——类别墅产品研究报告
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2010-01
上海鉴略地产顾问机构
常规定义
概念阐述
营销
属性
精神
属性类别墅是别墅产品的延伸，其强调与别墅同样优美的
环境、丰富的生活空间以及居住的高舒适度，相对单
价和总价相对较低，适应客群更广泛。
类别墅是具有鲜明个性的一种准高端产品，提倡居住
生活为首要元素，通过创造别墅级的社区氛围、更为
注重邻里空间的沟通性以及更经济的特性，成为更为
大众化的一种豪宅产品形式。
较为模糊的概念诠
释，缺乏鲜明的产
品属性区分。
解读1解读2
诞生背景
概念阐述
供应限制2003年，国土资源部发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，通知明确表示停止纯别墅项目用地的土地审批供应，此后别墅项目用地都处于严格控制状态，别墅项目日渐稀缺。
2009年，随着楼市升温，各地别墅市场一片火爆。以北京为例，6月以后月均成交量在500套左右，别墅需求异常旺盛。而供应持续减少，新增供应套数同比下滑2.04%，销供比达到1.78：1，供求差距进一步拉大。
需求旺盛
一种游走在政策边缘，满足客户对低密度生活渴望的高性价比新豪宅产品孕育而生
类别墅
概念阐述
差异化特性独栋别墅双拼、联排别墅类别墅起源于古代帝王行宫和
上层阶级庄园府邸，一
般是居宅之外用来享受
生活的居所，是第二居
所而非第一居所。
独栋别墅的衍生产品，
两栋或多栋别墅进行拼
接组合。在中国由于土
地稀缺，基本是休闲型
第二居所。
强调居住为首要元素，
二居所。讲究舒适、便
捷的生活环境构成，一
般为第一居所。
高端高端准高端
容积率0.4以下，不存在
其它物业形式
容积率0.5—0.8，可以
和独栋别墅并存
2.0以下的容积率都拥有
规划空间，适应各类型
建筑搭配
2~4层，拥有独立
天地空间，无公摊
2~4层，拥有独立
天地空间,无公摊
2~6层，没有独立
天地空间,有公摊
前庭后院，独立私家花
园。
前庭后院，部分拥有独
立私家花园。
底层住户享有花园，顶
层住户享有露台，享受
公共花园。
产品相似度高差异化显著用
途
定位
建
筑
规
划
类型
景
观
特性
类别墅定义
概念阐述
一种采用低密度规划，具有别墅社区的舒适生活环境，但单位住户不具备上下
垂直空间完全独立性的新型住宅产品
类别墅
新定义
主要产品类型
概念阐述
?最象别墅的“类别墅”—
叠加别墅?最常见的“类别墅”—
情景洋房?最大气的“类别墅”—平层官邸
目录纲要Contents
1叠墅篇
壹
1洋房篇
贰
1平层篇
叁
1
肆
壹. 叠加别墅Superimposed house
产品定义
叠加别墅
叠加别墅是由多层的“别墅式”复式住宅上下叠加在一起组合而成，简单来说，就是由别墅的“独天独地”变为上一户，下一户。
叠加别墅产生于上世纪90年代后期，源于英国诺丁汗，风行于美国、澳大利亚。进入中国后，这种产品以营造有天、有地、有花园的私密生活空间，并实惠于独幢与联排别墅的价格，成为市场热销“类别墅”产品的一种主要形式。
产品定义
发展
背景
主要特点
叠加别墅
2nd ：四至五层，一般为一、二层组合一套户型，三、四或五层组成另一套户型。
3rd ：和别墅极其相似的立面观感。
4th ：下层户型一般有独立花园，上层户型一般有独立露台。
1st:产品规划容积率区间[0.8—1.2]。
5th ：单套户型面积一般不超过250平米。
0.30.60.9 1.2 1.5 1.8
2
3
1
4
5
4
2
案例一
叠加别墅
苏州水云居
创新叠院小墅
开发商中新置地
占地面积124000平方米
建筑面积129245平方米
建筑设计加拿大AII国际建筑事务所
景观设计————————————
容积率0.83
绿化率48%
销售均价11000元/平米
项目规划
叠加别墅
?布局以中心湖泊为规划聚焦点，突出“水居”的产品卖点，以湖景最优渗透方向为
建筑朝向，具有最优角度的观景体验功能。
?在大环境“景观围合”的基础上，以“小组团”规划方式，通过车行道路组织对片区进行分割，将低密度住区与高层住宅区的生活干扰降到最低水平。
?项目分为四期开发，以叠墅+洋房组织的低密度近湖组团和小高层+高层组织的远湖组团形成阶梯式等高递增的天际线，整个社区都拥有良好的湖泊景观视野。小高层
叠加
其它地块叠墅地块景观渗透方向主要交通动线
叠加别墅
最大亮点：叠院式设计
单调的上下复式组合，下层“有院无天”，上层“有天无院”。
叠院：强调以“户”为单位的建筑单元组合，将“有天头地”的别墅生活空间融入规划中，通过错落相叠的上下空间组合，实现上层空间的亲地功能和下层空间的开敞功能。
传统叠拼
创新叠院
叠加别墅
广泛使用“架空手法”，巧妙利用地形高差，使土地使用效率以及垂直空间的复合功能得到极大的提高，并几乎在每一层都形成了“空中
庭院”的概念。
露台
空中庭院入户花园阳台车行交通
立面色彩
叠加别墅
现代简约的建筑风格与叠院的空
间设计十分契合，具有强烈几何
图形风格的立面错落有致，较多
的阳台、露台、空中庭院也在几
何元素的串联下不会过于突兀。
白、中灰、红色的主立面色彩搭配清新
时尚，横向咖啡色百叶增加了视觉变化。
叠加别墅
?北向全赠送的公共
庭院加强了上下两
户的空间沟通，提
高了互动功能1F
亲地花园
空中庭院
内庭中井
户型轮毂
入户交通
?面积紧凑，底层大
花园全面积赠送，
具有相当高的性价
比
?套内功能布局完善，
动静分区
?户型较短的进深具
有优秀的通风采光
效果
?客厅的中井设计进
一步提升了底层的
通透性
2F
叠加别墅
3F
4F
?户型紧凑实用，动
静分离，布局合理
?叠院设计形成独立的居住空间，下层的公共庭院具有亲地花园的功能?中井设计提升了内
部空间的通风采光
?上下梯分向设计浪
费了一定过道面积
露台
空中庭院内庭中井户型轮毂上下交通
项目评析
叠加别墅
产品
亮点
产品
缺陷▲叠院设计释放了户型上下垂直空间的独立功能。较低
的总面积和大量的阳台、露台、空中庭园等赠送面积使
产品具有不错的性价比。
▼内庭园一部分需计入公摊面积，压缩了户型套内空间
案例二
叠加别墅
上海·叠墅ONE
迷你叠墅之王
开发商东渡国际集团
占地面积59577平方米
建筑面积140848平方米
建筑设计——————————
景观设计——————————
容积率 1.93
绿化率36%
销售均价12000/平米
规划评析
叠加别墅
地块排列方式采用行列
式布局，建筑类型组合
为“小高层+
联排叠墅”。
受容积率限制，
地块规划空间紧
凑，建筑密度高，
社区居住舒适性
受到一定影响。
小区通过中心小型花园和内
部道路将联排叠墅地块与小
高层地块进行空间过渡，避
免相互干扰，保证了叠墅区
的相对独立性。
景观隔离带
景观渗透方向