教学目的：住房问题关系国计民生，是政府和民众最为关心的问题之一。目前房地产市场调控进入关键期和敏感期，全国数据显示，在“史上最严”的调控措施之下，房价再次出现上涨的趋势，引发社会高度关注。本文意在通过介绍房地产发展和调控的脉络、深入剖析房地产调控难的原因、对策，以及未来发展方向，引导学生客观理性地认识和分析当前房地产发展形势以及未来走势。
课程内容：1．房地产发展与调控十年简史
2．房地产调控难的原因
3．抑制房价过快上涨的对策
4．未来房地产发展方向
房地产调控难的原因与对策
住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌
2012年下半年，城市房价止跌回升，2013年初，京沪等一线城市房价涨幅加大。为了抑制房价过快上涨势头，2月下旬，房地产调控政策“新国五条”出台。按照规定，出售自有住房所得均按20%计征个税。加码之重，始料未及。然而，调控房价的举措并未得到公众的认可。相反，有人担忧新增的税赋会转嫁给购房者，进一步拉升房价，并且导致租房成本上升。这种担忧并非毫无依据，过去几年，几轮房地产调控下来，房价和房租不仅没降下来，还双双水涨船高，进一步抬高了进入京沪等地的门槛。
社会对高企的房价批评之声很多，调控房价的政策也越来越受到质疑，为什么会这样呢？这需要我们认真检视过去10年的房地产调控政策。
一、房地产调控十年简史
1．十年四轮调控
从楼市走势来看，城市房价在2004年进入快速上升通道，随之而来的就是
政府对房地产的一系列调控政策。根据调控政策的手段与方向来划分，可以分成四个阶段。
第一阶段：初始调控期（2002年至2004年底）。早在2002年，国家九部委就发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，从土地供应、金融信贷、住房结构等方面对房地产市场进行调控。2004年被称为房地产的“政策年”，在土地转让方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。
这一阶段影响房地产市场发展的更多是宏观经济调控政策，宏观调控手段主要是收紧“两根”（银根和地根），从供给上控制投资和土地供应。这必然影响到商品住房开发的土地供应和资金流入，导致商品住房市场出现供不应求，从而出现房价上升速度加快，全国房价年增幅高峰时超过10%。
第二阶段：加码调控期（2005年初至2008年初）。2005年初，房价上涨过快已成为一个社会问题。调控加码，手段转向结构性调控。在抑制投资过热的同时，提出“稳房价”酌新目标，“国八条”、“新国八条”、“国六条”和“十五条”相继出台，重点打击开发商囤地行为，制订商品房供应结构比例（强制要求新建商品住宅90平方米以下的要占70%），同时，提高购房者首付比例、推出税收调控手段，开始调整商品房投资投机需求等。
但诸多房地产新政推出之后，效果并不理想，房价上升高烧不退。在这一时段，调控政策还呈现顺周期操作的特点，从实际效果看，加剧了房价周期的波动幅度。甚至出现“一边调控一边涨价”，特别是2007年，房价涨得十分凶猛。这一势头直到2008年上半年才结束，其原因是美国次贷危机，促使世界经济和我国宏观经济形势大滑坡，也导致中国房地产业整体降温，购房者观望现象严重，商品房销售面积下降，房价下跌。
第三阶段：逆向调控期（2008年底至2010年初）。针对自2008年下半年国内宏观经济形势急速下滑，政府出台一系列救市政策，在出台“四万亿”经济刺激计划之下，同时出台了刺激房地产发展的政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点等。
在宏观层面政府强力推动救市、房地产市场逆向调控下，2009年下半年后，
全国房地产市场开始价量齐升，不少购房者出于投机或买晚不如买早的追涨冲动，加入购房大军，造成观望后买房的“井喷”，房价迅速强力反弹。2009年，全国房价同比增幅高达20%以上。京沪等地的一些楼盘房价甚至翻了一倍。
第四阶段，“双限”调控期（2010年初至今）。面对房价过快上涨的巨大社会舆论压力，2010年元旦刚过，政府就制定了“国十一条”，以遏制高房价。在全国“两会”后，北京等地频出“地王”，仅仅相隔3个月，政府又出台了所谓史上最严厉的“新国十条”。“新国十条”以限购、限贷为核心，即限制异地购房（限购令）、大幅提高二套房贷款标准和购买第三套房不予贷款等具体可执行性的措施，顿时给高温的房地产市场打了退烧针，促使各地房地产市场交易量大幅下降。与此同时，推出了5年内新建3600万套保障房的计划。此时，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的差别化的调控体系形成。
2012年的房地产市场看上去很纠结：一方面，房屋市场开始由冷转暖，全年商品房销售面积同比增加2%，下半年许多城市房价又呈上升态势；另一方面，土地交易市场冷清，土地成交面积同比下降19.5%。学界、业界对本轮房地产调控中采取限购等行政性手段的合理性、合法性多有批评和指责。但这些调控手段确实暂时刹住了房价的涨势，大多数城市房价保持了相对平稳。然而，2013年春节前后，各地商品房的销售市场与房价开始全面回暖。在此背景下，上面提到的“新国五条”出台。
2．房地产调控目的
房价持续高涨，不利于房地产市场的健康发展，也会对经济、社会造成巨大危害。一是高房价将众多普通民众挤出市场，使更多人望楼兴叹，不利于住有所居目标的实现。二是催生房地产价格泡沫，累积金融风险。地产价格泡沫一旦破灭、造成金融危机，将危及宏观经济，美国的次贷危机和1997年的亚洲金融危机就是教训。三是加剧贫富分化。由于房价飙升，住房成了财富增长最快的工具，富有家庭就会加入炒房队伍，导致社会财富短时间内向少数人聚集，加剧了社会的贫富分化。因此，国家在实施宏观调控的同时，对房地产市场进行调控是很有必要的。我认为，调控的目的主要有两个，一是稳定房价，繁荣市场；二是搞好保障房的建设、分配和管理，推进住有所居。
世界各国都十分重视房地产市场的发展，它是一个既重要又易出问题的行
业。在我国，房地产业是国民经济的支柱产业。从投资角度讲，房地产开发投资在GDP中占比1999年是4.58%，到2008年超过10%，一路攀升。房地产开发投资占全社会固定投资的比例，近10年都在20%左右，京沪的这一比重甚至达到50%。从消费角度讲，以2011年为例，当年房地产销售总额（包括一手房和二手房）是9万亿元左右，这是第一笔账。第二笔账，2011年社会的消费品零售总额是18多万亿元，其中城镇消费品零售总额占16万亿元左右，在城镇消费品零售总额中如去掉政府、企业、事业单位的消费，居民个人消费也是9万亿元左右。就是说，2011年，城镇居民总支出的一半多是用来买房的。居民买房以后还产生了家电、家具、日用品、车库等消费和投资。房地产上下关联产业很多，起码涉及60多个行业。
但房地产又是一个易出“状况”的行业。2008年的美国次贷危机，1997年的亚洲金融风暴，1991年的日本房地产和金融泡沫破灭，30多年前拉美国家的房地产危机，等等，应当引起我们的高度警惕。因房价上涨过快，而极力贬低这个行业，是不客观、不理性的。因调控没有造成房价的下降而不满意政府调控，是可以理解的，但否定调控的重要性是不可取的。积极的态度是促使政府部门改善调控措施，通过改革，用“市场的手”来替代“政府的手”，搞好调控。再说，房地产市场中的问题是发展中的问题，只能依靠发展逐步解决。高房价没有一吃就灵的降火妙药，原因是多方面的，既有市场发展中的问题，更有体制性原因，我们应该理性看待。
二、房价调控难五大原因
1．房价调控难，难在十分旺盛的刚性需求
改革开放以来，特别是最近10年，中国经济和居民收入快速增长，城镇化一直保持快速发展的势头。1978年，我国的城镇化率是17.92%，2012年是52.57%，差不多一年1个百分点的增长，就是平均每年有1300万人进城。在城市人口不断增长、史无前例的住房制度改革推动下，2000年后，个人买房积极性呈现出大爆发的局面，用“千年等一回”来形容都不过分。城镇居民巨大的购房能量是政府始料未及的，而在“井喷”般的需求面前，住房供应显得十分保守。
据统计，2006年至2010年，全国商品住房销售面积达到36亿平方米，而供应面积仅为26亿平方米，明显的供不应求是导致房价上涨的主要原因。
今后20年，我国仍处于快速城镇化过程当中，需要关注以下五个方面的住房需求：一是现有户籍居民的人均住房建筑面积大约是33平方米，发达国家是35～40平方米，美国高达80平方米。我们有理由说，这部分居民未来人均住房面积和住房质量还会提升；二是已经进城的农民大概有2亿人，他们的住房条件远没有达到城镇居民的水平，人均住房面积可能不到城市居民的一半，亟须提高；三是未来城镇化率要提高到70%以上，还有2.6亿农民要进城，他们要租房或者买房，如达到市民化水平，人均需要35平方米以上；四是拆迁和棚户区的改造，每年都有拆旧建新的房屋，数量不能低估；五是家庭小型化，城市平均家庭人口从过去3.8人左右降到现在的2.8人左右，以后可能会降到2.5人以下。家庭小型化就意味着，同样的人口需要的住房套数增加，会带来更多的住房需求。
2．房价调控难，难在宽松的货币环境
货币环境的宽松是和宏观经济相关的。过去10年，我国的货币环境总体很宽松，流动性过剩。2013年6月，我国的广义货币（M2）已超过105万亿元，过去10年内M2总量增长5倍多，成为世界上货币总量最多的国家。货币增发导致流动性过剩。过剩的流动性流入资产领域，推动资产价格上涨。由于中国股市长期低迷，又导致大量资金流入楼市，形成大量的购房需求，促进房价不断上涨。过去10年的房地产调控，就是在流动性过剩中进行的，这就是为什么房价“边调边涨”的主要原因。
流动性过剩是由外部和内部两方面的流动性决定的。从外部流动性看。第一，外汇剧增导致流动性增加。2001年中国加入WTO以后，外贸大幅增长，外贸业吸纳了许多农村富余劳动力进城从事工业生产，有力推动了城镇化的进程。同时，大量的外贸顺差逐步形成了我国巨额的外汇储备。2013年6月，我国外汇储备已达3.5万亿美元，是世界最大的外汇储备国。由于外币不能在国内市场上流通使用，所以外汇进来以后，必须兑换成人民币，中央银行又得有相应的基础货币要发行，就会多印钞票，这是导致中国M2货币发行量增加的主要原因。第二，人民币升值预期导致海外热钱纷纷流入中国。仅前5年，人民币累计升值超过30%，外国投资者看到人民币会升值，就会通过各种渠道将热钱输入中国。这些
钱进来又得增加人民币供应量。热钱进入，目的是盈利，一旦经济下行或他国经济好转，热钱就会撤离。
从内部流动性看，主要是银行信贷大量增加。2008年以来，每年新增贷款都在八九万亿元以上，致使我国M2的年均增长速度超过15%。宽松的流动性意味着流动的钱很多。钱多，必然会流进楼市，因为不断上涨的房价具有强大的吸引力，加上房地产的吸附流动性能量特别强大。大量的货币进入房地产市场后，又必然推高房价。说得严重一点，不是房价涨了，也不是黄金涨了，而是纸币贬值了，这是通货膨胀的表现。
3．房价调控难，难在供地制度和管理的缺陷
过去10年，居民收入不断提高，住房改革激发出来的住房需求空前大爆发，但城市商品住宅供地却跟不上形势发展需要，特别是在大城市，商品住房开发量相对于旺盛的需求来说严重不足。商品住房开发量主要是由土地供应量决定的。而城乡之间、大中小城市之间，建设用地分布不合理，是导致住宅供地出现不足的重要原因。现在中国人一半住在城里，一半住在农村，但城市建设用地的总面积只有农村建设用地总面积的1／4。资料显示，这几年中小城市的住宅供地量充分，而大城市的住宅用地供应量明显不足，但人口往中小城市集聚不多，而是往大城市走的多。还有，城市用地结构不合理，也是住房供地短缺的原因。现在我国工业用地大概占整个城市建设用地的30%左右，而发达国家是15%左右。
房价过高背后的另一个原因是土地价格太高。现在大城市房价中的一半左右是土地出让金，也就是开发商“买地”的钱，面粉贵了，面包自然贵。现在，中国城市中土地出让金和房地产税收，是地方财政收入的主要来源。地方政府高度依赖“土地财政”。加上城市商品住宅用地由地方政府独家来供应，促使住宅地价的刚性上扬，从而不断推高房价。地价只涨不降，调控房价谈何容易？
一方面是“钱松”，另一方面是“地紧”，必然造成城市，特别是一二线大城市的房地产市场供应跟不上需求的局面。在供不应求的卖方市场中，以追逐利润为目标的开发商怎么会不涨价？再加上部分开发商过度炒作的营销手段，导致房价一路攀升。
4．房价调控难，难在居民缺乏投资渠道
居民投资渠道狭窄而不通畅是当今社会的实际情况。常听人说，老百姓把钱
存在银行，因为利息低，甚至负利率，是被“打劫”；买股票，股市长期不景气，已经被套牢；买黄金，看不清涨跌行情，现在“中国大妈”也被华尔街老板“耍”了；买古董、买艺术品，假货太多，一般人也做不了。10年来，唯有房价持续攀升，可以保值增值．是最好的投资品。这就很快出现了房地产市场的投资、投机需求，甚至出现了专业性的“温州炒房团”。越是大城市、越是房价上涨快的地方，投资投机需求比例越高。没有好办法，只有用限购来控制。然而，靠限购来抑制投资投机，仅仅是治标，治本则需要开辟百姓投资渠道，引导投资方向。“大禹治水，疏堵结合，以疏为主”，对楼市调控也一样。
5．房价调控难，难在保障房短缺、管理不善
搞保障性住房，老百姓很支持，还能拉动经济。中央政府指出：到“十二五”末，住保障房的家庭占比要达到20%。本世纪初，房改方案明确提出，中等收入及以上家庭的住房问题，靠市场化解决；低收入、中低收入家庭要靠经济适用住房和廉租房来解决。然而，由于在本世纪初大量兴建经济适用住房过程中，管理跟不上，导致一部分经济适用住房被有钱、有权的人占用，社会影响极坏，加上地方政府因“土地财政”等原因，缺乏建造的积极性。从2004年开始，兴建经济适用住房的投资大幅度下降了，其投资占住房总投资的比重从原来的15%左右，下降到2010年之前几年的4%～6%。从而造成了保障房供给的严重不足。
2010年，政府提出新建3600万套保障房，保障人数过亿。大规模的建设是有必要的，因为要还过去的欠账。但是持续大量建设保障房首先遇到资金问题。保障房的资金来源主要有三个方面：一是土地出让金净收益的10%，二是公积金的增值部分，三是其他渠道。保障房建设资金中央财政补贴10%多一点，其余都要靠地方财政来解决。近几年，在地方经济增长滑坡的情况下，资金压力比较大。有些地方出现了虚报保障房建设量的情况。还有些地方建设指标完成了，却没人入住，其中，有质量问题，也有交通不便、配套不全、布局不合理的问题。对此，群众意见不少。
保障房还存在管理不严、不善和管理漏洞的问题。民众不仅关心建了多少保障房，还很关心如何公平、合理分配保障房。将来还有长期的居住管理的问题。比如，保障房大量集中在一个小区里面，低收入家庭可能因收入低和管理差等问题，出现集体抗租，香港就是这样。这可能给社会稳定埋下隐患，也值得注意。
三、房价过快上涨如何控
导致房价过快上涨的原因清楚了，调控难的症结找到了，就应当有针对性地解决问题。要促进房地产市场健康发展，既要搞好房地产调控，更要通过改革来建立长效机制。这里提出四个方面的对策建议。
1．稳健货币政策，推进金融改革
如前所述，宽松的货币环境，过剩的流动性是推动资产价格上涨，特别是房价过快上涨的主要原因之一。因此，从国家层面稳定货币增量、控制流动性，对房地产市场健康发展至关重要。减小刺激固定资产投资的力度，稳定M2的增速也是当前调控的重要方面。
房地产是资金密集型行业，金融杠杆的力度与房地产发展密切相关。这从房地产开发商（供给者）和买房人（需求者）两个层面来解释。从开发商角度看，自有资金只占20%～30%，其余的资金都通过银行贷款或其他渠道融资和销售回款获取。从买房者角度看，大多数人要通过个人住房抵押贷款实现买房。金融的支持力度表现在两个方面，一是首付款比例，首付比例越低，银行支持越多，金融杠杆力度越大，首付比例越高，杠杆力度越小；二是利率高低，利率越低，金融杠杆力度越大，反之，杠杆力度越小。在楼市低迷时，提高金融杠杆率，加热房地产市场；而在楼市过热时，降低金融杠杆率，这是正确的房地产调控。比如，我国现在的政策是购买首套房的人，向银行贷款，可享受基准利率75%～85%的优惠，首付款是30%；而第二套房首付款要50%～60%，利率是基准利率的1.1倍；买第三套房不给贷款。这种差别化的信贷政策，应该成为房地产调控的主要手段之一。
回顾以往的房地产调控，由于一度仅注重收紧开发商贷款，而没有收紧个人贷款，调控效果并不理想。因为要使房价平稳下来，关键是要调整楼市的供求关系，即增加住房的供应量，减少需求量。收紧对开发商的贷款，会造成两个结果：第一，开发商会减少买地数量，放慢开发速度，导致住房供应量臧少；第二，开发商会千方百计借钱，甚至是高利贷，增加的融资成本必然会加到房价里去。所以，应该促使开发商多开发房子，形成供求平衡局面，才能使房价稳定。
推进金融改革，是引导老百姓投资方向的关键所在。现在缺乏投资渠道，是
与缺乏金融产品有关。如能创新金融产品，百姓可以通过购买债券、股票和各种基金获得投资利润，就可以大大减少投机炒房。试想，人们通过购买债券、基金等金融产品将钱投入房地产开发领域，等于增加了对住宅供应方的资金支持；而减少投机炒房数量，等于减少了对住房的需求。这一增一减，有利于住房市场的供求平衡和健康发展。
2．统筹城乡建设用地，推动土地制度改革
高地价是推高房价的重要因素。如何使地价保持相对稳定，关键之一是增加商品住宅用地的供应量。中国建设用地总体上不缺，现在的问题一是城乡二元分割，用地不能统筹；二是城市用地结构不合理，住宅用地占比过低。解决之道是推进城乡建设用地一体化改革。土地制度是个根本性的制度。中国革命的胜利，离不开农村土地改革；改革开放的成功，离不开城市土地制度改革；未来，城乡土地一体化、建设用地市场化的改革，应该是我国经济体制改革的重要内容。
改革可从两方面着手：一是给农村宅基地确权，建立城乡统一的建设用地市场，允许农村居民点建设用地指标买卖和由乡到城流动，可以像重庆、四川等地那样搞地票。二是制定激励农民腾退废弃宅基地的配套政策，建立建设用地市场，不能让农民吃亏。同时，要合理调整城市用地结构，减少工业用地的比例，增加住宅用地的比例。
加大新增土地供应的同时，还要更好地发挥存量土地的作用，城市中心的许多地块，各种旧房、破房和空余的土地还不少，要盘活存量。盘活存量的方法很多。比如，有些单位有很大的场地，空在那里，自己没钱开发，政府也不能收走，可以和有钱的单位或开发商合作开发。但这可能需要解决好两个问题：一是安排好拆迁和安置；二是不能以此搞福利分房，因为，处理不好，就可能引发社会矛盾。
3．多用市场手段少用行政手段，减少行政审批
未来要尽量少用行政指令性手段调控房地产市场，比如限价、限购等。因为行政手段容易扭曲市场信息，形成新的不公，不利于经济生态平稳，产生不良社会影响。现在一些大城市采取限购政策是不得已而为之的办法，条件成熟时应取消。限价政策是违背市场经济法则的，尽量不采用。我们看到，人们很容易找到办法规避行政调控。比如通过买房阴阳合同、假离婚等，不仅使政策失效，而且
使社会道德沦丧。
应该把房地产税收体制改革和相应制度的建设作为房地产调控的主要手段。当前，房产税和个人所得税这两方面的改革要跟上。现在持有房屋的人不交任何税，等于鼓励人们多持有房屋，甚至炒房得利。通过征收相当于财产税的房产税，可以遏制投机行为，同时，也可以增加财政收入。从上海、重庆的房产税试点情况看，有一定的效果，但由于征收面较窄、税率较低，调控作用不很明显。欲取代土地出让金还要走很长的路，但这是个方向。现在提出房产税试点扩容，旨在进一步取得经验。我认为，征收房产税应该是渐进式的和简单易行的。税基、税率、征收面可以逐步扩展，让大家有一个接受的过程。征收个人所得税也宜采取逐步推进和便于操作的方案，比如原来按房屋交易总额的1%～3%征收，第二步可按2%～4%或3%～5%征收，然后逐步加码。猛然间都改为按房屋交易差额的20%征收，差额计税办法又难以操作，就会引起社会混乱。
减少房地产方面的行政审批和乱收费，也是减少行政干预的重要方面。上海的一个开发商告诉我，一个房地产项目，从拿土地开始，到最后物业管理形成，前前后后要盖258个图章。每个图章要分两三道程序，不光费时间而且费钱。这个过程当中，寻租行为很难避免，也是造成房价不断上涨的一个方面。所以，新一届政府提出来要减少审批，这也是一个改革方向。
此外，通过市场手段来盘活存量房以增加供给，应当引起政府重视。我们发现，不少老百姓手里有多套房空置着，可以通过出台鼓励出租的政策，或收闲置税，把空置房逼入市场。盘活存量还涉及租赁市场的问题。目前，我国的租赁市场较乱，致使很多人宁愿出高价买房，也不愿花较少的钱租房。因此，规范租赁市场，鼓励人们租房，也是一个重要方面。
4．建好、管好保障房，搞好相关制度建设
发展保障房是实现住有所居的关键所在。如何规划好、建设好、分配好、管理好保障房，需要发挥全社会的智慧和力量来做，也要借鉴世界各国的经验和教训。
首先，每个城市要搞清楚到底需要建多少保障房。中央提出，到“十二五”末，住保障房家庭占比要达到20%。这是一个整体的平均数。在各个城市到底占比应该是多少，应该通过深入地调查来确定。中小城市因为房价相对低，大多数
家庭买得起商品房，可能只需5%～10%；但是京沪等特大城市，可能就得30%～40%，因为房价收入比高，买不起房的人比例高。另外，建议最好能把新建多少保障房的指标，换成每年解决多少住房户的指标。至于通过什么途径和方式解决，是新建还是市场收购，是实物配置还是租金补贴，可以由地方政府根据自身情况来定，中央做好监督、检查就行。
其次，弄明白采用何种方式保障为好。现在社会上有争论，部分人认为应该把保障房全部定为公租房，取消销售房，这是偏见。其实保障房出租、销售都可以。新加坡是最好的例子。新加坡的住房中80%以上是保障房，其中绝大多数又是卖给老百姓的，一样做得很好，关键在于管理。他们的保障房和商品房是隔离的，你买了保障房住上5年后也可以入市，但入市是进入保障房市场，而不是商品房市场。同样，公租房、租赁房搞得好的也有很多国家，出问题的也不在少数。所以，我们现在不要争论保障房是出售好还是出租好，关键还是看立法、执法是否到位，分配管理是否严格。我们面临的最大挑战在于保障房建设数量大，速度快，而现在的管理还十分粗放，距离精细化管理很远。
精细化管理可以从几个方面入手：一是建立公开、透明、有序的保障房轮候制度。将被保障的对象排队，让他们知道自己排在什么位置，同时每年有多少套房供应？在什么地方？是新建的还是现有住房？轮候几年能拿到？等等，这些都要公示出来。二是建立相对封闭的保障房市场体系。商品房有商品房的政策和市场，保障房有保障房的政策和市场，保持保障房总量的相对稳定。三是尽量在商品房区域分散安插保障房，以防止新的贫民窟的产生。四是抓紧住房保障立法，依法行政，规范管理，减少社会矛盾。
四、未来房地产发展方向
1．楼市泡沫是局部性的、可控的
过去10年房价上涨过快，特别是一些大城市房地产市场已在高价位运行。这是一个公认的问题。如何客观评价中国房地产业的快速发展？房地产市场运行情况究竟如何？我认为，中国房地产业的快速发展，对国民经济发展的贡献巨大，也促进了城市建设和城市面貌的巨大改变。国家是得益的，大多数人是得益的，
他们住房条件和环境比10年前都有明显改善。而对于过去没能买得起房的人，政府也正在努力通过稳定房价或大力发展保障房去解决。至于“房奴”问题，全世界都存在，因为住房是家庭中最大的财产，一次性付清买房款的，毕竟是少数，对待住房问题和房地产市场，应该本着实事求是的态度，不要人为夸大矛盾和夸大房地产泡沫的程度。
对泡沫的争论，中国的房地产市场有泡沫，但这个泡沫不是全局性的，是局布性的，这是第一。第二，泡沫仍然是处在可控阶段。做得好，我们可以挤压泡沫；当然，如果控制不好，也有进一步吹大，直至破灭的可能性，许多国家都有这样痛苦的过程。
为什么说泡沫是局部的呢？所谓泡沫就是资产价格虚涨，是房价过快上涨后形成的（至于房屋盖多了，那不叫泡沫，叫过剩）。应该说，中国的许多中小城市没有或没多少房地产泡沫，这反映在房价和收入之间的比是合理的，一套商品房的价格等于一个家庭年收入的五六倍，不超过七倍，楼市基本健康。但是，我们看到一些大城市，房价收入比过高，十几倍甚至二十倍都有，这样的地方，房地产价格相对家庭收入是有泡沫，有的泡沫还不小。
为什么说泡沫是可控的呢?因为相对而言，我国的银行监管比较严格，个人借贷者首付款30%，二手房是50%～60%o即使房价下降二至三成，从金融角度说，不太可能像美国那样，产生金融系统的危机，引发全球经济危机。因为中国老百姓的偿还能力还是比较强的。何况，最近两三年的调控，挤压了一些泡沫，对这点我们应该有信心。只要我们改善和搞好调控，通过改革建立长效机制，完全可能避免泡沫破灭。
2．房地产业仍有发展潜力
李克强总理强调，新型城镇化的核心是人的城镇化。过去的城镇化更多的是土地的城镇化。新型城镇化要把重点放到人身上，让所有域镇居民特别是进城农民，享受到与城市居民同样的生活方式并达到同等的生活水平。城镇化有两层含义：一是人类的生产方式和生活方式由农村过渡到城市的过程；二是城镇本身的不断发展和完善的过程。新型城镇化过程中，要为已在城市的和进城的人在城市工作和生活提供更好的条件，离不开道路、交通、地下管网、公共设施，离不开城市的基础设施建设医院、学校、商业，等等，当然也离不开房地产的发展。专
家们说，21世纪看两件事，第一是看美国的高科技，第二是看中国的城镇化，这是有道理的。
有人认为，城镇化发展到一定阶段、老百姓的住房问题基本饱和后，房地产业可能就会“熄火”。这是没有依据的，比如美国，人均住房面积已达80平方米，城镇化率早已超过70%，但房地产业依然是美国经济的“火车头”。2012年以来，美国经济有所复苏，与房地产市场明显回暖有关。何况中国居民的住房远远没有“达标”，城镇化还在快速推进中，住房需求依然巨大。其实，即使到了住房基本“达标”那个阶段，房地产发展依然有潜力。除了旧住房改造和改善，我们预测未来文化消费、精神消费、健康消费将成为重点。这些需求会对房地产提出新的要求，所以，影院、俱乐部等文化地产应运而生了，休闲度假的旅游地产和养老养生地产正在蓬勃发展。
国家提出调整产业结构，大力发展服务业，不管是生活性服务业，还是生产性服务业，其发展也都离不开房地产的发展。房地产业有住房，还有非住房，非住房有商业用房、商务地产（如写字楼），还有产业地产。根据过去10年的统计，非住宅地产的面积和住宅地产的面积之比是2：8。今后随着服务业的大发展，非住宅地产的比例可能还会提高。
展望未来，房地产发展有三大任务。第一，推进住有所居的实现。其关键是让低收入和中低收入者有房住。因此，除发展商品住房市场外，要做好保障房的规划、建设、分配和管理。第二，促进房地产市场健康发展。健康发展就是保持房价的相对稳定，实现这个目标要以建立长效机制为主要方面，同时要适时搞好房地产市场调控。第三，发展“绿色地产”，把绿色产品作为房地产企业的奋斗目标，为节能减排、美丽中国作贡献。这三个任务，一个是制度层面、一个是经济层面、一介是产品层面。每个层面都很重要。三大目标任务的达成，是中国房地产业发展的潜力所在，希望所在。
（本社记者闵勤勤采访整理）
延伸阅读篇目推荐：
《房地产市场调控难在哪里》，顾云昌、王珏林、李景国、易宪容、陈新年，《时事报》2013年第7期。
《房地产调控过程很艰难但不可手软》，曾涛，人民网财经频道2012年12月29日。
《如何看待当前房地产调控》，王炜，《人民日报》2013年3月8日。
《保障房有一套完善的退出机制非常重要》，赵飞飞，《21世纪经济报道》2013年3月13日。
链接资料
链接一：政策
2003年至2013年，中国房地产调控政策一览
1．2003年（1项政策）
8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业；《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。
2．2004年（2项政策）
3月，?8〃31?大限提高拿地?门槛?，调控开始。
国土资源部、监察部联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的?遗留问题?处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，视为?8〃31?大限，此举是中央政府从土地供给方面来抑制房地产过热的举措。
10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率。
中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。
3．2005年（6项政策）
3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面。
央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。
3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节。
财政部副部长肖捷在出席?中国发展高层论坛?时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税制改革。
3月，国八条出台，调控上升到政治高度（老国八条）。
国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济适用住房的土地供应，并督促建设；四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
5月，七部委意见，调控加强、细则出台（新国八条）
国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
9月，银监会212号文件收紧房产信托。
10月11日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确个人买卖二手房，须缴纳个人所得税。
4．2006年（11项政策，调控从指导意见转向可操作性）
4月27日，放贷利率再次上调。央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。
5月24日，国六条出台，新一轮调控大幕开启：一是切实调整住房供应结构；二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动型住房需求过快增长；四是进一步整顿和规范房地产市场秩序；五是加快城镇廉租房制度建设，规范发展经济适用房，积极发展住房
二级市场和租赁市场，有步骤解决低收入家庭住房困难；六是完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。
5月29日，国务院出台限制套型90／70政策。
国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对国六条进一步细化，而且在套型面积，小户型比例、新房首付比例等方面做出量化规定。
5月31日，国税总局出台二手房营业税政策，要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
7月6日，未取得预售许可证的楼盘不得发布预售广告。
7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。
7月26白，108号文件全国范围内强制征收二手房转让个人所得税。
8月1日土地新政出台，《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。
8月19日，央行调整金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
8月30日，建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》。
9月，房地产市场整顿，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。
5．2007年（8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产）
1月，建设部规范房产经纪行业，资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台，引导二手房交易进入良性、正规的轨道。
3月18日，央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点。
5月1 9日，央行再次加息，上调0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。
6月5日，上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点。
7月20日，央行第三次加息，此次针对活期存款利率上调，由0.72%上调至0.81%，为200 年2月以来首次上调活期存款利率。
8月，央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点。
8月，央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点，一年期存款
利率达到3.87%，一年期贷款利率达到7.29%。
9月27日，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍。
6．2008年（16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭）
3月，建设部70／90政策适用范围扩大到经济适用住房。
3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%，创下历史新高。
4月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 5月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 5月30日，国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。
商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩，6月1日起执行。 6月10日，税务总局表示：企业为个人购买房产需征个人所得税。
7月14日，国土部表示：小产权房不给宅基地证。
8月11日，国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书。
8月14日，三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户。
8月25日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理。
土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷款期限原则不超过2年。对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。
美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产，在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻的三大因素下，房地产又迎来一次暴涨，连续数年的宏观调控努力在即将取得成效的时候，戛然而止。
9月15日，央行宣布?双率?齐降。
受美国金融危机影响，央行宣布9月16日起，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。
10月19日起，下调一年期存贷款基准利率各0.27和个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。
10月12日，十七届三中全会：土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题。 11月1日，个人首次购买90平方米以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。
个人住房公积金贷款利率同时下调，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27个百分点，分别为4.05%和4.59%。
地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策（杭州救市24条，包括购房入户等政策，极大地促进了房地产市场的火爆）。
10月28日，央行年内第三次下调利率，存贷款分别下调0.27个百分点。 7．2009年（4项政策，从5月开始为政策分水岭）
2009年政策整体来看，5月之前的政策有利房地产市场发展，后半年由于房价快速飙升，投机日盛，厉地产宏观调控再次卷土重来。
5月21日，为加强房地产开发企业的土地增值税收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》。
5月25日，发改委提出将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。
10月，营业税免征优惠政策终止。
国务院总理温家宝10月9日主持召开国务院常务会议，会议决定，2010年1月1日起，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
10月24日，温家宝主持国务院常务会议，国四条出台：一要增加普通商品住房的有效供给；二要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
8．2010年（14项政策）
1月10日，国务院出台?国十一条?，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。
1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，提出：申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住
房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
2月1日，国土资源部表示：在建及在售小产权房须停建停售。
3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被?冻结?等19条内容。
3月22日，国土资源部会议提出，在2010年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。
3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。
4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点，提出：要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。
4月14日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，2010年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过2009年全国实际住房用地总量。
4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对
不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
5月7日，住建部：开发商买地不得贷款。
5月13日，国务院：引导民间资本进入政策性住房建设。
9．2011年（4项政策）
1月18日，银监会：继续实施差别化房贷政策。
1月26日公布的新?国八条?，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。
1月28日，房产税试点：上海、重庆。
2月21日，住建部与地方签订保障房责任书，加大保障性住房建设和供应，增加住房用地有效供应。
10．2012年（2项政策）
住房信息系统联网。
住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市及一批大型的地级市。
四大行首套房贷利率降到基准线。
工、农、中、建四大银行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。
11．2013年（截至7月，2项政策）
2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。会议确定了5项政策措施，?新国五条?出台。
6月26日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。会议决定，今后5年再改造城市和国有工