上海市徐汇区钦州北路243街坊6/1、6/2地块项目开发可行性研究报告
上海华利置业有限公司：
承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司—深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司对贵公司委托的上海市徐汇区钦州北路243街坊地块项目开发可行性研究方面的意见，供贵司参考。
需要说明的是，本报告中项目规划功能、规划指标等依据《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2009）第1号）、上海市徐汇区钦州北路243街坊6/1、6/2丘地块挂牌文件等有关资料，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。
我们的方案是基于目前上海市房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，希望通过我们的努力，为贵司提供有价值的建议。
顺颂
商祺
深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司
2009年08月31日
联系人：张华
联系电话：021－51720292
目录
一项目总论 (1)
1项目背景 (1)
(1) 项目名称 (1)
(2)研究工作依据 (1)
(3) 项目建设规模和内容 (1)
2可行性研究结论 (1)
(1) 市场预测 (1)
(2) 项目建设进度假设 (2)
(3) 投资估算和资金筹措 (2)
(4) 项目综合评价结论 (3)
二项目投资环境和市场研究 (4)
1投资市场分析 (4)
(1) 上海市宏观经济分析 (4)
(2) 上海市居民购买能力分析 (5)
(3) 上海市人口状况分析 (5)
(4) 房价 (6)
(5) 需求分析 (7)
(6) 供求关系 (8)
(7) 市场小结 (9)
2区域市场分析 (9)
(1)区域市场界定 (9)
(2)徐汇区社会经济发展状况 (9)
(3)徐汇片区规划发展定位 (11)
(4)徐汇区房地产市场发展情况 (12)
①房产市场板块格局与发展特点 (12)
②徐汇区供求情况分析 (13)
(5)徐汇内环区域房地产市场特征 (15)
(6)徐汇内环片区房地产市场发展前景假设 (25)
三项目分析及评价 (26)
1地块分析 (26)
（1）项目位置 (26)
（2）地形、地势 (27)
（3）附近交通 (27)
（4）周边配套及区域环境 (28)
2项目SWOT分析 (28)
3项目评价 (29)
四市场定位及项目评估 (31)
1项目定位 (31)
五项目开发建设进度安排 (35)
1有关工程计划说明 (35)
2施工横道图 (35)
六投资估算与资金筹措 (36)
1项目总投资估算 (36)
2资金筹措 (37)
3投资使用计划 (38)
七销售及经营收入测定 (39)
1物业销售收入估算 (39)
2项目销售回款计划 (40)
八土地竞投价格测算 (41)
1土地价格测算原理 (41)
2测算前提 (41)
3土地价格基本方案测算 (41)
4敏感性分析 (42)
5土地竞投价格区间确定 (43)
九可行性研究结论与建议 (44)
1拟建方案的结论性意见 (44)
2项目主要问题的解决办法和建议 (44)
（1）项目的主要问题 (44)
（2）建议 (44)
3项目风险及防范建议 (44)
（1）项目风险 (44)
（2）防范建议 (45)
十附表 (46)
一项目总论
1项目背景
(1) 项目名称
上海市徐汇区钦州北路243街坊土地地块项目可行性研究报告
(2)研究工作依据
?《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）
?《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530
号）
?《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经
[1998]11号）
?《上海建设工程价格信息》
?企业提供的相关资料
(3) 项目建设规模和内容
根据《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2009）第1号）及徐汇区钦州北路243街坊6/1、6/2地块挂牌文件
项目用地经济技术指标如下表：
表1：项目经济技术指标单位：㎡
徐汇区钦州北路243街坊6/1、6/2地块挂牌文件
2可行性研究结论
(1) 市场预测
项目位于徐汇区钦州北路243街坊，属徐汇内环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。
项目规模较大，周边有宝山置业、上海城投、宝地东花园、海上海、现代星洲城等大型企业、楼盘，徐汇内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目市场前景较好。
(2) 项目建设进度假设
项目假设前期规划从2007年1季度起，分一期开发，项目开工计划时间为2007年2季度，竣工时间预计为2008年3季度，2008年4季度销售完毕，总建设周期为1.75年。
(3) 投资估算和资金筹措
投资估算
按照稳健的土地取得价格为基准，据测算，项目的总投资为54,159.08万元，详见下表：
表2：项目总投资估算表（以稳健土地取得方案为测算基准）
2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。
资金筹措
项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。
项目总投资为54,159.08万元，其中自有资金35,571.90万元，银行融资5,300万元，销售回款13,287.18万元。
表3：项目资金来源表
项目具有良好的社会效益
项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。
表4：项目主要经济技术指标（以稳健方案为测算基准）
标。
二项目投资环境和市场研究
1投资市场分析
(1) 上海市宏观经济分析
表5 上海GDP及其增长率
图2
从表1可看出，上海的国内生产总值，近三年属于高速发展的阶段，2004年和2005年的GDP分别为8072．80（按经济普查口径核算）亿元和9143.95亿元，其数值在国内具有绝对领先的地位，2005年，GDP比北京的GDP（6814.5亿元）高出2329.45亿元，可见其经济实力的雄厚。
再看上海近几年的GDP增长率，2004年的同比增长率为29．15%，2005年为13．27%。近三年的平均增长率为19.33%，远远高于全国的平均水平9.4%。一个地区房地产市场的发展必须要有雄厚的经济实力做后盾。
上海高速发展的经济环境为上海的房地产发展提供了良好的投资环境。 看图2，上海住宅投资增长率与GDP增长率之比，2003年-2004年的这一指标都属于比较大的范围，都超过了1，但在2005年数值出现了负增长-0.01，有了极大的回转,。这一指标可以说明住宅投资相对于经济的膨胀情况。从2005年的数值看。上海的住宅市场有强有力的经济作为基础，是较为健康的住宅市场。
(2) 上海市居民购买能力分析
图3
房价收入比是放映一个地区购买能力的重要指标，在全国收集的数据表明，在国内房价收入在6-7的水平是比较合理的，我们从图看，上海2004年和2005年的房价收入比分别为11.48和10.78，远高于国内的合理水平，再看房价相对于收入的增长情况，近三年的平均值为1.67，也是一个较高的状况。但2005年相对于2004年都有所降低，指标向好的方向发展。
(3) 上海市人口状况分析
表6 人口状况
外来人口和城市人口是影响一个地区住房潜在需求的主要因素。城市化将是中国未来的一项大的工程，城市化必将形成极大的住房需求，所以我们有必要来分析上海的城市化情况，从图4，可看出从2002年开始，城市人口保持高速地增长，2004年更是达到了5.42%的增幅，我们保守估计2005年有4.77%的增幅，将达到1150万人的城市人口，城市化率达到
84.54%。外来人口也大量的涌2005年的外来人口为417.74万人，增长
7.22%。
外来人口和城市化进程将造成上海未来2-3年内将潜在的住房需求转为现实需求。
(4) 房价
表7 房价与GDP增长的关系
房价增长率/GDP增长率这一指标通常被用来当作衡量房地产相对国家经济扩张的速度，首先该比率低于2被认为是合理的，在1—2之间则需要高度警觉，而超过2说明存在泡沫问题。
从图6看，上海近两年的这一指标属于较为合理的范围。
(5) 需求分析
表8 住宅销售面积及其增长率单位（万平方米）
从2002年至2004年住宅的销售速度增长极快，2004年的增长速度达到了45.37%，销售面积为3233.74万平方米，2005年由于受宏观政策的调控，销售面积出现了负增长-16.74%，销售面积为2692.4万平方米。
从图8看上海的人均住宅使用面积的增长，2004年是一个转折点，又达到了一个高峰，增长率为7.37%，但2005年又有所放缓增长率为4.41%。
上海的人均住宅使用面积增长率在全国也属于一个较高的水平。2005年上海的人均住宅使用面积21.30，还有很大的增长空间。
(6) 供求关系
表10 上海历年供求关系对比
从两个指标来分析上海住宅市场的供求关系
①施工面积/销售面积，从我们搜集的数据表明，这一指标在5以下是比较健康的。从表8看近4年上海的这一指标的平均值为3左右，远低于5。但是2005年这一指标有上升的趋势，需警惕。
②销售面积/竣工面积，从近几年的数据看，上海供求基本平衡的，还倾向于供不应求。
(7) 市场小结
从经济发展上看，上海的经济总量在全国具有绝对的领先地位，这为上海的房地产发展提供了良好的经济后盾。
从相关的政策我们可以知道，2005年一系列的宏观政策对上海的房地产市场是一大重击。出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控，由于宏观政策的效果时间的不确定性。所以说上海的房地产市场存在着众多不确定性。上海的“十一五”规划的众多利好条件将为上海的房地产行业的发展带来种种机遇。
购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨大差距，上海居民的购买力极弱。
上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在需求。
从销售面积和人均住宅使用面积来看上海的需求，2005年上海的住宅销售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但还是存在着大量的需求。
2005年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。
2区域市场分析
(1)区域市场界定
本项目地块位于徐汇区唐山路以南、许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。图9 区域位置
(2)徐汇区社会经济发展状况
徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高
图10 徐汇GDP历年增长情况
徐汇区生产总值到2004年增长率达到了77.8%，占全上海市生产总值的比重为8.49%。工业总值与GDP成正比上升，在2003年达到67.82亿，增幅同比增长了17.54%，徐汇区一直保持了工业重区的地位。
以“工业型产业”为主导，向“知识型产业”转变的徐汇区正逐渐成为一个高素质人才的聚集地
2004年1-10月引进各类企业2217 户，同比增长19%；吸引注册资金
37.4亿元，同比增长1%，注重引大引强，引进注册资金500万元以上的
企业185户，同比增长12%。500万—1000万元的企业105家，1000万元—1亿元的企业71家，1亿元以上企业1家
2004年徐汇区创立了上海市知识产权园，并成功推动台州科技研发园落户徐汇，并新开办了科技企业519户
徐汇是人口聚居的重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大
表11：徐汇人口分布
2004年徐汇区户籍人口数为108.35万人，占上海总户籍人口数的
8.01％。其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区，是上海人口数第二
大的行政区
从徐汇区的人口构成来看，18-34岁年龄段的客户比例高于全市平均比例 徐汇区为配合市政工程，2004年拆迁居民就为4500户左右，预计在06-07年拆迁户数不会少于3000户，对住宅市场的刚性需求较大
(3)徐汇片区规划发展定位
总体规划
根据规划，未来徐汇将形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。其中项目处于周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区，占地面积约14.64平方公里，主要由旧城区组成，是徐汇区区调整经济结构、优化城区功能的重点区域
图11
周家嘴以南居住、都市型工业综合功能区规划范围西起大连路，东至军工路，北抵周家嘴路，南至滨江，规划用地约10.7平方公里。以宁国路—黄兴路为界分为西块与东块两个规划编制单元。
由于历史原因，黄浦江沿岸地区是上海传统工业的基地，周家嘴路以南地区是徐汇旧区与工业集中的区域，城市环境相对较差。黄浦江两岸综合开发世纪工程的启动以及2010年上海世博会的申办成功，推动了浦江两岸周边区域的功
能转换。周家嘴路以南地区既是借此快速推进沿岸地区开发的有利时机，对其周边区域从整体上进行功能优化调整，以促进这一区域整体协调发展。
周家嘴路以南地区东西两侧分别为城市快速干道军工路与大连路，并通过黎平路隧道、大连路隧道与浦东联系；杨树浦路以南为黄浦江两岸综合开发的核心区，规划将建成渔人码头现代观光旅游区及徐汇大桥现代科教办公区；东侧紧邻规划复兴岛CID中心；地区道路交通条件优越。该地区包含了滨江发展带、大连路现代服务区，这些都对该地区城市建设和品质的提升有积极的带动作用。
交通规划
徐汇区区域范围内规划轨道交通线路初定为8条；规划主干道为主的“五横、四竖”的骨干道路网络格局。徐汇区内交通的进一步完善将改变区内通行不便的现状，从而加速徐汇的发展
图12 交通规划布局
(4)徐汇区房地产市场发展情况
①房产市场板块格局与发展特点
根据徐汇各区域不同的区位和发展特点，徐汇区房地产区域可分为六大板块：图13 区域房地产板块
新江湾板块：生态、区域整体规划；未来供应量预计40万平方米
中原板块：轨道交通、成熟社区；未来供应量预计5万平方米
五角场板块：配套优势、商圈规划、大学城；未来供应量预计10万平方米
黄兴公园板块：轨道交通线、黄兴绿地、成熟社区；未来供应量预计20万平方米
东外滩板块：北外滩延伸板块、滨江规划；未来供应量预计10万平方米
徐汇内环板块：离市区近、配套优势；未来供应量预计40万平方米
②徐汇区供求情况分析
A.需求情况
徐汇区是原上海最大的居住区，区域内刚性需求大
根据徐汇的人口结构分布，年轻婚房置业构成一定需求
徐汇区为了配合市政工程，大量的拆迁换房构成大量的需求量
虽受整体宏观政策影响，但徐汇区销售情况整体稳定
图14 徐汇一手房成交情况
2005年徐汇区亦经受房地产市场的宏观调控的影响，一手房交易面积大幅下降，均价也略有波动，但在进入06年后，价格又进入一个上升通道 由于2005年调控政策的影响，徐汇区的销售面积与价格都出现了一定的波动，但整体相对稳定
B.供给情况
随着政府对用地出让的控制加强，以及徐汇区可开发地的逐步减少，徐汇区从2003年开始，住宅性质用地批量逐年减少
图15
图16 徐汇批准预售情况
历年批售面积中以2002年量最大，尤其是2002年3季度，因受政策影响，批售量在2005年出现大幅度下降
从供应角度来看，徐汇区房地产市场无论是从一级市场，还是二级市场，供应量都都在减少。
C.供求关系
由于徐汇区内部的刚性需求比较大，并且随着五角场副中心及滨江发展带的逐渐发展辐射，以及“知识徐汇”引发新的需求量，因此在近年房地产市场供应相对减少的情况下，在一定时期会有供不应求的市场表现
(5)徐汇内环区域房地产市场特征
A.区域概况及配套情况：
徐汇内环片区位于徐汇西南边，是徐汇区距离市区最近的区域，也是徐汇区房地产市场发展较早的地区。其中周家嘴路以南是以居住、都市型工业综合功能区，主要由旧城区组成，是徐汇区调整经济结构、优化城区功能的重点区域。
整个内环片区有同济大学、控江路商圈和长阳路小商圈等生活商业配套环境。在周家嘴路周边有齐齐哈尔小学、上海市教育科学研究院附属中学、新华医院、市中西医结合医院、上海瀚海明玉大酒店、小型便利超市等配套设施，基本配套较全
图17 项目区域配套情况
B.区域住宅土地市场
表12：徐汇内环板块区域土地市场情况
这一时期土地出让的市场化程度低，因而土地出让价格偏低。
徐汇内环区域2004-2005年基本无经营性土地出让。
C.住宅房地产市场分布概况
徐汇内环片区目前新开发的住宅房地产项目主要集中在大连路以及周家嘴路沿线附近。
片区内已交房的楼盘有现代星洲城、金上海家园、泰鸿苑等，在售的新楼盘有恒阳花苑、海上海新城、阳明苑、宝地东花园等项目。
图18 片区楼盘分布