中小城市和小城镇协调发展，特别是全面放开中小城市和城镇的落户限制，使中小城镇的房地产业发展迎来机遇期；新型城镇化提出未来要走集约紧凑型城市发展模式，这对房地产业向集约化转型升级提出新的要求；推动绿色智能人文城市建设，也将促进房地产业向低碳节能环保产业化转型；同时“两横三纵”城镇化战略格局也为房地产企业今后的区域布局指明道路。此外，由于《规划》指导下的新型城镇化会推进城市群城市圈发展，因此城市群城市圈的核心城市、中心城市房地产市场在未来相当长的时间内仍将较快发展。
事件六：互联网思维导入，房地产营销多元化
2014年“双十一”的不同寻常不仅来源于绚丽的电商交易数字，还有一件不容被忽视的事情——房产披上“互联网金融的外衣”，首次作为促销产品加入电商大战。11月11日，远洋地产拿出上万套房源与京东联手推出众筹项目。数据显示，“双十一”当天众筹总额超过1220万元，刷新了京东实物众筹纪录。尝到甜头后，11月14日，双方打造的房产众筹项目“第二波”上线，覆盖了北京、上海、杭州等全国9大城市。截至11月28日，远洋地产与京东金融合作项目，众筹房源货值超过20亿元。这是互联网金融与房产电商模式的
一次创新。近两年来，关于房产电商模式的创新从未停止过脚步，例如2014年8月被炒得沸沸扬扬的万科“全民经纪人”策略、万科携手淘宝推出淘宝消费金额抵扣万科房款活动等。
CRIC点评：从2011年潘石屹携SOHO中国与新浪乐居联手开启网上竞拍购房的序幕，到2014年初万科到腾讯、阿里、小米考察后对互联网思维的思考，再到众多企业跟进房地产互联网思维大讨论，跟着小米雷军投资了青年公寓……在2014年的房地产市场中，“全民营销”、“房产众筹”等花样繁多的房产电商新模式无处不在，仅短短3年的时间，房产电商由饱受争议的“噱头”变身为高市场接受度的营销手段。“互联网思维”之所以能够如此高速的发展起来，其原因主要有五个方面：第一，互联网“开放”、“平等”的精神主旨，透过电商的模式促使房地产营销过程更加透明、公平和简易，所有消费者透过电商购房时，均处于同一个“公平”的平台之上，大大减少了暗箱操作；第二，互联网特别是移动互联网的出现，使得房产营销信息传播呈几何倍数的高速增长，大大缩短了销售者与消费者之间的距离，并降低了“信息不对称”等营销壁垒；第三，互联网打破了一些房产行业传统观念的局限，给予“全民营销”实现的基础条件，任何非营销人员也有可能依托“网络中介平台”，促成房产交易并提取佣金；第四，房产电商加速推进房地产业从“卖方市场”转变为“买方市场”，房企所要做的变革首先就是如何抓住消费者；第五，在房产电商创新的同时，金融创新也在不断融入其中，2015年及未来，由互联网引发的商业创新模式将会更多更快，任何企业亦有机会通过模式的创新融入房地产行业，特别是拥有广泛受众的电子商务企业。总之，一切商业模式的改变或者升级，均来源于营销观念的转变，是行业发展的一种历史必然。
事件七：一波三折，万达终上市成功，成为中国市值最大的上市房企
万达商业地产于2014年12月8日开始其IPO路演，于12月15日确定发行价，12月23日正式在港交所挂牌上市。万达本次共发行6亿新股，集资250.8-297.6亿港元，算上15%超额配股权可增至288.42-342.24亿港元。万达商业地产上市后将成为中国市值最大的上市房企，超过1500亿元。万达上市一波三折，年初被A股驳回后转战港股，终于在年末正式上市完成。
CRIC点评：万达商业地产的上市成功意味着万达在金融资本市场上的一大突破，对整个万达集团的资本发展以及中国民营资本企业的发展带来了重要影响。在上市之前，万达注入电商概念的举动，充分印证了王健林提出的万达将向文化、旅游、金融、电子商务转型的全新规划。在内部重视与外界关注下，万达与腾讯、百度开展合作，万达电商可谓是高调入场。尽管万达进军电子商务全面发力O2O的举动在最初由于模式模糊、高层变动等原因并不被大家所看好，但随着业界对万达电商O2O的了解愈发深入，其探索新领域的优势和未来的想象空间越来越被认可。作为中国领先的商业地产公司，万达商业地产看准中国消费转型时机，其定位于创新的商业模式和体验式消费平台供应商，或将成为防御房地产行业不利因素的有效模式。
事件八：万绿之争折射行业变迁，房企转型势在必行
2014年初，绿地提出了2400亿销售目标希望超越万科做“新一哥”，两公司在12个月的时间里血拼”争夺老大位置，销售数据比拼难舍难分，万科绿地销售老大之争贯穿2014年全年。互联网合作、服务转型、海外地产扩张等动作，也随着两大巨头的老大之争而引起了房企转型的大讨论。
CRIC点评：2015年的第一天，克而瑞数据显示，万科集团2014年全国房地产销售达2120亿，而绿地为2080亿左右，仅以一步之遥惜败。回顾这一年的“一哥”之争，我们可以从中看出中国房企正在走向产业转型的道路，纯住宅开发的规模已经见顶。包括任志强在内的房地产业界人士普遍认为，2013年1〃3亿平方米的新建商品房销售面积，标志着住宅开发的规模已达到或接近顶峰。或将标志着以住宅开发为主的行业规模已见顶，所有的地产商都面临“要么转型，要么破产”的困境。为了应对行业发展的瓶颈，万科再2013年率先提出将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型，做行业探路者；而绿地早已建了多个商用物业，在住宅、金融、商业、酒店等产业全面发展，并大规模进军海外，建立海外资源平台。由此可见，为了应对行业瓶颈的到来，房企发展转型已势在必行。
事件九：公积金政策调整，制度改革在路上
异地购房公积金异地互认、取消多项收费、二套房首付回归三成、提高贷款额度、降低贷款门槛……继央行推出房贷新政后，住建部、财政部、人民银行2014年10月14日联合发布通知，要求各地放宽公积金贷款条件，并推进异地贷款业务、住房公积金缴存异地互认和转移接续等。
CRIC点评：回顾2014年，全国超过30个城市对公积金政策进行不同程度的调整，这些调整绝大多数是趋向宽松，而降首付、提额度是最为常见的两种方法。公积金调整对刚需性住宅市场形成支持,有利于刚性需求的提前释放,同时对房地产市场不活跃的地区则通过拉动资金供给，在现阶段，虽然央行贷款政策放松，但7折利率落地依然较难实现，促进房地产市场回暖效果并不明显。因此，放宽公积金贷款门槛，是刺激市场回暖的有效手段。住房公积金当前最大的问题是管理条例滞后，运作模式封闭导致有的地方公积金紧张，有的地方富余“浪费”。而公积金条例的修订已提出近10年，但仍存许多梗塞，未有实质性进展。此次全国公积金政策的调整，以意味着住房公积金制度的改革正在进行的路上。住建部在一份回函中称：正在开展《住房公积金管理条例》的修订工作，准备在扩大缴存范围、放宽提取条件、支持住房消费、调整存款利率和收益分配、完善管理体制及运行机制、监管机制等方面进行修改完善。
事件十：房价下行压力较大，创近十年最大跌幅
上海易居房地产研究院根据国家统计局公布的《2014年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》计算得知，2014年7月份，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比
跌幅0.9%，延续了5月份开始的下跌态势，但跌幅明显扩大，相比6月跌幅扩大了0.5个百分点。70城房价指数指标从2005年开始使用，如此计算，7月房价环比跌幅不仅创下了2008年以来最大值，同时也创下了近十年的最大。到了8月份，70城房价指数环比跌幅继续扩大至1.2%，再创近十年的最大。
CRIC点评：8月份，70个大中城市中，价格环比下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市有1个，几乎可用“全军覆灭”一词来形容。这反映了房价下行的压力在逐渐增大，看跌情绪在逐渐加重。房价创近十年最大跌幅，和楼市持续疲软的大环境有关。如从库存的角度看，全国35个典型城市在1月份的新建商品住宅库存去化周期为12.4个月，到了7月份达到18.7个月，部分城市甚至超过24个月。去化周期拉长，反映了去库存压力在持续增加。各大房企为了缓解资金压力，积极采取以价换量的策略，进而使得房价出现下跌。与此同时，各类救市或楼市刺激的做法也在不断出现，中央和地方出台了包括放松限购、松绑限贷、调整住房公积金、稳定住房消费、降低按揭贷款利率等政策，在降低购房者成本的同时，也在一定程度上改变了市场预期。9月份，房价指数环比跌幅开始收窄，反映了中央和地方政府对楼市刺激的政策效应在释放，这也会进一步扭转市场的看跌情绪。随着各大房企去库存压力的减少，预计房企降价促销的力度会减弱，这会使得房价环比跌幅继续收窄，并有望在2015年上半年呈现止跌反弹的迹象。
二、福州十大事件
事件一：“闽八条落地”，限购取消提振购房信心
2014年9月17日，福州市人民政府办公厅发文称,为切实满足广大群众的合理住房需求，促进福州房地产市场平稳健康发展，“闽八条”福州细则正式落地。据通知,本次“闽八条”细则包括支持首次和改善性购房需求、改善宏观调控措施、落实差别化住房信贷政策、推进保障性住房建设等七大内容。其中，福州政府对首次购买普通住房和首次购买改善性普通商品住房进行了定义，居民家庭为改善居住条件而再次购买一套普通商品住房(含二手房)的行为，属于首次购买改善性普通商品住房。
CRIC点评：此次“闽八条”的落地，主要围绕着市场去库存和城镇化两方面做文章，涉及范围与着力点基本都聚焦在消费力的释放上。其作用在于4个方面：1、扩大鼓励客户面和产品界定范畴；2、对农村转移人口在城镇买房有了明确的指导性政策；3、借鉴首套房认定及对二手房转让税费规定等方面不但对去库存做有利支撑，还有利于二手房整体市场热度的提升，极大的增强了商品房的流通性；4、一级土地市场或将“松绑”，对提振开发企业对拿地的信心和增加有效供应量都将有着积极的作用。“闽八条”落地后，由于库存量大、结构性产品过剩等原因并没有立即出现市场回暖、房价上升等情况，但可以肯定的是，市场中刚需盘、改善型住房盘成为“闽八条”政策最直接、最有效的受益者，受政策限制陷入观
望情绪的刚需、改善型客群的购房信心得以提升。至于投资性产品、豪宅类产品从“闽八条”中所获得的好处则相当有限，依旧冷清。
事件二：住宅“禁商令”解封，SOHO市场受冲击
2014年3月12日，根据福建省工商局消息，从本月1日起正式实施《注册资本登记制度改革方案》，家庭住宅在不扰民的前提下，经有利害关系的业主同意，可用于注册公司。这意味着，福州市自2011年5月起开始的住宅无法注册为公司地址的政策或将改变，这对福州房地产市场格局也将带来一定的影响。
CRIC点评：近几年，福州办公市场的发展如火如荼，据不完全统计，未来福州待售办公面积将超300万方。届时，如果福州商务资源无法跟上写字楼供应量，写字楼体量将出现供过于求的失衡局面。“住改商”禁令一旦放宽后，受到最直接影响的也许并不是高档写字楼，而是目前销售情况较火的小户型商住SOHO公寓，这一禁令将影响SOHO产品能注册企业的优势卖点不再。在此前，SOHO产品的最大卖点在于其可以注册企业，一旦禁令放开后，SOHO的商业办公卖点将不再独有，若只考虑其小面积、低总价的话，市场中也存在许多类似产品供应，其投资价值将有所下降。
事件三：公积金贷款支持调整，套数认定标准改变
2014年11月17日，福州住房公积金管理委员会发布关于做好住房公积金个人住房贷款业务的通知。通知规定，职工按月正常连续足额缴存住房公积金满6个月(含)以上，在五区七县(市)内购房的，可申请住房公积金个人住房贷款。曾在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的职工，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。对于首套房公积金贷款已结清的购房者，在购买第二套住宅时可以首套房认定方式申请公积金贷款。购买第三套住房或第三次申请使用住房公积金贷款及尚有未结清住房公积金贷款的将不能申请。
CRIC点评：此次住房公积金政策调整与之前央行放宽信贷、普宅标准调整、各地的财税减免等形成的政策叠加效应，意在缓解过重的市场库存压力，提升购房者入市信心，促进年内楼市成交复苏回暖。公积金贷款规定调整后，职工过去曾经申请过住房公积金贷款，而且贷款已经结清了，现在可以首套房认定方式第二次申请住房公积金贷款。而第三次申请使用住房公积金贷款则不予申请，以抑制公积金投资炒房情况产生。
事件四：福建自贸区范围确定福州三区入围，共计31.26平方公里
2014年12月，福建、广东、天津自贸区范围得到确定,福建自贸区面积共118.04平方公里,其中福州片区包括福州出口加工区、福州保税区、福州保税港区。福州片区面积共31.26平方公里，已封关面积为3.376平方公里。根据国家部署，从明年3月1日起的3年内，包括福州片区在内的自贸园区的试点区域将调整实施《中华人民共和国外资企业法》