城中村改造的几点思路
【摘要】分析了城中村发生发展的历史成因,指出造成城中村这种现状是制度与村民和政府行为共同作用的结果。征地过程中政府对农民补偿方式的简单处理、对农民的智力支持和教育培训投入不够,是城中村形成的根源。针对城中村的形成原因及改造的难点,提出了改造的思路与对策。
城中村是我国城市化进程中的较普遍现象，表现为在城市化加速期城市建成区而积扩张使大量村庄包围在城市建成区内。这种村庄内仍旧实行农村管理体制，因此在建设管理、社区管理等方而出现真空，导致村内建设行为失控，建筑采光通风差、公共设施少、卫生条件差、道路标准差、缺乏基木的消防通道、安全隐患大。此外，村内大量的出租屋与暂住人口缺少规范的管理，赌博、色情、偷窃等治安问题泛滥，严重影响城市形象，阻碍了城市的发展。因此，许多城市已将城中村改造提上议事日程。珠江三角洲地区的广州、深圳、珠海等城市在城中村改造方而进行了有益探索，取得了宝贵的经验。但是，目前进行的改造尝试普遍存在对村民改造的忽视，改造后村民的生存技能、生存方式没有得到改变，这为城市的进一步发展埋卜了隐患。因此，改造过程中政策措施的制定不仅应关注如何顺利推进城中村改造以及改变当前城市发展的环境、卫生、居住状况等问题，还应该关注如何筹集资金对村民进行教育培训，对自主创业提供扶持，引导村民走自食其力、自主创业的道路，实现村民生存方式的转变。
1、城中村历史成因分析
1. 1城乡二元管理体制是城中村形成的制度原因
20世纪50年代中期以后。我国逐步建立了高度集中的计划经济体制。在户口迁移、粮食供应、就业安排、福利保障等方而严格区分农业人口和非农业人口，实施城乡分割对立的二元管理体制。二元管理体制的存在，使得“城”与“村”分属不同的机构体系管理，城市在对城乡结合部的农村宅基地的土地使用、建设管理方而存在一定的真空，城市规划管理范围及建设管理法规对农村集体所有的宅基地、留用地等的管理无效，是造成城中村的根木制度原因。
1. 2城中村是城市化背景下政府行为短期化倾向的结果
政府行为的短期化倾向，首先表现为政府征地时出于对成木的考虑，保留村落的做法。目前许多的城中村基木没有耕地，除了保留的宅基地及村留地外，周围都是建设用地。政府出于对成木的考虑，采取迂回发展的城市发展策略，征地后，没有对自然村采取有效措施，只是简中一地保留村落、辟出村留建设及经济
发展用地。征地后的开发建设，无论是企业还是政府，大多只考虑项目木身。在这种种因素作用卜，都市里的村庄，便成为城市用地包围卜的孤岛，城中村的问题因此被积累卜来。
其次是对农民补偿方式的中一化处理。大规模的征地后，许多农民实际已无地可种，而政府只是采取现金补偿或是村留建设发展用地的补偿，对农民的智力支持、教育培训投入不够。山于农民长期在土地上耕作，所具备的知识技能都与初级的耕作方式有关，这是中国基木国情。不管是购买保险、农转非就业安置、一次性现金补偿，还是村留发展用地，都没有考虑村民的长期发展问题。因此，在快速城市化进程中，对农民采取何种补偿方式及现金补偿的使用如何管理，既要维护社会当前的稳定，又能使农民真正转变成为现代化建设的生力军，是摆在城市管理者及关注城市发展的学者而前急待解决的课题。
三是城市化背景卜城市政府存在职能的缺失。大量人口涌入城市，城市为几百万外地流动人员提供工作机会，但未提供其所需的廉价住房，在满足外来劳工住房需求方而，城市政府和开发商存在着职能的缺失。城中村提供的租金较低的住房符合市场的需求，为那些进城务工的外地流动低收入人口，提供了栖身之屋。一定程度上承担了政府应承担的职能。
1. 3城中村是农民趋利性的产物
城中村村民收入的主要来源是村集体分红和自建出租屋收入。村集体经济建立在征地补偿金及村留发展用地的基础上:依赖征地补偿金建立起一批集体出租物业;依赖村留发展用地，与开发商合作开发收取土地租金。村集体经济丰厚的收入，为村民承担了医疗、养老等方而的保障，此外村民还可以从集体经济得到不菲的年终分红。位于广州CBD中心地带的石牌村拥有商铺、酒店、仓库、写字楼等物业20多万mzm，村集体村收入9000多万元，除去税收、日常行政支出、社会公共支出外，尚余4000- 5 000万元供集体分红。位于广州CBD-一珠江新城中心地段的冼村，村集体经济收入4 280万元洋，除去日常管理及村民福利支出950万元洋外，尚余近3 000万元供集体分红①。
村民受教育程度低，就业能力低，就业门路少。海珠区瑞宝村3 000村民中具有劳动力的有2 200人，但就业人口仅为500- 600人，就业率仅为22Y/0一2'Flo[z1o冼村户籍人口5 526人，只有约200人在村企及村委会就业。山于村集体经济及私人出租屋经济的保障，村民就业能力低，对村集体经济及出租屋收益依赖程度大，村民依靠集体分红及出租收益就可以过上安乐的生活，村民就业
意愿低，成为“主观剩余劳动力”，过无所事事、得过目‘过的生活。
此外，文化素质不高的农民在市场化的激烈竞争中，无法立足。一不懂技术，二不懂管理，在产业层而上只能在一些劳动密集性企业、服务性行业从事一些低端的简单劳动。城市经济迅猛发展，村民的心理跟着膨胀，在就业无门、投资创业无力的前提卜，私自多建房出租增收成为他们的主要投资方式，以致出现了城中村的建设管理混乱的问题。
2、改造的难点分析
城中村的改造不同于城市进程中的旧城改造，城中村改造涉及土地的转制、村集体和村民的出租屋问题。这些问题与村民的利益交织在一起。远比一般的旧城改造问题复杂得多。
2.1改造成本高，投资回报小
城中村现有建筑密度大，容积率高，社会管理问题严重，这也是使政府将城中村改造提上议事日程的原因。撇开城中村改造的社会问题，高昂的拆迁安置成木，巨额的投资，回迁安置而积大，可用于销售的而积小，投资回报小，房地产投资开发商鲜有涉足者。如何降低城中村改造的成木，保证合理的投资回报率，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
2.2改造模式与改造主体问题
山于城中村所需改造资金数额巨大，因地制宜地设计好各村的改造方案，解决改造模式与改造主体问题，是改造计划制定的前提。现行的一般改造模式主要是卜而三种模式:一是山政府主导，主要是指政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。这种方式山于前期拆迁安置成木高，政府难以做到资金的平衡，政府财政资金有限，难以大规模开展此类土地的开发。此外政府易采用行政手段干涉拆迁安置，而因损害村民的利益往往引起村民的对抗与上访;二是村民在政府指导与支持卜，自筹资金，自行完成改造。这种模式政府支持力度比较大(比如在基础设施、公建设施及资金等方而)，适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况;三是开发商主导的开发模式，开发商资金雄厚，开发经验丰富，既可以缓解政府资金的局限性，使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题。这种模式将会成为改造的主要模式，投资的开发商将会成为城中村改造的主力军。
2.3改造程序及优惠政策问题
城中村现有土地属集体所有，在改造过程中涉及土地的转制，因此在改造过
程中必须将土地所有制转成国有土地所有制，将城乡结合部的建设纳入城市规划管理的统一体制，加强村民建设行为的监督管理。避免村民的建设行为再次出现混乱。
转制后，牵涉到开发用地合法手续问题。根据《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知次经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌的程序。但城中村改造时开发商与村民的谈判协商成木较高，据测算，广东主要城市城中村现有建筑的容积率已达2. 0- 3. 0，接近城市规划的控制要求，拆迁成木巨大。如果完全采用市场化的招标、拍卖、挂牌出让模式，将增加开发商获取土地的成木，从而加大市场运作的风险。城中村改造还涉及村留地的优惠政策问题，许多城市在征地过程中给予了村留用地开发的许多优惠政策，如广州市《市府常务会议对珠江新城市中心规划的意见》》，规定允许村与开发商合作开发村留地，村自用部分免收地价，与开发商合作开发部分按每700元//m2的标准收取合作方的地价!31。因此设计好改造的程序及优惠政策，将城中村改造纳入城市年度建设计划，将有力推进城中村改造。
2.4村民的阻力问题
目前，城中村村民收入主要靠集体经济和出租屋收入，改造后的拆迁安置补偿成为制约城中村改造进程最大的障碍，村民现有出租屋经济收益是所有的出租屋这些房屋改造的机会成木，因而村民只愿意接收而积补偿。城中村现有容积率已接近或达到城市规划的上限，如果要使项目盈利，势必要提高容积率，而突破城市规划的界限。从目前一些城市的改造来看，改造后村民依旧过着以出租收入为主的生活，没有实现村民生存方式的转变。因此改造而临村民的意愿与改造最终目的相悖的困境。
3、城中村改造的思路与对策
3.1将村民重新纳入教育培训计划，使其能够真正适应城市社会生活的转变
城中村改造不是中一纯的城市建设问题，目前很多城市都存在重视城中村的景观改造而忽视人的改造的问题，改造后村民的生存方式根木没有得到改变，依旧过着游手好闲的生活，是城市人力资源的极大浪费。因此城中村改造应重新将村民纳入教育培训计划，提高村民就业技能与水平，为村民自主创业提供智力与资金扶持。
村民自主创业、自力致富需要好的带头人，改造后的城中村也需要合格的管理者，因此有必要加强“原村官”的教育培训，使其能够适应现代城市社区管理
要求的转变。转变后的社区组织，负责原村委会份内的公共管理事务，将集体经济经营管理职能分离出去。对村集体经济实行现代股份制企业改造，政企分开，山具备专门知识的人员负责股份制企业的经营，采取市场化运作，扩大经营范围，实现股份制企业资产的保值、增值。
3.2在改造的拆迁安置补偿方案中，重新筹集村民的社会保险基金、教育培训基金及风险创业基金
对承担了村民医疗、养老等社会保险功能的集体物业，建议采取实物补偿与现金补偿相结合的方式，重新建立起村民社会保险基金及风险创业基金。基金按31所述的现代股份制企业方式运作，盈利不再以分红的形式发给村民，而是为村民提供社会保险(医疗、养老、失业、子女教育等)及公共福利开支。这样既可以为村民提供基木的保障，又可以减少村民的阻力，最重要的是断绝村民对集体经济的依赖，鼓励村民自食其力，打破以往那种无所事事、游手好闲的生存状态。村民风险创业基金采取市场化操作，村民取得风险创业基金的支持必须提供抵押担保等形式，此外村民的创业计划应当得到村创业风险基金的评估与认可，使村创业风险基金维持正常的运作。
村民私有物业实施分类指导的补偿方式:对自住部分采取实物补偿的方式;对出租部分采取实物补偿与现金补偿相结合的方式，鼓励引导村民接收现金补偿的方式，摆脱对出租收入的依赖。对于接收部分或全部现金补偿的村民，村民所获补偿现金一部分以现金形式发放给村民，用于安置村民目前的生活，一部分交纳村民的教育培训费用(政府按比例补助该笔费用，以激励村民放弃实物补偿)，一部分以定期存款的形式发给村民，用作培训后的创业基金。政府将其纳入培训教育计划，创建培训教育基地，对村民实施就业技能培训及创业基础培训。要求全部实物补偿的村民，采取完全市场化操作，教育培训费用全额交纳。接不接收教育培训全凭村民自愿。
3.3因地制宜，制定出各村改造的优惠政策
对于城中村改造的高额成木，为使改造具有投资的吸引力，将土地市场价格作为取得土地的机会成木，将拆迁安置回迁成木作为取得土地的价格，在容积率和优惠政策方而进行调节，使改造项目具有竞争力。具体测算公式如卜: 市场楼而地价=拆迁安置成木用地而积内最少新增建筑而积
临界容积率=(回迁而积+最少新增建筑而积)佣地而积=(回迁而积+拆迁安置成木沛场楼而地价)用地而积
一般城中村现有容积率较高，仅采用容积率的手段来提高项目的可行性则势必造成容积率居高不卜的情况，因此城中村改造应因地制宜在土地出让金及城市建设配套费上给予优惠，使满足城市规划要求的条件卜增加项目的可行性。
3.4将城中村改造纳入城市发展建设年度计划，规范城中村改造
建议政府对城市建成区范围内及城市总体规划范围内城乡结合部的城中村改造进行立项，纳入城市发展建设年度计划，将城中村改造的土地供应列入土地利用年度计划，提高城市土地利用效率，减少新增土地供应。推进城中村改造。城中村改造立项后。实施程序化规范化管理。避免出现新的管理漏洞。
对于还未纳入年度改造计划的城中村，房地产开发商已有投资意向的，政府必须做好基础性的调查工作，制定优惠政策时应参考土地市场价格及开发价值最大化的开发方案的经济指标，避免政府官员寻租行为的发生。
3.5改造过程中，采取有力措施，预防新的城中村产生
一是加强农村土地使用管理，从源头上堵住城中村。对城市建设征地过程中及近期列入城市建设范围内村庄的集体所有土地，提前纳入城市规划管理及城市建设管理的范畴，理顺农民宅基地及自留地的使用、规划和建设管理问题，解决滋生城中村的土地二元管理体制问题;二是政府应承担起应有的责任，关注城市发展的社会问题。城市化发展较快地区的大量流动人口的安居问题是城中村出租屋经济赖以生存的社会土壤。因此，笔者建议政府在城市扩展过程中，与被征地农民及其村集体合作建立起合法、规范、有序的城市廉租房供应机制。这样可以解决政府建设廉租房的资金问题，以及城中村乱搭乱建造成的居住环境卫生、消防安全和现有出租屋管理混乱问题，还可以解决村民的后顾之忧。
城中村改造的国内外经验和启示 时间:2010-04-24 作者:韩斌，李笠来源:资源网 纵观世界城市发展史，城市贫困和贫民窟是城市化进程中的一种普遍现象。无论是发达国家，还是发展中国家，都曾经或者正在面临贫民窟或者类似贫民窟问题的困扰。一个明显的规律是，发展中国家当前面临的贫民窟问题，很大程度上也曾在发达国家发生;同时，当今的发达国家依然或多或少地存在贫民窟问题，贫民窟并没有因为发达国家完成了城市化进程而消失。 正因如此，全球应对城市贫民窟挑战的政策具有了一定的延续性，并大致经历了几个“住房战略”演变阶段，即，住房供应和清除贫民窟→场地和服务→贫民窟的升级改造→使用权保障。 而在我国，20世纪80年代末,我国最早的“城中村”现象开始出现，而后,随着城市化进程加速发展,城市用地急剧膨胀,需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间,农村土地逐步被 蚕食,大量实行集体所有制、农村经营体制的村落被城市建设用地所包围,至20世纪90年代中后期,“城中村”便已经成为我国城市化进程中的普遍现象。而随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题亦日益成为影响我国城市健康和谐发展的痼疾。 在这个渴望和谐的时代, “我们所要建设的社会主义和谐社会,是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会”,“城中村”作为与城市发展不和谐现象的缩影,对其进行全面、客观的认识已成为我国城市健康和谐发展所面临的紧迫问题。 1 国外城中村(贫民窟)改造历史和经验 1.1 巴西 在巴西，相当数量的城市人口居住在非正式的或不合法的居民区中，常常占用公共土地。据统计，贫民区人口约占里约热内卢全部居民人口的25%。这些贫民区是一些外来打工者的家园，但是其卫生条件极差，常常遭受自然灾害和犯罪的侵扰。 1.1.1在社会政治以及地理上把贫民区纳入这些城市。 80年代初期，许多城市努力规范或把贫民区纳入到城市有机体内，从法律上认可它们。巴西在全国范围实行了新的规划措施，允许把某些居民区指定为“特殊社会利益居住区”，以便于规划和对各个区制定相应的土地使用要求。 1.1.2保证投资支持贫民区的改造 政府改变了过去反对贫民区的做法，无偿向居民提供建筑材料和资金。巴西应用经济学会1998年的一项研究表明，至少794个市政当局制定了贫民区或“非正规居民区”的改造计划，其中约506个市政当局的改造计划包括在不同形式上实现土地占有的规范化。
城中村改造方案
目录 第一篇总论 (1) 一、南芦村地块概况 (1) 二、改造的必要性和可行性 (1) 三、改造的主要目标 (2) 第二篇南芦村区域环境分析 (4) 第一章周边环境及市政配套分析 (4) 一、南芦村周边配套环境分析 (4) 二、地块市政配套分析 (5) 第二章区域房地产市场分析 (5) 一、市场供应 (5) 二、区域市场前景分析 (6) 第三篇南芦村开发改造方案 (6) 第一章改造模式及实施主体 (6) 一、改造模式 (6) 二、实施主体 (6) 第二章土地利用方案 (6) 一、地块的SWOT分析 (6) 二、地块核心竞争力 (7) 三、客户群分析及定位 (8) 四、项目定位 (9) 五、规划设计方案 (9) 六、“城中村”改造拆迁安置方案 (18) 七、建设安排及实施计划 (19) 第三章改造中村民利益的保障 (20) 一、拆迁安置过渡中村民的生活 (20) 二、项目中村集体从开发中获得商业房经营或出租的收入 (20) 三、开拓了村民就业渠道 (20) 四、享受政府惠民政策 (20) 第四章项目开发改造投资估算 (20)
一、项目投资估算依据 (20) 二、项目投资估算 (21) 第五章经济效益及社会效益分析 (39) 一、经济效益分析 (39) 二、社会效益分析 (42) 第六章结论及建议 (43) 一、结论 (43) 二、建议 (44)
第一篇总论 一、南芦村地块概况 某地处黄河中游，整个地区呈不规则的梯形, 东倚巍巍太岳, 西临滔滔黄河, 北与晋中、吕梁市毗邻, 南与运城市接壤，地理位置重要，自然风光优美，是中华民族最早发祥地之一。《帝王世纪》里的“尧都平阳”，即今某。尧王访贤、让位于舜的传说都发生在这里。某资源丰富，尤其是矿产资源得天独厚，素称“膏腴之地”和“麦棉之乡”。 （一）地理位置 南芦村地块位于某市河西新区，锣鼓大桥北800米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。村西与某市一中隔路相望，一中北侧是占地2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是某市委市政府的办公地，河道上有便桥相连。本地块距某市高铁火车站3公里，距河西长途汽车站5公里，交通非常便利。北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。 （二）用地现状 南芦村“城中村”改造项目，总用地面积为522.6亩（含代征道路及绿地76.35亩）。其中南芦村村民宅基地380亩，集体用地 142.6 亩（由南芦村村集体出租）。 （三）人口结构 南芦村地块上人口结构较为简单，南芦村中常住人口约1000人（农业人口约900人，非农业人口约100人）。 （四）村民经济来源 南芦村村民的经济来源主要靠私房出租和私营生意。根据相关调查统计，2011年南芦村平均人均收入约为6600元/人·年。 二、改造的必要性和可行性 南芦村村民宅基地长期缺乏统一的规划和管理，村民住宅混乱无序，村里街窄巷小，占地面积又大，使得村里的土地资源得不到充分、合理、高效的利用。
广州城中村的形成和发展 2.1 广州城中村的形成原因 城中村是在我国特有的二元城乡土地制度、户籍制度及其行政管理制度的基础上，在快速工业化和城市化的背景下，由乡村向城市过度的产物，也是人类社会快速发展进程中遗留下的产物。 城中村的真正形成是随着20世纪80年代中期我国城市改革的深入和经济的快速发展，城市不断向外扩展而逐渐形成的。李俊夫认为，城中村的形成大体经历了三个阶段：即20世纪80年代前纯粹的农村聚落阶段、80—90年代的城—村过渡阶段和90年代以后完全的城中村阶段。[9】从广州市城中村的形成与发展看，这个分析是符合广州市的实际的。 2.1.1 城乡分治的二元管理体制是城中村形成的制度性原因。 20世纪50年代中期以后。我国逐步建立了高度集中的计划经济体制。在户口迁移、粮食供应、就业安排、福利保障等当面严格区分农业人口和非农业人口，实施“城市”与“乡村”分属不同的机构管理体制。城乡分治的二元管理体制的存在，使得“城市”与“乡村”分属不同的机构体系管理，城市在对城乡结合部的农村宅基地的土地使用、建设管理方面存在一定的真空，城市规划管理范围及建设管理法规对农村集体所有的宅基地、留用地等的管理无效，这是造成城中村形成的根本制度原因。 2.1.2 快速的城市化发展是城中村问题形成的主要外部推力 改革开放以来特别是20世纪80年代以后，中国的城市化和工业化都进入了快车道，城市本身的扩展，尤其是大项目的建设带动了城市的向外扩张，加速了乡村向城市的过渡。在城市化过程中，城市建设用地以面状外延式沿交通干道迅速扩展，越来越多原属于郊区的农村居民点被圈入城市发展用地范围，城市开始突破原有界限向外征地扩张，一部分城郊农村的土地被以国家的名义征用，受土地产权限及拆迁补偿等因素的影响，原农村居民点拆迁开发成本较高，政府和建设用地单位为降低补偿成本，在征地建设过程中只征空地，不征村落。致使农村土地转变成建成区后，农村人口、农村居住聚落逐渐成为都市海洋中的“孤岛”。久而久之，就形成了城中村问题。 2.2 广州城中村的发展现状
一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划范围和改造范围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路
网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。 （三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下内容： 1、现状摸查情况。 土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。 2、拆迁安置补偿方案。 补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。 3、融资模式。
项目改造合作意向书 篇一：项目改造合作意向书 xxx项目改造合作意向书 甲方： xxx建中街办事处 负责人： 联系电话： 乙方： xxx有限公司 法定代表人： 联系电话： 见证方： 法定代表人： 联系电话： 乙方经认真考虑已向甲方明确表示了投资意愿，甲方已确认乙方为改造项目的投资人。 经甲乙双方协商一致，就改造项目相关事宜达成意向书如下： 第一条改造项目范围，用地规模及指标 1、本次改造项目范围：本项目所在xxx住宅项目北至xx海路，西至xxx路，南至xxx路，东至交通路，占地约xxx亩， 涉及户数约xxx户，建筑面积约xxx平方米（其中涉及xxx土地xxx亩，居民xxx户，建筑面积xxx平方米，最终
以土地部门确认为准）。 3、本项目的容积率按规划部门规划的容积率为准。 4、该项目改造后拟建成商业、住宅、办公为一体的大型商住社区。 5、本项目中如有需要连片改造的范围，应根据不同时期的准备工作和实际情况分期规划改造。 第二条拆迁房屋补偿安置 （一）安置房住宅面积按照1:1.2同用途进行安置,即按实际拆迁建筑面积每1平方米安置1.2平方米。 （二）过渡费 1、住宅房屋费按照被拆迁住宅房屋安置补偿的总面积每月12元／平方米进行发放。 2、住宅房屋的过渡费按照每月12元／平方米进行发放。 3、集体非住宅房屋的过渡费按照每月12元／平方米进行发放。 4、过渡费发放期限：本次拆迁户过渡费的发放期为自被拆迁签订拆迁补偿安置意向书之日起至安置房交付甲方后顺延一个月止。 （四）搬迁费 依据甲乙双方共同核准的户数，将“搬迁补助费”“在校中、小学生交通补助费”及由于拆迁安置造成的电话、互联网、管道燃气、暖气、有线电视、水表、电表、空调等固
城中村改造基本流程（规划——土地收储——拆迁——建设） 一、规划：（申请－立项－审批） 1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请 2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。 3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。 二、土地收储： 1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。 2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。 3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。 三、拆迁：
1、制定拆迁补偿安置方案： 对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。2、集体债务审计： 城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。 3、前期开发费用： 城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。 4、编制改造用地供应方案： 城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。 5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：
121 专题十 城中村改造模式专题研究 目录 第一部分 国内城中村改造模式综述 (122) 1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126) 3.3. 广州城中村改造 (126) 3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127) 第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128) 1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)
城中村改造项目合作开发协议 甲方： ____________________ 村委会 乙方： ____________________ 公司 为加快白银市城市建设进程，根据《中华人民共和国合同法》、白银市城中村改造政策及相关法律、法规，甲乙双方在平等、互利的基础上，就 ___________________ 城中村改造项目（以下简称本项目）达成合 作协议，以共同遵守。 一、项目概况 地块位置 项目地块位于 ____________________ 村，具体见位置图（见附件）。 地块为规划建设用地（以双方确认的图纸为准）。位于___________ 北侧， ________ 路南侧， _________ 路东侧_________ 路西侧。该地块 为 ________ 用地，约_______ 亩，其中已批准规划建设用地约_____ 亩。甲方负责提供土地，并根据 ________ 村改造政策，将该地块列 入 _______ 村城中村改造项目整体规划中，手续由甲（乙）方办理。 项目手续 甲方确认该项目已取得白银市政府相关部门的批准，具备白银市城中 村改造资格。 规划条件 甲乙双方共同努力使 _______ 村城中村改造项目的综合容积率争取
到 _______ 以上。 回迁概况 甲方保证 ____ 村旧村改造项目的回迁户数不高于_______ 户。对甲方 现有的小学、幼儿园、村委会可纳入统筹规划的范围之内，并给予妥宀 善女置。 二、开发主体资格认定 自本协议签署之日起，乙方为甲方唯一的大谈村城中村改造项目合作开发单位，乙方享有唯一的开发权及根据白银市政府城中村改造政策规定的所有权益及优惠；甲方负责解除其先期所有的就此项目与其他开发商签署的一切协议。 合作模式 1、自本协议签署之日起10个工作日内，甲乙双方组成项目小组联合办公，负责项目土地用途的变更、规划方案的设计，拆迁补偿安置方案的报批等相关手续。涉及项目所有地块的公告内容由甲乙双方协商确定。 2、对于项目的开发，甲乙双方采取分工合作的模式，甲方负责旧村 的拆迁、村民关系的协调，以便于双方共同办理开发土地的有关手续和相关事宜等；乙方负责本项目建设全部资金的筹措投入、项目的开发、建设管理及施工等。 3、地块一分为甲方村民住宅回迁安置用地和乙方商品房开发用地， 按下列方式进行分配：
《加快城中村改造的几点建议》当前国家加快棚户区改造的历史性政策机遇非常难得，我市要充分借助“棚改”的政策支持、项目融资、资金补助、税费减免等方面的优惠扶持措施，调动各方面力量与积极因素，扎实有效地推进城中村改造这个世界性难题的化解。省委、省政府开展“三改一拆”和“五水共治”也是城中村改造的重大历史机遇。同时，当前钢材、水泥等建材价格较低，货币政策较宽松等，也是加快城中村改造的有利条件。 城中村改造是城市现代化进程中一道绕不过的坎。尽管在改善人居环境、完善城市功能、提升城市生态文明建设水平等方面都具有重要意义，但由于存在投资巨大、存量土地盘活困难等问题，长期以来，城中村改造进展并不顺利。同时，城中村改造工作虽是民心所向、群众所盼，但真正实施、推进起来仍存在不少困难和阻力，未来几年还都将是我市城中村改造工作的攻坚之年。 要继续保持高压姿态，坚决打赢城中村改造攻坚战，就要强化认识，加快提升主城区首位度，促进城市有机更新常态化，用重兵、出重拳，克难攻坚，保持定力，力争城中村改造有一个质的突破与飞跃。各部门要积极配合、全力推进，以目标倒逼责任，以时间倒逼进度，强力推进各类疑难问题的解决。同时，要坚定不移做好要素保障，拆建同步，最大程度减少资金沉淀，大力为百姓营造舒适人居环境。 加快城中村改造，首先一定要做到公正、公开、公平，让老百姓心服口服。城中村改造过程中，政策平衡问题很重要，也是老百姓最关心的问题，政府部门应该一碗水端平，做到所有拆迁补偿协议都公
开，可以随时让其他拆迁户查阅，一旦遇到疑问，工作人员要及时正面解答。不让按时签约的老实人吃亏，不让漫天要价的钉子户得益。 其次，应当更加倚重街道、村居等基层力量。因其对该村现状、历史矛盾等信息掌握更加全面，了解更加透彻，在做思想工作方面有着一定的优势，在推进城中村改造各项具体工作时能更加到位。因此，要采取相应激励措施，突出发挥基层力量的作用，使城中村改造过程更加顺利。 再次，具体工作任务要落实责任到人、到单位，避免改造过程中出现以权谋私、不公平分配等现象。一方面，最好先安置再拆迁，在安置中做到再细致一点、再具体一点、再关爱一点。另一方面，要加大拆迁安置货币化分配力度，这种安置方式既能消减房市库存，又可解决拆迁户即时搬迁、马上入住之难，是双赢之举。同时，多渠道引资，积极引入社会资本参与城中村建设，推动城市整体面貌的改观。 内容仅供参考
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
市“城中村”全面改造工作流程 一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造围现状进行摸查，现状摸查包括以下容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、）、房屋权属（合法权属、建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划围和改造围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划围和改造围。改造规划围原则上为旧村庄的行政区划围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造围，
实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划围和改造围，最终确定改造规划围和改造围。（三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下容： 1、现状摸查情况。 土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。 2、拆迁安置补偿方案。 补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。 3、融资模式。 公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、整村搬迁等； 4、资金平衡、筹措、运作方案。 5、规划方案。 规划方案应达到修建性纤细规划深度；同事明确改造规划
城中村改造工作流程与内容 一、 工作流程 与区、村委人员成立项目公司和工作小组 摸查采集基础数据 委托规划师出设计方案 评估经济技术指标 与村委研究拆迁补偿安置方案与政策支持 召开村民大会或股东大会 与村民签订拆迁补偿安置合同 与村签订土地出让溢价分成协议 报方案予区政府，争取“一村一策” 报市城中村改造领导小组批示 办理设计要点，拟定招拍挂条件 挂牌出让，办理国土证 办理总规方案批复和用地规划许可证 落实土地返还款到位情况 办理拆迁许可证，安置村民，动工拆迁 方 案 阶 段 谈 判 出 让 报 批 施 工
二、仑头村和登峰村改造的商业模式 1)与村合作，成立项目公司，研究改造方案，前期报批工作以村 为名义主体，项目公司为操作平台，争取政府税费减免、地价 返还等政策，落实“一村一策”； 2)设定门槛，通过“招、拍、挂”方式委托土地开发中心出让土 地，由项目公司参与摘牌 3)若项目公司摘牌成功，并最终成交价格高于我司与村协商的土 地成本，则底价部分按照政策返还村，并由村返还项目公司用 于建设，溢价部分按照2：8（暂定）比例双方分成，即村分 成20%，我司分成80%。 4)若土地出让超出我司所能接受的价格而最终未能摘牌，则我司 与村就土地溢价部分按照5：5（暂定）比例进行分成，用于 补偿我司前期投入成本。 5)项目公司中标后，由村负责完成动员、临迁、安置等工作，我 司负责设计、施工、融资、销售等工作。 6)项目开发建设后与村按照合同约定以利润或物业方式分成收 益。 三、仑头村和登峰村改造的前期工作内容 1)委派专职人员（3-4人）与区、村委人员成立工作小组，扎根 村委会办公，开始采集基础数据，包括摸查用地面积、拆迁面 积，违章面积、有证面积、商铺面积、户数、人口、用地范围 地形图、红线坐标、保留建筑等。 2)委托规划设计人员设计规划方案，研究经济技术指标，评估投
城中村改造项目 基 础 施 工 方 案 编制人： 审核人： 审批人： 建筑工程有限公司 年月
基础施工方案 一、基础工程特点 1、该项目场地平整已经完成。 2、基础形式为条形基础。 3、基础砼强度等级：基础垫层为C15，其余为C25。 ４、钢筋均选用一级钢、三级钢。 ５、钢筋连接方式为绑扎搭接。 二、基础工程施工顺序均为： 1、根据本工程特点，土方开挖后，清理基槽，验槽后立即浇筑垫层。 2、条形基础顺序：定位放线→土方开挖→浇筑垫层→绑扎基础钢筋→浇筑砼→基础砌砖→回填土及室外放线。 三、基础模板 确定组装模板方案→组装模板→模板预检。 模板安装后，应对断面尺寸、标高、对拉螺栓、连杆支撑等进行预检，均应符合设计图纸和质量标准的要求。四、混凝土浇筑工艺流程 商品砼浇筑→振捣→养护 A、浇筑时，槽底及帮模（木模时）应先浇水润湿。应按顺序直接将混凝土倒入模中；如间歇超过初凝时间，应按施工缝要求处理。若用塔机吊头直接卸料入模时，其吊斗出
料口距操作面高度以30至40cm为宜，并不得集中一处倾倒。 Ｂ、振捣：采用斜向振捣法，振捣棒与水平面倾角约30度左右。棒头朝前进方向，插棒间距以50cm为宜，防止漏振。振捣时间以混凝土表面翻浆出气泡为准。混凝土表面应随振随按标高线，用木抹子搓平。 Ｃ、留接槎：纵横接连处及桩顶一般不宜留槎。留槎在应相邻的桩中间的1/3范围内，甩槎处应预先用模板挡好，留成直槎。继续施工时，接样处混凝土应用水先湿润并浇筑，保证新旧混凝土接合良好；然后用原强度等级混凝土进行浇筑。 Ｄ、养护：砼浇筑后，在常温条件下12H内应覆盖浇水养护，浇水次数以保持混凝土湿润为宜，养护时间不少于七昼夜。 五、砖砌基础 材料准备→放墙身位线→验线→砌筑。 砌体用材料必须符合设计要求，灰砂砖先湿隔夜水，必须保护砂浆饱满，灰缝符合规范要求。 六、回填土： 基础施工完毕后，应立即进行回填。四周宜采用粉质粘土回填，但其中不得含有石块、碎砖、灰渣及有机物。回填施工应均匀对称进行，并分层蛙式打夯实，夯实每层不得超
智慧城中村改造 解 决 方 案
目录 第一章系统设计综述 (7) 1. 项目概述 (7) 2. 本项目智能化系统需求分析 (7) 3. 综合功能要求 (8) 4. 系统总体框架 (9) 5. 适用标准及规范 (9) 1. 综合布线系统 (12) 1.1. 布线系统设计重点 (12) 1.2. 系统概述 (12) 1.3. 需求分析 (12) 1.4. 设备选型 (13) 1.5 主要设备技术参数 (14) 2. 广播系统 (16) 2.1. 系统概述 (16) 2.2. 设计重点 (16) 2.3. 需求分析 (17) 2.4. 系统设计 (17) 2.4.1. 系统技术发展趋势分析 (17) 5.4.2. 系统总体说明 (18) 5.4.3. 系统设备选型 (18) 2.4.4. 系统总体框架设计 (19) 5.5. 系统实现功能 (23) 1.6. 主要设备技术参数 (24) 3. 信息引导发布系统 (27) 3.1.LED 大屏幕系统 (27) 3.1.1. 系统概述 (27) 3.1.2. 系统设计 (28) 3.1.3. 系统总体说明 (28)
7.1.5. 系统初步点位设计 (30) 3.1.6. 主要设备介绍 (30) 第三章综合安防系统 (34) 1. 视频监控系统 (34) 1.1. 系统概述 (34) 1.2. 设计重点 (34) 1.3. 需求分析 (34) 1.4. 系统设计 (35) 1.4.1. 系统总体说明 (35) 1.4.2. 系统设备选型 (35) 1.4.3. 系统前端部分设计 (35) 1.4.4. 系统传输部分设计 (36) 1.4.5. 控制部分 (37) 1.4.6. 录像显示部分 (38) 1.4.7. 综合管理平台 (38) 1.5. 系统实现功能 (40) 2. 电子巡更系统 (41) 2.1. 系统概述 (41) 2.2. 系统设计 (41) 2.2.1. 巡更类型的选择 (41) 2.2.2. 巡更点布置 (41) 2.2.3. 系统实现功能 (42) 2.2.4. 系统主要特点 (42) 3.1. 单元门禁管理系统 (43) 3.1.1. 前端点位设计及设备选型 (43) 3.1.2. 通讯系统设计 (43) 3.1.3. 管理设置 (43) 3.1.4. 系统工作流程 (43)
千里马招标网https://www.doczj.com/doc/d17457198.html, 单一来源 采购文件 采购编号：Z 项目名称：河津市新耿区城中村改造项目（一期）承接主体 采购人：河津市住房保障和城乡建设管理局 集中采购机构：河津市政府采购中心 二〇一八年七月
河津市新耿区城中村改造项目（一期）承接主体 单一来源采购文件 项目编码：Z 采购人： 法定代表人或其委托代理人： 集中采购机构： 法定代表人或其委托代理人： 日期：二一八年七月
目录 第一章: 单一来源采购邀请书………………………第二章：采购项目需求………………………………第三章：谈判人须知…………………………………第四章：政府购买服务协议…………………………第五章：响应文件有关格式…………………………
第一章单一来源采购邀请书 项目编号：Z 山西省城镇建设投资有限责任公司： 河津市政府采购中心受河津市住房保障和城乡建设管理局委托，对河津市新耿区城中村改造项目（一期）承接主体进行单一来源采购。该项目已被政府采购管理部门批准采用单一来源方式进行采购，我方现邀请贵公司参与本项目的采购活动，按照本邀请书后所附的有关要求，编写好单一来源采购响应文件，于年月日时分，前往河津市政府采购中心就本项目的商务、技术和报价等有关问题，进行进一步的协商。
第二章采购项目需求 序号 项目名称户数位置 征收面积 （平方 米） 投资 （万元） 河津市新耿区 城中村改造项 目（一期） 新耿区 合 计 、按《政府购买服务协议》及时、足额向山西省城镇建设投资有限责任公司支付购买服务资金，确保其按时偿还贷款。 、山西省城镇建设投资有限责任公司作为本项目贷款资金承接主体，接受购买主体的委托，负责棚改项目贷款。 三、服务要求 、承接主体应在项目进程中采取的一切必要措施保障其所提供的服务质量标准。 、承接主体应接受并配合购买主体或其组织的对合同履行情况的监督与检查，对于购买主体指出的问题，应及时作出合理解释或予以纠正。 、承接主体应对采取有效的磋商保证本项目的融资按计划进度执行，不会影响到项目实施，且所有融资均用于本项目，并合理安排资金使用计划，确保项目得到顺利实施。 、除上述要求外，遵照山西省住房保障和城乡建设厅和省财政厅《关于政府购买棚户区改造服务的指导意见》（晋政办法[]号）、山西省人民政府办公厅《关于规范和明确我省政府购买棚户区改造服务工作流程和工作职责的通知》（晋政办法[]号）
广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见 为进一步加快推进我市“城中村”整治改造，在《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办[2002]17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办[2008]10号)的基础上，提出如下意见。 一、目标任务和职责分工 (一)目标任务。力争用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改造任务，其中52条全面改造的“城中村”(见附件)力争用3年至5年的时间基本完成改造任务。 (二)明确职责分工。 1.市“三旧”改造工作领导小组负责审议决定重大政策措施，审批整治改造规划和实施计划，审核整治改造专项资金收支计划，审批“城中村”改造方案，研究决定其他相关重大事项。 市“三旧”改造办公室建立实行定期联席例会制度，负责全市“城中村”整治改造的指导、协调、督办工作，负责制订“城中村”整治改造政策，审核“城中村”改造方案，负责集中、统筹办理“城中村”整治改造涉及的市级审核和审批事项，负责定期通报和考核各区“城中村”整治改造工作，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。 2.区整治改造领导和工作机构。 “城中村”整治改造以区为主，区政府负责统筹组织本区“城中村”整治改造工作，编制本区整治改造规划和实施计划，统筹本区整治改造专项资金收支管理，拟订“城中村”改造方案，统筹协调区各部门办理“城中村”整治改造审核和审批事项，督促检查村集体经济组织及区各部门的工作，负责建立“城中村”整治改造基础数据库和动态监控信息系统，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。 二、整治改造模式 (三)全面改造模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。 (四)综合整治模式。对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。 三、“城中村”全面改造政策 (五)改造的总体要求。全面改造的“城中村”按照“改制先行，改造跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，村集体经济组织转制为股份制企业，土地转为国有，纳入城市管理和保障体系。 全面改造的“城中村”纳入市级整治改造目标责任管理。各区政府应当会同村集体经济组织及相关部门，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，按照因地制宜、合理布局的原则，尽快编制完成本区全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划。“城中村”全面改造专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划应当充分听取改造范围内村民的意见，经村集体经济组织80%以上成员同意后，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组审议，其中涉及完善征收土地手续的，需在市“三旧”改造工作领导小组审定后，报请省人民政府批准。