中文摘要
我国的商业银行是我国金融体系的重要组成部分，多年来为促进我国国民经济发展、支持改革开放和社会主义现代化建设做出了重要贡献。但是我国商业银行也普遍存在着风险防范意识薄弱，缺乏有效的机制合理地防范风险，信用风险不断累积等问题，因而商业银行经营的高风险时刻都在威胁着我国的金融安全，更将直接影响我国国民经济的又好又快发展，社会的和谐与稳定。
2007年，爆发在美国的次级按揭贷款危机(简称“次贷危机”)给我们敲响了警钟。到目前为止，次贷危机已经造成美国多家住房抵押贷款机构陷入严重的财务危机而宣布破产或濒临破产，还波及诸多全球知名的商业银行、投资银行等金融机构，使它们陷入了严重的流动性困难。美国次贷危机发生的一个重要原因就是金融机构风险防范意识的淡薄,银行过分追求利润,不惜降低放贷标准，大大增加了贷款风险，随着房价和利率的持续不断上升，导致风险不断累积,最终引发了巨大的危及全球的国际金融大海啸。
近几年，我国商品房价格不断攀升，而越来越多的人尤其是刚刚走出大学校门的年轻人，普遍采取住房按揭贷款的方式买房，另一方面，我国目前通货膨胀压力加剧，房地产市场充斥着泡沫。面对此次由美国次贷危机所引发的全球金融海啸，商业银行经营风险尤其是住房贷款风险问题越来越受到人们的关注，本文通过对美国次贷危机的起因、经过和结果的分析，正确认识此次美国次贷危机，吸取教训，从而进一步深入研究当前我国商业银行的住房贷款风险以及在风险管理方面所存在的问题，并提出相关的解决方案，为商业银行加强风险管理提供理论上的依据，提高我国商业银行风险管理的水平。
本文将分为以下五个部分：
一、绪论，阐述了本文的写作背景、目的、意义；
二、从商业银行风险管理的基本概念入手，为我国商业银行住房风险管理提供理论依据；
三、深入分析我国商业银行住房贷款风险管理现状，存在的问题及其背后的成因；
四、针对我国商业银行住房贷款风险管理存在的问题，结合相关的理论与实践经验，提出改善我国商业银行住房风险管理状况的方案；
关键词：次贷危机；商业银行住房贷款；风险管理
目录
一、绪论 (3)
二、理论依据 (5)
三、我国商业银行住房贷款风险管理现状，存在问题及成因 (7)
1、操作风险 (8)
2、道德风险 (8)
3、信用风险 (9)
4、利率风险 (9)
5、市场风险 (9)
四、相关解决方案 (11)
（一）、做好借款人信用审查工作，保证贷款质量 (11)
（二）、做好贷款资产质量管理 (11)
（三）、合理设置信贷业务部门的组织机构以及建立贷款管理责任制度.. 12 （四）、实行贷款资产证券化，转嫁风险 (12)
参考文献 (14)
一、绪论
次级抵押贷款也就是次级住房按揭贷款，是相对于优质抵押贷款而言，指专门为信用状况较差，没有收入证明和还款能力证明，其他负债较重的个人提供的一种短期低息、中长期高息的住房按揭抵押贷款，属于不良贷款范围。在美国，其主要特点表现为：
1、贷款主体信用评分（credit score）低于620；
2、负债收入比（DTI）超过55%；
3、贷款额度价值比（LTV）超过85%；
4、无需出示收入证明和还款能力证明；
5、面向中低收入者，范围较广；
6、还款方式层出不穷；
7、次贷利率较高利贷低，较一般抵押贷款高出2%~3%。
由于优质抵押贷款门槛较高，大量信用程度较低的贷款者便转向次级贷款。由于次级贷款的逾期还款比例高，次级市场放贷机构面临的风险也就更大。而次贷规模随利率降低而大幅增长，据统计，在规模为3万亿美元的美国住房按揭贷款市场上，约有6000亿美元是次级抵押贷款，占到了约20%的比重。另外，瑞银国际的数据表明，截止至2006年底，美国次贷市场的还款违约率高达10.5%，是优质贷款市场的6~7倍。为了增强流动性并产生流动性溢价和转移风险，提高资本充足率，放款机构采取了贷款资产证券化的手段。广义的资产证券化，泛指以资产未来的现金流为基础发行证券的过程；狭义的资产证券化，是指以金融性资产为基础发行的证券，将缺乏流动性但能够产生未来现金流的金融性资产，通过结构性重组，转变为可以在金融市场上销售和流通的证券，并据以融资的过程。其基本运作程序为：
1、构建资产池，形成有规律的现金流。
2、转让贷款资产，无追索或有追索权地出售或不出售。
3、完善交易结构。
4、信用提升。
5、信用评级。
6、发售证券。
7、资产现金流的支付。
2006年以前，在美国社会消费文化、房地产金融政策和长期宽松的货币政策作用下，长期、超前和大规模的借贷使得美国经济呈现出高负债、低储蓄的特点。扩张的货币政策降低了利率也降低了居民买房的借贷成本，从而使大量的美国民众进入房地产市场。而此时，银行、住房贷款机构等金融机构开始向信用度低的
借款者大量推销次级贷款。美国次贷市场快速发展，在一定程度上确实促进了美国房地产市场的发展，帮助低收入人群购买住房，也让诸多次贷放款机构获得了巨大的经济效益。然而到了2006年中旬，经济开始出现周期性下滑，紧缩的货币政策开始实行，利率上升，原本持续上升的房产市场价格开始出现暴跌，房地产泡沫终于破灭。
由于资产证券化的过度，加长了金融交易链，使得金融衍生品结构日益复杂，金融市场透明度日益缺乏，人们无法知晓其中的巨大风险。一方面，购房者以极低的门槛获得房屋，另一方面，放款机构通过资产证券化回笼资金，转嫁风险。最终，由于违约率的不断上升，整个金融交易链断裂，引发次贷危机。
通过对美国次贷危机的分析，对防范我国商业银行住房金融产品的风险，促进我国商业银行个人住房贷款业务的良好发展有着极其重要的意义。
二、理论依据
商业银行面临的风险，主要分为五类：流动性风险、资本风险、信用风险、市场风险和操作风险。风险管理的定义为，当企业面临市场开放、法规解禁、产品创新，均使得变化波动程度提高，连带增加经营的风险性，而良好的风险管理有助于降低决策错误几率，避免损失，提高银行本身附加值。
为加强对商业银行风险的识别、评价和预警，防范金融风险，制定商业银行风险监管核心指标是非常有效的有效手段。银监会已于2005年12月31日颁布了《商业银行风险监管核心指标（试行）》，系统地提出了对商业银行业务风险的控制办法。在第二章核心指标中作出了以下若干规定：
第七条，风险水平类指标包括流动性风险指标、信用风险指标、市场风险指标和操作风险指标，以时点数据为基础，属于静态指标。
第八条，流动性风险指标衡量商业银行流动性状况及其波动性，包括流动性比例、核心负债比例和流动性缺口率，按照本币和外币分别计算。
（一）流动性比例为流动性资产余额与流动性负债余额之比，衡量商业银行流动性的总体水平，不应低于25%。
（三）流动性缺口率为90天内表内外流动性缺口与90天内到期表内外流动性资产之比，不应低于-10%。
第九条信用风险指标包括不良资产率、单一集团客户授信集中度、全部关联度三类指标。
（一）不良资产率为不良资产与资产总额之比，不应高于4%。该项指标为一级指标，包括不良贷款率一个二级指标；不良贷款率为不良贷款与贷款总额之比，不应高于5%。
第十三条，风险抵补类指标衡量商业银行抵补风险损失的能力，包括盈利能力、准备金充足程度和资本充足程度三个方面。
（一）盈利能力指标包括成本收入比、资产利润率和资本利润率。成本收入比为营业费用加折旧与营业收入之比，不应高于45%；资产利润率为税后净利润与平均资产总额之比，不应低于0.6%；资本利润率为税后净利润与平均净资产之比，不应低于11%。
（二）准备金充足程度指标包括资产损失准备充足率和贷款损失准备充足率。资产损失准备充足率为一级指标，为信用风险资产实际计提准备与应提准备之比，不应低于100%；贷款损失准备充足率为贷款实际计提准备与应提准备之比，不应低于100%，属二级指标。
（三）资本充足程度指标包括核心资本充足率和资本充足率，核心资本充足率为核心资本与风险加权资产之比，不应低于4%；资本充足率为核心资本加附
属资本与风险加权资产之比，不应低于8%。
在商业银行日常经营过程中，为防范风险，应该定性定量化处理，使得工作人员和管理人员在控制风险的过程中能做到有理有据，结果清晰明确。根据以上银监会的规定，我们不难看出，控制风险主要应从以下几个方面入手：
1、流动性比例、核心负债比例和流动性缺口率；
2、不良资产率；
3、盈利能力、准备金充足程度和资本充足程度。
根据以上法律法规，以此作为理论依据，在第三部分我们将具体就我国商业银行住房贷款风险管理的现状和问题以及背后的原因展开论述。
三、我国商业银行住房贷款风险管理现状，存在问题及成因
我国商业银行的个人住房贷款业务开始于1995年，至今已有17年。在这17年的发展中，经历了缓慢起步、快速增长、平稳增长和规范发展等几个阶段。房价和个人住房贷款的持续快速增长，引起了高层的重视。2007年，美国次贷危机的爆发，使高层进一步意识到防范个人住房贷款风险的重要性和个人住房贷款的快速增长对房地产市场炒作及房价过快增长所产生的影响。2007年9月，人民银行和银监会联合发出了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，以法规的形式强制规定第二套以上住房的首付比例和贷款利率，严厉打击了炒房行为，一定程度上冷却了过热的房地产市场，规范了房地产市场操作，防止房价的过快增长。
图3.1 1999年-2009年上海房产均价趋势图
由于我国房价的逐年攀升，一线城市的房价远远高于世界银行的标准，其他二线三线城市的房价也处于上涨态势，居民的房价收入比偏高。因此政府先后出台了限购令等相关政策控制风险。2010年8月5日中国人民银行发布《2010年第二季度中国货币政策执行报告》，报告指出，近期受房地产调控政策进一步落实、房地产交易量明显下滑等影响，个人住房贷款增长已有所放缓。2007年至今，我国已经开始走向了规范发展的道路，采取了一系列的措施降低了个人住房贷款发展的速度，但是风险控制管理仍然存在很大困扰。个人住房贷款不良率上升，以中国建设银行为例，2009年个人住房贷款增长41.35%，总额为8525.31亿元。在2009年的新增贷款中，个人住房贷款占个人贷款的比例为98%，其中个人住房不良贷款金额已占到个人不良贷款金额的50%左右。
随着我国商业银行个人住房贷款业务的快速发展，其中潜在的风险却也逐渐暴露出来，主要表现为：
1、操作风险
近年来。关于商业银行贷款违规操作的新闻不断出现。例如，借信用卡“曲线放贷”，借空白合同按揭贷款利率“反价”，然后利用“潜规则”做假合同帮客户套取信贷资金炒房。当前商业银行操作风险问题日益严峻，信贷管理的混乱直接导致操作风险的不断出现。
在贷款审查过程中，若银行相关人员风险意识不强，对借款人的信用状况等相关信息调查不彻底，由于借款人资料不全面，存在虚假，导致银行风险预警迟钝，采取措施缓慢。对借款人出示的相关材料的真实性、合法性审查不严，未深入调查核实，同时过分扩大市场份额，盲目降低贷款人的审批条件，简化流程，埋下了风险。
2、道德风险
银行信贷人员出于个人利益，在明知借款人提供虚假材料的情况下仍未指
出，借款人材料不真实，欺骗贷款审批。更严重者知法犯法，以权谋私，收受贿赂，与借款人勾结，伪造材料，骗取银行资金。
造成这一问题的主要原因是银行信贷从业人员道德素质不够高，在集体利益和个人利益之间，选择了个人利益。由于银行对每个信贷从业人员都制定了相应的业务指标，以此作为业绩考核的一项内容，甚至与信贷从业人员的工资奖金等薪酬挂钩，更加容易产生信贷人员的道德风险，使得信贷人员与借款人勾结，收受好处，骗取银行资金。
3、信用风险
当前在我国，借款人的信用风险仍然较大，主要表现为主动违约风险和被动违约风险。主动违约风险是指贷款购房者具有还本付息的能力，但主观上故意违约，以个人住房贷款的名义骗取银行信贷资金。被动违约风险是指在住房贷款还款期内，贷款购房者在自身经济状况正常的情况下，因经济理性而从某一时刻起违反个人住房贷款合同规定，终止继续履行合同规定的义务，给银行造成损失的行为。
主要原因是目前我国尚未建立完善的个人信用制度。商业银行和购房者之间的信息不对称，存在逆向选择，商业银行不能有效地甄别借款人的信用质量。此外，由于我国各种社会保障制度不够健全，人们的工作、投资环境存在不稳定，各种不可控因素较多，一旦发生借款人失业、意外身故或丧失劳动能力等情况，将严重影响个人收入和还款能力，使商业银行遭受违约风险。
4、利率风险
目前的个人住房按揭贷款业务普遍使用浮动利率。如果利率上调，借款人还款成本不断上升，如果借款人收入没有相应提升，由于还款负担加重可能导致违约的发生。以我国为例，2004年10月，央行宣布加息。2005年3月7日，央行取消了个人住房优惠贷款利率，个人住房贷款利率由各商业银行制定。在这些政策推动下，个人住房贷款利率将出现上升态势，借款人的借款成本和还款压力也在不断上升，如果借款人收入没有相应提升，由于还款负担加重可能导致违约的发生。
5、市场风险
政府为对房价进行调控，出台了相应的宏观调控政策。房价面临调整和下跌，
金融机构信贷资金回收困难。2007年，中国房价增速从6℅增长到近12℅。2008年初房价开始下跌，同比下降到近2℅。商业银行的市场风险慢慢显现。许多借款人由于房价的下跌，出现资金回笼问题，出现一定违约现象，商业银行的信贷资金回收困难，出现坏账或资金回收周期长的问题。
由于宏观经济具有周期性，在这一周期的影响下，房地产市场也会呈现一定的周期性。在经济繁荣时，人们收入提高，购买力增强，住房消费需求旺盛，房地产市场供不应求，房价上涨。同时，投机者根据房价上涨的预期扩大购房，拉大了房屋供需缺口，从而使得房价进一步上涨，出现泡沫，而借款人由于房价上涨过快而没有能力偿还贷款；在经济衰退时，失业率上升，人们收入减少，购买力下降，住房消费需求下降，房地产市场的供大于求，同时，投机者根据房价下跌的预期抛售住房，拉大了房屋供需缺口，从而使得房价进一步下跌。借款人由于收入下降而没有能力偿还贷款。
总之，由于银行制度落实不彻底，自身审查不严格，业务流程设计不合理，内部人员道德水平低下等问题，使得个人住房贷款违约风险中屡见不鲜。当前，我国购房需求依然旺盛，而个人征信体系不够完善，商业银行在面对如此大规模的购房贷款申请者，仅凭目前的信用评定技术和管理制度，无法全面评价借款人的信用。某些商业银行不严格按照贷款业务操作管理流程进行贷款业务管理，贷款操作流程不规范，不能很好地做到贷前调查，贷时审查和贷后检查，在贷、审、放分离上部门职能不清晰，管理混乱。当借款人贷款逾期形成坏帐后，更不能及时采取有效措施保障银行贷款资产的安全性。
四、相关解决方案
通过对美国次贷危机和我国商业银行住房贷款发展现状的深入分析。对防范我国商业银行住房贷款的风险，保证我国商业银行住房贷款业务的健康发展有着重要意义。针对当前我国经济发展和国内个人住房贷款业务的状况，商业银行要强化住房贷款业务的风险管理，应做好以下几点：
（一）、做好借款人信用审查工作，保证贷款质量
在目前，相比于其他贷款业务，个人住房贷款风险仍然相对较低，回报较高，房贷市场竞争激烈，各大商业银行竞相争夺。这种状况容易引发恶性竞争，加大风险，而且推动房价上涨。许多商业银行的审查、批准、放款等各环节出现松动，从而使我国住房贷款的风险逐渐累积。
由于目前我国对个人的信用评级制度仍不完善，央行的征信系统尚未健全，仅凭目前的央行征信系统，商业银行无法很好地审查客户提供的相关资料，所以此处存在严重的信息不对称和逆向选择。因此，必须从源头上防范风险，贷款审批部门应严格审查申请人的资质，严格执行银监局相关规定，防止出现为争夺客户和提高业务量，而盲目降低标准等违反安全性原则的不良现象，确保贷款资产的质量。同时要积极配合国家宏观调控政策，严格执行央行和银监会等机构颁布的法规和政策，在当前，要严格执行第二套及以上住房的首付款比例并上调利率的政策，以此抑制炒房行为，冷却过热的房地产市场。
切实做好贷款三查工作，即贷前调查，贷中审查，贷后检查。要建立起有效的风险防控机制，要加强风险监测，做到早发现，早准备。加大贷后检查和催收力度，评估出不同借款人的信用风险，除日常的常规检查外，还要与专项自查紧密结合，正确分析影响借款人还款能力的各种因素，也要关注担保的质量变化情况，以便尽早采取应对措施。
（二）、做好贷款资产质量管理
按照贷款资产的风险程度，将贷款的质量分为正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款这五级。要按照五级分类进行贷后管理。
对于正常贷款，采用电话银行发送短信的形式提醒借款人按期还款；对于关注贷款，要防止贷款质量等级下降，风险上升，除电话银行短信提醒外，还需直接电话提醒；对于次级贷款，则要寄送催收通知书，派工作人员上门催收；对于可疑贷款，要派专人负责，实施多种手段进行催收；对于损失贷款，经办人员要
联合法院、公安、律师等开展工作，化解不良资产，甚至动用法律手段维护贷款资产的安全。
一旦发生贷款违约，应及时采取补救，可以根据合同，可向借款人追索或冻结借款人在银行开立的存款账户，处置贷款抵押品，以及采取必要的其他措施追索贷款本息。
（三）、合理设置信贷业务部门的组织机构以及建立贷款管理责任制度
按照贷审放分离，相互制约的原则，建立规范的贷款评审制度和流程，确保风险评价和信贷审批的独立性，设立独立的责任部门或岗位，负责贷款发放和支付审核。相关职能部门，包括贷款业务营销调查部门、贷款审查审批管理部门和贷后管理部门要分设。贷款业务营销调查部门负责日常的客户营销、贷款调查以及贷后检查监督。贷款审查审批管理部门负责贷款政策的制定，贷款的审查与风险评价和贷款审批决策。贷后管理部门负责贷款发放支付管理和贷后监督控制，必要时，这两大职能可以分设。此外，还可以设立审贷委员会作为贷款审批的最高决策机构，负责确定贷款业务战略，制定和修改贷款政策，负责大型机构、大额贷款和比较复杂贷款的审批决策和处理不良贷款等，将贷款的审批和决策职能及权利即有一个集体来负责承担。
在贷款管理责任制度上，可以采取行长负责制、审贷委员会制、信贷岗位责任制、信贷管理全程问责制和离职离任审计制等制度。
（四）、实行贷款资产证券化，转嫁风险
通过贷款资产证券化，将缺乏流动性的信贷资产转化为证券市场上可流通的证券，从而充分发挥市场机制，拓展银行融资渠道，防止风险过分集中于银行，改善资源的配置，优化金融市场结构。
贷款资产证券化，也有利于提高中间业务的效率，给商业银行利用其自身优势开展中间业务和表外业务，以此扩大收益开辟了一条新的路径。由于我国商业银行中间业务起步较晚，且主要集中与结算类和代理类业务上，相比于西方国家，我国商业银行的中间业务收入占全部营业收入的比重较低。
虽然美国次贷危机给了我国商业银行极大的警示，但引发次贷危机的主要原因是不注重个人住房贷款质量而使风险上升，并非由资产证券化引起，因此只要在保证住房贷款的质量，在此基础上建立健全一套完善的机制，可以尝试贷款资产证券化。
一方面，政府部门应完善相应法律法规、制度以及监管体系。确定住房贷款
所涉及的参与者之间的权利义务关系，同时制定相应的会计制度和税收制度，真实记录各个交易环节，加强对金融体系的监管力度，防止金融市场出现混乱。加强信息披露的真实性，有效性和完整性，确保投资者对证券价值的肯定。加强资本市场建设，培养起一大批机构投资者。相比于个人投资者，机构投资者利用其技术、人才等优势，能够深入地了解分析市场，把握市场走向，进而能够为商业银行推行资产证券化注入大量而稳定的资金。
另一方面，由于我国资产证券化市场尚不成熟，在发展资产证券化的初级阶段，金融机构要持谨慎性原则，严格控制，防范风险，而后进行相关金融产品的创新。首先，要加大产品创新的投入力度，合理设计新产品，在选择资产时，要根据其是否拥有可靠的历史数据，通过严格的计量分析，证明其未来的现金流具有可靠性，方可作为证券化的对象。再者，要培养一批规范和高质量的信用评级机构，信用评级机构能够帮助投资者对理财产品进行信用评级，降低风险，提高收益。由于美国的次贷危机正是因为人们无法知晓资产证券化产品中暗含的风险而引发，有了信用评级机构的存在，能够有效地规避这一风险。
参考文献
[1]戴国强，商业银行经营学[M]，北京：高等教育出版社，2011。
[2]任远，商业银行经营学[M]，西安：西安交通大学出版社，2011。
[3]林祥，美国次贷危机对我国商业银行住房贷款风险管理的启示[J]，福建金融，
2008年，第7期：pp.38-40。
中国工商银行个人住房贷款管理办法［字号：大中小］ 2003-12-09 第一章总则第一条为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等有关法律法规，制定本办法。第二条个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用 于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。借款人到期不能偿还 贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 第三条借贷双方应当遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关规章制度，并在平等协商的 基础上签订借款合同。第四条本办法适用于中国工商银行各分支机构办理的个人住房 贷款。第二章借款人条件第五条借款人应当是具有完全民事行为能力的自然人。第六条借款人向银行申请贷款，应当具备以下条件：（一）有城镇常住户口或有效居留 身份；（二）有稳定的职业和收入；（三）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；（四）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；（五）有购买住房的合同或协议； （六） 所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值；（七）不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担 部分的30%作为购房首期付款；（八）贷款人规定的其他条件。第三章贷款程序 第七条借款人申请贷款应填写《中国工商银行个人住房贷款审批表》，并向贷款人提交下列 资料：（一）身份证件（居民身份证、户口本或其他有效居留证件）；（二）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；（三）符合规定的购买住房合同意向书、协 议或其他批准文件；（四）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的 （五）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明; 证明和抵押物估价证明; （六）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；（七）以住房公积金作为自筹资 金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；（八）贷款人要求提供的 其他文件或资料。第八条贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定进 行审查，并在3周内向借款人作出答复。第九条贷款人同意贷款的，应当根据《贷款 通则》的规定与借款人签订借款合同，并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签订担保合同后，向借款人发放贷款。第十条对于申请使用住房公积金贷款购买住房的， 在借款申请批准后，应按借款合同约定的时间，由贷款人以转账方式将资金划转到售房单位在银行开立的账户。第四章贷款额度、期限和利率第十一条贷款人发放贷款的 数额，不得高于房地产估价机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用的70%（以较低额为准）;住房公积金贷款的数额不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的 2 倍。第十二条贷款期限最长不得超过20年。第十三条用信贷资金发放的个人住 房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行，即，贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1 年）法定贷款利率；期限为3至5年（含5年）的，执行1至3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5至10年（含10年）的，执行3至5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。第十四条用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷
商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
按揭贷款流程和须知 个人住房商业贷款手续及流程 住房公积金贷款手续及流程 个人住房商业贷款手续及流程
一、商品房按揭贷款概念 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。 二、基本条件 1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人 现居住地或工作、经商地； 3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支 付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上； 4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购 住房变现能力等情况确定。 5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得 房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续； 三、须提供以下资料 1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不 属于同一户口的需另附婚姻关系证明）； 2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》； 3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份； 4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）； 5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、 法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供 公 司当带技术章程、董事会同意抵押证明书； 6、开发商的收款帐号1份。
四、业务一般规定 1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男） 65岁、（女）55岁的年龄； 2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的， 执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的 利率； 3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本 金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不 变（利率调整变化）。 五、住房按揭贷款流程 1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向； 2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社 会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开 发商签订按揭贷款合作协议； 3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需 首付房款； 4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接 向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》 （备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行 认为需要提供的其他资料； 5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件 的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共 同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款 行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批； 6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、 了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订 阶段担保手续；
商业银行信贷风险管理理论概述 一.信贷风险的定义: 1.信贷。 银行信贷是商业银行为保证贷款业务而从事的与之相关的经营活动,是商业银行的主要业务.银行信贷是商品货币关系的产物,是以偿还为条件,并且收取利息为获取报酬的借贷行为.它的运行方式为:吸收来自个体储户的存款,然后将之发放给信用可靠的贷款人.在这个过程中,银行向储户支付利息,贷款人向银行支付利息.银行通过利息的不同来获取收益.银行信贷具有聚集,分配社会资金,调节社会经济活动,反映和监督国民经济活动的职能. 2.信贷风险的含义。 风险在经济领域中,一般将之理解为在未来的一段时间内,损失的发生因为影响因素的大量性,无规则性和随机性而具有多种可能性或不确定性.商业银行在经营与信贷活动中因受多种因素的影响存在损失发生的可能性或不确定性,就是商业银行风险.信贷风险作为商业银行的主要风险,在广义上它指因客户违约引发的风险,在狭义上指银行不能如期收回贷款本金和利息的不确定性,也即银行在信贷活动中预期收益不能实现的可能性.(商业银行信贷风险管理—张淼) 3.信贷风险的特征。 （1）客观性。 只要银行经营信贷活动，就不可能完全规避信贷风险，信贷风险在信贷活动中是客观且肯定存在的。换句话说，没有信贷风险的信贷活动是不存咋的。 （2）隐蔽性。 信贷活动中各种影响因素的大量性、随机性和不确定性决定了信贷风险难以直接的、精确的被观察和度量。 （3)可控性。 虽然信贷风险具有隐蔽性，但银行可以通过一定的方法提前识别、计量、监测和控制。 二.信贷风险形成的原因. 从一般意义上考察,任何经济活动风险的存在都与其所处的自然环境,社会和政
治环境,经济形势的变化和人的行为等诸多因素的影响.银行信贷作为社会经济活动的组成部分,同样受到这些因素的影响.银行风险的形成原因是错综复杂的,既有客观原因,又有主观原因;既有外部原因,又有内部原因.这些因素的大量性,随机性,不确定性以及不同因素之间相互交错,使得信贷风险的评估与管理变得复杂化. 1.主要表现形式。 商业银行的信贷风险主要体现在巨额不良债权上。债权是指商业银行(债权人)按信用原则和交易准则，以贷款为形式、以契约承诺为载体，让渡信贷资金使用权给借款人(债务人)，并藉此拥有向借款人追索贷款本金和利息的一种经济权利。根据贷款契约的履行情况，商业银行的债权可分为正常债权和不良债权。就一笔贷款而言，如果该贷款能够按贷款契约规定的期限要求按时偿还本金和利息，那么该项债权就属于正常债权。否则，就属于不良债权范畴。“不良债权”是指按期很难收回或无法收回的贷款，即通常所说的呆账、坏账。(我国商业银行信贷风险形成原因分析—王红夏) 2.产生原因。 不良债权的产生主要来自于商业银行信贷经营管理水平低,其体现在以下方面：（1）银行对经营对象了解不深入,分析不透彻.信贷风险的产生与银行工作人员对贷款对象的了解程度有很大关系,在发放贷款前,没有对贷款对象进行深入调查,没有对其资产状况和偿还能力进行评估,就像对方贷款.这样做的后果是某些贷款人信用低,不具有偿还能力.而一些贷款单位管理水平低,经济效益差,导致其不具有偿还能力. （2)缺乏科学的可行性分析和项目评估.无论哪一种业务,事先都应进行可行性评估.对于银行来说,在贷款之前,应结合所掌握的资料进行科学的可行性评估.如果凭借决策者的主观经验进行决策贷款,无疑会产生信贷风险. （3)信息不灵.银行的任何一项决策,都应该建立在及时,可靠的信息上,并且贷款之后,也应跟踪调查贷款对象的最新信息,确保其具有偿还贷款的能力. （4）国家体制原因。我国的特殊的经济体制也会对银行的信贷风险的产生有一定影响.如行政干预,指令贷款会形成贷款风险.由于在计划经济下形成的政企不分的问题没有得到根本解决,银行的资金流向,投量的掌握在一定的程度上还政
商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知 中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、深圳经济特区分行；中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信实业银行、光大银行、华夏银行、中国投资银行、中国民生银行、广东发展银行、深圳发展银行、招商银行、福建兴业银行、上海浦东发展银行、海南发展银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行（各城市合作银行由当地人民银行转发）： 为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构，我行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改，现将修改后的《个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》）印发给你们，请遵照执行，并就有关问题通知如下： 一、个人住房贷款业务可在所有城镇办理。 二、个人住房贷款限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。 三、各家银行要认真组织学习《办法》，加强对此项业务的监督和管理。对《办法》执行中出现的新情况、新问题，要及时研究解决并报人民银行总行信贷管理司。 附件：个人住房贷款管理办法 中国人民银行 １９９８年５月９日 附件： 个人住房贷款管理办法 第一章总则
第一条为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。 第二条人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 第三条本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。 第二章贷款对象和条件 第四条贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。 第五条借款人须同时具备以下条件： 一、具有城镇常住户口或有效居留身份； 二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 三、具有购买住房的合同或协议； 四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的３０％作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的３０％作为购房的首期付款； 五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人； 六、贷款人规定的其他条件。 第六条借款人应向贷款人提供下列资料： 一、身份证件（指居民身份证、户口簿和其他有效居留证件）；
编号：QJ-HT-0786 个人住房贷款借款合同书 (官方版) Both parties shall perform their obligations as agreed in the contract or in accordance with the law within the term of the contract. 甲方：_____________________ 乙方：_____________________ 日期：_____________________ --- 专业合同范本系列下载即可用---
个人住房贷款借款合同书(官方版)说明：该合同书适用于甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商双方同意签署合同，在合同期限内按照合同约定或者依照法律规定履行义务，可下载收藏或打印使用（使用时请先阅读条款是否适用）。 借款人(以下简称甲方):___________________ 贷款人(以下简称乙方):___________________ 甲方向乙方申请借款,乙方经审查并根据__________同意发放贷款。为明确各自的权利、义务,甲乙双方遵照有关法律规定,经协商一致,订立本合同,以便共同遵守执行。 第一条借款金额 甲方向乙方贷款人民币(大写)___________________ 第二条借款用途 甲方借款将用于___________________ 第三条借款期限 甲方借款期限自________年____月____日至________年____月____日。 第四条贷款利率和利息
贷款利率按________息________计算,按________结息。 贷款利息自贷款转存到甲方指定的账户之日起计算。在合同有效期内,如遇利率调整,按人民银行规定调整。 第五条用款计划 甲方的分次用款计划为: ________年____月____日_______元________年____月____日_______元 ________年____月____日_______元________年____月____日_______元 第六条提款方式 甲方借款采取___________(直接提款/专项提款)方式,按照本合同约定的用款计划转入_____________单位在乙方开立的存款账户内。 第七条还款方式 本合同项下的贷款本息采用_________(月均还款法/累进还款法)归还。 累进还款法_____________(逐年/每隔________年)按_____________%递增还款额。 第八条还款计划 甲方从支用信用款的次月开始,按月偿还贷款本息。还本付息日期定为每
商业银行信贷风险管理 1我国商业银行现状分析 当前我国银行界普遍采用团队模式来实行信贷行为，每个信贷员分工 明确，单笔贷款可分为贷前、贷中和贷后。下面就从这三个环节来分 析我国商业银行在当前经济环境下的现状。 1.1贷前信贷选择分析 所渭贷前选择，顾名思义就是银行分析市场，选择适合的候选借款企业。近几年来，随着我国经济的高速发展，信贷市场普遍存有的现象 是供小于求，即企业贷款的总需求数大于我国银行所能提供的借款数。不过，强大的需求并没有刺激市场的良性竞争，银行也没有获得较高 的利润。究其原因，对于银行本身划分的市场来说，“蛋糕”正在越 做越小。 近几年来，各家商业银行按照(商业银行法)指引的方向，商业化经营 机制转变较快，集中上收和“重效益、重成本、防风险”的意识增强，普遍实行了信贷管理权限“优良客户制”，重点增大对效益高、行营 销和增加贷款扶持;相对应压缩信用等级低、信誉好、风险小的优良客 户进信誉差、风险大的企业的贷款。 这是符合市场经济优胜劣汰发展规律的，主流是好的，总体是健康的，但也存有一些负面影响和风险问题。银行贷款向大企业集中有些过度，直接的影响就是对中小企业资金供给有些不足：即使有些人企业集团、_上市公司素质不高，但商业银行却盲目争相为其贷款，结果带来很大 的风险甚至成为不良贷款。 银行争夺大企业的根本原因在于银行对中小企业贷款积极性不高。中 小企业经营规模小、财务数据不真实、业主素质不高、企业有效资产 不足、银行操作成本高是影响银行贷款意愿选择的现实因素。 1.2贷中信贷决策分析
以往的信贷决策，多采用经验决策。经验决策是指凭借管理者的经验 和直观资料而做出的决策，它属于定性决策范围。随着持续借鉴西方 商业银行的现代决策方法，我国商业银行当前主要是通过使用各种数 学模型，如预测模型、线性规划、决策模型等，实行信贷决策的定量 分析。这种定量分析主要表现在对贷款对象、贷款资格及限额的判断上，而判断的依据就是对借款人所提供的财务报表实行分析。 当前，我国商业银行针对贷中决策的主要困惑在于难以找到授权与放 权的平衡点。国有银行现在的信贷制度是双线管理。其简要程序是： 企业向银行的公司业务部提出贷款申请，公司业务部对企业及其项目 实行调查并写出书面评估报告;风险管理部成立一个尽职调查小组，对 公司业务都提交的评估报告做出评价，然后将评价结果提交风险委员会，风险委员会讨沦通过后即可贷款。数额超过权限的（比如10亿元 以上)，上报总行总行贷款也须经过同样的程序，总行行长对风险委员 会决定的贷款有否决权。同时，被风险委员会否决的贷款也能够要求 复议。 1.3贷后信贷管理分析 在贷后管理方而，我国日前采用国际通行的五级分类法来控制信贷风险。具体如下表所示： 资料来源：《贷款风险分类指导原则》，中国人民银行，2001.12， 第78-80页 从过去四年的实践看，贷款风险分类的积极作用不可否认。但与预期 目标相比，己大打折扣，甚至己经影响和改变了对整个贷款风险分类 制度的评价。 (一)仍拘泥于原有的期限分类法 一些正常类贷款，债务人的各项财务指标如资产负债率、流动性比率、净现金流量均显示企业经营过程已经出现了一些潜在隐患，还有一些 正常类贷款，债务人的行业市场发生了不利于还款的影响，主要投资
本科毕业论文 内容摘要 2008年的一场次贷危机，掀起了全球性的房贷危机。中国的房地产市场也在这次危机中受到了波及，而那时，中国的地产泡沫还没有达到最高峰，随着中国市场经济的快速增长，泡沫也在越滚越大，但是房产是一个刚性需求，个人房贷业务在市场的驱动下已经深受广大买房群体的拥护，不良贷款率因此而逐步攀升，同时也导致了市场贷款风险的逐步增大，另外，国内的房地产市场由于起步较晚，市场监管机制不健全，相关法律政策不完善，种种因素综合起来，如果不加以解决，必将导致严重的后果。本文结合商业银行的相关政策，以及房贷相关者的个人的自身情况，从已有的现象中总结规律，从而对市场中存在的风险加以防范。当然，最终目的还是让房贷相关者少受房贷之苦，并推动我国的房贷业务健康发展。关键词：个人住房贷款；商业银行；风险防范
Abstract A subprime crisis in 08 years, set off a global crisis. China's real estate market is also in the crisis affected, and then, Chinese real estate bubble has not reached its peak with the rapid growth of market economy China, bubble in the snowball,but real estate is a rigid demand for personal loans business, buy a house in the market has been well received by the community driven the rate of bad loans,thus gradually rise, also has caused the market risk of the loan increase gradually. In addition, the domestic real estate market due to a late start, the market supervision mechanism is not perfect, the relevant laws and policies are not perfect, all kinds of factors, if not addressed, will lead to serious consequences.In combination with the relevant policies of commercial banks, and mortgagerelated individual's own situation, summarized from the phenomenon, thus to prevent the risk in the market. Of course, the ultimate aim is to let mortgagerelated mortgage suffered less, and to promote the healthy development of the mortgage business in china. Keywords:individual housing loans; commercial bank; precaution risk
毕业设计（论文） 题目银行对个人住房抵押贷款的风险管理系（部）经济管理系 专业国际金融 班级 姓名 学号 指导老师
系主任 摘要 我国房地产市场经历了飞速发展的过程，商业银行提供的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房购买力等方面，起到了积极的作用。在近几年的经济形势下，我国经济发展和房地产市场周期性波动的风险也明显显示，个人住房贷款面临着一些新情况和新问题。随着个人住房第一贷款在银行的贷款业务中的重要地位日益得到提升，银行已经已经把个人住房抵押贷款业务作为向零售业务转型过程中需要重点发展的业务之一。 关键词：商业银行、个人住房抵押贷款、风险管理
第一章绪论. (1) 1.1、选题的背景 (1) 1.2、选题目的 (1) 第二章银行信贷风险管理研究的理论基础 (2) 2.1、银行信贷风险的基本内涵 (2) 2.2信贷风险管理的策略 (2) 第三章住房抵押贷款的风险管理 (4) 3.1、加强银行的风险管理 (4) 3.2、个人住房抵押贷款的风险防范和对策 (5) 第四章东亚银行的住房抵押贷款 (6) 4.1、东亚银行的简介 (6) 4.2、东亚银行的住房抵押贷款业务 (7) 第五章我国个人住房贷款风险管理框架的构建 (7) 5.1、商业银行内部风险控制 (7) 5.2银行外围配套基础环境建设 (8) 参考文献. (9) 致谢 (10)
第一章绪论 1.1选题意义及背景 1.1.1选题的背景 2007年4月，美国第二次抵押贷款机构( Sub-Prime Mortgage )—新世纪金融公司(NewCemtury Finan cial Crop),因受大量的业主贷款违约的影响，向法院申请破产保护，并宣布将裁减一半以上的员工和出售公司大部分资产。这一美国房地产业最大的抵押贷款机构破产案,掀开了“次级贷”风波的序幕。在危机发生前, 由于美国次级房贷市场在整个贷款市场占有率较低(约7%),有些专家预测此次危机 不会引起全面危机。但是,次级贷及其衍生品涉及的主体种类繁多,包括借款人、贷款机构、基金、银行和保险公司等主体,因此全球股票市场、外汇市场和债券市场都受到了严重的负面的影响。当前金融危机的影响已越来越大,它的蔓延对经济发展和社会进步都有巨大的危害。它不但能使个别金融机构蒙受巨额损失, 而且还破坏一个国家和地区的经济稳定,引起社会动荡。 房地产业在我国国民经济的发展中也日益占据举足轻重的地位。自 20世纪 90 年代以来,我国房地产市场逐步发展并迅速壮大,已逐渐成为推动各地区乃至整个国民经济增长的重要力量。从 1998 年国家停止福利分房以来,个人住房抵押贷款业务成为了我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中的一中金融产品,在不 断发展的过程中已成为我国居民购买住房的主要融资模式。近年来个人住房抵押贷 款规模在银行资产中的比重也呈现上升的趋势,在房价不断攀升的背景下, 个人住 房抵押贷款一直是银行的核心业务,个人住房抵押贷款一直以来也是优质贷款,违 约率较其他贷款低的多。但是,我国房价持续单边上涨已经成为了历史,在经历了2008年房价做“俯卧撑”到 2009 年初房价开始小幅下跌,同时又经历了美国次贷危机引起的全球经济和金融的危机,我们不得不重新审视我过个人住房抵押贷款的 核心问题——风险控制。 1.1.2选题目的 住房贷款,是指住房金融机构向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房贷款。住房贷款一般以中长期贷款为主,是借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。住房抵押贷款主要是指住房按揭贷款,即购房者以所购住房做抵押并由其所购买的房地产企业提供。 个人住房贷款业务是近年新兴发展起来的业务品种,短期内以其低坏账率迎合了商业银行做实资本充足率的需求,引发行业内的营销扩张热潮,商业银行在对风 险未做深入剖析的情况下就盲目跟进,缺乏成熟的风险管理技术相配合,这种思想 上的麻痹大意为日后风险的爆发埋下了隐患。风险管理是银行经营活动中永恒的主题,本文要解决的主要问题就是在采用实证分析指出实际风险程度和不利后果的 基础上,提醒商业银行对此引起重视,同时借鉴西方先进的风险管理技术, 初步探
历史追溯细数个人住房贷款政策的发展演变 发布时间：2013-08-10 10:07 来源：房贷计算器浏览：151 次 [摘要]个人住房贷款制度自在我国建立以来，贷款制度随着房地产市场的发展发生了一系列的改变。追溯贷款政策的变化历史，细数个人住房贷款政策的发展演变。个人住房贷款政策的发展演变1、在1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始了起步，各... 个人住房贷款制度自在我国建立以来，贷款制度随着房地产市场的发展发生了一系列的改变。追溯贷款政策的变化历史，细数个人住房贷款政策的发展演变。个人住房贷款政策的发展演变 1、在1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。 2、由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。 3、中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。但当时的条件是比较严格的，一是要求有提供双重保证即抵押（质押）担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30%，存款期限必须在半年以上。 4、1997年，中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原暂行办法进行了修正，主要表现在以下几个方面：一是不要求双重担保。二是没有明确规定存款期限。三是利率政策上明确规定按同期固定资产贷款利率减档执行。期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率，期限为5年以上至10年的，执行5年固定资产贷款利率，期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率基础上适当上浮，最高不超过5%。四是贷款使用范围是公积金建造的普通自用住房。五是贷款发放主体是223个实施安居工程城市的商业银行和烟台、蚌埠住房储蓄商业银行。六、规定贷款的处理时间是三个月，即在三个月内银行完成贷款评估、审查工作，并向申请人做出正式答复。 5、1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》和1997年4月份人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理办法》相比，主要有以下不同：一是扩大了贷款可用于购买 房贷漫画
本科生毕业论文 我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范 学生姓名 指导教师 级别 学院 专业 班级 学号 二0一年月日
我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范 摘要 房地产业是一个资金密集型的高风险的行业，我国现阶段房地产业的风险高度集中于商业银行。我国房地产市场在基本正常发展的同时，非理性繁荣的苗头也有所显现，市场风险正在积聚，表现在部分城市房地产价格上涨过快，其中尤以长三角地区的中心城市最为明显。房地产泡沫的存在对商业银行个人住房贷款的安全形成现实的威胁。由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，加上近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格涨跌状况和房地产市场发展格局深刻影响到消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体：对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金面临着收不回来的危险，许多贷款最终成为呆帐、坏帐，不良贷款比例会大幅上升。如果泡沫很严重，破灭后造成的价格下跌幅度巨大，银行遭受的损失过大，有可能损害银行的信誉，存款者会对银行的信用产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐慌，甚至引发银行的破产。随着我国商业银行改革的深入进行，银行在股份制改革中的规范经营理念和制度管理效果逐渐深化，会更加关注银行结构和潜在风险。现阶段最重要的焦点集中于商业银行的流动性过剩问题。商业银行流动性过剩，不仅对银行自身的经营产生影响，而且威胁到整个经济的平稳运行。流动性过剩将导致银行业过度竞争，盲目追逐大客户，非理性降低贷款条件和下浮贷款利率，放大信贷风险和利率风险。如果过高的流动性投向资金和货币市场，会导致货币市场主要投资工具利率持续走低，甚至与存款利率倒挂。 面对新一轮的风险问题，商业银行迫切需要完善个人住房贷款的风险防范体系，本论文的写作目的就是希望在分析我国个人住房贷款风险现状的基础上，对完善个人住房贷款风险防范体系作出建议。 关键词：个人住房贷款；风险；商业银行
商业银行信贷风险管理研究 摘要 中国经济的发展与资金密不可分，银行业为中国经济发展提供了持续的动力。作为经营货币资金的特殊公司，风险管理是行业中永恒的话题。本文以杭州发展农村商业银行作为研究对象，结合巴塞尔新资本协议以及当前我国商业银行信贷业务发展的实际情况，采用观察和调查法对长春发展农村商业银行信贷业务进行调查。通过观察和分析，探究影响信贷业务的主要因素，结合信贷业务管理理论和当前长春发展农村商业银行信贷业务环境，为杭州发展农村商业银行信贷业务管理提供一套风险管理的新思路和一套全面控制管理银行风险的衡量标准、制度和技术方法要求，旨在对信贷风险管理水平不太发达的我国农村商业银行提供策略和发展建议。 关键词：农村商业银行，巴塞尔新协议，信贷风险管理
Abstract The development of China's economy is closely related to capital, and banking industry provides a sustained impetus for China's economic development. As a special company operating monetary capital, risk management is an eternal topic in the industry. In this paper, the development of rural commercial banks in Hangzhou as the research object, combined with the New Basel Capital Accord and the current situation of the development of credit business of commercial banks in China, using the observation and investigation method to investigate the development of rural commercial banks in Changchun. Through observation and analysis, this paper explores the main factors affecting the credit business, combines the credit business management theory with the current credit business environment of Changchun rural commercial bank, and provides a set of new ideas of risk management and a set of measurement standards, systems and technical method requirements for the comprehensive control and management of Bank risk for the development of credit business management of Hangzhou Rural Commercial Bank, aiming at the credit risk Rural commercial banks in China with underdeveloped insurance management provide strategies and development suggestions Key word：Rural commercial banks, Basel II, credit risk management
商业银行个人住房贷款风险管理 摘要 当前房地产市场走势扑朔迷离，而个人住房贷款业务量占银行信贷资产结构的比重日益加大，在业务快速发展的同时一些潜在的风险逐步暴露。本文从我国个人住房贷款业务的发展现状及前景出发，分析了商业银行目前关于个人住房贷款所面临的风险，并针对如何防范风险的发生提出了一些建议。 关键词：个人住房贷款；风险管理 一、我国商业银行个人住房贷款的现状 （一）商业银行间不健康竞争现象日益突出，为违约风险提前埋下隐患 在国内金融业逐渐开放的同时，商业银行之间的业务竞争已经进入白热化。一些商业银行为了抢占更多的市场份额，纷纷打起“擦边球”，有一些商业银行甚至不讲游戏规则进行恶性竞争，纷纷采取放宽贷款审批标准、减少审批流程等非正当手段争抢客户，大大提升了日后不良贷款的发生率。 （二）房产新政相继出台，宏观经济不确定因素增加，房产泡沫逐渐显现近年来，中国房地产业得到了飞速发展，但房价的过快增长也引起了人们的普遍关注。前几年，“宽松”的货币政策助推了房地产行业的迅猛发展。然而，房价的持续上升给人们带来的一种思维定势，那便是房价的上涨是必然的，房产投资的收益永远是可观的，加之商业银行个人贷款门槛的放低，很多投机者从中获得大量利益，伴随着利益驱使，许多企业尤其是中小企业经营者放下了手上的主业，纷纷投向房地产行业，为房价的上涨起到了推波助澜的作用。事实上，人们目前对于房地产投资的收益预期已过于乐观，加上大量的资金短期内流入房地产行业，顿时加剧了该行业的泡沫风险。随着国家相继出台各项房产新政，人们之前对于未来房价的预期也发生了巨大的变化，继日本及美国经历房地产泡沫之后，中国房地产是否存在同样的泡沫以及泡沫何时破灭已成为当今人们关心的焦点问题。 二、我国商业银行个人住房贷款面临的主要风险
中国银行业个人住房贷款业务自律公约中国银行业个人住房贷款业务 自律公约 第一章总则 第一条为规范个人住房贷款业务，维护良好的市场竞争秩序，营造公平、有序的经营环境，促进个人住房贷款业务健康发展，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》等有关法律、法规、规章及监管要求，结合个人住房贷款业务实际，经中国银行业协会全体会员单位共同协商，制定本公约。 第二条个人住房贷款业务的自律宗旨是：共同遵守，互相监督，合规经营，公平竞争，防范风险，健康发展。 第三条本公约所称个人住房贷款，指商业银行用信贷资金向符合条件的自然人发放的用于购买住房的贷款。 第四条本公约适用于中国银行业协会全体会员单位。 第二章自律约定 第五条会员单位开展个人住房贷款业务应坚持依法合规经营，遵守相关法律、法规、规章和监管要求，贯彻执行监管部门个人住房贷款政策。 第六条会员单位应坚持独立审慎经营，建立有效的个人住房贷款全流程管理机制，全面防范贷款风险。 第七条会员单位应做好尽职调查，严格执行贷款面谈、面签制度，认真核实借款人购房行为、贷款行为的真实性。 第八条会员单位应加强风险评价与审批管理，建立以现金收入为基础的定量与定性相结合的风险评价体系，坚持审贷分离和授权审批制度，规范审批流程。 第九条会员单位应加强抵押物管理，应按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规规定，规范抵押登记流程，落实抵押物价值评估和抵押登记手续，确保抵押权合法有效。 第十条会员单位应加强贷款发放与支付管理，遵循贷放分离原则，严格按照监管要求对贷款资金的支付进行管理与控制。
第十一条会员单位开展个人住房贷款业务应遵循公平有序竞争原则，不得采取任何不正当竞争行为、恶性竞争行为干预或者影响个人住房贷款市场秩序。 本公约所称不正当竞争行为、恶性竞争行为是指会员单位及其从业人员违反国家有关法律、法规、规章及监管要求，干预或者影响个人住房贷款市场秩序，损害其他银行合法权益的行为，包括但不限于： （一）违规或变相降低贷款条件争揽客户的行为； （二）违反监管部门政策发放贷款的行为； （三）在信贷业务营销中向经办人和关系人支付各种不正当费用的行为； （四）任何形式的诋毁其他银行商业信誉的行为； （五）其他不正当竞争行为、恶性竞争行为。 第十二条会员单位开展个人住房贷款业务应遵循成本约束、风险定价等理念，不得突破或变相突破监管利率底线或价格底线招揽客户，不得以明显低于成本的价格销售产品、提供服务，或支付不合理费用营销客户。 第十三条会员单位应严格规范与中介机构的合作行为，不得以任何形式向房地产中介服务机构、房地产销售机构、房地产价格评估机构、个人住房贷款服务机构以及相关个人（以下简称"中介机构"）支付超出其服务内容的佣金或做出与支付佣金相关的财务安排。 第十四条本公约所称支付超出其服务内容的佣金或做出与支付佣金相关的财务安排是指会员单位及其从业人员以支付现金、提供实物或提供劳务等方式作为对价获取中介机构个人住房贷款业务的行为，包括但不限于： （一）以现金、转账或购物卡（券）、储值卡（券）等形式向中介机构或其从业人员支付佣金的行为； （二）以任何形式、任何名目向中介机构及其从业人员支付与所提供的服务明显不对称、纯粹业务介绍的各种费用的行为； （三）以低于成本价格向中介机构提供办公场所、办公设施、计算机软硬件系统及劳务等行为； （四）直接或间接向中介机构或其从业人员的利益关联方提供佣金或其他变相利益行为（如组织旅游等）；