专业配套作业指引
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市公司总经
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区域分管总
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日期版本号修改内容修改人审核人审批人
专业配套作业指引
编制XXX（部门牵头修
订具体负责人）
日期2011年12月
审核XXX（城市公司总
经理）
日期2011年12月
批准XXX（区域分管总）日期2011年12月
修订记录
日期版本号修改内容修改人审核人审批人
1.作业目的
本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区供电所（局）的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，必要时可向项目经理申请一定的业务经费，同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成供电配套工程。
2.作业描述
2.1前期征询阶段
凡属基建项目，在上报可行性报告前应向所在地区供电所（局）书面征询供电条件，作为政府部门审批基建项目的依据。供电所（局）在30天内书面予以答复初步意见，有效期限为一年，项目逾期尚未成立，需重新办理征询。
办理征询供电条件时，应提出书面申请书，申请报告应列出用电单位(房产开发单位)名称、地址、联系人、联系电话、邮政编码，简要写明主要用电设备、特殊用电要求、预计用电容量、发展容量、预计用电时间等，用户还应提供立项意向有关文件(复印件)及1:1000地形图(二份)。
3.2扩初设计阶段
邀请供电局参加扩初方案评审会，向营业室提交申请报告与扩初设计文本。在30天内批复工询方案，包括街坊站（或箱变）数量及容量。
3.3 三通一平阶段
向营业室申请施工临时供电。须在办理正式用电申请以后或同时办理。（详见作业指导书《临水临电配套》）。
3.4工程建设阶段
在取得征询方案批复的基础上，正式办理小区供电配套申请，填报《新建扩建普通住宅供电配套申请书》和《小区配套部分供电申请单》。需提供：
3.4.1申请报告（其中须有标有建筑面积的房型图，并按80平方米以下，80~120平方米，120~150平方米，
150平方米以上等四档面积分类统计表。注明计划竣工日期）；
3.4.2上级批文（主要是市，区计划和规划批文）；
3.4.3 建筑工程规划许可证；
3.4.4住宅配套费缴付凭证；
3.4.5公安门牌；
3.4.6标明门牌号的总平面图，电气施工图，建筑施工图。
由供电部门核定供电配套工程费。
为不致影响工程进度，本主办岗位取得电气施工图后，即可送审低压监察，预先审核单体内的电气图。
3.5 供电实施阶段
3.5.1街坊变电站建设（外线工程）
在办理街坊变电站建设申请手续时应附送：申请报告；两份总平面图并注明户名、地址，标明建筑面积。根据扩初设计阶段的工询方案确定街坊站（或箱变）数量及容量，供电局按用户受送电装置施工进度进行供电工程设计（包括变电站类型、电缆排管走向）。提出设计概（预）算等。
本主办岗位协助项目经理与供电局签订变电站施工合同与排管工程合同。按预算缴纳工程费用。（变电站设备费用由供电局承担，由供电局工程股落实定货，建成后的产权及维护责任归供电局。
变电站的土建工程由建设方承担费用和安排施工，建站土地由建设方无偿提供，建成后产权归供电局所有。本主办岗位负责与总包协调好与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地,为排管穿线的施工单位创造进场作业的条件。
建设方仅须按预算缴纳其中的排管工程费用，电缆费用由供电局承担。建成后的维护由供电局承担。
3.5.2住宅用电（内线工程）
办理《用电申请联系卡》，由营业室受理，由低压监察室审图盖章确认施工图设计，并在30天内答复供电方案（低压用户15天内）。此答复对10千伏及以上高压用户在一年内有效，低压用户在6个月内有效。
供电所（局）按建设方受送电装置施工进度进行供电工程的设计，建设方按概（预）算（或文件规定标准）缴付业扩工程费。（“业扩工程”为供电局内部俗称，即供电配套工程费）。
本主办岗位负责相关设备的采购。如多层用电设备：多层过渡盒（过路箱）以及住宅与公灯电表箱；
高层用电设备：进线柜、计量柜、配电柜、住宅与公灯电表箱及水
泵、电梯的配电箱等。也可委托安装分包采购，具体规则详见作业指导书《采购》。
3.6竣工验收
3.6.1变电站土建验收：甲方和监理验收通过后通知供电局专项验收。验收合格后将变电所移交供电局管理。
3.6.2变电站设备安装，电缆排管，电缆施工，低压监察，装表等验收均为供电局内部验收程序。
3.6.3供电局开具验收合格证明后，本主办岗位安排安装分包向供电局无偿领取分户电表，（若为分时电表，需为住户代缴100元/只，并委托物业公司在交付使用时向住户收回）并安装就位。
3.6.4供电局通知送电。
3.7 10千伏及以上高压用电客户新装用电申请业扩流程
3.8 住宅供电配套工程费标准
3.8.1 根据地区物价局、地区电力工业局《关于核定市区普通新建住宅供电配套工程费标准的通知》[沪经（2002）第152号]，自2000年9月1日起，在外环线以内地区试行供电配套工程费按每平方米建筑面积收取，计费面积按项目批准的面积（包括住宅小区内公建设施）。每户建筑面积在150平方米以上的住宅，供电基本容量配置50瓦/平方米，150-120平方米的住宅配置8千瓦，120-80平方米的住宅配置6千瓦，8 0平方米以下的住宅配置4千瓦，公建设施原则上按每平方米40瓦配置。
3.8.2 项目建筑面积在6万平方米以内（包括6万平方米）全电缆工程收费标准为每平方米145元，架空线与电缆相结合工程为每平方米130元，建筑项目建筑面积在6万平方米以上、并一次性付清工程款的，按上述标准的90%执行。
3.8.3 如果建设方要求提高配置容量，住宅每户每提高1千瓦，收费标准提高10%；车库、垃圾房等公建设施如要求低于每平方米40瓦的标准配置，按容量比例收费标准相应降低。
3.8.4 因场地狭小，建设方要求采用小型化设备，配置成本又较高的，收费标准上浮20%，有特殊配置要求的其他住宅仍按项目个别核算。
3.8.5 上述供电配套工程包括上级电源出线到住宅楼或公建设施的进户点的所有供配电设施，除供电配套工程费, 建站土建费，变电所到号房配电室排管费和变电所设计费四项以外，不再收取供电、配电贴费和
其它费用。
3.8.6 外环线外住宅收取业扩工程费。用户从现有电网支接到用户受电装置的供电工程费用。用户根据供电部门设计编制的供电工程概（预）算缴付工程费。
3.8.7 其他注意事项：
3.8.7.1建设方需要提醒动拆迁单位及时联系供电企业，确保在拆表销户时，将电业线路、设备拆除干净（主要是进户线、电表设备等），对拆表销户的用户的全部电费结清。
3.8.7.2项目建成后移交物业时，本主办岗位应负责与供电局签定协议，确保电业设备的正常运行（电表）。
3.8.7.3本主办岗位尚未到岗之前，其间的本项作业由设备设计管理岗位完成。
供水配套
1.作业目的
本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区上水公司的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，必要时可向项目经理申请报销一定的业务经费。同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩工程开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成上水配套工程。
2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。
主办岗位设备工程师：具体经办本项作业。
3.作业描述
3.1项目规划设计阶段（方案设计阶段）
3.1.1按照项目所在地区向对应的地区自来水有限公司（分浦东、市南、闵行、市北公司）领取“供水前期征询表”办理用水征询。同时附送：项目批文、地区综合管线图、地形图、总平面图。
3.1.2用水征询批复一般分三种情况：直接批复同意接水；此项目需做供水技术方案；此项目需做“小区工程可行性研究报告”（针对成规模小区的规划）。
3.1.3 领取《接水前期业务办理记录卡》。
3.1.4本主办岗位尚未到岗之前，其间的本项作业由设备设计管理岗位完成。
3.2扩初设计阶段
邀请上水公司参加扩初设计方案的审批会，会后向参会者索取书面审批意见，如发觉其意见与本项目原定设想有较大出入的话，本主办岗位负责与上水公司相关部门联系沟通，务必不使上水配套工程复杂化和扩大化。
3.3施工图设计阶段
在给排水总平面图、各单体给排水施工图、蓄水池、泵房等施工图设计之前，本主办岗位要组织设计单位与上水公司碰头商议，征询意见和优化设计方案，以免造成不必要的设计返工。
3.4施工阶段
办理正式接水申请手续，在项目开工以后，预计竣工前的6～8个月办理。需提供资料：
3.4.1申请用水报告；
3.4.2接水前期业务办理记录卡；
3.4.3项目批文；消防给水批文；门牌号的批文；新型墙体材料协议书；
3.4.4住宅建设配套费缴付凭证（或小区包干批文，免征证明）；
3.4.5扩初设计中的给排水和消防给水章节文本（复印件）；
3.4.6市政管线图和1:500地形图各2份，1:500住宅（小区）总平面图和给排水总平面图各2份，各单体给排水施工图，蓄水池、泵房施工图；
3.4.7使用浮球阀、嵌墙式水表、减压阀凭证；
3.5本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。
3.6审批新建项目供水排管工程程序，如下图所示：
以上流程指小区街坊内排管、接水、装表工程，开发建设单位在小区红线以外具备上水管线条件的基础上，方能实施小区街坊内上水配套。而小区红线以外市政道路上的上水排管工程，尚须按计划（上水公司的内部施工计划、市道监办掘路计划、市住宅局市政设施建设计划等）实施。市政道路排管工程费可从缴给住宅发展局的住宅建设配套费320元/平方米中返还。
3.7住宅区供水排管工程收费标准及方式
3.7.1按地区物价局（沪价经[1998]第240号文）《关于核定住宅建设中街坊自来水管道施工收费的复函》的规定，街坊内自来水排管和住宅小区接水工程收费标准为每平方米建筑面积17.50元，其工程内容包括：街坊排管工程、接水工程、装表工程。费用通常一次性付清。
3.7.2市政道路排管工程费按1993年《地区公用管线预算定额》收费，一般一次付清。
3.7.3新建住宅漏失水量费按1997年地区公用事业局（沪用财474号文）规定，每平方米建筑面积1.8吨水量，按现行水价收费，在接水工程实施前收取。
3.7.4地下管线监护费（造房、开挖、打桩），按地区道路管线监察办公室规定（1989年1 月28日）计算：地下管线监护费=人工单价×监护天数×人数+地下管线资料成本费。
3.7.5单独住宅的公建需收接水工程费。排管工程按地区公用管线预算定额（1993年）收费。接水工程按地区自来水公司小型管道工程和带水操作预算定额（1995）收费。
3.8 注意事项:
3.8.1在征询及扩初设计阶段，因工程的外管贴费、工程费用弹性很大，本主办岗位的工作必须细致到位，可采取合法的公关手段达到方案最优化的目的。
3.8.2办理正式用水申请时，由上水公司新装业务科受理，查勘人员到现场查勘后进行设计，同时上水经营科开始受理水泵，减压阀等上水设备的采购业务洽谈。至今上水公司尚有一条不成文的规定，上水的设备必须得到他们的认可后才能使用，泵房需要他们安装，减压阀最好购买上水公司或其认可单位的，否则接水的人为难度很大。
3.8.3 向上水公司购买的安装配件通常有：球阀、连接管、水表箱、水表、浮球阀、减压阀等。
3.8.4 委托上水公司代办的室外工程通常有室外消火栓，水泵的采购和安装。
3.8.5 本主办岗位负责向住宅局返回从配套费中报销的市政道路排管工程费。
3.8.6 上水设施产权与维护管辖分界：
3.8.6.1供、用水设施产权分界点是：供水人设计安装的计费总水表和消防专用监视水表处。以户表计费的为进入建筑物前阀门处。
3.8.6.2维护管辖分界：水源侧的管道和附属设施（含计费水表）由供水人负责维护管理。另侧的管道及设
施由用水人的物业管理单位负责维护管理，或者有偿委托供水人维护管理。
3.8.7 务必提醒动拆迁单位在动拆迁以前向上水公司办理拆表手续。
排水配套
1.作业目的
本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区水务和市政部门的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，必要时可向项目经理申请报销一定的业务经费。同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批手续，完成排水配套工程。
2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。
主办岗位土建工程师：具体经办本项作业。
3.作业描述
3.1排水（方案）征询阶段
其紧前工作条件为规划方案已经通过。如本主办岗位在该阶段尚未到岗，排水征询由设备设计管理岗位经办。
3.1.1本主办岗位向市水务局排水管理处申办《（新，改，扩）建设项目排水许可管理信息登记表》，取得排水（方案）征询阶段栏的“排水许可申请受理章”。
可委托市城市排水监测站合流技术经营服务部编制《排水方案咨询》，同时提交项目建议书的批复，排水申请报告，1:500的地形图，规划方案的总平面图。与该服务部协商出具咨询报告（即排水方案）的期限，协商咨询费用。要求在保证满足功能的前提下，尽可能地减少红线外的工程量和工程费用。将完成的报告交设计管理岗位，由其转交设计单位将报告摘要编入扩初设计方案的文本。
3.2排水（方案）审批阶段
本主办岗位通知市水务局排水管理处或区工务所出席扩初设计方案的审批会议。在会议三天前将扩初方案
文本送达对方。会议结束后向对方索要《初步设计审查意见表》。
3.3申办施工临时排水工程
要求本主办岗位在施工总承包合同签订后到总工程师发布的开工令日期之前的时间段内完成。
3.3.1 本主办岗位向区建委水务管理所申办《临时排水许可证（施工）》。如需开排水头子的尚需缴纳工程费用。需提交的文件为：《临时排水许可证（施工）》申请表，由施工总包设计的施工总平面图和施工临时排水方案图，扩初设计方案的批复。
3.4排水工程实施阶段
本主办岗位按照项目建设的计划进度制订相应的实施计划，通常在主体结构工程结束后到竣工验收之间的时间段内逐项完成以下作业：
3.4.1 委托排水处指定的施工单位，实施排水检测井的施工（雨污水分流的须分别施工雨废水检测井和污水检测井）。施工完成后通知排水处验收，向排水处领取《同意接管证明》。
3.4.2 外墙脚手架拆除后，督促总包单位创造条件尽快安排区内排水管网的施工，力争在项目竣工时同时验收。在未验收之前，应配齐井圈井盖并不准施工单位使用管网。
3.4.3 凭排水处出具的《同意接管证明》与区建委水务管理所办理《市政接管委托协议》，并委托总包单位配合实施检测井接入市政管网的工程。
3.4.4本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。
3.4.5 向区市政管理署缴纳市政设施养护费。
3.5排水工程申请投入使用阶段
本主办岗位在区内单体工程验收后到申办住宅交付使用许可证之前的时间段内完成。
3.5.1 向排水处填报《建设项目排水接管许可证初审表》，与排水处签订《委托污水排放处理协议》，缴纳污水处理费。
3.5.2 向排水处申办《临时排水许可证》，此证作为申办《住宅交付使用许可证》时需提交的文件之一。
3.5.3 待客户入住户数超过50%后，通知排水处进行排水监测，经监测合格，由排水处出具《排水许可证》。复印件交物业公司留存，正本归档。此项工作也可委托物业公司经办。
消防配套
1.作业目的
本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区主管单位的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成消防配套工程。
2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。
主办岗位设备工程师：具体经办本项作业。
3.作业描述
3.1规划设计方案阶段消防申报需提供的资料（如本主办岗位在该阶段尚未到岗，消防申报由设备设计管理岗位经办）：
3.1.1工程所在地的地形图；
3.1.2规划总平面图及单体平面图；
3.1.3简要的文字说明或生产工艺流程。
办理时限：公安消防机构受理后，在7个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（方案阶段）》。
3.2初步设计方案阶段消防申报需提供的资料：
3.2.1 初步设计的方案说明文本（工程概况、消防设计专篇）；
3.2.2 由设计单位设计的全套扩初图纸；
3.2.3上级主管部门的立项批文；
3.2.4 规划部门的批文；
3.2.5 送审资料的电子文件光盘，但下列工程可不送光盘：6层及6层以下普通住宅（别墅、汽车库除外），工程配套设施（含独立建造的变、配电房，锅炉房，煤气调压站、箱，公交站，门卫，围墙，雨篷等）。
办理时限：公安消防机构受理后，在12-15个工作日内核发《建筑工程消防设计审核
意见书（扩初阶段）》。
3.3施工图设计阶段消防申报需提供的资料：
3.3.1《地区建筑消防设计审核申报表》；
3.3.2 总平面图及说明；
3.3.4 建筑平面图、立面图、剖面图及说明；
3.3.5 有防火要求的暖通空调、电气（包括防雷）、工艺流程、设备布置图及说明；
3.3.6 只有室内消火栓系统的工程提供室内外消防给水图及说明；
3.3.7 送审资料的电子文件光盘，但3.2.5所列工程可不送光盘；
3.3.8 凡工程等级三级（含三级）以上的民用建筑工程（民用建筑工程等级三级是指：中级、中型公共建筑；高度不超过24米，技术要求简单的建筑；7层以上15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑）由设计单位的消防自审员填报《建筑工程消防设计自审表（建筑专业）》。
办理时限：公安消防机构受理后，在20-30个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（建筑阶段）》。
3.4施工图（消防设备）设计阶段消防申报需提供的材料：
3.4.1《地区建筑工程自动消防设施设计审核申报表》，并附公安消防机构在对建筑部分审核时已发出的的《建筑工程消防设计审核意见书》复印件；
3.4.2 消防给水总图、平面图、系统图（室内消火栓及自动喷水灭火系统）及说明；
3.4.3火灾自动报警系统的平面图、系统图及说明；
3.4.4防排烟系统的平面图、系统图及说明；
3.4.5其他固定灭火系统的平面图、系统图及说明；
3.4.6送审资料的电子文件光盘，但3.2.5所列工程可不送光盘。
自动消防设施的施工图设计必须由获得"全国消防设计专项工程设计人员消防专业考试合格证书"的设计人员签名。
办理时限：公安消防机构受理后，在20-30个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（设备阶段）》。
3.5施工图（内部装修）设计阶段消防申报需提供的资料：
3.5.1《地区建筑内部装修工程消防设计审核申报表》；
3.5.2装修楼层的原建筑平面图、原消防设备（电施、水施、风施）平面图；
3.5.3原建筑的《建筑工程消防设计审核意见书》或《建筑工程消防验收意见书》；
3.5.4装修楼层的装修平面、立面、剖面、节点详图、材料表及说明，新设计的消防设备（电施、水施、风施）平面及系统图；
3.5.5送审资料的电子文件光盘，但3.2.5所列工程可不送光盘。
办理时限：公安消防机构受理后，在20-30个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（内装修阶段）》。
3.6消防工程施工阶段的注意事项：
3.6.1 消防工程必须委托具备相应资质的安装分包单位施工；
3.6.2 消防工程的施工单位必须妥善保管所有消防材料和设备的产品合格证书；
3.6.3 土建或装饰工程的施工单位必须妥善保管所有有防火功能的材料和成品的产品合格证书。
3.7建筑工程消防竣工验收需提供的资料：
3.7.1《地区建筑工程消防验收申报表》原件及软盘，此表应由填写单位法定代表人或单位负责人签名，并盖单位法人章，各专项的施工单位应载明承揽工程范围；
3.7.2 建筑构件、材料防火性能和消防产品的清单及质量合格证明；
3.7.3 原公安消防机构核发的所有《建筑工程消防设计审核意见书》复印件；
3.7.4规定格式的建筑设施调试合格开通报告原件及软盘，建筑消防设施调试合格开通报告应由调试人员本人签名，并由调试人员的单位盖法人章。（简单内装修的工程可由物业管理单位出具“消防设施未变动或已开通”的证明）；
3.7.5 火灾报警联动控制系统的逻辑关系图或说明书原件，并盖有调试单位法人章；
3.7.6 消防控制室值班人员名单，该物业的管理单位盖法人章确认；
3.7.7 钢结构防火喷涂施工记录。
办理时限：公安消防机构收到申报表后，在10个工作日内派员对工程进行检查验收。验收合格后7个工作日内核发《建筑工程消防验收意见书》。
3.8以上办理审核项目均不收费。
燃气配套
1.作业目的
主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区燃气公司的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支；按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成燃气配套工程。
2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。
主办岗位设备工程师：具体经办本项作业。
3.作业描述
3.1上报可行性研究报告前
办理征询煤气条件（提出书面申请）。新建住宅周边有道路管网条件（或已有燃气规划的）均可办理燃气申请，若暂无规划，亦可先委托申请做前期规划。如本主办岗位在该阶段尚未到岗，燃气征询由设备设计管理岗位经办。
3.2扩初设计完成后
邀请煤气公司参加扩初设计评审会。本主办岗位负责提供扩初设计文本（包括总平面图、用户数与用气量），支付规划咨询费。煤气公司对是否设置调压站和排管要求提出评审意见。
3.3施工图设计完成后
为避免无必要的设计返工，在施工图设计前，本主办岗位视需要约请设计人员与煤气公司沟通。设计完成后，负责煤气内管施工图送审。审核通过后，煤气公司返回四套加盖审核章的施工图。
3.4主体结构封顶前（或竣工前6～8个月）
本主办岗位负责办理煤气配套业务与支付款项。需提供：
3.4.1已缴住宅配套费凭证复印件；
3.4.2地形图与地下综合管线图；
3.4.3标明门牌号的1:500给排水总平面图；
3.4.4已盖“民用住宅煤气管设计符合煤气技术规范”审核章的煤气图纸(1:100)二套；
3.4.5总平面图电子图形文件。
3.5配套的实施阶段
3.5.1总包或安装分包如不具备“城市燃气管道工程施工资质”，煤气内管工程须另行委托专业施工单位施工。施工结束后，燃气内管经监理单位和甲方验收后，再报请煤气公司验收，由煤气公司出具验收合格证明。
3.5.2本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。
3.6跟踪煤气公司内部程序
煤气工程规划审定---进行煤气室外排管设计（含现场勘察、设计、预算）---计划部门安排施工计划---落实施工单位施工---煤气外管验收---出具验收合格证明。
3.7竣工阶段
验收合格煤气公司出具《新建住宅配套建设验收合格证明（煤气）》。此证明是申办入户许可证时必须提供的文件之一。
3.8住宅燃气配套申请业务运转程序
3.9收费标准
多层，高层住宅按照市物价局（1998）第115号文件执行，即天然气街坊内按24.50元/平方米包干收费，煤气街坊内按21元/平方米包干收费，以上取费包含审图费及设计费。
街坊内燃气管道施工范围：以道路红线至新建住宅进口为界，不含室内排管。
环卫配套
1.作业目的
按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成环卫配套工程。
2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。
主办岗位土建工程师：具体经办本项作业。
3.申办范围
凡在本市中心城、新城、中心镇以及独立工业区、经济开发区等城市化地区，进行新区建设和旧区改造等地区性综合开发建设的项目，公共场所建设项目（交通集散点、主要人流集散场所、符合"人流集散"特征的其他人流集散场所）均应当设置环卫设施，办理环卫设施设置征询、验收手续。
4.作业依据
4.1《地区市容环境卫生管理条例》2002年4月1日。
4.2《地区城镇环境卫生设施设置规定》1995年11月30日。
4.3《地区环境卫生配套设施管理办法》（沪环卫发规（98）第085号）。
5.办理机构
地区市容环境卫生管理局建设发展处或各区、县市容环卫管理部门。
6.作业描述
6.1规划方案阶段
办理建设项目环卫专业意见征询，需附送：
6.1.1建设项目批准文件（复印件）1份；
6.1.2填报《建设项目环卫专业意见征询表》；
6.1.3建设项目设计方案总平面图（复印件）1份，比例1:500或1:1000，用红笔表示环卫设施位置、建筑面积及其相关道路交通，并加盖建设单位公章。
环卫局收齐资料后十天内审理完毕，发给《建设项目环卫专业意见征询答复书》。
如本主办岗位在该阶段尚未到岗，环卫征询由土建设计管理岗位经办。
6.2扩初设计阶段
办理建设项目初步设计环卫专业审核意见，需附送：
6.2.1初步设计文本或文本的节录，说明配置的具体内容，并加盖建设单位公章；
6.2.2扩初设计总平面图（复印件）1份，与环卫设施相关的分层平面图（复印件）1份，并用红笔划示环
卫设施设置的建筑面积；
6.2.3填报《建设项目初步设计送审表》。
环卫局收齐资料后十天内审理完毕。发给《建设项目初步设计环卫专业审核意见书》。
6.3施工图设计阶段
办理建设项目环卫配套设施施工图审核意见，需附送：
6.3.1环卫配套设施的施工图2套；
6.3.2填报《建设项目环卫配套设施施工图送审表》。
环卫局审理完毕后发给《建设项目施工图设计环卫专业审核意见书》。
6.4工程施工实施阶段
本主办岗位与环卫部门签订环卫设施（垃圾压缩站）施工委托协议和设备购置协议。办理渣土垃圾处理申报，办理渣土垃圾回填申请。
6.5 竣工验收阶段
办理建设项目环卫设施配套建设竣工验收，需填报《建设项目环卫设施竣工验收审核申请表》。
环卫局自收到报告后五天内或在约定的时间予以验收。在验收合格后的五个工作日核发《建设项目环卫设施竣工验收审核通知书》；验收不合格的，建设单位须根据市容环卫管理部门意见和要求进行整改，整改完毕，建设单位需重新申请竣工验收。
卫生防疫报批
1.作业目的
按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续。
2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。
主办岗位土建工程师：具体经办本项作业。
3.作业描述
3.1 规划方案设计审核阶段
由卫生防疫部门审查可行性研究报告（或设计任务书）中有关卫生防疫部分内容，审核建设项目日照分析。需附送：
3.1.1建设项目预防性卫生审核申请表；
3.1.2选址卫生审核批件；
3.1.3可行性研究报告（或设计任务书）、地形图、日照分析、建设平立剖图、工艺设计、设备布置；
3.1.4涉及职业病危害的项目，应提供职业病危害预评估报告；
3.1.5主管部门项目批准文件、规划部门设计方案审核通知书。
卫生防疫部门审理完毕后核发方案设计卫生审核批件。
如本主办岗位在该阶段尚未到岗，上述审查由土建设计管理岗位经办。
3.2 扩初设计审核阶段
由卫生防疫部门审查扩初设计，需附送：
3.2.1建设项目预防性卫生审核申请表；
3.2.2方案设计卫生审核批件；
3.2.3扩大初步设计文件。
卫生防疫部门审理完毕后，核发扩初设计卫生审核批件。
3.3 施工图设计审核阶段
由卫生防疫部门审查施工图卫生设计。需附送：
3.3.1建设项目预防性卫生审核申请表；
3.3.2扩初设计卫生审核批件；
3.3.3施工图设计文件；
3.3.4涉及对人群健康有影响或受周围环境质量影响的公共场所项目，应提供卫生评价报告。
卫生防疫部门审理完毕后，核发施工图卫生审核批件。
3.4 竣工验收阶段
竣工验收前，与卫生防疫部门三产单位签订清洗消毒水箱合同，委托卫生防疫部门进行水箱水质化验，出
具化验报告；办公，商业建筑须委托有资质的环境检测机构按规定随机抽点检测室内空气质量，出具检测报告。
向卫生防疫部门申请竣工验收，需附送：
3.4.1建设项目竣工验收申请书；
3.4.2施工图设计卫生审核决定；
3.4.3卫生监测部门的检测报告；
3.4.4室内空气质量检测报告（毛坯住宅不需要）。
卫生防疫部门审理完毕后，核发竣工项目预防性卫生审核意见书。
通信配套
1.作业目的
按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成通信配套工程。但本公司开发的住宅小区和公共建筑并不直接具备通信的功能，仅为客户在入住以后立即申请通信的终端开通提供设施上的便利条件。
2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。
主办岗位设备工程师：具体经办本项作业。
3.电话局承诺
地区电话局专设住宅通信配套办公室，统一受理地区新建住宅项目的通信配套工作，实施一门式一条龙服务制度，在房屋交付使用之前完成通信配套工程，并保证在业主入住后提出安装电话要求的一周内装上电话，而且确保工程施工质量，做好通信资产的终身维护。
4.作业描述
4.1前期征询阶段
本主办岗位提出书面申请，办理通讯条件征询。征询内容包括新建住宅周边有否道路管网条件和落实电话配套计划。需提供：
4.1.1申请报告；
4.1.2上级主管部门项目批文；
4.1.3地形图、总平面图；
4.1.4住宅建设配套费缴付凭证或经市住宅局批准的包干和免征凭证。
如本主办岗位在该阶段尚未到岗，通讯征询由设备设计管理岗位经办。
4.2 扩初设计阶段
本主办岗位负责邀请通讯配套部门参加扩初设计审批会，并附送扩初的设计文本。会后向通讯配套部门索取通讯设备配套设计实施的咨询意见书。
3.4 施工图设计与施工阶段
本主办岗位负责向通讯配套部门申请审图及配套，需提供：总平面图和弱电平面图。
缴纳电话配套工程费。
通讯配套部门进行现场勘察、委托电话通信设计及电话网的配套设计，调度号线资源，落实施工计划，组织电话外线施工，组织施工单位进场施工，本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。
3.5 竣工验收
组织单项竣工验收，验收合格后电话配套部门出具“新建住宅配套建设验收合格证明”（电话）。然后由电话局创号、放号线。
3.6 用户申请开通
客户入住后可向电话局办理初装手续，缴纳安装费用后一星期内电话局负责开通。
3.7 通信配套受理运作程序
3.8 收费
根据地区物价局沪价经（1998）第132号文件规定，以新建住宅建筑面积为计价单位，具体收费标准：3.8.1挂空式通信线缆工程每平方米6.50元；
3.8.2全部暗埋式通信线缆工程：高层每平方米12.50元、多层每平方米20元、别墅每平方米40元；3.8.3经市计委批准按成本价出售的平价房，街坊内住宅电话通信工程费按上述收费标准的80%收取。
上海汽车集团股份有限公司
目录 一、上海汽车集团股份有限公司概况 (3) 公司简介 (3) 行业分析 (3) 核心竞争力 (3) 财务概况 (4) 二、财务比率分析 (5) 偿债能力 (6) 营运能力 (10) 盈利能力 (14) 发展能力 (17) 市场表现 (19) 三、杜邦分析法 (21) 四、综合评价（投资者角度） (22)
一、上海汽车集团股份有限公司概况 公司简介 上海汽车集团股份有限公司（原名上海汽车股份有限公司，下简称"上汽"），于1997年11月在上海证券交易所上市，股票代码600104，是国内A股市场最大的汽车上市公司。截止2015年12月31日普通股股份数已达到110亿股，目前，控股股东为上海汽车工业（集团）总公司，持股74.30%，股东性质为国有法人。实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会，对上海汽车工业（集团）总公司100%控股。 上汽集团经营范围为：汽车、摩托车、拖拉机等各种机动车整车，机械设备、总成及零部件的生产、销售，国内贸易（除专项规定），咨询服务业，经营本企业自产产品及技术的出口业务和本企业所需的机械设备、原辅材料及技术的进口业务等。 上汽集团所属主要整车企业包括乘用车公司、上汽大通、上汽大众、上汽通用、上汽通用五菱、南京依维柯、上汽依维柯红岩、上海申沃等。 2016年，上汽集团整车销量达到648.9万辆，同比增长9.95%，继续保持国内汽车市场领先优势，并以2015年度1066.8亿美元的合并销售收入，第十二次入选《财富》杂志世界500强，排名第46位，比上一年上升了14位。 行业分析 2016年我国宏观经济逐步企稳，国内汽车市场走势跌宕起伏、前抑后扬，1.6升及以下小排量汽车购置税征收政策调整对车市的影响，大大超出年初预计。全年国内市场销售整车2818.7万辆，同比增长12.3%，增速同比提升8.1个百分点，国内车市在经历连续两年中低速增长后，增速再次回升至两位数水平；其中，乘用车销售2424.3万辆，同比增长15.7%，商用车销售394.4万辆，同比下降5.1%。 核心竞争力 一是产业链整体竞争优势。公司业务基本涵盖了汽车产业链的各环节，有利于充分发挥协同效应，提升整体竞争能力。 二是国内市场的领先优势。公司整车产销规模多年来保持国内领先，产品门类齐全，销售服务网络点多面广，布局不断优化，有利于公司持续提高市场影响力和对用户需求的快速响应能力。 三是持续提升的创新能力新优势。公司自主研发体系日益完善、自主创新能力显著增强，新能源汽车研发自主掌控核心技术，并在互联网汽车研发和应用方面形成领先优势；主要合资整车企业的本土化研发水平持续提升；汽车后市场加快创新布局；汽车金融服务领域创新能力突出，业务规模国内领先。
写字楼分类与办公楼物业档次划分标准的研究 一、办公物业的分类 办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。 从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段： 1、传统办公楼 两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。 这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。 建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。 传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。 传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。 2、早期的现代办公楼 特点：大空间。 这种模式的积极意义是：追求实效。 这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。 3、后期的现代办公楼 特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。 景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类： 第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。 第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客
上汽集团[600104]2019年度财务分析报告 目录 一．公司简介 (3) 二．公司财务分析 (3) 2.1 公司资产结构分析 (3) 2.1.1 资产构成基本情况 (3) 2.1.2 流动资产构成情况 (4) 2.1.3 非流动资产构成情况 (6) 2.2 负债及所有者权益结构分析 (7) 2.2.1 负债及所有者权益基本构成情况 (7) 2.2.2 流动负债基本构成情况 (8) 2.2.3 非流动负债基本构成情况 (10) 2.2.4 所有者权益基本构成情况 (11) 2.3利润分析 (12) 2.3.1 净利润分析 (12) 2.3.2 营业利润分析 (13) 2.3.3 利润总额分析 (13) 2.3.4 成本费用分析 (14) 2.4 现金流量分析 (15) 2.4.1 经营活动、投资活动及筹资活动现金流分析 (15) 2.4.2 现金流入结构分析 (16) 2.4.3 现金流出结构分析 (21) 2.5 偿债能力分析 (25) 2.5.1 短期偿债能力 (25) 2.5.2 综合偿债能力 (26) 2.6 营运能力分析 (27) 2.6.1 存货周转率 (27)
2.6.2 应收账款周转率 (27) 2.6.3 总资产周转率 (28) 2.7盈利能力分析 (29) 2.7.1 销售毛利率 (29) 2.7.2 销售净利率 (30) 2.7.3 ROE（净资产收益率） (31) 2.7.4 ROA（总资产报酬率） (32) 2.8成长性分析 (33) 2.8.1 资产扩张率 (33) 2.8.2 营业总收入同比增长率 (34) 2.8.3 净利润同比增长率 (35) 2.8.4 营业利润同比增长率 (36) 2.8.5 净资产同比增长率 (37)
5A甲级写字楼标准如何划分？ “甲级”、“5A”“第四代”分别是不同角度界定办公物业等级， “甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 “甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使 用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
5A写字楼标准 一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。二、“甲级”标准不不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或
超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信
上汽集团财务分析报告 Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT
上汽集团 财务管理课程设计 班级：2010级工商管理班 第九组：魏冬冬 45 王赟 33 温伟 34 肖冠宇 40 吴朝洋 46 吴季涛 51 指导老师：顾新莲刘凤环
目录： 第一部分公司背景概述----------------------------------------------------------------------------1 一、公司简介-----------------------------------------------------------------------------------------1 二、公司资料-----------------------------------------------------------------------------------------1 三、经营范围及经营情况--------------------------------------------------------------------------1 四、行业背景概述-----------------------------------------------------------------------------------2 第二部分财务分析-----------------------------------------------------------------------------------4 一、财务主要数据分析-----------------------------------------------------------------------------4 二、主要财务指标分析-----------------------------------------------------------------------------5 （一）偿债能力指标分析-----------------------------------------------------------------------6 （二）运营能力指标分析-----------------------------------------------------------------------7 （三）盈利能力指标分析-----------------------------------------------------------------------8 （四）发展能力指标分析--------------------------------------------------------------------- 10 三、杜邦体系综合分析---------------------------------------------------------------------------10 （一）杜邦分析法------------------------------------------------------------------------------10 （二）上汽集团综合分析---------------------------------------------------------------------11 第三部分资本结构---------------------------------------------------------------------------------12 一、资本结构综合分析---------------------------------------------------------------------------12
商务写字楼基本知识 1、写字楼特点 在西方，最早的写字楼概念是作为大家写字办公交流的场所，由于缺乏必要的交流工具，人们便聚集在一起办公，以提高工作效率。因此，办公的场所就是写字的场所，故称为“写字楼”。 我国过去称为办公楼，工作人员都为公家办事。办公楼是一种对外完全封闭，对内进行行政管理、大而全的物业概念。随着我国的对外开放，市场经济的确立和民营经济的发展，特别是外国公司、国有大公司、私营公司的壮大，封闭式的、不考虑经济成果的物业模式不再适合市场需要，而开放式、按市场价值运营、服务于商务活动需要的物业——写字楼在我国城市中蓬勃兴起（见表1—2）。 表1—2 写字楼和办公楼比较表 写字楼的需求与企业发展规模密切相关（图1—2）。当企业规模小时，它会选在住宅、公寓或者低端写字楼里办公；当规模扩大时，企业的承受能力提高，业务量增大，出于提高工作效率和展示企业形象的目的，它就会向高档写字楼迁移，促进高档写字楼的发展。我们观察一个区域的写字楼需求状况和发展前景，重点观察该区域内企业结构组成和赢利能力即可。 2、我国写字楼的演变阶段 第一阶段：传统办公楼占主导地位。它具有两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6~4.0米的开间、5~8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土框架结构，但是使用空间仍然按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。传统办公室的优点是私密性强，工作者可自行控制工作环境（灯、百叶窗、家具布置等）。缺点也非常明显，表
现在空间利用率低，缺乏灵活性。 图1—2 企业规模、成长与办公场所对应关系 新小企业—————————→住宅、ＳＯＨＯ、商住公寓，自有物业为主↓ 中型企业—————————→高档公寓、乙、丙级写字楼，租用为主↓ 大集团企业—————————→高档办公楼、甲级写字楼，自建物业 ↓ 网络大公司—————————→公司总部、分部甲级和顶级写字楼，自有和租用 第二阶段：早期的现代办公楼，其特点是大空间框架模式，注重空间实效，该模式不利的地方是办公环境比较冷酷、机械，工作人员的身心健康没有受到应有的重视。 第三阶段：后期的现代办公楼。其特点是办公环境富有人情味，周围环境优雅、舒适，内庭院或中庭绿化景观好。出现了以景观为突出卖点的办公室，即景观办公室，这样的办公室布局灵活，有适当的休息空间，用灵活的隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 第四阶段：智能化办公楼。20世纪70~80年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，集中绝大部分时办公楼；20世纪90年代，我国开始建成少量的智能建筑，如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又细化推出5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 3、写字楼分类标准与等级 美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，高档的装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升。B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。 由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内关于写字楼的划分有如下三种标准：
国际5A甲级写字楼的标准 写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。那么，什么是5A智能化呢？一般是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A写字楼具体还有一些标准： 第一要素：黄金区位 房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。 第二要素：超大规模 这里所说的超大规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上星级。 第三要素：建筑文化 所谓建筑文化，对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。 第四要素：硬件设施 就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔"盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。 第五要素：软件服务 相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面下功夫。
上汽集团财务报表分析 学院： 班级： 姓名： 学号：
上汽集团财务报表分析 一、选择理由 汽车作为资金密集型技术密集型的产业，对国民经济有强大的拉动作用，作为国家重点发展的支柱性产业之一，投入了大量的人财物，改革开放二十多年的发展，一批国有和民营汽车企业已经形成了一定的规模，也积累了一定的人才和经验，为下一步的发展打下了良好的基础。而且我国正处在工业化进程中的发展中国家，发展汽车业对我国经济社会的发展具有特殊重要的意义。近20年来，我国汽车业取得了快速发展，在国民经济中的地位和作用越来越重要。在我们的生活中汽车业变得越来越重要，成了我们必不可少的代步工具，甚至成了生活中的必需品，所以人们对汽车的关注也越来越多。近几年政府出台的各种政策也无疑是推动了汽车业的加速发转，所以我选择了汽车行业。 上海汽车股份有限公司作为中国汽车行业的领先者、拥有其独特的经营理念及发展方式。上海汽车工业（集团）总公司（简称“上汽集团”）是中国四大汽车集团之一，主要从事乘用车、商用车和汽车零部件的生产、销售、开发、投资及相关的汽车服务贸易和金融业务。2012年，上汽集团整车销量达到449万辆，同比增长12%，继续保持国内汽车市场领先优势，并以当年度762.3亿美元的合并销售收入，第九次入选《财富》杂志世界500强，排名第103位，比上一年上升了27位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了上汽集团。 二、公司概况 1、公司简介 上海汽车集团股份有限公司（简称“上汽集团”，股票代码为600104）是国内A股市场最大的汽车上市公司，截至2013年底，上汽集团总股本达到110亿股。目前，上汽集团主要业务涵盖整车(包括乘用车、商用车)、零部件(包括发动机、变速箱、动力传动、底盘、内外饰、电子电器等)的研发、生产、销售，物流、车载信息、二手车等汽车服务贸易业务，以及汽车金融业务。上汽集团坚持自主开发与对外合作并举，一方面通过加强与德国大众、美国通用等全球著名汽车公司的战略合作，不断推动上海大众、上海通用、上汽通用五菱、南京依维柯、上汽依维柯红岩、上海申沃等系列产品的后续发展，取得了卓越成效；另一方面通过集成全球资源，加快技术创新，实现国内首款自主研发中高级轿车——荣威750的成功上市，初步树立起良好的品牌形象，由此，深入推进了合资品牌和自主品牌共同发展的格局。
写字楼结构分类及分类标准 目前，社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺 进而造成决策和判断 上的偏差。因此，进一步加强对办公用房结构分 类及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。 一、办公物业的分类 办公楼是从事生产、经营、咨询、服务 等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营 资料的范畴。 从办公楼宇物业形态的发展变化过程 来看，可分如下阶段： 1、传统办公楼 两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。 这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。 建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。 传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。 传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。 2、早期的现代办公楼 特点：大空间。 这种模式的积极意义是：追求实效。 这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。 3、后期的现代办公楼 特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。
景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类： 第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A 以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。 第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结构层次进行界定和探讨。 二、办公楼物业档次划分标准的研究 就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
写字楼结构分类及分类标准
特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。 景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为 21世纪办公建筑发展的趋势。 而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类： 第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。 第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结构层次进行界定和探讨。 二、办公楼物业档次划分标准的研究
写字楼等级划分标准和分类 一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。二、“甲级”标准不不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。
纪念苏州工业园区成立二十周年 1994年，苏州工业园区开始设立。它位于江苏省东南部，苏州市区东部。它东接昆山市，南连吴中区，西靠姑苏区，北隔阳澄湖与常熟相望。20年来，它从一片空旷的土地开始蜕变，渐渐拥有了“利用外资连续多年名列中国开发区第一”“中国首个服务外包示范基地”等成就。 20年前的金鸡湖，是一片农村乡野，如今它繁华美丽，成为著名旅游景区；13年前的博览中心，是一片垃圾场，如今它成为拥有世界一流配套设施的重要活动中心；13年前的中央公园，周围仅有海关大楼孤独地矗立，如今它绿化遍地，成为市民重要娱乐休闲场所…… 从吴中胜地虎丘山朝东远眺，只见一泓碧波在阳光下闪现着迷人的光彩，这就是位于苏州东部的金鸡湖。作为中国极少数免费对外开放的国家重点5A级景区之一，自2007年开始，金鸡奖评奖地永久落户苏州金鸡湖；2010年4月，国家旅游局授予苏州工业园区全国首个“国家商务旅游示范区”的称号。金鸡湖整个景观分为八个区，依次为“湖滨大道”、“城市广场”、“水巷邻里”、“望湖角”、“金姬墩”、“文化水廊”、“玲珑湾”、“波心岛”。景区按照“园区即景区、商务即旅游”的城市商务旅游功能布局，精心打造了五大功能区，堪称二十一世纪“人间新天堂”。其中，摩天轮是湖东的一个制高点，吸引人们眼球的同时更为湖东带来超高的人气。摩天轮公园不仅仅是为小朋友设计的，不同年龄层，不同类型的游客都可以在此体验到相应的娱乐享受。因此，它成为家庭成员集体游玩的最佳选择。 苏州国际博览中心于2004年正式开馆，地处苏州工业园区CBD核心区域，是集展览、会议、节庆、商贸、餐饮、休闲于一体的大型会展综合体。中心曾举办过众多国际、国内知名品牌展会活动：中国苏州电子信息博览会、中国国内旅游交易会、全国制药机械博览会、中国国际医疗器械博览会、中国电影金鸡奖颁奖典礼、机器人世界杯、全国骨科大会、阀门世界亚洲研讨会暨博览会、国际风景园林师联合会第47届世界大会、全国汽车配件交易会等。中心坚持着“世界千万人的失败，都是失败在做事不彻底，往往做到离成功尚差一步就终止不做了”的创新理念，于去年荣获“苏州十大优秀公共建筑之一”的称号。 随着现代文明的发展, 古典园林无法满足越来越多的城市居民对自然的需求和渴望，城市公园作为园林发展的新模式成为人们寻找安静、清洁、纯朴环境的必然趋势。位于工业园区规划区域一区商业购物中心，即苏州市工业园区和苏州市老城区的交界处, 东临星兰街、西对中新路, 南临苏惠路、北接苏绣路。中央公园周边高楼林立,有海关大楼、居民楼群、购物广场等，四周交通路面车辆穿梭繁忙, 使公园处于典型的现代城市的环境之中，成为在闹市区的一片清静之地。 二十年来，在时光交错中，大家感叹着苏州工业园区的变化无限，见证着她的华丽蜕变，为她的成就而鼓掌喝彩，对工业园区寄予厚望，相信她的明天会更好！
5A、甲级写字楼标准配置 一、概况 “甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级；二者概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级，“5A”是从硬件配置角度评定。 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；
公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 (7)智能化：3A～5A。 2、高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
上海汽车、长安汽车财务状况对比分析 专业：企业治理学号：MG10009021姓名：张娟上海汽车公司简介 一、证券代码：600104 二、证券简称：上海汽车 三、公司名称：上海汽车集团股份有限公司公司 英文名称：SAIC Motor Corporation Limited 四、交易所：上海证券交易所 五、注册资本：852144万元
六、法人代表：胡茂元 七、成立日期：1997-11-20 长安汽车公司简介 一、证券代码：000625 二、证券简称：长安汽车 三、公司名称：重庆长安汽车股份有限公司公司 英文名称：Chongqing Changan Automobile Company Limited 四、交易所：深圳证券交易所 五、注册资本：232566万元 六、法人代表：徐留平 七、成立日期：1996-10-31 笔者将从偿债能力、资产运用能力和盈利能力对两家公司进行比较。分析2006-2009年上海汽车和长安汽车的财务报告，对两家公司近几年的财务报表间相同项目的进行比较。 一、偿债能力分析 1.流淌比率
上海汽车的流淌比率呈逐年下降的趋势，但在09年往常一直高于长安汽车，要注意防止其接着下降的趋势，使其保持在一个合理的范围内；长安汽车在09年往常呈下降趋势，09年有所回升，并超过上海汽车，但一直在1以下波动，总体来讲上海汽车在流淌性和短期偿债能力上优于长安汽车。 2.速动比率 上海汽车的速动比率总体上不断下降，但这并不意味着上海汽车的速动比率恶化，因为它不是越高越好，长安汽车的速动比率始终低于上海汽车，这讲明从速动比率上推断，上海汽车在流淌性和短期偿债能力上强于长安汽车，只是长安汽车从总体来看
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。中工写字楼网指出，写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。 写字楼等级详细划分标准 一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 二、“甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼“超甲”) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为
甲级写字楼的评判标准 四大国际测量师行四种说法 记者于是向有关专家求证了关于写字楼的一些分类与评定标准，来自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司和仲量联行的版本如下： 版本一：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司 据了解，由于目前尚没有任何国家级的官方机构对上海写字楼的分类标准进行明确约定，因此第一太平戴维斯依据了国际上通行的评定标准、上海写字楼的发展现状和特点，并结合多年来对商业物业市场的实际操作经验，总结而得出了一套相关的评定方法。 目前，第一太平戴维斯将上海的写字楼分为三个等级：国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。评定上海写字楼的级别则主要从地理位置、写字楼硬件、软性因素等方面作出考虑。关键词：轨道交通 地理位置是对写字楼的等级评定的首选因素之一，而地理位置评定优劣时考虑的要素主要包括了交通便利度、周边的基础建设以及轨道交通设施情况等。其中，写字楼项目能否与轨道交通直接相连，是最为重要的考虑要素。 在对写字楼的地理位置进行评定时，能够达到甲级标准的通常指在中央商务区域内的一些中等品质的项目，或是处于次商务区(例如徐家汇、虹桥、外滩等)内达到甲级标准的写字楼。而对于国际甲级写字楼而言，中央商务区的地理位置是能更好地使其成为高端产品的基础。至于乙级写字楼项目通常指仅符合最基本的技术标准，或者是交付标准较差、年代已久的写字楼，这些楼盘通常位于次商业中心。 关键词：净高至少2.7米写字楼的硬性因素主要包括楼层的净高、得房率、停车位数量、电梯等指标。一般来说，国际甲级标准写字楼项目的净高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70%。同时，备有充足的停车位数量，至少满足每200平方米的写字楼提供一个停车位。在电梯数量的配备上，则需要保证每架电梯服务的写字楼面积不超过4000平方米-5000平方米。而甲级写字楼的参数标准则相对较低一点，不能完全达到上述所列的内容。 在写字楼的技术参数方面，主要从其内部的通讯系统、空调系统、电力系统等因素考虑。通讯系统方面主要考虑电话直线的数量、以及是否支持ADSL、ISDN、宽带等通讯设备。空调系统则主要考虑空调系统的配置、冷量、鲜风量的配置等内容。电力系统则主要以项目的总供电量及其应急电力系统等的相关数字为标准。关键词：只租不售 判定写字楼的软性因素主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、内装修标准以及选用品牌等因素。其中，开发商的写字楼营销模式，是评定写字楼等级的重要因素之一。通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不售的策略，即使部分面积进行销售，也通常为连续的几个楼层。 版本二：世邦魏理仕办公楼部 该公司在评定办公楼等级时，有一些客观指标的打分标准，主要指标内容包括总面积、