房地产经济学
绪论
一、什么是房地产经济学？
广义：研究房地产经济运行规律，研究房地产资源的合理利用与有效配置
狭义：研究房地产开发、经营、消费、服务、管理的运行机制和规律
第一章房地产与房地产业
一、房地产的概念
房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。
具体的说，是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。
建筑物是指人工建筑而成的，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、隧道、桥梁和水坝等。
房屋是指能够遮风挡雨并供人们居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件构成。
一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物：
房产是指建筑在土地上的各种房屋。
地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间。
房地产包括建筑地块和地基上的以房屋建筑为主要形式的定着物，是房产和地产的结合统一物。
二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体：
房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要
房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结
三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系：
在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变
二、房地产与不动产、地产、物业
物业：在我国内地，指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦宾馆、停车场等；同时，物业也是对单元房地产的称谓，如一套住宅单元、一个高尔夫球场等。
不动产：台湾地区更为通用，指定着在土地之上的建筑物，构筑物和其他附属物及树木等。
地产：香港地区习惯上把土地与房产统称为“地产”。
物业与房地产最大的区别在于使用的范围有差异。物业用于指某项具体的房产，地产或房地产；房地产则用于指一个国家、地区或城市所有的房产与地产，但也可以用于指某项具体的房地产。即物业通常用于个体；房地产通常用于整体。如人们会说“房地产业”，而不说“物业业”
三、房地产的构成和类型
（一）建筑地块：建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地
（1）工业用地；（2）商业用地；（3）住宅用地；（4）仓库用地；（5）道路交通用地；（6）市政建设工程用地；（7）公共绿化用地；（8）教育、文化、体育、卫生等用地；（9）港口建设用地；（10）办公用地；（11）军事用地；（12）其他用地
（二）房屋建筑物
房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体。
房屋建筑物是房地产经济活动的最终产品，是房地产经营的主要对象。
房屋建筑物种类繁多，按用途划分，可以分为以下几类：
（1）住宅用房；（2）生产用房；（3）营业用房；（4）行政用房；（5）其它专业用房
（三）配套基础设施
单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施：
（1）道路、交通设施；（2）地下管道等“三通”设施；（3）生活配套设施；（4）生态环境设施
四、房地产的分类
1、按土地的使用状态
2、从房地产的用途分类:居住物业、商业物业、工业物业、旅游房地产、农业房地产、特殊用途物
3、以房地产的运营方式为标准分类：收益性房地产、非收益性房地产
4、按市场的交易性质来划分：出售性房、出租性房地产、抵押性房地产、典当性房地产
5、基于房地产的性质来分：资源性房地产、资产性房地产。一方面，房地产作为资源，是生产和生活中不可缺少的生产要素。此外，人们更看重其使用价值，也更愿意用空间来衡量资源性房地产的数量。
另一方面，房地产作为一种资产，是资本市场中的重要投资对象，也是家庭和国家财富的重要组成部分，资产量的大小通常用货币价值来体现。
基于性质的房地产分类：资源——使用、生产要素——空间量、资产——拥有、投资要素——价值量
五、房地产的经济特性
1、内涵的统一性
房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体
房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一。这种经济权利或产权关系是由房地产的商品属性决定的：（1）房地产商品是使用价值和价值的统一（2）价值量具大，更显现出它的资产属性（3）房地产属于不动产，房价地价相互影响
2、价值的双源性
房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性
一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性
另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济资源属性3、空间的固定性
房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的。区位成为影响房地产价格极为重要的因素；决定了房地产商品的单一性和非匀质性；给房地产市场带来了地区性的重大特点
空间固定性的表现：-自然地理位置-交通地理位置-社会经济地理区位
4、需求的普遍性
房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品
5、效用的长期性
同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期地延长
六、房地产业与建筑业的区别
1、二者的经营对象都是土地、房屋等不动产，在经营过程中互相渗透和交叉，存在着紧密相连的关系。
2、二者的产业属性、投入内容、经营方式和经济活动领域等又存在较大的区别：
建筑业：建筑业直接从事房屋生产和其他建筑物的建造、改造、装修、安装等物质生产活动，主要经营领域是房屋等建筑物的生产，在产业结构中属于第二产业范畴。
房地产业：主要从事房地产投资开发、商品房销售、经营管理等经济活动，主要提供的是为生产、流通和消费服务的服务性劳动。
七、房地产业的行业特性
1、先导性和基础性
从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性，支柱性产业。由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业
2、综合性和关联性
具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特征。房地产业的综合性，主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。房地产业的关联性，体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门。
3、资金密集型和高风险性
投资过程：高投资和高风险并存
资金密集型行业：价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程
投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大
自然风险、市场风险、利率风险、经营风险、财务风险、政策法律风险
4、级差收益型和区域性
区域差异巨大、级差收益明显，地区性强；空间固定性，受制于区域经济的发展水平；即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异；房地产业的区域性还造成房地产市场的地区性强5、权利主导型和制约性
从社会经济政治关系看，房地产是一种权利主导型的商品，房地产业是受政府政策影响较大、并与法律制度紧密相关的行业
这种制约性主要体现在以下几方面：权利关系的复杂性所引起；的外部性特点的制约；运作规范性的制约
第二章土地与土地使用制度
一、土地的双重属性
1、自然特性：土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。
2、经济特性：在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映
（一）土地的自然特性
1、土地总量的有限性
2、土地区位的差异性
3、土地位置的固定性
4、土地使用的耐久性
（二）土地的经济特性
1、土地的稀缺性
2、土地的区位可变性
3、土地的报酬递减性
4、土地经营的垄断性
二、土地的供给与需求
1、土地供给：就是可供利用的土地数量，即地球所能提供给社会利用的生产和生活利用的数量。
土地的供给可分为自然供给和经济供给。
自然供给：指地球中可供人类利用的土地数量，又被称为物理供给或实质供给，包括已利用的土地资源和后备的土地资源。
从全球范围看，土地自然供给总量是恒定的、无弹性的值，不受价格等社会经济因素的影响。
土地自然供给的制约因素：气候条件、土壤地质条件、淡水资源量、生产资源量、交通的便捷程度。
土地自然供给的衡量指标：土地生产潜力、土地承载力
土地生产潜力：指在一定的外部条件作用下，植物生产，包括作物、牧草、林产品等第一性生物质产量可以达到的上限值。
承载力（carrying capacity):指物体在不产生任何破坏时所能承受的最大负荷。
土地承载力：指以土地经济生产潜力、未来人口的营养膳食标准水平和人口预测数据为基础，推算出来的单位面积可以持续供养的人口数量上限值。
土地的经济供给：是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产、生活等各种用途的土地数量。特征：土地经济供给的增加，不仅包括总量的增长，更重要的是包括因用途转换而导致的某种类型土地的数量提高。
经济供给与自然供给的联系：一方面，土地自然供给是经济供给的基础；另一方面，自然供给强调土地资源性，经济供给主要针对不同的土地用途，更侧重土地的资产价值，是“资源”与“资产”的统一体。
2、土地需求
土地需求，从经济学意义上讲，是指投资者或开发者在一定价格条件下愿意购买且具有支付能力的土地数
量。
可以分为对土地自身需求和作为生产要素时的派生需求。
对土地自身的需求可以视为土地产品需求。
派生需求也称为引致需求，即生产者购买生产要素不是为了满足自己的需求，而是为了生产产品以满足消费者的需求。如消费者对住宅产品的直接需求，引致或派生了开发商对土地的需求。
三、土地在房地产业中的地位和作用
（一）土地在房地产业中的地位
1、土地在房地产开发中居于基础性的地位：某种用途土地供应量水平能够直接调控整个房地产市场的供给，
直接影响房地产市场的供求状况以及价格水平
2、土地市场是整个房地产市场的基础性市场
（1）土地价格是基础性价格
（2）土地的合理流动是房地产市场存在和发展的前提
（3）土地资源的配置合理化也是提高房地产资源配置效益的基本条件
3、土地的权属关系是房地产基本经济关系
土地、土地区位及其所蕴含的政治、经济、文化和社会等相关因素是影响房地产企业经营绩效的关键（二）土地在房地产业中的作用
1、促进土地资源合理配置，提高企业效益
土地利用的基本结构状况直接关系到社会经济活动的效率和成本水平。土地利用状况以生变化，会影响到企业的投资决策，甚至对整个经济都具有深远的影响
2、土地区位选择决策是房地产企业成功的关键
房地产开发企业的初始决策重点在于能否获得有利于企业经营的土地资源、能否获得满足特定房地产开发需要的特定区位的土地
3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段
土地是房地产市场发展的源头，控制土地供应量可以从源头上控制房地产的供给，对调节房地产供求关系能够起到直接强有力的作用。
四、土地资源合理配置的重要性
1、是集约高效利用土地的需要；
2、有利于节省社会成本；
3、是城市功能布局合理化的基础性条件；
4、是城市集聚效应发挥所必需的前提；
5、是城市生态环境建设的要求
五、城市土地市场
1 、城市土地市场：是城市土地使用权交易的总和
2 、土地市场的构成：
一级市场：国家垄断使用权。是国家凭借对城市土地的所有权，把一定时期的城市土地使用权批租或出让给城市土地的经营者和使用者，使城市土地使用权在国家与城市土地经营者、使用者之间纵向流动而形成的各种经济关系的总和。
二级市场：用地者相互转让使用权。是城市土地使用权在城市土地经营者、使用者之间的横向流动或转让过程中形成的各种经济关系的总和，具体表现为获得城市土地使用权的经营者（使用者），直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投入市场流通
六、从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致包括以下几个方面：
1、城市土地使用权出让；
2、土地使用权划拨；
3、城市土地使用权转让；
4、城市土地使用权出租；
5、城市土地使用权抵押
第三章城市地租与土地区位
一、地租的类型
1、按地租的物质形态分：劳役地租、实物地租、货币地租
2、按经济学的观点分：
马克思主义地租：绝对、级差、垄断
西方经济学地租：契约（商业）：指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人与土地出租人签订的租赁合同中约定的租金。经济：也称理论地租，是指土地总收益扣除总成本的剩余部分，即利用土地获得收益超过成本的纯收入。
（一）级差地租
级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。
造成土地等级差异大致有三个原因：
1是不同地块在丰度、肥力上具有差异性
2是不同地块的地理位置即区位存在差异性
3是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性
（1）级差地租I ：由于土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I （2）级差地租II：由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II
（二）绝对地租
马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租。
绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：
一是土地产品价值高于其生产价格的差额;在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下二是土地产品市场价格高于其价值的差额.在农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下
（三）垄断地租
垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价
格出售。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定。
如：依云矿泉水贡米
万年贡米——代代耕种，岁岁纳贡
原产于江西万年县荷桥山区。起源于南北朝。因“代代耕种，岁岁纳贡”而得名，距今已有1000多年种植历名。
万年贡米产于江西省万年县荷桥一带，吸取四季清泉，根植水土特异（该地位于怀玉山北麓的丘陵峡谷地带，山泉涌流，水温在15℃左右，水质富含氮、磷、钾及铜、铁、锰、锌等微量元素。土壤属偏酸性粘土，土层深，当地匀称“冷浆田”），营养丰富，据测定，万年贡米中蛋白质含量普通大米的数倍，Ｂ族维生素、微量元素含亦高于普通大米。米色如玉，颗形如梭，口感松软香醇，堪称米中极品。
二、城市地租的含义
所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租
三、城市绝对地租和垄断地租
1、城市绝对地租：
（1）城市同样存在绝对地租。
城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。
（2）城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。
城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定。
2、城市垄断地租
城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。
·垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，由购买者的需要和支付能力决定
·如：黄金地段、旅游景点
四、区位概念
(一)狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系
广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系
农业区位论：《孤立国同农业和国民经济的关系》屠能，1783-1850 ,V.Thünen，区位理论的鼻祖。
工业区位论：《论工业区位》韦伯
城市区位论：《德国南部的中心地方》克里斯塔勒
市场区位论：《经济空间秩序——经济财货与地理间的关系》奥古斯特·廖什
（二）农业区位理论
中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离
屠能，1783-1850 ,V.Thünen，区位理论的鼻祖。《孤立国同农业和国民经济的关系》
屠能圈理论的含义：（1）农地利用类型和农地经营集约化程度，不仅取决于天然特性，更重要的是其经济状况，特别是到农产品消费地(市场)的距离。（2）在什么地方种植何种作物最为有利，完全取决于利润。利润=产品价格—生产成本—运费
（三）工业区位理论
韦伯的工业区位理论的主要思想：通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。
工业区位理论是以现代运输方式为前提的，寻求的是在原材料和消费中心一定的情况下，工业企业的最佳分布点。
1、运费因素。
韦伯认为厂址应选择运输成本最低的地点。
运费决定于两个因素：一是距离远近，与运费成正比；二是原料性质，是常见性还是稀有性原料
2、工资成本
假定一个工厂，从运输成本出发，选择某一区位作为理想的厂址，但发现别处的工资较低。于是需要把增加的运输成本和节约的工资对比
如果每吨成本所增加的运输成本大于所节省的工资成本，不应当迁移；如果每吨成本所增加的运输成本小于所节省的工资成本，则应把厂址迁至工资较低地区
3、集聚因素
当工业的集聚和分散带来的利益或节约超过离开运输成本最小或工资成本较低的位置而追加的费用，则工业选址由集聚因素决定
（四）城市区位理论
克里斯塔勒推导了在理想地表上的聚落分布模式。
中心地规模与其所影响的区域的大小、人口规模，是通过对产品和劳务的需求建立起相关关系的；
他提出了构成市场原则的两个限制因素：
一是各级供应点必须达到最低数量以使商人的利润最大化；
二是一个地区的所有人口都应得到每一种货物的提供或服务。
（五）市场区位理论
奥古斯特·廖什提出了市场区位理论。
廖什认为大多数工业区位是选择在能够获取最大利润的市场地域，区位的最终目标是寻取最大利润地点。最佳区位不是费用最小点，也不是收入最大点，而是和费收入用的差最大点，即利润最大点。
（1）由基础聚落形成的蜂窝状六边形形；
（2）门槛值不同的商品，需求相应数量的基础聚落作为其市场区；
（3）在大城市的周围地区，形成疏密相间的中心地分布格局的经济景观。
五、决定城市土地区位的主要因素
1、自然条件和环境：大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况
(主要指矿产资源和旅游资源等)。
2、交通和通讯：城市内部的交通和通讯；城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯
3、基础设施：指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等。
4、人口和经济集聚：人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口；经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度；居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况
5、社会文化：居民消费水平、结构和习惯；居民文化道德水平、劳动力素质；文化教育和科学研究机构
发展状况
这些因素可以归结为：
(1)运输距离(原材料、燃料采购、产品销售)、运输时间、运输成本；
(2)市场容量及其发展潜力；
(3)信息资源利用；
(4)先进管理经验和科学技术的吸纳采用；
(5)谈判交易的方便，最终可归结为成本、交易费用和利润；
第四章房地产市场
一、房地产市场的分类
1、按市场运行层次(交易的顺序)划分
一级：指国家出让土地给房地产开发公司的出让（批租）市场
二级：指房地产开发公司与房地产消费者之间的房地产交易市场
三级：指房地产消费者之间的交易市场
2、按市场交易客体划分：土地市场、房产市场、房地产金融市场，和房地产中介服务市场等
3、按物业类型划分：住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、特殊物业市场
4、按覆盖（影响）范围划分：国际性、全国性、地方性房地产市场
二、房地产市场的特点
1、区域性:位置固定性和性能差异性
2、竞争的不充分性:信息不公开
3、供给调节的滞后性:土地供给弹性小、房地产开发周期长
4、交易的复杂性：交易形式多样、手续复杂
5、与金融的关联度高：开发需要大量资金、购房也需要大量资金
6、政府干预性强：金融政策、财政政策、土地利用计划、城市规划、环境保护
三、房地产需求的特点
（1）房地产需求的整体性：
房产与地产结合统一，决定了房地产商品空间的固定性、效用长期性、价值量巨额性的特点。
（2）房地产需求的区域性：
一，房地产市场需求绝大部分来自本地区；
二，同一城市不同地段房地产市场需求也有很大差异。
（3）房地产需求的层次性：
一指住宅的功能性需求层次
二指住房消费需求的结构性层次
四、房地产需求的类型
（1）生产性需求
指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。
（2）消费性需求
由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。
（3）投资性需求
指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。
五、影响房地产需求的主要因素
1、国民经济发展水平；
2、居民收入水平和消费结构；
3、房地产价格；
4、城市化水平；
5、国家有关经济政策；
6、消费者对未来的预期
六、房地产市场的潜在需求和有效需求
1、房地产潜在需求
是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。
2、房地产有效需求
微观上，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。
宏观上，指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。
七、房地产供给的内涵和特点
1、房地产供给的涵义：房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的
房地产商品量。
房地产供给要具备两个条件：出售或出租的愿望；供给能力
2、房地产供给的特点
（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性
（2）房地产供给的层次性：现实供给层（现房、期房）、次储备供给层次、潜在供给层次
（3）房地产供给的滞后性
（4）房地产供给的时期性
特短期：生产资源固定不变，供给量固定不
短期：可变要素发生变动，供给产生小幅度变化
长期：土地供应量变动，房屋供应量变动更大
八、决定房地产供给的主要因素分析
1、房地产市场价格；
2、土地价格和城市土地的数量；
3、资金供应量和利率；
4、税收政策；
5、建筑材料供应能力和建筑能力；
6、房地产开发商对未来的预期
九、房地产市场分级运行
1、房地产一级市场：主要是土地所有权和使用权出让的市场，由土地批租市场和土地租赁市场组成，其组织形态是垄断型的。
2、房地产二级市场：主要是房地产增量市场，也称土地或房地产开发市场。
3、房地产三级市场：主要是房地产存量市场。
第五章房地产价格
一、房地产价格的具体特点
1、房地产价格具有明显的权利价格特征；
2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性；
3、房地产价格具有特殊的形成机制；
4、房地产价格具有显著的个别性；
5、房地产价格具有多种表现方式；
6、房地产价格总水平具有上升趋势；
二、房地产价格的基本类型
（一）按权属形态划分
房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格，俗称为“产权价格”
房地产他项权利价格，可细分为租赁权价格（通常称为租金）、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格
（二）按物质实体形态划分的房地产价格类型
1土地价格；2房屋建筑物价格；3“连房带地”的房地产价格
4按房地产物质实体的种类或用途划分为：商品住宅价格；工业厂房价格；商铺价格；办公楼价格
（三）按形成方式划分的房地产价格类型
价格形成的方式不同：理论价格；评估价格；实际成交价格
从价格形式角度划分：自由市场价；政府指导价；政府定价
（四）按计价单位划分的房地产价格类型
?按计价单位的不同，房地产价格可以分为总价和单价两种
?总价是指一套房地产总价格，即每套价格
?单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格
?土地单价=楼面地价×容积率
?容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
三、影响房地产价格的因素
（一）经济因素：1、国家、地区或城市的经济发展水平；2、经济增长状况；3、产业结构
4、就业情况；
5、居民收入水平；
6、投资水平；
7、财政收支；
8、金融状况
（二）社会因素：1、人口、家庭2、城市形成历史3、城市化状况4、社会治安5、文化与时尚
城市人口数量和结构变化对住宅需求的影响
?人口因素对住宅需求的影响分为三个方面：城市人口数量，人口结构和家庭结构
?随着城市人口的增长，对住宅的需求也随之增长
?随着城市中老年人比例的增加，对住宅的需求会出现下降，住宅市场会萎缩；随着城市中高素质
人才的增加，对城市中住宅的需求会大大增加
?家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对住宅需求增多
（三）行政与政治因素
行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。
（四）房地产内在因素和周边环境因素
指房地产自身及其周边环境状态。如，土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等
四、房地产价格的构成
一、土地价格和土地使用费
?房地产价格也是由成本和利润两大部分构成
?广义的房地产开发物质成本不仅包括建筑安装费用，同时也包括土地取得的费用。
（一）土地价格的实质
?土地价格不是“土地价值”的货币表现，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计
算的，即一定年数的地租总和。
地租=地价的利息收入=地价×利息率
地价=地租／利息率
?从本质上讲，地价同地租是一致的，都是土地所有权为土地所有者带来的经济收八，地租按年支
付，而地价则是一次性全部支付。
?假定平均利息率是5%，那么一个每年200镑的地租就可以看作一个4000镑的资本的利息。
?如果一个资本家用4000镑购买的土地每年提供200镑地租，那么他从这4000镑得到5%的年平均
利息，和他把这个资本投在有息证券上，或按5%的利息直接借出去完全一样。
（二）土地价格的形式
?土地使用权协议出让方式产生的协议价格
?土地使用权招投标方式产生的招标出让价格
?土地使用权拍卖方式产生的土地拍卖价格
?土地使用权租赁方式产生的土地租赁价格
（三）土地价格的差异性
?土地价格是房地产价格中一个最重要的构成要素，而且越是发达的城市，越是繁华地段，
土地价格在房地产价格中的比例也越高；
?由于土地的空间固定性和土地条件的不均衡性，土地价格在地域空间上具有显著的差异，
地价通常在市中心最高，随着距市中心距离的增加而降低，但在距离市中心一定距离的
地方，又会出现一个地价的次高峰。
二、房地产开发经营成本
三、房地产开发税费
税：营业税、城市维护建设税、其他相关税种
费：建设工程设计招标管理费、工程定额编制管理费、建筑工程执照收费、建筑物命名收费、房地产登记勘丈收费、人防建设费、绿化建设费等
四、房地产开发利润
房地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算，为开发房地产而投入的全部资本所应获得的正常利润。
房地产开发利润表现为房地产开发企业年销售收入扣除开发经营成本（包括土地取得费用）以后的余额。由于房地产一定程度的垄断性，有时还可以获得垄断利润。
五、中国城市房地产价格的基本构成要素
土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息、利润
第十章住宅消费与住房制度
一、住宅消费的性质：1、住宅消费的属性2、住宅消费的实质3、住宅消费的形式和范围
住宅消费的特点：1、住房的商品性2、住房的社会保障性
二、住房制度类型
1、计划型、福利性、实物分配、行政性管理的住房体制
2、市场型、商品性、工资化分配、社会化管理的住房体制
（1）瑞典等福利主义国家的市场社会保障型住房制度
（2）美国等国家的市场救济型住房制度
三、原有城镇住房制度的主要弊端及其成因分析
原有城镇住房制度的主要弊端：
1、住房投资资金不能良性运行，陷入恶性循环
2、住房的实物福利分配制助长了平均主义和分配不公
3、住房的充包统分制加重了企业负担
4、住房资源的行政性配置抑制了房地产市场的发育
造成上述弊端的原因主要有：
1、思想观念上的陈旧；
2、把低租金、高补贴看作是社会主义优越性的重要表现；
3、住房看作是非商品，认为住房是计划产品，只能进行计划生产和分配，排斥其进入市场生产和交换。
四、城镇住房制度改革的意义与作用
1、住房制度改革对全面建立和完善社会主义市场经济体制的意义
2、住房制度改革对企业转换经营机制的意义
可以解除企业在住房问题上的社会负担；可以推动企业产权制度改革；可以带动企业内部的相关改革
3、住房制度改革对加快住宅建设、提高居住水平的作用
4、住房制度改革对促进房地产业和国民经济发展的重大作用
住房的商品化是房地产业赖以生存、发展的前提和基础
住房分配制度改革，是扩大房地产市场有效需求，促进房地产市场发展的关键
住房制度改革是培育新经济增长点，推动经济发展的重要动力
五、决定住宅消费需求结构的主要因素
1.居民住房改善性住房消费需求
2.旧区改造拆迁引致性住房需求
3.投资性购房需求
4.外地及境外人士购房需求
房地产经济学复习题附答案 《房地产经济学》复习题一 一、单项选择题 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．我国城市建筑地块的所有权属于（） A．国家所有B．社区所有C．企业所有D．个人所有 2．考察经济现象趋向均衡状态的调整期间的变化，可运用（）A．抽象分析B．均衡分析法C．静态分析法D．过程分析法3．国民收入的增长与房地产业的发展一般呈（） A．等比例关系B．偏态分布关系C．正相关关系D．负相关关系4．资本形成表示在一定时间内国民经济中资本的（） A．增加B．递减量C．保有量D．消耗量 5．保罗·萨缪尔森认为地租量取决于土地（） A．供给者之间的竞争B．管理者的偏好C．投资者的选择D．需求者之间的竞争 6．土地级差生产力是产生级差超额利润的（） A．物质基础B．自然基础C．经济基础D．理论基础 7．各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益被称为（） A．集中效益B．集聚效益C．集成效益D．集合效益 8．投资收益现值减去成本现值为（）
A．净资产B．净负债C．净现值D．净投资 9．屠能提出的农业区位理论模式是（） A．π=P-C-T B．π=P-D-T C．π=P-B-T D．π=P-A-T 10．克里斯塔勒的城市区位理论是概括为（） A．六边形城市空间分布模型B．五边形城市空间分布模型C．正方形城市空间分布模型D．三角形城市空间分布模型11．由工商、服务等行业的生产经营场所的需要而形成的房地产需求是（） A．生产性需求B．消费性需求C．投资性需求D．娱乐性需求12．商品需求缺乏价格弹性，即（） A．E d＞1B．E d＜0C．0＜E d＜1D．E d＜1 13．房地产一级市场的本质是土地（） A．经营权和使用权的分离B．典当权和使用权的分离 C．抵押权和使用权的分离D．所有权和使用权的分离 14．在房地产权利价格中，最完全最充分的物权是房地产的（）A．所有权B．使用权C．经营权D．抵押权 15．引起房地产价格周期性波动的根本原因是市场经济的（）A．间断性变化B．周期性变化C．连续性变化D．偶然性变化16．在下列选项中，属于影响房地产价格的政治因素的是（）A．社会治安B．文化时尚C．地理位置D．国家间的关系17．国家所有制企业对国家授予其经营管理的财产具有（）A．法人财产权B．赠与财产权C．继承财产权D．变更财产权
上财经济学考研参考书及考试科目 为了方便广大考研学子更好的了解上财经济学考研，凯程艾老师为大家整理总结了上海财经大学考试科目及参考书，希望能帮到广大考研学子。祝愿2019考研学子顺利考上研究生。 考试科目：801经济学 一、适用专业： 人文学院：马克思主义哲学/伦理学/科学技术哲学/经济哲学/马克思主义基本原理/马克思主义中国化研究/思想政治教育 经济学院：政治经济学/经济思想史/经济史/西方经济学/人口、资源与环境经济学/劳动经济学/数量经济学(要求硕博连读) 公共经济与管理学院：国民经济学/财政学/投资经济/税收学/公共经济政策学/房地产经济学/技术经济及管理/行政管理/社会医学与卫生事业管理/教育经济与管理/社会保障/土地资源管理 财经研究所：区域经济学/国防经济/城市经济与管理/能源经济与环境政策/农业经济管理/林业经济管理 金融学院：金融学/保险学/金融数学与金融工程/信用管理(要求硕博连读) 国际工商管理学院：世界经济/世界经济/国际贸易学/企业管理/旅游管理/市场营销学/体育经营管理 会计学院：会计学/财务管理 二、参考书目： 范里安版《微观经济学：现代观点》、曼昆版《宏观经济学》、巴罗版《宏观经济学：现代观点》 三、试卷构成： 微观经济学(75分) 宏观经济学(75分) 四、考试题型： 判断题(每小题1分，共20分) 单项选择题(每小题1分，共40分) 问答(计算)题(每题15分，共90分)
五、招生概括： 近几年，上海财大考研报考人数日益增多，复试分数持续攀升，竞争日趋白热化。这一方面是由于随着大批海归的加盟，学科发展很快，另一方面依托上海国际金融中心的加快建设，吸引了越来越多的考生选择上海财大。
房地产经济学练习题专科 一、单选题下列每小题的备选答案中，只有一个符合题意的正确答案。请将你选定的答案字母填入题后的括号中。多选、错选、不选均不得分。 1、房地产的涵义是( A )。 A. 建筑地块与房屋建筑物 B. 房产和地产的总称 C. 房地产行业 D. 房屋财产 2、土地市场的低流动性是指( )。 A. 土地变现能力较小 B. 土地权属关系复杂 C. 土地市场具有垄断性 D. 土地供应缺乏弹性 3、从总体上看，房地产业主要属于( C )。 A. 第一产业 B. 第二产业 C. 第三产业 D. 第四产业 4、与国民经济周期相比，房地产业周期的特点为( C )。 A. 衰退时期一般来得较晚 B. 高涨时期一般来得较晚 C. 波动波幅基本一致 D. 萧条时期相对较长 5、房地产市场的双重特性是指( B )。 A. 供给与需求 B. 所有权与使用权 C. 保值与增值 D. 消费与投资 6、通常，居民的消费水平越高，则对房地产商品的需求水平( )。 A. 越大 B. 越小 C. 不变 D. 不确定 7、当房地产供给弹性系数大于零小于1时，表明房地产供给( D )。 A. 完全缺乏弹性 B. 单位弹性 C. 富有弹性 D. 缺乏弹性 8、房地产供需平衡是指( C )。 A. 供需总量平衡 B. 供需结构平衡 C. 供需总量平衡和结构平衡 D. 供需相对平衡和绝对平衡 9、房地产市场的有效供给是指( A )。 A. 现实供给 B. 潜在供给 C. 与有效需求相适应的供给 D. 与潜在需求相适应的供给 10、按开发的规模可把房地产综合开发划分为( A )。
A. 单项开发和成批开发 B. 新区开发和旧区改造 C. 住宅用房、商业用房和工业用房开发 D. 土地开发、房屋开发和综合开发 二、名词解释 1、房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 2、财务净现值 财务净现值(FNPV)是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。主要反映技术方案在计算期内盈利能力的动态评价指标。 3、房地产市场周期指房地产经济在运行过程中,随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。 4、净现值率是一种动态投资收益指标，用于衡量不同投资方案的获利能力大小，说明某项目单位投资现值所能实现的净现值大小。净现值率小，单位投资的收益就低，净现值率大，单位投资的收益就高。 5、国有土地使用权划拨是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。 6、建筑物价格是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值 三、简答题 1、简述不确定性评价的方法。 答：大中取大法、小中取大发、最小最大后悔值法。 2、简述一般房地产投资的程序。 答：一般房地产投资程序：投资机会，寻找与筛选→细化投资方案→可行性研究→合同谈判→正式签署有关合同协议→工程建设→竣工投入使用→房地产资产管理. 3、简述我国房地产金融市场的结构。 4、答:房地产金融市场由房地产借贷市场、房地产证券市场、房地产保险市场、房地产信托投资市场等组成。其中，房地产借贷市场和房地产证券市场是主干市场，其他为辅助分市场。房地产借贷市场可以分为房地产储蓄市场和房地产贷款市场，房地产贷款市场分为信用贷款市场和抵押贷款市场，抵押贷款市场可以分为一级抵押贷款市场和二级贷款市场。房地产证券市场可以分为股票市场和债券市场，按级别划分也可分为一级和二级市场 4.简述房地产项目经济评价方法中动态评价的含义、特点及主要评价指标。 动态评价方法在经济分析中考虑资金的时间价值，同静态评价方法相比，动态评
《房地产经济学》复习题——2 一、名词解释 1、不动产 不动产是指土地和与土地不能分离或者不可移动或者移动后不能保持财产原有形态性能的财产，可以说是广义的房地产，它比房地产范围广。包括各种建筑物、道路、农用地及生长在土地上的各类植物等。 2、土地二级市场 土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。二级市场是指土地的使用权转让市场。 3、土地收益金 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。 4、绝对地租 绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成的地租。 5、地役权 是指为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利。 6、物业税 所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。 7、房价收入比 房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值, 用以考察居民的购房能力。 8、基准地价 基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一试点的平均价格。 9、房地产投机 是指购买土地或住房仅仅是为了获取价差收益，而不是看重房地产本身的效用。 10、住房优惠券政策 政府针对某一特定人群在购买住宅方面所给予的补帖、减免税、成本价购房等的优惠政策。 11、房地产价格指数 房地产价格指数是动态描述一定区域内各类房地产(如商业/住宅和工业)价格变动及总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数。 二、问答题 1、地价的变动趋势包括哪些？ （1）土地价格呈总体上升趋势，主要受下列因素影响： a)社会经济发展水平提高； b)人口数量及家庭户数增加； c)土地投机，土地投机的本质是借助于出现的稀缺和垄断，人为地制造土地 的虚假需求，在一段时间内使土地价格上涨以达到获利的目的。 （2）土地价格变动呈现周期性特征
2019经济学考研难度评价篇 经济学类的硕士专业分为理论经济学与应用经济学两个一级学科。其中，理论经济学包括政治经济学，经济思想史，经济史，西方经济学，世界经济，人口、资源与环境经济学6个二级学科，有部分学校还新增了网络经济学、企业经济学、可持续发展经济学等新型专业。应用经济学包括国民经济学、区域经济学、财政学、金融学、产业经济学、国际贸易学、劳动经济学、统计学、数量经济学、国防经济10个二级学科。下面有请凯程教育老师带来特别介绍。 一、北京大学国家发展研究院 ?考试科目：932经济学理论 ?参考书目： 范里安版《微观经济学：现代观点》、周惠中版《微观经济学》、尼克尔森版《微观经济学理论：基本原理与扩展》、曼昆版《宏观经济学》、巴罗版《宏观经济学》 ?试卷构成：微观经济学75分，宏观经济学75分 ?考试题型：微观经济学（4道大题）、宏观经济学（3道大题） ?招生概括： 国家发展研究院（NSD）是在北大中国经济研究中心（CCER）基础上新组建的、一个以综合性社会科学研究为主的科研教学机构。考题很有难度、对外招生人数少、复试环节看重本科出身，这些细节考生要多考虑哦。 ?难易系数：★★★★★ 二、中国人民大学 ?考试科目：802经济学综合 ?适用专业： 经济学院：政治经济学/经济思想史/经济史/西方经济学/世界经济/网络经济学/企业经济学/国民经济学/国际贸易学/数量经济学/国防经济 财政金融学院：财政学/金融学/金融工程/税务/保险学/风险投资 国际关系学院：世界经济 社会与人口学院：人口、资源与环境经济学 环境学院：人口、资源与环境经济学 商学院：产业经济学/国际贸易学/流通经济学 公共管理学院：区域经济学/劳动经济学/房地产经济学/城市经济学 ?参考书目：不指定（专业课要取得理想成绩，微观和宏观要达到中级水平，政治经济学相对容易，但变数很大） ?试卷构成：政治经济学、微观经济学和宏观经济学各占50分 ?考试题型：简答题、计算题 ?招生概括： 人大在财经领域“树大根深”、人脉很广，过硬的科研底蕴，使得考研竞争程度非常激烈。具体到不同的专业，复试分数线又有差异。特别是，人大财政金融学院竞争非常激烈，统考报录比约为30:1。经济学院竞争也非常激烈，统考报录比约为25:1。 就专业课考卷趋势来说，“802经济学综合”加大计算题比重和难度的趋势越来越明显，题型更趋于灵活。另外，微观经济学部分的计算题多出自尼克尔森的《微观经济理论：基本原
经济专业技术资格考试 高级经济实务（建筑与房地产经济） 考试大纲 2020年03月31日09:57 考试目的和要求 测查应试人员是否具有从事高级建筑与房地产经济实务的综合能力素质。要求应试人员秉持可持续发展理念及工程伦理，熟练掌握建筑与房地产经济专业理论和方法，以及灵活运用相关法规政策，合理开展建筑与房地产经济领域专业工作，科学进行投资项目经济分析评价、工程建设实施全过程管理及研究等。 考试涉及的专业知识与实务 本科目题型设置多样，考核点复合程度较高。应试人员作答试题需要综合、灵活地应用有关专业理论和政策法规，合理、深入进行判断、分析或评价。考试涉及的专业知识与实务范围如下： 1. 建筑与房地产市场。包括建筑业发展环境及相关政策，房地产业发展环境及相关政策；建筑市场供求关系及运行特点，房地产市场供求关系及运行特点；建筑与房地产市场监管相关法规政策，企业资质及人员职业资格管理，房地产市场监管与建筑市场“放管服”改革，营商环境优化等。 2. 可持续发展及诚信体系建设。包括可持续发展理念，循环经济发展模式；投资决策与建设实施中的工程伦理问题，职业行为中的工程伦理冲突应对；建筑市场诚信体系建设，房地产市场诚信体系建设等。 3. 投资项目经济分析评价及融资。包括投资项目经济效果评价指标体系，投资及设计方案比选方法，价值工程及全寿命期成本分析方法；投资项目资本金制度，建设资金筹措渠道及资金成本；项目融资方式，政府与社会资本合作（PPP）模式；项目投融资决策文件（投资项目可行性研究报告、项目融资方案）等。
4. 工程建设实施管理。包括工程建设管理基本制度（项目法人责任制、工程监理制、招标投标制、合同管理制）；全过程工程咨询相关政策及实务，工程总承包相关政策及实务；施工合同管理及索赔，工程总承包合同管理及索赔；国际工程管理（国际工程承包风险、FIDIC施工合同条件、国际工程施工索赔）等。 5. 与工程有关的税收及工程担保保险。包括与工程有关的税收（增值税、城市维护建设税与教育费附加、城镇土地使用税、土地增值税、契税）；工程担保相关法规政策，投标担保和履约担保；工程保险相关法规政策，建筑工程一切险、安装工程一切险、职业责任保险、意外伤害保险和工程质量保证保险等。 6. 绿色建筑及装配式建筑。包括绿色建筑相关政策，绿色建筑发展趋势及实施策略，国内外绿色建筑评价体系及评价实务；装配式建筑相关政策，装配式建筑发展目标及实施策略，装配式建筑评价标准及评价实务等。 7. 建筑信息模型（BIM）与新型智慧城市。包括BIM技术特征及应用价值，BIM技术在建设工程规划设计、施工、运营维护全寿命期的应用；智能建筑基本构成，智能建筑支撑技术；新型智慧城市顶层设计，新型智慧城市建造模式及新型基础设施建设等。 如有侵权请联系告知删除，感谢你们的配合！
、单项选择题 1由追加投资带来的超额利润所转化的地租为 （C ） b .级差地租i 2. 选择居住用房地产微观区位 应考虑的主要标准是 （B ） a. 处于主要工业区 c .人口流量大 3. 城市建筑地块的所有权 a. 归国家所有 c .归占用企业所有 4. 某项投资的净现值是指 b. 交通便捷，环境好 d .劳动成本彳氐 （A ） b. 归集体所有 d .归政府管理部门所有 （A ） a .投资收益现值减去投资成本现值 b .累计投资收益减去累计投资成本 c. 当前投资收益减去当前投资成本 d. 该项投资的产出的现在市场销售价值 5. 可行性研究中财务评价的静态投资回收期是指 （C ） a. 项目在使用寿命期内能够产生收益的时间 b. 项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间 c. 项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间 d. 项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间 6. 从区域经济角度来看，房地产业是一个（ C ） A .区域差异不大的行业 B .收益较大的行业 C .级差收益明显的行业 D .以区域布局为基础的行业 7. 在一定时期内（一年）房地产业生产的最终商品和劳务的总和称为（ C ） A .房地产业的增长值 B .房地产业的总收入 C .房地产业生产总值 D .房地产业的贡献值 &通常，居民的消费水平越高，则对房地产商品的需求水平（ A ） A .越大 B .越小 C .不变 D .不确定 9. 绝对地租是指（D ） A .土地连续投资所造成的劳动生产率的差异产生的超额利润转化的地租 B .土地肥力和位置差异产生的超额利润转化的地租 C .由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租 D .只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租 10. 当房地产供给弹性系数大于零小于 1时，表明房地产供给 （D ） A .完全缺乏弹性 B .单位弹性 C .富有弹性 D .缺乏弹性 11. 房地产供需平衡是指（C ） A .供需总量平衡 B .供需结构平衡 C .供需总量平衡和结构平衡 D .供需相对平衡和绝对平衡 12. 房产供给弹性较小是在房地产供给的（ C ） A .市 a .绝对地租 c .级差地租ii d .垄断地租
武大经济学考研参考书汇总 你要做的就是别人换不掉的，那你做不到怪谁，就是你自己没用。凯程武大经济学老师给大家详细讲解。凯程就是王牌的经济学考研机构！ 一、武大经济学考研参考书是什么？ 武大经济学考研参考书很多人都不清楚，凯程经济学老师推荐以下参考书： 《经济学原理（微观经济学分册）》，曼昆，北京大学出版社 《经济学原理（宏观经济学分册）》，曼昆，北京大学出版社 《政治经济学》逢锦聚等高等教育出版社2007年版 《政治经济学教程》宋涛中国人民大学出版社 《政治经济学概论》，王元璋，武大出版社 《西方经济学（微观部分）》，高鸿业，中国人民大学出版社 《西方经济学（宏观部分）》，高鸿业，中国人民大学出版社 以上参考书比较多，实际复习的时候，请按照凯程老师指导的重点进行复习，有些内容是不考的，帮助你减轻复习压力，提高复习效率。 二、武大经济学辅导班有哪些？ 对于武大经济学考研辅导班，业内最有名气的就是凯程。很多辅导班说自己辅导武大经济学，您直接问一句，武大经济学参考书有哪些，大多数机构瞬间就傻眼了，或者推脱说我们有专门的专业课老师给学生推荐参考书，为什么当场答不上来，因为他们根本就没有辅导过武大经济学考研，更谈不上有武大经济学考研的考研辅导资料，有考上武大经济学的学生了。在业内，凯程的武大经济学考研非常权威，基本上考武大经济学考研的同学们都了解凯程。凯程有系统的《武大经济学讲义》《武大经济学题库》《武大经济学凯程一本通》，也有系统的考研辅导班，及对武大经济学深入的理解，在武大有深厚的人脉及时的考研信息。不妨同学们实地考察一下。并且，在凯程网站有成功学员的经验视频，其他机构一个都没有。 三、武大经济学专业培养方向介绍 2015年武大经济学考研学费总额2.4万元，学制三年。 武大经济学培养方向如下： 020101政治经济学 020102经济思想史 020103经济史 020104西方经济学 020105世界经济 020106人口、资源与环境经济学 020201国民经济学 020202区域经济学 020203财政学 020204金融学 020205产业经济学 020206国际贸易学 020207劳动经济学 020209数量经济学 0202Z1金融工程
房地产经济学试题 全国2009年4月高等教育自学考试 房地产经济学试题 课程代码：00168 一、单项选择题(本大题共25小题，每小题1分，共25分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.房地产商品具有耐久使用的自然属性，表明了它的（） A.内涵统一性 B.效用的长期性 C.空间固定性 D.需求的普遍性 2.在国民经济产业体系中，房地产业属于（） A.第一产业 B.第二产业 C.第三产业 D.第四产业 3.随着经济快速发展，我国居民消费结构发生了重大变化，表现为（） A.用于吃、穿部分的比重增加，用于住、行部分的比重也增加 B.用于吃、穿部分的比重增加，用于住、行部分的比重却下降 C.用于吃、穿部分的比重下降，用于住、行部分的比重也下降 D.用于吃、穿部分的比重下降，用于住、行部分的比重却增加 4.系统地阐述农业用地空间分布问题的学者是（） A.马克思 B.韦伯 C.克里斯塔勒 D.屠能 5.房地产价格形成的基础是（） A.生产成本加销售利润 B.生产成本加开发利润 C.生产成本加超额利润 D.生产成本加施工利润 6.按照住房公积金管理规定，职工个人缴存的公积金是（）
A.归职工个人所有 B.归行政机关所有 C.归企业单位所有 D.归监管部门所有 7.政府推行廉租房建设制度体现了住房消费的（） A.商品性 B.福利性 C.社会保障性 D.公平性 8.地租的性质、内容和形式不同是由于存在不同性质的（） A.土地所有权 B.土地使用权 C.土地抵押权 D.土地他项权 9.社会主义条件下的城市地租归属于（） A.个人 B.集体 C.国家 D.开发商 10.对成本价房和廉租住房的房租，应实行（） A.市场定价 B.国家定价 C.行业定价 D.企业定价 11.房地产法律手段的调控作用，是通过立法和（） A.仲裁来实现 B.调解来实现 C.协商来实现 D.司法来实现 12.房地产开发项目的建设监理层次包含政府建设监理和（） A.监理委员会监理 B.监理公司监理 C.社会建设监理 D.个体组织建设监理 13.城市土地资源的特点是稀缺性和（） A.可再生性 B.不可再生性
及干货 房地产经济学 一、专业解析 （一）学科简介 “经济适用房是否应该退市？”、“买不起房是收入太低还是房价过高？”、“征收个税是否可行？”、“买房啃老合理不合理？”、“一步到位还是梯度消费？”、“经济房回购可行不可行？”、“土地增值税征收是否转嫁？”……这些都是房地产经济学研究的问题，都与中国当代社
会的实际情况紧密相联。 中国人对土地和房子有一种隐约纯粹的执着，这种传统的执着造就了房地产经济学这一门独立的新兴学科。房地产经济学是一个自设专业，属于二级学科，归属于经济学类。 这个专业研究生阶段的学习不会有什么课本，瞬息万变的房地产市场就是我们鲜活的案例和教材。中国的房地产是很有中国特色的，我们研究某个课题，多半没有现成的经验结论，国外的一些理论只能作参考，在黑暗中探索，是我们专业的困难，也是这个专业的魅力。因为在这里，你时刻都要和现实社会亲密接触，从各个方面了解中国的房地产。
各招生单位研究方向和考试科目不同，在此以武汉大学为例： （二）初试科目 ①政治 ②一门外语（英语、俄语、日语、法语、德语任选其一） ③数学（三） ④宏微观经济学 （三）主要课程 西方经济学、货币银行学、财政经济学、城市经济学、房地产经济理论、房地产政策分析与 评价、房地产项目管理、不动产估价案例、房地产开发案例分析、房地产市场分析、房地产投资与金融、房地产市场营销、房地产信息管理、城市经营与管理等。 二、推荐院校 房地产经济学在中南财经政法大学、武汉大学、上海财经大学等一些院校设有硕士点。 三、就业前景和方向分析
国内经济最热的是什么?大多数人都会回答是房地产。房地产的相 关专业，包括建筑、设计、策划、销售等人才需求都日益看涨，月薪逾万的职业比比皆是。据长期从事于地产媒体的专业人士介绍，房地产行业的企业紧缺的人才主要为以下七类：建筑师和规划设计人员、专业 工程师、项目经理、电气工程师、监理工程师、财务总监、销售总监和销售人员。而具有金融背景，精通资本运作的人才将更为抢手。在房地产市场日益规范，土地实行招拍挂之后，房地产市场进入金融时代，房地产业和资本的结合更为紧密，因此需要能够多渠道融资的资本运作高手。
全国经济专业技术资格考试指定用书 （2005） 房地产经济专业知识与实务考试大纲 （中级） 第一章房地产经济基本理论 考试目的 通过本章的考试，检验考生了解、熟悉、掌握产权理论、地租理论、区位理论、供求理论的程度，以提高考生在房地产经济基础理论方面的理论水平和操作能力。 考试内容 （一）产权理论 了解产权概念；了解产权的一般类型划分；掌握房屋所有权的种类；掌握土地所有权、土地使用权的含义及其基本特征；了解建筑物区分所有权的含义、内容。 （二）地租理论 了解地租的概念；掌握地租的边际产出力和西方古典城市地租理论；掌握级差地租的含义和形式；了解绝对地租、垄断地租的内容；了解地租与地价的关系，熟悉土地价格的内涵、特点、分类。 （三）区位理论 了解区位及区位理论的概念；熟悉农业区位理论的前提、主要内容；熟悉工业区位理论的假设条件、主要内容；熟悉中心地理论有关基本概念、假设条件、主要内容；熟悉城市地域空间利用结构理论，包括同心圆地带理论、扇形
理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式的主要内容。 （四）供求理论 了解房地产市场供给的概念；了解影响供给的主要因素；掌握供给价格弹性的含义；了解短期供给、长期供给；了解房地产市场需求和有效需求的概念；掌握需求弹性、需求收入弹性的含义；掌握房地产市场供给与需求平衡。 第二章城市土地使用制度 考试目的 通过本章的考试，使考生在了解城市土地使用制度基础知识的基础上，深入理解并掌握城市土地使用权出让、转让、出租、抵押、划拨等经营方式的性质、内容、程序以及相应的法律规定，使考生在城市土地有偿使用方面具备扎实的理论功底和一定的操作能力。 考试内容 （一）城市土地使用权出让 在掌握土地使用权出让概念的基础上，了解城市土地使用权出让的特征；熟悉土地使用权出让的方式及程序；熟悉城市土地使用权出让合同概念和内容，掌握城市土地使用权出让合同双方的权利义务、合同的变更和解除；掌握城市土地使用权出让金和城市土地使用权出让的其他法律规定。 （二）城市土地使用权转让 在掌握城市土地使用权转让概念的基础上，了解土地使用权转让的限制；熟悉土地使用权转让程序；掌握的城市土地使用权转让条件。 （三）城市土地使用权出租 在掌握城市土地使用权出租概念的基础上，掌握城市土地使用权出租的条
如有你有帮助，请购买下载，谢谢！ 期末考试B卷 课程：房地产经济学年级： 姓名：学号： 一、选择（选项中只有一个是最符合题意的，多选不得分。每题2分，共20分） 1、工业区位理论的主要观点是，通过对运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品___________最低的点作为工业企业的理想区位。 （1）工资（2）地租（3）利润（4）生产成本 2、假定某项房地产投资项目预期投资报酬率为8％，风险补偿率为5％，那么该经济社会的一般报酬率为____________。 （1）8％（2）5％（3）3％（4）13％ 3、除价格外，对房地产市场的供求数量同时都产生影响的因素是：___________。 （1）收入水平的变化（2）对未来的预期 （3）可替代商品价格的变化（4）房地产开发成本 4、一宗房地产交易能够达成的充分条件是___________。 （1）买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格 （2）买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格 （3）买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格 （4）买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格 5、从学科性质上来说，房地产经济学是____________。 （1）整个经济科学的理论基础 （2）整个房地产经济学科的理论基础 （3）包容房地产开发、经营等实际操作技巧的综合性学科 （4）属于规范经济学范畴的理论科学 1页
如有你有帮助，请购买下载，谢谢！ 6、政府对房地产业进行宏观调控，要遵循___________。 （1）行政手段为主，经济手段为辅 （2）行政手段为主，计划手段为辅 （3）经济手段为主，行政手段为辅 （4）经济手段和行政手段并重 7、房地产需求的特殊性主要表现在___________。 （1）房与地需求的统一性（2）收益主导性 （3）位置（4）投资和消费的双重性 8、在土地收益不变时，土地价格同利率的关系是___________。 （1）利率下降，土地价格提高 （2）利率上升，土地价格提高 （3）利率下降，土地价格降低 （4）没有关系 9、当银行贷款利率为15％，房地产投资的期望利润率为20％，则财务杠杆率为_________。 （1）20％（2）15％（3）10％（4）5％ 10、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务分析，就可以弥补___________与实际情况不符的缺点。 （1）成本投入的数量（2）成本投入的数量和时间 （3）支出与收入的数量和时间（4）销售收入的数量 二、判断（判断正误，你认为错误的请说明理由，不说明理由不得分。每小题3分，本题共15分） 1、根据工业区位理论，凡是原材料系数大于1的工业，工厂应设在产品的中心消费地。（） 2、土地价格一般由土地资源价格和土地资产价格组成。其中土地资源价格是指土地所有权或使用权转让时获得这种所有权或使用权的人所 2页
中南财经政法大学经济学考研难不难 本文系统介绍中南财经政法大学经济学考研难度，中南财经政法大学经济学就业，中南财经政法大学经济学研究方向，中南财经政法大学经济学考研参考书，中南财经政法大学经济学考研初试经验五大方面的问题，凯程中南财经政法大学经济学老师给大家详细讲解。特别申明，以下信息绝对准确，凯程就是王牌的经济学考研机构！ 一、中南财经政法大学经济学考研难度大不大，跨专业的人考上的多不多? 2015年各个专业方向招生人数总额在370人左右，中南财经政法大学经济学考研招生人数多，从这方面来说，中南财经政法大学经济学考研难度不大，据凯程从中南财经政法大学内部统计数据得知，每年经济学考研的考生中90%以上是跨专业考生，在录取的学生中，基本都是跨专业的学生。在考研复试的时候，老师更看重跨专业学生自身的能力，而不是本科背景。其次，本科经济学学专业涉及分析层面的内容没有那么深，此对数学的要求没那么高，本身知识点难度并不大，跨专业的学生完全能够学得懂。在凯程辅导班里很多这样三凯程生，都考的不错，而且每年还有很多二本院校的成功录取的学员，主要是看你努力与否。所以记住重要的不是你之前学得如何，而是从你决定考研起就要抓紧时间完成自己的计划，下定决心,全身心投入，相信付出一定会有回报。 二、中南财经政法大学经济学就业怎么样？ 中央财经大学本身的学术氛围好、师资力量强、人脉资源广，社会认可度高，自然就业就没有问题。中南财经政法大学2014年硕士毕业生就业率为96.58%。 自改革开放以来，经济学专业一直比较热门，薪资令人羡慕。各公司、企业、政府部门和行业部门均需要大量的经济学人才加盟。 就业方向：政府经济管理部门、科研单位、银行、会计事务所、金融部门、中外大中型企业、外资公司等。 三、中南财经政法大学经济学专业培养方向介绍 2015年中南财经政法大学经济学考研学费总额2.4万元，学制3年。 中南财经政法大学经济学培养方向如下： 01政治经济学 02经济思想史 03经济史 04西方经济学 05世界经济 06人口、资源与环境经济学 07国民经济学 08财政学 09税收学 10国民经济学 11金融学 12产业经济学 13投资学
《房地产经济学》试题12 一、单选题（本大题共10小题，每小题2分，共20分） 1.选择居住用房地产微观区位应考虑的主要标准是( ) A.处于主要工业区 B.交通便捷，环境好 C.人口流量大 D.劳动成本低 2.房地产商品需求富有收入弹性是指( ) A.0
8.房地产的供给弹性具有明显的时期性，按特短期、短期、长期来看，其供给弹性具有的特性分别是( ) A.弹性较小、无弹性、弹性较大 B.弹性较大、无弹性、弹性较小 C.无弹性、弹性较小、弹性较大 D.无弹性、弹性较大、弹性较小 9.在房地产估价中，成本积算思路的理论依据是( ) A.生产费用价值论 B.生产效用价值论 C.劳动价值论 D.资本价值论 10.房地产企业常用的贷款方法不包括( ) A.信用贷款 B.保证贷款 C.抵押贷款 D.政府贷款 二、多选题（本大题共5小题，每小题2分，共10分） 1.房地产业周期性波动经历的阶段有( ) A.繁荣阶段 B.衰退阶段 C.萧条阶段 D.复苏与增长阶段 E.平稳发展阶段 2.在房地产价格构成中，销售费用包括( ) A.广告宣传费 B.管理费 C.财务费用 D.销售代理费 E.税费 3.按照经营内容和方式的不同，房地产企业主要可分为( ) A.建筑企业 B.房地产开发企业 C.房地产中介服务企业 D.物业管理企业 E.房地产综合企业 4.确定住房公积金实际贷款额度需要考虑( ) A.可贷额度 B.最高额度 C.最低额度 D.还款能力 E.利率 5.影响房地产投资的商业风险有( ) A.资本支出 B.总可能收入
房地产经济学复习题
《房地产经济学》复习题一 一、单项选择题 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1．我国城市建筑地块的所有权属于（） A．国家所有B．社区所有C．企业所有 D．个人所有 2．考察经济现象趋向均衡状态的调整期间的变化，可运用（） A．抽象分析B．均衡分析法C．静态分析法D．过程分析法 3．国民收入的增长与房地产业的发展一般呈（）A．等比例关系B．偏态分布关系C．正相关关系 D．负相关关系 4．资本形成表示在一定时间内国民经济中资本的（）A．增加B．递减量C．保有量D．消耗量5．保罗·萨缪尔森认为地租量取决于土地（）A．供给者之间的竞争B．管理者的偏好C．投资者的选择D．需求者之间的竞争 6．土地级差生产力是产生级差超额利润的（）A．物质基础B．自然基础C．经济基础D．理论基础
7．各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益被称为（） A．集中效益B．集聚效益C．集成效益D．集合效益 8．投资收益现值减去成本现值为（） A．净资产B．净负债C．净现值D．净投资9．屠能提出的农业区位理论模式是（） A．π=P-C-T B．π=P-D-T C．π=P-B-T D．π=P-A-T 10．克里斯塔勒的城市区位理论是概括为（）A．六边形城市空间分布模型B．五边形城市空间分布模型 C．正方形城市空间分布模型D．三角形城市空间分布模型 11．由工商、服务等行业的生产经营场所的需要而形成的房地产需求是（） A．生产性需求B．消费性需求C．投资性需求D．娱乐性需求 12．商品需求缺乏价格弹性，即（） A．E d＞1 B．E d＜0 C．0＜E d＜1 D．E d＜1 13．房地产一级市场的本质是土地（） A．经营权和使用权的分离B．典当权和使用权的分离
2019上海财经大学房地产经济学考研详情介绍与经验指导学院简介 上海财经大学公共经济与管理学院于2001年9月在原财政系、投资系以及社会保障系等与公共经济、公共管理相关专业和学科点的基础上组建而成。 学院目前设有五个系、三个硕士专业学位点和十个研究机构。分别是：财政系、税收系、公共管理系、社会保障与社会政策系、投资系；公共管理硕士（MPA）、税务硕士、资产评估硕士；公共政策研究中心、卫生政策与管理研究中心、社会保障研究中心、资产评估研究中心、资源环境政策与管理研究所、不动产研究所、投资研究所、公共治理研究中心、实证分析与调查研究中心。学院现有本科专业10个、硕士点15个（含3个专业硕士学位点）、博士点7个、博士后流动站1个。其中财政学学科是教育部首批批准设立的财政学硕士点和博士点之一，该学科1997 年被财政部评为部级重点学科，2001年被教育部评为国家级重点学科，2007年再次被评为国家级重点学科。 学院现有在校学生1662人，其中本科生981人（含普通本科生802人、中外合作本科生179人），硕士研究生560人（含学术型硕士132人、公共管理专业学位硕士316人、税务专业学位硕士62人，资产评估专业学位硕士50人，博士研究生121人。 本科专业：财政学、税务学；行政管理、公共事业管理、劳动与社会保障；投资学、项目管理、工程管理、土地资源管理、房地产开发与管理（中外合作）。 硕士点：财政学、税收学、公共经济政策学；行政管理、社会医学与卫生事业管理、教育经济与管理、社会保障、土地资源管理；国民经济学、投资经济、技术经济及管理、房地产经济学；公共管理硕士（MPA）、税务硕士、资产评估硕士。 博士点：财政学、税收学、公共经济政策学；国民经济学、投资经济、技术经济及管理、房地产经济学。 实验室：公共政策模拟与仿真实验室、教学实验室。 招生人数 2019拟招4人
《房地产经济学》课程标准 一、概述 （一）课程性质 《房地产经济》是房地产经营与估价专业的职业基础课程。内容包括房地产行业、房地产业的产品、房地产产权制度的基本理论及房地产开发、投资与金融、流通与价格、消费等房地产运行原理和房地产的宏观调控与管理等，既有理论知识又有实践教学，是一门理论与实践密切结合的课程。本课程的任务是使学生掌握房地产行业、产品、产权制度的基本理论，从房地产投资、开发、流通到消费的运行过程的基本知识，具有房地产经营各环节的基本操作能力，为从事房地产经营工作打下一定基础。 （二）课程基本理念 以就业为导向，以本专业人才培养目标要求为核心，以服务于主干职业技能课程为宗旨，按照“知识+能力+素质”的教学模式，设计课程教学计划（理论计划+实训计划）和综合素质培养方案，以师生互动、课内外互动、校企互动为原则，实现课上教师引导与学生共同参与、校内课堂教学与课外活动、校内实训与社会实践的有效对接。 （三）课程设计思路 课程设置的目标首先是让学生掌握基本的知识，要能够为初学者提供一套比较科学、合理的房地产经济学概念和比较成熟的基本理论；其次是结构安排科学合理，能够得到教学双方的认同；第三，课程内容要与时俱进，及时反映学术界的研究成果，反映时代发展的要求；第四，要从房地产经济专业整个课程体系把握房地产经济学的教学内容，兼顾相关课程的知识结构要求，避免课程之间的重复、脱节、冲突等等；最后，要形成房地产经济学课程自己的特色。 二、课程目标 （一）总体目标 通过房地产宏观及微观市场调研与分析任务分解、多个项目实践，掌握房地产市场分析及预测的技能和相关理论知识，在完成本专业相关岗位的工作任务中，培养诚信、刻苦、善于沟通和合作的品质，树立全面、协作和团结意识，为
一、单项选择题 1．由追加投资带来的超额利润所转化的地租为( C ) a．绝对地租b．级差地租ⅰ c．级差地租ⅱd．垄断地租 2．选择居住用房地产微观区位应考虑的主要标准是( B ) a．处于主要工业区b．交通便捷，环境好 c．人口流量大d．劳动成本低 3．城市建筑地块的所有权( A ) a．归国家所有b．归集体所有 c．归占用企业所有d．归政府管理部门所有 4．某项投资的净现值是指( A ) a．投资收益现值减去投资成本现值 b．累计投资收益减去累计投资成本 c．当前投资收益减去当前投资成本 d．该项投资的产出的现在市场销售价值 5．可行性研究中财务评价的静态投资回收期是指( C ) a．项目在使用寿命期能够产生收益的时间 b．项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间 c．项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间 d．项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间 6．从区域经济角度来看，房地产业是一个（C ） A．区域差异不大的行业B．收益较大的行业 C．级差收益明显的行业D．以区域布局为基础的行业 7．在一定时期（一年）房地产业生产的最终商品和劳务的总和称为（C ）A．房地产业的增长值B．房地产业的总收入 C．房地产业生产总值D．房地产业的贡献值 8．通常，居民的消费水平越高，则对房地产商品的需求水平（A ） A．越大B．越小 C．不变D．不确定 9．绝对地租是指（D ） A．土地连续投资所造成的劳动生产率的差异产生的超额利润转化的地租B．土地肥力和位置差异产生的超额利润转化的地租 C．由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租 D．只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租 10．当房地产供给弹性系数大于零小于1时，表明房地产供给（D ）A．完全缺乏弹性B．单位弹性 C．富有弹性D．缺乏弹性 11．房地产供需平衡是指（C ） A．供需总量平衡B．供需结构平衡 C．供需总量平衡和结构平衡D．供需相对平衡和绝对平衡 12．房产供给弹性较小是在房地产供给的（C ） A．市场期B．特短期 C．短期D．长期 13．房地产市场的有效供给是指（C ）
2020年最新 2018年中国人民大学802经济学综合考研真题及详解 招生专业：政治经济学、经济思想史、经济史、西方经济学、世界经济、人口、资源与环境经济学、网络经济学、企业经济学、国民经济学、区域经济学、财政学、金融学、产业经济学、国际贸易学、劳动经济学、数量经济学、国防经济、金融工程、保险学、商业经济学、房地产经济与管理、城市经济学 考试科目：经济学综合 考试时间：12月24日下午 试题编号：802 试题：（请在答题纸上答题，在试题纸上答题无效） 政治经济学（50分） 一、简述马克思的相对过剩人口理论。（10分） 答：相对过剩人口是指资本主义制度下劳动力商品的供给超过了资本对它的需求，形成多余的过剩人口，它表现为资本主义社会的失业工人。 随着资本积累的发展和资本有机构成的提高，社会总资本中不变部分和可变部分的比例会发生变化，可变资本部分相对减少，不变资本部分相对增加。因为对劳动的需求不是由总资本的大小决定的，而是由总资本中可变部分的大小决定的，所以在资本有机构成提高的条件下，它随着总资本的增长而按比例地减少。对劳动的需求，同资本量相比相对地减少，并且随着总资本量的增长以递减的速度减少。从表面上看，总资本的可变部分的相对减少，好像是由于工人人口的绝对增长总是比可变资本增长得快。但事实是，资本主义积累不断地进行并且同它的能力和规模成比例地生产出相对的，即超过资本增殖的平均需要的，因而是过剩的或追加的工人人口。这种人口过剩既不是绝对的，也不是自然的，而是由资本主义制度造成的相对于资本增殖需要而言的人口过剩。 相对过剩人口的存在意味着，在资本主义经济制度下，失业问题是制度性的，是资本主义制度的顽症。相对过剩人口包含三种形式：流动的过剩人口、潜在的过剩人口和停滞的过剩人口。 二、请阐述社会再生产四个环节之间的关系，并说明这一理论的现实意义。（10分） 答：物质资料的生产，是人类最基本的生产活动。在物质资料生产过程中，会形成生产、交换、分配和消费关系，人们的生产、交换、分配和消费构成社会再生产的总过程。 （1）生产与消费的关系 ①从社会再生产过程来说，生产和消费都既是起点又是终点。一方面，生产是生产资料和劳动力的消费。另一方面，消费品的消费又是再生产劳动力的生产。 ②生产与消费有相互决定关系。一方面，生产决定消费。表现在：生产决定消费的对象；生产决定消费的方式；生产的性质决定消费的性质；生产引起消费的需要。另一方面，消费也决定着生产。表现在：只有通过消费，才能使产品成为现实的产品；消费是生产的目的和动力。 （2）生产与交换的关系 ①生产决定交换。表现在：生产的性质决定交换的性质；生产发展的程度决定交换的发展程度。 ②交换对生产具有反作用。随着交换的发展、市场的扩大，对用来交换的产品的需求会增长，生产也会随之发展。 （3）生产与分配的关系 ①分配分为两种：一种是产品的分配，另一种是生产资料和社会成员在生产过程中的分配（即资源分配），这两种分配和生产的关系是不一样的。 在产品分配上，生产决定分配，表现在分配的对象是生产的产品，没有产品也就不可能有分配。在资源分配上，生产资料和社会成员在生产过程的分配决定着生产，这种分配包含在生产过程本身中，并且决定生产的结构。 ②分配对生产有决定作用：分配对效率具有调节作用，收入分配的方式不仅会直接影响劳动的效率，也会直接影响生