2007年土地估价师考试案例与报告试题及答案
一、案例分析题(共2题，每题30分，共60分。请阅读并根据有关条件综
合分析回答问题)
(一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵
押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500平方米。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3米宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2千米长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
企业用电来自3千米外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：
1． (本问题5分)在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)?
A是集体还是国有 B．( ) C．( ) D．( )
2． (本问题5分)根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。
3． (本问题8分)若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。
4． (本问题6分)若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元／平方米。又由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144 元／平方米，评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元／平方米，并按照 70％抵押折扣率折算，扣除40％土地出让金，将评估结果确定为60元／平方米。
列出上述操作过程中的错误点。
5． (本问题6分)假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前臵条件?
(一)答题要点及参考答案
1．评估前需要了解的关键信息
(1)是否符合规划；
(2)建筑物是否合法；
(3)是否交纳清有关税费；
(4)委托方是否真正具有土地处臵权(或产权是否清晰、是否有产权纠纷)；
(5)是否重复抵押(或是否设定有他项权利)。
(6)有下列答案的可增加0．5分，但总分不超过5分：若是国有土地，是划
拨还是出让(或是否有产权证)。
2．已知的宗地个别条件
(1)宗地西高东低；
(2)宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形；
(3)地下水位适中；
(4)红壤软土；
(5)不临路；
(6)面积1500平方米；
(7)宗地内“四通一平”；
(8)无使用限制。
3．地价定义
(1)实际用途为工矿用地；
(2)设定用途为工业用地；
(3)实际开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)和宗地红线
内“四通一平”(通路、通电、通讯、供水及场地平整)；
(4)设定开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)和宗地红线
内“四通一平”(通路、通电、通讯、供水及场地平整)；
(5)土地使用权性质为划拨土地使用权；
(6)估价基准日定为2007年9月5．日；
(7)使用年期及剩余使用年期。4．过程中的错误点
(1)不能简单比照末级基准地价，要说明理由；
(2)不能以最低价标准为依据确定市场价；
(3)土地出让金扣除应以市场价为基础；
(4)抵押折扣不能作为评估结果。
5．前臵条件
(1)划拨土地使用权性质不改变；
(2)购买方应具有竞买资格；
(3)土地用途不改变；
(4)专门土地拍卖场地；
(5)专业土地拍卖公司。
(二)下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接
受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。请阅读该图并回答以下问题。
1．(本问题6分)根据上图填写下面有关信息。
工作底图种类：(宗地图) 权利人：(黄坪旅游公司) 宗地编号：（5号)
所在街坊：(74) 地类：(242) 四至：(东临东安河、南临黄坪中学、西临丽景巷、北临大场路)
2． (本问题5分)列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息
(提示：不少于5个)。
A2006年取得商业用地使用权，B面积308平方米，C宗地为矩型、规则，D有一定坡度、南高北低，CⅡ级商业用地、E西面和北面临街，F临主街面长20米，G未设臵抵押，H该宗地在丁字路口。
3．(本问题4分)列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息
(提示：不少于8个)。
1东安河有轻度污染，2周围有宗地有古树，3河岸为自然岩石层、牢实，4南面邻学校黄坪中学，5北面邻大场路，6路对面为百货商场，7西邻银行储蓄所，8西北邻邮局，9宗地较周围高程低。
4． (本问题15分)假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60％，该区域商业用地平均容积率为2．00，估价对象建筑占地面积为120平方米，经过你
的判断，估价师能否做出可以接受委托的决定?列出你的判断依据(提示：简要计算步骤)。
估价师不能接受委托，判断依据如下：
宗地总面积308平方米，宗地为商业二级地段，基准地价为1200平方米，在不作修正的情况下，按基准地价计算该宗地的总价为308*1200=369600元=36.96万元，远远小于委托方需要贷款的评估价，
评估价至少为300/60%=500万元。
因此估价师不能接受委托
(二)答题要点及参考答案
1．填写有关信息
(1)工作底图种类：(宗地图)；
(2)权利人：(黄坪旅游公司)；
(3)宗地编号：(5)；
(4)所在街坊：(74)；
(5)地类：(242)；
(6)四至：(东：东安河；南：黄坪中学；西：丽景巷；北：大场路)。
2．列出有关该宗地个别条件的信息
(1)用途：商业；
(2)土地面积：308平方米；
(3)临街，街角地；
(4)矩形，规则；
(5)南高北低；
(6)地质状况较好；
(7)建筑密度较低；
(8)向东发展受到限制。
3．列出有关该宗地区位条件和周边环境的信息
(1)二级地；
(2)银行；
(3)商场；
(4)邮局(5)学校；
(6)道路；
(7)河流，略有污染；
(8)古桥。
4．对于估价师能否做出可以接受委托的决定，列出你的判断依据(列出计(1)不能接受；
(2)该地块容积率：120X5÷308＝1．94；
(3)该区域商业用地平均容积率：2．00；
(4)该区域商业基准地价：1200元／平方米；
(5)该地块估计地价：1200X308＝369600(元)；
(6)该地块可能的贷款额：369600x60％＝221760(元)。
二、报告判读题(共3题，分别为30分、20分、50分，共100分。第一题
和第二题为土地估价技术报告片断，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估
价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因。具体得分规则见各
题目中)
(一)下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标
注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。
1．估价对象建设期及利用方式分析
该地块为出让所得，根据X X经济技术开发区经济发展局文件《关于“X X住宅小区”项目初步设计的批复》 (X X开经[2005]053号)，该地块将建
成多层住宅小区，土地总面积95635平方米，总建筑面积143452平方米，其中
物管、会所等公建配套用房面积占3．4％，容积率1．5，建筑覆盖率≤35％。估
价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备
自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建
住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调
查，由于有城市轻轨会经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。
估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用
途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635平方米，总建筑面积35000 平方米，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银
行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3．4％，建筑覆盖率≤15％，
容积率0．37，主要建筑物为多幢二、三层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳
利用方式确定预期开发条件。
根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。
2．预期售价确定及销售状况分析
根据X X经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500-4000元／平方米之间，考虑到该区域目前房地产
市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009
年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元／平方米，则该物业预期总售价为
总售价＝平均售价X建筑面积
＝3500 X35000
＝12250(万元)
通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40％，另外60％在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。
3．开发总费用的确定
根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5千米长的电缆铺设费用，100米长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下：
(1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为200元／平方米(按总建
筑面积)，则前期费用总计为
前期费用＝前期费用标准X总建筑面积
＝200 X35000
＝700(万元)
并设定为开发初期一次性投入。
(2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为700元／平方米(按
总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为
建造成本：平均建造成本X总建筑面积
＝700 X35000
＝2450(万元)
并设定为开发期内均匀投入。
(3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为
220元／平方米(按土地面积)，则小区建设费用总计为
室外建设费用二室外建设费用标准X土地面积
＝220X95635＝2103．97(万元)
并设定为开发期内均匀投入。
(4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上
述(2) +(3)的5％计。设定为开发期内均匀投入。
管理费用＝((2)+(3))X5％
＝(2450+2103．97)X5％
＝227．70(万元)
4．销售费用(分析过程略)
确定此项费用可按总售价的8％计，该项费用设定为与销售进度同步投入。
销售费用二总售价X8％
＝12250 X8％
＝980(万元)
5．利息率和利润率确定
(1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴
现率采用2006年4月28日公告的银行一至三年期贷款利率6．03％。
(2)利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产
企业资产收益率的统计，结合X X市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情
况，确定该房地产开发项目投资利润率为24％。
6．地价测算
根据假设开发法基本公式：地价二预期售价—总开发费用—利润—利息—销
售费用，结合本次评估实际，得到如下方程：
总地价＝[(12250—980)X40％／(1+6．03％)1+(2-1)/2+(12250—980)X 60％／(1+6．03％)2+1.5/2] 一[700 +(2450 +2103．97 十227．70)／
(1+6．03％)2/2]X(1+24％)—总地价X24％
解上式得到：
总地价＝2762．28万元
土地单价＝2762．28÷95635
＝289(元／平方米)
就上述报告片断，回答以下问题：
1． (本问题4分)你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么?
答：不恰当，因为批准的设计批复为建设多层住宅，用地面积95635平方米，总建筑面积143452平方米，其中
物管、会所等公建配套用房面积占3．4％，容积率1．5，建筑覆盖率≤35％。
而将最佳用途改为建别墅，因此各项规划指标不合法，故估价对象的最佳利用方式的选择不恰当。
2． (本问题6分)请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标
或者因素。(提示：不少于6个)
答：1、用地面积2、建筑面积3、容积率 4、覆盖率 5、交通条件 6、自然环境状况，7、设计批复习 8、地质状况9、本区对住宅需求较大。
3． (本问题6分)报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求?(提示：不少于4个)
答 1 、比较案例需在同一供需圈或区域 2、具有替代性、3、各项指标相当或相似 4、交易时间接近（不超过三年） 5交易正常或可修正为正常 6、档次相当 4． (本问题2分)报告中不动产开发前期费用中，有不应计人的项目，请指
出来。
答：不应计入不动产开发前期费用的有：5千米长的电缆铺设费用，100米长的排水管道等的铺设
费用。
5． (本问题12分)报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可
以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为户，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。
答：总售价＝3500 X35000 ＝12250(万元)
建造成本=700 X35000＝2450(万元)
销售费用=12250X8%=980（万元）
利息=（P+700）*[（1+6.03%）2-1]+(2450+2103.97+227.70)X[(1+6.03%)-1] 利润=(P+2450+2103.97+227.7)X24%
二、报告判读题
(一)答题要点及参考答案
1．你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么?
不恰当。存在的问题有：
(1)不符合政策(别墅类高档住宅为国家禁止产业用地)；
(2)不合法(规划批准为多层住宅)。
2．估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素
(1)设计批复；
(2)用途为多层住宅小区；
(3)容积率1．5；
(4)建筑覆盖率≤35％；
(5)环境状况表明很适合修建住宅；
(6)地质状况表明只适合修建多层住宅；
(7)本区域对多层住宅需求较大。
3．如果采用市场案例分析确定，在选择案例时的要求
(1)多层住宅用地；
(2)位于本区域(或同一市场圈等)；
(3)近期(不超过3年)；
(4)正常销售；
(5)规模相当；；(6)档次相当。
(7)其他合理答案(1分)。
4．不动产开发前期费用中不应计人的项目
(1)电缆铺设费用；
(2)排水管道费用。
5．总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。
(1)总售价＝3500X35000。
(2)总开发费用＝700+(2450+2103．97+227．70)或：建造成本＝700X3500。
(3)销售费用＝12250X8％。
(4)利息＝(P+700)X[(1十6．03％)2—1]+(2450+21 03．97十227．70)X
[(1+6．03％)2/2—1]。
(5)利润＝(P+700+2450+2103．97+227．70)X24％。
(二)下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注
“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
1．确定房地出租客观租金
应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A：295．60元／平方米，比准租金B二311．50元／平方
米，比准租金C＝280．88元／平方米。
根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：
客观租金＝(295．60+311．50+280．88)÷3
＝295．99(元／平方米)
2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积是9015平方米)
房地年总收益二房屋建筑面积X租金
＝9015 X295．99
＝2134680(元)
3．计算房地出租年总费用
房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。
(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的
3％，所以，
房屋出租经营管理费＝房地年总收益X3％
＝2134680 X3％
＝64040(元)
(2)维修费。根据X X市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维
修费通常为房屋重臵价的2％。待估宗地上房屋为钢混结构，参照X X市房产和物价管理部门公布的各类房屋重臵价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重臵价格为750元／平方米，耐用年限60年，残值率为0。
房屋出租维修费＝房屋重臵价X2％
＝9015 X750 X2％
＝135225(元)
(3)保险费。根据调查， X X市市区房屋保险费率为房屋重臵价的0．2％。
根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在
估价期日为基本完好房，成新率为75％。
房屋年保险费：房屋重臵价X0．2％
＝9015 X750 X0．2％
＝13522(元)
(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租
金的12％计，营业税按房屋出租年租金的5％计。
房产税二房地年总收益X12％
＝2134680 X12％
＝256162(元)
营业税二房地年总收益X5％
＝2134680 X5％
＝106734(元)
税金合计＝房产税+营业税
＝256162+106734
＝362896(元)
(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。
房屋年折旧费二房屋重臵价X(1—残值率)÷剩余使用年期
＝9015X750X(1—0)÷35
＝193179(元)
(6)房地出租年总费用：管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费
＝64040+135225+13522+362896+193179
＝768862(元)
4．计算房地纯收益
房地年纯收益：房地出租年总收益—房地出租年总费用
＝2134680—-768862
＝1365818(元) 5．计算土地纯收益
(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8％。
(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10％。
(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。
房屋现值二房屋重臵价X房屋成新度
＝9015 x750 x75％
＝5070938(元)
房屋纯收益二房屋现值X房屋还原利率
＝5070938 x10％
＝507094(元)
土地纯收益二房地纯收益—房屋纯收益
＝1365818—-507094
＝858724(元)
6．计算土地价格
总地价：土地年纯收益÷土地还原利率X[1—1÷(1十土地还原利率)使月年期] ＝858724÷8％X[1—1÷(1+8％)35]
＝10008428(元)
土地单价二10008428÷2504．1
＝3996．82(元／平方米)(注：土地面积为2504．1平方米)
请根据上述报告片断回答以下问题：
1． (本问题5分)上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体
内容看，缺少哪些方面的说明?
答：1、未说明比较案例租金的计价单位（是年租金、是月租金、日租金），2、未交待租金的增长趋势，3、未考虑空臵率，4、未说明交易案例是否属于正常租金。未说明租金时点，未说明是客观市场租金还是个别租金。
2。 (本问题6分)上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘
上租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数?
答：1、未考虑空臵率，2、未考虑坏账，3、未考虑可出租率， 3。 (本问题6分)上述报告确定土地还原利率为8％，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些?
答：方法一、无风险利率（一般用国债利率）+风险补偿率方法二、内插法方法三、（1）纯收益与价格比率法（市场法、市场提取法）（2）安全利率加风险调整值法（或称累加法）（3）投资风险和投资收益综合排序插入法。
4． (本问题3分)上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这
种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是( D )。(只有一个选项正确，并请填在括号内)
A替代原则 B．最有效使用原则
C．预期收益原则 D．贡献原则
(二)答题要点及参考答案
1．依据报告的具体内容，缺少以下方面的说明
(1)没有说明租金时间单位(是年租金、月租金，还是日租金)；
(2)没有说明租金类型(是市场平均租金，还是个别租金)；
(3)没有说明租金时点；
(4)没有说明租金情况(是正常情况，还是特殊情况)。
2．上述报告漏掉了以下对总收益有影响的参数
(1)可利用率(建筑可利用率)；
(2)出租率(空臵状况)；
(3)损失率(租赁变动)。
3．计算土地还原利率的方法
(1)纯收益与价格比率法(或称市场法、市场提取法)；
(2)安全利率加风险调整值法(或称累加法)；
(3)投资风险和投资收益率综合排序插入法；
(4)其他合理答案。
4．D
(三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，
请阅读后指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得2分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为50分；将正确内容列为错误的每处扣0．5 分，最多扣至本题为0分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所
对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位臵”、“错误内容”和“错误原因”栏目中，如“(Ⅱ)”或“(1) —(4)”、“估价依据错误”、“估价依据不完整”)。
行号
(1) 土地估价技术报告
(2) 第一部分总述
(3) 一、估价项目名称
(4) X X县X X工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估
(5) 二、委托估价方(略)
(6) 三、受托估价方(略)
(7) 四、估价目的
(8) 根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次
(9) 评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。（估价目的表述有误，表述评估价格直接作为保留价不妥，应表述为评估价格为确定保留价提供参考依据）2
(10) 五、估价依据（估价依据缺少《城镇土地估价规程》）2
(11) 1．《中华人民共和国土地管理法》；
(12) 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
(13) 3．关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资
发[2006]307号)
(14) 4．X X省、X X市及X X县等各级政府关于土地管理、地价管理的
有关政策、法规；（过于笼统，应列出具体法规及文件）2
(15) 5．X X县基准地价成果资料；
(16) 6．委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料；
(17) 7．X X评估有限公司掌握的有关地价信息资料；
(18) 8．评估人员实地踏勘及调查取得的资料。
(19) 六、估价基准日
(20) 二OO七年六月二十六日(21) 七、估价日期
(22) z．00七年五月五日至二OO七年五月十六日
(23) 八、地价定义
(24) 本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基
(25) 准H 2007年6月26 N，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使
(26) 用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通
(27) 水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。（价格定义不全，未表述是转让还是出让国有土地使用权价格）2
(28) 九、估价结果
(29) 土地单价：116元／平方米
(30) 总地价：348．29万元
(31) 总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整（总地价表述不全，缺少
币种----人民币）2
(32) 估价结果详见表1《土地估价结果一览表》(表略)。
(33) 十、需要特殊说明的事项
(34) (一)估价假设条件
(35) 1．本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围
(36) 内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对
(37) 象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。
(38) 2．估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营
的正常进行。
(39) 3．在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。
(40) 4．任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法
律、法规。
(41) (二)报告使用的限制条件
(42) 1．本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目
(43) 的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告有关内容。
(44) 2．估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由X X
(45) 评估有限公司负责解释。
(46) 3．本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关
(47) 损失，受托估价机构不承担责任。
(48) 4．本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。
(49) (三)土地估价结果有效条件
(50) 1．在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为
半年。(51) 2．本报告估价结果是在估价基准日，本报告价格定义中设定的条件
(52) 下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结
果不成立。
(53) 3．委托方提供的资料真实、有效。
(54) (四)其他需要说明事项
(55) 1．委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，
(56) 造成估价结果失真，受托方不承担责任。
(57) 2．本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报
(58) 告”两部分，“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅（土地技术报告提供给委托方错误，土地技术报告只供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查）2
(59) 供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。
(60) 3．本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本
(61) 报告评估价格不包含上述方面的价格。
(62) 十一、土地估价师签字
(63) 估价师姓名估价师证号签名
(64) X X X X X X X X (签字)
(65) X X X X X~X X (签字)
(66) 十二、土地估价机构
(67) X X评估有限公司(公章)（估价机构缺少机构负责人签字）2
(68) ．-00七年五月十六日
(69、
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
(70) 一、估价对象描述
(71) 1．土地登记状况（土地登记状况不全，缺少土地权属证书号码）2
(72) 估价对象位于X X县X X工业园区，其四至为：东至X X，南至X
(73) X，西至X X，北至X X。地块总面积为30025．23平方米，土地拟出让
(74) 用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号X
X，图号X X。
(75) 2．土地权利状况
(76) 根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂
(77) 牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价
(78) 目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。
(79) 3．土地利用状况
(80) 根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为
(81) 平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积
(82) 30025．23平方米，建筑密度40％-60％，容积率≤1．4，绿地率为≥
15％。(以下略)
(83) 二、地价影响因素分析
(84) 1．一般因素(略)
(85) 2．区域因素（共域因素表述不全，缺少区域环境、自然条件，土地利用限制）1
(86) 估价对象位于X X县X X工业园区。该工业园区为省级开发区，园
(87) 区总体规划面积5平方千米，位于X X县县城工业用地级别的三级地范围
(88) 内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为X X交
(89) 通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前
园区已引人多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业
(90) 集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜
(91) 力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。
(92) 3．个别因素(略)
(93)
’，第三部分土地估'fie
(94) 一、估价原则（估价原则不全，缺少合法原则、）2
(95) 1．替代原则(略)
(96) 2．需求与供给原则(略)
(97) 3．变动原则(略)
(98) 二、估价方法与估价过程
(99) (一)估价方法选择（估价方法选择说明不全，缺少根据估价目的选择估
2013年全国土地估价师《土地估价实务基础》考试大纲
2013年全国土地估价师《土地估价实务基础》 考试大纲 第一章土地价格的概念 考点1：土地价格的内涵与外延 考点2：我国土地价格的形式 考点3：土地价格的主要特征 考点4：土地价格的类型 考点5：我国土地价格的主要类型 考点6：我国土地价格理论的发展历史 第二章土地价格影响因素 考点1：主要地价影响因素 考点2：主要地价影响因素的作用规律 考点3：不同用途地价影响因素的特点 第三章土地估价的原则 考点1：土地估价原则 考点2：预期收益原则 考点3：替代原则 考点4：最有效利用原则 考点5：供需原则 考点6：报酬递增递减原则 考点7：贡献原则 考点8：变动原则
考点9：合法原则 第四章土地估价程序、土地价格定义的界定和地价估算与确定考点1：土地估价程序 考点2：确定估价基本事项 考点3：拟定估价作业计划 考点4：收集资料实地踏勘 考点5：分析整理相关资料 考点6：选定方法试算价格 考点7：确定宗地估价结果 考点8：撰写估价报告书 考点9：土地价格定义的界定 考点10：地价估算与确定 第五章收益还原法 考点1：收益还原法概念 考点2：收益还原法的基本公式 考点3：收益还原法不同情况下的公式 考点4：收益还原法估价的基本步骤 考点5：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算 考点6：总费用的测算方法 考点7：土地纯收益的概念及测算方法 考点8：土地还原率的概念及确定方法
考点9：收益还原法的适用范围 第六章市场比较法 考点1：市场比较法的概念 考点2：市场比较法的特征 考点3：市场比较法的原理 考点4：市场比较法的基本公式 考点5：市场比较法的估价步骤 考点6：调查与选择比较案例 考点7：确定价格可比基准 考点8：交易情况修正 考点9：估价期日修正 考点10：区域因素比较与修正 考点11：个别因素比较与修正 考点12：其他相关修正的类型及修正方法 考点13：确定比准价格 考点14：市场比较法适用范围 第七章成本逼近法 考点1：成本逼近法概念 考点2：成本逼近法的基本公式 考点3：成本逼近法估价步骤 考点4：土地取得费的概念、构成及计算方法考点5：土地开发费的概念、构成及计算方法
2014年招标师《案例分析》实战模拟卷汇总第五套 本试卷均为案例分析题(共7题，共100分)，要求分析合理，结论正确;有计算要求的，应简要写出计算过程。 第一题 某总承包企业拟开拓国内某大城市工程承包市场。经调查该市目前有A、B两个BOT项目将要招标。两个项目建成后经营期限均为15年。为了顺利进行投标，企业经营部将在该市投标全过程按先后顺序分解为以下几项工作：①投标申请;②接受资格审查;③领取招标文件;④参加投标预备会;⑤参加现场踏勘;⑥编制投标文件;⑦编制项目可行性研究论证报告; ⑧投送投标文件;⑨投标文件内容说明与陈述;参加开标会议;⑨签订合同。经进一步调研，收集和整理出A、B两个项目投资与收益数据，见表6-1。 问题 1.经营部拟定的各项投标工作的先后顺序有何不妥? 2.不考虑建设期的影响，分别列式计算A、B两个项目总收益的净现值。据估计：投A 项目中标概率为0.7，不中标费用损失80万元;投B项目中标概率为0.65不中标费用损失100万元。若投B项目中标并建成经营5年后，可以自行决定是否扩扩建，其扩建投资4000万元，扩建后B项目每年运营收益增加1000万元。按以下步骤求解该问题： (1)计算B项目扩建后总收益的净现值。 (2)将各方案总收益净现值和不中标费用损失作为损益值，绘制投标决策树。
(3判断B项目在5年后是否扩建?计算各机会点期望值，并做出投标决策。(计算结果均保留两位小数。) 第二题 某工程采用公开招标方式，招标人3月1日在指定媒体上发布了招标公告，3月6 日月12日发售了招标文件，共有A、B、、D四家投标人购买了招标文件。在招标文件规定的投标截止日(4月5日)前，四家投标人都递交了投标文件。开标时投标人D因其投标文件的签署人没有法定代表人的授权委托书而被招标管理机构宣布为无效投标。该工程评标委员会于4月15日经评标确定投标人A为中标人，并于4月26日向中标人和其他投标人分别发出中标通知书和中标结果通知，同时通知了招标人。发包人与承包人A于5月10日签订了工程承包合同，合同约定的不含税合同价为6948万元，工期为300天;合同价中的间接费以直接费为计算基数，间接费率为12%，利润为5%。在施工过程中，该工程的关键线路上发生了以下几种原因引起的工期延误： (1)由于发包人原因，设计变更后新增一项工程于7月28日～8月7日施工(新增工程款为160万元);另一分项工程的图样延误导致承包人于8月27日～9月12日停工。 (2)由于承包人原因，原计划于8月5日晨到场的施工机械直到8月26日晨才到场。 (3)由于天气原因，连续多日高温造成供电紧张，该工程所在地区于8月3日～8月5停电，另外，该地区于8月24 日晨～8月28日晚下了场特大暴雨。在发生上述工期延误事件后，承包人A按合同规定的程序向发包人提出了索赔要求。经双方协商一致，除特大暴雨造成的工期延误之外，对其他应予补偿的工期延误事件，既补偿接费又补偿间接费，间接费补偿按合同工期每天平均分摊的间接费计算。 问题 1.指出该工程在招标过程中的不妥之处，说明理由。 2.该工程的实际工期延误为多少天?应予批准的工期延长时间为多少天?分别说明每个工期延误事件应批准的延长时间及其原因。 3.图样延误应予补偿间接费为多少? 4.该工程所在地市政府规定，高温期间施工企业每日工作时间减少1h，企业必须给职每人每天10元高温津贴。若某分项工程的计划工效为1.50m2/h，计划工日单价为50元，高温期间的实际工效降低10%，则高温期间该分项工程每平方米人工费比原计划增加多少元?(费用计算结果保留两位小数。) 第三题
2017年上半年省土地估价师考试知识点：土地的分类模拟试 题 一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为元／平方米(保留到小数点一位)。【2004年考试真题】 A：314．3 B：314．4 C：315．0 D：315．3 E：时间因素 2、《耕地占补平衡考核办法》所称耕地占补平衡考核，是指县级以上国土资源管理部门按照“__”的原则，对依法批准占用耕地的非农业建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查核实。 A．占多少，垦多少 B．占的少，垦的少 C．占的多，垦的少 D．占的少，垦的多 3、有四宗土地，土地状况基本相同，但土地坡度不同，第一块为0.5m，第二块为0.7m，第三块为1m，第四块为1.5m，那么第__块土地地价较高。 A．一 B．二 C．三 D．四 4、新一轮土地利用总体规划修编前期工作，要求做好现行规划实施评价，做到“四查清、四对照”。以下不属于“四查清、四对照”围的是__。 A．查清新增建设用地总量，与规划经济发展目标对照 B．查清闲置用地数量，与规划节约挖潜目标对照 C．查清耕地和基本农田保有量，与规划保护目标对照 D．查清农村宅基地总量，与新农村建设目标对照 5、关于土地估价报告的使用，下列做确的是__。 A．估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B．估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方 C．土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方 D．估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或报告有关容 6、研究房地产开发项目的经济效益主要是为了解决建设项目的“合理性”问题，
_工作表__为Excel窗口的主体，由单元格组成，每个单元格由__行号__和__列号__来定位，其中__行号__位于工作表的左端，顺序为数字1、2、3等依次排列，__列号_位于工作表的上端，顺序为字母A、B、C、D等依次排列。 220.3.18.101是一个___C___类IP地址。 4位二进制编码的最大值是__15 ASCII码用于表示___字符___编码。 ASCII是一种字符编码标准，它的全称是美国信息交换标准代码，它的每个字符用一个二进制数表示。错BIOS和CMOS没有任何区别。错 CD-ROM在工作时，激光头与盘片之间是不接触的。√ CPU不能直接访问的存储器是______。外存 DNS的作用是将某个IP地址划分成网络地址和主机地址两部分。错 DNS的作用是将某个IP地址划分成网络地址和主机地址两部分。错 Excel 2003操作中图表的标题应在__图表选项___步骤时输入。 Excel 2003能对整张工作表进行打印错 Excel 2003中，___编辑栏___用于编辑当前单元格的内容。如果单元格中含有公式，则其中显示公式本身，而公式的运算结果会显示在单元格中。 Excel 2003中单元格信息的输入和单元格格式化是两个不同的过程。对 Excel 2003中的行或列被隐藏后将不会显示或打印出来。正确 Excel 2003中一个工作簿文件的工作表的数量是没有限制的。错 Excel 中的图表形式有___嵌入式和独立的图表 EXCEL撤销，重复操作针对最后一次操作对 Excel中，单元格地址绝对引用的方法是______ EXCEL中单元格的名称可随意改动 HTML是用于编写超文本文件的计算机语言。对 INTERNET采用---------------客户机/服务器工作方式访问资源 IP地址132.166.64.10中，代表网络号的部分是_132.166 Microsoft Excel 2003中，当使用错误的参数或运算对象类型时，或者当自动更正公式功能不能更正公式时，将产生错误值__#VALUE！ Office2003可以运行在Windows98操作系统上。错 PC机的主要性能指标是__C字长、主频、内存容量 POP3(Post Office Protocol) Server指的是__接收服务器____。 PowerPoint 2003的一大特色就是可以使演示文稿的所有幻灯片具有一致的外观。控制幻灯片外观的方法主要是__设计模板 PowerPoint 2003规定，对于任何一张幻灯片，都要进行"动画设置"的操作，否则系统提示错误信息。错PowerPoint 2003演示文稿的表格操作中，多个单元格合并后，合并后的单元格中将显示各单元格中的字符PowerPoint 2003中，保存演示文稿的快捷键是__Ctrl+S PowerPoint 2003中，幻灯片上可以插入__剪贴画、图片、声音和影片_多媒体信息。在Word2003中，若希望标题的文字均匀分布在一行上，可以使用_分散对齐__对齐方式。 PowerPoint 2003中，在幻灯片浏览视图中，可以在屏幕上同时看到演示文稿中的所有幻灯片，这些幻灯片是以____缩略图或缩略图形式__显示的。 PowerPoint 2003中，在幻灯片中既可以加入来自剪辑库管理器中的声音，也可以加入来自文件的声音。对PowerPoint 2003中提供了两种创建超级链接的方式："超级链接"命令和__动作按钮 TCP/IP层的网络接口层对应OSI的_物理层和链路层 TCP/IP是一个工业标准而非国际标准。对 URL的组成格式为------------资源类型，存放资源的主机域名，资源文件名 WINDOW XP的---任务栏和任务管理器----显示了正在运行的程序 Windows XP窗口中，附加一栏上有一系列小图标，其功能对应着一些常用菜单命令，该栏是_工具栏 Windows XP的显示环境分为三个层次：桌面、窗口、对话框。对 Windows XP是一种___多任务___的操作系统。 Windows XP中，___任何时候同时按下Alt+F4组合功能键___可打开"关闭Windows"对话框。
全国土地估价师资格考试大纲(2011年) 土地管理基础与法规 第一部分土地管理基础知识 第一章土地概念 考点1：土地的定义 考点2：土地的特征 考点3：土地的功能 考点4：我国土地资源的特点 第二章土地的分类 考点1：土地的基本类别 考点2：建设用地的主要特征 考点3：农用地的主要特征 考点4：我国主要类别土地利用的方式 第三章土地实体特征 考点1：土壤类别及特征 考点2：土地污染种类及特征 第四章土地权利制度 考点1：土地产权概念 考点2：土地产权的构成 考点3：我国土地所有权制度 考点4：我国土地使用权制度 考点5：土地他项权利制度 考点6：主要国家和地区的土地制度 第五章土地管理概念 考点1：土地管理的涵 考点2：土地管理的任务 考点3：土地管理的原则 考点4：土地管理的主要容 考点5：我国土地管理机构的设置 考点6：新中国成立以来我国土地管理的演变历程 第六章地籍管理 考点1：地籍概念 考点2：地籍分类 考点3：地籍管理概念 考点4：地籍管理原则 考点5：土地调查 考点6：土地登记 考点7：土地登记信息公开查询 考点8：土地权属争议调查处理办法(国土资源部令第17号) 考点9：协议出让国有土地使用权规定(国土资源部令第21号) 考点10：国土资源听证规定(国土资源部令第22号)： 考点11：建设项目用地预审管理办法(国土资源部令第27号) 考点12：土地权利制度建设 考点13：土地权属争议调处 考点14：土地利用动态遥感监测 考点15：土地统计
考点16：地籍档案管理的基本要求 考点17：我国地籍的产生和历史发展 第七章土地规划管理 考点1：土地规划的概念与类型 考点2：土地规划的作用 考点3：影响土地利用的因素 考点4：土地可持续利用的准则 考点5：土地用途管制制度的概念 考点6：土地用途管制的作用和意义 考点7：土地用途管理的容 考点8：土地利用总体规划的概念 考点9：土地利用总体规划的意义 考点10：土地利用总体规划编制原则 考点11：土地利用总体规划的评审、报批、修改 考点12：土地利用专项规划 考点13：土地利用详细规划 考点14：土地规划与其他规划的关系 考点15：土地利用计划 第八章耕地保护与土地整理 考点1：耕地保护的重要性 考点2：耕地保护的责任目标考核制度 考点3：耕地保护管理的主要容 考点4：基本农田、基本农田保护和基本农田保护区的概念考点5：基本农田保护区划定的原则 考点6：基本农田保护I25=划定的程序 考点7：耕地占补平衡 考点8：土地整理 考点9：土地复垦概念 第九章农用地转用与征地管理 考点1：农用地转用概念 考点2：农用地转用的依据 考点3：农用地转用的批准权限 考点4：农用地转用的审批程序 考点5：土地征收和征用概念 考点6：征地行为的特征 考点7：土地征收补偿和安置的容 考点8：土地征收方案的编制与审核 考点9：土地征收程序 第十章建设用地供应管理 考点1：建设用地供应概念 考点2：国有建设用地划拨供应 考点3：国有建设用地出让供应 考点4：国有建设用地供应的基本条件 考点5：国有建设用地供地标准 考点6：国有建设用地审查报批管理 考点7：国有建设用地供应法律文书的主要容
土地估价师考试模拟试题(一) 一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判断下列说法的正确或错误， 并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分） 1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。 5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。 6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。 7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实
例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。 11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。 12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。 13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。 14．路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。 15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。 16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让
《信息技术基础》模块期末测试题 一、选择题（每小题2分，共30分） 1、对于信息，下列说法错误的是＿＿＿＿＿。 A、信息是可以处理的 B、信息是可以传递的 C、信息是可以共享的 D、信息可以不依附于某种载体而存在 2、计算机网络系统中的每台计算机都是（）。 A、相互控制的 B、相互制约的 C、各自独立的计算机系统 D、毫无关系的 3、Internet邮件地址中,不能少的一个字符是（）。 A、M B、@ C、* D、% 4、刘磊计划今天与好友到郊外野营，他从报纸上获得了天气情况良好，于是他们出发了。不料，中午时分狂风暴雨大作，于是他们埋怨天气预报不准确。当他回到家里再拿出报纸核实，原来那是几天前的报纸。经分析，由于刘磊对信息的______特征没有做出慎重的判断，以致野营不能顺利进行。 A、信息的共享性 B、信息的价值性 C、信息的时效性 D、信息的来源 5、计算机预防病毒感染有效的措施是（）。 A、用酒精擦拭U盘后才使用 B、定期对计算机重新安装系统 C、不准往计算机中拷贝软件 D、给计算机安装上查杀病毒的软件 6.某君在网上看到自己喜欢的图片，想将其下载到自己的电脑里，以下哪种操作能正确的帮助其实现图片的下载() A、直接按鼠标左键 B、按鼠标右键，选择“图片另存为…” C、按鼠标中间键 D、通常是双击鼠标 7.将当前浏览的标题为“welcome”的网页保存(采用默认文件名)() A、可以得到一个页面和index文件夹 B、可以得到一个页面和welcome文件夹 C、可以得到一个页面和welcome文件夹 D、可以得到一个页面和index文件夹 8、多媒体计算机是指（）。 A、可以看电视的计算机 B、可以听音乐的计算机 C、能处理声音、图像、文字等多种信息形式的计算机系统 D、可以通用的计算机
2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》 第一部分 一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√) 出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1) 解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。 2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估) 解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267) 解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。 4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245) 解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。 5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。(√) 出处：(07大纲第三部分-地价理论)(讲义第三讲地租理论) 解析：对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。 6.某建筑物15年前建成交付使用，估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年，残值为零，则该建筑物现在约有七成新。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其他财产评估)(讲义第九讲建筑物估价) 解析：35/(15+35)=0.7，因此正确。 7.在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-五征地管理)(04土地管理基础5章P188) 解析：征地是国家行政行为，而不是土地买卖。征地既是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地。国家征用土地再出让时，原土地与出让时的土地价格差异是由国家投资所形成的，原则上这项收益应归国家所有。因此，国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价。征地区片的地价应根据使用用途、再出让方式等具体而定。 8.某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-8地价管理) 解析：由买方负担的卖方应缴纳的7%税费应计入正常成交价格中，故正常成交价格=2790÷(1-7%)=3000元，而不是2790÷(1-5%)=2937元。 9.土地估价中常常涉及到与建筑物相关的机器设备评估。对于数量少、价值量大的机器设备评估，应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。(√)
全国土地估价师考试试卷（1）土地管理基础知识 此部分由100道标准化试题构成，每一道题后有三或四个备选项，请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处，每题1分，共：100分。答题时间为60分钟。 1．土地的供给可分为_______。 A．弹性供给和元弹性供给；B．国家供给和社会供给；C．自然供给和经济供给； D．划拨和征用 2．土地资源的总供给受______能提供的总量限制。 A．地球表层陆地B．地球表层空间C．地球表层空气D．地球总面积。 3．土地关系是指社会发展的某一阶段上人们在利用土地过程中发所生的______之间的关系。 A．人与人B．人与地C．地与地D．土地使用者与所有者 4．社会主义条件下，实行土地有偿使用制度是完全符合马克思主义的______理论的。 A．土地使用B．地租C．价值 5．地价税是以______为课征对象。 A．土地B．地价C．土地所有者D基准地价 6．田赋是以______为课征标准，按年定期征收的一种土地税。 A．田地面积B．田地C．土地收益D．田上赋税 7．《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》是______在1987年4月1日发布的。 A．国务院B．农业部C．国家土地管理局D．国家税务总局
8．报酬递减规律所指的报酬递减是指______递减。 A．平均报酬B．总报酬C．边际报酬D．临界报酬 9．在资本主义社会中，土地所有权和土地使用权是 A．均不受限制的B．均受一定限制的C．所有权不受限制，使用权受一定限制 D．以上答案都不对 10．我国土地制度改革主要是______改革。 A．土地所有制度和土地使用制度B．土地所有制度和土地管理制度 C．土地所有制度 D．土地使用制度和土地管理制度 11．地籍最早是为______而建立的一种田赋清册或簿册。 A．产权B．不同用途C．征税D．土地估价 12．地籍调查包括土地权属调查和______两部分工作。 A．土地利用现状调查B．土地条件调查C．地籍测量 13．全国土地利用现状分类中一级地类共有______个。 A．10 B．6 C．8 D．7 14．土地权属调查的内容包括：宗地权属状况调查和______调查，以及土地使用状况调查。 A．界址认定B．权源C．权属性质D．土地面积 15．土地登记的主要内容中的"土地位置"是指土地的______。 A．座落B．四至C．座落和四至D．土地所处地段的优劣
2021年土地估价师考试：《土地估价理论与方 法》练习题（一） 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。（√） 出处：（07大纲第一部分-土地概念）（04土地管理基础书――1章P1） 解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。 2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。（√） 出处：（07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估） 解析：在土地所有权或者或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，
并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。（×） 出处：（07大纲第四部分，土地估价方法）（04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267） 解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。 4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地开发利用方式时，最重要的是选择建筑容积率。（×） 出处：（07大纲第四部分，土地估价方法）（04土地估价理论方法7章剩余法―P245） 解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择的开发利用方式中，最重要的是要选择的土地用途。土地用途的
2011年招标师考试模拟试题——招标采购案例分析 第一题（15分） 某依法必须招标的工程建设项目，采用公开招标（资格后审）方式组织工程总承包招标。 招标项目进度网络计划图 注：图中所标注时间为日历日，各环节时间满足相关要求，其中： A ．编制招标文件，发布招标公告； B.发售招标文件； C.组织一批投标人踏勘现场； D.组织另一批投标人踏勘现场； E.组织投标预备会； F. 投标人提出招标文件需要澄清的问题； G . 投标人编写和提交投标文件； H.发出招标文件澄清与修改； I. 投标人和行政监督机构审查投标人营业执照和安全生产许可证，据此决定进入开标的投标文件； J.开标； K.评标委员会制订评标办法； L.考察各投标人，将考察结果作为评标依据； M.评标； N. 招标人向投标人发出通知，要求投标人进一步澄清、说明有关事项； O.公示中标结果； P .发出中标通知书； Q.就合同非实质性内容进行谈判； S.中标人进场建设。 问题： 1.按照招标人编制的网络计划，其关键路径，并确定按照该计划完成全部招标工作所需的时间。 2.逐一指出上述网络计划中的不妥之处，说明理由。
第二题（12分） 某中央部委以公开招标方式，利用财政资金采购一台技术复杂的实验室分析仪器，达到了政府采购限额标准。该仪器国内有十余家制造商生产。投标截止时，没有供应商投标。经审查，招标文件中没有不合理条款，招标公告及采购程序均符合政府采购相关规定。由于重新公开招标不能满足时间要求，经财政部门批准，可以改变采购方式。但采购人对采用什么方式拿不定主意，为此，采购人向某政府采购中心咨询，得到以下4 条建议： (1)采用邀请招标。 (2)采用竞争性谈判。采购人可直接确定 2 家生产该实验室仪器的国内制造厂家谈判。采购人再成立由采购人 1 人和从财政部门专家库中随机确定的有关专家 2 人组成采购小组。进行两轮谈判，按照谈判中确定的最低报价来确定成交供应商。 (3)采用询价采购。采购人先制定询价文件，询价文件中明确规定采购项目的价格构成和评定成交的标准。评定成交的办法可采用综合打分法。 （4）采用单一来源采购方式。采购人直接与本地一家该实验室分析仪器制造厂家谈判，签订采购合同。 【问题】 指出某政府采购中心提出的4 条建议的不妥之处，并分别说明理由。 第三题（17分） 某实行公开招标的房屋建筑工程施工项目，某合同预算价为3800万元，可由具备房屋建筑工程施工总承包二级及以上企业承包。招标人采用资格后审方式。按《中华人民共和国标准施工招标文件》（2007年版）编制了招标文件。计划开标、评标、定标及合同签订需要90日。其招标文件中设置的初步评标标准见下表。 招标人组建了总人数5人的评标委员会，其中招标人代表人1人，从省政府组建的综合性评标专家库中抽取专家4人。评标过程如下： （1）评标委员会成员签到； （2）选举评标委员会的主任委员； （3）对投标文件的密封情况进行检查，确认密封合格后进行评审； （4）按招标文件中的评标办法对投标报价、项目管理机构、施工组织设计等评标因素进行了评审打分； （5）个人评标结果完成前，专家Y突发急病，招标人组织有关人员将Y专家送到了附近医院抢救； （6）汇总除Y专家以外成员的评标结果，推荐中标候选人； （7）完成并签署了评标报告，其中Y专家的签字由招标人代表代签。 问题： 1.上表中评标标准存在哪些不妥之处？说明理由。
一、要全面了解土地估价师考试情况和特点 1:1 本讲内容框架： 一、 学习前言 二、 土地基础知识（一） 1、 土地概念 2、 土地的分类 第一部分学习前言 1. 土地估价师考试大纲和课程特点 从2006年考试开始，中国土地估价师协会只组织编写考试大纲，不再组织编写教材，即土地估价师考试没 有指定教材，给参加考试的同志带来诸多困难，这就是近年来土地估价师考试的基本特点。 2. 土地估价师考试题型、题量分布特点 土地估价帅?资格考试采用闭卷方式进行。报考人员自山选择报考科目的种类和数目，各科考试成绩在三个连 续考试 年度内有效。从2006年以来，土地估价师考试分为五个科目：《土地管理基础与法规》、《土地估价理论与 方法》、《土地估价实务基础》、《土地估价案例与报告》、《土地估价相关知识》。每年考试总分值为500分，10小 时的考试时间，其中各科目的考试特点如下表所示： 课目 总分 考试时间 题量 题型 土地管理基础与法规 100 1小时 75 判断、单选、多选、情景分析题 土地估价理论与方法 100 一个半小时 85 判断、单选、多选、情景分析题 土地估价实务基础 100 二个半小时 60+2 单选、多选、情景分析、计算题 土地估价案例与报告 100 二个半小时 2+3 案例分析、报告判读题 土地估价相关知识 100 二个半小时 110 判断、单选、多选、情景分析题 3. 历年考试通过人数 考试年度 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年
通过人数81213411460130914861944 二、要全面熟悉土地估价师大纲，并以大纲为标准，搜集资料，全面学习 鉴于土地估价师没有指定教材，我们在学习时，首要的任务就是钻研大纲。考试大纲是关于考试科目、题型设置及知识点要求的指导性文件，是我们复习知识备考土地估价师的最权威依据。因此，我们只有全面熟悉大纲, 特别是要重点关注2012年考试大纲变化情况。 2012年土地估价师考试仍适用2010年考试大纲的内容及要求，但有稍微变化。针对2012年《土地管理基础与法规》考试大纲的变化，主要体现在以下两个方面： （一）第二部分“土地管理知识”和新增法规政策中，具体变化是： 1. 将“三、土地规划管理”，增加“城市总体规划的概念、目的、作用和内容及其与土地总体利用规划的关系”，考试基本要求是“掌握”； 2. 将“四、耕地保护与土地整理”调整为“四、耕地保护与土地整治”，并调整相应文字内容； 3. “六、建设用地供应管理”中， （1）调整为“六、建设用地供应与监管”，并调整相应文字内容； （2）考试范围中增加以下内容 %1“2.土地收购储备”，考试基本要求是“了解”，其他题目序号顺延； %1“M.建设用地开发利用监管”，考试基本要求是“了解”。 （二）。附录一：参考资料”部分，增减内容包括： 1. 增加以下有关法律、法规、规范性文件 （1）土地管理法律法规 %1《国有土地上房屋征收与补偿条例》【国务院令第590号】 %1《土地复垦条例》【国务院令第592号】 （2）中共中央、国务院规范性文件 %1《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》【国办发（2010） 10号】 %1《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》【国发〔2010〕47 号】（3）部门规章、规范性文件 %1《国土资源部关于修改〈土地估价师资格考试管理办法〉的决定》【国土资源部令第48号】
2017土地估价师：成本逼近法适用范围 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、人口净密度是居住人数与的比值。 A：建筑面积 B：居住面积 C：居住建筑用地面积 D：总居住面积 E：时间因素 2、竞争可以分为__竞争。 A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全 3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。 A：一城一区式 B：一城二区式 C：分散自由式 D：自由组团式 E：土地 4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。 A.供需分析 B.效用分析 C.价值分析 D.边际分析 5、土地管理的基础是。 A：地价管理 B：地籍管理 C：土地执法监察 D：农地用途管制 E：35％～50％ 6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。 A：时间 B：土地条件 C：环境 D：时间和土地条件 E：时间因素 7、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有
批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。 A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁 8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。 A．以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表 B．以道路为基准，按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 C．以道路为基准，根据地价变化的规律而编制的距离变化表 D．以道路为基准，按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。【2008、2004年考试真题】A：合法原则 B：预期收益原则 C：最有效使用原则 D：替代原则 E：时间因素 10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。【2004年考试真题】 A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值 C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益 D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 E：时间因素 11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。 A．超市按年销售额分组 B．企业按行业分组 C．职工按月工资额分组 D．城市按非农业人口数分组 12、国发[2004]8号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于__的15%确定。 A．总地价 B．土地使用权出让金 C．总投资 D．土地出让平均纯收箍 13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。 A．一城一区式 B．一城二区式 C．分散自由式 D．自由组团式 14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。 A：2 B：4
94年土地估价师考试试卷(2)土地估价基本2 52．地价指数等于（）。 A．前一年地价／当年地价 B．（报告期地价／基期地价）× 100％ C．报告期地价／基准地价 D．（前一年地价／当年地价）×100％53．成本逼近法与一般不动产估价中所用的成本法的主要差异在于：（）。 A．计算成本的方法不同 B．计算利税的依据不同 C．对土地价格的理解不同 D．土地价格是否已知54．成本逼近法的基本公式是：土地价格＝土地取得费＋（）＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。 A．青苗补偿费 B．土地开发费 C．市政设施配套费 D．小区建设配套费55．新征建设用地的土地增值比率应（）确定。 A．分区域、分级别、分用途 B．分区域、分级别 C．分区域 D．分级别56．成本逼近法一般适用于评估（）。
A．建成区内的土地转让价格 B．建成区内的土地抵押价格 C．新开发区内商业用地出让价格 D．新开发区内的工业用地出让价格57．成本逼近法的主要缺陷是（）。 A．未能考虑土地效用和市场供求因素的影响 B．需要用较多的交易实例 C．只适于评估有收益的土地价格 D．只适于评沽已利用的城镇土地58．一村民集体拥有耕地1000亩，农业人口500人，因修筑国道需征用该村100亩耕地，则应支付安置补助费的人口数为（）。 A．10人 B．20人 C．50人 D．100人59．应用成本逼近法评沽土地价格时，单位面积征地费用应按（）。 A．实际发生费用计算 B．预算费用计算 C．区域内平均征地费用计算 D．上述答案均不对60．新建住宅小区的土地开发费用一般包括（）。 A．基础设施配套费
B．住宅的土建费 C．内外装饰费 D．设备购置费61．在常用的投资利息计算公式：投资利息总额＝投资总额÷2×开发月数×月利息率中，投资总额之所以要取二分之一，是基于（）的假定。 A．月利息率波动不定 B．计划开发周期通常长于实际开发周期 C．投资额在整个开发周期中均匀投入D．投资预算通常留用一定的余地62．成本逼近法的基本公式是：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋（）＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。 A．青苗补偿费 B．利息 C．市政设施配套费 D．小区建设配套费 。>63．在土地价格评估中，计算投资利息应以（）为基数。 A．借贷资金 B．自有资金 C．自有资金与借贷资金 D．实际成本64．成本逼近法中，农地取得费的计算期为（）。 A．整个开发期 B．1/2开发期 C．1/4开发期
2011全国土地估价师 考试大纲
全国土地估价师资格考试大纲(2011年) 土地管理基础与法规 第一部分土地管理基础知识 第一章土地概念 考点1：土地的定义 考点2：土地的特征 考点3：土地的功能 考点4：我国土地资源的特点 第二章土地的分类 考点1：土地的基本类别 考点2：建设用地的主要特征 考点3：农用地的主要特征 考点4：我国主要类别土地利用的方式 第三章土地实体特征 考点1：土壤类别及特征 考点2：土地污染种类及特征 第四章土地权利制度 考点1：土地产权概念 考点2：土地产权的构成 考点3：我国土地所有权制度 考点4：我国土地使用权制度 考点5：土地他项权利制度
考点6：主要国家和地区的土地制度 第五章土地管理概念 考点1：土地管理的内涵 考点2：土地管理的任务 考点3：土地管理的原则 考点4：土地管理的主要内容 考点5：我国土地管理机构的设置 考点6：新中国成立以来我国土地管理的演变历程 第六章地籍管理 考点1：地籍概念 考点2：地籍分类 考点3：地籍管理概念 考点4：地籍管理原则 考点5：土地调查 考点6：土地登记 考点7：土地登记信息公开查询 考点8：土地权属争议调查处理办法(国土资源部令第17号) 考点9：协议出让国有土地使用权规定(国土资源部令第21号) 考点10：国土资源听证规定(国土资源部令第22号)： 考点11：建设项目用地预审管理办法(国土资源部令第27号) 考点12：土地权利制度建设 考点13：土地权属争议调处
考点14：土地利用动态遥感监测 考点15：土地统计 考点16：地籍档案管理的基本要求 考点17：我国地籍的产生和历史发展 第七章土地规划管理 考点1：土地规划的概念与类型 考点2：土地规划的作用 考点3：影响土地利用的因素 考点4：土地可持续利用的准则 考点5：土地用途管制制度的概念 考点6：土地用途管制的作用和意义 考点7：土地用途管理的内容 考点8：土地利用总体规划的概念 考点9：土地利用总体规划的意义 考点10：土地利用总体规划编制原则 考点11：土地利用总体规划的评审、报批、修改考点12：土地利用专项规划 考点13：土地利用详细规划 考点14：土地规划与其他规划的关系 考点15：土地利用计划 第八章耕地保护与土地整理 考点1：耕地保护的重要性
招标师测验《招标采购案例分析》模拟试卷及参考答案
————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：
《招标采购案例分析》模拟试卷及参考答案 《招标采购案例分析》模拟试卷(一) 第一题(10分) 【背景】 某机电产品国际招标项目共有A、B、C、D4个投标人投标，于2009年8月5日 (星期三)开标，开标后随即进入评标程序，评标委员会由招标人代表1人、招标机构代 表1人和从中国国际招标网专家库随机抽取的专家4人组成。抽取的4名专家中，有1人 是国家级专家，曾参与审核该项目招标文件，对该项目比较熟悉；另外3人是同一大学的 教师，没有接触过本项目。评标结果推荐了投标人A中标，并于8月7日～14日进行了 评标结果公示。投标人B、C、D先后向相应的招标投标主管部门提出质疑，具体情况如 下： (1)投标人B在中国的控股子公司于8月10日将书面质疑文件送达招标投标主管部 门，质疑评标委员会认定其投标为废标理由不成立。 (2)投标人C于8月15日将其书面质疑文件送达招标投标主管部门，质疑该项目招 标文件对投标人财务要求太高，对其投标构成了歧视。 (3)投标人D于8月18日将其书面质疑文件送达招标投标主管部门。质疑推荐中标 的投标人A业绩达不到招标文件要求。 [问题] 1.该项目评标委员会的组成存在哪些问题？评标结果公示时间是否符合机电产品国 际招标的相关规定？ 2.投标人B、C、D的质疑是否有效？分别说明理由。 第二题(10分) 【背景】 某中央部委以公开招标方式，利用财政资金采购一台技术复杂的实验室分析仪器，达 到了政府采购限额标准。该仪器国内有十余家制造商生产。投标截止时，没有供应商投 标。经审查，招标文件中没有不合理条款，招标公告及采购程序均符合政府采购相关规 定。 由于重新公开招标不能满足时间要求，经财政部门批准，可以改变采购方式。但采购 人对采用什么方式拿不定主意，为此，采购人向某政府采购中心咨询，得到以下4条建 议： (1)采用邀请招标。 (2)采用竞争性谈判。采购人可直接确定2家生产该实验室仪器的国内制造厂家谈 判。采购人再成立由采购人1人和从财政部门专家库中随机确定的有关专家2人组成采购 小组。进行两轮谈判，按照谈判中确定的最低报价来确定成交供应商。 (3)采用询价采购。采购人先制定询价文件，询价文件中明确规定采购项目的价格构 成和评定成交的标准。评定成交的办法可采用综合打分法。 (4)采用单一来源采购方式。采购人直接与本地一家该实验室分析仪器制造厂家谈