房地产估价报告1
Tel：(0931)8463561 8461659房地产估价报告
估价项目名称：兰州市七里河区土门墩加油站房地产价值估
价
委托人：兰州市土门墩街道办事处
估价机构：甘肃信诺房地产咨询估价有限公司
注册房地产估价师：唐靖
王琴
估价作业日期：二〇一五年七月二十日至
二〇一五年七月二十八日
估价报告编号：（2015）甘信估字第0490-1号
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目录
一、致委托方函 (3)
二、注册房地产估价师声明 (4)
三、估价的假设和限制条件 (6)
四、估价结果报告 (8)
(一)委托方 (8)
(二)估价方 (8)
(三)估价对象 (8)
(四)估价目的 (9)
(五)估价时点 (9)
(六)价值定义 (9)
(七)估价依据 (9)
(八)估价原则 (10)
(九)估价方法 (10)
(十)估价结果 (10)
(十一)估价人员 (11)
(十二)估价作业日期 (11)
(十三)估价报告应用的有效期 (11)
五、估价技术报告 (12)
(一)个别因素分析 (12)
(二)区域因素分析 (13)
(三)市场背景分析 (14)
(四) 最高最佳使用分析 (16)
(五) 评估方法的选用 (17)
(六) 估价测算过程 (17)
(七) 估价结果的确定 (28)
六、附件
(一)估价对象有关资料(复印件)；
(二)评估机构和估价师资质(复印件)。
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一、致委托方函
兰州市土门墩街道办事处：
受贵单位委托，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及兰七国征字【2014】第04号《兰州市七里河区人民政府国有土地上房屋征收公告》的有关规定，我公司对位于兰州市七里河区土门墩加油站国有土地使用权、地上建筑物价值进行了估价，土地使用权面积1291.10平方米，实地测量房屋建筑面积为191.72平方米(其中证载混合结构房屋建筑面积为129.36㎡)。估价目的是“为房屋征收部门与被征收人确定被征收估价对象价值的补偿提供依据，评估被征收对象的价值”。估价时点为2015年7月20日。
我公司注册房地产估价师经过实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并对影响估价对象价格的因素进行认真分析，结合估价经验，在满足本次估价假设和限制条件的前提下，经过详细测算后确定估价对象在估价时点的土地使用权价值为:
￥491.14万元大写（人民币）：肆佰玖拾壹万壹仟肆佰元元/㎡。
甘肃信诺房地产咨询估价有限公司
法定代表人：
二0一五年七月二十八日
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二、注册房地产估价师声明
（一）、我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。我们忠实于估价对象的客观现状和现场查看资料。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见，在整个估价过程中，我们严格遵守《房地产估价师职业道德规范》。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999建标48号《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告书。
5、没有人对本估价报告提供重要专业帮助，本报告所依据的相关资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。
6、注册房地产估价师对估价对象的整体状况进行了实地查看，并作了详细的记录，但仅限于估价对象的外观，尤其因提供资料有限，我们不承担至本次估价时点后的房屋建筑面积及相应权益的责任。
7、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算。
8、委托人只可按照估价报告的估价目的使用，不得挪做其他用途，我们不承担由于报告使用不当而造成的一切损失。
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9、本报告采用电子表格连续计算，可能出现公式左右不相等的情况，但不影响最终结果的正确性。如发现本报告有关的文字或数字因校对或其它原因出现误差时，请将报告退回本公司进行更正，否则报告误差部分无效。
10、未经我公司书面同意，本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，本报告复印件一律无效。
（二）、我们郑重声明：
1、本报告估价结果，仅作“为房屋征收部门与被征收人确定被征收估价对象价值的补偿提供依据，评估被征收对象的价值”。
2、敬请报告使用方认真阅读本报告的全部内容。
（三）、参加本次估价的估价师签名：
注册房地产估价师：签名：
注册房地产估价师：签名：
二〇一五年七月二十八日
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三、估价的假设和限制条件
(一)本次估价的假设前提为：
1、委估对象合法获得土地使用权，地上建筑物符合规划要求，建筑质量符合质量标准；
2、影响估价对象房地产价格的政策因素在估价报告有效期之内不变；
(二)本次估价报告的限制条件为：
1、本报告认为房屋所有权人提供的所有估价资料是真实、可靠的，并以此作为估价的重要依据之一，若因委托方提供的资料不实而引起的责任，估价方不予承担；
2、本报告目的具有专用性，任何单位和个人未经允许，不得擅自将本估价报告部分或全部登载于任何媒体之上，亦不得作为其他用途使用；
3、本估价报告所确定的估价结果是估价对象处于公开市场正常交易状态之下的市场价格。
4、委托方提供给我公司估价对象《国有土地使用证》证号为甘国用（2003）第1711号、《房屋所有权证》证号为房权证兰房（七公）产字第7815号复印件。
5、委托方提供的《国有土地使用证》无终止日期，土地使用权类型为国家作价出资（入股）、地类用途为其他商服用地。按照发证日期2003年9月29日起计算，商服用地法定最高出让使用年限为40年，终止日期为2043年9月29日，故本次估价对象至估价时点（2015年7月20日）剩余使用年限为28.17年。
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(三)本估价报告未考虑因素：
1、国家房地产业政策变化或当地政府有关政策变化调整以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的影响；
2、当事人与估价房地产有关的债权债务。
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四、房地产估价结果报告
(一)委托方：
1、单位名称：兰州市土门墩街道办事处
2、地址：兰州市城关区张掖路兰州房地产大厦9楼
(二)估价方：
1、单位名称：甘肃信诺房地产咨询估价有限公司
2、法定代表人：唐旭跃
3、地址：兰州市城关区张掖路87号（中广商务大厦26层）
4、估价资格等级：房地产评估壹级
5、联系人：李小龙
6、联系电话：（0931）8463561
(三)估价对象概况：
1、估价对象土地状况
该宗地位于兰州市七里河区土门墩加油站，东邻恒谊机械厂、南临西津西路、西邻煤炭公司家属区、北临荒地；
土地使用权人为中国石油天然气股份有限公司甘肃兰州销售分公司；
土地使用权类型:国家作价出资（入股）；
地类(用途)：其他商服用地；
使用权面积1291.10㎡（合1.937亩）。
《国有土地使用权证》证号：甘国用（2003）第1711号，发证日期：2003年9月29日。
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2、估价对象地上建筑物状况及附属配套设施
估价对象（1）、平层附属设施用房，混合结构，层高3.0米，建筑面积62.30平方米、砖木结构，建筑面积18.96；估价对象（2）、平层办公用房，混合结构，层高3.0米，建筑面积为110.46平方米，建筑面积总计191.72平方米。加气大棚是由四根立柱支撑，混凝土顶棚，高度8.4米，外檐面积为167.66平方米。《房屋所有权证》记载的房屋建筑面积为129.36平方米，房屋所有权人为甘肃省石油总公司兰州市公司，发证日期1999年6月30日。
（3）、地面安装6台加油机，设12支加油枪、4台道路工程使用的路灯及围、砼地坪、油库基坑（砼）。
(四)估价目的:
估价目的是“为房屋征收部门与被征收人确定被征收估价对象价值的补偿提供依据，评估被征收对象的市场价值”。
(五)估价时点：二〇一五年七月二十日
(六)价值定义：
本次估价确定的是估价对象在估价时点的公开市场价值。
公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格。公开市场是指在市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
(七)估价依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；
3、兰价房地发[2010]80号
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4、《兰州建设工程造价指南》
5、国家质量技术监督局，中华人民共和国建设部联合发布的中华人民共和国国家标准GB/ T50291—1999建标[ 1999]48号《房地产估价规范》；
6、委托人提供的《国有土地使用权证》证号：甘国用（2003）第1711号、《房屋所有权证》证号为房权证兰房（七公）产字第7815号复印件。
7、国务院、建设部、甘肃省人民政府颁布的有关法规、政策文件；
8、现场查勘资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。
(八)估价原则：
房地产估价原则是确保不同的估价人员遵循规定的估价程序，在采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。本次评估主要遵循的房地产估价原则有：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
(九)估价方法：
根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》，估价人员通过实地查勘，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况：“市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益”，结合委估对象的评估目的，综合分析确定采用基准地价修正法求取估价对象土地的价值，采用成本法求取估价对象建筑物的价值；
估价对象为经营性物业，估价对象在可预见的未来有连续的净收益，可采用收益法测算其收益价格。然后将基准地价修正法求取的土地价值与成本法求取的房屋价值相加，再与收益法求取的房地合一的价值取权重求出委估对象的市场价值。
成本法是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物具有相同效用的全新状态的建筑物的正常
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价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法是在求取估价对象房地产的价格时，运用适当的资本化率或报酬率，将估价对象未来预期的正常纯收益折算到估价时点的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。
(十)估价结果：
估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序、采用科学的估价方法，在认真分析有关资料和市场情况的基础上，确定估价对象在评估基准日的使用权价值为：
￥491.14万元
大写（人民币）：
肆佰玖拾壹万壹仟肆佰元
元/㎡。
(十一)估价人员：
(十二)估价作业日期：
二〇一五年七月二十日至二〇一五年七月二十八日。
(十三)估价报告应用的有效期：
本报告有效期为壹年，自估价报告完成之日起计算。估价结果为估价对象在估价时点时的市场价格，随着时间的推移和房地产市场行情的变化，本估价结果应作相应调整或重估。
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五、房地产估价技术报告
（一）个别因素分析
1、估价对象土地状况
该宗地位于兰州市七里河区土门墩加油站，东邻恒谊机械厂、南临西津西路、西邻煤炭公司家属区、北临荒地；
土地使用权人为中国石油天然气股份有限公司甘肃兰州销售分公司；
土地使用权类型:国家作价出资（入股）；
地类(用途)：其他商服用地；
使用权面积1291.10㎡（合1.937亩）。
《国有土地使用权证》证号：甘国用（2003）第1711号，发证日期：2003年9月29日。
2、估价对象地上建筑物状况
估价对象（1）、平层附属设施用房，混合结构，层高3.0米，建筑面积62.30平方米、砖木结构，建筑面积18.96；估价对象（2）、平层办公用房，混合结构，层高3.0米，建筑面积为110.46平方米，建筑面积总计191.72平方米。加气大棚是由四根立柱支撑，混凝土顶棚，高度8.4米，外檐面积为167.66平方米。《房屋所有权证》记载的房屋建筑面积为129.36平方米，房屋所有权人为甘肃省石油总公司兰州市公司，发证日期1999年6月30日。
（3）、地面安装6台加油机，设12支加油枪、4台道路工程使用的路灯及围、砼地坪、油库基坑（砼）。
(二)区域因素分析
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Tel：(0931)8463561 8461659委估对象位于兰州市七里河区西津西路无号。七里河区东接兰州市城关区、榆中县，南靠临洮县，西邻永靖县、西固区，北濒黄河与安宁区隔河相望。地处市中南区，总面积420平方公里，也是兰州通往西南地区和青海、新疆的必经之地。地势南高北低向黄河盆地倾斜，最高海拔3251米，最低海拔1521米。
1、区域概况：
区域内现有兰州石油化工机器厂、兰州通用机器厂等大中型企业112家，玻璃、毛纺、机械、电视、轴承、化工、酿造、塑料等工业门类繁多，设备精良，技术力量雄厚。有街区工业100多家，主要有机械、建材、食品、轻纺、橡胶、电子等行业。
区内有大学1所，大专3所，中等专业学校10多所；医疗卫生机构333所。中小学及幼儿园、托儿所100多所。初步形成了多层次、多形式的科技网络。
区内有工人文化宫、俱乐部、市区文化馆、省博物馆、区广播电台、区报社、电视调频发射台等设施。有全省最大的综合性体育竞赛和训练基地。
2.交通条件
区境内的兰西火车站是陇海、兰新、兰青、包兰四大铁路干线的重要枢纽，西北最大的铁路货运编组站就在这里。有兰郎、兰宜、兰榆等国道为骨干的公路干线。城区以西津路为主干线，连接城关区和西固区，并有45条次干道。
3.环境条件
城市空气质量达到三级和好于三级的天数占全年总天数的82.47 %。七里河区区域内环境质量一般。部分企业生产所产生的污水由企业自建污水处理设备净化后排入黄河，主要污染源为降尘和车辆排放的尾气，经过治理改造，从长远看环境条件对区域影响不大。
4.基础设施条件
供水：该区域由兰州市自来水公司供水，保证率为二级达到98%。
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Tel：(0931)8463561 8461659供电：该区域由七里河供电局统一供电，保证率为二级达到98%。
天然气：委估宗地所在区域已铺设天然气干道管道，目前进户管道工程已经逐步完成。
通讯：区域内开通直拨电话，用户可直接拨通国内2000多个城市、180多个国家和地区。移动通讯及邮政特快专递覆盖该区域。
排水：委估宗地所在区载铺设干道排水管网，二级干管网络已基本完成，排水基本畅通。
七里河区是连接城关、安宁、西固的纽带，东面以商业、住宅为主，西面以物流及生产企业为主：存量房以西津西路、西津东路主干道两侧及南滨河路沿线区域；商业主要集中在小西湖、西站什字、建兰路商业一条街。大型的住宅小区有：明仁花园、宝丰大厦、恒仁美林郡、阳光家园、金港城、曦花园等。
经过几十年的建设和发展，辖区内形成以西津路为主线、以小西湖、西站、土门墩、秀川繁华商业街区为中心的“四点一线”商贸连片开发的新格局。
（三）市场背景分析
1、全国房地产市场
2015年1月1日，中国指数研究院发布《2014年12月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，2014年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10542元/平方米，环比下跌0.44%，为连续第8个月下跌，跌幅扩大0.06个百分点。从涨跌城市个数看，70个城市环比下跌，30个城市环比上涨。
2、兰州市房地产市场
中国指数研究院发布的统计数据显示，2014年12月兰州主城四区样本平均价格出现小幅回弹，样本均价为6958元/平方米，环比上涨0.75%，涨幅在百城中排名第六位。回顾中国指数研究院对于2014年兰州房价的统计数据（见上图），2014年全年
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Tel：(0931)8463561 8461659当中，兰州主城四区样本平均价格除在3月、7月、12月分别出现环比上涨0.58%、0.45%和0.75%外，其余9个月则都呈现环比下跌，其中11月环比跌幅相对最大，环比下跌2.72%，当月的均价跌至6906元/平方米，而在12月经历了一轮小幅回弹后，主城区新建商品房均价依然未能突破7000元关口，整体看，兰州房价目前处于一种纠结的僵持状态，集中在城郊的大盘当月销量大，则会带动整个房价走低，而如果城郊大盘成交量有所缩小，则整体房价就会出现稳定，甚至小幅回升的局面。2014年兰州房价上涨动力不足已经是不争的事实，2014年房价整体是一个稳中有降的态势，然而值得关注的是，兰州房价也并没出现好多刚需一族所期待的大幅下跌，市场价格略向下调整之后，往往会有刚性需求方来接盘，使得房价下跌的阻力增加，总体来看，兰州房价似乎初现高位企稳的苗头。
中国指数研究院总监杜丙国解读报告认为，短期内百城价格或将继续向下调整，房地产市场下行趋势明显。“2014年以来，受信贷收紧、市场预期转变等影响，购房者观望情绪渐浓而放缓入市，市场成交量明显下降。”据初步统计，1-9月全国重点城市住宅成交量同比下降15.1%。“市场持续供大于求态势，库存高企、出清周期持续延长，房企迫于去化和回笼资金压力，房企继续加大推盘及降价促销力度。”指数研究院称，政策层面，在多数城市陆续退出限购之后，信贷支持是否到位将是四季度市场走势的关键。
2014年9月3日，兰州正式取消限购令，给楼市松绑。来自克而瑞的数据显示，9月份兰州楼市成交量已突破3000套，明显高于8月份。
上海易居房地产研究院研究员严跃进分析称，兰州9月份市场成交量出现比较大幅度的上升，和救市效应有关。此前部分成交量只是以口头或协议的方式实现了成交，但并没有到相应的房产交易中心进行登记。当然，也不排除部分购房者在限购松绑后，以抄底的心态进行入市。从这个角度看，兰州9月份市场成交复苏，释放了积极的信
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Tel：(0931)8463561 8461659号。“随着9月末央行救市，未来房价看涨的预期开始加重。所以对于兰州的购房者来说，积极购房才是明智的。”严跃进建议购房者，近期积极咨询相应的银行和房管部门，争取捕获各类营销利好，从而能够在目前价格相对处于一个低位的时候进行入市。
在兰州楼市松绑之后，城关区中心地段的房屋需求依然旺盛，价格坚挺，甚至有隐隐上涨之势，而周边区域，今年以来集中推出了一批新楼盘，房价相对较低，从而拉低了整个兰州新建商品房均价。
3、兰州市商业用地市场状况及估价对象预期分析
兰州城区位于黄河峡谷，两山夹一河的地理位置制约了房地产的开发与发展。”土地紧缺是最突出的问题，旧城区超过20亩的较大面积土地非常稀有，绝大部分就是不到10亩的小宗土地，价格也特别高。土地价格暴涨，依附在土地上的楼房价格也随之攀升。
商业用地是城市各类用地中土地效益最高的，从兰州商业用地空间分布情况看，主要有两种类型：一是商业集中的各级商服中心，二是散布于街道和街坊的众多商业网点和规模不等的市场。商服中心集聚度高占据着优越的商业区位，有功能齐全的众多商业网点、相当规模的大型商场或各类综合、专业市场组成，是城市商业繁华地段，兰州市商业用地共分七级，其中一、二、三级繁华程度差别比较明显，四---七级繁华程度表现为一种缓慢渐变的趋势兰州市已建成商业用房中临街宽深比例合适、地理位置优越的商业用房其预期收益始终被市场看好。
就估价对象而言，其地理位置较优越，未来升值潜力较强。
(四)最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓的最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术
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Tel：(0931)8463561 8461659上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，对估价对象能带来最高价值的使用。估价对象根据规划要求使用体现了房地产最高最佳使用。
(五)选择评估方法和技术思路
根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》，估价人员通过实地查勘，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况：“市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益”，结合委估对象的评估目的，综合分析确定采用基准地价修正法求取估价对象土地的价值，采用成本法求取估价对象建筑物的价值；
估价对象为经营性物业，估价对象在可预见的未来有连续的净收益，可采用收益法测算其收益价格。然后将基准地价修正法求取的土地价值与成本法求取的房屋价值相加，再与收益法求取的房地合一的价值取权重求出委估对象的市场价值。
成本法是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物具有相同效用的全新状态的建筑物的正常价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益还原法是在求取估价对象房地产的价格时，运用适当的资本化率或报酬率，将估价对象未来预期的正常纯收益折算到估价时点的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。
(六)估价测算过程
Ⅰ、用基准地价修正法和成本法测算估价对象的价值
一、基准地价修正法确定土地价值
１、基准地价的内涵：
基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法
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Tel：(0931)8463561 8461659定最高年期土地使用权区域平均价格。
兰州市城镇土地定价估价成果已经省国土资源厅、省发改委《关于兰州市近郊四区国有土地基准地价的批复》（甘发改服务【2011】722号）批准实施，并经兰州市人民政府《关于公布实施兰州市近郊四区及三县一区国有土地基准地价的批复》（兰政函字【2011】74号）对兰州市基准地价进行更新。本次估价采用的基准地价估价期日为2009年12月31日，设定土地开发条件（平均土地开发程度）和现状利用条件为七通一平。七通指供水、排水、通路、通电、通讯、供热、通气；一平指场地平整。土地使用年期：商业用地法定最高出让年期为40年，工业用地50年，住宅70年。
兰州市基准地价表单位：元/㎡
根据国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价设定开发程度下的宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2×K3×（1±ΣK）
式中：K1—期日修正系数
K2—土地使用年限修正系数
K3—开发程度修正系数
ΣK—影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
（1）估价对象基本情况及对应的基准地价
待估宗地位于兰州市七里河区土门，出让用途为其他商服用地，根据由兰州市国
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Tel：(0931)8463561 8461659土资源局颁布的兰州市商业用地级别图，该宗地位于七里河区商业四级用地范围内，四级商业用地基准地价2650元/m2。
（2）确定期日修正系数（K1）
基准地价基准日为2009年12月31日，估价时点为2015年7月20日，根据对兰州市土地上涨速度的调查，并结合“中国城市地价动态监测网”兰州市商业用地地价指数结合估价师经验本次估价确定期日修正系数K1为1.3；
（3）确定土地使用权年期修正系数（K2）
委托方提供的《国有土地使用证》无终止日期，根据合法原则，按照发证日期2003年9月29日起计算，商服用地最高出让使用年限为40年，终止日期为2043年9月29日，故本次估价剩余年限为28.17年，故需进行年期修正。则
年期修正系数K2=[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)m]
r----为土地还原利率(取6%)
m----基准地价设定年期(40年)
n----剩余土地使用年期(本次评估剩余土地年期为28.17年)
土地还原率的确定：根据《城镇土地估价规程》，按估价时点中国人民银行公布的一年期存款利率2.0%，再加上一定的通货膨胀及风险因素调整值，按6%计。
年期修正系数K2=[1-1/(1+r)28.17]/ [1-1/(1+r)40]
=0.8931
（4）根据委估对象所处位置，区域与个别因素的修正。
经查《兰州市近郊四区基准地价更新修正体系》，按照兰州市商业用地地价修正系数说明表（见下表）、兰州市商业用地地价因素修正系数表（见下表），并根据估价对象的区域因素及个别因素条件，我们得到估价对象地价影响因素说明及修正系数表，详见下表。
房地产估价报告20
Tel：(0931)8463561 8461659兰州市区四级商业用地基准地价修正系数说明表
下面为美国占星神婆苏珊米勒老师给大家讲解处女座2017年星座运势。 处女座2017年总体运势详解 2017年9月份之前,流年太阳都在迁移宫中停留, 处女座会花更多时间在外地、交通、合约、法律、考试相关的事物上,有赚外地钱财、长期钱财的机会,但是执行过程中阻碍不断,须一一克服困难才能接近目标。处女座必须谨慎处理各种沟通与计划细节,否则恐招致反效果导致钱财受损。由于今年出差、旅行、签约的状况较多,行动之前要做好事先计划的准备。 “工作发展将何去何从”将成为处女座人今年成长的重要课题。受到天冥凶相的强烈影响下,今年最容易引发人际纠纷,不是与主管、合作伙伴、配偶、情人出现激烈的争执,就是有可能出现换老板、换部门、换工作、分手的突发状况。不论是工作内容本身,还是同事相处、带领下属,都不会是件轻松的事。但,这样的辛苦也必定能累积别人抢不走的能力。8月份之后,流年太阳进入事业宫,事业发展将走向先苦后甘的局面,辛勤工作、事必躬亲的结果可望有不错的获利,但也要留意潜伏的危机。 处女座2017年事业运势 2017年处女座的事业发展可谓是先苦后甜,上半年有出差的机会,但在外际遇不佳,问题频生,需做足万全准备。人事纷争也是今年躲不掉的一劫,会遇到心机深重的竞争对手,让处女座显得没有招架之力,客户容易被抢或是谈合作非常不顺,对于跑业务或是需要面对客户谈生意的处女座来说是一件痛苦的事。此时也只能咬紧牙关继续前进,过了2017年8月份之后,运气回升,再面对对手的竞争压力就能够顺力还手了,可谓是关关难过关关过,终能有所收获。 处女座2017年金钱运势 2017年处女座鸿图大展,辛苦得利。上半年有赚外国财、远地财的机会,但恐好事多磨,要克服不少困难才能获取满意的回报。投资的回报率比较低,但也不见得会赔,只是没有太多的偏财横财运。下半年财运会开始直线上升,事业发展启动财运,尽管没有免费的午餐,但能遇到投资报酬率高的好机会,就看处女座有没有好好把握。靠着聪明理财会让处女座有不错的收益,但仍然不适合进军太高风险的投资,如果要靠运气的话,偏财方面的运气还是不佳。今年不宜投资房地产,若要买卖住宅,还是要多看多比较,太冲动购买房子容易买到问题房屋,太冲动卖房子也容易被买方砍到刀刀见骨,所以今年买卖房地产还是先考虑清楚,否则只会造成自己更多问题。处女座的朋友2017年可佩戴“星宿阁处女星象手链”来催旺欠佳的偏财运,不管是投资人士还是工薪的处女座都能获取偏财进账的良机。 处女座2017年爱情运势 进入2017年,单身的处女座男女可能还是会觉得桃花不知在何方,其实也不需要悲观,因为这几年处女座的爱情本来就是需要经过慢慢蕴酿才会开花结果。恋爱
听完这些，秒懂十二星座 十二星座这个名词好像不知从什么时候开始，不知不觉的传播到我们的生活里了，每个人也根据自己的出生日期找到了相应的星座，根据星座对性格的描述，绝大多数人都感觉与自己多多少少是相符的。每天早上查看一下自己的星座运势，注意避讳的迎接更好的，逐渐成为多数人生活的一部分，与朋友聊天时星座也变成一个打开话匣子的热门话题。如果当今有人问你是什么星座，你如果还不知道，那别人会以为你与这个社会脱轨了，所以星座运势也逐渐的成为一种新的流行趋势。 但是我们熟悉的十二星座，又有多少人知道它们的起源呢？相信聊到这个话题一定会鸦雀无声，其实星座已经有几千年的历史了，它们起源与古代的巴比伦和希腊，在古代为了要方便在航海时辨别方位与观测天象，于是将散布在天上的星星运用想像力把它们连结起来，有一半是在古时候就已命名了，其命名的方式有依照古文明的神话与形状的附会。另一半是近代才命名，经常用航海的仪器来命名。而在当今时代世界已统一星座图为将天空划分88区域88个星座，但我们一般谈论的星座，指的是太阳星座。二千多年前希腊的天文学家希巴克斯为标示太阳在黄道上观行的位置，就将黄道带分成十二个区段，以春分点为0°，自春分点（即黄道零度）算起，每隔30°为一宫，并以当时各宫内所包含的主要星座来命名，依次为白羊、金牛、双子、巨蟹、狮子、室女、天秤、天蝎、人马、摩羯、宝瓶、双鱼等宫，称
之为黄道十二宫。总计为十二个星群。在地球运转到每个等份（星群）时所出生的婴儿，长大后总有若干相似的特征，包括行为特质等。将这些联想（丰富的想像和创造力）串联起来，便使这些星群人性的具像化了；又加入神话的色彩，成为文化（主要指希腊和罗马神话）的重要部份。这套命理演进、流传至今至少五千年的历史，它们以这十二个星座为代表。 白羊座（3月21日~4月19日）是一个内心充满好奇心、有过人的毅力，从不服输的冒险爱好者，而且具有创新求变的精神；并且将第一视为理所当然，从不喜欢落后于别人。当白羊座的人面对竞争压力时，不仅不会退缩，反而战斗力加倍热情迎战，是行动派的人物，从来不会等待机会从天而降，而会努力的争取，无畏艰难和困苦。虽然有时会显得冲动，但基本上还是会保持理智和果断，是个面对强者给予压力，反而积极竞争的人。
苏珊米勒2015年天蝎座运势完整版 苏珊米勒2015年运势完整版天蝎座 2015年为天蝎座先苦后甜的一年，虽然在上半年会吃不少骨头，但斩荆披棘，在下半年会有势如破竹的突破。尤其是天蝎男，入秋之后，好运接踵而来，容易搭上贵人的顺风车，事业进展起来特别顺利。 财运——财运方面今年亦是辛苦来财年，工作后续逐渐的大增，幸好忙碌惯的你能够很好的调解身心的疲劳和压力，但是薪金方面没多大改善，只能继续表现，但问耕耘,不问收获。 事业——2015年事业方面虽然收获并不太明显，但所付出的会为来年打下坚实的基础。在本年有什么计划则去积极的落实，路是人踩出来的，一件一件执行完成，则事业通畅许多。天蝎座2015年可摆放他她星座“易明居金鼎皮休”摆件来巩固财运和事业，使得2015年有更为理想的表现。 学业——学业运势较好，尤其在记忆力方面表现的特别出彩，对已掌握的知识要点能够记牢并且还能举一反三。若有多余时间，可适当参加一些兴趣班、培训班，亦可增加自己课外的知识。 爱情——结伴者双方感情特别融洽，本年相处气氛非常愉快。对于单身的天蝎座，今年桃花运势不俗，故宜多外出走的，说不定，转角遇到爱，也可佩戴他她星座“易明居白狐玉坠”来促旺桃花，让感情早日归来。 健康——注意咽喉、胃部方面，切勿因工作量大或出差应酬酗烟酗酒而损坏健康。 职场——工作方面会让你感到有点压力，大量的事务会消耗不少的心神，期间你可以尝试摸索如何将这些压力转化为工作的动力，以后繁琐之事便自动远离。 天蝎座2015年佩戴什么幸运石： 天蝎座的朋友2015年可佩戴他她星座“易明居黄道冥王星手链”以增强各方面的运势，助旺2015年的财运、提升学业事业运。天蝎座2015年同时可摆放“易明居金鼎皮休”开运吉祥物。 天蝎座2015年幸运色和幸运数字： 幸运颜色：天蓝色、黑色 幸运数字：4、5 苏珊米勒2015年天蝎座每月运势预测 苏珊米勒2015年1月运势完整版天蝎座 这个月的天蝎座，有很多团队合作的事务需要你领导，在处理的时候，你会因为不经意地胡涂而造成失误，使整个行程受到延宕。此外，朋友很多的你社交活动更频繁，不是帮忙做中间人，就是努力做个团体活动的主导者，小心可别把身体弄坏了喔！还有，这个月在行车方面要小心，要注意有小擦撞的情形。 苏珊米勒2015年2月运势完整版天蝎座 天蝎座这个月的人缘超好，单身的你不需要太在意是否有爱情降临，但可以趁着在参加团体活动的时候，放松自己，多认识一些不同层面的朋友，让大家感觉到你的好人气。而有对象的你，不管出席任何场合，都要带着你的另一半，千万不要找任何借口，把你的另一半留在家里，只顾自己享乐唷！ 苏珊米勒2015年3月运势完整版天蝎座
白羊座2016年4月运势完整版唐立淇 白羊座2016年4月运势较差，做事难成，容易出现失误的状况，且各方面的阻滞也甚多，各方面发展都会有所停滞，难以有所突破，不适宜实施计划，与他人共同按部就班是安稳度过的较好方式，任何有开创创新突破的考虑都会受到挫败，可以暂时再继续运筹帷幄一段时间，不宜操之过急，或可按照领导上司的要求办事即可；人际关系不算有利，难以获得较多人的理解和支持，即使自己安分守己，也会有是非侵扰，但好在坏事都没有发展到无法解决的地步，只需要自身多做忍耐功夫，慢慢捱过即可，仍有少数的知心朋友从中扶助自己，终究也不会太过孤独。白羊座可随身佩戴“阿瑞斯火星手链”以提升2016年运势，带动事业的锐意进取，步步高升。 3月份出生的白羊座这个月虽有阻滞，难以突破眼前的瓶颈，但尚能有化解之力，多少都能逐步改善，但如果过分心急的话，也容易陷于围城之中，找不到方向，顺势而为可以，4月份出生的白羊座则相对比较犯愁了，出现问题的状况则会出现回天乏术的状况，无论遇到什么瓶颈，都只能暂时忍耐，尽力改善，如果实在无法调整，就先暂时静眼坐观，待时而动。 财运方面较差，正财尚可平稳，偏财不利，横财有利，善财不稳，经商者会有财来财去之感，收益与投入会有持平的状况，投资方面需要待时而动，或者暂时观望，切勿盲从，以免失守，减少支出，多做储蓄为宜，创业者则需要等待时机，暂时不宜直接介入操作；财运不佳的白羊座可佩戴“四臂宝象”吊坠，以生旺财星，使得2016年财运亨通，减少破财的机会。 本月白羊座在爱情上可能有一些暂时没法克服的问题，因此上升趋势被抑制。单身的你在择偶的观念上要再调整，你所处的环境不利于找到合适的另一半，因为固有思想的局限，你对较远距离的恋爱存在偏见，但下一次姻缘可能就是远距离恋爱；单身的白羊可以佩戴“奇缘粉狐手链”来提升桃花运，让自己在异性面前更具魅力，获取更多的机会。有伴的白羊们，另一半会在某些特定情况忍不住说你几句，但这种闹情绪似的抱怨使你不耐烦，往往两人的约会在不愉快中落幕。对于感情出现较大问题的白羊座不妨佩戴“增缘黑狐手链”化解那些导致你们感情不稳定的磁场。
2017年十二星座运势预测，我的真是绝了…… 进入2017年，随着天体的运行变化，每个星座受到的磁场干扰也会随着变化，那么十二星座在2017年的运势将会有什么样的改变呢，下面为星座运势2017简介。白羊座2017年整体运势详解白羊座进入2017年，整体运势一般，你会感到少许压力，很难掌控生活中发生的事情，可支配和利用的资源在慢慢减少，有时候还会陷入被动的境地。幸运的是，今年上半年会是比较好把握的阶段，木星的运行轨迹将给你带来良好的状态，即便遇到困难，只要主动积极地应对，也能够将困难化解。2017年里，你的人气和知名度在水星的作用下开始上扬，人脉将成为你最好的武器，足以让你消除内心的无助和迷茫。然而白羊座们在这一年仍需要对自己有一个清晰客观的认知，包括个人能力、交际能力等，给自己一个正确的定位将更有利于未来的发展。上半年十分关键，虽然这是较好把握的时段，但这段时间你会在忙碌中度过，某些重要事务由你来亲自处理效果会更好，在此过程中你的能力和积极的态度将会得到上级与同事的认可。同时你在生活中十分爱管家人、朋友的事情，因此上半年你注定是闲不下来的。白羊座们需要注意的是，独揽所有的任务对你来说并不是什么好事，如果事无巨细都扛在自己的肩上，这将会消耗你太多的精力，同时也会引发许多棘手的事情，尤
其是同事的恶意使绊，使你一不小心就会陷入让人焦头烂额的困境中。对于管理阶层的白羊座来说，凡事能够亲力亲为固然是好事，也有利于你掌控大局，但一个人的力量是有限的，不妨多放手让下属奉献自己的智慧和才能，培养更多的人才，将有利于团队的壮大和成长。2017年下半年木星进入第八宫，意味着你有机会通过非工作方面获利，如投资股票、基金等方面。而木星是射手座的守护星，木星在第八宫的位置也会给白羊座带来良好出国运，这对于有意向拓展海外市场的白羊座朋友来说十分有利，尤其适合出口贸易和海外投资。不过要小心因出国旅游而引发的意外事故，在此之前不妨为自己购买保险，保障人身安全。今年一整年冥王星都会在你的官禄宫运行，有可能会给你带来工作上的危机，职场上将出现小人环绕的情形，生活中对你不满的声音日益增强，你管理的下属也存在背叛你的人。冥王星的力量是毁灭性的，这将意味着你的敌对力量极其强大，你的竞争对手或者对你不利的人都具备一定的实力，在开展反击之前，你首先需要反省自己的不足之处，并提升自己的力量，保证有足够的筹码战胜对方。健康方面也需要留意，这一年身体状况不佳，容易受到小病小痛的困扰，若发现身体出现异样，应尽快就医，以免错过最佳治疗时间，木星的守护会给你带来良好的医疗运势，譬如会遇到医术高超的医生，或巧遇精准的医疗资源，这些有利条件有助于你尽快摆脱病魔。另外，
2016年星座运势巨蟹座完整版 总体运势 在过去的日子里，你一直活在一个自己虚构的世界里，不能够认清现实让你一直处在原地踏步的阶段。2016年，你要改变自己的心态面对现实，你想的和现实偏差太大，甚至完全不在你的想象之中。也许现实会让你感到失望，然而认清现实能够让你正确认识自己，知道自己的位置。是什么原因导致这样的结果？究竟是你的能力问题还是你的要求太高？这些问题都需要你自己来解答。 感情 巨蟹座的感情生活多数时间都比较丰富，感情的升温将出乎你的意料，不过这也是你努力的结果。你在感情上花费的时间并不少，虽然感情并不是一个人的事情，不是你努力就可以，但是你的付出对方一定感受得到，你的热情和执着一定会感化对方。巨蟹座的美好的爱情才开始起航，月老会为你们系上红绳，引领你们走向婚姻的殿堂。 事业 今年，巨蟹座在事业上的发展进入了一个停滞的时期，你的事业并没有感情那么顺利。新的一年，找工作的迷茫、升职加薪的无望、合作上的问题是你将要面临的挑战，你在事业上亏本、费力不讨好的事情时有发生，该用什么样的心情去面对这一系列的失意，是你在2016年里的主题。不过有的巨蟹座在爱情的助力下会有好的发展，特别是巨蟹座男生，给对方更好的生活将成为你前进的动力，这类巨蟹座男孩有望做出一番大事业来。 2016年巨蟹座事业与工作运势 上半年 2016年，土星依然停留在射手座，使得巨蟹座的工作并没有多大的进展，反而会给巨蟹座带来很多阻碍。知识、经验的不足导致巨蟹座在工作上很难实现目标，上半年，你会深深体会到经验不足带来的影响，由于经验的不足使得你在工作上犯了不少错误，没能正确分析实情，盲目投入是你的致命伤。你需要积累更多的工作经验，锻炼自己处理事务的能力。 下半年 下半年，巨蟹座工作上的失意并没有得到好转，无论是打工还是自主创业的巨蟹座，都会面临着各自的困难。打工的巨蟹座很难得到上司的赏识，无论你多努力，上司对你还是有所提防，对你也有些苛刻；对于自主创业的巨蟹座来说，你要面临的最大困难就是拓展业务的问题，你与合作伙伴在这段时间里可能会出现比较多的问题，客户的大量需求也成为你头痛的问题，迫于这些压力，你会全力以赴、废寝忘食，但结果并不乐观。有的巨蟹座承受不了会变得消极起来，对待合作伙伴、客户的态度发生360°转变，部分巨蟹座则会用烟酒、药物来麻痹自己，将自己推入深渊。其实情况并没有你想象的那么糟糕，记住，2016年你需要做的是积累经验重振旗鼓，而不是自我毁灭。巨蟹座2016年可佩带一串“淘运阁阿尔忒弥斯月亮手链”来生旺全年的运势，使得今年事业顺利，各方面更上一层楼。 2016年巨蟹座财富与金钱运势
2015年天秤座全年运势 2015年天秤座财运分析 2015年，天秤座的财帛宫主和天王星不定期交汇，表明天秤座这一年的财运也是起伏不平，而且天王星主要在伴侣宫，表明天秤这一年的财运主要会受到来自爱人和朋友的影响，单身的天秤会为了追求心中的女神而不惜一切；开始考虑婚姻的天秤很可能这一年就步入婚姻的殿堂，当然是一笔不菲的花费；而已婚的天秤为了和爱人回味美满的恋爱感觉，可能会在出游、吃喝方面有一些支出。生意场上的天秤会有朋友因为开展新一轮的生意计划而缺乏资金，来找天秤借钱之类的事情。 总之，天秤在2015年的财运会因为身边的人呈现什么样的生活状态而变好或变坏。 2015年天秤座感情运势 2015年，象征意外、变动、不稳定的天王星一直位于秤子们的伴侣宫。已婚成家的秤子会因为工作上的原因离开家庭较长时间，出门在外一定要经常和爱人联系。加上时不时的天王冥王四分相，给秤子们的亲密关系带来不少波动。恋爱中的天秤因为一些小事，比方说对方跟别的异性聊天时间有点长之类，就会怀疑爱情，导致两个人的恋情出现一些危机。其实仔细想想，如果真的没有必要在一起，双方都不会克制自己，毕竟现在的社会这样浮躁，静下心来谈一场刻骨铭心的爱情已经很不现实了。 天王星本身就是秤子们的真爱宫主星，每到其他星体加入天王冥王四分的结构形成T三角时，秤子们的恋爱关系就被冲击一次，想要一直保持亲密无间的关系真是相当不容易。 2015年天秤座事业运势 2015年上半年，天秤座们可以好好管理一下自己的人脉。平时多参加办公室里的聚会，和同事们上司多多交流，有什么不懂的就要问不要不懂装懂还能从中学到东西，为人处事要恰当把握好。把关系搞好了在工作中会方便很多。年中是天秤座们发展事业的新契机，先前积累的人脉，会在这个时候帮你很多，不管在工作上还是生活中遇到困难，都会有朋友帮你一把。自己创业的会得到贵人相助，对你的事业帮助很大。对于与“海归”合伙人共同经营事业的秤子们而言，更是如此。下半年，木星离开狮子座移居他宫，事业发展新阶段进入后续积累期。 2015年天秤座学业运势 2015年，秤子们的学业运势属于“种瓜得瓜，种豆得豆”，公平中正的状况。这种状况非常符合天秤本身的星座形象，所以在一定程度上有促进作用，比方说非常努力的天秤在临场发挥的时候可能就会更加效率，尤其是面对重大升学考试之类，要比其他星座有着较好的考场运。 年初，备战考研及出国留学的朋友们，在竞争中依靠实力榜上有名。下半年，主
星座大师贝拉在星座迷的心中，其地位是不可撼动的。麻烦大的每周运势一直是大家追逐的热文。新年伊始，随着星体运行的变化和星象的改版，十二星座的宫位对应的行星相位也会跟随着变化，贝拉的2016年星座运势自然是大家关注的焦点。下面，就让我们一起来瞧瞧贝拉2016年十二星座运势吧，因为是完整版，所以内容篇幅较大，大家可以在下面找到自己相应的星座。 白羊座2016年运势完整版贝拉 2016年白羊会活跃在各个领域，协调的木星和天王星让白羊与身边人的交流互动变多，而且存在感增强，白羊能够感觉到自己被他人需要。但是白羊与家人的关系则较平淡，易忙于工作或学习而忽略了家庭，你可能觉得没什么，甚至觉得家人的抱怨是小题大做，你觉得自己的行为跟往年一样并没有太大变化，观点的不一致容易导致家庭失和。一定要与家人多联系多沟通，多花点时间陪伴家人，与家人相处是最舒服的，只有保证家庭的和谐，才能无后顾之忧的在学业事业上好好打拼。感情方面，得理不饶人是绝对不行的，适当的退让很有必要，先认错主动求和没什么丢脸的，不能总是让对方付出，一定要与对方共同分担一些事情。 白羊座2016年事业运势 今年白羊非常有创造力，你的专业能力将是你最大的优势，会帮助你提升事业。你能够准确把握合作方或顾客的需求，做出的企划案或是产品符合他们的期待，所以工作上会有不小的成就。今年你很适合贸易谈判，只是需要时刻关注各个阶段的进展，还要注意数据和例证等细节，这些都将决定着你谈判的结果。即使你表面上看起来谈判有所妥协，但是仍能实现自己的预期目标。学习上也是，要想实现一定目标，需要白羊们坚持不懈的努力以及对细节的把握，甚至需要羊儿对自己更有信心。如果是找工作或者做市场调研的话，在今年的前两个月，你敏锐的观察力能够为你争取到良好的机会。前两个月是你实践的好机会，一定要自信勇敢，相信自己的判断，努力拼搏。白羊座2016年事业比较好的月份为2月、5月、8月、12月，这几个月份在职场上表现得异常出色，而且遇到困难时往往得到朋友或者同事得帮忙，轻松度过难关；事业运欠佳的月份为3月、7月、11月，这几个月要小心有人从中搞鬼，而且涉及到重要的项目时要注重细节，以免大意出错。白羊座可以佩戴2016年的幸运物“阿瑞斯火星手链”来增强整体的运势，使得全年事业运更上一层楼，工作上得心应手。 白羊座2016年财运分析 由于木星就在白羊座的财帛宫，所以白羊今年财运较为亨通，薪资让人满意，工作上的付出有相应回报，投资理财收益不错，尤其是上半年。但是到了9月，白羊财运就没有那么的好了，原因是白羊开始注重爱情，恋爱烧钱是众所周知的，而且主要心思也不在挣钱上，为了让对方开心需要花钱买各种东西，所以开销较大。虽然股票运仍旧不错，但不应投入太多，见好就收，免得得不偿失。今年需要思考的是如何利用好上半年的收入，是存起来还是投资应仔细规划。今年财运最佳的月份为1月、5月、8月，这几个月里有意外的收入，可进行一些力所能及的投资，譬如炒股等，但不宜盲目大笔投入；财运欠佳的月份为3月、6月、10月，这几个月份要小心破财，外出时要保管好贵重物品。白羊们今年如果要增强财运，可在家中或者办公室摆放一尊“金鼎得宝”来巩固财运，生旺正财偏财运势，使得2016年财源滚滚而来。
双鱼座2015年运势 双鱼座2015年运势 双鱼座2015年整体运势 适宜身心灵发展，事业需经磨练，职场人缘上佳，考运意外不断 2015年，鱼鱼们的命主海王星在自己的星座入庙运行，这对从事神秘学及身心灵工作的鱼鱼来说是良好的机遇，对于从事实业工作的鱼鱼而言则显得容易犯迷糊。土星全年位于事业宫，对鱼鱼来说可以是稳步发展，喜悦收获，也可以是历练与考验——全看个人实力与经验。 上半年，“第一吉星”木星位于第六宫，鱼鱼们的健康与职场顺风顺水。下半年木星来到伴侣宫，给鱼鱼们带来贵人运与好姻缘。 双鱼座2015年事业运势 2015年，土星入鱼鱼们的事业宫。对于初始创业的鱼鱼们来说，这可能是一项不小的考验，因为土星意味着时间与经验，对于新手是严苛的。尤其是那些土星四分命主海王星的时刻，鱼鱼们可能会感到喘不过气来。而对于长期经营积累了相当经验的鱼鱼们而言，这是潜心耕耘多年之后的丰收时刻。 双鱼座2015年运势 双鱼座2015年学业运势 2015年，象征高等教育、哲学、宗教与远行的九宫主运行在魔1 / 8
羯座，这是一个以实力说话的星座，鱼鱼们想要在考场上蒙混过关恐怕不容易哦。尤其在天王星与九宫主呈四分挑战相位的时期，鱼鱼们要谨防意外事件（例如考试期间发烧拉肚子啦、迷糊忘带准考证啦）带来的不利，胆大心细，理智谨慎的面对才有通过机会哦。 双鱼座2015年财运分析 2015年，天王星全年在鱼鱼们的财帛宫运行，这是一颗革新变动的星体。鱼鱼们难免遭遇财务方面的起起落落，一时进账多多，一时变成散财童子。不过部分幸运的鱼鱼们，可以在这样的起起伏伏中学会自由冲浪，获得完整财务自由的同时，借助天王星三分木星的良机，赚得盆满钵溢。 双鱼座2015年感情运势 情感方面鱼鱼们向来以浪漫多情著称，2015年自然也不例外。鱼鱼们的真爱宫主月亮起伏不定，象征着鱼鱼们的爱情也是情绪不断——也许对于鱼鱼们来说，这才是爱情。幸运的是下半年第一吉星入驻鱼鱼们的伴侣宫，单身的鱼鱼们遇见优质对象的可能性增加，而恋爱中的鱼鱼们则可以考虑走进结婚殿堂噢！ 双鱼座2015年职场运势 2015年，上半年木星位于主宰职场的第六宫（同时也主宰健康），为鱼鱼们带来顺风顺水的职场运，尤其是金星与木星呈合相的时候，鱼鱼们的职场人缘简直爆表。相对的，鱼鱼们的朋友圈则不那么太平，因此最好避免同事与朋友形成交集的情况，容易招来嫉妒喔。 2 / 8
属狗的人2015年运势（羊年运程） 狗人2015羊年卦象简测: 1、水火不济故迫狗去变革。 2、由于改革带来噪音。 3、大利征伐及进攻，此卦为吉。 4、官讼是非，退财为守。 5、有名气之应验，女狗较男狗有运势。 属狗人2015年运势总论： 狗人去年相对应其他生肖的运程来说均顺，而且财运有进，是目前退运的世运中，较好运的一群。今年羊年，狗人虽然犯「岁刑」太岁，与太岁不和，但只要狗人不强出头，为二不为一，便可安然过关。 狗人在羊年位列五强之一，主要是因为拥有两颗「好命」的吉曜。「天德」为五行最福之神，主登台辅尊位，可化一切凶灾之劫，为五大吉星之一，可见狗人今年一曜，登台，众魔臣服。又另一「福星」入宫，主福禄寿元，增强天德的好运，令狗人拥有强大的吉运力量，羊年算是一强天德的好年. 狗人入羊岁，只犯是非口角，乃受「卷舌」凶星入限，而另一宗教星「寡宿」有「男忌孤辰，女忌寡宿」之语，因此女狗会孤芳自赏，不利感情生活，但大利才艺，六亲缘薄，对宗教术数会生大兴趣。 【事业财运】:量力而为破财消灾 生于1970年的狗人今年最为当令，有「天乙贵人」入宫，主创业及贵人来助，又行正财及金舆禄，财运亨通，可喜可贺。1982年的狗人今年也有天乙贵人，大利创业，伤官人命，怕只怕计划多多，实行力气不足。1994年的狗人今年大转运，如额头生得靓，可凭天印贵人得财，否则会破财及给人捞去功劳，竞争对手多是非纠缠。2006年的狗童今年学业大进，行正印星，又天乙贵人会合天官贵人，会有班长运及开窍运。1982年的狗人小心事业与爱情纠缠不清，财星高照，女狗人较男狗人好。1958年的狗人今年行老运，心想事成，但紧记不能太肥,因正印星不利肥人。 【爱情方面】:加深了解切勿玩火 狗人今年以1982年狗人为桃花主角，小心婚变，其他各类狗人感情生活平淡，但狗人有流霞煞潜藏命宫，依然大忌醉酒花街，小心爱情骗局！ 【健康方面】:慎防传染攀高宜慎 狗人今年特别小心肝肺毛病，饮食习惯要份外小心，年初立春前后要注意身体健康，宜作一全身检查。 【事业家庭】:贯彻始终慎防小人 狗人今年最明显的星象是是非官符，因此忌为他人作保，狗人常头脑不清，特别用情太慈，耳仔太处软，今年必然出事。狗人今年犯「刑」太岁，代表官非人际关系会出问题，年
苏珊米勒 2013年12星座运势精简版（年运完整版） 白羊座—— 当白羊在2012年底说“新年快乐”的时候，你说对了！这是非常快乐的一年，你过去3年所经历的挑战都将在2013年获得妥善解决。2013年最开心的事莫过于你将会拥有一套明亮又宽敞的房子，无论是买或者租，都是你的梦想之屋。你可能会搬家，或者重新装修你的房子，一切都会焕然一新。如果你想要卖房子，2013年也是不错的时机，你的房子可以卖出一个不错的价格。幸运的木星将从2013年6月25日到2014年7月15日在巨蟹座停留，让所有与家宅有关的行为都无比顺利。 爱情方面，请用红笔在日历的4月6日画一颗红心，因为金星和火星将在那一天在白羊座会合。知道吗？这可是两颗星在1985年4月以后第一次在白羊座见面，它俩的激情碰撞将给你带来浪漫和幸运。你或许完全没有期待，但4月10日的新月一定会给你带来一次意外的浪漫邂逅。这次奇遇也可能发生在此后的两周内。另外一段爱情电影般的日子将出现在8月6日新月后的两周内，如果你一直在寻寻觅觅那个Mr.Right ，那么在这段日子里你的梦想很有可能变成现实。不过这虽然是你一直期待着的结局，但是过程可能与你料想的有些不同…… 从8月到9月中旬，你的守护星火星将给你的爱情生活带来更多热力。如果你已经结婚，不如和你的另一半一起在这段时间去度假吧！如果
你想要一个孩子，这将会是一个好年，如果没来得及，2014年的年初再试一次。 金牛座—— 今年的财运好到让金牛有些飘飘然，一切都来得太容易了！ 在2013年的上半年，你的收入将得到大幅提高。事实上，从年初开始一直到五六月份，你都会感觉到财富像漫天花雨般落在头上，幸运到你有时都不敢相信一切是真实的。需要提醒的是，这样的好运并不会年年都发生，所以当你在享受这一年特别美好的财运时，请记得保持感恩的心，同时也未雨绸缪，存下一些积蓄。这段时期的财富都将是你自己老老实实赚来的，并非意外之财（如赌博或者旁人的馈赠）。这是好事，因为如果你可以通过自己的努力脚踏实地地赢得财富，那就意味着在未来很长的一段时间里（即使是好运星星离开的日子），你都可以通过这样的方式去赚钱，让财富水平真正上一个台阶。 在感情方面，土星将在今年进入你的婚姻宫。如果你有一个正在认真交往的对象，你很有可能需要做出一个严肃的承诺。同时，土星或许会给你们的关系带来一些考验，不过这正式测试这段关系是否足够稳固可靠的好机会。如果你们彼此足够相爱同时也足够忠诚，就可以轻易地通过测试，然后愈加亲密。在这段时期内，你可以对伴侣的深层个性有一些新发现，希望这些发现会让你喜欢。 如果你还是单身，并且发现正在试着约会的对象对结婚并不怎么感兴趣，你将会果断选择离开，去寻找真正值得交往的人。土星正与你的
白羊座2018年整体运势详解 白羊座经历了2017年的洗礼之后，进入2018年将正式进入战斗，这一年会再次受到考验，行星的作用力让白羊座面临“前有追兵，后有堵截”的情况，如何在绝境中求生就自然而然成为今年最需要修炼的技能。 谈及运势，首先来看水星逆行带来的影响，3月23日至4月15日水星在白羊座本位宫逆行，给事业和学习带来一系列问题，水逆最让人感到迷惘，心情、思绪均受到干扰，还破坏一个人的判断力，带来工作危机及逻辑杂乱。水逆期间要求白羊座学会整合经验，学会调整心态，学会审时度势。 其次是土星一整年逗留在摩羯座，白羊座的事业、健康、爱情均受到影响，事业受困于此，代表工作易遭受阻碍；身体健康被土星侵扰，容易发生意外刑伤。爱情若能接收土星的正面作用力，则有机会遇到年长的异性。若接收了负面能量，恐会经受分离之苦。 最后，财运主要受金星的影响，金星象征爱和富裕，它所在的宫位会直接影响到白羊座的财运，况且今年金星在每个宫位停留的时间都不长，这就造成白羊座财运浮浮沉沉，很难掌控金钱那摇摆不定的影子。 对于经历过失败的白羊座来说，或许今年可以东山再起，等到下半年火星移驾你的官禄宫，集中火力创造机会，等到翻山越岭登上心里所想的高度，便是彰显个人价值的时候，这时白羊座将深刻体会到自己是王者一样的存在。 今年白羊座的人不必太过在意别人的看法，因为比起那些畏头畏尾怯懦的人，你的奋不顾身更令人钦佩，即便栽了跟头，只要你能够发扬白羊座勇敢的本质特性，勇往直前、脚踏实地的往上走，终有一日会惊艳四方，迈向成功的殿堂。白羊座2018年可佩戴一串“星元宿星耀手链”来催旺全年的运势，增强整体的气势和能量，为各方面的运势提升提供强劲的助力。 白羊座2018年事业运势如何 从去年的12月21日开始，土星就走出射手座进入摩羯座，摩羯座亦称为官禄宫，2018一整年土星都会定居在官禄宫，给白羊座的事业运势带来影响，这些影响多半是负面的，毕竟土星是凶星，象征着困难和抑制，白羊座的官禄宫被土星抑制，意味着今年事业可能会进入一个停滞期，升迁、奖赏迟迟未到，令人焦躁不安。不过土星也是瞬间变革的象征，白羊座的人今年事业上有望通过改变获得突破。 事业起伏最大的时间段为3月7日至5月13日，因为这段时间水星在白羊座（即你的本位宫）运行，且运行的轨迹为顺行-逆行-顺行，这样来回变动的运行轨迹将掀起事业上的风波，3月7日-3月22日和4月16日-5月13日这两段时间内，水星是顺行的，水星象征一个人的心智及沟通能力，白羊座的人在处理工作事宜上还算有条理，和上司、下属之间的沟通尚算到位。 然而3月23日至4月15日水星逆行，造成白羊座的人思维混乱，遇事不能理性思考，作为高层职位的白羊座很有可能做出一些错误判断，致使事业一败涂地。身为普通职员的白羊座则容易出现工作失误的情况，从而遭受扣薪、降薪、调离职位、停职等惩罚。 事业运势较好的时间段是下半年8月13日-9月10日，白羊座的守护星火星移驾至你的官禄宫，这个宫位代表着权利和地位，火星落入此宫，激起白羊座的野心和欲望，在火星十宫的影响下，白羊座的人在事业上将爆发内心的洪荒之力，此时行动力和意志力并存，工薪阶层的白羊座会努力展现才华，争取得到上司的重视。身为老板的白羊座会不惜一切代价，奋力在职场上开创新格局，励志闯出一片属于自己的天空，这种想法在星象的作用下很有可能实现，但不论你是从事何种工作的白羊座，均要小心8月13日-8月26日这个时间段，因
苏珊米勒星座运势完整
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苏珊米勒2015年星座运势完整版 苏珊米勒2015年星座运势完整版分析预测： 2015大趋势：成就之年，稳稳的回报 前言：经历狂热的、激情、骄傲感受的2014，大家理性的返回生活，深思熟虑的打理着将来的规划，不管是短期的目标，还是长远的计划，亦是不能完成的目标，只要能弥补过去言过其实、胡吹神侃的壮言、能体现出自己正在付出前进就好。 回顾2014年，我们都能体会的到，在14年，天冥两星给我们带来满满的能量，生机盎然的凌驾在事业方面，也顺着生活的改变不断的前行。也在这内心澎湃自我感觉良好的年份，每个人大意的疏忽，都成为以后一个头两个大的的诟病。也应验了海王星大三角给人们带来“今朝有酒今朝醉，管它冬夏与春秋”的性质！ 在回到2015年，今年的主题是：“吾日三省吾身”吉星木星上半年坐落在狮子座，我们不知不觉的崇尚了爱现的生活，表面看上去过的光鲜亮丽，实质反应了内心渴望被发现的表现。下半年导入处女座宫位，清理了一切松懈的状态，能客观性的规划、安排日常。 重要行星播报： 木星2014年12月09号狮子座宫位逆行至2015年4月08号，期间若是没有长辈、朋友的督导我们过于的盲目，事前不会构思策划，横冲直撞，任凭感觉做事，容易犯下错误。8月12号转入处女座，吸取之前教训，做事比较脚踏实地，其他领域也能顾全大局。 土星大半年运行在射手座，在3月14号前后逆行一次，此次逆行横跨射手座和天蝎座两位星座之间，6月15号进入天蝎座，直到一个月后，7月31号恢复顺行，9月18号再次进入射手座。土星我们常常说的灾难之星，2015年逆行具有压抑、强迫的色彩，土星的逆行刚好又与木星宫位交替相连，就好比赶鸭子上架一样，总是有股力量推着我们去面对种种事务。 2015年，三王星都各自有一次逆行，时间分别：冥王星在4月17号摩羯座逆行，9月25号转正。海王星6月12号双鱼座逆行，11月18号转正。天王星7月26号白羊座逆行，12月26号转正。 苏珊米勒2015年白羊座运势完整版
唐立淇2015年星座运势 唐立淇2015年星座运势完整版分析预测： 2015大趋势：成就之年，稳稳的回报 前言：经历狂热的、激情、骄傲感受的2014，大家理性的返回生活，深思熟虑的打理着将来的规划，不管是短期的目标，还是长远的计划，亦是不能完成的目标，只要能弥补过去言过其实、胡吹神侃的壮言、能体现出自己正在付出前进就好。 回顾2014年，我们都能体会的到，在14年，天冥两星给我们带来满满的能量，生机盎然的凌驾在事业方面，也顺着生活的改变不断的前行。也在这内心澎湃自我感觉良好的年份，每个人大意的疏忽，都成为以后一个头两个大的的诟病。也应验了海王星大三角给人们带来“今朝有酒今朝醉，管它冬夏与春秋”的性质！ 在回到2015年，今年的主题是：“吾日三省吾身”吉星木星上半年坐落在狮子座，我们不知不觉的崇尚了爱现的生活，表面看上去过的光鲜亮丽，实质反应了内心渴望被发现的表现。下半年导入处女座宫位，清理了一切松懈的状态，能客观性的规划、安排日常。 重要行星播报： 木星2014年12月09号狮子座宫位逆行至2015年4月08号，期间若是没有长辈、朋友的督导我们过于的盲目，事前不会构思策划，横冲直撞，任凭感觉做事，容易犯下错误。8月12号转入处女座，吸取之前教训，做事比较脚踏实地，其他领域也能顾全大局。 土星大半年运行在射手座，在3月14号前后逆行一次，此次逆行横跨射手座和天蝎座两位星座之间，6月15号进入天蝎座，直到一个月后，7月31号恢复顺行，9月18号再次进入射手座。土星我们常常说的灾难之星，2015年逆行具有压抑、强迫的色彩，土星的逆行刚好又与木星宫位交替相连，就好比赶鸭子上架一样，总是有股力量推着我们去面对种种事务。 2015年，三王星都各自有一次逆行，时间分别：冥王星在4月17号摩羯座逆行，9月25号转正。海王星6月12号双鱼座逆行，11月18号转正。天王星7月26号白羊座逆行，12月26号转正。 唐立淇2015年白羊座运势完整版 以下为白羊座2015年全年财运、事业、爱情、婚姻、健康、学业整体运势预测完整版 白羊座2015年事业运势 2015年事业进展颇多波折，在工作环境及人事方面均变动甚大，必须尽力及早适应，不可墨守成规。2015年处事必须公私分明，以免给人拿作把柄。 白羊座2015年财运预测 财运似是而非，故此任何投资均应适可而止，以免损失惨重。2015年常会有很多额外开支，因此若不精打
唐立淇2012年星座运势完整版天秤座篇 近三年来土星压境，让天平座经历了「实质而巨大」的磨难，铺天盖地的乌云、见鬼似的无能为力，天平几乎喘不过气来。2011年四月时，居然有了戏剧性的转折，宿命的力量让一切峰回路转，六月之后情况开始好转，敌手逐渐退去、胁迫渐次解除，天平终于可以疗伤、喘息。 2012年春天又有另一波强劲的突袭，天平必须等着接招，不过不用怕，四面八方的资源会不断涌入，过往累积的人脉都变成你的贵人，你会得到很棒的成绩。 *回顾2011年*挥别厄运，疗伤喘息 2010年至2012年10月期间，土星的进驻绝对为天平座带来莫大的压力、考验，不管是事业、自信、或伴侣关系，在近三年土星压境期间，天平人们经历了「实质而巨大」的磨难，一连串厄运使天平莫名受限、跳梁小丑的欺侮、压迫却不能还手、财务困窘、受敌方牵制等，铺天盖地的乌云、见鬼似的无能为力几乎使天平快要喘不过气，只能凡事低空掠过、忍悲忍辱、并「努力自我成长」，眼看在2011年三月「到达厄运顶峰」时就要弃械投降了，四月时居然有了戏剧性的转折，某个宿命的力量令一切峰回路转、剧情急转直下，变化之巨让人傻眼，天平有了劫后余生的契机，在千疮百孔后终于看到了一丝曙光。 这真是一段，让天平想起来就会发抖流泪的可怕经历，一切与能力无关、与魅力无涉，人们就是有本事忽略天平的正面表现，只兴趣着在天平的伤口上洒盐。不过，经历了「最脆弱处也被蹂躏」的剧痛与恐惧后，天平知道自己变坚强，也「晋级」了，不但身分心态都转换，也不再轻敌、傲慢，这一切，回首过往，都要感谢土星的严格管教吧。
继去年四月戏剧性的峰回路转后，2011年下半的6月情况更有明显改善，一切都随着「敌手退去」而逐渐好转，原本饱受对方牵连、拖累、压制、环境胁迫的情况渐次解除，敌手不再那么强大，虽然并不意谓「自己强大到压过对方」，但对手的影响力已经「还原到基本盘」，终于可公平对决。 幸好2011的下半年开始运气转好，让天平可以疗伤、喘息，或「布局新的生活」。契机就在四到七月的神奇转变，这转变像舒缓剂一样，天平不再敏感、疼痛，虽然很闷的事件没有消失，但影响力逐渐远离。那真是很不真实的感觉，以为度不过的关居然就解除了警报。从四、五月的不敢相信，到六、七、八月后逐渐觉得比较真实，生活终于开始恢复活力。 明显轻松许多的下半年，重头戏虽看似已过，但挑战还没结束。此刻的天平已步入新的阶段，不管是功力还是身份的进阶：如结婚、生子了，合作关系的维护依然是「得努力撑住」的功课，不光是身边「既熟悉又陌生」的伴得花心思应对，新角色也够自己忙翻天。而且天平的「存在感、重要度」再度被提升后，工作又被倚重、繁忙起来，那些对口的人、单位、事，也都有古里古怪的特质，状况百出，非常耗费心力，这些都让焦点得到转移。 虽然过去两年有点「乏善可陈」，但正因如此更了解「平凡的幸福」，你比过去更懂得享受人生，不再是无趣的工作狂了，这就是土星带给你的谦卑。虽然脚步还在调整，「元气尚未恢复」、运气还没回来，「好得还不够周全」，但去年总结下来还是很有收获，就是「认了那个限制」，你面对了，并打过美好的一仗，这很值得骄傲。经此一役，在没什么能打倒你，你确认所有的倒楣都跟能力无关，也确认生存能力、工作能力、抗敌能力都超强，并不断自我超越。 展望2012年，让我们摩拳擦掌，好好迎接土星的临去秋波吧，过去它曾制造了怎样的问题给你呢？
挥手告别2015年，我们充满期待跨进崭新的2016年。在过去的一年里，我们有过伤痛，也有过喜悦，但这些只能停在过去了。向前看，往前走，你的明天更精彩。现在唐立淇老师提前为大家解析2016年白羊座的星座运势。把握现在，成就未来，聚集一切正能量，努力吧！ 白羊座2016年总体运势详解 今年白羊座的整体运势一般，2016年里，你会深刻感受到危机的存在，很多事情并没有想象之中那么顺利了，你可以利用的资源在慢慢紧缩。你常常会陷入两难的境地，因为事情的发展已经不在你的掌控之中，你必须给自己寻找一个出口，为自己开辟一条退路，否则你会跌得很重。 在感情方面，白羊座将面临着巨大的挑战，争执、冷战、分手将是你们爱情的常客，你们有可能会因为对方的一句话，一个动作感到不满而争吵，观念上的不合、个性上的不合、双方家庭的压力都会成为你们分手的导火线，冲动的白羊座也会因为克制不住自己与对方闹情绪，最后造成彼此产生累觉不爱的想法。今年将是白羊座分手的高发年份，然而能够彼此牵手度过这一年的白羊座则可以考虑步入婚姻了，你们稳定坚固的感情将是不离不弃的保险卡。值得注意的是，白羊座和伴侣非常容易在2016年的尾巴闹得不可开交，各种争执将会在年末上演，从现在开始就想好对策吧！ 至于事业上，追求完美的白羊座会感觉事业发展得并不顺利，你期望达到的状态并没有真正实现，不管怎么做，你总是感觉这里做得不好，那里似乎也有问题，你总是在处在一种不断怀疑的状态中。你身边可利用的资源并不多，人脉和合作关系都是你非常紧缺的，当你陷入困境时，似乎没有人能够帮助你，你需要练就一身应变的能力。在这一年的某段时间里，白羊座需要卧薪尝胆，咬着牙坚持下去，记住经历黑暗之后重现的光明才是最美的。 白羊座2016年工作与事业运势 虽然白羊座一直处在一个不断怀疑自己的状态中，不过在新的一年里，你也会给自己的事业设定一个目标，你明白自己的方向在哪里，你不再像过去那样迷茫了，你的疑问在2016年里会得到答案。白羊座在上半年会有非常强烈的表现欲，你希望自己的才华在别人面前得到充分展现，掌声与鲜花是你前进的动力，在这种动力之下，你在工作上会更有热情和冲劲。
苏珊米勒2015年水瓶座运势完整版 苏珊米勒2015年运势完整版水瓶座 2015年运势为理想之年，承接2014年的好运，在2015年继续运势攀高、扬眉吐气。又以水瓶座女为例，运势更佳，而然数字5是你们今年的幸运数字，所以在每月带5的日子，事情进展亦特别顺利。 财运——2015年为财运尚可，从商或投资的水瓶座，诸事较为称心，工作进展顺利，财源方面也大大提高，上班族的水瓶座亦因工作表现突出，有较大的机会升职加薪。然而需要带眼识人，因今年亦有小人从中作梗，构成财产方面的损失。 事业——从商、投资者的水瓶座今年有较多的发展机会，易能以实力雄厚的公司合作，期间莫问收益，只问学成。上班一族若有好的方案灵感不妨大胆向上级提出，认可的机会比较大，并事后进展的亦相当顺利，2015年亦是理想之年。水瓶座2015年宜佩戴他她星座“易明居四臂灵象”吊坠来为财运和事业的发展增添坚实的力量。 学业——学业运势较弱，对重要的知识记不牢固，新的知识理解不够深，若能课后努力反复学习，亦不能造成影响。学习方面还有一个重大缺陷便是做事较为马虎，易在细节方面屡屡出错，所以今年必须更正，以免养成习惯。 爱情——2015年为爱情保卫战之年，有伴的水瓶座桃花较为兴旺，以至易与现有的对象争吵，路边的野花最好不要采，以免最后情财两失。对于单身的水瓶座而言则易出现竞争对手，一山不容二虎，需努力争取。 健康——2015年要注睡眠量，尤其是男性为例，工作方面在忙，也需有规律安眠，尽量少些熬夜，以免拖垮身心、赔了夫人又折兵。 职场——工作较佳，主要是留意身边一些小人，无事生非、造谣生事，若有必要，无需忍耐，以免事件恶化，跳进黄河也洗不清自身清白。 水瓶座2015年佩戴什么幸运石： 水瓶座的朋友2015年可佩戴他她星座“易明居黄道天王星手链”以开运化煞，驱赶霉运，助旺2015年的财运、提升学业事业运。水瓶座2015年同时可摆放“易明居聚财荣归”开运吉祥物。 水瓶座2015年幸运色和幸运数字： 幸运颜色：黑色、褐色 幸运数字：2、5 苏珊米勒2015年水瓶座每月运势预测