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物业管理中业主的心理需求分析

物业管理中业主的心理需求分析
物业管理中业主的心理需求分析

物业管理中业主的心理需求分析

小区业主对物业管理服务一旦进入了麻木期,物业管理的满意度就很难提升。必须从分析业主的需求心理入手,根据业主在不同时期的不同心理状态,采取有针对性的措施提升业主的物业管理满意度。

物业管理朋友经常说:业主向物业管理公司投诉,那是业主还信任物业管理公司,如果没有意见和投诉了,那么业主就对物业管理公司彻底失去信心了,这就是所谓业主满意程度进入了“麻木期”。对物业管理公司的笑脸日趋麻木的业主,极有可能因为一些偶发事件导致对物业管理公司的评价大幅降低,严重的甚至于会影响到物业服务合同是否续签。

一、业主对物业服务满意度不高的分析

究竟要怎样做,才能提高业主的满意程度?除了日常的四保一服务以外,还有没有更加有效的新方法?分析业主对物业管理公司的不满,基本包括两种类型:

1. 因为入住后小区的整体环境与业主购房时的期望值差距太大,而存在失落心理,导致业主满意程度无法进一步提高。业主对购置的物业项目和物业管理的期望均产生于购房之初。业主对自身未来工作生活的幸福幻想与开发商对物业项目的美好描述基本吻合时,业主的购房冲动便会落实为购房行动。但如果业主入住之后的实际感受与其期望状况相去甚远,则业主仍会在物业管理公司没有明显失误的情况下产生较大的不满情绪。

此类业主对物业管理公司的日常工作没有明确不满,不存在大量明确投诉,所以也最令物业管理公司难以把握工作改进和调整的方向。物业管理公司往往感觉自己的工作已经非常努力,可是仍旧无法取得业主的欢心和积极回应。

2. 对物业管理公司日常工作有明确不满事项。包括对保安、保洁、公共设施设备维修保或客服、财务收支等工作的具体事项的不满,例如:认为保洁清扫有死角、财务收支不透明、设施设备运行不畅、会所管理混乱等等。

此类不满多见于磨合期、提升期,因为有明确的不满事项甚至有明确投诉,物业管理公司在工作中可以作出明确的调整改进措施,往往能够得到较快解决。而进入业主满意度的麻木期后,此类不满或投诉明显减少,物业管理公司如果仍旧将注意力集中于相关日常工作的调整改进上,则对于进一步提高和巩固业主满意度的效果并不明显。

因此,如何在原有工作基础上进一步提升业主满意度,就成为物业管理公司必须要面对和解决的重要课题。针对业主满意程度的下降,物业管理公司的应对方案通常是对各项服务工作进行检讨,拟订各项改进措施。在实践中,这些改进措施往往仅限于加强保安人员的管理、培训和保洁人员的清扫或提高客户服务人员的服务质量等方面,但对于进一步提升业主满意程度往往收效甚微。

三、业主心理需求分析

根据马斯洛需求层次理论可把业主的心理需求划为五个等级:生理需求、安全需求、归属与爱的需求、自尊的需求、自我实现的需求。

这些心理需求可分为两部分:理性期望心理和非理性期望心理。

1. 理性期望心理是指所有业主共同期望得到并且受到法律明文保护的那些满足基本工作生活需求的期望与要求。例如符合国家

规范的建筑质量、满足正常需要的公共设施设备、尽心尽责的保安服务、清洁卫生的保洁服务等等。当理性期望心理无法满足时,业主满意程序就会下降,出现投诉。无论是指向开发商还是物业管理公司,都是必须予以满足的基本要求。

2. 非理性期望心理是指业主希望通过购买物业得到除基本工作生活条件以外的精神和心理满足。例如社会地位的提高、身份的标示、财富的显示、生活的休闲放松、音乐运动等个人爱好的满足。非理性期望心理来源于业主对自身未来工作生活的幸福幻想,因开发商对物业项目的美好描述而得到加强和固定。绝大多数业主都会带着对物业项目的这种期望,必然会产生失落心理,进而将不满转移到物业管理公司身上,尤其是与开发商存在关联的物业管理公司。而且,由于这种不满是一种潜在的不满,通常不会以明确的投诉事项表现出来。

四、满足业主心理需求的对策

综上分析是因为业主的理性及非理性期望心理没有得到满足,因此,物业服务企业必须认真研究业主的理性及非理性期望心理,不断提高业主满意程度:

1. 建立鲜明的服务理念,以业主和住户为中心。

面对业主和住户、管理处以服务为主,考虑的是如何使业主和住户满意,对业主和开发商之间的矛盾,应起到桥梁作用。在维护公司利益的同时,应在双方利益上找到一个平衡支撑点,也就是共同利益,真心实意的为业主解决开发商造

成的质量、设计、使用功能等方面的缺陷,积极主动地化解开发商与业主之间的矛盾,实现双方满意的局面。

2. 确保高品质服务,拓展人性化服务。

在保持物业管理行业规范的基础服务水平,24 小时服务受理,15 分钟内急维修到场,3 分钟保安安全快速反应等前提下,增加服务投入,讲究服务提供的方式,如保洁服务、电梯维修服务、实施“无干扰服务”等等。

3. 重视社区文明宣传。

充分利用一切可以利用的环境媒体(绿化、建筑小品、环境布置、宣传栏、温馨提示、黑板报、电子显示屏幕、社区刊物等),以营造积极健康的社区文明氛围,如进行法律知识、敬老、养犬、减慢车速等方面倡导文明行为的宣传,既为业主提供了服务,又从管理意识上对业主进行了引导。

4. 多种形式关怀入住的业主。

让居住小区业主感受小区氛围的和谐、温馨,通过定期向业主发放温馨卡、节日贺卡、生日卡、鲜花、社区活动邀请函等方式,让业主及时了解小区的变化和丰富多彩的社区生活,感受到物业管理公司的关怀。增进业主与物业管理企业的理解和交流,增强业主对小区的归属感,就能够使业主减少“麻木”,满意程度得到提升。

物业公司管理规章制度目录大全

深圳市绿清物业管理有限公司 管理规章制度目录 1.公众制度 (1)《业主手册》 (2)《业主公约》 (3)《精神文明公约》 (4)《楼宇使用维护管理规定》 (5)《二次装修管理规定》 (6)《二次装修管理协议》 (7)《装修人员管理规定》 (8)《出入物品管理规定》 (9)《安全管理规定》 (10)《消防管理规定》 (11)《清洁卫生管理规定》 (12)《园林绿化管理规定》 2.岗位职责 (1)物业经理岗位职责 (2)经理助理岗位职责 (3)物业管理部经理岗位职责 (4)物业管理文员岗位职责 (5)物业管理员岗位职责 (6)物业商务管理员岗位职责

(7)物业清洁员岗位职责 (8)工程管理部经理岗位职责 (9)工程技术员岗位职责 (10)强电技工岗位职责 (11)弱电技工岗位职责 (12)暖通工岗位职责 (13)维修工岗位职责 (14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责 (15)安全经理岗位职责 (16)安全管理员岗位职责 (17)财务经理岗位职责 (18)财务会计岗位职责 (19)财务出纳岗位职责 (20)财务收费员岗位职责 3.运作管理制度 (1)《员工手册》 (2)《管理人员文明服务准则》 (3)《员工办公制度》 (4)《各部门月工作计划及总结制度》 (5)《物业管理工作廉洁制度》 (6)《员工培训制度》 (7)《内部财务管理制度》

(8)《档案资料管理制度》 (9)《值班管理制度》 (10)《公用品申请、购买、领用制度》 (11)《员工宿舍管理评比制度》 (12)《接待投诉处理及回访制度》 (13)《维修回访制度》 (14)《机电设备的编号方法》 (15)《机电设备的统计制度》 (16)《配电房管理制度》 (17)《物业防火安全检查制度》 (18)《大厦应急灭火抢救方案》 (19)《物业管理运作流程》 (20)《业主投诉处理程序》 (21)《业主入住工作程序》 (22)《业主入住装修管理工作程序》 (23)《物业管理档案建立工作程序》 (24)《物业管理档案监督工作程序》 (25)《物业资料控制工作程序》 (26)《公共设施维修、养护工作程序》 (27)《机电设备维修工作程序》 (28)《安全管理工作程序》 (29)《消防应急处理工作程序》

物业管理需求分析说明书(总5页)

物业管理需求分析说明书(总 5页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面,使用请直接删除

一、可行性研究报告....................................................................................... 错误!未定义书签。 1. 1.引言 (2) 编写目的 (2) 项目背景: (2) 参考资料 (3) 2. 2.可行性研究的前提 (3) 要求 (3) 目标 (4) 条件、假定和限制 (5) 可行性研究方法 (5) 决定可行性的主要因素 (5) 3. 3.对现有系统的分析 (5) 处理流程和数据流程 (5) 1.1.引言 编写目的 俗语说的好“小康不小康,关键看住房”。随着人们生活水平的提高,人们在看住房的时候不仅看住房的设计、建造水平、面积大小等,而且还要看有无靠的居住环境,家居生活是否安全和方便,而后者则必须有好的物业管理作保证。因此,搞好住宅小区的物业管理对于提高住宅和人居环境质量,改善人民生活,推进住宅产业化的发展,尽快实现联合国人居发展大会提出的“人人享有适当的住宅”和“可持续发展的人类住区”的目标极为重要。就中国的实际情况来看,旧有住宅纳入到物业管理之中的很少,就是新建的住宅小区尽管实行了物业管理,但投入的管理力量远远不够,所以有很多小区的物业管理工作只停留在看看门、扫扫地、补补漏、收收垃圾等很浅的层次上。又由于物业管理企业的启动基金不足,多种经营服务不善等,导致招不到专业水平高的工作人员,再加上管理手段落后,所以就很难提高物业管理企业的效益。本软件适用于小型小区的物业管理。 项目背景: a. 软件名称:小区物业管理系统 b.项目的任务提出者、开发者:谷凯、高雪莉、李倩。用户:中小型小区的 物业管理。

物业管理《业主手册》

前言 尊敬的业主(住户): 首先,祝贺您成为万润丰泰苑的业主!在此,连云港万润物业管理有限公司的全体员工热忱欢迎各位业主及家人入住丰泰苑;并祝各位安居乐业!万事如意!合家欢乐!从这一刻起我们将为您提供竭诚、周到的服务。 为了便于您了解万润丰泰苑的物业服务情况,熟悉万润物业管理有限公司为您提供的各项服务内容,更好地指导并监督我们的工作,我们特编制了《业主手册》,希望它成为您在丰泰苑生活的指南。丰泰苑物业管理与服务的规则及各项使用规定,旨在保障及维护各位业主的权益,使您能更好的使用所购置的物业,保障您的物业保值、增值。 请您在入住前仔细阅读手册,明确您与万润物业管理公司之间的各自权利、责任和义务,熟悉各项规定及服务流程,充分享受万润物业管理公司为您提供的各项服务。我们已经为您做好了入住前的各项准备工作,我们将竭尽全力提供优质服务,积极营造安全、文明、整洁、舒适的生活环境,期望在服务过程中得到您的鼎力支持和通力合作。 谨此致以诚挚的祝福! 连云港万润物业管理有限公司

目录 第一部分园区概况及物业公司驻场服务机构介绍--------------------------3 丰泰苑项目简介------------------------------ ------------3 连云港万润物业管理有限公司简介---------------------- --------3 第二部分园区公共管理制度--------------------------------------------4 丰泰苑业主临时管理规约-------------------------------- ------4 装饰装修管理规定--------------------------------------------9 园区房屋维修管理规定----------------------------------------12 园区绿化管理规定--------------------------------------------13 园区外观管理规定--------------------------------------------13 园区卫生环境管理规定----------------------------------------13 园区垃圾管理规定--------------------------------------------14 园区饲养家畜、家禽及宠物管理规定----------------------------14 园区容貌管理规定--------------------------------------------15 园区车辆及出入口管理规定------------------------------------16 业主精神文明建设管理规约------------------------

小区物业管理系统课程设计报告

信息系统分析与设计课程设计报告

目录 1 背景 (3) 2 开发的可行性研究 (3) 2.1 技术的可行性 (3) 2.2 经济可行性 (4) 2.3 操作可行性 (4) 3 需求分析 (4) 3.1 系统需求功能概括 (4) 3.2 系统操作设计内容 (5) 4 功能分析 (5) 4.1 系统用户管理功能 (5) 4.2 小区住户信息管理功能 (5) 4.3 小区房产信息管理功能 (6) 4.4 小区收费管理功能 (6) 4.5 小区住户故障处理管理功能 (6) 4.6 退出 (6) 5 系统总体设计 (6) 5.1 系统结构设计 (6) 5.2 数据流程图 (7) 5.3系统结构图 (9) 5.4 数据库的设计 (9) 6 系统详细设计 (11) 7 结论 (15) 7.1 系统的特点 (15) 7.2 系统的不足 (15) 7.3 设计收获与心得 (16) 8 参考文献 (16)

1 背景 当今社会是一个计算机普遍应用的社会,随着社会的发展和人们生活水平的提高,人们逐步进入了信息社会,随着房地产业的蓬勃发展,住宅小区已经成为居住的主流,小区物业管理也应运而生。小区物业管理主要涉及到大量的业主资料、繁杂的收费统计以及小区各项资源的管理,传统的人工管理方式难以应付。小区物业管理系统就是为小区管理者更好的开展小区各项业务处理工作而开发的管理软件,利用计算机实现对小区物业高效、准确的维护和管理。 本论文主要是针对小区的实际需求,开发一个小区物业管理系统,为有关办公人员提供必要的帮助,对于小区物业管理来说,其工作繁杂、多样化、房屋管理复杂、收缴费用与设备维护繁琐。计算机已经能够胜任物业管理工作,而且更加准确、方便、快捷、高效、清晰、透明,它可以克服以上所述的不足之处。这将给项目查询和管理带来很大的方便,从而给物业管理工作带来更高的效率,因此,开发一套高效率、无差错的小区物业管理系统软件十分必要。 物业管理系统是根据小区的实际管理工作流程设计的,它的工作流程也是与现实保持一致。小区物业管理信息系统简单实用,从较大程度上缓解了管理人员的工作压力。通过对小区物业管理进行可行性分析,需求分析和系统设计逐步将小区物业管理系统的开发过程呈现出来。 此系统的开发,是为了规范住宅小区的管理工作,为物业管理部门提供一套高效、快捷的应用软件。主要实现住户管理功能、房产管理功能、停车场管理功能、维修管理功能、缴费管理功能等。可以实现管理的信息化,提高办公效率,减少办公压力,健全管理体制,提高数据安全性,缩短信息的响应时间,将以前传统的、零散的、被动的管理模式转变为先进的、系统的、主动的管理模式。 2 开发的可行性研究 可行性分析也称为可行性研究,是在系统调查的基础上,针对新系统的开发是否具备必要性和可能性,对新系统的开发从技术、经济、社会的方面进行分析和研究,以避免投资失误,保证新系统的开发成功。可行性研究的目的就是用最小的代价在尽可能短的时间内确定问题是否能够解决 系统的可行性分析主要包括技术可行性、经济上的可行性和操作可行性。本系统的可行性分析如下: 2.1 技术的可行性 小区物业管理系统的开发基于B/S模式,主要包括前端应用程序的开发以及后台数据库的建立和维护两个方面。对于前者要求应具备功能完备、易于使用等特点,而对于后者则要求能建立数据一致性和完整性强、数据安全性好的库。

物业管理《业主手册》

前言 尊敬的业主(住户): 首先,祝贺您成为万润丰泰苑的业主!在此,连云港万润物业管理有限公司的全体员工热忱欢迎各位业主及家人入住丰泰苑;并祝各位安居乐业!万事如意!合家欢乐!从这一刻起我们将为您提供竭诚、周到的服务。 为了便于您了解万润丰泰苑的物业服务情况,熟悉万润物业管理有限公司为您提供的各项服务内容,更好地指导并监督我们的工作,我们特编制了《业主手册》,希望它成为您在丰泰苑生活的指南。丰泰苑物业管理与服务的规则及各项使用规定,旨在保障及维护各位业主的权益,使您能更好的使用所购置的物业,保障您的物业保值、增值。 请您在入住前仔细阅读手册,明确您与万润物业管理公司之间的各自权利、责任和义务,熟悉各项规定及服务流程,充分享受万润物业管理公司为您提供的各项服务。我们已经为您做好了入住前的各项准备工作,我们将竭尽全力提供优质服务,积极营造安全、文明、整洁、舒适的生活环境,期望在服务过程中得到您的鼎力支持和通力合作。 谨此致以诚挚的祝福! 连云港万润物业管理有限公司 目录 第一部分园区概况及物业公司驻场服务机构介绍--------------------------3 丰泰苑项目简介 ------------------------------------------3 连云港万润物业管理有限公司简介

------------------------------3 第二部分园区公共管理制度--------------------------------------------4 丰泰苑业主临时管理规约 --------------------------------------4 装饰装修管理规定--------------------------------------------9 园区房屋维修管理规定----------------------------------------12 园区绿化管理规定--------------------------------------------13 园区外观管理规定--------------------------------------------13 园区卫生环境管理规定----------------------------------------13 园区垃圾管理规定--------------------------------------------14 园区饲养家畜、家禽及宠物管理规定----------------------------14 园区容貌管理规定--------------------------------------------15 园区车辆及出入口管理规定------------------------------------16 业主精神文明建设管理规约------------------------------------16 园区消防安全管理规定----------------------------------------17 园区电梯使用管理规定----------------------------------------17 园区治安管理------------------------------------------------18 突发事件应急指引--------------------------------------------18 第三部分服务指南----------------------------------------------------19 结束语----------------------------------------------------32 承诺书1--------------------------------------------------33 承诺书2--------------------------------------------------34 园区概况及物业公司驻场服务机构介绍 丰泰苑项目简介 万润丰泰苑项目是万润房地产开发有限公司投资的项目,位于连云港市海州区与新浦区交界,属连云港市海州区。该园区是通向连云港市市区的必经之路,是市区的西大门;地处海连西路主干道上,交通便捷,生活配套完善。

小区物业管理需求分析

安顺学院 面向对象需求获取、分析与设计

《小区物业管理系统》 计算机科学与技术专业: 课工程程:软件 班级:2011级计本班 指导老师:谌兰樱老师 组长:杨飘飘 小组成员:郑庆陈泽毅郑白杨 杨柯陈煜韩家文 1. 1.面向对象需求获取 在面向对象需求获取阶段,主要建立了用例模型和用户界面原形。用例 模型描述了系统的业务概述、用例说明、角色、用例图、活动图。用户界面原形给出了每个用例对应的操作界面 系统业务概述1.1 小区物业管理系统主要有以下功能:收费管理、资源设置、行政人事、社 区管理和系统管理。这些功能以职能图的形式描述如下:

1.1.1收费管理

费用数据录入:录入各项针对住户收费数据。包括住户水电数据、公共公 摊水电数据、室内维修数据以及家政服务数据。 费用计算:计算水电费、管理费和服务费。 费用收取:向住户发出交费通知单并登记住户交费信息。 2. 费用查询:根据不同的查询条件查询住户交费信息记录以及月结处理记录,并可对查询结果进行编辑和删除。 月结处理:统计一月内住户各项应交费用和实交费用,并计算滞纳金以及 向未交清费用的住户发出催缴通知。 1.1.2资源设置 房产资源:描述了小区房产信息、小区中每一大楼信息以及每一大楼的每一房间信息。 客户资料:描述了小区在主业主和租户的详细信息 收费项目与标准:通过这里可以添加新的收费项目或收费标准,修改、删除已存在的 收费项目或收费标准。 参数设置:添加、编辑、删除系统常用的固定术语。

1.1.3行政人事 员工档案:记录了员工的详细信息,并可对这些信息进行编辑、删除、查 询并可打印查询结果,以及添加新的员工信息。 工资管理:计算、统计员工工资,同时可对员工工资记录进行添加、删除、编辑、查询以及打印。 工作管理:工作安排信息的添加、删除、编辑、查询以及打印;并对员工 出勤考核记录的添加、删除、编辑、查询及打印。 奖罚记录:对员工奖罚记录的添加、删除、编辑、查询以及打印。 经费开销:经费开销的计算与统计;以及对开销记录的添加、删除、编辑、查询及打印。 入帐管理:入帐计算与统计;以及对入账记录的添加、删除、编辑、查询 及打印。 3. 上级汇报:对经费开销、入帐信息以及重大事件信息的整理、统计与打印。 会议记录:会议记录信息的添加、删除、编辑、查询及打印。 工资月结:统计员工工资的发放情况、以及对统计记录的添加、删除、编辑、查询及打印。 1.1.4社区管理

小区物业管理系统需求说明书

一、可行性研究报告 一、可行性研究报告 (1) 1.引言 (1) 1.1编写目的 (1) 1.2项目背景 (1) 1.3定义................................................................................................... 错误!未定义书签。 1.4参考资料........................................................................................... 错误!未定义书签。2.可行性研究的前提 (2) 2.1要求 (2) 2.2目标 (3) 2.3条件、假定和限制 (4) 2.4可行性研究方法 (4) 2.5决定可行性的主要因素 (4) 3.对现有系统的分析 (5) 3.1处理流程和数据流程 (5) 1.1.引言 1.1编写目的 俗语说的好“小康不小康,关键看住房”。随着人们生活水平的提高,人们在看住房的时候不仅看住房的设计、建造水平、面积大小等,而且还要看有无靠的居住环境,家居生活是否安全和方便,而后者则必须有好的物业管理作保证。因此,搞好住宅小区的物业管理对于提高住宅和人居环境质量,改善人民生活,推进住宅产业化的发展,尽快实现联合国人居发展大会提出的“人人享有适当的住宅”和“可持续发展的人类住区”的目标极为重要。就中国的实际情况来看,旧有住宅纳入到物业管理之中的很少,就是新建的住宅小区尽管实行了物业管理,但投入的管理力量远远不够,所以有很多小区的物业管理工作只停留在看看门、扫扫地、补补漏、收收垃圾等很浅的层次上。又由于物业管理企业的启动基金不足,多种经营服务不善等,导致招不到专业水平高的工作人员,再加上管理手段落后,所以就很难提高物业管理企业的效益。本软件适用于小型小区的物业管理。 1.2项目背景: a. 软件名称:小区物业管理系统 b.项目的任务提出者、开发者:袁伟、覃夏、黄明华、黎子放。

小区物业管理系统数据库设计.doc

小区物业管理系统的设计与实现

小组协作基本信息

执行进度

目录 1 需求分析 (4) 1.1调查用户需求 (5) 1.2系统功能设计与划分 (6) 1.3数据流图 (7) 1.4数据字典 (10) 2 概念设计文档 (14) 2.1分ER图 (14) 2.2全局ER图 (16) 3 逻辑结构设计 (18) 3.1全局ER图 (18) 3.2转换为关系模型及优化 (18) 3.3设计用户子模式 (19) 4 物理结构设计 (20) 4.1、表结构设计 (20) 4.2数据库的创建 (21) 4.3数据表的创建 (23) 4.4数据完整性设计 (23) 5 详细设计及实现 (26) 5.1触发器的创建 (26) 5.2存储过程的创建 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 6 总结 (26) 课程答辩记录表 (30) 小组评价表 ......................................................... 错误!未定义书签。组员评价表 ......................................................... 错误!未定义书签。 1 需求分析

1. 1 调查用户需求 本系统的最终用户为小区业主,小区物业管理人员。根据我们日常生活中的经验,结合对周边小区物业管理人员的咨询和对周边小区业主的调查,以及网上资料查询,得出用户的下列实际要求: 一、小区的基本情况 业主生活在小区里,每个小区都会有若干名工作人员负责本小区的日常管理。 1.业主的基本信息: 入住时,每位业主都有唯一的编号,并生成一个小区物业管理系统帐号和密码。同时记录下客户的基本资料(业主资料和住房资料)。 2.管理员的基本信息: 每个管理员都有唯一的管理员编号,管理员登陆物业管理系统也需要相应的账号和密码,并记录管理员的基本信息;同时便于小区内业主对管理员的管理工作进行评价,如投诉某位管理员的服务不当或者消极怠工。 3.公共财产管理的基本信息: 每个业主共同分担公共财产的使用、维护、管理,比如水电房,煤气消防,停车场,区内小道,住宅楼宇电梯等,为了对不同的财产进行区分,可以为每种财产分配不同的财产号。这样有利于财产的报修和管理。同时维护小区安保工作,绿化、清洁及安全科普宣传,协助街道居委民警工作,代收各项费用如管理费。 4.快件收发的基本信息: 每个小区都有邮件收发的管理,当本小区业主有信件时,相应的会有信件的到达时间,接受信件的业主姓名和他所在的房编号。有时,同一个业主有多封信件需要接收,需要表示一个业主有多少封信件。当信件接收后,应有一个接收信件的时间,表示信件已成功到达指定的业主手中。 5.报修的基本信息: 小区及业主单元房中经常出现财产的损坏,比如路灯坏了,厕所的马桶出故障了等,这时,业主们需要将财产损坏情况报告给小区物业管理员,以便物业公司派人进行维修。 这时,需要记录报修的房编号和损坏的财产编号,同时记录报修的时间和损坏的原因。 当损坏的财产维修完毕后,应记录解决时间,表示该报修成功解决。 6.投诉的基本信息: 在日常生活当中,业主和物业管理公司必然存在一定的分歧。为满足业主需求,提高物业管理公司办公水平。业主可以向物业管理公司提出建议和投诉。业主一旦投诉,物业管理人员必须马上对投诉进行辨别与确认,继而对合理投诉进行加强改善,同时通知业主。 7.费用管理的基本信息: 管理业主是否缴纳物业管理费用信息,以及通知业主进行缴水费,电费,煤气费等费用及相关使用情况;使用户的生活更加方便快捷。 二、用户对系统的要求 1、小区物业管理员: a.信息要求: 小区物业管理员能查询上面提到的业主、单元房、公共财产管理等所有基本信息,从而

物业管理公司业主手册范本(DOC 30页)

业主手册 目录 致辞 (2) 物业管理公司服务承诺 (2) 服务电话一览表 (3) 公共契约 (4) 住户行为道德公约 (8) 装饰装修管理办法 (9) 施工队装修人员管理公约 (15) 消防管理公约 (16) 治安防范管理公约 (17) 人员及物品出入管理公约 (19) 安全用电、用水、管道燃气管理公约 (19) 电梯使用管理公约 (20) 环境卫生管理公约 (21) 招牌、广告管理公约 (22) 机动车停放管理公约 (22) 营业场所管理公约 (23) IC智能卡管理公约 (24) 突发事件应急指引 (24) 业主入住收费一览表 (27) 住户交纳物业管理服务费指引 (27) 小区物业管理服务指南 (28)

致辞 尊敬的业主(住户): ____________物业管理公司全体员工怀着无比喜悦的心情欢迎各位业主及家人入住本小区,并祝各位安居乐业!万事如意!合家欢乐! 为了把本小区共同建成一个安全、文明、清洁、舒适、优美、高尚的新时代住宅小区,我们特意编写了这本《业主手册》,供各位业主及住户了解本小区的物业管理运作情况及方便您的居家生活之用。《业主手册》中的各项小区管理规定及注意事项,旨在保障本小区各项设施设备使用功能的完美发挥和各位住户的公共利益;《业主手册》中的“服务指南”则是物业管理公司急住户居家生活之所需,在小区的管理服务工作中尽自己所能为住户排忧解难的具体体现。请您在入住前务必仔细阅读本手册,明确您与物业管理公司之间的各自权利、责任和义务,充分享受物业管理公司为您提供的各项服务。衷心希望您在阅读了《业主手册》之后,在我们共同管理和我们对您的服务过程中能得到您的鼎力支持与合作。 我们物业管理公司将信守自己的承诺,通过对您体贴入微的服务,让您体味到真正意义上的“安居乐业”,实现您心中的“幸福美满家园”的梦想! ____________物业管理公司 年月日 物业管理公司服务承诺 ____________物业管理公司受____________房地产公司委托全权负责管理本小区。物业管理公司下设_____________小区管理处,对本小区依法实施保安、清洁、绿化、设施设备维护、公共事务全方位的物业管理服务。 物业管理本着“_____________________”的工作原则,将物业管理服务经

物业运营管理系统方案

物业运营管理系统 1.1 概述 用友物业解决方案以业主服务为中心,通过建立相关业主沟通管理平台,关注其需求,方便物业公司及时为业主提供良好的服务,保证物业能够长期、顺利、稳定地经营获利,从而给企业带来长期、稳定的收益,实现有足够后劲的规模化发展。持续提高物业的增值潜力,带来良好的品牌效应,拓展企业发展空间。 1.2 物业运营管理总体解决思路 1.2.1物业运营管理产品架构 物业运营管理解决方案 集团 / 公司 / 管理处统计分析租赁分析应收款报表收款分析协 进 同业商租合仪费费车维装投特 退 平源控同表用用位修修诉服 场 务管管管管计台管管管管管 台管 理理理理算账理理理理理管理 企理 业商业租赁管理物业管理客服管理 门 户维修投诉分析 物设分安资备包防管管管管理理理理 内务管理 会计平台应收管理应付管理资金管理报账中心财务接口固定资产UAP平台权限管理流程配置预警管理单据配置自定义查询消息平台

1.2.2物业运营管理流程 建立业主档案建立房产档案公司基础档案建立租户档案 费用项目设置 收费标准设置 走表设置及房产对应 基初费用 招商管理租户管理 装修管理合同签订 /合同台账特殊服务租金计算 /收款管理维修管理预收 / 冲抵管理 投诉管理走表数据录入 / 计算设备管理收款单打印 预警管理 报表分析建立档案 系统初始化 日常业务处理 决策分析

1.3 产品解决方案思路 1.3.1UAP 平台 以物业运营管理业务为核心的设计思路,整个运营业务管理平台搭建在UAP平台基础上,所有业务单据、报表及业务操作权限都由UAP底层技术平台所支撑,包括业务系统的审批流程配置都随企业管理需求任意定制;运营业务在实际管理中需要对合同定期进行预警提示,通过UAP平台自定义实现。 1.3.2会计平台 企业内部信息资源平台是企业内部各业务部门高度共享协同的核心平台,各业务 系统发生的资金往来、信息传递都是一个有机的整体,都与集团或企业的核心会计平台 建立无逢集成;业务发生的收付款业务直接生成会计平台的记账凭证;并对企业内各部 门的资产管理、资金管理都可实现部门核算管理。 1.3.3协同平台 协同平台建立企业内部各业务部门相关工作事务高度协同,提高企业各部门协同 工作效率;并及时将企业公告、报告披露、经营绩效决策分析报告按权限即时提供给相 应的决策者。 1.3.4物业运营管理 商业租赁管理 通过系统的优化流程和功能设置,进行招商、租金管理,在租金收取过程中进行 租金催缴、合同到期预期,有效提高商业管理效率; 物业管理 搭建以集团、公司、管理处三级物业综合管理平台,实现集物业管理处收费、财 务核算、服务一体的收费管理解决方案;

小区物业管理系统需求分析报告详细过程

一、需求分析 1、系统需求功能概括 经过调研与可行性分析,出于对人们生活住房考虑,设计了这套小区物业管理系统,本系统主要考虑到小区物业管理的普遍要求,小区物业管理系统主要包括: (1)、对小区、楼栋、单元的录入和增、删、改、查询等功能实现,在基于这些小区的房产资源对小区进行管理。 (2)、对小区内住户的详细资料的管理,包括增、删、改、查询等功能的实现,这些也是一个小区的基本资源,毕竟物业管理最后是针对小区的所有住户而言的。 (3)、在具有了所有的基本资料信息后,需要实现实质性的物业管理。主要的管理业务包括:物业设备管理、仪表(水、电、气表)数据管理、收费管理。 (4)、住户投诉管理、住户报修管理、设备维修管理、停车场管理。括增、删、改、查询等功能的实现。这些与用户资料、小区缴费信息将成为小区物业管理的主体。 (5)、对小区各部门负责人的资料、限权的管理,包括增、删、改、查询等功能的实现。 2、系统操作设计内容 根据以上的操作需要研究设计内容如下: (1)、模块功能的研究设计:尽量采用物业管理部门中现有的软硬件环境以及先进的管理系统开发方案,从而达到充分利用现有资源,提高系

统开发水平和应用效果的目的。系统应完全符合物业管理员对业户管理的规定,满足对房产信息及住户信息、仪表信息管理等工作需要,并达到操作过程中的直观、方便、实用、安全等要求。通过调研情况进行需求分析,进行模块的划分和功能的界定,并对各个模块的具体管理流程进行控制和编码实现。 (2)、完备的信息查询统计:为满足管理和决策工作的需要,在查询基础上应具备一定的统计功能。 (3)、后期维护:所开发的小区物业管理系统应采用模块化程序设计方法,收到既便于系统功能的各种组合和修改,又便于未参与开发的技术维护人员补充、维护的效果。 以上是对本信息管理系统进行的基本的需求分析,也就是本系统所要实现的基本功能。但是,这并不是整个系统的全部需求,对系统不断出现的新需求,需要系统在日后的使用中通过系统的更新与维护来实现。这样,断的完善,功能更加强大,与用户的交互性更强。 二、功能分析 根据系统功能的要求,小区物业系统分为七个主要模块。即住户与房产信息管理、住户投诉管理、住户报修管理、缴费管理、停车场管理、小区仪表管理,新闻管理。可以将系统分解成为几个功能模块来分别设计。如图1 图1 功能模块 对于小区物业系统,根据系统功能分析,仅有一个单一的流程化页面。所以从欢迎页面到登录页面,如果登录成功,则进入相应的功能页。

XX大厦业主手册

目录 致辞 第一章金宏利集团简介 第二章金宏利大厦物业服务中心简介第三章楼宇设备管理 第四章楼宇保养与环境卫生管理 第五章园林绿化管理 第六章公共秩序管理 第七章交通秩序与停车场管理 第八章装修管理 第九章管理费用 第十章入伙指引 第十一章日常注意事项 第十二章业户行为道德公约 第十三章结语

致辞 尊敬的业主阁下: 广州市金宏利大厦物业服务中心全体员工真诚地欢迎您及家人入住金宏利大厦,并衷心祝愿您安居乐业、万事如意、合家幸福! 为便于您全面了解金宏利大厦及物业管理运作的情况,为把金宏利大厦建成一个安全、整洁、优雅、高尚的办公场所,使您真正获得高品质的生活享受,我们特意编写了这本客户手册,其中各项管理规则及使用规定旨在维护本大厦客户的合法权益,手册中的“业户”是金宏利大厦内所有业主及非业主使用人的泛称。 在未来的日子里,我们希望与您真诚相待、鼎立合作,共创美好家园。我们将竭诚为您提供尽善尽美的服务,阁下有任何合理的服务期望,均可向我们提出,我们会尽力满足您的要求。希望通过我们热情贴心的服务,让您能充分享受到真正意义上的“安居乐业”,为您的美好人生增光添彩! 让新生活的航程从这里起飞! 如您有任何疑问或期望得到更详尽的资料,可直接联系我们。 服务热线:(020) 广州市金宏利大厦

物业服务中心 第一章金宏利集团简介 金宏利集团创建于1996年8月,以房地产投资为龙头产业,集餐饮服务、酒店公寓、旅游度假、工业贸易于一体的综合性集团公司。 金宏利集团坚持与时俱进,锐意改革创新,积极推进企业的改革步伐,建立了合理的公司框架,在广州、花都、清远、苏州等地都有公司的开发项目,其中有花都区顶级的粤菜食府、位于中央商务区黄金地段的甲级写字楼及国际酒店公寓、开发中的原生态休闲度假胜地等,尽显集团高瞻远瞩的发展战略! 金宏利集团是花都区的著名企业,拥有一支专业齐全、技术精湛的队伍,汇集了一批高级营销策划、工程技术和各项专业人才,具有丰富的经验。 金宏利集团在多年的实际工作中,不断积累总结经验,加强内部管理,形成了自己鲜明的企业特色并建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系。 第二章金宏利大厦物业服务中心简介

物业管理系统需求

物业管理系统系统功能总体架构

系统功能简介 一、资源管理 1.房产资料 列表浏览所有房产及其业户的资料,不但能通过楼盘、楼栋、楼层等房产树形导航筛选,还能通过各种字段进行模糊查找。 房产资料卡片集中显示了房产基本资料和自定义资料,并显示该房产的相关业户资料。 本模块提供房产各种对象(楼盘、楼栋、楼层、房屋)的新增、修改(包括成批修改)、删除等操作,能新增、修改、删除、更换房屋业户,并能查看业户的客服和财务记录。

2.车位资料 列表浏览所管理和经营的车库和车位资料,不但能通过楼盘、车库等房产树形导航筛选,还能通过各种字段进行模糊查找。 可对车位做绑定房屋的操作,车位所产生的费用可自动转到该房屋。 可新增或编辑该车位当前业主或租户资料。 可对该车位做租务(出租、退租、违约等),添加车卡或车辆等操作。 可查询该车位的费用、历史租户、租赁业务、、相关车辆、相关车卡等。

3.业户资料 本模块能编辑和查看业户的基本资料、联系信息、入住信息、用户自定义信息、相关房产 信息、家庭成员信息。 4.车辆管理 列表浏览长期停放的车辆资料。不但能通过有无车位、车辆类型等条件导航筛选,还能通 过各种车卡号码、车牌号码进行模糊查找。 可对长期租用车位的车辆生成停车费。

5. 外协单位资料 编辑查看物业管理相关的各单位(公安、供水、供电、装修等)的详细资料,并可以方便的查询。 在财务管理中,可对外协单位添加应收和应付。在维修管理中,可将维修单位指定为外协单位。在合同管理中,可对外协单位添加合同,并生成应收和应付。

6.房态表 通过色块直观显示房产及车位状态,并能方便地进行业务操作。 双击某个色块,将显示该房产的详细资料及相关资料。

业主手册(范本)(完整资料).doc

【最新整理,下载后即可编辑】 XX别墅区 业主手册 XX物业管理有限公司 二0一一年九月

目录 致辞 (2) 物业管理公司服务承诺 (3) 服务电话一览表 (3) 第一章物业管理和服务 (4) 第二章物业管理服务费 (7) 第三章住户行为道德公约 (8) 第四章楼宇设备管理公约 (9) 第五章楼宇保养与环境卫生管理公约 (9) 第六章治安、消防及防灾害管理公约 (10) 第七章家居日常生活注意事项 (15) 第八章入住指

引 (15) 第九章花园(包括天台/阳台绿化)管理规定 (17) 第十章装修管理规定(详见装修手册) (17) 第十一章交通与停车场管理规定 (18) 致辞 尊敬的业主阁下: XX物业管理有限公司全体员工怀着无比喜悦的心情欢迎您及您的家人入住XX,并衷心的祝福您合家安康、和睦与共、安居乐业! 为了共同营造一个安全、文明、清洁、舒适、优美、高尚的现代化别墅区,我们特意编写了这本《业主手册》,便于您及您的家人全面了解XX 的物业管理运作情况及方便您的居家生活之用,使您真正获得高品质的生

活享受;《业主手册》中的各项管理规则及注意事项,旨在保障本别墅区各项设施设备使用功能的完美发挥和各位住户的公共利益。 《业主手册》中的“服务指南”则是物业管理公司急阁下居家生活之所需,在别墅区的管理服务工作中尽自己所能为阁下及家人排忧解难的具体体现、责任和义务,充分享受到物业管理公司为您提供的各项服务,衷心希望您在阅读了《业主手册》之后,在我们共同管理和我们对您的服务过程中能得到您的鼎力支持与合作。 公司将信守自己的承诺,通过体贴入微的服务,让您体味到真正意义上的“安居乐业”,实现您心中“高品质幸福美满家园”的梦想。 XX物业管理有限 公司 二0一一月九月十八日

物业管理需求分析说明书

一、可行性研究报告 1.1.引言 编写目的 俗语说的好“小康不小康,关键看住房”。随着人们生活水平的提高,人们在看住房的时候不仅看住房的设计、建造水平、面积大小等,而且还要看有无靠的居住环境,家居生活是否安全和方便,而后者则必须有好的物业管理作保证。因此,搞好住宅小区的物业管理对于提高住宅和人居环境质量,改善人民生活,推进住宅产业化的发展,尽快实现联合国人居发展大会提出的“人人享有适当的住宅”和“可持续发展的人类住区”的目标极为重要。就中国的实际情况来看,旧有住宅纳入到物业管理之中的很少,就是新建的住宅小区尽管实行了物业管理,但投入的管理力量远远不够,所以有很多小区的物业管理工作只停留在看看门、扫扫地、补补漏、收收垃圾等很浅的层次上。又由于物业管理企业的启动基金不足,多种经营服务不善等,导致招不到专业水平高的工作人员,再加上管理手段落后,所以就很难提高物业管理企业的效益。本软件适用于小型小区的物业管理。 项目背景: a. 软件名称:小区物业管理系统 b.项目的任务提出者、开发者:谷凯、高雪莉、李倩。用户:中小型小区的物业管理。

参考资料 1:《DELPHI7管理信息系统实例教程》——丁国栋马世奎籍亚云编着北京希望电子出版社。 2:《物业管理概论》——王秀云主编高等教育出版社。 3:《数据库系统概论》——萨师煊王珊编着高等教育出版社。 4:《软件工程》——李芷窦万峰任满杰编着电子工业出版社。 5:着入门经典 6:着Beginning C# Objects 7:着SQL Server 2005数据库管理入门经典 2.2.可行性研究的前提 要求 a.功能: 1.业主信息的录入,编辑与管理,此处包括小区物业的基本单位住户,又包括住户的家庭成员 2.物业费的收取,提供人工收入,然后再系统内记账 3.业主的报修,追踪进度,与服务评价 4.小区商铺管理 5.小区车位管理 6.业主信息交流平台,类似BBS供业主在线交流 7.物业公司相关信息的公告 b.性能:优良 c.输出:查询的结果和各种类型的报表。 d.输入:住户管理的各种信息。 e:模块划分

小区物业系统需求分析

小区物业管理系统需求分析 目录 摘要--------------------------------------------------------------------------- 第一章概述 1.1 引言----------------------------------------------------------- 1.2 开发背景----------------------------------------------------- 1.2.1 开发时间----------------------------------------------- 1.2.2 开发小组---------------------------------------------- 1.3 目的----------------------------------------------------------- 第二章系统总体结构及开发、运行环境------------------------------ 2.1 系统的总体结构---------------------------------------------- 2.2 运行环境------------------------------------------------------- 2.2.1 硬件环境------------------------------------------------ 2.2.2 软件环境------------------------------------------------ 第三章设计方法与实施方案--------------------------------------------- 3.1 开发工具-------------------------------------------------------- 3.2 数据库----------------------------------------------------------- 第四章系统需求分析------------------------------------------------------- 4.1系统功能描述-------------------------------------------------- 4.2数据库功能描述----------------------------------------------- 4.3系统流程分析--------------------------------------------------- 4.4体系结构说明---------------------------------------------------- 第五章参考文献------------------------------------------------------------------ 第一章概述

物业管理——需求分析

系统需求分析 3.1系统概述 随着房地产业的发展、人们生活水平的提高,物业管理所要处理的业务量、数据量也越来越大,一个物业管理公司常常要同时对几个小区进行物业管理,广阔的市场需求对物业管理公司的管理水平要求越来越高,先进的、现代化的管理是物业管理公司在未来市场竞争中致胜的关键。因此建立一个适应当今不断发展的小区业务需要的物业管理系统,采用先进的计算机信息管理技术和手段,对小区的物业进行综合管理是小区物业管理发展的必然选择[5]。据国家统计局2007年国民经济和社会发展统计公报统计,全年房地产开发投资25280 亿元,比上年增长30.2% ,其中商品住宅投资18010 亿元,增长32.1% 。商品房竣工面积58236 万平方米,增长4.3% 。商品房销售面积76193 万平方米,增长23.2%,其中商品住宅69104万平方米,增长24.7% 。各项指标增速均较大,这从一个侧面反映出物业管理及小区物业管理系统具有非常大的市场需求空间。 虽然近年小区物业管理系统的应用比较普遍,但这些系统功能相对简单,服务内容较少,且多是单机版管理软件,没有接入Internet,已经无法满足物业信息的共享、管理和服务。因而,需要设计和开发基于Web技术的物业管理系统以适应网络化的发展及住户的需要[1]。特别是网络技术、数据库技术、多媒体技术的飞速发展,为多功能、大型小区管理提供了技术支持,利用这些集成技术对有关物业管理信息进行收集、加工、组织、存贮、传输和发布,从而可以更好地、更全面地为用户提供物业服务。 基于web的小区物业管理系统,可以概括出其应该具有以下特点: ①网络化:通过网络连接起住户和物业管理者之间的信息传输、交流沟通,信息传输即时,快速,使住户“足不出户”就能完成各项物业需求。 ②人性化:系统功能即符合住户的需要又能满足物业管理企业的管理要求,操作简便,人机界面友好。 ③综合化:系统功能强,能覆盖一般小区物业管理的各个方面,应用面广,可扩展性好,安全性高。 因此,实施基于web的小区物业管理系统,不仅能够提供多种信息为小区住主服务,使他们感受到生活的便利、安全、舒适与丰富多

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