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昆泰项目(酒店部分）策划案 [精华]
项目定位分析
一、项目概况项目名称为北京昆泰国际中心，位于朝外大街的心脏地带，即朝阳门立交桥以东300米、距东三环1公里处。项目总占地3万平方米，总建筑面积约20万平方米，囊括甲级写字楼、五星级酒店、酒店公寓、温泉会所及古建筑文化广场于一体，是一个较大规模的综合性物业。其中昆泰中心酒店建筑面积为4.8万平方米，将建成五星级酒店，预计总共客房数量为四百六十余间，并在裙楼的顶部为酒店设置两个不同的主题户外园林。写字楼建筑面积为7.1万平方米，它在平面上采用大开间设计，使办公空间合理并可任意分割，大堂为6米高全玻璃设计，同时连接会议中心及酒店等设施。公寓建筑面积约2.2万平方米，采用联体双塔楼设计，户型结构多样，设计以灵活为本，方便改动，适合不同间隔的需要。温泉会所采用中庭及中空加天窗设计，引入天然地热温泉，同时备有游泳馆、餐饮中心、电影院、健身房等各种服务设施。项目预计将于今年年底开工。
二、项目SWOT分析
2.1、优势及市场机会
2.1.1、商业气氛浓郁A、朝外大街商务区虽未包括在CBD规划内，但仅一路之隔。区内5处写字楼物业已渐成气候。B、朝外各项目之间虽有竞争,但差异化产品思路也使各项目客户群有所不同。如丰联定位高档写字楼，因此商业氛围基本与之符合，而华普定位中高档，其商业氛围也趋于大众化。
2.1.2、交通便利西距二环路不过几百米，向南由规划中将拓宽的日坛西侧到达长安街约1.5公里，东侧紧邻CBD核心区。东直门交通枢纽咫尺相望。
2.1.3、毗邻使馆区，具有良好的涉外人文环境。
2.1.4、紧邻东岳庙，有一定的文化人文氛围。
2.1.5、教育配套设施完善。附近的芳草地小学、陈经纶中学是北京知名的重点学校。
2.1.6、从物业分布情况来看，朝外大街以南写字楼较多，档次较高比如丰联、泛利、联合、人寿等；而北侧虽有富华、北海万泰（原新中港万泰），但因规模不大难成气候。
2.1.7、从本项目规模及地位已基本具备地标性（LANDMARK）建筑的特点,易形成品牌。
2.1.8、本地区欠缺高档服务性酒店，而本项目规划中的五星级酒店不仅会大大提高本项目其他附属类产品（酒店公寓及会所）销售，同时也提高了写字楼的品质。
2.1.9、区域甲级写字楼、顶级写字楼潜在供给量不大。
2.2、劣势和市场威胁
2.2.1、商务公寓价位威胁早期朝外西北部产品多定位于高档公寓，如聚龙、宅美诗，近期项目多定位于商住公寓、小户型投资公寓，纯商务公寓，如蓝筹铭座定位于商住概念，在规划中将商务与居住区域分离，以近7000元左右月供吸引周边中高档写字楼租户购买，据了解华普、丰联等写字楼的部分租户外流。而康堡定位也瞄准了朝外写字楼。佳汇中心则定位于纯商务公寓，完全牺牲了以住为主的客户群，就是看好了朝外商务潜质。放眼东直门沿线，元嘉国际公寓投资型小户型的热销其实也在分流朝外。而对于近期商务公寓操作中更多的提高了整体配置，以接近A类写字楼的配置水平吸引买家，商务公寓得天独厚的人文氛围、高使用率、高私密性也确实使很多买家动心。 2.2.2、CBD区域成熟规划及潜在供应量的威胁作为朝外更形象的可称为“CBD门户”，区政府对整体规划的重视程度不够，各项目实施思路各异。这就致使区域内基本无交通组织设计、组团绿地划分设计、功能分区划分设计。高档公寓、写字楼、商业、配套散落其间。各项目多只考虑自身情况，“各自为政”的现象较为突出，没有形成“一盘棋”的概念，这与CBD成熟规划差距较大。规划的欠缺使朝外无法真正融入CBD，更谈不上对CBD的威胁。其结果租金水平不高。如果CBD开发
放量，拉动总体价格水平下降，朝外客户群有可能东移。
2.2.3、本体规模较大，同时开工，产品变数较小，抗风险能力降低。
2.2.4、产品核心为五星级酒店，写字楼及酒店公寓所担负的回款压力较大，而写字楼的销售又与进度密切相关，有一定的滞后性。建议即使同时开工，也应考虑将酒店实际进度压后，以避免资金压力过大。
2.2.5、项目2002年11月开工，2003年9月出地面达正负零，2004年6月封顶，2005年下半年全部交付使用。3年的工期使产品要经受市场变化的考验，而形象进度从03年底开始显现，如果从写字楼销售特点考虑，真正意义上的热销应为封顶后。
2.2.6、发展商五星级酒店经营经验不足。
2.2.7、由于产品形式为联体，虽然写字楼地面以上不与酒店及公寓相连，但三种产品均为同一开发商操作，因此各独立物业产品品质要求高，必须建立良好的品质口碑。
三、项目产品定位
3.1、基本设计定位从前文对朝外区域分析可知，本项目所处地段位于朝外商务区，商业氛围较好，同时毗邻使馆区，涉外气氛非常浓，目前区域内对于甲级写字楼和高档公寓存在比较旺盛的市场需求，同时区域内缺少高档酒店类物业；而现有规划设计中，本项目为由五星级酒店、高档公寓、甲级写字楼和温泉会所组成的综合性物业，总建筑面积20万平方米，其中酒店为
4.8万平方米，公寓2.2万平方米，写字楼7.1万平方米。因此，本项目的定位与地段特点及目前市场状况是基本相符的，市场空间是存在的。与此同时，我们也应该看到本区域内现有写字楼及公寓市场的供应量也并不是很小，未来几年内周边特别是CBD 会有一大批高档写字楼投入使用，那时的市场竞争必将进入白热化。因此项目应当在初期就确立自己的竞争优势，为此，必须紧紧围绕上文所述的项目本身所特有的优势——五星级酒店来进行策划，以酒店本身所特有的高品质特性带动公寓及写字楼的销售。
3.2、产品功能定位
3.2.1、酒店——商务酒店本项目的优势在于五星级酒店和温泉会所，其中最为关键的还是五星级酒店的定位。酒店有很多种类型，根据我们对朝外的分析，本项目应该明确定位在高档商务酒店。朝外本身处在使馆区，外企密集，同时又在东直门这个交通枢纽中心和CBD商业中心的中间区域，交通及商务氛围均占有一定的优势，这给商务酒店的开发创造了空间。从商务酒店的特点来说，一般都应该依附于商业圈，服务于商圈，利用酒店的高标准硬件满足客户的社交需求，而商务酒店本身的配置与以住宿为主的其他形式酒店区别较大。目前北京真正的商务酒店并不多，而五星级更是凤毛麟角。从商务酒店的配置也与普通酒店有所区别，首先酒店配套服务中“会务”的功能被强化了，商务酒店不仅应具备接待中小型会务的能力，甚至能组织大型国际会议，新闻发布会。在商务酒店中“商务中心”作用不可忽视，商务中心不仅应具备普通商务需求，还应增加商务联络终端，并可随时提供各种商务信息。在标准客房配置上商务酒店也与普通酒店有所区别，宽带入户、商务视频点播、股市、汇市滚动播报都是不可或缺的。影响一个高档酒店项目的因素是多方面的，从位置、交通到硬件设施、服务质量都非常重要，高档酒店的市场也并不会局限于某个小的区域，他们的分布范围是相当广的。但我们认为其中决定性的因素应该是服务水平。现有酒店项目的星级基本也就是按照硬件设施和服务质量划分的，硬件设施由于主要受投入资金水平影响，可操控性较小、调整余地也不大，因此最大的影响因素应该是服务水平，它主要取决于酒店的管理机构，不同档次的酒店，服务、管理水平方面的差异非常明显。现有市场已经有一些高档的酒店品牌，它们在酒店管理方面有自己的特色，口碑相当好。酒店业的专业性很强，它一般都需要按照一整套、一系列特有的操作手法进行，具体方式随酒店类型、档次不同存在很大的区别，其个异性非常强，因此酒店的具体操作一般都由纯粹的酒店经营公司来操作。也正由于酒店项目的这种特点，为减小以后的经营风险，一个新酒店项目的开发，整个过程都应
该由专门的酒店管理公司全程参与，从前期设计方案的确定到后期具体采用的设备等等，酒店管理公司都会针对项目的定位进行量身定做。对本项目来说，由于定位在高档商务酒店，极早由专业的酒店管理公司介入项目就显得尤为重要，从本项目目前的情况看，酒店将是整个项目的龙头，酒店的定位将是整个项目定位的前提，因此当务之急就是应该尽快确定酒店管理公司。国外知名的酒店管理公司介入，一方面可降低建成后的出租率风险，另一方面也可包装后售出酒店，尽快回收资金。如瑞城中心先期与国外第一品牌“瑞斯酒店管理集团”合作，“瑞斯”承诺不在北京管理其他物业，借这一品牌瑞城中心准备全部售出产权，虽然这一努力因各种非人为因素失败，但这一途径也为酒店经营者提供了另一条途径。对于酒店品牌这个问题，第一，从客户方面来说，本项目未来的客户很大比例将是外籍客户，酒店外籍客户往往存在品牌专业性的特点，他们在选定酒店后很少出现更换，因此一个好的品牌必将增强对客户的吸引力，对项目来说是非常重要的。第二，由于酒店品牌的资源价值并不会局限于自身，它可以转换、释放，这一特点将对本项目的其他类型物业有很大帮助。第三，由于酒店品牌实际是具有附加值性质的，好的品牌必将提升酒店的利润空间。我们建议由顶级酒店管理公司接手本项目，因为它们除本身管理水平过硬外，还具有客户优势，他们一般都会拥有大量的客户资源，而这对酒店初期的经营具有重要意义。选定了酒店管理公司后，他们将介入项目与酒店相关的各个方面，具体操作也会由他们来完成，出于专业性的考虑，我们不对此提出建议。 3.2.2、会所——温泉会所在确立了酒店的核心地位后，服务于酒店的温泉会所将是本项目的另外一大特色。根据对朝外地区的调查，我们发现整个朝外地区的会所一般都没有设置游泳池，本项目在这方面占有较大的优势。对于温泉会所，我们有以下几点建议：A、会所应该早于其他物业建成，这样既可以在前期对外营业，同时可直接将一层作为售楼处所在地，其特有的品位和气势将给项目造势，形成一定的轰动效应。B、会所经营既可对内也对外，建议采用会员制的方式来吸纳客户，通过较高的消费水平限制客户
来源。一方面对内可服务于项目的酒店、公寓、写字楼等内部的客户，这对酒店、公寓、写字楼也起到了提高品质的作用；另一方面对外则有两个好处，一是通过会员制经营实现一部分收入，二是积聚一些潜在的客户，对公寓和写字楼的销售会产生促进作用。C、从功能安排上，我们考虑最好能将三、四层设为泳池，这样可以利用屋顶的透明天窗设计，实现顶层的日光浴，这会使得会所更有情趣，更具特色。D、会所三层由于游泳池的存在，可以考虑取消会议室，而将其作为纯粹的健身场所，建议可增加保龄球、壁球、乒乓球、网球等项目。
E、会所设计中考虑取消电影院的设置，因为电影院一般都是与高档会所没有依附关系的场所，并不太符合该会所的定位，而且大量的人流也会给酒店的私密性带来管理上的困扰。建议可以考虑改设KTV娱乐厅、咖啡厅、酒吧等场所。
F、会所底层可以考虑适当增加儿童游乐设施，它也会给售楼处带来一定的人气，同时由于朝外地区本身是相当缺少这种场所的，正好可以将其作为永久性的设施保留，这也将是项目会所的一大特色。
3.2.3、公寓——“酒店公寓”所谓“酒店公寓”，当然首先是公寓，也就是说，其定位的基础为公寓，当然较酒店为低，价位也跟酒店存在较大的差异。其次，它又没有脱离酒店，和酒店有密切的关系，这指的是酒店对公寓起到的支撑作用。作为一般的公寓项目，由于定位的限制，其配套设施、服务水平，都与高档酒店存在着较大的差距。但“酒店公寓”则恰恰能以相对较低的成本来实现这两方面的优势，其最主要的源动力也就是来自于所依附的酒店。对于本项目来说，由于五星级酒店的存在，我们可以把酒店的公共设施以会员制的形式对公寓客户开放，从而使得公寓变成了“酒店公寓”，这绝对是一个非常突出的优势。从成本上来说是“公寓”，与酒店相比成本很低，从品质上来说，则是“酒店”，因为它已经接近了酒店的舒适度，恰当的利用起酒店高品质的硬件、配套设施及管理服务，这就是我们对本项目公寓的定位——“酒店公寓”。说到这儿，我们还可以谈一下“服务式公寓”。所谓的“服务式公寓”，是指一些管理公司为公寓提供酒店式的配套服务，其与普通公寓的区别
主要在于所提供的服务标准比较高，达到了星级酒店的水平。服务式公寓是没有酒店可以依托的，它们能够做到的就是软件服务，硬件上还是公寓本身的基础，这一点就是它跟我们的“酒店公寓”的差别。比如在北京由雅诗阁（ASCOTT BEIJING）部分拥有并经营管理的福景苑服务公寓（SOMERSET FORTUNE GARDEN）就是比较典型的服务式公寓的例子。形象的打个比方，如果把公寓比作“A”的话，那么服务式公寓就是“A+”，而“酒店公寓”就是“A++”。酒店公寓和酒店相比较，具有以下特点：1、服务方面几乎没有什么区别，而且除了能够利用酒店的硬件及公共配套设施外，还能够提供更多。酒店公寓提供的全部硬件有包括洗衣机、电熨斗等家用电器，包括微波炉、电烤箱等厨具和餐具。2、价格相对酒店要低很多，但却可以花钱随时得到酒店式的服务，其中的一些则可以由家庭成员自己完成，不必使用酒店的昂贵服务项目，如洗衣、更换被单等，自主选择性更高、更灵活。3、由于是公寓，因此可以更自由、方便，不象酒店生活中随时有人看着的感觉；4、相比酒店更具有家的感觉，而带家眷出国出差的，也正会特别看重这一点。5、酒店公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可张显。本项目公寓的定位将完全依附于酒店，整体从格局、配套、管理都应该严格按照酒店的要求做，相应的物业管理、服务都应完全由酒店的管理公司直接负责。这样，从品质上说，完全拥有高档酒店的服务质量，从价位上说，是高档公寓的价格，从功能上说，则是酒店的补充，但其客户群又与酒店存在较大的差异，两者形成互补而不是竞争。目前现有的大型酒店一般都会把附属的公寓作为自己的配楼，并不对外销售，而由酒店管理公司随酒店一同对外经营。比如京广、国贸等等。因此，酒店公寓对外销售，对业主来说具有三大优势：第一是硬件配套可以依托酒店，档次很高；第二是公寓立项，可以按揭，资金压力可以通过贷款完成，自己只需交纳首付；第三是产权完全自有，不管是投资还是自住，业主都会有足够的选择空间；第四是酒店管理公司直接服务，服务水准高。如果实现，这不仅在朝外地区将是独一无二的，在整个北京市场也是少有的，它对于投资客户
来说将是很好的投资机会，很有可能受到市场的追捧。当然，以上分析的实现有两个基本的前提：一是五星级酒店的定位和实施一定不能出现偏差；二是酒店管理公司的品牌一定要响亮，这样才能给投资者以更多的信心。针对项目定位于“酒店公寓”的特点，我们有如下建议：尽早找到品牌突出的酒店管理公司开展合作，这会给公寓的销售带来非常大的好处，而尽早通过公寓及写字楼实现销售回款，也会对酒店的进程产生推动作用；销售是可以给客户多种选择，如客户有投资意向的话可以通过酒店管理公司提供委托经营服务，签约时既有开发商与业主的合约，也有酒店管理公司与业主的合约；以会员制方式允许公寓客户使用酒店、会所的配套设施如泳池、健身房、商务中心、娱乐室等等；装修方式建议采用统一精装修，统一装饰、家居设计，统一安排家具、电器供应商，同时在不同户型也可以有格调不同的安排，但也可以根据预售时的客户反馈意向来确定；结构最好是框架结构，面积灵活，可大可小；设分户式中央空调，降低物业管理费用；具备最先进的智能化系统，并且可以扩充；另外，对于酒店公寓的户型设计等方面，我们提出如下建议：但从酒店公寓的定位来看，面积略微偏大。建议将现有户型调小，一居室面积调整到70平方米左右，二居室在100平米。户室比比较合理，室内居室安排也比较合适，封闭阳台应该设置上下水，为将来的洗衣机等设备使用提供方便。为了保证酒店公寓良好的私密性，建议将电梯分开设置，改为分开设成两组，以此将公寓分割为两个组团，并应在大堂增设单独服务人员用房，这也将对公寓的服务形象起到一定的好处。
3.2.4、写字楼——甲级写字楼写字楼总建筑面积7万平方米。全框架结构，灵活间隔，适应不同客户的需要。写字楼设计每户预留卫生间、淋浴间、茶水间等，使之具备住的功能。实际上，在香港因为地价太贵，只有特大型企业的总裁才可以拥有带卫生间、茶水间的办公室。但在欧洲，这些配备是常见的，并且这些配套往往是企业文化的基本要素。因为有了这些配套，老板与员工、公司与客户之间相处更加融洽。正规的企业不可能在家里办公，但办
公室有家的感觉却是效益的象征。这样的定位近期可吸引需要商住的客户和投资型客户，远期来看更加符合写字楼未来的发展方向。同时这个概念也是目前市场没有的，具备炒作空间。
3.2.
4.1、基本要求1、5A智能化管理，融合最新的科技，并保证未来扩展的可能性。楼宇管理自动化，MAl通讯自动化，CAl消防自动化，FAl办公自动化，OAl设施自动化，FA2、先进的配套设备.综合布线系统；计算机通讯网络系统；电梯：采用进口知名品牌；供电：提供220伏和380伏高低两路电压；给排水系统：变频给水，纯净水入户；采用分户式中央空调，带有新风；消防系统：包括自动报警、喷淋和消火栓系统；保安监控系统；室内装修标准为毛坯，只提供各方面配套在门口，自由装修组合；电梯大堂有明显、足够位置做大量公司名录（水牌）。每层都应有公共卫生间，而且档次不能太低，要方便清理；有厨房和淋浴间，但可以拆割改做其他用途；豪华的专业写字楼大堂、电梯厅
3.2.
4.2、智能化系统和网络通讯系统的设计原则一栋现代化的写字楼当然要满足楼宇管理自动化（MA）、通讯自动化（CA）、消防自动化（FA）、办公自动化（OA）、设施自动化（FA）的5A要求，而在设计方面我们应遵循以下原则：先进性，采用国际通行的先进技术，适应技术发展需要；可靠性，主要采用成熟技术，局部可以兼顾领先概念的炒作，大胆采用一些最前沿的技术；开放性，采用开放的标准，避免互联与扩展的障碍；扩展性，充分考虑未来发展，留有冗余；经济性，按需配备，保证领先不是盲目提高造价，应合理把握概念与实质的度。
3.2.
4.3 服务配套员工餐厅、24小时超市、邮局、洗衣、美容美发、保健诊所、会议室、商务中心、翻译、机票代售、咖啡厅、餐厅、娱乐等。
3.2.
4.4、设计建议1、根据对朝外市场的调研发现，现有写字楼的低层采光及景观都存在一定的问题，个别甚至出现黑屋子，这样的房间设置对销售和出租都是很不利的。我们
建议在三层以下尽量采用落地玻璃来处理外立面，这对改善低楼层处的采光性能是大有好处的。2、规划中现有写字楼的停车位集中在地下车库，并且没有对三个不同类型的物业酒店、写字楼、公寓的客户使用车位进行单独设置，从现有地下平面看，这也会给要求私密性较高的酒店及酒店公寓带来一些不利之处。建议地下平面增加适当的隔断，以避免写字楼人员能通过地下停车场进入酒店及公寓。3、写字楼底层可考虑设置为小型服务性商铺或小型餐厅，如航空订票中心、小型艺术品店铺等。4、写字楼销售过程中可在本层预留部分空间，作为微型会议室，并加设投影、宽带等设施，在销售过程中成为滞销层卖点。
3.2.5、物业管理建议物业管理策略的制定主要依据产品定位、客户构成及销售策略。其物业管理策略是以丰满本项目的品质，满足销售战略的物业要求，最终能成为打动客户直至使本项目保持良好持续升值潜力的锐利武器。本项目属于中高档综合型项目，客户不仅对楼盘的品质要求极高，同样对楼宇的物业服务也会有较高的期望值，我们希望借助知名物业公司的品牌和优质服务赢得客户对本项目的好感，增加客户的购买信心；加之本区域同档次项目均采用知名物业公司作项目销售及后期管理的保护伞，因此我们建议本项目在物业公司的选择上应采取如下策略，即：1、因我们的项目是一个商务、投资概念浓郁的综合楼，因此在物业管理服务内容和细则上应呈多元化状态，既满足办公区部分客户的诸如消防，安全，保洁，智能化，相对独立性等特殊要求，又可满足其他客户居住中的细节性要求。2、应尽量选用国内外知名的顶级酒店管理公司对酒店和酒店公寓（如果可能，还可以包括写字楼）进行统一管理，并提供五星级酒店档次的管理服务。3、因为服务内容上的差异，写字楼也可以进行单独运作，但也应保证其服务水平。可选用中海物业、戴德梁行或国贸物业作本项目的物业管理公司，他们成熟的管理模式、丰富而完善的物业管理经验、市场化的运作带来的良好口碑，将会打消我们的客户在房地产市场上常见的对后期物业因运行或服务不到位而带来的不方便所产生的疑虑。
四、项目客户定位
4.1、酒店客户商务酒店的客户群，首先应该是该地区写字楼内中型公司的管理层，还应包括涉外公司的外籍高层管理人员。考虑到专业性，此处暂不进行论述。
4.2、写字楼客户
4.2.1、客户区域周边地缘性客户，比如现有在周边写字楼里租房的公司、周边与政府机构有关系的企业等；要搬离CBD的中小企业；外省市驻京机构。
4.2.2、客户形态朝外地区由于其特有的涉外氛围，外企相当密集，港资背景的企业占相当比例。另外一方面，外企数量虽多，但从规模上看，虽也有少量大型公司入驻，但整体上以中小型企业居多，这也是跟本地区的写字楼价位密切相关的。总的看来，项目目标客户应以中小型企业为主体，包括：1、看重CBD概念的客户、即认为CBD核心区域写字楼价格太贵，但又需要依托CBD的公司，它们主要包括尚未达到一流水平的国际性公司、外资中型企业和国内较大型企业，行业类型则以金融、保险为主。它们对写字楼的形象关注度很高，配套设施要求也较高，其购买行为非常理智，并且潜在的搬迁趋势较高，一旦CBD核心区因为写字楼供应量猛增导致价格水平下滑，它们必将是东迁的客户主体；2、为CBD内大企业服务的小型企业，它们对CBD大环境的附属度比较高，但由于实力无法承受核心区内的高价位，一般都是在CBD周边寻找办公场所；3、朝外原有中小型外资公司、国内公司，它们由于对朝外市场及氛围已经相当熟悉，一般较少出现搬迁；4、国内新兴咨询服务业，如：律师、会计师、税务师、审计师等专业事务所等，它们对写字楼的形象及配套要求相对稍低，但流动性也相对较高；5、外省市集团及驻京办事处机构，其特点是购买行为具有一定的冲动性。
4.3、公寓客户根据酒店公寓的定位，目标客户群以投资型客户为主，可承受总价在100万-140万左右。A、看好朝外商务区发展的人士；B、附近公寓业主，对朝外市场有一定认
识的人士；C、经媒体宣传、报导、广告及活动所吸引的买家；D、经销售人员推广吸引的投资型买家；E、经过一些活动在外地吸引的投资者；F、此类买家多为中长线投资者，但市场若发生变化也可以收回自用。
第四部分价格策略
一、销售价格测算定价需要考虑的三个主要原则是：成本、客户需求和竞争对手的价格。成本是价格的最低点，竞争对手的价格是定价的出发点，客户对产品独有特征的评价是价格的上限。目前，房地产市场上主要有下列几种定价方法：成本加成定价法，即在产品的成本上加上利润；认知价值定价法，即根据产品的认知价值来制定价格，它要求价格水平与购买者心目中的产品价值相一致；市场比较定价法，即随行就市定价法，它是以竞争对手的价格为定价基础，而不太注重自己的成本因素。我们建议按照市场比较定价法并结合具体成本情况制定。因为市价反映了北京房地产行业的集体智慧，该价格既带来合理的利润，又不会破坏行业协调性。为取得市场认同，我们建议初期先参照周边现有写字楼项目的平均租金水平制定写字楼的售价，待形成市场认知以后，再提高售价。公寓、酒店和商业的价格则参照写字楼销售的情况上下浮动和调整。
1.1、写字楼价格测算
1）写字楼项目名称租价物业费物业地段修正系数物业级别修正系数修正后租金现房修正系数
丰联广场26.5 3.5 1.02 1.00 22.55 1.08
中国人寿大厦24.5 3.5 1.02 1.00 20.59 1.08
联合大厦20 3.5 1.02 1.00 16.18 1.08
华普国际大厦18 3.5 1.02 1.00 14.31 1.08
泛利大厦20 3.5 1.02 1.00 16.18 1.08
昆泰甲级预计租金(USD/月.M2) 20.5
预计现房售价(USD/M2) 2066
预计期房售价(USD/M2) 2000
表九：昆泰甲级写字楼价格测算我们参考本区域5栋1万平方米以上的写字楼出租情况测算本项目建成后的租价，根据租价测算出市场可以接受的价格。经市场调研，这5个项目平均实际租价修正值约为18美元/月.平方米，本案依靠五星级酒店，租价应略高于同类物业，基本与丰联拉齐，略低与人寿，与本案最有可比性的丰联实际租价约为22美元/月.平方米（不含物管费）。但由于变现时间滞后，如果我们的租价在初期保持在20美元/月.平方米，封顶后提价至22美元/月.平方米，应该是有相当大吸引力的。扣除应交纳税费后（营业税、房产税），按回报率11%计算，市场可接受的售价=22*12*（1-5.5%-12*0.7%）/11%=2066美元/平方米。为增强竞争力，写字楼部分均价定为2000美元/平方米左右。
1.2公寓价格测算按照通常的市场规律，并根据五星级酒店标准综合考虑，五星级酒店标准间（30——50平米）门市价约为1100美元/日，会员价约为600元人民币/日，酒店式服务公寓标准应为会员价，市场接受价=600*30/60=300元/月.平米，出租率为0.6仅以现提供设计数据，每套面积范围为65——110平米，平均按75平米考虑，按标准间40平米出租，反算回报价格=（300*0.6*40/67）*10000/0.8/75=17910元人民币/平米，考虑必须保证业主25%的回报率构成热销，确定酒店公寓均价=17910/1.25=14328元/M 2，约为1736.7美元/平方米。为增强竞争力，酒店公寓均价定为1650美元/平方米左右。
二、价格执行策略建议主打品牌价格，高开高走。但对于重要的大型客户，则采用成本加成的定价方法，即买卖双方共同测算项目成本，然后加上标准的利润加成（如15％）。最后得出的价格即成交价格。这一方法为我们整栋营销策略提供了参考。或者按照散户成交价结合付款方式给予一个较大的浮动范围，比如10－20％。成交价格与付款方式是紧密相连
的。而付款方式最重要的原则是鼓励最先付款。从目前市场上可接受程度看，20％是较为合理的。2.1、价格差楼层、朝向、户型等是制定价格差的主要依据，因为没有得到项目平面具体情况，我们只能给出一个原则性的建议。l 朝向差：8%左右* 作为写字楼和酒店公寓，户型的朝向值相距比较少*应该在户型不同的面积、功能、布局、景观作更多的调整*若把朝向、户型差拉大如10-12%，便宜的卖得快，贵的卖不出。同时会造成前期销售出的户型均价偏低，后期的销售价需增高，为后期销售带来压力。楼层差：1%*一般楼层差为0.5-1% *由于物业户型、朝向差不宜太高，楼层差应争取做得比高；*对买家而言，当然是越高层视野越开阔，高几个楼层多付几万元是值得的；*8层、16层，18层数比较吉利，以及最高层或复式楼层可考虑楼层差为1.5-2%；*由于酒店公寓北侧为屋顶花园，整体景观不错，相信中低层会卖得比较快。若市场反应不好，高层等工程形象好时做适当调整，应该有市场；若市场反应好，高层应更好卖。
2.2、调价原则价格策略的制定是一个动态的过程，应体现一种稳中有升的趋势。项目法律手续、工程进度、成交量、销售季节等因素均是价格调整的参考因素。工程进度方面，在每栋楼工程至±0、结构完工、外装修完、入住前2个月等时间点，均给予价格的上调。在销售进度方面，完成销售的30%、50%、60%均作为调价点。调价的关键在于控制涨幅和频率，要做到既可以刺激销售，又能够减少涨价的负面效应。建议本项目出正负零前价格基本保持不动，以后相应上调。其出发点一是利于谈判，避免在谈判过程中出现涨价的情况；二是利于前期大型客户介入；三是利于建立品牌。在裙房封顶之后，可以根据市场反映做大幅度调价（5%--10%）。以刺激市场。
2.3、付款差和付款方式
2.3.1付款差：5%*一次性付款与分期付款相差5%*按市场的标准最高可高达10-12%*一般付款差与施工的进度、交付时间为正比，越接近交付，越少付款差*但考虑大部分置业者
都选择按揭付款，如把付款方式差价拉大意义不大，最高可考虑7%的相差*由于现在不少置业者都很清楚一次付款与按揭付款对开发商而言是一样的，故有经验懂杀价的买家多会要求报一次性付款的底价，再改换按揭付款的方式，这会使销售谈判更被动，平均价也受影响
2.3.2付款方式a.[A]---93折（一次性付款）定金20000元，签临时买卖合同；签订临时买卖合同7个工作日内付总楼款10%，并签订正式买卖合同；签订正式买卖合同1个月之内付总楼款90%（扣除临时定金20000元）；b.[B---95折（银行按揭付款）定金20000元，签临时买卖合同；签订临时买卖合同7个工作日内付总楼款20%，并签订正式买卖合同；开发商可以办理按揭之日起1个月之内付总楼款80%（扣除临时定金20000元，开发商可以安排最高80%、20年银行按揭）；c.[C]---97折（分期银行按揭付款）定金20000元，签临时买卖合同；签订临时买卖合同7个工作日内付总楼款5%，并签订正式买卖合同；开发商可以办理按揭之日起1个月之内付总楼款80%（扣除临时定金20000元，开发商可以安排最高80%、20年银行按揭）；签订正式买卖合同3个月之内付总楼款5%；签订正式买卖合同6个月之内付总楼款5%；入伙通知书发出7个工作日内支付总楼款5%（扣除临时定金20000元）；d. [D]--原价（轻松写意按揭付款）定金20000元，签临时买卖合同；签订临时买卖合同7个工作日内付总楼款10%，并签订正式买卖合同；开发商可以办理按揭之日起1个月之内付总楼款80%（扣除临时定金20000元，开发商可以安排最高80% 30年银行按揭）；首年银行按揭利息及本金由开发商支付；签订正式买卖合同6个月之内付总楼款10%；入伙通知书发出7个工作日内，开发商代支付首年银行按揭供款（利息+本金），（扣除临时定金20000元）。
第五部分宣传推广策略
一、前言随着房地产市场的成熟和竞争的激烈，房地产企业不仅追求项目的短期利润，更追求企业的长期发展和品牌效益，因此，房地产的包装、推广成本在不断提高，作为包装
推广的投入，不仅视之为营销成本，更视为是一种投资概念。由于市场竞争的加剧和广告包装推广投入的增加，包装推广的策略、概念、技巧、风格、手段、形式、分配比例等方面都越来越讲究。1.1、项目成功的关键在于定位，而定位的根本在于产品产品定位的内涵：在一块既定的土地上，基于发展商的实际情况，在一个合适的市场时机推出合适的产品，或是在一个合适的市场时机将一个合适的产品找到一块合适的土地和发展商，而不是仅仅产品之后的营销过程。因此，我们考虑该地块的最大土地价值也是基于朝外商务氛围及项目的特质，“商务酒店”及“酒店公寓”的概念在朝外具有唯一性，如操作手法控制得当，销售价格很有可能超过前面计算的常规定价，最终最大限度的发挥土地价值。 1.2、推广销售模式：分段分质营销本项目最大的难度在于建筑期长，资金压力大，推广方案应设法解决这一问题。在推广销售方面我们的核心是：分期入住、分段开盘、分质营销。具体来说就是会所施工进度要求最快，初期运营的会所可开辟部分功能供售楼处使用，同时也免去了售楼处的另建费用。会所的正式运营不仅显示发展商实力，同时也可借助会所会员证的销售积累公寓准客户。形象进度具备条件前,酒店公寓的销售提到了重要的位置，但前提是酒店管理公司的介入，除了应具备的基本销售工具外，建议着重加大酒店管理公司的投资回报性宣传，可由酒店管理公司定期组织来访客户参观其在京管理项目，描绘管理前景。公寓销售基本达到40％左右，可开始内部认购写字楼。由于写字楼车库紧俏，也可采用捆绑按揭方式销售。写字楼销售建议采用发布代理制，即召开新闻发布会，并公布代理点销售。二、宣传推广市场分析2.1 宣传推广心态把握在宣传推广过程中应了解买家置业的心理，首先应了解由于所销售物业产品形式不同，客户群心态也会有所不同。购买者又是抱着何种心态呢？首先由于对发展商的了解程度有限，因此“疑虑心态”较大。疑虑心态1、质量疑虑：如交楼标准是否如楼书所述，如无样板间、实品展示这种疑虑很难根除，又由于近几年业主维权运动高涨，信任度难于短时间内确立，因此如本项目在本区域内不存在明显的产品差异或价格差异，质量
疑虑在某种程度上会转化为价格疑虑；2、价格疑虑：主要体现在购买能力与对项目好感度之间的平衡，若失衡客户或长时间犹豫比较，或干脆不买；3、产品疑虑：对新产品的认识，每个人都有一个过程。因此产品细节对客户的影响也较大，如是否朝阳，观景，楼层是否合适，精装标准是否适合，面积指标，套内使用率，承重及可调整余地，节能，供暖方式，智能化系统是否先进等；4、承诺疑虑：由于为新项目，故承诺兑现值无从考证，因此即使进入签约环节，仍无法确认项目承诺的可信度，因此补充协议成为了客户保护自己的武器。而牵扯最多的是面积承诺、精装标准承诺和配套使用承诺；5、服务疑虑：主要针对管理部或管理公司，由于服务的付费较高，对管理的疑虑也会加大，而服务费用必须与品牌管理能力及水平相吻合，如果费用高于心理预期值，而又无合理的销售说辞，这种疑虑无法消除；6、投资回报疑虑：凡是与“商务”有关的项目，无不设计一套漂亮的投资回报理论，而真正的投资客会很理性，如不能提供良好的投资回报参考，这种疑虑无法消除；7、支付能力疑虑：主要体现在本人经济状况，同时也与销售引导有关，没有一个客户会去关注每一种户型，适合即最重要。这种疑虑一旦出现，会大大减弱其对产品及各层面的兴趣；8、配套疑虑：这里提到的配套泛指除户内以外的配套，主要关注点有：会所功能即是否有偿使用、卫星电视、是否可注册公司、配套交付时间、车库定价及配给量等；9、非可控因素疑虑：如购买行为是否受到约束、距离因素、自身不稳定因素、其他投资方式回报状况等。经过“疑虑”的消除，客户购买兴趣加大，开始出现“利益心态”。利益心态1、价格利益心态：包括希望轻松的付款方式，首付0，5%，10%，更多的银行按揭80% 、70%、30年期、尽量减免一切的买房手续费、律师费、按揭费、登记费、公证费、契税……、销售价的优惠、物业管理费用，租车位费用的优惠、购房参加抽奖活动（送车位、装修、空调……）等；2、高投资回报心态：希望通过把家私、装修包在房价内做按揭降低投资成本、租金回报保证、开发商提供或委托出租、出售代理业务等。“利益心态”消除或得到满足后，“期望心态”开始出现。期望
心态1、通过购房改善现有的办公条件，提升了企业形象；2、在有能力的情况下轻松置业；
3、物业确实保值，有很好的市场抗跌能力；
4、市场稳定，物业有升值的能力；
5、公司扩大后，物业可以转卖、出租，作为投资；
6、入住后能提高企业的知名度、形象、实力，从而为企业带来更多商机；
7、公司股东、员工都满意，户型、朝向、配套、办公环境得到好评，能较为顺心的在物业内工作；
8、购房后有自豪感，并且由于物业管理水品高，逐渐确立品牌及知名度，受到朋友的好评；
9、费用合理，有能力支付，没有预见不到的不可抗力、额外的费用和开支；10、有好的物业管理、好的服务、好的配套、好的邻居，甚至可以带来更多生意机会，质量有保证，开发商很负责任，及时做维修、保养。
2.2、宣传推广运作要点基于以上的心理分析，合理的采用适合的专业推广手法，出奇制胜。项目正式推出之前就要有明确的推广理念和思路，并做好相应的推广计划和时间表；推广之前的相应准备一定要到位，磨刀不误砍柴功，是一炮打响的基础。关键的部分有：外观设计、工地外墙包装、户型设计、环境设计、卖场的设计和施工、户外看板、售楼资料、样板间、相关批文、模型、效果图等；所有条件具备之前，应有媒体沟通会；要懂得抓住市场的热门话题，全面配合，要把握好与媒体相处的微妙关系；要把握好开盘的气势。一是广告的气势要大，媒体组合要到位，投入要集中（在主要的报纸做广告量，半版以上连续，一定要有气势，可以考虑先集中在一份报纸如《北青报》）；二是卖场气氛一定要好；三是要有新闻炒作；正式推出，要有鲜明的主题概念，应突出观感的特点，通过震撼性宣传活动，一炮打响；热买期要有针对市场、买家的营销活动推出；电视推广可以稍后，待样板房做好后推出；电台应在形象上不断提示物业的位置，在预热期做预告；以地段、设计、品质、物业管理服务等做为延续期推广主题，使物业不断有新闻性、新动作，在市场活跃；通过全面广告充分展示物业的唯一性、不可替代性；争取几个建设部门或有关权威部门颁发、市场认可的大奖通过举办特有的组织活动，突出物业的优势，给予置业者除了持有物业以外的增值；
要阶段性地举办各类产品说明会，增加买家对产品质量的信心；专业杂志的报道，物业形象代言人的露面都能增加物业的可信度；策划经典的推广主题概念，以引起市场和媒体的关注；卖场设计一定要到位，外观风格尽量与项目风格统一，足够的宽敞，有风格和品位，展示功能要强，某种程度上说是项目的缩影和夸张；按照计划完成指定的销售目标；做好销控，对市场的变化作好充分准备，在销售价格上能灵活处理，租售比例、租售部分也应随着市场变化及时调整；选房的过程是理性的，但作出决定时是冲动的，感性的，要用气势、品质刺激买家的购买欲，同时让他们购买后还自豪地向亲友推介。
三、宣传推广具体运作建议
3.1、案名建议物业拥有一合适的案名对包装、推广、销售有非常大的帮助。故案名首先应具有可实施性，也可以解释为案名应不违返政府规定及国际惯例标准。如原“使馆新城”违反国际法中对“使馆”名称使用的严肃性，故强令其改名为“海晟.名苑”,这势必对项目营销带来危害。同时案名应具有：1、独特性：这里的独特性不仅指其易给客户留下深刻的印象，同时也应能充分诠释本项目的特点，与物业的市场定位、买家定位、产品定位、售价定位相符；2、通俗性：体现在易记，易上口。有品味感。能不需解释领会到项目的由来。通俗不等于流俗：尽量不使用“×园”、“××苑”、“××豪庭”、“××经典”等使用量过大的称谓；3、案名不易模仿；4、中英文协调搭配。现在的案名“昆泰国际中心”能够较好的体现企业形象，对于塑造综合性项目的形象也很有帮助。对于地标性要求略显欠缺。但考虑到此案名对企业形象的好处，以及它会为企业今后的项目开发带来的品牌效果，我们建议保留。3.2 广告设计公司建议聘用专业的广告设计公司，并与服务者直接沟通。沟通内容包括：与项目专案组组长沟通销售目标及媒体投放计划；与AE沟通设计理念并协助AE 了解市场状况；与设计师沟通创意细节，并努力使设计师深入浅出的理解项目。1、尊重创意：少限制，多引导，强化系列主题思路，把握大概念，不应急功近利追求来电量，成功的
设计不指有多少套的成交，而是指有效地吸引指定目标群体对物业的有效兴趣度。2、应首先把买家定位做好，了解买家的性格、爱好、偏爱等特征。3、要有卖点、特点、唯一性，概念是物业包装的灵魂。概念要实在，能看到、触到、感觉到，能经得起考验，客户购房过程，首先引起注意--感兴趣--有欲望购买拥有--反复思考加深记忆--最后做出决定购买。4、广告表现具有滞后性，应更理性的看待投放与结果的比例。不轻易调整整体思路，投放应频率一致，淡旺季投放频率过大对项目有害。广告设计要做到统一性、连贯连、持续性。5、对投放的成本应严格控制，思路出新出奇，多尝试新的投放媒体组合。6、平面表现要求：唯美、张驰有度、主题鲜明、卖点突出。我们建议为了更好的设计出与“昆泰”品牌相吻合的作品，必须选择与之相匹配的高水准广告公司。酒店公寓宣传可选择北京的“揽胜”、“红鹤”等档次的广告公司，以及广州的“蓝色创意”。酒店及甲级写字楼宣传建议选择4A 广告公司如“奥美”、“智威汤逊”、“电力”、“电通”等。3.3、印刷宣传品的建议1、制作前首先应明确制作原因、用途、时间、数量、成本。2、宣传品尽量个性化，但需与项目主色统一。选用特别的剪裁、纸张，工艺要求体现档次，数量要适当。3、宣传品内容鲜明，有层次，凸现卖点。4、图片尽量选取实景，并仔细甄选项目的最佳表现图片。5、宣传品要按不同时期不同类型的目的制作。6、宣传品除满足基本销售需要外，还应具有展示、签约的作用，如有可能还应具有部分收藏及观赏价值。7、宣传品应严格控制成本，宁缺勿滥。8、除楼书外，应开拓思路加强销售工具的种类，如：会刊、客户通讯、信封、信纸、手提袋、名片、礼品包装、年历、明信片、小折页、单章、邀请信、邀请咭、时尚生活手册、朝外.生活指南等。3.4、销售中心建议销售中心的功能是把我们提供的、客户未来的生活方式、工作方式展示出来，求得客户共鸣，引发购买冲动。温泉会所局部可设计为销售中心，由于其面向文化广场，包装后的视觉冲击力较大，但应综合考虑停车安排及引导线路。3.3.1 面积要求：600m2 左右功能区域：展示区（可含会议、放映室）160平方米接待、洽
第一部分战略规划 一、战略概述： 抓住中国加入WTO、上海成功申办2020年世博会的机会，利用台湾惠安育乐股份有限公司长达近20年的俱乐部专业经验、经营成功资历的条件，在上海家化、香港华茂、台湾惠安三方在不同领域各具所长、共同携手的前提下，以特色经营为手段，采取理念灌输、信息传递、硬件满意、软件贴心、跟踪服务等步骤，进行家庭式俱乐部、商务型俱乐部、乡村型俱乐部等各种类型的俱乐部建设与经营，通过近5年时间的努力，实现集约化经营的模式，把企业建成具专业品牌、贴心服务、齐全设施、满意价格及全面经营范围的专业化经营集团。 二、实施策略： 在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制），以便于将来标准化运行和复制经营。 三、注意问题： 要抱着首战必胜的信念（即第一个俱乐部的成功）。 第二部分生态布置 一、经营幅度定位：建议幅度尽量小 1、行业幅度－－ 因企业本身具备专业化的经营人才、经营经验，故所涉及行业应为自己所长。鉴于初期企业的人力、物力、财力、精力有限，故建议尽量所跨行业幅度小为标准，逐步向扩大幅度的方式层层递进。 2、管理幅度－－ 因前期企业的工作具繁琐性，建议采取自营（企业有较强的可*作性和经验）、招商（被招商对象具较高的知名度）、合作（合作对象具高成功率与经验，且资金充裕）三种方式结合来进行各项目设施的具体经营。 3、市场幅度－－ 近年来，上海已快速成为国际化大都市、国际中心贸易城市，发展速率势如破竹，人均GDP飞涨，消费趋势转向生活质量发展，也带动了周边地区的相应发展。因此建议，以上海为原点，辐射周边地区，再延伸至大陆沿海一带城市。这样，一来，有品牌为先；二来，有上海为根据点；三来，复制化经营可带动来上
作品名称：”盛世经典”西餐厅促销策划方案 学校：漳州职业技术学院 经济管理系10级连锁班 策划人：黄炎林、张英战、何晓军
指导老师：韩宇红 目录 一、活动目的 (1) 二、活动对象 (1) 三、活动主题 (1) 四、活动流程规划 (2) （一）活动主题 (2) （二）活动时间 (2) （三）活动地点 (2) （四）活动定位及调性 (2) （五）活动形式 (2) （六）活动内容 (2) （七）现场氛围打造 (3) （八）七夕当天活动安排及流程 (4) 五、广告配合方案 (7)
六、费用预算 (8) 七、意外防范 (8) 八、效果估计 (9) 一、活动目的 七夕节是”中国的情人节”，这一节日渊源悠久，具有浓厚的文化特色，其独特的魅力是外国的同种节日无法比拟的，所以我们餐厅设计组织了这次促销活动，本次活动的主要目的在于提高本品牌餐厅的知名度及树立特色的品牌形象，并在营业额方面做一定的提升，培养一批忠实的顾客。我们餐厅的宗旨就是为顾客提供优越舒适的服务，让顾客在本餐厅拥有宾至如归的感觉。 二、活动对象 随着人们收入的增高及生活水平的提高，人们在消费上也越来越重视消费质量及消费所带来得精神享受。中高档西餐厅逐步成为人们休闲交友、商务洽谈、聚会的理想之地，除了消费餐点本身之外，消费者更注重环境、氛围的好坏。这群人拥有既定的价值观、热爱生活、有一定主张和品味、他们除了关注产品本身之外，更注重精神上的享受。 根据七夕节日营销背景，我们将此次目标受众定位于20-40岁中高端人群; 他们在进餐厅用餐除了希望餐点美味之外，也注重环境、氛围、文化等附加值因素;
他们的消费期望是:餐点好不好吃?餐厅有无格调?好不好玩?有无优惠?给他们带来了哪些精神利益? 三、活动主题 此次活动的主题我们分为两级，总的主题为：“穿越七夕，浪漫盛世”。 其中针对20岁以上的单身顾客，我们则以“牡丹相系，邂逅七夕”为主题，举办七夕单身派对。以”美丽的邂逅、完美的相识、寻找伴侣”为噱头，在满足单身群体的交友需求的同时以独特的环境氛围、活动创意亮点吸引更多目标群体，带动餐厅销售。 再则针对20岁以上的情侣，以“相知相伴，浪漫回味”为主题，举办七夕情侣派对。以结婚日纪念及恋爱日纪念需求为契机，吸引目标群体的来店消费。 四、活动流程规划 1、活动主题:穿越七夕，浪漫盛世 主题诠释:西餐厅、情人节、有品位的男男女女，这似乎是三个天生就联系紧密的角色，而作为中高档西餐厅的七夕营销活动，既要有实际可观的让利促销，也需要能从心理、精神上迎合目标消费群需求的促销概念。 此次活动的主题概念以”打破传统生活，制造浪漫惊喜”为出发点，迎合了白领们对平凡生活中浪漫的向往、惊喜的向往、人文的向往、交友的向往，因此拟定”穿越七夕，浪漫盛世”的主题，其一从字面上直观点明活动背景、时间等基本要素，其二以满足目标群心理渴望的标题作为噱头，从而达到引起消费者关注的目的，具备顺口、文化、利于传播的特点。
华丰国际饭店营销策划方案 一、酒店定位 酒店经营项目以客房、会议、餐饮、娱乐为主。 二、酒店S W O T分析： 优势(S)： 1.品牌优势：在区域内具有相当知名度和影响力。 2.交通便利，靠近高速，有停车场。 3.产品优势：酒店整体定位商务、婚宴市场。 4.地理位置：毗邻沈丘高速路口，北邻220国道通往郸城，距离中华槐 园风景区距离较近。 劣势(W)：附近写字楼较少，商务客户数量有限。 机会（O）： 1.虽自身周边商务企业较少，但辐射区域较大，临近高速。及综合性会 议。商务、婚宴选择的重要参考因素。 3.可利用自身本土特色餐饮品牌优势，吸引更多大众消费人群。 威胁（T）： 目前围绕县城已开业4、5家大型商务酒店，且大多为商务、宴会、会议 型酒店，行业竞争激烈。 三、基本经营方式 （1）营销工作 1、销售部人员组合分为：销售与公关。销售部负责开拓市场，扩大酒店入驻率及吸引新的客源。公关部负责在店客户关系管理，将进店的每位宾客转化为忠实客户，
发展会员以及会员卡销售，加大客户在店综合消费。两者工作紧密结合。每位销售人员拟制定相应销售任务及每月新开发客户数量，公关人员指定会员发展任务及会员卡销售任务。重视每一位客户，确保进店客人都有销售人员跟进，发现并开发客人消费潜力，以招徕更多新客户。 2、客房营销在利用网络、自媒体逐步扩展客源的情况下，以订房中心和周边企事业单位为启动点，逐步带动全局。 4、重视开拓式销售。在区域内投放一定量线下广告宣传，路牌、车体、商业路演、线下活动赞助接入和分众传媒楼宇广告等。 5、利用店内公关、宣传行为潜移默化对客反复灌输。大堂、电梯间、客房、餐厅等营业区域增加宣传品，水牌、导视系统等将酒店客房、餐饮、会议、休闲等设施在无形中潜移默化的植入消费者心中。再由店内公关人员进行引导，加深。最终促成消费。 6、先于酒店全面经营开始，建立实用的营销数据、客史档案收集、分析、使用规程。 7、转变传统观念，酒店市场营销并不简单的是经营销售。而是了解调研客人的合理需求和消费欲望，确定酒店的目标市场，并且设计，组合，创造适当的酒店产品以满足市场需要，从而为酒店盈利。 8、利用各种营销平台，将各个渠道（订房中心、团购）客户转化为酒店直接客 源（会员、粉丝）。并定期推出营销活动（最新优惠组合、新特色菜、抽奖 等)，加强与客人互动，了解客户消费需求。提高客人忠诚度和满意度。 9、利用新媒体，建立自己的自媒体公众号，并结合营销吸粉，每天推送一些养 生健康知识小贴士和酒店的最新优惠信息，定期组织线上结合线下的活动， 形成线上粉丝引流到线下消费。 （2）部门配置
项目实施策划书 篇一：XX工程项目实施策划书 第 1 页共 1 页 项目概况及主要管理目标 第 2 页共 2 页 : 版本 编制 审核 批准 机电安装公司项目实施计划书第 3 页共 3 页编制 01 日期：XX年08月31日 第 4 页共 4 页 目录 一 二 三 四 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11 12 13 五 14 15 16 17 18 19 20 21 22 第 5 页共 5 页工程概况及主要管理目标191 项目组织机构审批表192 项目风险初始识别清单193 施工相关实施计划部分194 工期计划194 临建实施计划195 临时
水电实施计划196 技术实施计划197 质量实施计划199 职业健康安全实施计划201 环境管理实施计划202 管理人员配置计划204 办公设备配置计划205 物资采购实施计划206 劳务分包实施计划207 施工机械实施计划208 信息管理计划 209 商务相关实施计划部分价款风险对比表210 施工方案优化实施计划211 专业分包实施计划212 合同履约计划213 资金流量计划214 关系协调计划215 甲方指定分包管理计划216 变更、签证及索赔计划217 工程结算实施计划218 篇二：项目实施计划书 项目名称： 用户名称： 地址： 电话： 传真： 编写单位： 地址： 电话： 传真： 文件版本： 日期：项目实施计划书络综合布线系统工程 项目要求、假设及用户责任约定项目要求为了保证
按时有效地完成本项目，我们要求用户承诺和保证如下事宜：指定负有全责的项目经理，参加项目的日常活动。有关项目的日常事 务，华南资讯科技有限公司都经过项目经理进行，如该指定的项目经 理有任何变动，应以书面方式及时通知华南资讯科技有限公司。 指派适当数量的合格技术人员与华南资讯科技有限公司合作，这些工 作人员应尽力协助和配合华南资讯科技有限公司工作。 按项目进度及时、准确提供各种所需信息资料； 对本实施计划所做的任何更改均需经用户和华南资讯科技有限公司审 阅以评估所做更改在开销和时间上的影响，并且必须经用户和华南资 讯科技有限公司通过由双方共同执行的“工作更改授权书”批准后方 可生效。承诺将对华南资讯科技有限公司提交的任何工作结果，进行谨慎的质 量验证和测试，并对随后的生产实施负责。 项目管理人员、关键用户和技术人员必须及时确认在项目过程中所有
房地产酒店项目策划全案 目录 一．项目定位 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析 二．推广策略 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算 三．广告企划 1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 四．工作进度表 项目策划全案 本案营销企划的主要目的 l 销售目标 实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益； l 品牌目标 在基础上，将绿地品牌的市场影响力提升到一个新的层次； l 积累客户 通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。
一. 项目定位 1、项目评判 1.1优势 ?总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心； ?名佳经典等物业的推出，使人们对区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础； ?已经在市场积累了较高的品牌形象，使人们对品牌有了初步的认识； ?与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中独特的风景线； ?由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。 1.2劣势 ?由于本案的开发正处于开发的前奏，真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性， 尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略； ?本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用； ?由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。 1.3威胁 ?周边已开发项目，投资者持有的房源将在未来不断释放，由于其相对较低的价格，对本案造成 一定的威胁； ?整体开发，在未来将出现较大规模的高档住宅供应量，由于其户型面积、规模效应等因素，将对本案造成一定 的竞争力。如明佳房产的明佳经典，北临4万平方米的绿地，毗邻很可能成为未来高档住宅的新星；
大型活动策划与实施方案 如何界定大型活动？哪些单位或在什么样的情况下使用大型活动？大型活动策划有什么技巧？策划的程序、方法是怎样的？搞清楚这几点，活动才可能会成功。 大型活动策划和实施是公关工作常用的技术手段。要有效地进行大型活动策划与实施，首先要弄清楚几个基本问题，例如：如何界定大型活动？哪些单位或在什么样的情况下使用大型活动？大型活动策划有什么技巧？策划的程序、方法是怎样的？这样有利于我们把大型活动组织的更加完善。 一、大型活动的定义 大型活动是一项有目的、有计划、有步骤地组织众多人参与的社会协调活动。这一定义要把握三个重要概念： 第一，大型活动要有鲜明的目的性。大型活动往往耗费很多资源，包括人力、物力。如一个产品要进入一个中心城市，恐怕要花数百万元的传播费用。我们最近在深圳为山西一个公司做上市公关，费用开支达数百万元。这样大的花费，为什么还要组织这样的大型活动呢？当然是为了企业的传播需要，为了吸引更多的人去购买他的股票，这是大型活动的目标。没有目的而耗费资金做活动是不可能的，目的不鲜明也是不值得的。我们经常遇到这样一些厂家，看到人家公司庆典活动，他也要做庆典活动，而且要求活动更热闹，规模更大、规格更高，但不知为什么,在活动中要传播什么信息也不清楚，显然没有目的性。 第二，要有计划性。凡事都应有计划，大型活动更不例外，而且更要求有周密的计划。 第三，众多人参与是大型活动重要的概念。既然是大型活动，就应该有众多的人参与，但并不是参与人数多就是大型活动。一个单位有一万个职工，要开一个全体大会，也是众多人参与，你能说这是大型活动吗？大型活动和小型活动的根本区别不仅在于参与人的数量，而是在于活动的社会化程度。 二、大型活动的特点 1、必须有鲜明的目的性。不是一般的目的，而应该是围绕整个组织机构的组织形象策略和近期公关目标而确立的目的。我们在一些院校讨论这个问题的时候，很多学生喜欢问：假如一个机构的公关目标跟社会需求发生矛盾时，你作为该机构的公关顾问，应该怎样处理这个问题？其实这样的问题非常简单，一个组织的形象只有永远与社会协调同步，才有可能在社会环境中树立起它的良好组织形象，如果靠欺骗的手法，即使一时占领了销售市场，或者说提高了市场占有率，但最终还是要退出这个市场的。
酒店营销策划方案 现今阶段，酒店业竞争日益激烈，消费者也变的越来越成熟，这就对我们饭店经营者提出了更高的要求。在XX年我们计划对我们的营销作出一系列的调整，吸引消费者到我店消费，提高我店经营效益。 一、市场环境分析： 1.我店经营中存在的问题 （1）目标顾客群定位不太准确，过于狭窄。 总的看我市酒店业经营状况普遍不好，只要原因是酒店过多，供大于求，而且经营方式雷同，没有自己的特色，或者定位过高，消费者难以接纳，另外就是部分酒店服务质量存在一定问题，影响了消费者到酒店消费的信心。 我店在经营中也存在一些问题，去年的经营状况不佳，我们应当反思目标市场的定位。应当充分挖掘自身的优越性，拓宽市场。我酒店目标市场定位不合理，这是导致效益不佳主要原因。我店所在的金桥区是一个消费水平较低的区，居民大部分都是普通职工。而我店是以经营粤菜为主，并经营海鲜，价格相对较高，多数居民的收入水平尚不能接受。但我店的硬件水平和服务质量在本区都是上乘的，我们一贯以中高档酒店定位于市场，面向中高档消费群体，对本区的居民不能构成消费吸引力。 （2）新闻宣传力度不够，没能在市场上引起较大的轰动，市场知名度较小。 我店虽然属于xx集团（xx集团是我市著名企业）但社会上对我店却不甚了解，我店除在开业时做过短期的新闻宣传外句再也没有做过广告，这导致我酒店的知名度很低。 2.周围环境分析 尽管我区的整体消费水平不高，但我店的位置有特色，我店位于xx国道旁，其位置优越，交通极为方便，比邻商院、理工学院、机电学院等几所高校，所以过往的车辆很
多，流动客人是一个潜在的消费群。大学生虽然自己没有收入，但却不是一个低消费群体，仅商院就有万余名学生，如果我们可以提供适合学生的产品，一低价位吸引他们来我店消费，这可谓一个巨大的市场。 3.竞争对手分析我店周围没有与我店类似档次的酒店，只有不少的小餐馆，虽然其在经营能力上不具备与我们竞争的实力，但其以低档菜物美价廉吸引了大量的附近居民和学生。总体上看他们的经营情况是不错的。而我们虽然设施和服务都不错，但由于市场定位的错误，实际的经营状况并不理想，在市场中与同档次酒店相比是处于劣势的。 4.我店优势分析（1）我店是隶属于xx集团的子公司，xx集团是我市的著名企业，其公司实力雄厚是不容质疑的，因此们在细致规划时，也应充分利用我们的品牌效应，充分发掘其品牌的巨大内蕴，让消费者对我们的餐饮产品不产生怀疑，充分相信我们提供的是质高的产品，在我们的规划中应充分注意到这一点来吸引消费者。（2）我店硬件设施良好，资金雄厚，而且有自己的停车场和大面积的可用场地。这可以用来吸引过往司机和用来开发一些促销项目以吸引学生。机会点：①本企业雄厚的实力为我们的发展提供了条件；②便利的交通和巨大的潜在顾客群；③良好的硬件及已有的高素质工作人员为我们的调整和发展提供了广阔的空间。 二、目标市场分析： 目标市场即最有希望的消费者组合群体。目标市场的明确既可以避免影响力的浪费，也可以使广告有其针对性。没有目标市场的广告无异于“盲人骑瞎马”。 目标市场应具备以下特点：既是对酒店产品有兴趣、有支付能力消费者，也是酒店能力所及的消费者群。酒店应该尽可能明确地确定目标市场，对目标顾客做详尽的分析，以更好地利用这些信息所代表的机会，以便使顾客更加满意，最终增加销售额。顾客资源已经成为饭店利润的源泉，而且现有顾客消费行为可预测，服务成本较低，对价格也不如新顾客敏感，同时还能提供免费的口碑宣传。维护顾客忠诚度，使得竞争对手无法争夺这部分市场份额，同时还能保持饭店员工队伍的稳定。 因此，融汇顾客关系营销、维系顾客忠诚可以给饭店带来如下益处：
商业项目策划方案 商业项目计划书是一份全方位的项目计划方案，那么应该如何策划商业项目的活动方案呢?下面小编给大家介绍关于商业项目策划方案的相关资料，希望对您有所帮助。商业项目策划方案一 一：酒店简介 焦作三维戴斯酒店座落于焦作市专制中路555号，是焦作市一家根据国际标准建造，由美国戴斯酒店管理团体所管理的集客房、餐饮、文娱、健身、洗浴等高档设施为一体的豪华商务酒店。焦作三维戴斯酒店地处焦作郊区最繁华的商业地段，地舆职位优越，交通十分便利。高25层，酒店网络营销方案。总面积达万平方米，学会网络营销方案范文。与8万平方米的6层豪华商场相相接，合计万平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。酒店内设施配备完好，听听三维戴斯酒店营。能敷裕满足商务旅行和观光旅游者的不同需求。焦作三维戴斯酒店具有初级客房、豪华客房、行政豪华房、商务豪华房、行政套房、总统套房。酒店设有豪华行政楼层、无烟楼层，所有客房安置宽带互联网、室内电子安全柜、语音信箱、液晶电视及卫星电视频道。焦作三维戴斯酒店特设的行政酒廊位于22层，为宾客提供了一系列独享的优惠和性情化的专业任职，广州网络营销推广。提供快捷便利的入住手续、厚实的自助早餐。并且全天供应软饮，晚间还为商务宾客绸缪了鸡尾酒，在此宾客可尽览焦作光景。房地产营销推广方案。 二：市场环境阐述 市场侦察和预测 市场侦察是指运用迷信的方法和措施，编制而有目的地对需求、供应和市场环境等信息举行收集、阐述、研究的活动。 市场侦察的类型 根据侦察的形式、类型和目的的不同，不妨分为探干脆侦察、描述性侦察、因果性侦察。 探干脆侦察主要用于收集初步原料。 描述性侦察是对市场的客观状况举行照实的记载和反映。 因果性侦察是为了了解和掌握市场气象之间的因果相关而举行的市场侦察活动。 市场侦察的方法 市场侦察就是要收集、阐述、研究市场信息，对市场信息的侦察可分为原始原料的收集和二手原料的收集两种形式。看看广州网络营销推广。其中原始原料的收集又包括询问侦察法、观察法、会议法、实验法等。 市场预测就是在市场侦察获取的原始原料和二手原料等信息的底子上，运用迷信方法，对市场未来一段时辰内的变化及需求趋向做出阐述和推断。 市场预测的方法定性阐述法、定量阐述法 市场预测的程序确定预测对象，拟定预测计划;收集和阐述原料;抉择预测方法，建立预测模型;确立预测后果，提出预测呈报 建立在上述的底子上对焦作市市场举行侦察和预测：酒店网络营销。 1.市场外部环境阐述， 如政治环境、社会环境、文化环境、经济环境等，分别针抵消费者市尝竞争者市场做出阐述，对后果举行阐述和评价，进而提出建议。 2.市场外部环境阐述，即酒店外部环境阐述 酒店员工素质 酒店管理者素质 酒店自身状况
温泉酒店策划方案
温泉酒店策划方案 【篇一：融侨温泉酒店项目计划书】 目录 内容摘要????????????????????????2 项目背景????????????????????????3 市场分析????????????????????????7 酒店市场及竞争分析???????????????????11 市场定位????????????????????????15 目标市场分析??????????????????????16 swot分析???????????????????????18 挑战和对策???????????????????????19 产品设计????????????????????????20 经营策略????????????????????????25 管理团队????????????????????????29 财务计划????????????????????????30 结语????????????????????????34 内容摘要 本计划书在分析论证项目特定条件和竞争环境的基础上，为充分发挥项目地块的独特区位和景观优势，有效利用极为珍贵的温泉资源，结合公司自身的优势，提出在融侨半岛兴建一间集酒店、温泉会所和运动会所为一体的主题酒店。 该项目计划占地43.4亩，总建筑面积为21606平方米，总投资1.3亿元，预计12年收回全部投资。 酒店名称拟为：融侨温泉酒店酒店档次为：四星级以上的精品酒店酒店功能定位为：都市型温泉休闲主题酒店酒店形象定位为：休闲、浪漫、健康、养生
本计划书认为，融侨温泉酒店有着稳固的市场基础和光明的发展前景。在发达国家，休闲时代已经到来；在中国，特别是在沿海发达地区和大城市，休闲产业刚刚兴起；在重庆，休闲产业有着明确的市场需求和巨大的发展潜力，以温泉为突出特点的 都市型休闲主题酒店仍是一个市场空白，融侨温泉酒店具有多重优势条件发展为此一细分市场的领导品牌。 一、项目背景 （一）项目缘起 1、融侨半岛位于重庆南岸区铜元局，占地约3000亩，规划总建筑面积350平方米，计划5年内将建成为可容纳8-10万居民的大社区。融侨半岛依山面江，气势恢弘，场地条件优越、精神气质独特，是重庆市主城区最大的水岸新城。 融侨半岛的中高档社区定位及其独特的地理区位优势和超级大盘的特性，要求具备高品质和完善的社区商业配套，并且很有条件建成独具一格的城市级商业，以最终达到提升地产价值和有效促进住宅销售的经营目标。 2、融侨温泉酒店拟建于融侨半岛西端，风临洲a区对面紧接鹅公岩大桥南桥头的地块，占地面积约43.4亩，其中约21亩为可合理利用的桥头保护绿地。该地块原建有一消防站，搬迁后经综合分析，被认为不适合做住宅和其它商业用途。鉴于融侨半岛的大盘特性以及独特的区位资源，并结合融侨半岛的整体开发规划，公司决定在此兴建集酒店、运动会所和温泉会所为一体的休闲、娱乐和健身项目，作为融侨半岛最重要的商业配套项目之一。 3、融侨公司已在南岸七公里成功开发出日产约2000吨的温矿泉，并开始向社区业主供水。由于目前的产量供过于求，有上千吨的水资源余量，因此，营建酒店和温泉会所可以充分利用这一珍贵的自然资源。
酒店营销活动策划方案5篇 【篇一】酒店营销活动策划方案 七夕情人节即将到来，为促进酒店经营，树立酒店品牌知名度，我部根据市场及酒店实际，拟推出如下活动： 一、活动时间： 8月6日 二、活动名称： “情系七夕、相约星际” 三、活动内容 3.1“愈夜愈美丽、七夕不孤单”大型郎才女貌亲密约会派对： 酒店南广场500平方精心布置，摆放各种休闲桌椅，广场播放舒缓浪漫的背景音乐，住店宾客凭房卡免费入场，其他客户凭入场券进场。现场配设饮品销售点、小吃点心销售点、七夕商品销售点等。凡莅临的宾客皆有机会抽取七夕意外惊喜大奖一份，价值5000元珠宝首饰。此外凡约会成功的男女可获赠精美礼物纪念一份。 3.2客房： 活动当天特别推出“七夕”特价客房，一号楼高级大床房428元/间夜，赠送次日双人自助早餐、赠送精品玫瑰一支、赠送精品红酒一支、精美棒棒糖一支、演出门票二张。 3.3餐饮： 银河餐厅推出 277元七夕情人套餐（包含双人套餐、红酒一支、玫瑰一支、） 577元七夕情人套餐（包含双人套餐、高档红酒一支、玫瑰花一束、巧克力一盒） 777元七夕情人套餐（包含超值双人套餐、进口高档红酒一支、玫瑰花一束、大河秀典门票2张） 月宫食府
凡活动当天，在月宫食府消费满77元，即可获赠玫瑰花一支。 四、实施细节 请采购部联系购买活动所需礼品（如：玫瑰花、巧克力、红酒等） 请餐饮部出列不同的套餐菜单，对餐台餐位进行适当装饰。请餐饮部小吃城及九曲餐厅负责人领取相关物品，并按活动内容配合执行。 请财务部知会各餐饮收银，做好折扣优惠。 请前厅部针对步入散客积极销售七夕特价房，并介绍相关内容；请房务部领取相关礼物，并按活动配合执行。 策划部设计制作派对入场券（抽奖券），1座、2座大堂海报及相关宣传。 请宴会部提前做好派对现场的摆放，并配合策划部、工程部对现场的装饰。 五、推广宣传 酒店店内海报、单页 酒店官方网站及友好连接网站 商都信息港漂浮广告（一个月） 大河报四分之一彩版+600字软文 时尚杂志硬广及软文 沿街灯箱胶片 目标客户短信 六、费用预算 玫瑰花2元/支500支1000元 巧克力50元20盒1000元 棒棒糖50元10支500元 红酒150元10支1500元（红酒商赞助） 高档红酒300元10支3000元（红酒商赞助） 精美礼品200元200个40000元（企业赞助） 条幅/海报80元 短信促销0.04元/条60480条2400元 大河秀典演出门票赞助（100张内，超出置换） 珠宝首饰赞助
项目策划实施方案 篇一：4项目实施方案及实施计划 4项目实施方案及实施计划 1.具体改革内容、改革目标和拟解决的关键问题 1）改革内容： （1）行动导向教学法不是一种具体的课堂教学方法，而是以这个创新的职业教学过程，是一种新型的综合性的教学过程的框架，该框架需要不断完善，拟对该框架有机的融入情境的元素。经初步分析，包括学习（教学）目标情境；职业岗位情境；职业证书情境；职业任务情境等，将进一步挖掘出更有益于教学效果的情境元素，并研究如何将上述情境有机并有效的融入行动导向教学法的框架中。 （2）根据行动导向教学法的框架和其中的组成元素。对专业核心课程内容的选取、内容组织与安排、表现形式再次进行动态调整，以职业基础课程、职业技能课程为类别，通过课程实验实训环境、课程模块化、课程项目化和课程教学情境四大构件的有机组合来呈现新的核心课程体系,如图1所示： 图1专业核心课程体系呈现结构及其各构件之间的关系 （3）理清认知理论、建构主义理论、行动导向学习理论与行动导向教学法的辩证关系，有效构建行动导向教学法与计算机专业的核心课程之间的对应关系，并跟踪实施；遵循研究的范式进行针对性的实证
研究； （4）新的行动导向教学法框架和实证研究的反馈结果可以有效提高教学质量和教学效果，并丰富教学方法的内涵，为教学创新的可持续性提供了积极的保障。 2）改革目标 （1）丰富行动导向教学法的内涵，并践行到课程开发和课程教学中，使得行动导向教学理论发挥其应有的作用。 （2）有效构建课程体系，目的是的让高职课程教学更具有针对性和与行业需求的无缝对接性。 （3）提高高职课堂教学的质量和教学效果，提升学生毕业就业竞争力，以实现高职教育的终极目标。 3）关键问题： （1）高职视域下行动导向教学法的内涵研究并对其进行完善；（2）融入行动导向教学的高职专业核心课程体系的构建及其呈现形式； （3）有着良性循环效果的实证研究，如下图2所示。 图2具有良性循环效果的实证研究流程图 2.实施方案、实施方法、具体实施计划（含年度进展情况）及可行性分析 1）实施方案 (1)领导重视，组织有力 项目组成员对本次省级教改项目的申报和参与都高度重视，尤其是系
度假酒店策划方案 （一）度假型酒店的类型 按度假酒店的功能性分：观光度假型酒店，这类酒店要求的地理位置比较独特：多位于海滨、草原，海岛，森林，雪山等拥有独特旅游资源的地方，并且能够提供多种旅游活动和健身活动如游泳等。 休闲娱乐度假型酒店，这类不需要有良好的旅游资源，但一定要安静，舒适，绿化的自然环境。温泉、游艇（轮）、高尔夫等这类酒店的顾客都是前来放松身心，释放压力的，逃离城市的喧嚣。 根据不同的环境和娱乐项目的叠加和组吅，度假酒店可以细分： 度假酒店按环境内容可以分为：海岛、海滨、湖滨、水畔、森林、草原、湿地、山野、沙漠、田园和酒庄等。 度假酒店按度假活动内容可分为：温泉、游艇（轮）、高尔夫、滑雪、主题公园游乐、地方文化体验等。 每一种度假酒店都必须充分考虑怎样从环境、氛围的角度来理解，它应和整个酒店风格相辅相成，环境景观的设计是其外在体现。不能象过去人们对室外休闲娱乐的理解往往只停留在具体项目上，比如各类运动场地、游乐设施的叠加。 (二）度假酒店策划 根据依托的旅游资源，度假酒店有海滨、森林、滨湖、温泉、高尔夫、草原、谷地深坑（利用天然或人工谷地、深坑地形建造）等类别，资源不同，其休闲娱乐功能和环境景观表现也不同。以下选择几类加以探讨。 完整的空间和绝对的舒适；海水浴场、游泳池、海上游乐和沙滩运动等室外休闲娱乐项目可建设海文化主题广场，周边修建餐厅、舞厅、酒吧、咖啡室、音乐台等娱乐休憩场所，形成完整、丰富而又有条理的室外休闲环境。广阔的视野和绝对的私密：充分考虑观景的通透性与游客活动的私密性，客房和公共空间应面对海景或其他核心景观，提供开阔的视野，别墅花园、会议场所则要营造私密、安静的环境，同时可利用植物的多样性来创造丰富的景观层次，灯光效果制造优美的夜间视觉环境。 （一）海滨度假酒店 这类酒店的室外休闲娱乐的项目主要以海为主题，如海水浴场、游泳池、海上游乐和沙滩运动等，其景观设计主要考虑： 1、完整的空间形象海水浴场与沙滩娱乐、海上游乐以及相应的餐饮、商业区既紧密结吅、相互呼应，又各有分区，各分区内不同的休闲娱乐项目和服务功能也是如此。在室外休闲区的中心，可建造与海文化或酒店主题相呼应的主题广场，周边修建饭店、舞厅、酒吧、咖啡室、音乐台等娱乐休憩场所，形成完整、丰富而又有条理的室外休闲环境。 2、私密性与舒适性 滨海度假酒店到海滩往往还有一段距离，与海滩景观设计不同，酒店设计更注重私密性与舒适性。应须充分利用周围的起伏地形，通过园林减少视觉冲击和房间之间的对视。这就要求在景观设计中充分考虑观景的通透性与游客活动的私密性，客房和公共空间应面对海景或其他核心景观，提供开阔的视野，别墅花园、会议场所则要营造私密、安静的环境，同时可利用植物的多样性来创造丰富的景观层次，灯光效果制造优美的夜间视觉环境。用滨海植物营造滨海度假的氛围，充分考虑植物的多样性。利用高大植物制造适宜的遮阳效果；利用乔、灌、花草结吅创造丰富的景观层次。同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。
游戏活动策划实施方案 a;方案是从目的、要求、方式、方法、进度等都部署具体、周密，并有很强可操作性的计划。下面就是给大家带来的游戏活动策划实施方案，欢迎大家阅读参考! 游戏活动策划实施方案1 游戏名称：撕 游戏类型：户外游戏、团队游戏、竞技游戏 人数要求：8人以上 道具要求：不干胶 游戏时间：一般都需要半小时以上 游戏玩法： 方案一：参加人数共12人。分成3人1组，共四组 游戏开始前给每个人背上都贴上，上带有颜色，组员的内互相贴有队友的，但因为参赛者本身不知道自己自己队友是谁，所以要经过从场地中找寻线索，或找寻哪个人不是自己的队友。 同时中的名字分两种颜色字写的，若被敌方或己方撕下中字为红色则红字代表队整队淘汰。 比赛开始前参赛队员须蒙上眼睛由工作人员带领打撒，确定好位置等到开赛时间时统一放开参赛者，参赛者需要自己去找寻队友和撕掉非队友人员背上的，同时保护好自己身上的。 比赛分两种结果两种情况：
1)如果自己亲自撕错自己队友的，两人同时OUT。 2)如果敌人撕了自己的，则底下的队友先OUT，自己恢复单身。 游戏时间：40分钟 胜负：撕掉一张敌方的得一分，自己的没有被撕得一分，撕到红色名字的的两分，最后计算总队得分，得分高的队伍获胜。 方案二：参赛人员共8人。分一个主公，两个忠臣，四个反贼，一个内奸。 游戏开始前进行抽签分配身份，除主公外人员每个人的身份只有自己知道，主公身份大家都知道，抽取主公的人员可提起进入场地自行寻找躲藏或者进攻的地方，而抽取到剩下身份的参赛者则需要经过工作人员对其蒙上眼睛带领进入找寻一个位置，与统一时间放人，身为反贼的人员需寻找到主公撕掉他的，而忠臣和主公的任务是撕掉反贼的，但忠臣需要保护主公不被撕掉，反贼的任务是全场只有自己存货。 注：提示别人说的话不一定是对的 时间：30分钟 胜负：主公忠臣胜，反贼胜，内奸胜 方案三：参赛人员共20人，每组5人，共4组，明确分组，最开始就知道自己队友有哪些，敌方有哪些，每对有一名红牌人员。 比赛开始前参赛队员须蒙上眼睛由工作人员带领打撒，确定好位置等到开赛时间时统一放开参赛者，参赛者需要自己去找寻队友和撕掉非队友人员背上的，同时保护好自己身上的，更保护好自己队红色。
品牌策划方案品牌定义： 是一种名称、术语、标记、符号或图案，或是它们的相互组合，用以识别某个销售者或某群销售者的产品或服务，并使之与竞争对手的产品和服务相区别。 策划定义： 是指人们为了达成某种特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为决策、计划而构思、设计、制作策划方案的过程。 品牌策划： 是通过品牌上对竞争对手的否定、差异、距离来引导目标群体的选择。是在与外部市场对应的部市场（心理市场）上的竞争。品牌策划更注重的是意识形态和心理描述，即对消费者的心理市场进行规划、引导和激发。品牌策划本身并非是一个无中生有的过程，而是把人们对品牌的模糊认识清晰化的过程。 其一，眼光原则。策划必须具有前瞻性，也就是说策划人要有“眼光”，要看得远，要看到他人没有看到的，这样才能抢占先机，出奇制胜，反之则“人无远虑，必有近忧”，整日被琐事缠身，裹足不前。不谋万世者，不足谋一时，不谋全局者，不足谋一域，说得也是这个道理。这一原则很容易理解，很多策划人都在实践中努力遵循这个原则，只是程度存有差异。例如，很多企业没有做品牌战略策划，就忙着请广告公司发布广告，大量资金砸下去之后，可能会有一定的收益，但必然是事倍功半。 其二，原则。这个原则是指策划必须见得着，经得起日光的“曝晒”。换句话说，策划人必须心胸坦荡，不能做昧着良心的策划，亦即策划不能欺诈消费者，不能损害消费者利益，更不能有悖于社会道德和伦理。不容乐观的是，不少策划案都
违背了这一原则，现在仍就未能引起足够的重视。今年3.15被曝光的企业，以及其它出现类似危机的企业，尽管在一定时期取得了经济效益上的成功，但是其显然是违背了策划的原则。 其三，X光原则。X光一种波长很短的电磁波，波长在~10nm到~0.1nm左右，有很大的穿透能力，被广泛应用于科技和医疗等方面。这里借指策划人要有“掘地三尺”的精神和能力，洞穿问题的本质，或者说找到问题的根源，然后再结合存在的资源进行策划。这样，策划案实施后，才有可能实现釜底抽薪、药到病除的效果，否则必然是隔靴搔痒，治标不治本。例如，某商场做了错误的品牌定位，却热衷于大搞一些不痛不痒的演出活动、促销活动，结果自然是解决不了根本问题，几个月后，依旧是“门前冷落鞍马稀”。 其一，品牌传播违背社会公德的现象越来越多，从全球闻名的“跨国大碗”到隐藏街脚的“无名小卒”，都能找到很多“不听话的”“坏孩子”，所以品牌策划人首先要有严格的道德自律，肩负自己的责任，不要助纣为虐。 其二，品牌策划人不仅需要帮助企业制定品牌战略，还要帮助企业把战略细化，协助企业执行，以一步一步的带领企业实现战略目标。换句话说，品牌策划人不是简简单单“卖方案”的人，而是会做冷板凳，能够将品牌理想变为现实的人。 其三，有很多企业嘴上说自己做品牌不是为了短期利益，但在实际合作过程中，依然是为了追求快速的短期利益，刚开始投入，就马上想着要收益，殊不知做品牌实质就是做投资，获取收益肯定需要一定时间，就像开花结果总需要一定的时日一样。因此，品牌策划人要帮助企业建立正确的品牌观，不能急于求成，老盘算“今天投入，明天就要产出”。 其四，品牌策划人要有足够的“防”意识。品牌策划人的利润是建立在企业利润增长基础上的，只有企业的利润增加了，品牌策划人才能获得真正意义上的利润。所以，很多品牌策划人都喜欢说自己是在帮别人带孩子，孩子大了，却很有可能就不认这个“娘”了。事实上也的确如此，兔死狗烹的现象的确很多，“兔没死，狗
”活动实施方案,计划规划 为深入贯彻落实《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（以下简称《实施纲要》）、中纪委七次全会和省、市纪委全会精神，全面推动“廉政化进学校”活动的开展，提高我校广大师生正确的价值观和高尚的道德情操，建设健康的学校化。根据《中共巧家县纪委关于印发〈巧家县廉政化“六进”活动实施方案〉的通知》(教纪发〔2008〕6号）《巧家县教育局、共青团巧家县委关于印发〈巧家县“廉政化进学校”活动实施方案〉的通知》(教联〔2008〕3号）件的要求，结合我校实际，特制定我校廉政化进学校活动实施方案。 一、指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想的“反腐倡廉”理论为指导，以科学发展观为统领，以贯彻落实《实施纲要》为核心，按照构建和谐社会和树立社会主义荣辱观的要求，大胆探索党风廉政教育的新方法和新途径，充分发挥廉政化在党风廉政建设中的教育、示范、熏陶、导向作用，贴近生活、贴近实际、贴近师生。坚持以传播廉政理念为内容，以“廉政化进学校”活动为载体，把反腐倡廉教育与学校的思想教育、师德教育、家庭美德教育和法制教育等结合起，并
渗透到课堂学科教学之中，通过持之以恒的廉政化滋养，让师生在形式多样的活动中接受廉洁、崇尚廉洁、习惯廉洁。 二、总体要求 注意抓好三个关键环节：一要进学校领导头脑，争取领导权；二要进教师头脑，争取发言权；三要进学生头脑，让学生真学、能学、爱学、好学。 1、在校级领导和中层干部中开展以“率先垂范，廉洁从政”为主题的专题教育活动，进一步规范从政行为，发挥领导干部在廉政教育中的组织协调和模范带头作用。 2、在广大党员及教师中开展以“为人师表，廉洁从教”为主题的专题教育活动，使教师的思想得到升华。把反腐倡廉教育融入师德教育之中，开展群体师德创优活动，通过教师在日常生活中的言传身教和在课堂上对廉政内容的传授，发挥广大教师在廉政教育中的引导示范作用。做到各学科渗透，让学生在活动中参与、阅读中领悟、实践中体验。同时，要把教师的道德教育和学生的道德教育结合起，使师生道德水平共同提高。 3、结合贯彻《未成年人思想道德建设实施纲要》，把廉政教育作为青少年思想道德教育和国民义务教育的重要内容。在广大学生中开展以“敬廉崇洁，遵纪守法”为主题的诚信、节俭专题教育活动，宣传廉洁化，传播廉政知识，弘扬廉政精神；对学生进行胸怀大志、诚实守信、节俭自律、
酒店营销策划方案篇一 一、建立酒店营销公关通讯联络网 今年重点工作之一建立完善得客户档案，对宾客按签单重点客户，会议接待客户，有发展潜力得客户等进行分类建档，详细记录客户得所在单位，联系人姓名，地址，全年消费金额及给该单位得折扣等，建立与保持同政府机关团体，各企事业单位，商人知名人士，企业家等重要客户得业务联系，为了巩固老客户和发展新客户，除了日常定期和不定期对客户进行销售访问外，在年终岁末或重大节假日及客户得生日，通过电话、发送信息等平台为客户送去我们得祝福。今年计划在适当时期召开次大型客户答谢联络会，以加强与客户得感情交流，听取客户意见。 二、开拓创新，建立灵活得激励营销机制。开拓市场，争取客源 今年营销部将配合酒店整体新得营销体制，重新制订完善××年市场营销部销售任务计划及业绩考核管理实施细则，提高营销代表得工资待遇，激发、调动营销人员得积极性。营销代表实行工作日记志，每工作日必须完成拜访两户新客户，三户老客户，四个联络电话得二、三、四工作步骤，以月度营销任务完成情况及工作日记志综合考核营销代表。督促营销代表，通过各种方式争取团体和散客客户，稳定老客户，发展新客户，并在拜访中及时了解收集宾客意见及建议，反馈给有关部门及总经理室。 强调团队精神，将部门经理及营销代表得工薪发放与整个部门总任务相结合，强调互相合作，互相帮助，营造一个和谐、积极得工作团体。 三、热情接待，服务周到 接待团体、会议、客户，要做到全程跟踪服务，“全天侯”服务，注意服务形象和仪表，热情周到，针对各类宾客进行特殊和有针对性服务，限度满足宾客得精神和物质需求。制作会务活动调查表，向客户征求意见，了解客户得需求，及时调整营销方案。 四、做好市场调查及促销活动策划 经常组织部门有关人员收集，了解旅游业，宾馆，酒店及其相应行业得信息，掌握其经营管理和接待服务动向，为酒店总经理室提供全面，真实，及时得信息，以便制定营销决策和灵活得推销方案。 五、密切合作，主动协调 与酒店其他部门接好业务结合工作，密切配合，根据宾客得需求，主动与酒店其他部门密切联系，互相配合，充分发挥酒店整体营销活力，创造效益。
建设项目活动策划实施方案 项目建设方案的规划应合理整合各方可以利用的资源和有利因素，以利于项目建设的实施。以下是给大家带来的建设项目活动策划实施方案，欢迎大家阅读参考！ 建设项目活动策划实施方案1 一、指导思想 以《_隧道集团20_—20_年企业文化建设实施意见》为指导，围绕项目企业文化的实际建设，强调“三手册”的实施，实现培养员工、促进项目管理、打造优质项目、打造企业品牌、提升企业形象的目标，为在建项目拓展市场做出不懈努力。 第二，遵循原则 坚持项目建设全过程以团队理念为导向的原则，行为认同规范项目和员工行为的原则，视觉识别系统统一鲜明的原则，与思想政治工作相结合的原则，与施工生产相结合的部署、检查和奖惩原则，提高执行力的过程控制原则。 三、规划内容 1.策划和宣传心灵识别系统。 2.策划和宣传行为认同。 3.规划和宣传视觉识别系统。 4.遵循集团理念确定项目建设的指导思想，以优秀的管理、优秀的团队、优质的项目践行企业理念。 5、开展项目建设的指导思想和形势任务教育。
6.整合优化项目规章制度，规范岗位行为。 7.制定员工培训计划，开展业务和技术培训。 8.规范和开展项目和员工礼仪活动。 9.设计并制作项目团队手册/员工手册。 10.贯彻工程公司企业文化的相关要求。 11.加强外包团队企业文化建设的统筹规划。 12、开展项目特色企业文化建设活动。 第四，规划和实施 1.成立项目企业文化建设推进领导小组，由项目部经理、党委专职秘书或副书记、工会工作委员会主任、团委书记、运营财务部主任、工程部主任、办公室秘书、工区主任、党组织、工会、团组织负责人组成。 职责：(1)党政领导共同负责，工会“三职”建设和团组织组织的文化活动纳入项目企业文化建设，没有专职人员的必须配备兼职人员负责日常工作。项目党政共同负责企业文化建设，项目经理为第一责任人，党工委负责日常工作，工区主任为第一执行者。(2)统一规划项目的企业文化建设，设定目标和发展方向。(3)指导、组织和规范项目企业文化的实施活动。 (4)检查和指导工作区域的企业文化建设。(5)结合宣传和思想政治工作，组织多种形式的企业文化建设活动。(6)协调和组织项目内外的企业文化建设交流。(7)及时处理不利于项目企业文化建设的行为。(8)对工作区域的企业文化建设进行奖惩。 2.接受集团企业文化建设“三手册” 向集团公司区域总部建议的三份A类项目手册”；b类和z类项目应收到