论当前我国土地市场的价格管理
许坚
（中国土地勘测规划院北京 100035）
摘要：本文论述了当前我国土地出让市场和转让市场的价格管理。
关键词：土地；出让；转让；市场；管理
我国的土地市场划分为出让市场和转让市场，因此，土地市场的价格管理就划分为出让市场的价格管理和转让市场的价格管理。现分别论述之。
一、土地出让市场的价格管理
土地出让市场是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金而形成的土地市场。目前我国出让市场价格管理上存在的主要问题是协议出让占的比重太大，价格偏低，造成国有土地资产的大量流失。
虽然法律规定我国出让市场的交易形式有协议、招标、拍卖三种，但实际上我国出让市场上的交易85％以上是协议形成的。目前，我国协议出让价格一般为每亩4万元左右,与招标、拍卖相比是偏低的。多数地方的实例表明，目前招标地价一般高于协议地价3-5倍，而拍卖地价一般高于协议地价4-10倍。?协议地价偏低还可从以下两个比较中看出:
1.与土地成本相比偏低。土地成本主要由土地取得费、土地开发费和合理利润三个部分组成，按一般市场交易规律，协议出让价应等于这三个部分之和。但我国不少地方的协议出让价低于这三者之和，有的地方是国家应得的开发利润没有全部得到，有些地方则连开发费也未全部收回，在与外商协议时这种情况尤为突出。
2.与转让价格相比偏低。目前，以协议方式取得的土地，即使按规定进行开发之后再转让出去，其利润率也都在30％以上，而其他行业的利润率一般在15％左右，地产开发有这么高的利润率，主要是取得土地的成本太低造成的。
由于协议出让价格偏低，而协议出让在土地出让市场中占了绝大比
重，因此我国出让价格总体水平是偏低的。出让价格偏低的原因是多方面的,主要有:
1.经济落后，土地需求不旺。在出让市场的三种交易方式中，招标、拍卖的地价之所以较高，是因为土地需求者的竞争造成的。当经济落后，土地需求者不多时，也就难免通过协议低价出让土地。
2.土地供应总量偏大。据国务院特区办统计，1993年初，全国开发区共2000多个，规划面积14800平方公里。经过清理之后，到1994年12月，?全国还剩下国家级开发区32个，省市级584个，规划面积达6606.?8?平方公里，?与我国现有的15000平方公里的城市市区面积相比，仍是一个惊人的规模。?又如一个省辖市，1993年以来市党政领导在城市规划区内分头抓了四个开发区，大搞征地和土地前期开发，1993年提供用于出让的土地相当于该市年建设用地总量的10倍，而真正出让成交的土地面积则不足供地总量的20％。
3.协议定价的方式不规范。目前的协议定价往往是领导定价、长官价。由于不少地方领导人对土地经济不甚了解，对土地的价值认识不足，加之急于想引进资金，把地方经济搞上去，所以采用了降低出让价格的政策。当然，也不排除某些领导人腐败堕落，为了个人私利故意低价出让土地的情况。
4.从事土地估价的机构和人员不适应地价评估和管理的需要。目前，参与土地估价的机构和人员很多，但许多人未经过专门的土地估价技术培训，在不了解土地估价特殊性和土地市场行情的情况下，随意评估土地资产，有的评估价格还不够土地成本，扰乱了土地市场，这也是重要原因。
5.征地费用太低。征地费用是构成土地成本的主要因素之一，征地费用太低，降低了土地成本，也就降低了出让地价。
应该承认，在经济的起步阶段，地价适当低一点也是无可厚非的。现在的问题是出让价格太低了，既造成了国有土地资产的大量流失，又造成土地资源的极大浪费，也不利于企业间的公平竞争。因此，我们应该加强出让市场的地价管理，注意提高出让地价。为了提高出让地价，笔者认为可采用如下一些对策：
1.加强基准地价评估工作，并规定各地的出让底价不得低于基准地价的一定水平。同时，应定期修订基准地价，以适应经济发展与城镇建设实际需要。
2.坚持有计划、按规划出让土地，纠正目前某些地区脱离市场需求和开发能力、超出用地计划、违背城市规划盲目大量出让土地的混乱状
态。出让土地必须按建设用地计划进行数量控制，必须依据城市规划，必须与建设项目相结合，必须有明确的开发期限和进度要求，必须有基础设施配套建设的条件，必须按权限审批并按法定程序办理手续。
3.增大招标、拍卖的比重，尤其是高级公寓、别墅用地和商业用地，应该完全采用招标和拍卖的方式出让。因为这些用地经常处在转让之中，也容易出现炒地皮现象。对于生产性的高新技术产业用地，能够招标、拍卖的，也应尽量招标拍卖。
4.灵活运用划拨和出让两种供地方式。虽然国有土地使用权供给方式的改革大趋势是从无偿到有偿、从单一划拨改为以出让为主，但具体到某一宗地的供给方式却不能教条。地价管理的基准有四条：(1)防止国有土地资产的流失；(2)促使土地资源的合理配置；(3)保证企业之间的平等竞争；(4)促进国民经济的健康发展。我们应该本着地价管理的这四条基准，灵活掌握每一宗地的供给方式。比如，协议价格太低的，可暂时采用有偿划拨供地，待条件成熟以后，再转为出让方式。因为划拨的土地使用者无权转让，要转让必须补交出让金，而出让的土地使用者就有权转让。某县搞了一个3000亩面积的度假村，征地费每亩6000元，协议出让价也是这个数。像这种情况，不如先采用有偿划拨方式，让其交征地费，待以后条件成熟再让其补交出让金，这样更有利于国有土地资产的保护。
5.加强土地估价人员和机构的管理。凡从事土地估价的人员，必须经过国家组织的土地估价专业培训及考试，取得土地估价师资格证书后，才能独立从事土地估价工作。从事中介服务的土地估价机构，必须具有一定数量的土地估价师，并向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照以后，才能承担土地估价业务。土地估价结果，要按规定报送土地管理部门认可或备案，接受监督和管理。
6.适当提高征地补偿标准。这有利于增强内部压力，促使各地提高出让价格。
二、土地转让市场的价格管理
土地转让市场是国有土地使用者将土地使用权出售、交换、出租、抵押等形成的土地市场。转让市场的价格管理应以间接管理为主，其原因主要是：
1.市场主体不同。在出让市场中，政府既是土地市场的管理者，又是市场主体。而转让市场的主体是各土地使用者。虽然我国是以公有制为基础的国家，城市土地使用者主要是全民所有制的企事业单位，与政府也有很深的联系，但毕竟不是政府，其行为也不代表政府，因而在转
让地价形成中，市场机制可以发挥更大的作用。
2.交易的复杂程度不同。转让市场的交易形式多种多样，包括土地使用权的出售、交换、出租、抵押等，而且交易数量大、交易机会多，由此造成转让市场的交易情况远比出让市场的交易情况复杂。因此，在转让市场中，政府是不便于直接管理转让地价的，应尽量发挥市场机制的作用。
3.市场管理的指导思想不一样。我国对土地市场管理的指导思想是：国家垄断出让市场，放开搞活转让市场。对出让市场的地价实行直接管理，可视为国家垄断出让市场的一种形式；对转让市场的地价实行间接管理，可视为放开搞活转让市场的一种形式。如果把价格管死了，市场也就管死了。
4.地价与土地市场的关系为通过规范土地市场来管理地价提供了可能性。土地市场是地价的基础，地价是土地市场的反映。土地市场运作规范，地价表现出合理性；地价出现问题，反映出土地市场出现了问题。因此，通过规范转让市场是可以搞好转让地价管理的。
对转让市场的地价管理以间接管理为主，并不是要求政府放弃直接管理地价的权力。这只是说明在一般情况下，间接管理的效果优于直接管理，但是，如果转让地价畸低、畸高，严重影响了整个社会经济的正常运行，政府也应考虑直接管理，比如冻结地价。
对转让市场的地价管理以间接管理为主，在转让市场中会存在哪些对转让地价有重大影响的问题呢？笔者认为有：
1.行政划拨土地直接进入市场。目前，行政划拨土地大量直接进入土地市场，据估计，约占全部行政划土地的20％以上。行政划拨土地直接进入市场通过两种途径影响到正常地价，一是造成投放市场的土地供应总量无计划增加，二是划拨土地直接进入市场属于隐形行为，其价格属于隐形价格。隐形价格自身形成不规范，同时也影响了市场规范价格的正常形成。
2.土地投机(或房地产投机)。近年来，各种类型的房地产公司一哄而上，其中多数从事房地产转手倒卖，哄抬地价，以获取高额利润。土地投机造成的土地需求是虚假需求，市场提供的地价信号也是虚假的信号。当投机性资本大量涌入房地产市场时，造成房地产业的虚假繁荣，价格猛升，随之而来的则是生产过剩，物业滞销，价格大跌。
3.虚报、瞒报土地成交价。为了逃避或少交有关税费，不少转让交易的申报价格低于实际成交价。有的交易还签订两份转让合同，一份是真实的；另一份是虚假的，用于上报房、地管理部门。虚报、瞒报土地
成交价造成土地市场中的成交地价偏离正常、合理的地价水平，使政府无法了解市场的真实行情，难于对土地市场的价格实施有效管理，也造成国家土地收益、税费的流失。
针对转让市场存在的这些问题，我国已制定出一些政策和法律加以规范，它们是：
1.政府对土地使用权的转移有优先购买权。按国务院55号令规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
2.土地登记。按《土地登记规则》规定，土地使用权转移必须经土地登记依法确认，转移行为才具有法律效力。土地登记中，土地转移受让人要提供取得土地使用权的所有合法权源证明材料，土地部门才给予登记，否则，不能认为已取得了合法的土地使用权。如果交易双方虚报、瞒报地价，其申报登记中的转移合同必是虚假合同，以这样的材料进行申报登记，其土地使用权转移是无效的，受让人的财产所有权不受法律保护。
3.征收土地增值税。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。一般说来，征收土地增值税的作用有三个：(1)?保证社会经济发展造成的土地增值收归国家，促进企业单位的平等竞争；(2)?防止土地交易双方虚报、瞒报交易价格，使受让者在面临承受今后多交土地增值税的情况下，公开自己的成交价格；(3)防止单位和个人囤积土地进行投机。
4.只有履行了土地出让合同的土地使用权才可转让。按国务院55号令规定，土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权；未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让出租。《城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件之后才能转让。
5.行政划拨的土地不得转让、出租、抵押。按国务院55号令规定，划拨土地使用权必须签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用
权出让金后才能转让。对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
笔者认为，现今之所以存在土地投机、瞒价、划拨土地直接进入市场等问题，原因主要在于上述的国家规定在一些地方没有得到很好的执行，执法不严，甚至有法不依。今后只要我们坚决执法，管理到位，转让市场中出现的问题定会大大减少，转让地价也不会出现大的问题。
本文刊载于《中国房地产》1995年第11期
乡镇国土管理部门地价管理 一、判断题 1、土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市县人民政府可以采取必要的措施。（） 2、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市县人民政府有优先购买权。（） 3、在我国，地价管理政策主要指针对土地市场上地价水平、地价标准、土地交易价格等制定的一系列调控政策。（） 4、一般情况下，采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价，但国家级重点工程除外。（） 5、原则上，地价检测点的数量为一类城市40个左右，二类及三类城市30个左右。（） 6、城市地价动态检测是指运用现代科学技术对城市土地利用状况、土地市场交易价格及其变化情况和趋势进行连续的调查观测。（） 7、国土资源管理部门对土地估价机构的管理，应以间接管理方式为主。（） 8、城市地价动态监测工作是测算、编制地价指数的基础。（） 9、标定地价是反映正常市场条件下区域平均地价的一种价格类型。（） 10、国有土地使用权出让最低价是指为防止低价出让国有土地使用权而实施的最低基准地价。（）（2000年真题）
11、基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。（）（2002年真题） 4、地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，啊对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为（）。 A、实行地价冻结 B、停止交易 C、提高交易税金比例 D、政府回收土地 5、土地使用权转让价格明显低于市场价格时（）有优先购买权。 A、乡镇政府 B、当地土地管理部门 C、出价最高者 D、市、县人民政府 6、下列对于国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价的作用描述不正确的是（）。 A、防止当地政府为了短期利益造成国有土地收益的流失 B、防止恶性竞争，扰乱土地市场秩序 C、增加土地使用权出让中的透明度 D、方便投资者对不同地区不同行业的国家地价优惠幅度，确定合理投资 7、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产（）申报制度。 A、基准地价 B、标定地价 C、成交价格 D、重置价格 11、国有土地协议出让最低价由（）拟定。（2000年真题） A、国有资源部
土地一级市场和土地二级市场的区别是什么？ 除此之外还有哪些土地市场呢？ 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。 房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。 除此之外，在房地产土地开发中，还有三级市场。 房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。
我国的土地一级开发项目的流程 土地储备开发项目的要求是什么？ 一．土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 二．土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的
甘肃省土地整治项目管理制度汇编 甘肃省国土资源厅 二○一三年十月
目录 1、甘肃省土地整治项目从业单位登记备案管理暂行办法 (2) 2、甘肃省土地整治项目招标投标管理暂行办法 (6) 3、甘肃省土地整治项目监理管理暂行办法 (13) 4、甘肃省土地整治项目规划设计及预算编制管理暂行办法 (27) 5、甘肃省土地整治项目规划设计变更管理暂行办法 (27) 6、甘肃省土地整治项目竣工验收管理暂行办法 (37) 7、甘肃省土地整治项目移交与管护管理暂行办法 (49) 8、甘肃省土地整治项目档案资料管理暂行办法 (55) 9、甘肃省土地整治重大项目监督检查暂行办法 (60)
甘肃省土地整治项目从业单位登记备案 管理暂行办法 第一章总则 第一条为规范甘肃省土地整治项目从业单位管理，依据国家和省的有关规定，结合我省土地整治项目从业单位管理实际，制定本办法 第二条土地整治登记备案的从业单位包括：勘测单位，可研、规划设计与预算编制单位，招标代理单位，工程监理单位、施工单位及土地复垦方案编制单位。 第二章登记备案的条件 第三条申请从事土地整治项目的单位须是国内注册的独 立法人，并在甘肃省内设立有专门的服务机构。 第四条申请单位应提供具有履行合同、项目执行保障能力承诺书；近2年内无重大质量、安全事故，无重大经济纠纷，无商业贿赂、行政处罚等不良记录的相关资料。 第五条勘测单位申请单位应具备丙级（含丙级）以上《测绘资质证书》，测绘资质的专业范围应含有包括下列之一：大地测量、工程测量或地籍测绘。 第六条可研、设计与预算编制单位： （一）申请单位应具备国家和省有关行业主管部门颁发的以下资质之一：乙级（含乙级）以上土地规划资质；工程咨询、工
海南经济特区土地管理条例 （1994年6月24日海南省第一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过1999年9月24日海南省第二届人民代表大会常务委员会第九次会议修订根据2006年3月30日海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第一次修正根据2008年7月31日海南省第四届人民代表大会常务委员会第四次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第二次修正根据2009年5月27日海南省第四届人民代表大会常务委员会第九次会议《海南经济特区土地管理条例修正案》第三次修正根据2014年9月26日海南省第五届人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第四次修 正根据2018年4月3日海南省第六届人民代表大会常务委员会第三次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第五次修正） 第一章总则 第一条为加强土地管理，保护土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，改善生态环境，促进社会经济的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合海南经济特区实际，制定本条例。
第二条国有土地使用权可以依法出让、划拨、租赁、转让、承包、抵押和继承。 集体所有土地使用权可以依法出让、转让或者承包用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产，也可以依法由农村集体经济组织兴办企业，或者与他人联合举办企业，用于非农业建设。集体所有土地使用权可以依法抵押、继承。 第三条实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对非农业建设占用耕地实行占补平衡，对生态公益林地实行特殊保护。 第四条省和市、县、自治县人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内土地统一管理和监督工作。 省人民政府土地行政主管部门设立土地管理派出机构，实行垂直管理，负责农垦企事业单位使用的国有划拨土地的管理工作，其派出机构的职责由省人民政府土地行政主管部门确定。 市、县、自治县人民政府土地行政主管部门可以在市辖区或者乡镇设立土地管理派出机构，实行垂直管理，负责市辖区或者乡镇的土地管理工作。 第二章土地所有权、使用权和土地登记 第五条实行土地登记发证制度。经依法登记的土地所有权、使用权及他项权受法律保护。
中国土地管理制度 1.井田制 定义： 我国奴隶社会实行的一种土地使用的管理制度。所谓“井田”是指将方里九百亩土地，划为九块，每块一百亩，八家共耕中间的一百亩公田，每家都有一百亩私田, 这种土地的划分使用方式，其形犹如“井”字。是一种农业、行政与军事组织形式合一的重要制度。应用学科：资源科技（一级学科）；资源法学（二级学科） 百科名片井田制是我国古代社会的土地国有制度，商时有文字记载，西周时盛行。那时，道路和渠道纵横交错，把土地分隔成方块，形状像“井”字，因此称做“井田”。井田属周王所有，分配给庶民使用。领主不得买卖和转让井田，还要交一定的贡赋。领主强迫庶民集体耕种井田，周边为私田，中间为公田。而其实质是一种土地私有制度。（夏商西周，一切土地属于国家）目录古书解释字形，故曰井田制。实则仅井”井田制乃我国西周土地制度。字意为：把土地划分成许多方块，因像“是周天子京畿之土地制度，乃有公田私田之分。而周礼之井田，似理论想象，颇不易行，而无可证也。简介宣最早见于《谷梁传·“井田制是中国春秋以前土地公有制的实现形式。井田就是方块田。井田”一词，”“井田者，九百亩，公田居一。”公十五年》：“古者三百步为里，名曰井田据说，夏朝曾实行过井田制。商朝、周朝的井田制因夏而来。到西周时已经发展很充分。到春秋时期，由于铁制农具的和牛耕的普及，井田制逐渐瓦解。 井田制就是把耕地划分为一定面积的方田，周围有经界，中间有水沟，阡陌纵横，像一个井字。一人耕种大约100亩（约合今182公亩）。100亩为一个方块，称为“一田”。甲骨文中的“田”字也是由此而来。一井分为9个方块，周围的8块田由8户耕种，谓之私田，私田收成全部归耕户所有；中间是公田，由8户共耕，收入全归封邑贵族所有。但实际上并不是每块井田都是900亩，还存在诸如800亩，1000亩这样的特殊情况。 有学者仍然缺乏考古支持下猜想，井田制度可能仅是一种乌托邦式的理想制度。由于实际地形地貌的千差万别，这种制度可能从未得到严格的实施。井田制度是可以还原出来的中国夏、商、周三代社会的基本政治经济制度，可以将它定义为：井田制度是建立在以井田作为一种有效的产权供给制度为基础的中国夏、商、周三代社会的农业生产方式及其制度结构安排的总体描述；同时也可以解释为微观经济活动如何与宏观价值构造相结合以实现资源包括自然资源与社会资源兑现率最大化的一种社会政治经济关系。结果，随着这种产权制度的有效性的丧失而失去其现实意义并退出历史舞台。公元前361年，商鞅在秦国实施改革，主要内容有：“废井田”、“开阡陌”、“民得买卖”、承认土地私有。 起源 “井田”一词，最早见于《谷梁传·宣公十五年》：“古者三百步为里，名曰井田。”夏代曾实行过井田制。商、周两代的井田制因夏而来。井田制在长期实行过程中，从内容到形式均有发展和变化。井田制大致可分为八家为井而有公田与九夫为井而无公田两个系统。记其八家为井而有公田者，如《孟子·滕文公上》载：“方里而井，井九百亩。其中为公田，八家皆私百亩，同养公田。公事毕，然后敢治私事。”记其九夫为井乃经土地而井牧其田野，九夫为井，四井为邑，四邑为丘，“：》载小司徒·地官·而无公田者，如《周礼 四丘为甸，四甸为县，四县为都，以任地事而令贡赋，凡税敛之事。”当时的赋役制度为贡、助、彻。皆为服劳役于公田，其收入全部为领主所有，而其私亩收入全部为个人所有是一种“劳役租税”。********************周行彻法。结合三代赋役之制来分析古时井田之制的两个系统，其八家为井而有公田、需行助法者自当实行于夏、商时期。******************** 井田制其九夫为井而无公田者当始实行于周代。周朝行助法地区仍沿用八家为井之制，惟改私田、公田之数为百亩；而行贡法地区则将原为公田的一份另分配于人，故有九夫为井之制出现。古时实行易田制（即轮耕制），一般是不易之地家百亩，一易之地家二百亩，再易之地家三百亩。以上所说井田之制，当为在不易之地所实行者，是比较典型的。至于在一易之地、再易之地等如何以井为耕作单位进行区划，已无法推知，井田之间立五沟五涂之界以便划分土地和进行生产。井田制由原始氏族公社土地公有制发展演变而来，其基本特点是实际耕作者对土地无所有权，而只有使用权。土地在一定范围内实行定期平均分配。内容，各家对井田制所属性
内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月） 2010.12
目录 章节目录 一、全国房地产市场概况 (9) （一）房地产政策导向 (9) （二）主要指数分析 (11) （三）全国房地产开发投资情况分析 (12) 二、全国房地产增量房市场交易情况分析 (22) 三、重点城市存量房市场交易情况 (40) （一）11月份存量房房价指数 (40) （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨 (41) （三）其他分析 (46) 四、重点城市分析 (50) （一）11月份重点城市房地产市场概况 (50) （二）2010年重点城市房地产市场状况小结 (51) 五、房价综述和政策导向分析 (56) （一）政策导向及预测 (56) （二）房地产市场走势预测 (58)
表 1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况 (22) 表 2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况 (22) 表 3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 (25) 表 4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况 (26) 表 5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 (28) 表 6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况 (29) 表 7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况 (31) 表 8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 (33) 表 9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况 (35) 表 10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况 (36) 表 11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况 (38) 表 12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市 (39) 表 13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市 (39) 表 14：新建住房价格同比增幅前十名的城市 (40) 表 15：新建住房价格同比增幅后五名的城市 (40) 表 16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况 (41) 表 17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报 (50)
精编word文档下载可编辑 中国的土地市场是在2世纪8年代后期才开始形成并逐步发展起来的，中国政府在解决土地价格管理实际问题的同时，借鉴国外的经验，逐步形成了中国的土地价格管理制度雏形，主要包括以下几个方面建立土地估价制度 自2世纪8年代后期，原国家土地管理局在全国范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估，并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。现在，土地估价已介入大多数土地交易，如企业股份制改造、土地抵押等，农村土地也已开展基准地价评估。通过对城乡土地进行基准地价评估和标定地价评估，为地价管理部门制定地价管理政策和对土地交易价格进行宏观调控提供了依据。 建立估价机构和估价人员的资格认证制度 开展土地价格评估，必须由专门的机构和专业人员进行。为了确保土地估价结果的科学性，管理部门要求开展这一工作的机构和人员必须经过资格认证，估价人员要经过考试才能取得估价资格。目前，中国土地估价机构分a级、准a级和b级三类，对不同类型的估价机的设立标准和从业范围进行了严格的规定。来源于考试大。估价人员必须在相当学历的基础上参加专业考试，合格者经注册方可从事估价工作。 建立基准地价和标定地价定期公布制度 《中华人民共和国房地产管理法》规定，基准地价和标定地价要定期公布。基准地价和标定地价是城市政府管理地价的基本参照依据，也是房地产投资者投资决策的主要依据。为了确保城市基准地价的科学性，国家要求省会城市和计划单列市的基准地价成果要上报国土资源部进行审核与平衡。 建立地价监测体系 国家为了更好地了解市场地价状况，制定地价政策，自1999年开始，国土资源部即着手在全国各城市建立地价监测体系。通过将各城市的地价变化情况及时通过该体系传输至国土资源部，国土资源部既可快捷准确地了解各城市的地价状况，及时制定相应的地价管理政策。同时，利用监测数据编制全国地价指数，并定期发布。 建立土地供应计划制度和土地储备制度 为了在宏观上调控土地价格，必须严格控制土地供应数量和区位。各级政府根据我国耕地少、房地产开发起步较晚的实际，建立了土地供应计划制度和土地储备制度，要求每年进入一级土地市场的土地数量和时机要在政府计划的控制之下确定，同时，各城市土地管理部门还建立了土地储备制度，以有效地调节土地供应。 建立土地交易最低限价制度 《中华人民共和国房地产管理法》及相关法律法规规定，土地交易价格不得低于城市政府规定的标定地价，否则，政府有优先购买的权力。 建立土地增值税制度 为了规范土地及房地产市场的交易秩序，抑制土地投机，1994年1月开始对转让国有土地使用权及房地产并取得收入的单位和个人开征土地增值税。土地增值税的实行有效地控制了土地价格的过快上涨。 1
我国土地出让方式的利弊及对策分析 摘要：我国现行的土地出让制度在一定程度上促进了国民经济的健康发展，但在实践中存在的不足也不容忽视。笔者以价高者得、开发商联手哄抬地价从中牟利、政府调控失灵等方面为切入点，对各种出让方式的操作进行了分析研究，提出了建立信息交流系统及土地预警机制的方式和方法。 关键词：土地制度土地出让方式哄抬地价 导入语 随着我国市场经济的不断发展，与之相应的上层建筑也随之深化完善。当我国逐渐形成了以第一产业稳定发展，第二产业为国民经济支柱产业，第三产业蓬勃发展的市场经济格局时，对社会资源，尤其是支撑性的土地资源需求量更是与日俱增。从云南省国土资源厅了解到2010年云南省需供应国有建设用地10000公顷左右。从2010年1—2月我省土地供应情况看，全省供地1573宗、1044.62公顷，同比增加82.3%，土地增量需求主要来源于交通、水利、能源、公益等基础设施用地。[1] 毫无疑问，以招标、拍卖、挂牌出让的土地出让方式在对合理调配土地资源，优化土地利用结构，缓和土地供需矛盾，提高土地交易透明度，树立政府清廉形象方面做出了不可磨灭的贡献。但是在实际操作中土地出让制度本身的弊端也日益凸显。不断完善土地出让制度，加强政府宏观调控职，规范土地出让市场，使有限的土地资源物能够物尽其用则显得弥足可贵。 1、完善土地出让方式的必要性 土地出让方式的完善，从唯物论的角度来说，不仅仅是其自身的力臻转变，更是为了适应客观世界的发展要求所做的应变之策。变则通，不变则亡。世界上不存在一成不变的事物。不断完善土地出让方式，是时刻变化发展着的客观事实提出的必然要求。俗话说，没有规矩不成方圆。土地出让市场运行的井然有序，必须以强有力的制度政策为后盾，将市场因素与法律因素有机结合，使得土地出让市场的正常运行有法可依，这也是市场经济的运作对土地出让方式的制度完善提出的客观要求。土地乃一国生存发展之根本，以我国特定的政治环境来说，土地所有权归国家和集体所有，而要发展以公有制为主、多种所有制经济共同发展的多元化经济发展模式，土地则是发展多项经济体系中一个必不可少的生产要素。[2]在生产流转过程中土地出让方式则起到关键性的作用，不仅要使土地出让一级市场在有一定储备发展空间的同时有足够的土地出让到使用者手上，还要使土地出让二级市场繁荣起来，确保各行各业稳定发展。因此，不断完善土地出让方式，是市场经济能够持续稳定发展的内在要求。 2、现行土地出让方式的利弊分析 2.1现行土地出让模式显现的优点 一是土地资产观念深入人心，加强了全社会对于土地这一不可再生资源的高度关注。在坚持社会主义土地公有制的原则下，采取土地招标、拍卖、挂牌出让的方式，将土地的使用权面向公众出让，激活了土地交易市场。将土地出让制度与市场经济相结合，使得全社会对于土地资产及土地资产市场配置发生了认知上的本质转变。
区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月） （市场分析）房地产市场价 格分析报告
内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月）2010.12 目录 章节目录 一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41
（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录 表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29
表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录 图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12
土地价格管理制度 中国的土地市场是在20世纪80年代后期才开始形成并逐步发展起来的，中国政府在解决土地价格管理实际问题的同时，借鉴国外的经验，逐步形成了中国的土地价格管理制度雏形，主要包括以下几个方面： 1.建立土地估价制度 自20世纪80年代后期，原国家土地管理局在全国范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估，并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。现在，土地估价已介入大多数土地交易，如企业股份制改造、土地抵押等，农村土地也已开展基准地价评估。通过对城乡土地进行基准地价评估和标定地价评估，为地价管理部门制定地价管理政策和对土地交易价格进行宏观调控提供了依据。 2.建立估价机构和估价人员的资格认证制度 开展土地价格评估，必须由专门的机构和专业人员进行。为了确保土地估价结果的科学性，管理部门要求开展这一工作的机构和人员必须经过资格认证，估价人员要经过考试才能取得估价资格。目前，中国土地估价机构分a 级、准a级和b级三类，对不同类型的估价机的设立标准和从业范围进行了严格的规定。来源于考试大。估价人员必须在相当学历的基础上参加专业考试，合格者经注册方可从事估价工作。 3.建立基准地价和标定地价定期公布制度 《中华人民共和国房地产管理法》规定，基准地价和标定地价要定期公布。基准地价和标定地价是城市政府管理地价的基本参照依据，也是房地产投资者投资决策的主要依据。为了确保城市基准地价的科学性，国家要求省会城市和计划单列市的基准地价成果要上报国土资源部进行审核与平衡。 4.建立地价监测体系
国家为了更好地了解市场地价状况，制定地价政策，自1999年开始，国土资源部即着手在全国各城市建立地价监测体系。通过将各城市的地价变化情况及时通过该体系传输至国土资源部，国土资源部既可快捷准确地了解各城市的地价状况，及时制定相应的地价管理政策。同时，利用监测数据编制全国地价指数，并定期发布。 5.建立土地供应计划制度和土地储备制度 为了在宏观上调控土地价格，必须严格控制土地供应数量和区位。各级政府根据我国耕地少、房地产开发起步较晚的实际，建立了土地供应计划制度和土地储备制度，要求每年进入一级土地市场的土地数量和时机要在政府计划的控制之下确定，同时，各城市土地管理部门还建立了土地储备制度，以有效地调节土地供应。 6.建立土地交易最低限价制度 《中华人民共和国房地产管理法》及相关法律法规规定，土地交易价格不得低于城市政府规定的标定地价，否则，政府有优先购买的权力。 7.建立土地增值税制度 为了规范土地及房地产市场的交易秩序，抑制土地投机，1994年1月开始对转让国有土地使用权及房地产并取得收入的单位和个人开征土地增值税。土地增值税的实行有效地控制了土地价格的过快上涨。
我国农村土地制度改革分析摘要：土地是民生之本，是农业活动最基本的生产资料，建立完善的农村土地制度对促进社会和谐具有重大的现实意义。当前，农村土地问题是“三农”问题之症结所在。为此，对农村土地制度的规范和完善，既是中国农村乃至整个国民经济实现可持续发展的保证，也是当前农村经济和社会稳定发展亟待解决的重大课题。本文根据当前我国农村经济和社会的现实情况，对农村土地制度存在的现有问题做出详细的分析，并提出了农村土地制度改革和创新的基本思路。 关键词：农村土地制度改革与创新土地改革模式土地制度缺陷 一、土地制度国内外相关理论综述 土地制度的概述： 西方新制度经济学是我们进行土地制度创新研究的主要理论依据，而至于什么是土地制度，学者们存在不同的看法，尤其是国内外理论界存在着明显的分歧。简单来说，存在以下五种代表观点： 1、土地制度是一定社会经济制度下一个国家与社会因人们利用土地而产生的人地关系以及其中人与人关系的一种法定的结合形式，即由国家社会定制的人们共同遵守的土地利用法制规范与政策。 2、土地制度是一定经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系，它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。 3、土地制度是由土地所有制、土地使用制度、土地流转制度和土地管理制度及其他要素构成的社会经济制度。 4、土地制度有广义与侠义之分，广义的土地制度包括有关土地问题的一切制度，侠
义的土地制度主要指土地所有、使用与政府管理三大制度。 5、土地制度包括两个基本制度，一是土地的所有制度，而是地权制度即土地产权制度。 上述的五种专家学者的观点反映出其不同的视角和思维，前四种属于广义的土地制度，后一种是侠义的土地制度。从发展的观点来讲，土地制度作为社会经济关系的总和，其形成与发展的根本动力在于社会生产力的进步与人地关系的演进，因此从本质上讲，农村土地制度是一个动态的概念，其内涵也不是一成不变的。 综合以上的学者观点，结合我国的具体国情，将我国农村土地制度概括为以下几点：一是农村土地产权制度；二是农村土地经营制度；三是农村流转与配置制度；四是农村土地收益制度等。 二、我国农村土地管理制度存在的主要问题和缺陷 我国农村现行的土地制度, 是20世纪80年代初形成的。从城乡统筹发展的要求看, 农村土地产权制度存在的问题主要是产权不明晰、承包期不稳定、宅基地产权不清等。同时 由于土地要素配置时间长、效率低、交易成本过高, 造成土地闲置、浪费和稀缺并存。现行农村土地制度的缺陷主要体现在以下几个方面。 （一）集体土地产权主体不清晰 中国农村土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》等重要法律中都有明确的规定。但是，“集体”是哪一级，在法律规定中则较为含糊。例如，在《宪法》中被笼统界定为集体所有，在《民法通则》中被界定为乡(镇)、村两级，而在《农业法)和《土地管理法》中则指乡(镇)、村或村内农业集体经济组织。为此，在集体所有制下，“谁”真正拥有土地，实际上是不明晰的。所有权的虚设造成产权模糊，“责、权、利”不清，法律赋予农民的权益，由于实现形式的模糊不清而得不到落实和保证，但农民却要承
2017年房地产土地市场分析报告
目录 第一节土地供应：6月住宅类土地供应环比+31%、同比+10% (4) 一、土地供应面积：住宅供地连续两月环比回升 (4) 二、住宅类土地供应面积，下半年土地成交或迎来放量 (6) 第二节土地成交：6月住宅类土地成交环比+98%、同比+30% (8) 一、土地成交面积：6月土地成交环比+23%、同比-5% (8) 二、住宅类土地成交面积：6月住宅类土地成交环比+98%、同比+30% (10) 三、住宅类土地成交金额：6月住宅类土地成交额环比+77%、同比+26% (13) 第三节土地供需：6月地价下行，其中一二线地价下行、三四线地价上行 (15)
图表目录 图表1：百城土地供应建面（按土地性质分类） (4) 图表2：百城土地供应建面占比（按土地性质分类） (4) 图表3：百城土地供应建面同比（按土地性质分类） (5) 图表4：百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类） (5) 图表5：百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） (6) 图表6：百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） (7) 图表7：百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） (7) 图表8：百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） (8) 图表9：百城土地成交建面（按土地性质分类） (9) 图表10：百城土地成交建面占比（按土地性质分类） (9) 图表11：百城土地成交建面同比（按土地性质分类） (10) 图表12：百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类） (10) 图表13：百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） (11) 图表14：百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类） (11) 图表15：百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类） (12) 图表16：百城住宅类土地成交建面累计同比（按城市能级分类） (12) 图表17：提前一个月土地供应建面同比与土地成交建面同比的强关联关系 (12) 图表18：百城住宅类土地成交金额（按城市能级分类） (13) 图表19：百城住宅类土地成交金额占比（按城市能级分类） (14) 图表20：百城住宅类土地成交金额同比（按城市能级分类）. (14) 图表21：百城住宅类土地成交金额累计同比（按城市能级分类） (15) 图表22：百城住宅类土地供需比（土地成交/土地供应） (16) 图表23：百城住宅类土地挂牌均价（按城市能级分类） (16) 图表24：百城住宅类土地成交均价（按城市能级分类） (17) 图表25：百城住宅类土地成交溢价率（按城市能级分类） (17)
地价管理(一) 例题分析 1. 在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于。 A．区域平均地价B．市场价格的平均值C．成交地价的平均水平D．评估价格的平均值 答案：A [解答] 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 2. 通过地价管理，可起到等作用。 A.防止地价暴涨 B.减少土地投机 C.规范交易行为 D.加大土地供给量 E.减少土地供给量 答案：ABC [解答] 地价管理的目的在于：①通过地价管理，促进土地的合理利用；②通过地价管理，防止国有土地收益流失；③通过地价管理，规范土地交易行为；④通过地价管理，规范土地估价行为；⑤通过地价管理，减少土地投机；⑥通过地价管理，防止地价暴涨。 3. 目前我国建立的地价管理制度主要包括等。 A.地价评估制度 B.土地成交价格申报制度 C.基准地价定期公布制度 D.土地使用权出让的计划管理
E.标定地价定期公布制度 答案：ABCE [解答] 土地使用权出让的计划管理，不属于目前我国需要建立的地价管理制度。 4. 地价监测点的设立原则包括。 A.代表性原则 B.确定性原则 C.稳定性原则 D.标识性原则 E.安全性原则 答案：ABCD [解答] 地价监测点的设立原则包括：①代表性原则；②确定性原则：③稳定性原则；④标识性原则。 5. 按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于的基础上，确定其成交地价。 A.基准地价 B.标定地价 C.政府最低限价 D.宗地评估价 答案：C [解答] 《城市房地产管理法》第十二条规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 6. 《土地估价师继续教育暂行规定)/(国土资发[2001]170号)规定，土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于( )学时。 A.30
房地产市场与地方政府土地出让收入分析研究近年来，地方政府通过国有土地有偿转让的方式实现了财政收入的大幅度提高，为我国城市化进程的发展提供了充足的支持。土地转让收入通过提高地方政府的积极性、带动地方财政收入和支出的增加、推动固定资产投资增加，从而推动经济增长。因此，地方政府对“土地财政”收入的依赖也越来越严重；另一方面面对日益高涨的房价，中央政府重拳出击，推出了包括新国八条、收缩房地产市场信贷、提高利率等一系列抑制政策。这一系列政策的效果一旦显现，地方政府的土地出让收入必然受到巨大冲击。 已有的文献集中于房价与地价的关系，地方政府土地出让收入与房价的关系，土地出让收入的周期性波动，或从定性分析的角度分析影响土地出让收入的因素。而本文拟采用新疆2008～2010年数据构建VAR模型，利用脉冲分析的方法将焦点放在房地产市场与土地出让收入之间的动态关系之上，从而得出地方政府土地出让收入在房地产市场波动背景下所面对的风险，并给出建议。 一、理论分析与制度背景 （一）土地的特有属性及其价值决定。日本学者野口悠纪雄认为，影响城市土地价格的因素可以分为两大类：一类为需求方面的因素；另一类为供给方面的因素，并认为这两方面的因素还可细分达上百项之多。 土地作为一种特殊商品，具有消费品和投资品的双重价值。因此，可将对它的需求分为两大部分，一部分是与人口规模变化、经济增长
及城市化进程等因素相联系的实际需求；另一部分是作为资本品，来自与微观经济主体的资产组合配置行为相关的投资和投机需求。而城市规划水平、容积率的设定、税收制度安排等因素是供给方面的主要影响因素，他们直接的共同作用决定土地市场的均衡价格。 （二）我国特殊的土地制度。我国宪法规定：“城市土地属于国家所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，这就规定了国家在土地供应市场上的垄断地位。我国土地的供应方式有以下四种：划拨、转让、批租、其他方式。自1987年深圳拉开土地有偿使用序幕以来，土地供应的市场化程度不断提高，特别是2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》发布以来，通过招拍挂方式转让土地已经成为土地供应的主要方式。1998年以来的住房市场化改革从另一方面完善了土地市场的价格决定体系，使土地价值能够充分反映微观经济主体的需求变动。 （三）土地出让的内在逻辑。1994年分税制改革使得地方政府收入相对于经济发展、城市化及工业化的需要越来越捉襟见肘。近年来因为房地产市场的发展使得城市土地价值飞快增长，伴随着我国土地供应市场化转型，“圈地”成为地方政府收入来源方便而廉价的渠道。经济的增长和转型无疑为地方政府创造出了更多的机会和生财之道，土地出让金是地方政府未来50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。这种短期行为必然使经济的发展和地方财政收入的增长过分依赖卖地收入，政府于是拥有了强烈的使土地出让所得最大化的冲动。而一
资产管理办法 第一条为了加强我部门土地资产管理工作，保证公司持有土地的安全、完整，防止国有资产流失，提高土地资产使用效率，规范土地资产与房屋资产的管理，开发建设，实现土地资产保值增值，特制定本办法。 第二条本办法管理的土地资产包括：集团资产部移交的土地资产以及和土地不可分割的地上附着物及房屋等设施设备、地产公司以收购储备、征收方式取得的经营性房地产。 第三条土地资产管理内容包括但不限于：资产正式接收后至移交前的资产权属资料管理,资产的看护和安全管理，资产维护，资产出租经营，并按照公司安排及时移交出资产。 第四条公司对土地资产遵循统一领导、分工明确，部门配合、责任到人的管理原则。 第五条土地储备部为土地资产管理的职能部门，按区域划分各储备部管理界面，其主要职责： 1、负责组织监督检查。 2、负责实施土地资产的管理，具体包括但不限于：土地资产的防火、防盗，及时发现并消除资产潜在的安全隐患，
避免安全事故；阻止资产被乱搭乱建、乱倒弃土、复耕等侵占行为；发现并处理自然灾害造成资产的损毁；资产的维修、维护及相关日常事务等。 3、负责土地资产的租赁和收取租金。 4、负责公司土地资产文档管理、分户明细帐登记、统计工作，定期报告土地资产管理情况。 5、负责对进场施工单位的安全进行配合监管。 6、配合相关部门完成土地权属变更手续。 第六条土地资产管理方式主要有：自主聘用人员管理和组建专项工作机构专业管理，委托第三方管理。各储备部应根据资产的复杂程度、管理的难度具体分析，选择适当的管理模式。 第七条对委托管理单位的资质审核、选择及委托价格，遵循公平、公正和属地管理原则，由各储备部报公司办公会决定。 第八条土地储备部会同公司相关部门核定委托资产管理成本费用标准，原则上每年核定一次，如遇重大资产调整，可临时核定。核定的标准经公司办公会审核后生效。 第九条为了有利于土地资产的管理，须做好资产接收的基础工作。土地资产的接收是指按照相应资产收购协议、政府资产划转决定要求或法院裁定，或从集团资产部接收土地资产。接收土地资产应注意事项：
中国土地管理体制变革的路径选择 在城市建设及发展中不仅要注重城市规划，还需要注重城市建设用地管理，以保证城市建设用地合理化，这就需要对土地进行管理，所以中国土地管理一直都得到人们的重视，并随着社会经济发展的而不断革新土地管理体制，以提高我国土地资源利用率的同时，促进我国城市化建设及社会经济发展，足以见得中国土地管理体制改革对中国社会发展的重要性。对此，本文作者根据自己对土地管理的了解，详细分析了中国土地管理体制变革的路径。 标签：土地资源保护；土地管理体制改革；改革路径 如今我国市场经济体制已经得到了完善，并取得了良好的体制改革效果，对我国土地管理体制等变革等起到了引导作用。市场经济体制下土地不仅是一种资源，还是一种资产，对我国社会经济及城市化建设均起着不可代替的推动作用，故不管是最为资源还是作为资产都应该得到有效管理及保护，从而保证和提高我国土地资源的利用率，最终促进我国社会健康可持续发展。近年来，为促进土地管理水平提高，我国相关政府部门对土地管理制度进行了改革和完善，使各种土地管理问题及土地利用问题得到了细化，最终促进我国社会及经济健康可持续发展。所以深入分析中国土地管理体制变革的路径选择是必要和重要的。 1、中国土地管理体制存在的问题 1.1存在违法占用土地问题 有关我国违法占用土地的现象，虽然有土地管理体制的限制，但违法占用土地的现象始终存在，且出现的次数越来越多，不仅如此，随着我国经济水平不断进步，违法占用土地的行为也是随之而变，这就对当前的土地管理工作带来了巨大的麻烦。当前，由于依法治国战略的实施，很多群众对于土地资源的保护意识也有了明显的提升，但还是有个别私营业主，借助自身关系网，违法占用土地资源，常见的表现有未批先用，在有关部门的批文还未下发时，就开始开发土地资源[1]。 1.2 土地利用方式科学性不高 据调查发展，我国很多土地都是选择内涵挖潜型的土地利用方式，这种方式建设成本普遍较高；相较于外延扩展型土地利用方式来说，土地开发成本更低，但也有缺点，就是会占用大量的土地资源，造成资源浪费。内涵挖潜型方式一般很难被政府与土地管理部门认可，通常都会用开发用地不适宜建设等原因拒绝。 1.3 土地市场还存在不合理问题 自从我国开始土地管理体制改革后，众多地区都相继建立了完善的土地收购储备机构，明确标明土地价码，这也造成了多个地区土地资源大幅度垄断现象，
第 1 章土地价格的概念 考点1 土地价格概念 考点2 土地价格的特征 考点3 不同类型土地价格及特征 考点4 我国现行地价体系 考点5 我国土地价格的主要类型 考点1 土地价格概念 土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。 考点2 土地价格的特征 1）土地价格是权益价格 土地不具有移动性，可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益，谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收获产品和服务。因此，土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和收益的购买价格。 2）土地价格不由生产成本决定 3）土地价格主要由土地需求决定 4）土地价格呈上升趋势 5）土地价格具有明显的地域性 例题（多选） 下列选项中关于土地价格描述，正确的有( )。 a．总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢 b．具有明显的个别性和地区性 c．土地价格高低决定了地租水平高低 d．土地价格由开发成本决定 e．土地价格高低与社会经济水平相适应
【答案】be 考点3 不同类型土地价格及特征 1）按土地权利分类 土地所有权价格、土地使用权价格、土地租赁权价格、土地抵押权价格、其他权利价格（包括地上权、地役权、空间利用权价格） 2）按土地价格形成方式分类 交易价格、理论价格、评估价格 3）按管理目的分类 基准地价、标定地价、监测地价 4）按结果表示方法分类 土地总价格、单位面积地价、楼面地价 5）按土地形态分类 生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格 6）按土地交易方式分类 拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格 7）按土地价格使用目的分类 买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格 考点4 我国现行地价体系 在土地价格体系中土地所有权价格和土地使用权是基本形式。而基于政府对土地市场进行调控和管理的要求，基准地价属于区域平均地价，与其相对应的是宗地地价。宗地地价是指地产市场上表现出来的个别地块的价格，也是地产市场的交易主体、管理者和研究者所真正关心的价格，是土地价格体系的基本构成； 在地价体系中，评估价格和交易价格是一对孪生兄弟，评估价格是由估价师得出的，它虽不一定是最终的成交价格，但对市场交易价格的形成起着一定的指示和参考作用。交易价格是交易双方就所要交易的土地所达成的共同认可的价格。在正常市场条件上下，交易价格是土地价格客观、合理水平的真正体现，也是确定评估价格的基本依据。