历年房地产估价师房地产基本制度与政策试卷和答案
2004年房地产基本制度与政策试卷
一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡在涂黑其相应的编号。)
1、经济适用住房的开发建设应通过()的方式确定开发建设单位。
A．由有购经济适用住房的资格者投票选择
B．公证处随机摇号
C．政府在实力强、信誉好的企业中指定
D．招投标
2．对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在()倍以上。
A．3B．4
C．5 D．6
3、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中正确的是()。
A．由全民所有制企业向有关部门提出用地申请
B．经批准使用的土地，必须按时国家建设用地的规定征地
C．不计算土地补偿和各种补助费
D．农村集体经济组织可按时协议将土地使用权作为联营条件
4．《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，()。”
A．处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金
B．处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金
C．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金
D．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金
5、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是()。
A．农用地B．工业用地
C．建没用地D．乡镇企业用地
6、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是()之日。
A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请
B．房屋拆迁许可证颁发
C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议
D．房屋拆迁实施
7、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由()认定。
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门
D．规划行政主管部门
8、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当目收到书面复核估价申请之日起（)日内给予答复。
A．5B．7
C．10 D．15
9、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是()。
A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼
B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
10、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得()同意，并依法办理相关手续。
A、原出让方
B、转让人
C、规划行政主管部门
D、原出让方和市、县规划行政主管部门
11、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至()。
A．2002年1月10日B．2004年1月10日
C．2005年1月10日D．2007年1月10日
12、国有土地有偿使用台同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自()之日起满1年来
动工开发的，可以收取土地闲置费。
A．使用土地
B．土地使用权出让合同生效
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用证取得
13、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是()元。
A．388000B．388640
C．399640D．400000
14、下列关于抵押的表述中，不正确的是()。
A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C．困室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D．抵押物可以重复抵押
15、人防工程的地下室面积()建筑。
A．属不应分摊的拉有B．属应分摊的共有
C．不属共有D．属物业公司所有的
16、下列天于《城币房屋杈属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是()。
A．以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元人民币以下罚款
B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2000元以下罚款C．非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款
D．因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任
17、下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是()。
A．住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充
B．住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保
C．住房置业担保实行保证方式和反担保方式
D．住房置业担保机构不承担连带责任
18、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，费率最低为()。
A．0.005％B．0.01％
C．0.03％D．0.05％
19、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向()收取有关费用。
A．物业管理企业B．社区服务中心
C．业主委员会D．最终用尸
20、选聘、解聘物业管理企业是()的职责。
A．业主大会B．业主代表大会
C．业主委员会D．居民委员会
21、下列关于税收的表述中，正确的是()。
A．房产税的课税对象是房产
B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税
C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
22、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按()的税率征收所得税。
A．10％B．15％
C．18％D．27％
23、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范尉可能不包括()。
A．职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入
D．管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入
24、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的()存款利率计息。
A．活期B．3个月整存整取
C．6个月整存整取D．1年整存整取
25、假设某个消费者的全部收入部用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用()。
A．减少B．增加
C．不变D．可能增加也可能减少
26、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是()。
A．GDP=GNP+对外要素收入净额
B．GDP=NDP+折旧建设工程教育网整理
C．GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付
D．GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口
27、汇票是()。
A．由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款或持票人的票据
B．银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据C．由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单
D．由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据
28、下列属于间接融资方式的是()。
A．政府发行债券B．股票融资
C．银行借款D．签署商业票据
29、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于()。
A．财产损失保险B．责任保险
C．意外伤害保险D．保证保险
30、以保险的实施形式为标准，可将保险分为()。
A．商业保险、社会保险和政策保险
B．财产保险和人身保险
C．自愿保险和强制保险
D．定期保险和不定值保险
31、下列股东权利中属于共益权的是()。
A．出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权
B．股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利
C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利
D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
32．可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是()。
A．股份B．股票
C．股单D．公司债券
33．被执行人张某不能清欠张某所欠的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒绝偿还，法院固此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此以裁定列()的财务强制拍卖。
A．张某B．张某或杨某
C．杨某D．张某和杨某
34、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型部相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元／m2，第二层和第五层的住宅售价同为2100元／m2，第三层和第四层的住宅售价同为2200元／m2，则该住宅楼的加权算术平均价格和简单算术平均价格相比，()。
A．前者高于后者B．前者低于后者
C．前者等于后者D．无法确定
35、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元人民币，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是()。
A．40％B．50％
C．200％D．250％
36．下列控制性规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是()。
A．建筑高度B．建筑间距
C．建筑密度D．建筑后退红线距离
37、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找()。
A．建筑平面图B．建筑立面图
C．建筑剖面图D．结构施工图
38、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为()预算价格。
A．单项工程B．单位工程
C．分部工程D．分项工程
39、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元人民币、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为()万元。
A．305B．463
C．636 D．961
40．以下权利中属于有益物权的是()。
A．抵押权B．典权
C．建筑物区分所有权D．质权
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选择的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1、最低收入家庭住房保障可通过()方式实现。
A．实物配租
B．税收优惠
C．发放租赁补贴
D．租金核减
E．购买经济适用住房
2．房地产行政法规包括()等。
A．《物业管理条例》
B．《商品房销售管理办法》
C．《城市私有房屋管理暂行条例》
D．《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
E．《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
3、下列关于征地的表述中，正确的有()。
A．根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是征收而非征用
B．任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费
C．征地安置补助费归农村集体组织所有
D．土地补偿费和安置补助费之和最高小得超过被征用前3年平均年产值的15倍
E．征地时所称的地上附着物包括地下管线
4、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得()。A．转让房屋
B．租赁房屋
C．迁移户口
D．新进、扩建、改建房屋
E．改变房屋和土地用途
5、根州《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地
产销售广告的情形有()等。
A．集体土地上的合法房屋
B．代管房屋
C．列入拆迁范围内的房崖
D．共有房屋
E．商品房预售许可证办理之中的房屋
6、登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的（）登记申请予以核准登记。
A．初始B．转移
C．变更D．他项权利
E．注销
7、下列情形，应当办理房屋转移登记的有()。
A．部分房屋拆除
B．法人名称改变
C．划拨房屋
D．继承房屋
E．分割房屋
8、城市维护建设税是随()附征并专门用于城市维护建没的一种特别目的税。
A．增值税
B．财产税
C．消费税
D．流转税
E．营业税
9、住房公积金的增值收益的合法用途包括()。
A．奖励住房公积金管理中心职工
B．建立住房公积金贷款风险准备金
C．支付住房公积金管理中心的管理费用
D．建设廉租住房的补充资金
E．建设经济适用住房的补充资金
10、下列保险中，属商业保险的有()。
A．保证保险
B．外汇变动保险
C．信用保险
D．健康保险
E．劳动工伤保险
11、股票和债券的相同之处表现在()。
A．都是融资工具
B．都是流通证券
C．持有者享有相同权利
D．部具有偿还性
E．都可以为投资者带来收益
12、下列关于拍卖佣金的表述由，正确的有()。
A．拍卖人收取佣金是一种法定行为
B．对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以同委托人收取不低于拍卖成交价10％的佣金C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖拥金
D．公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖拥金
E．收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定
13、建筑与水有关的物理性质有()等。
A．孔隙率
B．抗渗性
C．抗冻性
D．弹性和塑性
E．耐磨性
14、在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有()。
A．有顶盖无围护结钩的场馆看台
B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊
C．建筑物有围护结构的挑廊、走廊
D．屋顶楼梯间、电梯机房
E．建筑物内的变形缝
15、下列关于房产分丘图的表述中，正确的有()。
A．房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图
B．房产分丘图是房产分幅图的局部明细圈建设工程教育网编辑整理
C．房产分丘图的比例尺为1：100～1：1000
D．房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
E．房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细图
三、判断题(共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)
1、房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。()
2、政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收入家庭住房问题。()
3、房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。()
4、我国实行社会主义公有制，故土地登记只能核发《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。()
5、《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和来利用土地。()
6、农村和城市郊区的土地，属于集体所有。()
7、拆迁己抵押的房屋，能解除抵押合同的，经征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。()
8、城市房屋拆迁估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。()
9、拆迁人与被拆迁人未达成房屋拆迁补偿安置协议的，不能实施强制拆迁。()
10、在中华人民共和国境内从事各类房屋建设及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证。()
11、房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。()
12、房地产广告中含有价格的，应清楚表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格有效期限。()
13、王某继承了其父原值60万元人民币、现值80万元的住宅后将其出租，他需缴纳的房地产税包括：房产税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。()
14、无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部川代为登记并颁布发房屋所有权征。()
15、在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用议连同在建工程的投入资产。()
16、以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。()
17、房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，位在15天内没有反馈意见时．即在网上公示投诉情况。()
18、采应住房置业担保方式的，若债务人在主台同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。()
19、非业主使用人也是物业管理服务的对象。()
20、注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。()
21、对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为。()
22、个人转让家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。()
23、经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。()
24、个人住房公积金贷款利率实行一年一定，每年4月1日按相应档次利率确定下一年度利率水平。()
25、假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。()
26、金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。()
27、无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的是产生保险利益的前提。()
28、债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。()
29、《拍卖法》规定拍卖活动可以委托依法设立的拍卖企业，也可以自行实施拍卖。()
30、拍卖人不得以竞买人的身份参与自己的拍卖活动，但可委托他人代为竟买。()
31、某市2003年房地产投资统计中，统计总体是该市2003年全年累计的新开工建筑面积投资总额。()
32、标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。()
33、某房地产开发公司所开发的商品房尚未售出，则该商品房在该房地产开发公司的会计科目中应列入资产类科目。()
34、城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿地。()
35、容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。()
36、工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以±0.000表示。()
37、建筑安装工程费由直接工程费、间接工程费、计划利润和税金组成。()
38、根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。()
39、根据城市用地适用性评价结果，三类土地一般是不适于修建的用地。()
40、某房地开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元人民币，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善．该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。()
四、综合分析题(共15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
(一)
甲开发公司（以下简甲公司)2003年3月拟在某地投资建设一处用地规模999000m2的综合小区，该地块原有133200m2工业生产用地、399600m2仓储用地、266400m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司(以下简称乙公司)提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司(以下简称丙公司）代理销售。
预售期间对外承诺一次性付款5％优惠。当地契税税率4％。丁某2002年秋通过公务员考试进入某单位，2002年12月以14万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003年11月出售该房，售价20万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为38万元的新建商品住宅(期房)，并一次性缴纳了房价款。
1、乙公司的咨询报告中，表述正确的是()。
A．养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批
B．征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金
C．甲公司应优先考虑通过招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权
D．如果最终出让的是“毛地”，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公司还必须准备一些必要时的安置房和临时周转房
2、甲公司实施房屋拆迁时．可对()的房屋依法给予补偿。
A．产权人下落不明
B．报建未批准
C．被依法查封
D．产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决
3、下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是()。
A．银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延
B．甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延
C．因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延
D．地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延
4、下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是()。
A．乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力
B．估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包括被拆房屋内自行装修装饰的价值
C．房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房．根据合法原则，估价时一律按住宅估价
D．估价专家委员会应当在自收到申请之L1到10日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告
5、下列表述中，不正确的是()。
A．甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地时可以一同处分
B．甲公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告
C．甲公司在缴齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让
D．甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》利《住它使用说明书》
6、甲公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》，下列计算一半建筑面积的是()。
A．坡屋顶层层高2.20m以上的部位
B．在批准期限以内的临时房屋
C．供业丰户外运动时休息用的屋顶平台
D．外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊
7、下列表述中，不正确的是()。
A．丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税
B．丁某出售房改房的增值超过了原价的20％，应缴纳土增值税
C．甲公司必须交耕地开垦费建设工程教育网信息
D．乙公司净咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司预期投资回报率的影响
8、下列表述中，正确的是()。
A．承建单位9月1日领取施工许可证，如第2年5月12日仍未见施工，该施工许可证肯定已自行废止B．建设工程发生质量事故，有关单位在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告
C．商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任
D．工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款
9、丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是()元人民币。
A．7220
B．7600
C．14440
D．15200
(二)
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。
10．该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于开发用地控制指标的是()。
A．绿地率
B．停车位
C．用地性质
D．建筑密度
11、该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响指出目的该城市房地产价格虽然没有下降，但()。
A．需求曲线已向右上方移动
B．需求曲线已向左下方移动
C．需求量已在需求曲线上向下移动
D．需求量已在需求曲线上向上移动
12、该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有()。
A．扩股增资建设工程教育网编辑整理
B．预售商品房
C．以融资租赁方式承租大型设备
D．以在建工程抵押贷款
13、该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的()的建筑面积。
A．综合楼
B．住宅
C．水塔
D．配食公建用房
14、关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有()。
A．双方达成的是一种单务合同
B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C．估价机构提交咨询报告享有获余款的债权
D．开发公司开始支付的款项是一种定金
15、关于估价机构服务款项在会计核算方面的描述中，正确的有()。
A．当期获得的部分款项在会计要素中属收入类
B．当期获得的部分款项在会计要素中属损益类
C．下期应获得的余款在会计科目中属损益类
D．下期应获得的余款在会计科目中属资产类
参考答案
一、单项选择题
二、多项选择题
三、判断题
四、综合分析题
2005年房地产估价师考试
《房地产基本制度与政策》真
题及答案
一、单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案
中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编
号。）
第1题经济适用住房价格（）。
A．由市(县)人民政府制定
B．实行市场调节价
C．由房地产开发商定价
D．由政府限定销售价格
【您的答案】：空【正确答案】：A
【参考解析】：新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按
保本微利原则确定。
第2题城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超
过当地人均住房面积的（）。
A．30% B．40%
C．50% D．60%
【您的答案】：空【正确答案】：D
【参考解析】：城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则
上不超过当地人均住房面积的60%。
第3题征收集体土地，土地补偿费应当归（）所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡(镇）人民政府
C．农村集体经济组织
D．土地使用者
【您的答案】：空【正确答案】：C
【参考解析】：土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青
苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
第4题某农村集体经济组织人均耕地面积0.2hm2，国家建设征收
该农村集体经济组织的耕地面积100hm2，该耕地近3年平均年产值
为10000元/hm2。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（）。
A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为60万元人民币
C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费
【您的答案】：空【正确答案】：D
【参考解析】：征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年
产值的6至10倍。10×1000×6=60万元。国家建设征收土地，由用
地单位支付土地补偿费。国家建设征收土地，用地单位除支付补偿费
外，还应当支付安置补助费。
第5题城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的（）。
A．区位B．用途
C．搬迁补助费D．建筑面积
【您的答案】：空【正确答案】：C
【参考解析】：《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等
价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因
素，用房地产市场评估的办法确定。
第6题下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是
（）。
A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B．依法签订的拆迁补偿安置脚议，对当事人具有法律约束力
C．协议签订后，可以进行公证
D．协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案
【您的答案】：空【正确答案】：D
【参考解析】：协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但
根据《拆迁条例》规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。
第7题根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴
定的表述中，不正确的是（）。
A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人）单数成员组成鉴定
组
B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具
估价报告
C．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定
意见
【您的答案】：空【正确答案】：B
【参考解析】：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，
对申请鉴定的估价报告的估价依据，估价技术路线、估价方法选用、
参数选取，估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见．估
价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题
的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
第8题某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元人民
币，其项目资本金应当不低于（）万元。
A．2000 B．2500
C．3000 D．3500
【您的答案】：空【正确答案】：D
【参考解析】：2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结
构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例
的通知》(国发｛2004｝13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房
项目)资本金比例由20%提高到35%。
第9题禁止发布房地产广告的是（）。
A．在划拨土地上开发建设的房地产
B．已没定抵押的房地产
C．来取得商品房预售许可证的房地产
D．没有选聘物业管理企业的房地产
【您的答案】：空【正确答案】：C
【参考解析】：凡下列情况的房地产，不得发布广告，
(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
(2)在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的；
(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房
地产权利的；
(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的：
(5)权属有争议的；
(6)违反国家有关规定建设的；
(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的，
(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。
第10题房地产开发企业不得采取（）的方式销售商品房。
A．分期付款B．收取预售款
C．收取定金D．返本销售
【您的答案】：空【正确答案】：D
【参考解析】：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售
的方式销售商品房。
第11题城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（）。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程
规划许可证
B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程
规划许可证
C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目
选址意见书
D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地
规划许可证
【您的答案】：空【正确答案】：B
【参考解析】：城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管
理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目
选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程
审批核发建设工程规划许可证。
第12题人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价
由（）参照评估价确定。
A．人民法院B．估价机构
C．拍卖师D．竞买人
【您的答案】：空【正确答案】：A
【参考解析】：依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照
评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。
第13题下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（）。
A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产
管理法》规定的房屋租赁的必备条款
【您的答案】：空【正确答案】：B
【参考解析】：自然终止主要包括：
(1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁
期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；
(2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的；
(3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。
第14题房地产权属档案应当以（）为单元建档。
A．街道B．房号
C．幢D．丘
【您的答案】：空【正确答案】：D
【参考解析】：《城市房地产权属档案管理办法》第十四条规定：
房地产权属档案应当以丘为单元建档。
第15题下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是（）。
A．公告不是房屋权属登记的必经程序
B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权
属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记
C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，
登记机关有权注销房屋权属证书
D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在
领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记
【您的答案】：空【正确答案】：B
【参考解析】：在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申
请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。
第16题根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积
的是（）。
A．无顶盖的室外楼梯B．无柱的雨篷
C．无顶盖阳台D．房屋之间无上盖的架空通廊
【您的答案】：空【正确答案】：A
【参考解析】：计算一半建筑面积的范围
(A)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投
影面积的一半计算。
(B)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上
盖水平投影面积的一半计算。
(C)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计
算。
(D)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
第17题申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（）提交
申请资料。
A．人事部
B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
【您的答案】：空【正确答案】：D
【参考解析】：对于房地产估价师初始注册，申请人向所在地省、
自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料。
第18题某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房
产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元人民币，按照国
家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定
的收费标准，估价收费最高为（）万元。
A．1.60 B．3.00
C．4.25 D．5.00
【您的答案】：空【正确答案】：C
【参考解析】：100×5‰+900×2.5‰+1000×1.5‰=4.25万元。
第19题组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不
少于（）万元人民币。
A．30 B．50
C．100 D．200
【您的答案】：空【正确答案】：A
【参考解析】：三级房地产估价机构中，有限责任公司的注册资本
人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上。
第20题业主公约由（）制定并修改。
A．业主大会B．业主委员会
C．一半以上业主D．全体业主和物业管理企业共同
【您的答案】：空【正确答案】：A
【参考解析】：业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大
会制定的业主公约生效时临时公约终止。
第21题业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（）
通过。
A．与会业主所持投票权1/2以上
B．与会业主所持投票权2/3以上
C．全体业主所持投票权1/2以上
D．全体业主所持投票权2/3以上
【您的答案】：空【正确答案】：D
【参考解析】：业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事
规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决
定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
第22题下列不应免征房产税的订（）。
A．职工自用住房
B．企业创办的类学校用于数学的房产
C．产权不确定的及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
【您的答案】：空【正确答案】：C
【参考解析】：产权不确定的及有纠纷的房产不属于免征房产税的
范围。
第23题国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免
征营业税的是（）。
A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税
B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税
C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住
房转手交易的，免征营业税
D．个人购买普通住房超过2年(含2年)1转手交易的，免征营业税
【您的答案】：空【正确答案】：D
【参考解析】：国务院办公厅国办发(2005)26号文件规定，对个人
购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入
减去购买房屋价款后的差额征收营业税。
第24题住房公积金属于（）所有。
A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位及个人
D．住房公积金管理中心
【您的答案】：空【正确答案】：B
【参考解析】：单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，
实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到
促进住房分配机制转换的目的。
第25题某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核
定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2；、2000元/m2、和2400
元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36
和-1.43，则可以判定（）。
A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大
B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入
C．在任何情况下、乙的需求价格弹性最小
D．此时乙的需求价格弹性最大
【您的答案】：空【正确答案】：B
【参考解析】：根据需求价格弹性的分类范围，|Ed|>1，表明价格
每提高(或降低)一定比率，则需求量相应减少(或增加)更大的比率，
需求曲线比较平坦，此时称需求富有价格弹性。甲、丙、丁三个项目
|Ed|>1，都有可能通过降价提高销售收入。C项“在任何情况下，乙
的需求价格弹性最小”中，“在任何情况下”太绝对，在不同的价格上，
乙小区的需求价格弹性系数会发生变化。
第26题某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、
0.36、0.40和0.42，由此可以判断（）。
A．该国家的居民收入分配趋于平均化
B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C．该国家的居民收入水平出现出上升的趋势
D．该国家的居民收入出现出上升的趋势
【您的答案】：空【正确答案】：B
【参考解析】：基尼系数是根据洛伦茨曲线计算出来用以判断收入
平均程度的指标。洛伦茨曲线将对角线以下的面积分割成A、B两块
面积，A块面积为对角线与洛伦茨曲线所包围的面积，基尼系数＝A
／(A十B)。因为对角线以下的面积为定值，所以A越小，基尼系数
也越小，这也表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平
均；反之，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。
第27题在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总
建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为（）。
A．28.60% B．35.00%
C．40.00% D．50.00%
【您的答案】：空【正确答案】：C
第28题根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定
（）。
A．委托财产总值B．信托范围
C．信托收益D．信托信用等级
【您的答案】：空【正确答案】：C
【参考解析】：信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资
财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。
第29题保险活动所特有的内在功能是（）。
A．组织经济补偿B．分散风险
C．融通资金D．防灾防损
【您的答案】：空【正确答案】：B
【参考解析】：分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险
经济活动所特有的内在功能。
第30题根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据（）之间的
因果关系来判断。
A．投保人与保险标的B．被保险人与保险标的
C．保险事故与保险标的的损失D．保险人与保险标的的损失
【您的答案】：空【正确答案】：C
【参考解析】：近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因
果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。
第31题在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风
险最小的是（）。
A．股票+投资基金B．债券+投资基金
C．投资基金+股票+债券D．股票+债券
【您的答案】：空【正确答案】：B
【参考解析】：由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合
投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。
投资基金证券的收益是不固定的，这一点不同于债券而类似于股票；
但收益一般小于股票投资而大于债券。因而一般认为基金证券是一种
风险低于股票、收益高于债券的证券品种。
第32题收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（）
方式设置调查项目表。
A．判断提问B．多项选择
C．单向选择D．书面提问
【您的答案】：空【正确答案】：B
【参考解析】：设置调查项目必须注意以下几点：①对重大或敏感
性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；②所问的问题应便
于被调查者回答；③备选项目必须互不相容；④调查项目应当防止渗
入调查者的思想导向；⑤问题的形式不宜太难和过于复杂；⑥问题不
宜太长。
第33题会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不
论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则
中的（）。
A．权责发生制原则B．收负实现制原则
C．配比原则D．划分收益性支出与资本性支出原则
【您的答案】：空【正确答案】：A
【参考解析】：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行
确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认。凡在当期取得
的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期
的收入或费用；凡是不属于当期的收入或费用，即使款项已经在当期
收到或已经当期支付，都不能作为当期的收入或费用。
第34题确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于（）
的内容。
A．城市总体规划B．控制性详细规划
C．修建性详细规划D．居住区规划
【您的答案】：空【正确答案】：A
【参考解析】：控制性详细规划的内容有以下几点：(1)确定规划范
围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；(2)规定各地块土地
使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；(3)
确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高等。
第35题城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往
出现市区气温比郊外高的现象，这被称为（）。
A．温差效应B．绿岛效应
C．温压效应D．热岛效应
【您的答案】：空【正确答案】：D
【参考解析】：气温对于城市规划与建设也有影响。城市由于建筑
密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外
高的现象，即所谓“热岛效应”。
第36题用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设
计图是（）。
A．建筑剖面图B．建筑构造详图
C．建筑平面图D．总平面图
【您的答案】：空【正确答案】：A
【参考解析】：建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形
式、空间关系。
第37题当建筑场地的七部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在
天然地基上做浅基础时宜采用（）。
A．条形基础B．独立基础
C．箱形基础D．桩基础
【您的答案】：空【正确答案】：D
【参考解析】：当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，不适宜
采用在天然地基上作浅基础时宜采用桩基础。
第38题下列关于工程量清单的表述中，不正确的是（）。
A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其
他项目名称和相应数量的明细清单
B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全
部项曰和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目
编制规则要求，计算分部分项工程数量的表格
C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分
D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据
【您的答案】：空【正确答案】：D
【参考解析】：工程量清单说明主要是招标人解释拟招标工程的工
程量清单的编制依据以及重要作用，明确清单中的工程量是招标人估
算得出的，仅仅作为投标报价的基础，结算时的工程量应以招标人或
由其授权委托的监理工程师核准的实际完成量为依据，提示投标申请
人重视清单，以及如何使用清单。
第39题房产面积测量的精度要求是以（）作为限差。
A．误差的平均值B．误差的最大值
C．中误差D．两倍中误差
【您的答案】：空【正确答案】：D
【参考解析】：房产面积测量的精度要求中，房产测量中以中误差
作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
第40题根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（）。
A．物权B．知识产权
C．人身权D．撤销权
【您的答案】：空【正确答案】：D
【参考解析】：根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、
形成权和抗辩权。支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非
法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。形成权是指权利主体
依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤
销权、解除权、追认权、选择权等。
二、多项选择题（共15题，每题2分；每题的备选答案申
有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的
编号。全部选对，得2分；错选或多选，不得分；少选且
选择正确，每个选项得0.5分。）
第1题农用地包括（）。
A．养殖水面B．草地
C．耕地D．水利设施用地
E．未利用地
【您的答案】：空【正确答案】：A,B,C
【参考解析】：《土地管理法》第四条：前款所称农用地是指直接
用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖
水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和
公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施
用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。水利设施用地
属于建设用地。
第2题国家规定，商品住宅用地必须采取（）方式出让。
A．抽签B．招标
C．拍卖D．协议
E．挂牌出让
【您的答案】：空【正确答案】：B,C,E
【参考解析】：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资
源部令第11号)增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11号
令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招
标或者挂牌方式出让。
第3题下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有（）。
A．征收集体土地过程中对民房的拆迁
B．城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁
C．城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁
D．城市市区内国有企业对厂房的自拆自建
E．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁
【您的答案】：空【正确答案】：B,E
【参考解析】：《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号，以
下简称《拆迁条例》)的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施
房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
第4题下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确
的有（）。
A．抵押人到期来偿还债务的
B．抵押人擅自处分抵押房地产的
C．抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的
D．抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的
E．未经抵押权人同意，抵押入擅自将房地产抵押后的价值余额进行
再次抵押的
【您的答案】：空【正确答案】：A,B,C
【参考解析】：根据《城市房地产管理管理办法》第40条规定，
DE两项不正确。
第5题下列房地产中，不得转让的有（）。
A．共有的房地产B．未解决权属争议的房地产
C．没定了抵押权的房地产D．已被依法查封的房地产
E．已列入城市拆迁范围内的房屋
【您的答案】：空【正确答案】：B,D
【参考解析】：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转
让。建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵
押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国务院令第305号《城
市房屋拆迁管理条例》第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单
位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）
改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。
第6题一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有（）。
A．有15名以上专职注册房地产估价师
B．专业技术人员达70%
C．法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房
地产估价师
D．专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%
E．股东中有3名以上专职注册房地产估价师
【您的答案】：空【正确答案】：A,C,D,E
【参考解析】：专业技术人员达70%不是要求条件。
第7题《物业管理条例》确立的基本制度包括（）。
A．业主大会制度
B．业主公约制度
C．住宅小区治安管理制度
D．住宅小区综合验收制度
E．住房专项维修资金制度
【您的答案】：空【正确答案】：A,B,E
【参考解析】：住宅小区治安管理制度、住宅小区综合验收理制度
不是《物业管理条例》确立的基本制度。
第8题在下列行为中，属于犯罪的有（）。
A．欠税B．偷税
C．抗税D．退税E．漏税
【您的答案】：空【正确答案】：B,C
【参考解析】：偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般
违章行为，不构成犯罪。
第9题下列资金中，可以用于购买国债的有（）。
A．担保公司资金
B．在建工程抵押贷款
C．商品房预售资金
D．住房共用部位共用设施设备专项维修资金
E．住房公积金
【您的答案】：空【正确答案】：A,E
【参考解析】：在建工程抵押贷款、商品房预售资金、住房共用部
位共用设施设备专项维修资金属于专项资金，不可以用于购买国债。
第10题直接导致市场失灵的原因有（）。
A．外部性B．垄断
C．排他性物品的生产D．信息不完全
E．政府对市场的管理和协调
【您的答案】：空【正确答案】：A,B,D
【参考解析】：市场失灵主要表现在：一是垄断阻碍了市场机制的
作用，使资源得不到有效配置；二是在市场机制中，市场往往无法解
决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响；三是市场无法有效地提
供公共产品；四是消费者和生产者的信息不完全。排他性物品属于私
人物品。私人物品、政府对市场的管理和协调，都不是直接导致市场
失灵的原因。
第11题下列保险中，属于政策保险的有（）。
A．社会养老保险B．农业保险
C．巨灾保险D．失业保险E．出口信用保险
【您的答案】：空【正确答案】：B,C,E
【参考解析】：社会养老保险、失业保险都属于社会保险范畴。政
策保险一般可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保
险(养殖业保险、种植业保险等)；二是为扶持中小企业发展政策开办
的信用保险(无担保保险、预防公害保险等)；三是为实现贸易政策开
办的输出保险(出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等)；四是针
对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。
第12题下列财务指标中，反映企业营运能力的指标的（）。
A．流动比率B．速动比率
C．存货周转率D．应收账款周转率E．资本金利润率
【您的答案】：空【正确答案】：C,D
【参考解析】：营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周
转指标分析。(1)存货周转指标包括存货周转率和存货周转次数。(2)
应收账款周转指标包括应收账款周转率和应收账款周转次数。
第13题下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有
（）。
A．以投资估算价控制设计方案的选择
B．用预算造价控制施工图设汁
C．通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商
D．合同管理建设工程教育网编辑整理
E．进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据
【您的答案】：空【正确答案】：A,C,D,E
【参考解析】：用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算
造价；用概算造价控制技术设计和修正概算造价；用概算造价或修正
概算造价控制施工图设计和预算造价。
第14题下列用来作为房地产证附图的有（）。
A．规划图B．宗地图
C．房产分幅图D．房产分户图E．地形图
【您的答案】：空【正确答案】：B,D
【参考解析】：规划图、房产分幅图、地形图不能作为房地产证附
图。
第15题担保物权包括（）。
A．地役权B．典权
C．抵押权D．留置权E．质权
【您的答案】：空【正确答案】：C,D,E
【参考解析】：用益物权包括承包经营权、建设用地使用权(国有土
地使用权)宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权、典权
等。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。
三、判断题（共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在
答题卡上涂黑其相应的符号，用√表示正确。用×表示错误。
不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。）
第1题集资、合作建房都是经济适用住房建设的组成部分。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，
其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执
行。
第2题农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，只能
使用原有的宅基地和村内空闲用地。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：《土地管理法》第62条第2款规定：农村村民建
住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基
地和村内空闲用地。因此并非“只能”。
第3题国家对集体土地征收或征用后，土地所有权发生转移。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。
第4题农民集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必
须计算土地补偿费和各种补助费。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条
件的，可以不计算土地补偿费和各种补助费。“必须”应为“可以不”。
第5题虽然被拆迂房屋的使用性质股以房屋权属证书及权属档案
记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可
以按照协商结果进行评估。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权
属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定
的，从其规定：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商
一致的，可以按照协商结果进行评估。
第6题房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务。
（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：《城市房屋拆迁估价指导意见》第八条规定：受托
估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。
第7题根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，承担城市房屋
拆迁估价业务的房地产估价机构须由拆迁主管部门指定。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条：市、县房
地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信
誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、
透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
第8题新设立的房地产开发企业领取营业执照后应当在法定时间
内向登记机关所在地房地产开发主管部门备案。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之
日起30日内．持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门
备案。
第9题建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起3个月内开工。
如经批准可以延期一次，但不得超过3个月。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开
工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说
明理由：延期以两次为限，每次不超过3个月。
第10题经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可
以直接发包。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察，
设计直接发包：1)采用特定的专利或者专有技术的；2)建筑艺术造型
有特殊要求的；3)国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。
第11题根据国务院有关规定，自2005年6月1日起．商品房预
购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：根据2005年《国务院办公厅转发建设部关于做好
稳定住房价格工作意见通知》第七条规定：“禁止商品房预购人将购
买的未竣工的预售商品房再转让”。
第12题抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，
以登记记载的内容为准。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一
致的，以登记记载的内容为准。
第13题如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活所必需的居住房
屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结
财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，
人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
第14题权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属
证书。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：直接代为登记，应按正常的登记程序进行。由于这
类房屋权属状态不明，不予颁发房屋所有权证。这类房屋权利状态确
定后，再由房屋所有权人重新提出申请。
第15题房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要
式合同。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同
都是要式合同。
第16题国务院将房地产估价机构资质核准列为国家行政许可项
目。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：2004年7月1日，《行政许可法》实施后，根据《行
政许可法》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决
定》和建设部《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问
题的通知》，房地产估价机构资质核准和房地产估价师执业资格注册
被列为行政许可项目。
第17题一级房地产估价机构资质由建设部审批。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：按照规定，建设部仅审批一级房地产估价机构资质。
第18题房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为标准，由
双方协商一次性收取。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均
按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。
第19题商品房前期物业管理的委托方为房地产开发企业。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分
为两种。其中房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的
《前期物业服务合同》。而商品房前期物业管理的委托方必然为房地
产开发企业。
第20题住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于业主所有。
（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：维修资金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、
共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。
第21题非法定继承人根据遗嘱承受的房地产，免缴契税。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，
包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、
房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、
房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
第22题税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加
成对所有纳税人加征。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附
加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调
节某些纳税人的收入，附加则不一定。
第23题人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，
但其利息应征税。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款及其利息，
免征个人所得税。
第24题有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，
并有权按规定申请住房公积金贷款。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：根据建设部建金管[2005]5号《关于住房公积金管理
若干具体问题的指导意见》，有条件的地方，城镇单位聘用进城务工
人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人
员可申请缴存住房公积金。
第25题国民生产总值（GDP)是指一个国家以当年价格(或以不变
价格)计算的1年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总
和。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：国内生产总值(GDP)是指一个国家以当年价格(或不
变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总
和。GNP是国民生产总值，GDP是国内生产总值。
第26题在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金
供求关系决定。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：在金融市场上，利率是货币资金商品的"价格"，其
高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。
第27题保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险
的融通资金职能则是通过保险人的负债业务实现的。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实
现的，那么，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的。
第28题投资基金证券，是指由基金管理人向社会公开发行的，表
示持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配
权的凭证。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：投资基金证券，是指由基金发起人向社会公开发行
的，表明持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资
产分配权的凭证。
第29题买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。
（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表
示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。拍卖人宣布的起拍价是一
种要约邀请。
第30题平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集
中趋势的指标，包括算术平均数、几何平均数、中位数和众数。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标
志值集中趋势的指标。平均指标主要有以下几种：算术平均数、调和
平均数、几何平均数、中位数、众数。
第31题在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100%)等于定
基增长速度。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由增长
量与发展水平的比求得。与发展速度相对应，增长速度分为定基增长
速度和环比增长速度。其中定基增长速度加上1(或100%)等于定基
发展速度；而环比增长速度加上1(或100%)等于环比发展速度。
第32题会计主体可以足一个法律主体，也可以是多个法律主体。
（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：会计主体不同于法律主体。一般来说，法律主体往
往是一个会计主体。但是，会计主体不一定是法律主体。
第33题会计要素足会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本
要素，其进一步分类便是账户，账户被赋予借贷双方的记录空间就是
会计科目。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表
的基本要素，其进一步分类便是会计科目。会计科目被赋予借贷双方
的记录空间就是账户。
第34题城市用地分类中的公共设施用地不包括居住用地中的公共
服务设施用地。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：公共设施用地：是指居住区级及居住区级以上的行
政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用
地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。
第35题制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设
施超负荷运行。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限
保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容
积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
第36题根据国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以m为单
位，其余均以cm为单位。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：根据“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米
为单位。
第37题施工企业为项日融资所发生的费用，可列入建筑安装工程
费用中的财务费用。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，
包括企业经营期间发生的短期贷款利息净支出、汇兑净损失、金融机
构手续费，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。
第38题单层建筑物内没有部分楼层者，不管其层高是多少，都不
应计算建筑面积。（）
【您的答案】：空【正确答案】：×
【参考解析】：单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及二层以上
的楼层，以及多层建筑物二层及二层以上的楼层，层高在2.2m以上
者，均应计算建筑面积。
第39题地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。
（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影
图。
第40题承诺由受要约人向要约人作出，并且在规定的期限内到达
要约人时，才能生效。（）
【您的答案】：空【正确答案】：√
【参考解析】：承诺必须向要约人做出，如果向要约人以外的其他
人做出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须
在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。
四、综合分析题（共2大题，15小题，每小题2分。每小
题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡
上涂黑其相应的编号。全部选对，得2分；错选或多选，
不得分；少选且选择正确，每个选项得0.5分。）
请根据以下内容回答1～9 题
（一）甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国
有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房
地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建发过程
中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预(销)售
商品房，委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协
助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房
者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。
甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登
记手续。
第1题征收15亩蔬菜生产基地，应当（）。
A．由省人民政府批准农用地转用，同时办理征地审批手续
B．由省人民政府批准农用地转用，不再另行办理得地审批
C．由国务院批准农用地转用，同时办理征地审批手续
D．由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批
【您的答案】：空【正确答案】：C
【参考解析】：蔬菜生产基地属于基本农田。《土地管理法》第四
十五条征用下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基
本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷
的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区，直辖市人民政府批
准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规
定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同
时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。
第2题房地产估价机构进行房屋拆迁估价时，估价时点应当为
（）。
A．拆迁公告之日B．拆迁许可证颁发之曰
C．拆迁补偿协议签订之日D．拆迁动员之日
【您的答案】：空【正确答案】：B
【参考解析】：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。
第3题列关于经济适用住房表述中，正确的为（）。
A．经济适用住房实质上就是廉租住房
B．低收入家庭可购买经济适用住房
C．经济适用住房土地可以划拨取得
D．经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度
【您的答案】：空【正确答案】：B,C,D
【参考解析】：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。
经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。中低收入家庭购买
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判 断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为 居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格
变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地 产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要 求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面 的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近，即为估价对象的类 似房地产；（2分）
房地产估价理论与方法模拟试题及答案解析（18） (1/35)单项选择题 第1题 收益法一般不适用于( )的房地产的估价。 A.游乐场 B.公园 C.影剧院 D.停车场 下一题 (2/35)单项选择题 第2题 某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元/m2。 A.3473 B.4365 C.4500 D.4000 上一题下一题 (3/35)单项选择题 第3题 下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是( )。 A.降低房地产开发贷款利率 B.增加土地有效供给 C.降低契税 D.提高购房贷款利率 上一题下一题 (4/35)单项选择题 第4题 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元。 A.225.00 B.237.50 C.381.25 D.395.83 上一题下一题 (5/35)单项选择题 第5题 通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。 A.土地取得成本+建设成本 B.土地取得成本+建设成本+管理费用 C.土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用 D.开发完成后的房地产价值 上一题下一题
第6题 从事房地产估价，首先要有房地产( )。 A.估价业务 B.估价目的 C.估价对象 D.估价程序 上一题下一题 (7/35)单项选择题 第7题 某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为5000元/m2，每月末的租赁净收益为3000元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为( )元/m2。 A.4758.34 B.4421.96 C.4902.15 D.4581.45 上一题下一题 (8/35)单项选择题 第8题 不属于引起房地产价格上升的原因是( )。 A.外部经济 B.需求增加导致稀缺性增加 C.生活水平的提高 D.通货膨胀 上一题下一题 (9/35)单项选择题 第9题 实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。 A.过去数据简单算术平均法 B.过去数据加权算术平均法 C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据资本化公式法 上一题下一题 (10/35)单项选择题 第10题 某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。 A.4023.04 B.4074.10 C.4768.50 D.5652.09 上一题下一题
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
2020年房地产估价师考试专用 房地产估价师（评估师）考试题库 注意事项： 1．试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析 2．本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。 第I卷（选择题） 一、单项选择题 1．新设立房地产估价机构资质等级应当核定为( )。 A.三级资质，设1年的暂定期 B.二级资质，设1年的暂定期 C.一级资质，设1年的暂定期 D.临时资格资质，设1年的暂定期 答案：A 2．A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为( )万元。 A.260 B.300 C.360 D.600 答案：C 3．按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的( )申请领取《施工许可证》。 A.县级以上人民政府土地行政主管部门 B.县级以上人民政府建设行政主管部门 C.县级以上人民政府房产管理部门
D.县级以上人民政府发展和改革部门 答案：B 4．根据房地产开发企业资质管理规定，房地产开发企业申报二级资质，要求其近3年房屋建筑面积累计竣工不低于( )万m。。 A.0 B.5 C.15 D.30 答案：C 5．某商品房售价为8000元/m2，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房实测面积是96m2，预测面积是100m2，如买受人不退房，则购房人实际支付该房的价款是( )万元。 A 76.00 B.76.80 C 77.60 D.80.00 答案：A 6．无须办理房屋所有权转移登记的是( )。 A.房屋租赁 B.受遗赠房屋 C.以房屋作价入股 D.房屋分割导致所有权发生转移 答案：A 7．目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指( )。 A.《商品房购销合同示范文奉》 B.《商品房转让合同示范文本》 C.《商品房购买合同示范文本》 D.《商品房买卖合同示范文本》 答案：D 8．城市房屋拆迁的裁决应当由( )做出。
房地产估价模拟试卷和答案
《房地产估价》模拟试题 一、单项选择题（共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。 A．土地总量有限B．规划限制 C．不动产不可移动D．价值量大 2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ D ）。 A．1667 元／m2：B．1765元／m2 C．1875元／m2D．2000元／m2 3．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。 A．宅基地所有权B．空间利用权 C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价（ D ）。 A．78万元B．882万元 C．1210万元D．1272万元 5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。 A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元 D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。 A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量 B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D．存量十新增竣工量一拆毁量 7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ D ）元/m2。 A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 8．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为2004年1月末，该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ C ）。
2013年房地产估价师《经营与管理》真题及答案解析 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在 答题卡上涂黑其相应的编号) 1.新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有( )的特性。 A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响 C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资 2.张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险 是( )风险。 A.政策 B.通货膨胀 C.利率 D.或然损失 3.整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对 于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险 系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为( )。 A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6% 4.国有建设用地使用权出让市场是( )市场。 A.完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 5.对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地 产市场的( )分析。 A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构 D.区域结构 6.某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，
房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为( )年。 A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.50 7.下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是( )。 A.住房可支付性指数 B.住房价格合理性指数 C.房价租金比 D.量价弹性 8.房地产开发项目的财务评价是房地产开发( )阶段的重要工作。 A.投资分析决策 B.施工准备 C.建设 D.租售 9.通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自 行办理( )。 A.规划意见书(选址) B.建设用地规划许可证 C.国有土地使用证 D.建设工程规划许可证 10.某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售 价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是( )。 A.目标定价法 B.领导定价法 C.挑战定价法 D.随行就市定价法 11.从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于( )存在着差 异性。 A.房地产产品 B.项目区位 C.房地产需求 D.住房价格 12.对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的( )。 A.有效性 B.经济性 C.参与性 D.广泛性 13.房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的( )特征。 A.分散性 B.替代性 C.易变性 D.季节性 14.在房地产市场分析报告中，不包括的内容是( )。 A.开发地点的最佳用途分析 B.开发项目的SWOT分析 C.开发项目的偿债能力分析 D.房地产市场供求分析15.下图表示的是房地产开发企业( )经营模式下的典型现金流量
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)； 2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)； 3．所需资料不同； 4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 （5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元 （8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元） 建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元） 购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元） V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（万元） 故：土地总价＝637.36（万元）土地单价＝1274.72（元／m2）楼面地价＝637.36（元／m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。
土木工程类房地产估价理论与方法模拟试题与答案20 一、单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 房地产具有供给有限特性，本质上于 A.土地总量有限 B.规划限制 C.房地产不可移动 D.价值量大 答案：C 2. 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每1m2建筑面积的价格为 A.1667元/m2 B.1765元/m2 C.1875元/m2 D.2000元/m2 答案：B 3. 某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是 A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2 B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2 C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2 D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
答案：C 4. 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及 A.相应配套的基础设施 B.土地的形状 C.组合完成的功能 D.立体空间 答案：C 5. 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为。 A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权 D.建筑物相邻关系 答案：B 6. 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价万元。 A.1250 B.1750 C.2050 D.2150 答案：B 7. 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里
第八章房地产开发项目可行性研究 1、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额）。 2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（项目投资现金流量表）。 3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还 4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表） 5、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（基础设施建设费 6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。 7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10% ）左右。 8、（基础设施建设费）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（概算指标法）。 10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数）。 11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（2～4 ）个基本评价方案。 12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（资金平衡）分析。 13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20%）。 14、对投资项目或投资方向提出建议，是（投资机会研究）阶段的主要任务。 二、 1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 2、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。 3、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 5、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。 6、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。 7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费）。 9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费 11、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。 12、 勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 13、
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业
C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权
C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元
B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值
C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,
《房地产估价案例分析》模拟试卷（一） 一、简答题 1.某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。 2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008年8月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设。委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实。认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。 请问： （1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? （2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格? 3.某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格X围应该是多少？为什么？ 二、综合题 1.指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5分。本题最多扣至零分）。 有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下： 房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧 1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为: 土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4（元） 2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为： 建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088（元） 3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为: 建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
第一章 1、下列叙述正确的是（ ） A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益； B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大； C.通行权为典型的他项权； D.国有土地使用权即为出让土地使用权。 2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。 A.价值量大； B.不可移动； C.独一无二性； D.易受限制性。 3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该 宗土地的单价为（ ）元/m 2 。 A.100 B.300 C. 900 D.600 4、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。 A.耐久性； B.个别性； C.不可移动性； D.保值增值性。 5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。 A.有用性； B.稀缺性； C.有效供给； D.有效需求。 6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。 A.排水、给水、电力、通讯； B.给水、排水、燃力、热力； C.排水、电力、通讯、燃力； D.排水、电力、通讯、热力。 7、楼面地价是（ ）之比。 A.土地总价与土地总面积； B.土地总价与建筑总面积； C.土地单价与建筑容积率； D.土地单价与建筑覆盖率。 8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2 。现按规划拟改为 商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2 ，则理论上应该补地价（单价）为 元/ m 2 。 8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2 的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年 内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。
一、单项选择题 1.替代原理是房地产估价中( ) A.市场法的理论基础 B.重置成本法的理论基础 C.收益法的理论基础 D.剩余法的理论基础 2.在市场资料丰富的情况下，____则是最常用的方法。( ) A.成本法 B.收益法 C.剩余法 D.市场法 3.一般情况下，房地产估价应采用____指标。( ) A.实际收入 B.主观收入 C.客观收入 D.潜在收入 4.从收益法的观点看，房地产的价值是未来____的现值之和。( ) A.潜在毛收入 B.有效毛收入 C.正常净收益 D.销售收入 5.在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时运用得最为广泛的是 ( ) A.市场比较法 B.收益法 C.成本法 D.剩余法 6.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大( ) A.递减 B.递增 C.不变 D.先减后增 7.收益法采用_________作为估价依据。( ) A.实际收入、实际费用和实际净收益 B.实际收入、实际费用和客观净收益 C.客观收入、实际费用和实际净收益 D.客观收入、客观费用和客观净收益 8.当容积率不变时，楼面地价与土地价格____；地价不变，楼面地价与容积率____。( ) A.成正比成正比 B.成正比成反比 C.成反比成反比 D.成反比成正比 9．不动产具有供给有限特性，本质上在于（）。 A．土地总量有限 B．规划限制 C．不动产不可移动 D．价值量大 10.一般情况下，房地产估价应采用____指标。( ) A.实际收入 B.主观收入 C.客观收入 D.潜在收入 11.在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法哪一个限制条件？( ) A.非单一性 B.可替代性 C.合法性 D.可修正性 12.基准地价系数修正法的基本原理是( ) A.供求关系原理 B.生产费用价值论 C.替代原理 D.效用决定论 13.从卖方来说，成本法的理论依据是( )
2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%
B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权