附件四：项目立项报告范本
P2P3 项目立项报告
股份公司：
我司对广州市萝岗区科学城P2、 P3 项目进行了跟踪考察，现将相关情况汇报如下：
一、项目基本情况
1、项目位置
P2、P3 项目地块位于萝岗区中心区西南部，广东科学城内，按照目前政府规划，科学城
集办公、科研、金融、商贸、博览、文化、娱乐和休闲等功能于一体，自然环境优异，将来
非常适合生活居住。
项目四至范围为西至水西路，南至开创大道，地块北侧、东侧为规划路。
项目位置图如下：
附区位图
红线图如下：
附项目红线图
2、规划条件
本地块规划用途为居住，总用地面积224125 平方米，其中，北部KXC-P2 地块用地面积 115250 平方米，南部KXC-P3 地块 108875 平方米。项目规划容积率为1，地上建筑面积
224125 平方米。
地建筑密度≤25%，地率≥35%，建筑高度要求以多及小高主，建筑高度≤30米。
3、目状
地目前已达到七通一平，状荒地，无拆迁，南有高，但不影响地建。地形状比，比利于划，两地之有一条划路。地内起伏不大，地条件一般，基施工度不大。
地状如下：
附状一、二??
4、交通状况
目前地只有534 路 574 路公交 (二中科学城校区站)可以到达，周公路网比
达，自很容易到达广汕公路、广深高速、广园高速等。未来地 4 号本区域，分
在目西和有站点。
附交通状况示意
5、配套施
地面毗已划的区文化休区（区内划有区、展、影院文化中心体育等），北面是建中的区政府行政公服中心和正在划建的市民公园及酒店会中心。地西面与新建成投入
使用的广州市二中一路之隔。
6、目景
地块东南侧有小山坡，将来可结合本项目风格做出比较好的景观，且由于科学城刚开始发展，地块周边没有任何污染，自然环境比较优越。
二、出让条件（项目取得方式）
1、出让方式及报名条件
项目采取两地块分别招标的方式出让，报名时间从8月7日至 8月18日，8月17日前缴纳竞买保证金6000 万元，两地块各3000 万。
投标申请人同时投标KXC-P2 和 KXC-P3 地块要求具备以下条件：
（1）企业净资产达 9 亿元人民币以上；
（2）企业资产负债率小于 70%；
（ 3）报名前一个月内银行任一天结帐时的企业现金存款达 6.5 亿元人民币以上。
2、出让程序
参加地块投标的公司要求9 月 21 日提交资格审查文件，资格审查通过后于9 月 28 日前提交投标文件，开发区土地交易中心将于9 月 28 日上午公开开标。
3、出让底价及付款方式
KXC-P2 地块投标最低价为17000 万元，计算楼面地价1475 元 /平方米， KXC-P3 地块投标最低价为15000 万元，计算楼面地价1378 元 /平方米。付款方式为成交后30 日内一次性
付清。
三、市场情况
1、区域市场概况
从近期广州各区的市场成交量和成交价格来看，萝岗区的成交量上升较快，成交价格也以萝岗区上升幅度最大，这说明当前萝岗区的住宅市场是供不应求的，而且随着科学城的进一步发展和萝岗区规划的进一步落实，对住宅的需求量将会进一步大幅增大。值得注意的是，在住宅需求增加的同时，开发区的土地供给量也大大增加了，广州经济技术开发区计划出让
储备地块 6 幅，其中商品住宅用地面积96.33 万平方米，占总用地面积的98.57%。拟公开
出让时间为 6 月至 9 月。除了广州政府有计划出让的土地，不少发展商还通过其他渠道拿到
了大量的待开发土地，只待发展良机的到来。可以看出，该地区未来住宅市场的竞争将十分
2、周边楼盘情况
萝岗区除了原有的保利林语山庄和帝景山庄外，万科和中粮集团合作的广州万科城已现雏形，规模较小的华悦山庄也即将进入市场。帝景山庄与保利林语山庄以别墅为主，而广州万科城则是针对更大批的中等收入阶层，占地22 万平方米的广州万科城包括情景洋房、特色小高层及万科的创新低密度住宅，将为科学城的中等消费者带来新的产品选择。
表 1：周边楼盘情况表
楼盘名称位置规模产品类型均价销售速度与本案相比优劣势其他
附周边楼盘个案分布图
3、项目市场前景
P2/P3 地块毗邻科学城北面，开发区整体强劲的经济走势，以及萝岗区崭新而宏伟的发展蓝图，使该项目未来几年内有较大的增值空间。如果萝岗区域未来两年内各项基础配套设施能够逐步落实，该项目面市可望面临一个人气较旺的市场，此外，在科学城林语项目基础上，容易在区域市场形成品牌联动效应，因此总体上本案前景较好。
4、价格定位与产品定位
根据项目规划方案及产品定位，项目拟建多层公寓、情景洋房和部分联排别墅。售价按照联排别墅19000 元 /平米计，洋房按照8000 元 /平方米计，商业按照15000 元 /平方米计，酒店式公寓按照10000 元 /平方米计。商业按照全部销售计算，根据实际情况地下车位按照全部销售计算，售价为10 万元 /个。
（详见市场调研报告）
四、项目初步规划方案
经初步规划，本项目总建筑面积312366 平方米，其中地上面积243423 平方米，可售面积 225736 平方米。产品类型以普通洋房及联排别墅为主要产品，其中洋房面积155425 平方米，别墅70303 平方米。另有部分商业3400 平方米及酒店公寓3648 平方米。
五、项目初步开发计划
项目初步计划于2007 年 5 月开工建设，项目竣工时间2009 年底，开发周期为 2 年半。预计项目于2007 年 12 月开始销售
六、项目经济分析
1、周边地块成交情况
地块周边住宅用地成交量较小，具体情况见下表
表 2：周边地块成交信息
成交地
成交时间地块位置占地面积建筑面积成交价成交楼面
竞得人
块价位于广州开发区
F3-62005.8
东区南片商住用
14785591405588950广州宏康地东南角、广深公
路北侧
F3-12006.1位于广州开发区
143046436879683238广州宏康东区牛头山
F8-12006.5位于广州开发区
4719397079083631505130广东中莱大观路东
附周边成交地块位置图
根据项目周边地块成交情况，F8-1 地块区位条件好于本地块，综合考虑时间等因素预计正常情况下本项目成交楼面价格在4000-4500 元 /平方米以内。
2、经济效益分析
经测算，预计当土地价格为91480 万元，楼面地价 4053 元 /平方米时，总投资为213769万元，按照可售单方成本 9470 元 /平方米。按照洋房8000 元 /平方米，别墅 19000 元 /平方米，商业 15000 元 /平方米，公寓10000 元 /平方米的回收均价计算，预计项目总销售额312799万元，税前利润达到 37397 万元，税前利润率达到15.3%。
（详见立项测算表）
3、敏感性分析
由于洋房面积占总可售面积的65% 以上，故利润与洋房售价相关性较大，以洋房售价和土地取得价格为变量，对税前利润及税前利润率进行敏感性分析。
表 3：税前利润率敏感性分析
住宅售价
税前利润率6500700075008000850090009500地价
850009.05%12.53%16.00%19.47%22.94%26.40%29.86% 880007.19%10.61%14.03%17.45%20.86%24.26%27.66% 90000 5.99%9.38%12.76%16.13%19.50%22.87%26.23% 91480 5.12%8.48%11.83%15.18%18.52%21.86%25.20% 92000 4.81%8.16%11.51%14.85%18.18%21.51%24.84% 93000 4.24%7.57%10.89%14.22%17.53%20.85%24.15% 94000 3.66% 6.98%10.29%13.59%16.89%20.19%23.48%
敏感性分析表明，项目具备一定的抗风险能力，在售价下降至6500 元 /平方米，地价上升至 94000 万元时，项目仍能保证不亏损。
七、资金计划
预计本地块成交价格在91480 万元左右，总投资 213769 万元，启动资金95000 万元。
安排资金计划如下：
1、 2006年 8 月 17 日支付保证金6000万元。
2、 2006年 10月 28 日支付地价85480万元，保证金已转地价。
3、 2006年 10月 -2007 年 3 月支付交易费用、勘探设计，场地平整等费用3520 万元。
4、预计2007 年 3 月可取得银行贷款 100000 万元。
八、项目优劣势分析
1、优势
(1)项目位于规划中的萝岗中心区内，毗邻未来的区政府和市二中等，所处区位条件有利，交通状况良好，区域内各项配套设施将逐步完善；
(2) 项目采取对企业资金实力和规划方案进行资格审查的基础上竞地价的方式招标，具有公平性，同时对资金实力设置的高门槛，可以排除资金实力处于劣势的企业；
(3)项目地块平整，紧邻山坡，利于结合自然环境进行规划设计；
2、劣势
(1) 项目分成两个地块分别招标出让，使公司要同时取得两部分的土地使用权，面临的较大的竞争风险，投入的土地成本将比较大；
(2)项目两侧各有高压线走廊经过，对项目将造成一定的影响；
(3)预计万科集团会参加项目投标，竞争将比较激烈；
3、机会
科学城区域目前的住宅量还比较少，随着科学城职能的加强，进入人群会越来越多，借
此项目有助于我司继林语项目进一步切入科学城核心区。
九、结论
基于以上情况，建议公司参与KXC-P2 、 P3 项目的投标。建议项目总投标价格不超过91480 万元，楼面价不超过4053 元 /平方米。
投资管理中心
2006年 8月 2日