“龙岩国际汽车城”
项目可行性研究报告
深圳市世璜投资有限公司
目录
一、总论。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1
1、项目概述 (1)
2、项目实施计划概述 (1)
3、项目可行性研究结论 (2)
二、汽车产业分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1、产业市场规模 (2)
2、汽车需求预测 (3)
3、汽车需求结构与轿车需求量预测 (4)
三、区域市场状况与需求预测。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6
1、主要城市的市场需求状况 (6)
2、福建省汽车市场状况 (7)
3、龙岩市场状况 (7)
四、汽车销售模式分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10
1、汽车行业销售的模式及其变化 (10)
2、销售市场概况 (12)
（1）、广州汽车销售市场概况 (12)
（2）、东莞汽车销售市场概况 (14)
（3）、深圳汽车销售市场概况 (15)
五、汽车相关产业分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。18
1、相关产业简要分析 (18)
2、龙岩市场规模预测 (19)
六、项目实施方案。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。20
1、项目选址及周边状况 (20)
2、项目实施初步计划 (21)
3、项目实施进度安排 (23)
4、项目战略构想与组织安排 (23)
5、项目S W O T分
析 (25)
七、项目经济效益分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。27
1、基本指标 (27)
2、建安成本估计 (28)
3、销售与租金收入估算 (28)
4、投资估算 (29)
5、债务偿还计划 (30)
6、损益估算 (31)
7、现金流量估算 (33)
八、社会效益分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。33
1、对社会投资、产值、税收的影响 (33)
2、对就业的影响 (34)
3、对产业结构的影响 (34)
4、对生态环境的影响 (34)
九、项目风险评价。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。35
1、宏观政策风险 (35)
2、城市规划风险 (36)
3、市场竞争风险 (36)
4、项目财务风险 (36)
5、招商运作风险 (37)
十、项目自我评价。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。38
1、项目用地对报告结论的影响 (38)
2、项目实施方案对报告结论的影响 (38)
3、项目经营模式对报告结论的影响 (39)
4、本报告的应用说明 (39)
“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告
一．总论
1．项目概述
?“龙岩国际汽车城”项目是由深圳市世璜投资有限公司发起的，与国内外
知名汽车销售运营商、国内外知名汽车服务商共同打造的具有国际领
先水准的汽车城项目。
?项目把握目前汽车产业快速发展的时机，紧抓龙岩汽车销售市场的市
场空隙，选择项目实施的有利位置，将快速改变龙岩汽车销售市场的
格局，并形成区域市场的垄断格局，形成进入壁垒。
?在项目运作中，我方定位为：在近期不参与汽车产业的实际运作，我
方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过汽车商业物业经营而非产
业经营来实现项目的合理回报。
2．项目实施计划概述
?该项目拟选址于福建省龙岩市经济技术开发区，面积460亩，地块特点
表现为：①地块地理位置较好，但片区尚未启动；②交通优越，有适合
本项目操作的交通条件；③地块面积较大，适合本项目的大面积需求；
④本区域人流、客流、商流欠缺，将会加大项目的宣传难度。
?项目规划设立4S专卖区、新车会展区、二手车交易区、购车综合服务区、
汽车服务区、汽车配件市场、汽车超市、摩托车交易区、市场综合区、
汽车文化区等多个区域，规划建筑面积26.4万m2，其中钢结构建筑面
积为8.5万m2，混凝土结构为17.9万m2。
?初步的经营模式设定为：一期以4S专卖区开始启动，方式是进行土地产
权式出售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分
资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行各功能区域
的建设，物业以出租方式进行。
?项目建设期周期预计为2.5年，项目在2008年5月预计可以全部启动。3．项目可行性研究结论
?静态投资回收期N=6.13年，动态投资回收期N=14.45.年。
?项目从2008年开始进入回收期，2008年预计实现收入843.60万元，项
目到2021年后产生稳定的收益，年净利润达3267.34万元，投资利润率
达10.11%。
?如果税后利润和折旧摊销全部用于偿还债务，到2011年底，债务全部偿
还，偿还债务的年限从2006年开始计为6年。
?本项目能够产生巨大的社会效益。
?项目的风险和不确定性主要体现为拿地、市场竞争和财务风险。
二．汽车产业分析
⒈产业市场规模
2004年我国人均GDP突破10000元人民币，国际经验表明，当人均GDP在1000美元左右时，轿车开始进入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐渐在中产阶层普及，从而导致社会消费结构和消费理念发生深刻变化。在我国，由于人口规模巨大，2004年总户数达3.51亿户，即使有5%的家庭（高收入阶层）购买轿车，其总消费量便达1750万辆，按城镇人口的5%计算，消费量也可达660万辆，而实际上目前城镇10%以上的家庭拥有消费经济型轿车的能力，按10%算，轿车消费量可达1300万辆，这可以认为是当前拥有实际购买力的轿车需求量。据国家统计局资料，2004年私人轿车仅为669.85万辆，到目前为止，估计全国轿车保有量当前仍不足1100万辆，即短期消费潜能还有500－600万辆未得到释放。
这一短期的巨大消费潜能之所以未得到有效释放，主要是受过去高关税所造成高价格、消费环境不佳及其他限制消费的政策等的影响。在日益宽松的消费政策（降低汽车消费税、银行不断增加消费信贷规模、采取灵活多样的付款方式）作用下，以及入世后国家大幅度降低关税的刺激下，从2002年开始汽车特别是经济型轿车消费出现了“井喷”行情，汽车消费需求得到了初步的集中释放。
商务部最近的一份报告认为，今年我国汽车产量将超过500万辆，其中约一半是轿车。这将使中国汽车产量连续4年每年上一个百万级台阶。这一增长速度在世界各国前所未有。最近一家媒体对中国汽车市场做出了这样的评价：“能与美国这个全球第一大汽车王国相匹敌的汽车市场，除了中国以外，今后不可能再出现第二个！”
2．汽车需求预测
在需求方面，支撑汽车产业进入持续高增长的因素有两个：一个是长期被压抑的巨大即期消费潜能亟待释放，另一个是随着人均收入的继续快速增长和消费环境的逐步改善，人们生活方式正在发生巨大变化，从而导致城乡居民对汽车消费需求的不断增加。
无论是从短期角度看，还是从长期角度看，我国汽车特别是轿车的消费潜能巨大。正如前面粗略估计的，我国长期累积的短期性轿车消费需求至少有500－600万辆，这相当于目前全社会轿车的保有量。这些需求都是有购买力支撑的，只是由于价格问题、汽车消费和使用政策上的问题而一时没有转化为现实购买力。
即期的消费需求到底有多大？对这一测算有一点需要说明，我们是以韩国和日本这些与我国人口密度均较大的相似国家作为参照系的，因此，其千人拥有汽车数明显偏低，一方面是由于东亚国家人均土地占有量小，汽车消费受道路等基础设施短缺的限制，在同样发展水平汽车普及率偏低；另一方面，日本、韩国在发展小轿车上最初是为了满足国际市场，努力扩大出口，而对国内汽车消费采取抑制政策，这后一点与我国极其相似。如日本人均GDP在1965年接近1000美元，千人拥有小汽车为7.1辆，韩国1986年人均GDP达2300美元，千人拥有小汽车为16辆，到1989年，韩国人均GDP接近4000美元，千人拥有小汽车达36.7。由此而推算出的即期消费需求见表1。
表1 对当前小汽车即期消费需求的估算
注：2004年一些地区人均GDP不足1000美元，但2005年达1000美元，所有数据按年增长10%计算。
表1测算结果表明，按最保守的估计，我国当前已有购买力支持的即期汽车总消费量为1377.39万辆，说明短期内有500多万辆的私人小汽车消费需求等待释放，那么，估计要3－4年才能将历史上累积的汽车消费潜能释放完，因此，仅凭这一项因素就能使汽车消费保持20－30%的增长率。
3．汽车需求结构与轿车需求量预测
当前汽车需求和供给的长期转折点正在形成，即汽车产业正在进入中期稳定高增长阶段。汽车需求高增长态势的确立及结构上出现的新变化，标志着我国汽车消费进入到一个新的阶段。2004年国产汽车总销量达到504万辆，比上年433万辆增长16%，其中轿车227万辆，比上年192万辆增长18%；快速增长的汽车销量使得汽车需求结构和汽车拥有量的结构都在发生新的变化。这为汽车行业的进一步高增长奠定了重要基础。2005年，国产汽车总销量将达到564万辆，比上年增长12%，其中轿车264万辆，比上年增长16%。
几年来特别是进入2004年以后，我国轿车销售量占汽车总销售量的比例不断提高。2004年是汽车消费结构发生重要变化的一个转折点。以前轿车在整车销售中的比重大约占三分之一的份额，2004年轿车在三大车型（载货汽车、公路客车和轿车）中的比重首次突破了40%大关，打破了三大车型三分天下的局面，这可以说是一种历史性的突破。在国外，轿车销售在三大车型中占有绝对优势，一般占75%以上的份额，而过去我国轿车所占比重严重偏低。有专家指出，突破40%，意味着中国的汽车消费开始从生产资料型向消费型转化的开始，并意味着我国人民生活水平有望发生实质性变化。家用轿车作为新的大众消费品，正在为中国经济增长注入新的动力，并将从根本上改变中国人的生活，改变中国经济的结构。
我国长期内汽车需求潜力极大，目前已成为世界新增汽车消费量第二大市场，不久将会变成第一大市场。假设我国到2010年千人拥有轿车达到韩国1986年的水平，那么，按届时人口达14亿规模算，我国轿车拥有量可望达到2240万辆，这将是1997年(317万辆)的7.07倍，年均增长率将达到16.23%，即年均新增轿车量将为147.93万辆，再加上有30%左右的汽车更新需求，实际年均轿车消费量
为192万辆，现在看来这一预测不仅可以实现，甚至还应更乐观一些。“十五”年均轿车消费量将达150万辆，“十一五”则可提高到250万辆左右。
表2 对2005年及2010年我国城镇家庭汽车消费增长的预测
注：2000年及以后都是预测值，实际2000年汽车保有量为1608万辆，其预测值偏低4.32%。
资料来源：中国宏观经济与行业景气预测课题组
三．区域市场状况与需求预测
⒈主要城市的市场需求状况
据国家统计局公布的数据显示，2004年国内大城市的私车拥有量继续保持大幅增长的趋势。截至2004年底，在全国十大城市的私家汽车拥有量排名见表3。
表3 2004年度全国十大地区及十大城市私人拥有量排名表单位：万辆
资料来源：中国宏观经济与行业景气预测课题组
2004年北京拥有私人轿车接近129.8万辆，摇摇领先于全国其他地区。广东、浙江、上海等发达地区轿车进入家庭的步伐也大大加快，如2005年上半年广东省主要大中型汽车贸易市场的汽车销售额达到了60.67亿元，比上年同期增长43.7%，而城镇居民每百户家庭拥有汽车的数量也达到了 2.94台，同比增长了47.7%；尽管上海仍是中国限制私人消费最严厉的城市，但这种格局正在悄悄变化，截至2004年底，上海私家车的数量也已经超过了33.52万辆，比2003年增加了3.75万多辆，且参加私家车牌照拍卖的人数在逐月增多，表明汽车消费日趋活跃。
《中国汽车流通月报》表明，2005年全国轿车的私人购车比例已经达到59%，1～6月的平均值为59.25%，私人购买轿车比例最高的月份达到68%。这些数据均表明，我国轿车消费的主体开始发生了转折性变化，即以私人消费为主，且比重在不断提高。从消费种类来看，私人消费主要集中在普通级轿车、微型轿车和中高级轿车，中级轿车私人消费比例最低，但也接近50%。
2、福建省汽车市场状况
福建省地处中国东南沿海，近三年来，福建汽车市场进入了快速发展轨道，年度市场需求量超过10万辆。2003年度全省新车挂牌数达到101675辆，全省民用汽车保有量达到52.08万辆，全省机动车保有量达到330万辆。根据测算预计福建2004年度民用汽车保有量达到62.1万辆，年度净增加汽车超过10万辆。预计2005年福建汽车市场增长率在18%左右，年需求量会在11万辆以上。2004年度全省民用汽车保有量达到52.08万辆，较1995年年末8年来净增加车辆42.1万辆，民用汽车保有量由1995年位居全国第23位提升到2003年居全国第20位，在华东位居第6位。福建汽车市场具有四大特点:
第一，福建省东部沿海地区经济发达，汽车保有量高；西部山区经济欠发展，汽车保有量低，东西部差距大。在全省九个设区市中，东部福州、泉州、厦门三市汽车保有量40.92万辆，占全省66%；宁德、漳州、三明、南平、龙岩、莆田6市地民用汽车保有量21.08万辆，占34%。
第二，福建私人汽车发展快。2004年度新注册汽车28.78万辆，同比增长26.26%，较2003年全省净增加私车5.95万辆。私车发展速度高于汽车市场发展速度5个百分点。
第三，2004年福建汽车市场运行前高后低。根据测算，上半年占总量的52%，下半年占48%，使汽车市场走向理性发展阶段。每年平均增长速度18%左右。
第四，2004年度福建汽车市场客货车比重继续扩大。根据测算客车占总保有量的58%，货车占总保有量的42%。客车(含轿车)高于货车16个百分点，客车(含轿车)是汽车市场的主力军。
3．龙岩市场状况
（1）基本情况
龙岩市作为全省九个重要城市，经济发展快，生活水平高已经成为不争的事实，私人购车已经成为龙岩市市民消费的第二大支出，且汽车消费档次迅速提高。
据龙岩市国税局车购办统计，今年１至５月全市汽车总申报纳税4729辆（其中国产汽车4686辆，进口汽车106辆），比去年同期增长20％。共征收汽车税额4252万元，同比增长16％。
（2）龙岩市汽车产业市场调查及分析
我们将分从4S专营店、一手车交易市场、二手车交易市场、汽配市场、汽车维修市场、配套服务市场等几个方面对龙岩汽车产业进行分析。
①、龙岩市现有4S店
a．上海通用别克：
地址：高速公路出口处（龙岩大道边）距中心城市3公里
投资规模：占地10亩，约投资1000万元
场地归属：属村自用地（政府返回给村里的返还用地，有土地证、建设用地），但规划不是商业用途，该地块属临时建筑。
经营状况：年销售量600辆以上，经营状况良好。
b、一汽大众、上海大众：
地址：龙门镇高速公路出口处，319国道边、距城中心8公里
投资规模：占地15亩，约投资1500万元。
场地归属：沿路20米，属有土地证商住用地，规划不是4S店，属临时建筑.
经营状况：年销售量800辆以上，经营状况良好。
c、广本：
地址：东城方向，通往漳平市（县级市）的路上，不属主街道，周围没有店面，亦不在国、省道上，位置较差，距城市中心2公里.
投资规模：占地10亩，约投资1000万元
场地归属：规划局批准的4S店
经营状况：经营状况良好。
②、龙岩市一手车交易市场情况
目前龙岩市主要的一手车交易市场主要集中在三个区域，一是距城比较近的龙腾路，有20家左右，二是龙门谢洋大洋路段319国道，有20多家，三是龙门镇新街，319国道，有20多家。除新南方汽贸是自购物业外，其余都是租赁物业进行经营，大约店面租金每平方25元/月，投资在20万左右. 龙岩大部分经销商还处于租几间店面、摆几辆汽车的低级、不规范的经营状态，这些卖场甚至被戏称为汽车小卖部。这种规模过小，分布散乱、操作不规范的汽车市场经营状况，越来越与现代化城市的发展、先进的汽车营销方式不符。这种极为不专业的市场将被规模化、规范化经营所代替。
③、龙岩市二手车交易市场情况
从路边摆满的待售的二手车来看,我们不难想象龙岩二手车市场的火爆程度. 但火爆的同时,我们也不难看出这些利用一些租赁的临时用地进行摆放,甚至占道经营的杂货铺般的二手车交易店,与这个城市如此的不和谐. 二手车交易市场市场主要集中在龙腾路、大洋路段与汽车销售市场相邻的几个区域。
④、龙岩市汽配市场经营情况
龙岩的汽配没有专门的市场，大型汽车配件一般在曹溪、龙门镇319国道周边，周围一般是大车维修厂，小型汽车的主要在城里和大洋路段，大车配件多于小
车配件，因小车配件（特别是进口配件），主要由广州供货，很多配件由修理厂直接向广州配件市场进货，配件市场的场地大都是沿路临时用地店面，经营者向店主租赁
⑤、汽车维修市场
由于私家车消费者对专业汽车知识了解甚少，车子稍有毛病，就求助于维修店，甚至日常维护也不知从何下手而要找人代做。而消费者对于专业汽车维修部门的意见和服务质量也极为重视。这样，维修行业便与汽车市场同步壮大，形成庞大的汽车维修市场。据龙岩市交通局营运处统计，近年龙岩市的汽车维修企业每年以15%的速度递增。目前全市大大小小的维修企业达292家，其中新罗区就有169家，从业人员达3800多人。全市年维修产值(包括维修配件等)约8000余万元。
⑥、配套服务市场
汽车可谓“七分养三分修”，在私家车大发展中，从修理业中逐渐衍生分离出来汽车美容业，近两年迅速蓬勃壮大，分布在龙岩市区内的汽车美容店、汽车精品店已发展到50余家。洗车、打蜡、贴防爆膜……汽车美容店生意火热得令人眼红。（3）发展预测
按照前面的分析预测方法，可以对龙岩未来几年（至2010年）的各相关指标进行预测，GDP增长率、人口增长率、小车销售增长率是预测值，根据这些预测值，可以对未来几年龙岩汽车销售市场进行一个大致的判断，也为本项目所创造的产值进行一个定量的判断。
表4 龙岩地区未来汽车销售预测
四．汽车销售模式分析
1．汽车行业销售的模式及其变化
根据我们的调研和资料查阅，目前汽车行业的销售模式分品牌代理4S店或3S店，汽车销售公司（多个品牌的代理），汽车专业市场（品牌店和销售公司的结合），另外，欧洲最近通过立法对汽车专营销售的进行了重新规定，汽车销售公司可以销售其他品牌的产品。
表5 轿车销售模式分析
汽车专业市场本身并不能算作一种汽车销售的模式，汽车专业市场的客户是前面三种销售商，其本质是商业地产商和商业物业管理者，通过为汽车销售商提供统一销售的平台而收取租金收益和管理费用；同时，利用专业市场的产业相关性整合汽车相关产业，并向日用消费、休闲等领域延伸，以实现商业的最大价值。
2004年末，全国拥有年成交额亿元及以上的机动车交易市场（以下简称亿元机动车市场）118个，比2003年增加10家；成交额达1368亿元，比上年增长43%；零售额达399亿元，占成交额的43.8%，增长55.3%。机动车交易市场成交额超过20亿元的有10家,比上年增加4家；10—20亿元的有13家，比上年增加7家；5—10亿元的有21家，比上年增加6家。长春市汽车中心批发市场是全国唯一一家年成交额100亿元以上的机动车交易市场，2002年成交额突破150亿大关，营业面积达18.8万平米，居全国首位。山东汽车城和大连保税区国际车城
市场的营业面积也达10万平米以上。
2004年，机动车交易市场的摊位为10810个，虽比去年减少了1500余个，但营业面积却增长了9.7%，平均摊位营业面积增长25.1%。平均摊位营业额达843.7万元，比上年增长63%，平均每平米创造营业额4.3万元，增长30.3%。
2004年，东部地区有亿元机动车交易市场64家，比上年增加12家，占全部亿元机动车交易市场的65.3%；中部地区有22家，比上年减少3家，占22.4%；西部地区有12家，比上年增加1家，占12.2%。
从成交额看，东部地区亿元机动车交易市场成交额达542.2亿元，比上年增长51.4%，高于全国8个多百分点；中部地区增长30.3%；西部地区增长38.3%。
35个大城市有亿元机动车交易市场61家，比上年增加11家，占全部亿元机动车交易市场的65.3%；成交额达732.5亿元，比上年增长43.5%。
中国汽车自2002年才正式进入民用消费时代，其汽车销售的模式在这几年发生了明显的变化，由最初的国营汽车销售公司和物资公司一统天下逐步转变为以民间投资为主、以分散的零售店逐步向专业市场和连锁店形式转变，目前是诸侯纷争的局面，但汽车连锁显示出更强的竞争能力，同时，专业的汽车交易市场也在各地纷纷突起，汽车销售进入更加理性和买方市场的年代。
2．销售市场概况
由于龙岩市的大型集中式汽车交易市场尚属于空白,我们就集中对广州、深圳、东莞三地的大型集中式汽车交易市场进行了调研，调研的情况汇总如下。
（1）广州汽车销售市场概况
目前广州市的汽车经销商共有300多家，面积1万m2以上的已建或在建汽车市场则有20多家。到这些在建市场完工之时，加上现在已经建好的300万m2以上的汽车市场，广州汽车市场的总面积将达500万m2以上。广东汽车交易市场、广州汽车博览中心、广州华南汽贸广场、广州名车城、广州汽车市场等是6个较大的交易市场，总交易面积40万m2，其中综合性汽车交易市场（含新、旧车交易、过户、办证等综合性服务业务）2家。广东汽车交易市场和华南汽贸交易市场，这两家是目前全省最大的交易龙头市场。另外，已批准在建或正在筹建的较大的交易市场3家，总建筑面积在80万m2以上。另外，还有大量的没有进入专业市场的品牌店，形成了广州最大的汽车商自发聚集区——黄石东路，有几十家品牌商。此外，还有二手车、高档车成行的下塘西路，集销售、维修于一体的梅花园汽车销售服务有限公司。下面对我们实地考察过的广东汽车市场和广州汽车博览中心进行重点介绍。
表6 广东汽车交易市场及运营商介绍
表7 广州汽车博览中心（AEC）简介