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基于特征价格理论的房地产估价市场比较法研究

基于特征价格理论的房地产估价市场比较法研究
基于特征价格理论的房地产估价市场比较法研究

随着国民经济的发展,房地产的相关经济活动越来越频繁,对房地产估价的需求也随

之增大。那么,如何精确衡量房地产价值就成为房地产估价的一个永恒话题。房地产估价的三大基本方法:市场比较法,成本法和收益法,尤以市场法的运用最为广泛,但是这种评估方法在实际评估运用中过多依赖于评估者的经验,对数理模型运用较少,在实际应用中,易出现评估价格偏离市场价格的现象。

本文以理论联系实际,定量分析和定性分析相结合的方法,研究如何在房地产估价中

引入特征价格理论,与市场比较法有机结合,建立房地产估价模型。模型弥补了传统市场比较法的不足,减少了在房地产估价中人为因素的影响,使得评估结果更科学、客观和可信。

首先,阐述传统的市场比较法,并对传统的市场比较法及在应用中的缺陷进行分析。

其次,引入特征价格理论,研究基于特征价格理论的市场比较法。其中较详细地介绍

特征价格理论的基础、应用条件、应用领域等,分析当前特征价格理论用于我国房地产估价的可行性,建立房地产估价模型。同时运用统计学理论的研究成果,确定了样本数据的搜集与选取的原则,计算房地产估价模型的参数。

再次,探讨影响房地产估价的特征因素及量化的方法。在分析影响房地产价格特征因

素后,在查阅大量资料并征询专家意见的基础上,确定各类房地产的价格特征因素,并运用专家意见法和模糊数学的方法对特征因素进行量化。

最后,以广州市高层住宅为例,阐述房地产估价模型在房地产估价中的具体应用。通

过调查研究,获取广州市住宅房地产交易的大量实际数据,从中筛选研究对象获得特征因素数据,在计算机上运行SPSS软件,得到广州市高层住宅的估价模型。

关键词:房地产估价;市场比较法;特征价格理论;特征因素

广东工业大学管理学硕士学位论文

Abstract

Alongwithnationaleconomy,5develoPment,followstherealestatetherelated eeonomieaetivitytobegettingmoreandmorefrequent,alsoinereasestothereal estateestimate,5demandalongwithit.Regardlessofstemmingfromwhiehkindof estimategoal,therealestatevalue’5Preeiseweight15aneternaltoPie.Inthereal estateaPPraisal’5threeessentialmethods,themarketmethodutilization15esPeeially widesPread.ButthisaPPraisalmethodreliesonexeessivelymuehintheaetual aPPraisalutilizationvaluator,5exPerience,andit15fewtothemathematiealmodel

utilization.InthePraetiealaPPlieation,it15easytoPresentthePhenomenonofthe aPPraisalPricedeviationmarketPriee. ThisartielehasusedtheaPPlytheorytorealitymethod,unifiesthemethodwith thequantitativeanalysisandthequalitativeanalysis.Tostudieshowtointroducethe eharacteristiePrieetheoryintherealestateaPPraisal,andeombinedwithmarket eomParisonaPProachofrealestateaPPraisal.TomakeuPtheinsufficiencyofthe traditionalmarketeomParisonaPProaeh,andredueethehumanfaetorinflueneeinthe realestateaPPraisal.SothateancausetheaPPraisalresulttobemoreseientific,tobe

objectiveand15eredible.

Firstly,thePaPerdeseribestraditionmarketeomParisonaPProaeh,andanalyzes

it’5flawsintheaPPlicationasPeet.

Secondl又thearticleintroducestheeharaeteristiePrieetheory,andstudiesmarket eomParisonaPProachthatbasedontheeharaeteristiePricetheory.Theartiele introdueesthetheoretiealfoundationofeharaeteristiePrieetheory,theaPPlieation

eondition,theaPPlieationdomainindetailand50on.Andanalyzesthefeasibilityof theeurrenteharaeteristiePricetheorytouseinoureountryrealestateestimate.And analyzestherealestateaPPraisaleharaeteristiePrieemodel.Thentheartieleintroduees theresearchresultsofstatistiestheory,andeonfirmsthemethodtoeolleetthesamPled

data,selectthesamPleddataandeomPuteParametersofeharaeteristicPrieemodel.

Thirdly,theartielediseussesthecharaeteristiefaetorswhiehinflueneerealestate

Abstraet

aPPraisalPrieeandquantifieationmethodofit.Onthefoundationofanalysisinfluenee realestatePricefactorandtheconsultmassivematerialandseekinformationthe

exPertadviees,theartieledetermineseharaeteristicfactorsofeachkindofrealestate’s

Price,andearriesonthequantifieationthecharacteristicfaetorsusingtheexPert advieeandfuzzymathematics’method.

Finally,taketheGuangzhouhigh一levelhousingastheexamPle.Theartiele elaboraesaPPlieationofcharaeteristiePrieemodelinrealestateaPPraisaleonerete. Throughtheinvestigationandstudy,gainstheGuangzhouhousingrealestate transactionmassiveaetualdata,sereenstheobjeetofstudytoobtaintheeharaeteristie

faetorsdata.Then,itmovestheSPSSsoftwareontheeomPuter,andobtains eharaeteristiePrieeaPPraisalmodelofGuangzhouhigh一levelhousing.

Keywords:RealestateaPPraisal;marketcomParisonaPProaeh;eharacteristiePriee

theory;charaeteristicfaetors

广东工业大学管理学硕士学位论文

目录

摘要......................................................................................................................……I

目录...............................................................................................……,.............……IV

第一章绪论................................................................................,.. (1)

1.1研究背景 (1)

1.2研究的意义 (2)

1.3文献综述...........................................................,.. (3)

1.3.1国外研究综述............................................................................., (3)

1.3.2国内研究动态 (5)

1.4研究的思路、方法与框架.........................................................................……,8

1.4.1研究思路 (8)

1.4.2研究的方法 (8)

1.4.3本文基本框架...........................................................,.,. (8)

第二章传统市场比较法估价方法及缺陷 (10)

2.1房地产估价概述.......,..............................................,.. (10)

2.2市场比较法概念 (10)

2.3市场比较法的理论依据.........................................................................……,二10

2.4市场比较法的适用范围和应用条件......……,.............................................……n

2.4.1适用范围.............................................................................................……H

2.4.2应用条件......……、...............……,...........……、.,.…,.......……,……‘....……,……n

2.5传统市场比较法的估价步骤与方法 (12)

2.5.1搜集交易案例 (12)

2.5.2选取比较案例 (12)

2.5.3建立价格可比基础 (12)

2.5.4进行交易情况修正 (13)

2.5.5进行交易日期调整 (14)

2.5.6进行区域因素的修正 (15)

2.5.7进行个别因素的修正 (15)

目录

二二二二二石二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二

2.5.8求取比准价格................................................................................., (17)

2.6传统市场比较法的缺陷......................................................................,.. (19)

第三章基于特征价格理论的市场比较法., (21)

3.1特征价格理论概述..……,.....................................................·····················……

21

3.1.1特征价格的涵义 (21)

3.1.2特征价格理论的基础 (22)

3.1.3特征价格理论应用的前提条件 (23)

3.1.4特征价格理论在房地产市场上的应用 (25)

3.2特征价格理论在市场比较法中的应用分析 (26)

3.2.1特征价格理论的应用优势..........................................................., (26)

3.2.2特征价格理论应用在市场比较法中可行 (27)

3.3基于特征价格理论的房地产估价方法与模型 (27)

3,3.1选取房地产估价价格的特征因素,二,,...,,.,......,,...,.,.,.,二,.,.,.,二,,.,,., (28)

3.3.2选择适用的函数形式 (29)

3.3.3搜集与选取样本数据.................., (31)

3.3.4计算应用参数值 (34)

3.3.5检验模型 (35)

3.3.6确定模型结果.........................................., (36)

第四章影响房地产评估价格的特征因素及量化.....................................,. (37)

4.1特征因素的分析 (37)

4.1.1时间因素 (38)

4.1.2区域因素 (38)

4.1.3个别因素 (40)

4.2不同类型房地产的特征因素..................................................................……,.42

4.2.1房地产的分类 (42)

4.2.2各类房地产的特征因素 (43)

4.3特征因素的量化 (47)

第五章实例一广州市高层住宅的评估........................‘.. (51)

5.1确定影响广州高层住宅评估价格的特征因素 (51)

5.2获取数据并量化......................., (51)

广东工业大学管理学硕士学位论文

5.2.1研究对象的选取 (51)

5.2.2数据的获取途径 (51)

5.2.3特征因素指标的具体量化 (53)

5.3确定具体估价模型 (54)

5.3.1用逐步回归法得出影响较大的特征因素 (55)

5.3.2用强行回归法求取模型结果 (56)

5.4广州市高层住宅估价模型的应用 (61)

结论.........................................................................................,. (62)

参考文献 (64)

攻读学位期间发表的论文 (68)

独创性声明 (69)

致谢........................................................................................,.. (70)

附录.....................................................................................,.. (71)

Contents

Contents Abstract..............,........................................,.. (11)

Contents...............................................................................................,..............,二Vll ChaPter1Introduction (1)

1.1Researchbackground (1)

1.2Researchsignificance (2)

1.3Litera turereview (3)

1.3.1Summaryofstudyabroad....................,.. (3)

1.3.2Dynamicdomesticrese盯ch.....................................................,.. (5)

1.4Researchideas,methodsandframework (8)

1.4.1Researchideas., (8)

1.4.2Researchmethods (8)

1.4.3Thebasicframework..........................,............,........,.....,.. (8)

ChaPter2TraditionalMarketcomParisonaPProachanditsflaws (10)

2.1Realestateestimateoutline (10)

2.2Marketcomparisonapproachco ncept (10)

2.3Marketcomparisonapproachtheorybasis (10)

2.4MarketeomParisonaPProaehaPPlieablescoPeandaPPlieationeondition (11)

2.4.1Apphcabfesc0pe (11)

2.4.2Apphcationc0nditi0n (11)

2.5TraditionalMarketeomParisonaPProaehestimatestePandmethod (12)

2.5.1C0llectetransactioncase (12)

2.5.2Selectecomparisoncase (12)

2.5.3Theestabhshmentpricemaycompare (12)

2.5.4Transactionsituationrevision (13)

2.5.5Transactiondaterevision (14)

2.5.6Reg ionfactorsrevision (15)

2.5.7Indiv记ualfactorsrevision (15)

Vll

广东工业大学管理学硕士学位论文

2.5.8TheeomPutationeomParestheaceurate Priee (17)

2.6TraditionalMarketcomParisonaPProachflaws.............................................,二19 ChaPter3BasedoneharacteristiePricetheoryMarketeomParisonaPProaeh (20)

3.1CharacteristicPricetheoryoutline..................................,.. (21)

3.1.1Ch盯acteristicpriceimplication (21)

3.1.2Ch盯acteristicpricetheoryfoundation (22)

3.1.3Charaet eristiePricetheoryaPPlicationPrerequisite (23)

3.1.4CharacteristiePricetheoryinrealestatemarketaPPlieation (25)

3.2CharacteristiePricetheoryinmarketcomParisonaPProaehaPPliedanalysis (26)

3.2.1CharacteristiePricethe oryaPPlieationsuPeriority (26)

3.2.2CharaeteristicPricetheoryaPPlieationinMarketeomParisonaPProaeh feasible (27)

3.3ThemethodandmodelofRealestateestimatebasedoneharaeteristiePriee theory...............................,...,.,....,. (27)

3.3.1SeleeterealestateestimatePrieeeharaeteristiefactors (28)

3.3,2Choicesultablefunctionform (29)

3.3.3Collecteandselectesampleddata..................,..........................., (31)

3.3.4ComPutateaPPlicationp盯ametervafue (34)

3.3.5Examinatiemodel.....................,. (35)

3.3.6Definitemodelresult (36)

ChaPter4InflueneerealestateestimatePriceeharaeteristiefaetorsandquantifieation ......,.............................................................................................,. (37)

4.1Characteristicfactorsana1ysis (37)

4.1.1Timefactors (38)

4.1.2Regionfact0rs (38)

4.1.3工ndividualfactors (40)

4.2Differenttyperealestatecharacteristicfactors (42)

4.2.1Realestatec1assificati0n (42)

4.2.2DifferenttyPerealestateeharaeteristiefaetorehoiee (43)

4.3Characteristicfactorquantification (47)

V川

ContentS

ChaPter5Case一Guangzhouhigh一levelhousingaPPraisal (51)

5.1ThedeterminationaffectsGuangzhouhigh一levelhousingaPPraisalPricethe characteristicfactor.,......................................................................................, (51)

5.2Gaindataandquantification..........,.. (51)

5.2.1Objectofstudyselection (51)

5.2.2Thewaytogalnthedatas........................................,. (51)

5.2.3Charaeteristiefaetortargeteoneretequantifieation..........., (53)

5.3Modelconcreteapphcation...................................................................,. (54)

5.3.1ObtainstheinfluencebigeharacteristicfactorwiththestePwiseregression55

5.3.2Withreturnsthelawseekingmodelresultforcefully (56)

5.4Guangzhouhigh一levelhousingestimatemodelaPPlieation (61)

Conc1usion (62)

Reference................,..............................,..................................., (64)

Articfespublishedduringstudy...........,.. (68)

Declarationoforiginalcreation (69)

Acknowledge......................................................................,..............., (70)

Appendix.........................................................................,...........,. (71)

IX

第一章绪论

第一章绪论

研究背景

房地产市场日趋成熟,房地产估价业作为一种以房地产的价格的经济性鉴证

为主的行业,主要用来保障房地产交易中各方的利益,在房地产市场中起着“经

济警察”的作用,离开了它,房地产市场就难免失去其公平性,而缺乏公平性的

市场,则不会有稳定的市场秩序。可见,房地产估价业在国民经济中,事关房地

产业的市场稳定,从而影响到国民经济的增长,是国民经济中至关重要的行业。

房地产估价的三大基本方法包括:市场比较法、收益法和成本法。而市场比较法

是房地产价格评估中最重要的方法,现在被评估公司广泛采用。市场比较法的正

确应用与否,关系着房地产估价的准确性和客观性,继而影响房地产估价的公正

公平性,进一步的就会影响房地产业的稳定发展。

市场比较法是以经济学中的替代原则为理论前提,将估价对象与在估价时点

近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的己知价格作适当的修

正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。正确运用市场比较法,客观

合理的评估房地产的价格,我们有三个棘手的问题需要解决,一是比较案例选择,

案例选择恰当如否直接影响到修正效果,难点是选择与估价对象最具可比性的交

易案例;二是比较案例修正,难点是确定比较案例合理适当的修正幅度,并控制在

规定范围内;三是计算出各比较案例的修正价格后,如何确定待估房地产的价格。

由于这三方面的问题,在当今这个房地产市场不规范的环境下,房地产估价中存

在着很多黑洞,比如:选取有较高价格的可比案例,刻意抬高被评估房地产的价

格,或者进行因素修正的时候,刻意压低修正幅度,忽略一些修正因素,造成评

估价格偏离实际等等。因此,研究怎样优化市场比较法的成了房地产估价中的重

要一环。

国外往往采用特征价格模型(hedonicPrioemodel,简称HPM)来研究房地产

的价格,以此来避免房地产估价中的人为因素。特征价格理论能用在房地产中,

主要是因为房地产是一种异质性商品,产品之间在构成其房地产价格的各个特征

之间有明显差异,比如房地产的位置、层次、朝向、小区环境、所在区域的交通

状况、所在区域的教育配套情况等等,每套房产都有明显的差别。在我国,特征

价格理论已经在住宅房地产的定价机制中应用,但其还未在房地产估价中有所应用。其实这些组成房地产价格的特征因素包,恰好与我们房地产估价中应用市场

比较法求取评估价格的诸多比较因素相似,那就可以将特征价格理论应用到市场

比较法中,构建房地产估价模型,避开案例选取难、修正因素量化难和最后确定

评估价格的问题,达到优化市场比较法的目的。那么,研究特征价格理论在房地

产估价中的应用就显得非常重要。

2研究的意义

我国《房地产估价规范》规定:在有条件的地方必须运用市场比较法来评估

土地或房地产价格〔,〕。所以如何避开市场比较法的三大难题,科学地运用市场比较法进行房地产估价已经成为一种趋势,是我国房地产估价业迫切需要解决的问题。那么研究特征价格理论在市场比较法基础上的应用就有很大的意义。

1.可以完善房地产估价理论与方法我国目前所广泛应用的房地产估价方

法仍然存在问题和难点,如:市场比较法的主观性大:成本法脱离了市场;收益

法的收益额和收益年限难以确定等等这些问题,三大方法都存在一定的问题,故

在市场比较法的基础上,进而深入的研究房地产估价的方法,解决房地产估价方

法的难点问题,对我国的房地产估价业有着重大的作用。

2.可以使市场比较法的应用更加可行,求得的房地产估价价格更精确房地

产估价的方法很多,但是最重要、最基本的有市场比较法、成本法、收益法三大

方法,其中,尤其以市场比较法应用最为广泛,但是,在房地产估价实践中,市

场比较法最难以把握,其主观性很大,严重影响了估价结果的客观性,可能会造

成不同估价人员对同一宗房地产的估价结果有较大差异。为了减少主观性,使市

场比较法更加精确,尽管有不少学者对其进行了研究,但更多的仍然停留在定性

分析的层面上,虽然也有学者提出了一些定量的方法,但是还是有其优缺点,故

需要对市场比较法进行改进,以建立更加客观、更加精确、具有可操作性和实用

价值的市场比较法。

3.为其他领域应用特征价格理论提供借鉴特征价格理论在我国的应用还

处于初期阶段,应用的范围窄,应用的程度底。研究特征价格理论在房地产估价

中的应用,分析了特征价格理论,扩展了应用领域,为以后的应用奠定了基础。

第一章绪论

.3文献综述

.3.1国外研究综述

特征价格理论的思想可以追溯到1922年,汉斯(Hass)首先在其硕士论文中

应用特征价格模型,对农地价格应用了“hedonics”(特征价格)的概念,把到城

市中心的距离和城市的大小作为两个重要的特征变量。

1929年,沃(waugh)第一个系统的分析了质量是如何影响商品价格的问题,

这是最早的关于特征价格函数的论述。沃(Waugh)研究了商品特征与价格间的函

数关系,利用一系列可观察到的属性(即特征),来代表商品的质量,并且估算了

每种属性的隐含价格,采用回归方程分析了波士顿蔬菜质量差异与价格变动的关

系〔2]。沃(waugh)的研究不仅首次揭示了特征价格理论,也成了利用计量经济学

理论对这一领域进行革新的主要的技术基础。

1939年,美国汽车产业的分析专家A.T.Court(考特)也较早的提出了特征价格

模型并采用了术语“hedonics”,模型主要应用于一些耐用消费品的定价,如汽车。考特将特征价格理论应用于分析汽车的属性(尺寸、重量、耗油量等)对价格的

影响,控制这些属性就可以对不同时期的汽车价格进行比较。考特首次把术语“特

征”用于分析个人的快乐之源一一商品属性的价格和需求上,而这些不同的属性

就决定了不同商品的特征〔3〕。

后来这个特征价格模型逐步扩展到其他消费品,如拖拉机、洗衣机等

(Griliehes,1961)。格里利谢斯(GrilieheS)较为系统地总结了特征定价的理论

框架。格里利谢斯对应用特征价格理论编制汽车价格指数作了研究〔吐〕。他的研究引起了人们对这种方法的关注。格里利谢斯为特征价格分析方法的普及作了大量的

工作,他把用来解决商品异质性的特征分析方法以及分析技术介绍给了经济学家

们。

1967年,里德科尔(Ridker)最早把特征价格理论应用到住宅市场分析,他

对住宅价格数据使用特征价格模型,计算了环境质量的改善(如空气污染的消除)

对住宅房地产价格的影响〔5,。将特征价格理论运用于住宅房地产价格分析的经济学家主要有,蒂伯特、兰开斯特、穆特、奥茨、罗森。其中,蒂伯特对于异质产品

市场均衡进行了早期研究〔6〕。兰开斯特(Lancaster)从消费者选择的角度出发,他

认为商品的价格是由商品自身决定的,所有商品的需求不是根源于商品本身,而

广东工业大学管理学硕:{学位论文

是根源于这些商品所体现的特征要素上。家庭购买这些商品,就是把它们视为一

种投入,并且把它们转化成为某种效用,效用的大小将取决于所购商品所包含的

特征要素的数量片,。兰开斯特的研究为特征价格法提供了微观经济学理论基础。1974年,罗森(Rosen)特征价格理论和异质产品的供给和需求提出了较完整的框

架,并提出了具体的特征住宅价格模型。他描述了一种均衡的市场,在这样的市

场中,消费者根据商品所具有的性能来挑选购买,而交易价格则可以由这些性能

的均衡价格代表。罗森(Rosen)以住宅市场为例,从隐含市场、特征价格方程、

需求结构以及福利分析等方面进行了规范分析,为特征价格分析方法奠定了理论

基础,大大加速了特征价格理论的发展。他们的研究目的都是在观察到的异质产

品的价格和这些产品所具有的属性的量之间建立联系,并在这一基础上得出产品

属性的特征价格〔8」。

从20世纪90年代到目前,随着特征价格模型得到了广泛应用,对特征价格

理论研究业逐渐深入,借助于计算工具的改进,学者们定量研究了不同特征因素

对商品住宅价格的影响。这些特征因素主要包括空气质量、环境质量、小区的配

套设施特征、交通情况、噪音等。如:李·科克里尔和丹尼丝·斯坦利对轨道交通

的影响进行了研究总结,对轻轨的研究大部分证明轨道交通站点对800米距离内

的住宅房地产价格有显著影响,效果以大约200一300美元/100米的速率同心圆式

递减〔9〕。阿萨比和赫夫曼发现美国费城的两条城市主要道路百老街(BroadStreet)

和市场街(MarketStreet)对公寓价格有显著影响,沿街的公寓价格高,同等条件

下到这两条道路的距离增加一个街区公寓价格相应减少3.8%、2.2%〔‘0]。

近年来,国外对特征价格在方法和实践中均有深入,总体看,其研究与实际

联系的更紧密,应用成果较多。Paliwal、Rakesh(1999)结合三角模糊数,建立了

用以衡量人们对印度首都附近不同种类地块购买意愿的特征价格模型,用以衡量

由城市扩张带来的对优良程度不同的非收益性农业用地的评估,该模型可用于制

定合适的土地价格政策【川。Lee、Junso。等人(2000)在特征价格模型中使用了一种均值偏差估计的方法,并结合半参数的方法来消除通常的参数回归需要正确的函

数形式的缺点,此模型使用在韩国住房价格数据进行估算时,取得了较好的效果〔”〕。Halstead、J。hnM(2003)使用特征价格模型对NewHampshire湖生态系统内的

外来入侵物对湖岸周边的物业的经济影响进行了分析,回归方程内的系数非常显

著,表明这些外来入侵物对房价有着明显的贬值作用。Koundouri等(2003)指出特

第一章绪论

征价格模型中由于属性的外生性,模型很可能因为样本的错选产生误差,并通过

用地用途在农用或旅游用之间的选择的实践加以证实,指出农业用地中水的盐分

这一偏差变量的存在会导致用途错选【’3〕。Moranch。(2003)使用可见公园或公共绿地、住宅到最近绿地距离和公共空间大小这三个变量来作为量度西班牙Castelfon

环境因素的变量,建立特征价格模型,发现销售价格与到最近绿地的距离反而呈

现负相关关系〔“,。Bj。rner、ThomasBue(2004)使用特征价格模型和不确定估价理

论对coPenhagen住宅区附近的交通情况进行了对比分析,结果发现两者差异性较

大,提出后在进行减噪项目评价时,社会成本费用分析只能使用不确定性评估理

论的保守估计〔’5」。Meilby、Henrik(2006)获取了120个Danish私人森林企业数据,

使用建立了三个特征价格模型来估算狩猎租金价格,发现当租给用于狩猎的比例

增加增加时,平均每英亩租金是下降的〔’6〕。snyder、stephanieA(2007)使用特征价

格模型分析明尼苏达北部未开发的森林市场,通过对387个以前的成交数据的研

究,研究了影响森林价格的特征因素,发现森林市场的三大驱动因素是:土地开发

压力、邻近水体和合同类型为金融合同〔’7〕。Dewente:(2007)使用特征价格模型对

德国手机市场进行研究,通过对不同产品的影子价格的测定,分析了手机辐射程

度,品牌因素,附加功能、扬声器数目等对手机价格的影响。

国外对特征价格理论的研究己经比较成熟,已经形成一套完整的体系。特征

价格理论作为一种分析和研究房地产价格的方法已经得到广泛的应用,并在实际

经济生活中起到指导作用。

3.2国内研究动态

总体上来看,国内学者对特征价格模型的研究尚处于起步阶段。一是这方面

发表的文章数量少;二是有关内容介绍比较简单,大部分都是对外文文献的翻译,

针对我国国情的研究较少;三是,特征价格模型的应用领域不够广泛。国内学者

的特征价格模型研究逐渐开始于20世纪90年代,主要可以分为以下几类:

1.将特征价格理论应用于房地产价格指数的研究1996年,蒋一军、袭江辉

在《房地产价格指数与HedoniCS模型》中综述了房地产价格指数的几种编制方法,

以“中房指数”为例分析了我国现有房地产价格指数编制中的问题,最后结合我

国的房地产市场发展实际提出了编制价格指数的建议。文章从房地产价格指数编

制的角度介绍了特征价格函数、模型、价格指数〔’8,〔’9〕。2003年,李国柱发表《房广东工业大学管理学硕士学位论文

地产价格指数的编制方法》一文,直接应用价格指数理论和应用特征价格理论两

种编制房地产价格指数的理论【201。2004年,裘雨明在《论房地产指数编制的缺陷》

一文中研究了国外的房地产价格指数编制的方法,指出在房地产市场中,房地产

指数对于投资者,消费者和政府来说都是一种很重要的市场信息。文章以“中房

指数”“国房指数”为例,对其编制方法进行评述,分析了全国房地产开发业综

合景气指数和中国房地产指数系统的缺陷,并提出了完善的建议〔2‘〕。2006年,王

力宾发表《特征价格理论与住房价格指数编制方法》,研究了住房特征价格指数编

制方法,并作了实证分析。在研究这部分内容的过程中,国内学者认识到商品价

格研究过程中受产品同质性的限制,造成以往价格指数的编制存在缺陷,进而提

出了解决这些缺陷的理论模型,即特征价格模型,这只是特征价格理论应用于研

究房地产商品价格的开始,而且并未讲其应用到评估业上〔22J。

2.研究特征价格理论的渊源和发展2004年,贾生华、温海珍发表《房地产

特征价格模型的理论发展和应用》,从住宅特征价格的视角,提出检验和分析住宅

细分市场的方法,并进行实证研究.通过收集杭州市住宅样本数据和对住宅小区的

实地调查资料,按照建筑类型和产权性质对住宅市场进行细分,选择18个住宅特征

作为模型的自变量,建立杭州市整体市场和细分市场的特征价格模型。Chow检验

表明细分市场模型在统计上存在显著差异,说明这两种市场细分方法是合理可行

的。同时发现,不同细分市场的影响因素有所差异,住宅特征对住宅价格的影响程

度有所不同,具体详细的介绍了特征价格模型的理论与应用〔23]。2005年,王德、

黄万枢发表《Hedonic住宅价格法及其应用》一文,全面介绍了西方学者将特征价

格法应用于房地产的研究成果。文中介绍Hedonic住宅价格法是估测环境影响效果

的有效方法,自从罗森(Rosen,1974)的开创性研究以来,已在西方国家得到广泛

应用,美国房地产价格指数编制办法之一就是Hedoni。住宅价格法:但是由于长期

以来的计划体制、数据采集困难等多种原因,这种方法没有得到国内的认知。文

章综述Hedonic住宅价格法的模型框架及其应用,探讨在国内应用的可行性〔24j。2003年,郑捷奋、刘洪玉发表了《城市轨道交通对房地产价值影响研究》,认为轨

道交通的建设会促进沿线房地产的增值,并提出了基于轨道交通的土地利用、增

值与返还策略。通过研究国外房地产特征价格模型的理论发展,结合我国的房地

产市场实际情况,中国学者把国外一部分主要经济学家关于特征价格的理论和模

型的早期论述和主要作品引进过来,在中国得到应用和发展,将我国关于特征价

第一章绪论

格理论和模型的研究进一步推向高潮〔川。

3.特征价格理论在国内应用方面的研究1998年,彭新育、吴甫成发表《土

地价格和享乐评价方法》,对特征价格方法应用于土地定价作了研究£26j。2003年,马思新、李昂发表《基于基于Hedonic模型的北京住宅价格影响因素分析》,文章

结合住宅市场的发展及影响其价格构成的因素,筛选出了影响最大的几个因素,

又借鉴了现有关于Hedonic定价的理论方法和研究经验,尝试构建了北京市商品住

宅价格的Hedonic模型。并以“天朗房网”提供的相关数据为基础,对模型进行了

拟和分析,得出了可供实际应用的计量经济学模型。同时该模型经济意义也与一

般的经济理论保持一致,使得模型具有普遍适用性,对研究其它类型房地产的定

价问题具有一定的指导意义。最后,在与传统定价方法进行比较的基础上,展望

了Hedonic模型的应用前景,并从多个角度进行分析,提出具体应用的可行建议〔川。2004年,杨赞在《住宅产品顾客满意度评价模型研究》一文中表明,在北京市中

心的距离每增加1千米,住宅单价下降237.8元,高速公路、城市快速干道、大运

量轨道交通的发展改变了地租同心圆式递减的模式,到地铁与公交站点、快速路

的距离也成为衡量区位的因素。他的研究还表明,针对1998年前后北京住宅的施

工质量问题,北京购房者在难以分辨施工质量的情况下,倾向于支付一笔额外的

费用避免风险,即:施工质量风险的隐性价格718元/mZ【28]。2005年,温海珍在《城市住宅的特征价格》一书中研究了影响杭州市商品住宅房地产价格的主要特征因

素,并作出了实证研究〔291。

总的来说,国内学者对特征价格理论的研究还不够深入,这种理论的运用还

没有普及,但是国内现在的市场经济条件已经为应用特征价格理论创造了条件,

国内的房地产市场的逐渐成熟、评估业的发展壮大也适用于特征价格理论的应用。

国外采用特征价格模型进行了大量的实证研究,为我们提供了丰富的文献资料和

借鉴经验。但是由于特征价格理论是西方研究房地产市场价格的一种方法,要将

这种方法运用于中国的房地产市场,我们不能照搬西方的理论和方法,要联系中

国房地产市场的实际情况,比如发展时间短,市场不健全,土地所用权不能流通

等等问题。只有这样才能使特征价格理论在我国的房地产市场的研究中发挥重要

的作用。

广东工业大学管理学硕士学位论文

4研究的思路、方法与框架

4.1研究思路

在国内外关于特征价格理论研究的基础上,首先对房地产估价的市场比较法

存在的问题进行探讨,阐明传统市场比较法的评估方法,传统市场比较法在现实

房地产估价中的重要性。其次,在市场比较法中引入特征价格的理论基础,分析

特征价格理论的应用条件和优势,建立房地产估价模型。再次,分析影响不同类

型房地产的特征因素,并研讨因素量化标准和方法。最后,具体系统的应用房地

产估价模型来解决现实操作中房地产估价的问题。

4.2研究的方法

1.理论联系实际对已有的的资料和成果进行分析和利用。在论文的前半部

分采用理论研究方法,以市场比较法、特征价格等理论基础,对基于特征价格模

型而形成的房地产估价模型进行分析和阐述。任何研究只有在实践中得到应用才

能实现它的研究价值。本文通过研究基于特征价格理论的房地产估价模型,将房

地产估价模型应用到广州市的住宅房地产估价中,求得广州市的住宅房地产估价

的模型。

2.定性分析与定量分析相结合先从定性分析房地产估价模型的构建,再通

过专家打分法、模糊数学法、多元线性回归法对特征因素的具体量化,构建实用

模型,并运用管理统计中的SPSS软件确定模型参数,得出研究对象的模型结果。

4.3本文基本框架

按照写作思路,本文的逻辑结构分为六大部分:第一部分介绍本文研究的背

景、研究目的及意义、文献综述、研究思路和框架等。第二部分阐述了房地产估

价和传统的市场比较法的概念,并针对传统市场比较法的理论和方法,提出问题: 传统的市场比较法存在缺陷。第三部分主要对特征价格理论进行概述,说明特征

价格理论应用的条件、范围和优势。然后阐述了特征价格理论应用在市场比较法

中的可行性,并确定市场比较法的房地产估价模型。第四部分对确定的影响房地

产估价价格的特征因素进行分析,并根据不同的房地产类型分类,说明了特征因

第一章绪论

素量化的标准。第五部分,例证。以广州市高层住宅的实际交易数据建立广州高

层住宅的评估价格模型,说明房地产估价模型的具体应用。

广东工业大学管理学硕「学位论文

第二章传统市场比较法估价方法及缺陷

2.1房地产估价概述

房地产估价是指对房地产价格的估算和判定活动。科学严谨的定义则是指专

业房地产估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的

估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的

客观合理价格或价值进行估算和判定的活动〔301。房地产估价只是估价人员模拟房地产市场的价格形成过程来得到房地产价格评估值,因此所得估价结果只能是估

价对象在此市场条件下最可能实现的价值,它不同于房地产定价,也不同于市场

交易价格。市场交易价格是市场交易中实际成交的数据,评估价格是对房地产的

客观合理价格所做的估计,它以市场交易价格为依据。

房地产估价的方法主要有三种:市场比较法、收益法和成本法。假设开发法、

路线价评估法等都是三大基本估价方法的延伸。市场比较法是房地产估价的最基本方法,我国要求有条件的地方尽量用市场比较法评估房地产价格,且其应用方法简单,得到了众多评估人员和公司的青睐。

2.2市场比较法概念

市场t匕较法(Marketcomparisonapproach),它是参照于估价时点近期类似房地

产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。此方法将待估对象房地产与在较近时期内己经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从己经发生了交易的类似的房地产的既知价格,通过交易情况、交易日期、区域因素以及个别因素的修正,最后得出待估房地产最可能的合理价格【川。所谓类似房地产,是指在用途、建筑结构、所处地区等方面,与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地区等相同或类似的房地产。

2.3市场比较法的理论依据

市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理〔川。

正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用,所以在进行房地产估价时,

第二章传统市场比较法估价方法及缺陷

估价对象的未知价格可以通过类似房地产的己知成交价格来求取。当然,由于在现实交易中交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同,具体一宗房地产交易的成交价格可能偏离其正常市场价格。但是,只要有足够多的交易案例,其成交价格的综合结果可作为正常市场价格的最佳指标。这一点是基于“大数法则”,该法则也称大数定律,是随机现象中的基本规律。这也为在市场比较法中应用特征价格理论奠定了基础。

2.4市场比较法的适用范围和应用条件

2.4.1适用范围

1.适用于有广泛市场交易的房地产类型如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、

空地等。这些房地产由于数量众多、交易频繁,可搜集到大量的交易案例,使市场比较法具有使用基础。此外,采用市场比较法进行估价的房地产必须是较为常见的类型,对一些较为特殊的房地产,如占据特殊位置或具有特殊地位的房地产(如城市标志性建筑),或建筑结构、建筑材料、建筑形式与众不同的房地产(如古建筑)等,由于不易找到具有可比性的比较案例房地产,则难以采用市场比较法。

2.适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区在房地产市场发育不够充分

的地区,比较案例难以选取,也较难采用这一方法。房地产市场发达的地区,建立了完善的信息查询机制,较简单和全面的查找所需资料。

2.4.2应用条件

运用市场法来评估房地产的价格,必须具体以下条件:

1.具备充足的市场交易资料市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供

的市场资料和交易案例。具体来说,充足的市场交易资料是指:

(1)数据充足一般认为,运用市场比较法需要具有10个以上的比较交易案

例的资料,其中要有3个以上具有较高可比性的比较案例,如果可比性好的比较案例少于3个,就有可能造成估价结果不能反映客观市场的后果。

(2)资料可靠主要是指资料来源的可靠性和资料本身的可靠。为保证估价

的精度,建立比较案例时,要对交易案例资料的完整性和准确性进行核查。凡比较案例资料不属于第一手资料的,都必须对其可靠性进行检查。

广东工业大学管理学硕士学位论文

(3)质量保证质量保证的标准以可比性和替代性表示。运用市场比较法,

需要有与待估房地产相关程度高和可比性强的比较案例。比较案例与待估房地产的相关程度越高,估价结果越好,替代性越强,估价结果越准确。

2.具备丰富的估价经验市场比较法的正确运用对估价主体也有严格的要

求。在运用这一方法时,需要选定比较案例与待估房地产进行分析比较,并对交易情况、交易期日、区域因素及个别因素做出修正,这些都需要多方面的知识和丰富的经验。采用这一方法时,如果不由经验丰富、判断准确、且对当地房地产市场的特点和交易习惯有相当了解的估价人员进行估价,则不易获得正确的估价结果。

2.5传统市场比较法的估价步骤与方法

运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行〔3a1:

2.5.1搜集交易案例

市场比较法是参照可比案例的价格来评估估价对象房地产价格的一种方法。

具有相当数量的类似房地产资料是市场比较法的基本前提。可比案例的数量少,就不能代表当时房地产交易的实际情沉,以此作参照的估价结果就失去可靠性,因此,使用市场比较法的关键是搜集的可比案例的数量和质量。在收集交易资料的时候,要把握好搜集的内容,认真地填好案例表格,同时要注意各种价格中包含的特殊因素,有效地利用参考价格。

2.5.2选取比较案例

搜集到交易案例之后,要对它们进行分类和整理并从中选择出和估价对象最

为相似的交易案例作为比较参照案例。可比案例的选择应该满足以下的条件:和估价对象用途相同;和估价对象处在同一供求圈内;和估价对象的价格类型相同;

和估价对象的交易时点相近;交易情况为正常交易等等。

2.5.3建立价格可比基础

这部分的工作主要是为后期各项因素的修正建立一个统一的衡量标准,作为

第二章传统市场比较法估价方法及缺陷

价格比较修正的基础。其主要的内容包括:统一付款的方式:统一单价:统一货币

种类和单位:统一面积单位;统一面积内涵〔川。经过上述的处理,可以让可比案例的价格修正更加方便、直观。

2.5.4进行交易情况修正

由于房地产具有种种特性,不易实现完全的市场交易,其交易价格,往往因

个别交易而形成,其价格受个别情况的影响很大,所以必须排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差,使其正常化。特殊情况的内容较复杂,但主要有以下几项:

1.有特殊厉害关系的相互的交易例如亲族之间,企业与员工之间,公司与

机构内部之间等的房地产交易,通常均以低于市场的价格进行。

2.一些特殊方式的交易如拍卖、招标。在这种情况下,由于一般购买者不

易参加,所以价格通常也是低于或高于正常价格。

3.交易时有特殊的动机主要指急欲抛售或急欲购买。

4.购买相邻房地产由于该相邻房地产与原来房地产合并后,会增加原有房

地产的效用,所以购买价格有时要高于该房地产单独出售时的正常价格。

5.买方或卖方不了解市场行情如果买方不了解市场行情,盲目购买,往往

交易价格偏高。相反,卖方不了解市场行情,盲目出售,则交易价格偏低。

6.附带有特殊条件的交易如销售者要求购买者在新建的住宅楼中划出一

部分抵充部分价格或要求购买者增加部分公共设施来抵充部分价格等,这些交易都会使出售的房地产价格偏低。

7.政府的政策、计划和管理的影响如政府对一些房地产实行特殊政策,或

对一些房地产的交易进行计划干预。

上述7种情况,在进行估价时都应对其进行交易情况修正。修正的一般步骤

为:

1.测定各种特殊因素对房地产交易价格的影响程度即分析在正常情况下

和这些特殊情况下,房地产交易价格可能的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料分析计算,确定修正比例或系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累,判断确定修正比例或系数。

2.采用百分率修正一般进行交易情况的修正通常采用百分率法,利用修正

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系数,修正求得比较案例的正常价格。

修正比率的计算公式:

修正比率二正常交易情况(100)/案例交易情况(100士S)

式中:S一案例交易情况的修正幅度。

(2.1)

2.5.5进行交易日期调整

如果买卖案例的交易日期与对象房地产的估价日期有差异,就要具体考查这

段日期房地产市场的价格变动情况。如果说这段时间房地产市场价格相对稳定,就可以不进行交易日期的修正;反之,房地产市场的价格无论是上涨还是下跌,都要进行交易日期的修正。

交易日期修正的具体方法有价格指数修正法和价格变动率修正法。

1.价格指数法价格指数有定基价格指数和环比价格指数〔35j。在价格指数编

制中,需要选择某个时期作为基期,如果是以某个固定时间为基期的,称为定基价格指数;如果是以上一时期作为基期的,称为环比价格指数。但在房地产相关的价格指数体系中,比较多的是采用定基价格指数。

采用定基价格指数进行交易修正的公式为:

估价时点的价格=比较案例在成交日期的价格、估价时点的价格指数

成交日期的价格指数

(2.2)

如果估价时点的价格指数大于成交日期的价格指数,表明房地产价格上涨交

易时间修正系数大于1;如果估价时点的价格指数小于成交日期的价格指数,表明房地产价格下跌,交易时间修正系数小于1。

2.价格变动率法房地产价格变动率有逐期递增或递减和期内平均上升或

下降的价格变动率两种。

采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为:

估价时点的价格二比较案例在成交日期的价格X(1士价格变动率)(2.3)

期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为:

估价时点的价格二比较案例在成交日期的价格x(1士价格变动率X期数)(2.4)

在实际的交易日期修正中有一般物价指数或变动率、建筑材料价格指数或变

动率、房地产价格指数或变动率,其中房地产价格指数或变动率又可细分为全国房地产价格指数或变动率、某地区房地产价格指数或变动率、全国某类房地产价第二章传统市场比较法估价方法及缺陷

格指数或变动率、某地区某类房地产价格指数或变动率等可供选用。至于具体应

选用哪种价格指数或变动率进行交易日期修正,要看具体的估价对象和相关情况。

2.5.6进行区域因素的修正

区域因素是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。区域因素主要包

括:坐落位置、交通、环境、配套设施等。

1.各种房地产的区域因素不同用途的房地产,影响其价格的区域因素不

同,具体比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。其区域因素主要包括:

繁华程度、交通通达度、环境优劣度、景观、公共设施配套完备程度、容积率等。

2.区域因素修正的方法区域因素修正的方法主要有两种:一种,是直接比

较修正,即以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准,与比较案例相对应的

区域因素逐项比较,然后确定修正比率;另一种,是间接比较修正,即以设定的

某标准房地产的各项区域因素为基准,将估价对象和比较案例的区域因素与其相

比较,并根据比较结果逐项打分,然后再将分值转化为修正比率,用修正比率乘

以比较案例交易价格,即可得到修正后的比较案例在估价时点的价格。

区域因素修正的具体公式为:

①直接比较法

、二二,人场,:,、**吊:二二,人场估价对象区域因素分值.,,小、*、,,人场100评估价格=比较案例的价格x共裂答牛誉尝共罢粤牛牛=比较案例价格x竺竺(2.5)

比较案例区域因素分值一、‘一犷‘’‘”一()

②间接比较法

评估价格=比较案例的价格又标准化修正修正系数、区域因素修正系数

=比较案例价格x

100()

—X—

()100_估价对象与标准案例比较的得分值比较案例与标准案例比较的得分值(2.6)

2.5.7进行个别因素的修正

应该说比较案例房地产在物质上有别于待估房地产的所有方面都属于个别因

素。不过市场比较法只需考察那些决定和影响房地产市场价值的物质特征,针对

具体的估价对象和比较案例确定比较内容。

1.影响房地产价格的个别因素主要包括个别状况是对房地产价格有影响

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的房地产个别因素的状况。进行个别状况调整,是将比较案例房地产在其个别状

况下的价格,调整为在估价对象房地产个别状况下的价格。

个别状况比较、调整的内容很多,对于土地来说,主要包括:面积大小、形状、

地势、地质条件、基础设施完备程度(属于比较案例、估价对象之内的部分)和土

地平整程度等影响土地价格的因素,权益状况中的容积率是也影响土地价格的重

要因素之一,对于同一宗土地来说,不同的容积率会产生较大的地价差异,所以

权益状况中容积率的修正也不容忽视。;对于建筑物来说,主要包括:建筑规模、

建筑结构、设备、装饰装修、究竟布局、工程质量、完损程度、城市规划限制条

件(如容积率)等影响房地产价格的因素。

2.个别因素的修正方法个别因素和区域因素的修正方法一样,主要用到两

种方法:A.直接比较修正;B.间接比较修正。

个别因素修正的具体公式为:

①直接比较法:

评估价格=比较案例的价格、估价对象个别因素分值

比较案例个别因素分值

,,,、_一,_,,*:‘100=比牧菜例忧裕x-厂厂

咬)

(2.7)

②间接比较法:

评估价格=比较案例的价格x标准化修正修正系数x区域个别修正系数

=比较案例价格x

100()

—X—

()100

_估价对象与标准泉醚些夔丝鱼堕(2.8)比较案例与标准案例比较的得分值

这里也对土地使用年限修正和容积率的修正方法进行探讨:

(1)土地使用年限修正进行土地使用年限的修正,不能简单地用两宗房

地产的剩余使用年限之比进行,得根据资金的时间价值,因为房地产在近期的年收益与在远期的年受益的现值有较大差异,我们可以借鉴收益还原法中的有限年限公式:

v一A少型卫(2.9)

r(1+r)‘,

第二章传统市场比较法估价方法及缺陷

式中:V一现值;

A一年金;

:一还原率;

n一收益期限。

具体可以如下调整:

Kll‘=

婆巴

(l+:)叭一1

(l+r)“,一lX(1+r)“,一Nl(2.10)

式中:K地一使用年限修正系数;

凡一待估房地产的剩余使用年限;

NZ一比较案例房地产剩余使用年限;

:一还原率。

(2)容积率修正容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地占地面积之

比,它是影响房地产价格的个别因素之一,与房地产价格特别是土地价格有着十分密切的关系。容积率既是城市规划的一项控制指标,又是影响房地产估价结果和衡量城市用地使用强度的重要因素。通过容积率修正,可以消除由于容积率的不同而造成的地价水平差异。容积率修正的正确与否,将在很大程度上影响房地产估价结果的客观性和准确性。

容积率修正可采用下式计算:

经容积率修正后比较案例价格

二比较案例价格义

待估宗地容积率对应的比较价

比较案例容积率对应的比较价

(2.11)

.8求取比准价格

当交易情况修正、交易日期修正、区域因素和个别因素相继完成后,就可综

合各修正结果,求出某一比较案例的修正价格(比准价格)。其计算公式如下所示: 气=气、K情xK日xK区‘K个(2.12)

式中:

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气一由案例A修正得到的比准价格;

气一比较案例A的成交价格;

尤、一交易情况的修正系数;

K日一交易日期的修正系数;

K区一区域因素修正系数;

K个一个别因素修正系数。

通过上述修正计算以后,根据每个交易案例都可计算出一个修正价格,而且

不会完全一致,这就需要综合计算求出对象房地产的估价额。综合的方法主要有简单算术平均值,加权算术平均法,中位数法及众数法。

由于选取用来比较参照的交易案例有多个(至少3个),通过上述各种修正之

后,设每个交易案例都可得出一个价格(代,矶,凡,…科,…气),则:

1.简单算术平均法被评估房地产的估价额为:

艺科

V=上l一一(2.13)

式中:V一被评估房地产的估价额;

K一由案例i修正得到的比准价格;

n一比较案例个数。

2.加权算术平均数若考虑到各个比较案例的价格的重要程度不同,则对每

个价格赋予不同的权重,如赋予案例1的权重为厂、赋予案例2的权重为几、赋予案例C的权重为儿,依次类推,赋予案例i的权重为关。然后加权平均求取综合结果:

艺K关

V=上上一一

艺关

i=1

(2.14)

式中:V一被评估房地产的估价额;

科一由案例i修正得到的比准价格;

关一案例i的权重;

第二章传统市场比较法估价方法及缺陷

n一比较案例个数。

3.中位数中位数是把一组价格数据按从低到高或从高到低的顺序排列,当

项数为奇数时,选择位于中间位置的数字作为最终的结果;当项数为偶数时,选

择位于中间位置的两个数据求其平均作为最终的结果。

4.众数众数是选择一组数据中出现频率最高的数据,作为最终结果。

如某估价中选用多个比较案例,比较修正得出一组价格数据为:4800元/mZ,

4500元/mZ,5100元/mZ,4800元/mZ,4800元/mZ,4900元/mZ,从中选用4800元/mZ,作为最终的比准价格。

2.6传统市场比较法的缺陷

由于传统市场比较法的上述理论及程序,传统的市场比较法在实际应用中存

在着若干的问题:

1.选取可比案例的主观性大市场比较法是参照市场上己经成交的房地产

的价格来确定估价对象的价格,为了保证估价结果客观合理,要求所选可比案例的

成交价格客观合理。而事实上,可比案例的选取范围比较大,类似的房地产可能

高达数千个,怎样从这数千个可比案例里面选择最客观合理的案例,这没有一个

统一的标准。在现阶段实际的评估中,这都完全依靠的是估价人员的主观判断。

这种主观性就会给房地产估价中带来问题,使评估的价格偏离市场,比如说刻意

选取偏离客观实际的可比案例,偏高就会造成评估价格的升高,偏低就会造成评

估价格的降低。这可以说是房地产估价中的一个比较难以解决的悖论。

2.因素修正过于简单化和主观化因素修正幅度的大小对评估的价格至关

重要,房地产的价格是一个基数比较大的数值,稍稍修正的1%的数值可能就会和

市场价值差几万元,如一套200万元的房地产,稍稍修正1%,就意味着2万元的

出入,所以要精确的确定修正幅度是个非常重要的一环。但在市场比较法中,对

各因素进行百分比修正时没有一个比较标准,主观性强,仅凭估价经验进行处理,

缺乏相关技术支持。例如调整临街宽深时,如果估价房地产临近主干道,而可比案

例临近次干道,则应将可比案例的价格向上调整,但具体应上调多少,并没有明确

的规定与理论依据,不同的估价师根据自己的估价经验会有不同的判断,这种不确

定性可能导致估价结果的失真。另外,部分估价人员对房地产市场行情把握不准,

这些问题直接影响到估价结果的精度。

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3.最终结果的确定方法过于简单根据不同的可比案例进行因素修正后得

到的比准价格是不同的,现行市场比较法对这些不同的比准价格进行简单的处理,

比如求平均数、加权平均数或众数等,即得到估价对象的估价价格,运用这种粗略

的方法得出的最终估价结果难以使人信服。在房地产估价的实际评估中,几乎所

有的评估公司默认的都是简单平均法,这是不符合客观现实的,因为选取的3一4

个可比案例,与被评估房产的相似度也决定了每个比准价格对最终结果的影响程

度不同,也就是说每个比准价格也要有一定的权重,权重的确定没有一个标准,

所以最终结果的确定也是市场法的一个缺陷。

4.估价中的不确定性还有可能导致道德风险在房地产估价中,由于房地产

市场存在众多的不确定因素,如委托方的要求、国家政策的颁布、区域政策的变

化、规避法律的责任等等都可能造成估价中的不确定因素,这就要求评估人员严

格按照规章制度、法律政策和客观公正的制度对房地产进行评估,提高评估人员

的职业道德和个人品德修养,这是避免评估中的法律纠纷的道德保证。现实中,

估价中的不确定因素却导致了诸多道德的风险,例如估价机构可以借此为迎合委

托方的要求而刻意低估或高估房地产的价格。

为避免上述四种情况所导致的弊端,在房地产估价方法中建立以市场比较法

为基础的房地产估价模型,降低主观随意性十分必要。这个个适用的模型,综合考

虑各方面的必要因素,并应用合理的方法确定其参数值,可在此模型的基础上得出

一个较公正客观合理的评估价格来规避以上的缺陷。那么在市场比较法的基础上

建立房地产估价的模型就有了非常现实的意义。

第三章基于特征价格理论的市场比较法

第三章基于特征价格理论的市场比较法

3.1特征价格理论概述

特征价格理论给我们研究房地产估价方法带来了新的视角,也给房地产估价

业者带来了思想的冲击,让我们更加深入的了解房地产价格。特征房地产价格理

论认为房地产由众多不同的属性组成,价格由所有属性带给人们的效用决定。由

于各属性的数量及组合方式不同,房地产评估价格产生差异。通过分析每增加单

位属性,消费者愿意额外支付的费用,就可以评估这种影响因素的隐性价格,即

特征价格。

3.1.1特征价格的涵义

1.特征价格的概念特征价格理论中“特征”的英文表示是“Hedonic”。

“Hedonie”源于希腊文“Hedonikos”,简单的说就是“快乐”(pleasure)的意思,

对于“Hedonic”一词,众多研究者对其翻译不同,被翻译为享乐、特征、效用、

乐观、内涵等,其实他们的意义是一样的。所以,特征价格理论在实际应用中,

又被称为特征价格法、特征分析法、享乐分析法、特征价格模型。其实,在经济

学的背景下特征价格(Hedoni。)指的是消费产品或服务而得到的效用或者满足。

对于房地产这种产品,特征价格理论认为消费者对房地产的需求,并不是基于产

品本身而是因为产品所内含的特征。因此,每个房地产特征对应一个特征价格,

由于这种价格无法在市场上直接观察,所以有时把特征价格称为特征的隐含价格

【36j。就是因为房地产评估的价格决定于属性的系数值以及属性带给消费者的效用,

所以我们可以用特征价格理论对房地产估价市场法进行研究。

2.两个基本函数特征价格理论里面主要研究2个基本函数:特征价格函数

和隐含价格函数。特征价格函数是针对产品而言的,指的是产品(如住宅)总价

格与产品特征因素之间的函数关系。如图3一1所示①,一套住宅的价格一般随着某

种特征Z,(如建筑面积)的增加而递增,由于边际效用递减曲线上升趋势渐渐缓

和。隐含价格函数是针对产品特征而言,指的是在特征产品中某一产品特征的隐

。图2一l和图2一2来源:温海珍.城市住宅的特征价格:理论与实证研究.北京:经济科学出版社,2005.

广东工业大学管理学硕士学位论文

含价格(即边际价格)与产品包含该特征因素之间的关系。如图3一2所示,某一套

住宅,随着某种特征Z,(如浴室)的增加,一般而言,由于边际效用递减该特征

的隐含价格将下降。本文主要研究的是产品的特征价格曲线。

3.1.2特征价格理论的基础

特征价格模型的理论基础往往被称为特征价格理论(HedonicPricetheory),

主要包括两个方面的内容:兰开斯特的消费者理论和罗森的市场均衡模型。

1.消费者理论传统消费者理论基于对房地产消费者行为、房地产商品特征

以及房地产市场状况的若干假定:首先,消费者的房地产决策与其他消费决策同

时进行,在其收入和消费价格的约束下配置消费数量以得到满意的效用。第二,房地产消费的对象被认为是一种被称为房地产服务的不可观测的均质商品,而非一种可观测的复杂商品。新古典主义经济学家主张把均质房地产存量看作单位时间内的房地产服务量。第三,房地产市场是完全竞争的。最后,假定房地产市场运行在一种完善且均衡的资本和资产市场环境中,消费者的住房贷款不受资本市场的约束。在上述假定下,消费者理论以消费者面临的收入及价格作为住房决策中消费者偏好的限制条件,认为理性消费者总是在这些约束下配置包括房地产在内的不同商品和服务,以使其得到的总效用最大。也就是说,购买者在购买与不购买间进行选择。购买者为最大化其效用在购买与不购买房屋间进行的选择决定第三章基于特征价格理论的市场比较法

了房地产需求函数。

美国学者兰开斯特(Lancaster)1966年提出的消费者理论,这是从新古典经

济学的的消费者理论拓展来的,又被称为Lancaste:偏好理论。他针对传统理论将住宅视为均质商品的观点,从产品的差异出发,分析了构成产品的基本属性。该理论认为对产品的需求并不是基于产品本身,而是因为产品所包含的特征,这些特征结合在一起,形成影响效用的特征集,商品是作为内在特征的集合来出售的(如房间数、卫生间数、日照、通风条件、绿地率、交通便捷度、周边设施等构

成住宅的内在特征)。消费者购买商品所产生效用,实际上是商品各个特征所包含效用的集合,商品特征越多,其效用就越大。商品的每一个特征对应着一个价格,这个价格无法用市场价格来衡量,它对应的是该特征的品质。每个特征对应的价格就是特征价格,又因为其无法在市场上观测到,并且总是包含在商品总的价格中,故也称其为隐性价格。对于商品而言,它的价格就是其特征价格(隐性价格) 之和。消费者理论特别适合用来描述房地产市场的购买行为:消费者根据对房地

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---**大厦办公用房 1.房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米,土地面积为1930平方米,地处新区中心区域。 2.房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让,“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼;土地使用权面积为9,975平方米;上部建筑北幢69,720.566平方米,建筑物属**银行所有,钢混结构;估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,委估建筑面积为69,720.566平方米。 3.房地产概况 委估房地产座落于**市**新区***路**号;地处金融区内,估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米,地下为车库,建筑面积8444.08平方米(车位116个)。 该楼为钢混结构,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯11部,观光电梯4部,货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络,电话光缆接入,双回路供电,自备发电机,办公楼和公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板,卫生间、厨房为防滑地板砖),大堂挑空二层,建筑物墙面及地面,保养情况较好。照明为日光灯灯舱;进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻**广场,有一定的商业氛围,周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 (1)地上建筑物部分用市场比较法评估。

资产评估学论文-- 房地产估价方法

房地产估价方法 [摘要] 房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。 [关键词] 房地产估价方法探讨

目录 1.我国房地产发展现状及经历阶段 (2) 1.1我国房地产发展现状 (2) 1.2 中国房地产发展经历阶段 (2) 2.房地产评估 (3) 2.1 房地产的概念 (3) 2.1.1概念 (3) 2.1.2房地产的特性 (3) 2.2.房地产的估价程序 (3) 3.房地产评估方法 (4) 3.1市场法 (4) 3.1.1市场法概念 (4) 3.1.2市场法的适用条件与范围 (4) 3.2运用市场法存在的问题及解决方法 (5)

[正文] 1.我国房地产发展现状及经历阶段 1.1我国房地产发展现状 改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场处于土地垄断供给的市场化阶段。目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。 中国房地产似乎一直处于稀缺的买方市场状态,即使保持了年均20%多的增长速度,但是仍然难以满足不断增加的需求。原因一方面是由于中国经济的高速发展,城市化的进程带动了城市的就业和人口增加,以及人们收入水平的提高,加上商业和服务业的发张,都形成对房地产的大量需求;另一方面,房地产已经发展成为重要的投资品,再房价上涨的预期下,投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前投资和投机已经过度,推动房价一路非理性快速上涨,严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价破魔木用之一,近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位,其中蕴含的风险不可小觑。 1.2 中国房地产发展经历阶段 中国房地产发展可分为这样几个阶段: 第一阶段1979-1988 理论突破与试点起步 复兴时期。党的十一届三中全会以后,经历了几十载沉寂的房地产开始了复苏,房地产“热”了起来。为使房地产业再生产、流通和消费等各个环节有法可依,国家加强了对房地产领域的法制建设。 第二阶段1992-1995 非理性炒作与调整推进阶段 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推向。1993年“安居工程”开始启动。1992年后,房地产业急剧快速增长,月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局

房地产估价报告

房地产估价报告 估价报告编号:GD2018-96-SF58 估价项目名称:北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人:北京市房山区人民法院 房地产估价机构:北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师:尚磊(注册号1120140007) 徐宏彦(注册号1120030037) 估价报告出具日期:2018年7月20日

致估价委托人函 北京市房山区人民法院: 受贵院委托,我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值,为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号],房屋所有权人为邓桂荣,房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房,规划用途为住宅,幢号为30号楼,房屋总层数为4层,估价对象位于第3-4层,估价对象为叠拼别墅,混合结构,建筑面积为279.52平方米,建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上,遵循独立、客观、公正原则,合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则,选用比较法和成本法,确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为(币种:人民币): 房地产总价:840.80万元 大写金额:捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价:30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》,本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人: 2018年7月20日

房地产估价报告-收益法

合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日

房地产估价报告 估价项目名称:金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方:合肥市AAA公司 受理估价方:合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表:××× 估价作业日期: 2011年11月19日-2011年12月27日

目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函

合肥市AAA公司: 我所受贵公司委托,对坐落于合肥南七繁华商业区域,与机研所相邻,金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋,总建筑面积:160m2。 一、估价目的:评估其房地产市场价格。 二、估价时点:二0一一年十二月二十七日 三、估价结果: 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则,依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规,在现场查勘的基础上,经科学计算、专业分析论证,确定估价对象在估价时点价值为:合计:RMB:366717.6元,人民币(大写):叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表:××× 二0一一年十二月二十七日

估价师声明 我们郑重声明: 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(查勘人:)。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师: 签字:

市场比较法在房地产评估中的运用

市场比较法在房地产评估中的运用 发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中,我们能够运用的方法有很多,如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理,更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法,其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料,采用房地产交易中的替代原则,通过选取与估价对象有相关性的实例,并分别进行实地勘察,做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正,以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。 运用市场比较法估价的操作思路如下: 一、搜集交易实例 运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容: 1、交易双方情况及交易目的; 2、交易实例房地产状况; 3、成交价格; 4、成交日期; 5、付款方式; 6、其它一些附加说明(图片资料)。 二、选取可比实例 根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求:

l、估价对象的类似房地产; 2、成交日期与估价时点相近,不能超过一年; 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 三、建立价格可比基础 运用市场比较法进行评估的过程中,在选取可比实例之后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一,其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容: 1、统一付款方式:应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价;常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位:不同市种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。 四、进行交易情况修正 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方,其实际价值必然有差异,所以我们有必要进行交易情况修正,排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。 一般来说,有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例:l、有利害关系人之间的交易;2、急于出售或购买情况下的交易;3、受债权债务关系影响的交易;4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易;6、相邻房地产的合并交易;7、特殊方式的交易;8、交易税费非正常负担的交易;9、其他非正常的交易。 要特别指出的是,当可供选择的交易实例较少,确需选用上述情形的交易实例时,应对其进行交易情况修正,对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担各自应负担的税费下的价格。

房地产估价方法比较研究++毕业论文

房地产估价方法比较研究毕业论文论文题目: 房地产评估方法比较研究专业: 建筑工程系班级: 09建工一班学生姓名: 房地产估价方法比较研究 【摘要】房地产估价是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。 一、房地产估价的概念: 房地产估价,也称房地产价格评估,简称房地产评估,是指按照特定的目的,遵循法定或公允的标准,根据估价程序,运用科学的方法,对房地产的现时价格进行估算与评定。 主体、客体、目的、标准、程序、方法、信息和时价是房地产估价的八大基本要素。 (1)主体 房地产估价主体是估价的执行者,即估价人。主要有:房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务所、审计事务所及其他咨询机构。根据《国有资产评估管理办法》的规定,房地产评估主体,必须获得省级及以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书,才能从事国有资产的评估业务。目前,我国的房地产评估主体资格管理,分为临时评估资格和正式评估资格两级。前者是个准评估主体,临时评估资格为一年。对工作业绩显著、实力强者,通过主管部门年审,方可取得正式评估资格。房地产评估工作政策性强,涉及工程技术、财务等多方面的专业知识。估价人员必须具备较高的政策水平,良好的职业道德,广博的学识水平和

坚实的专业基础,丰富的实践经验,才能搞好估价工作。目前,我国正在逐步完善房地产估价师资格管理制度,通过考试方法,确定评估人员的抨估资格。 (2)客体 房地产估价的客体就是房产、地产。房产是具有一定产权关系、房屋、建筑物的总称。它包括房屋建筑和产权两个方面的含义。在房产概念中的“房”,它所以要取广义,是由于构筑物等房屋以外的其他设施,都是劳动产品、商品,在实际工作中执行同一建筑规范和价格体系。因此,房地产中的“房”是房屋、其他建筑物、构筑物及相关基础设施的代名词或总称。在房地产估价分类中,对于“房”这个部分应分为房屋和设施两个方面,即用“设施”一词反映除房屋以外的其他建筑物和设施,如水塔、水池、路、桥、烟囱等,以规范房地 产评估报表和房产结构的归类以及相关的分析和评估工作。地产,是具有一定权属关系的土地范畴。在估价中,地产中的“地”一般指与房相关联的“地皮”,它是地产的物质形态,包括地表及其有限的上部空间。这种上部空间通过许可的建筑物高度来控制。因此,对于地的物质内容的理解,不仅仅要看到一个平面面积,更应将其作为一个立体空间来认识,即地是由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。地产中的“产”指产权,包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。对于产权的鉴定与理解,应从产权范围和拥有时间两个方面着手,才能得出正确的结论。在房地产估价中,对房地产客观的认识和表达,尚未规范化,主要表现是: 其一,在物质内容上对房地产的归类五花八门,或流水帐式的记录。 其二,对房地产产权反映模糊。 其三,对估价客体表达不统一。 (3)目的

房地产估价报告的组成与内容

房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成: ★房地产估价报告书(共8项内容) 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人; 2、估价机构; 3、估价目的; 4、估价对象; 5、价值时点; 6、价值定义; 7、估价原则; 8、估价依据; 9、估价方法; 10、估价结果; 11、注册估价师; 12、估价人员; 13、实地查勘期 14、估价作业时期; 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析:实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析; 3、最高最佳使用分析; 4、估价方法适用性分析; 5、估价测算过程; 6、估价结果确定。 八.附件(重要部份小心遗留) ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图; ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件; ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页,而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下: ①标题:(房地产估价报告名称) ②估价项目名称:(说明本估价项目的全称) ③委托方:(说明本估价项目的委托单位的全称,个人委托的为个人的姓名) ④估价方:(说明本估价项目的估价机构的全称)

⑤注册估价师:(说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号) ⑥估价作业日期:(正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日) ⑦估价报告编号:(说明本估价报告在本估价讥构内的编号,要与估价结果报告中的编号一致) 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 (标题:)致委托人函 ①致委托方函致函对象(为委托方的全称) ②致函正文(说明估价目的、估价对象(名称坐落范围规模用途权属)、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期) ③致函落款(为估价机构的全称,并加盖估价机构公章,法定代表人(执行合伙人)签名或盖章) ④致函日期(为致函的年月日,即估价报告的出具日期) 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下,对其合法、准确、真实的合理假设;对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设:对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设:因估价目的的特殊需要,所做的与实际情况不一致的合理假设,如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设:缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制:估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项,使用期限原则上不超过一年,表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告(必考★★★★★)——注意漏项 A.0.6,估价结果报告应记载下列事项: 标题:房地产估价结果报告 1、委托方(委托人): ①如果是单位(法人)委托评估,要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所; ②如果是个人委托评估,要写明委托人的姓名,住所和身份证号。 2、估价方(估价机构): 必须列明:估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意:房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质,而不是A、B、C级。

房地产评估之收益法

收益法及其运用 要求 1.熟悉收益法的含义; 2.熟悉收益法的理论依据; 3.掌握收益法适用的估价对象和条件; 4.熟悉收益法估价需要具备的条件; 5.熟悉收益法估价的操作步骤; 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式; 7.掌握净收益每年不变的公式; 8.熟悉净收益按一定数额递增的公式; 9.了解净收益按一定数额递减的公式; 10.掌握净收益按一定比率递增的公式; 11.了解净收益按一定比率递减的公式; 12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式; 13.掌握预知未来若干年后价格的公式; 14.熟悉收益期限的界定; 15.掌握净收益测算的基本原理; 16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算; 17.熟悉净收益测算应注意的问题; 18.熟悉净收益流模式的确定; 19.熟悉报酬率的求取; 20.熟悉直接资本化法概述; 21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法; 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系; 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较; 24.熟悉投资组合和剩余技术。 本章特点: (1)本章内容并不复杂,但是公式比较多,尤其是数学公式的推理运用。 (2)概念比较多,有些地方属于易混淆的知识点。 (3)关于画现金流量图的方法,一定要掌握好,这种图示对于收益年限的确定,能一日了然。 (4)本章内容与以前的教材相比,无大的变化,个别的概念的叙述中较以前更明白化。 (5)注意收益法中的一些细节问题,见详细讲解中阐述。 内容讲解 第一节收益法概述 1.收益法的含义 简要地说,收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。 具体说,收益法是预测估价对象的未来收益,然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值,类似于根据利息倒推出本金,称为资本化。

市场法在我国房地产估价中的应用论文

题目:市场法在我国房地产估价中的应用 院系:建筑工程系 学科专业:建筑工程技术 班级: 学生: 学号:

市场法在我国房地产估价中的应用 内容摘要 市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂,最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态,这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法,得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上,总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。 关键词:房地产估价市场法房地产市场

目录 序言 (1) 一、市场法概述 (1) (一)市场法的含义 (1) (二)市场法的理论依据 (1) 二、市场法的适用对象和条件 (1) (一)市场法的适用对象 (2) (二)市场法的适用条件 (2) 三、市场法估价的操作步骤 (2) 四、我国房地产估价运用市场法存在的问题 (3) (一)房地产市场不规范、不成熟,市场环境变动较大 (3) (二)市场信息不对称,评估师获取成交案例机会少信息流畅 (3) (三)市场法评估理论起步较高,但在评估实践中的应用较差 (3) 五、提高市场法在估价中应用的对策 (3) (一)政府应加大力度健全房地产市场机制建设,提供多渠道信息来源 (3) (二)政府和房地产评估机构联合采取措施,弥补信息不对称对市场法应用的影响 (4) 1.政府方面对信息不对称的弥补 (4) 2. 房地产评估机构应该采取的积极措施 (4) 结论 (6) 参考文献 (7)

序言 市场法(Market Comparative Method),又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法,是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产的既知价格,修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。 一、市场法概述 (一)市场法的含义 市场法(Market Comparative Method),又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法,是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法,较具体地说,是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产,然后将它们与估价对象进行比较,对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。(二)市场法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则,追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求,当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时,购买者将力求选择价格较低的商品;而当价格相同效用不等时,购买者又将选择效用较大的商品。这样,通过市场供求和竞争机制的作用,效用均等的商品之间将产生替代效应,最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场,便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引,趋于一致,因此,估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说,可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格,来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。 二、市场法的适用对象和条件 (一)市场法的适用对象 市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产,如特

市场法在我国房地产估价中的应用论文

市场法在我国房地产估价中的应用 内容摘要 市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂,最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态,这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法,得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上,总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。 关键词:房地产估价市场法房地产市场

In the real estate appraisal market method in the application Content abstract Market method on other valuation methods valuation principle is easy, the most important is in real estate appraisal process can directly reflect the market condition, these characteristics make it in the appraisal method system become the simplest and most direct, a kind of the most commonly used method, the international assessment. Based on the theory of market method, summarizes the real estate appraisal market method applied in the main problems existing in the process and proposes the corresponding solution countermeasures. Keywords: Real estate appraisal Market method The real estate market

房地产估价报告

房 地 产 估 价 报 告 项目名称:益阳市赫山区建筑路景湖春天住宅楼委托方:叶女士 估价方:梓桐房地产评估有限公司 估价人员:张xx 指导老师:薛xx 编写日期:2015.1.12—2015.1.22

目录 一、摘要 (2) 二、致委托方函 (3) 三、估价师声明 (4) 四、估价的假设和限制条件 (5) 五、估价结果报告 (6) 六、估价技术报告 (9) 七、附件 (14)

报告摘要 本次估价对象为益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室,建筑面积85㎡。用途为转让住宅房,该对象为框剪结构,精装修。估价对象所在小区南接秀峰公园,美景尽收眼底,往北纵享2000米沿江风光带美景,位置临街,处于相对繁华地段,交通比较便捷,人流量较大。 本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据,估价时点为2015年1月22日,估价方法采用市场比较法、收益法和成本法。最终估价结果为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整(¥268814元),土地单价为3163元/平方米。

致委托方函 房屋所有权人叶女士: 承蒙委托,我们公司对坐落于益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室(建筑面积85平方米)的房地产进行市场价格评估,估价时点为二○一五年一月二十二日,估价目的为核定资产提供价值参考意见以备其进行转让的需要。根据您提供的有关资料,我们公司估价人员严格按照国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部,湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范,遵循独立,客观,公正的原则,经过周密准确的测算,在认真分析现有资料的基础上,结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析,对该房地产的公开市场价值做出评定估算,现将估价结果报告如下:该房地产在估价时点的正常市场价格为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整(¥268814元),土地单价为3163元/平方米。 梓桐房地产评估有限公司 法定代表人:张xx 2015年1月22日

房地产估价方法论文估价方法论文

房地产估价方法论文估价方法论文 房地产估价方法初探 【摘要】房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。 【关键词】房地产估价方法探讨 改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。 一、比较法

比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。 比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。 二、收益法 按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法,而考虑利息费用是一种静态法,将两种方法混在一起,显得不严谨。因此,运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用。

房地产评估报告

房地产估价报告 估价项目名称:阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方:冯明 估价方:阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员:胡品新 估价作业日期:2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号:阳江市万联房估字[2013]第35号

目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九.估价方法适用性分析 (12) 十.估价测算过程 (13) (一)市场比较法 (13) (二)收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)

致委托方函 冯明: 我们接受您的委托,对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定,本着独立、公正、客观、科学的原则,遵循房地产估价的程序,对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验,并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实,采用科学的方法进行计算,现将估价结果报告如下: 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积:143.00平方米 房地产单价:4241元/平方米 房地产总价:¥606418万元 (大写:人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整) 特此函复! 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字:林瑞伟 2013年12月7日

[实用参考]房地产评估论文.doc

中国房地产评估市场刍议 摘要:作为房地产市场重要组成部分之一的房地产评估市场,随着房地产市场的不断规范,其原有的管理制度、盈利模式、行业及从业人员的规范都必须循序渐进地进行革新,以此来保证房地产评估市场能够持续稳定地保持对房地产市场的支持以及对国民经济体系的贡献效率。基于此,我们在正视现状的基础上,必须深刻认识现有评估体系中存在的问题,继而在结合实际的前提下对其进行修正和改进。 关键词:房地产估价准入制度从业人员管理政策要求 前言:房地产评估是房地产业的重要组成部分。我国自“实行房地产价格评估制度”和“实行房地产价格评估人员资格认证制度”以来,全国房地产估价企业大概有4500家,从业人员接近30万,建立了以《城市房地产管理法》为基础的,由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等组成的法律法规体系。 一、房地产评估概述 首先,我们要澄清一个概念!房地产价格评估简称房地产评估,我们可以将其理解成为估测房地产的价格,准确的说,房地产评估就是由专业估价人员根据估价目的,遵循房地产价格的形成与估价原则,按照一定程序,运用科学的方法对房地产对象进行经济价值的估测行为。在此基础上,我们需要简单了解一下房地产评估体系的一些需要注意的问题: 第一、房地产评估的对象主要包括居住、商业、工业、其他用途房地

产及土地五种类型。不同的评估对象,在评估目的、方法、程序上都应该遵循其特有的内容。 第二、房地产评估是一项专业服务行为,其从业人员应该具备一定的基本要求。除了基本的专业技能和置业道德外,房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格,按规定注册,取得《房地产估价师注册证》,才能从事房地产估价活动,未经注册的人员,不得以估价师的名义从事相关行业,不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。 第三、房地产估价与房地产评估是该行业下的两个不同的工作方向。估价对象主要集中在房屋建筑及土地上,而房地产评估略偏重评估对象的财务价值和资产价值。 除此之外,有关房地产评估的作用、方法的内容,这里就不赘述了。 二、房地产评估行业存在的问题分析 房地产评估是依托房地产业的发展而兴起的,时间不长,其发展背景、发展历程和发展特点上都深刻地烙印着“中国特色“。在其形成初期,充斥在二三级市场中的估价服务确实给房地产市场主体带来了很大的便利,从一定程度上促进了房地产市场的全面发展,但是时至今日,其单调而粗糙的服务模式已经渐渐力不从心了,全新的房地产环境必然需要房地产评估实业做出必要而深刻的调整。在此,我们来了解一下在房地产评估体系中究竟有哪些问题需要我们保持关注。 1、人员管理及机构管理方面缺乏规范性。具体表现在: 第一、从业人员的认证及管理。国内30万左右的管理人员中,取得执业资格的人员其实比例比较小,保守估计在5%左右,也就是说,绝大部分的从业人员是没有执业资格的。而从房地产评估的市场份额

房地产估价报告-成本法

房地产估价报告 估价项目名称:阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方:内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方:牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表:***(中国注册房地产估价师)估价作业日期:2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 (一)分户估价报告 (二)《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 (三)房地产价格评估机构资质证书 (四)营业执照 (五)房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司: 我所受贵公司委托,对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西,拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋,计56幢,总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点: 二00七年三月十五日 三、估价结果:

估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则,依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规,在现场查勘的基础上,经科学计算、专业分析论证,确定估价对象在估价时点价值为:合计:RMB:4,400,430.00元。人民币(大写):肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表:*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明: 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(查勘人:史

收益法评估

一、有收益性房地产的内涵 总的来说,收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中,估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产,才能用收益还原法进行估价,而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为,“有收益性”应体现在两个方面:一是现实存在的有收益性的房地产,例如正在经营的商店、宾馆,已出租的房屋等;二是存在有潜在性收益的房地产,例如一块将产生预期收益的空地,新建的还未出租或经营的房地产,这些都属于没有现实收益,但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础,因此,潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用,它既没有出租也不从事经营,因此也就不存在有收益,所以不能用收益法来对其估价,但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想,可把自有房地产当作出租性房地产看待,即业主的租金节省就相当于他的租金收入,从而它就产生了收益。 二、出租性房地产相关总收益的确定 房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益,客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的,偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。 目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时,普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益,但我们认为对于不同类型的出租性房地产,总收益的求取是不相同的,因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋,且签定了长期租约,期满要续租的情况。对于只存在短期租约,期满不续租的房屋,则需客观总收益和实际总收益综合考虑,即租约限制内采用实际总收益,租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。 客观总收益的求取通常是采用市场比较法,在市场上收集同类房地产的租赁价格,然后对收集来的案例价格,根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后,即可求出待估房地产的客观潜在租金水平,但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定,租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况,它与承租人有直接的关系。

房地产估价之市场比较法

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法 教学时数:6课时 教学目的与要求:通过本章学习,使学生掌握市场比较法的基本原理,掌握交易实例的收集与可比实例的选取,掌握估价对象房地产比较修正,掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点:交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点:估价对象房地产比较修正 教学手段和方法:以讲授为主,辅以多媒体教学手段,结合案例教学。 教学内容: 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法,交易实例比较法,买卖实例比较法,市场资料比较法,现行市价法等,简称为市场法或者比较法,是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照,对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一,也是很成熟的方法,其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产:在用途、建筑结构、所处

地区等方面,与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产:一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提:交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据:替代原理 4、公式:待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用:房地产市场较为发达情况,也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时,才是有效方法。 不适用的情况: ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产,或交易实很少的房地产,如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产,如教堂、寺庙 另外,对估价人员要求:广博的知识和丰富的经验(需要进行交易情况,交易日期,区域因素和个别情况的修正) 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例

房地产估价报告-成本法

房地产估价报告 估价项目名称: 阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方:xx第二建设股份有限公司 受理估价方: xx铭泰房地产价格评估事务所 法人代表: ***(中国注册房地产估价师)估价作业日期:2007年3月15日至 2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 (一)分户估价报告 (二)《2007年xxxx地区各类 房屋评估市场指导价格》 (三)房地产价格评估机构资质证书

(四)营业执照 (五)房地产估价师资格证书 致委托方函 xx第二建设股份有限公司: 我所受贵公司委托,对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西,拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋,计56幢,总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的: 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点: 二00七年三月十五日 三、估价结果: 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则,依据中华人民共和国 GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规,在现场查勘的基础上,经科学计算、专业分析论证,确定估价对象在估价时点价值为: 合计: RMB:4,400,430.00元。人民币(大写): 肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表: *** 二00七年四月三日

估价师声明 我们xx: 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(查勘人: xx、xx)。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师: 签字****** 估价的假设和限制条件 本估价结果为估价时点的房屋拆迁补偿价值,它依据如下假设: 一、委托方提供的情况都是真实的,有关资料都是合法有效的。 二、估价对象及其附属物的权属是合法有效的。 三、估价对象为划拨土地使用权,本次估价没有考虑划拨土地使用权发生转移时,应向国家或有关部门交纳费用的因素。 四、装修、装饰的补偿金额是根据委托方的要求评估的。

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