咸宁碧桂园温泉城可行性研究分析报告
专业：12级土地资源管理
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调查人员声明 (1)
第一章项目总论 (2)
1.1项目背景 (2)
1.1.2项目建设信息 (2)
1.2 项目建设方案 (2)
1.2.1 建设目标 (2)
1.2.2 建设地点 (2)
1.2.3 建设内容 (2)
1.3可行性研究报告编制依据 (3)
1.3.1政策资料 (3)
1.3.2编制范围 (3)
1.3.3项目建设技术经济指标 (4)
1.4 可行性研究结论 (4)
1.4.1提升企业产品的市场竞争力 (4)
1.4.2项目拥有成熟的技术 (4)
1.4.3项目具有良好的社会经济效益 (4)
1.4.4问题与建议 (5)
第二章项目背景和发展概况 (6)
2.1项目提出的背景 (6)
2.2项目提出的理由 (6)
2.2项目公司简介 (7)
2.3项目建设概况 (7)
2.4项目地块位置及周边现状 (8)
第3章项目投资环境与市场研究 (9)
3.1投资环境分析 (9)
3.1.1国家政治经济形势及有关政策 (9)
3.1.2项目所在城市发展状况 (9)
3.2.1房地产处于稳步发展阶段 (11)
3.2.2住房供求结构 (11)
3.2.3购房群体分析 (12)
3.3咸宁市房地产业发展的趋势 (13)
3.4市场分析预测 (14)
3.4.1销售预测 (14)
第4章建设规模与项目开发条件 (16)
4.1项目建设规模 (16)
4.2项目建设条件 (16)
第5章项目建设方案 (19)
5.1设计依据 (19)
5.2项目设计主题和开发理念 (19)
5.3项目总体规划方案 (20)
5.3.1规划设计原则 (20)
5.3.2项目结构和布局 (20)
5.4建筑设计 (21)
5.5结构设计 (22)
第6章环境保护与劳动安全 (23)
6.1 建设地区的环境现状 (23)
6.2 项目施工期环境影响分析 (23)
6.2.1大气环境影响分析 (23)
6.2.2地表水环境影响分析 (24)
6.2.3声环境影响分析 (24)
6.2.4固体废物环境影响分析 (24)
6.3 运营期间环境影响分析 (25)
6.3.1大气环境影响分析 (25)
6.3.2水环境影响 (25)
6.3.3声环境影响 (25)
6.3.4固体废物影响 (25)
6.4 减轻本项目对环境影响的措施和建议 (26)
6.4.1合理选址选线 (26)
6.4.2工程方案分析与优化 (26)
6.5施工方案分析与合理化建议 (27)
第7章企业组织和劳动定员 (29)
7.1 企业组织和各部门职责 (29)
7.1.1组织结构和部门设置 (29)
7.2 劳动定员和人员培训 (36)
7.2.1劳动定员 (36)
7.2.2人员培训 (36)
第8章项目实施进度安排 (37)
8.1 项目实施的各阶段 (37)
8.1.1 建立项目实施管理机构 (37)
8.1.2 资金筹集安排 (37)
8.1.3 勘察设计和设备订货 (37)
8.1.4施工和生产准备 (37)
8.1.5 竣工验收 (38)
8.2 项目实施进度表 (38)
8.3项目经营方案 (39)
8.3.1市场推广构想 (39)
第九章投资估算与资金筹措 (40)
9.1 投资估算 (40)
9.1.1土地价格 (40)
9.1.2前期工程费 (40)
9.1.3建筑安装工程费 (40)
9.1.4基础设施建设费 (40)
9.1.5精装修费用 (40)
9.1.6销售税和附加税 (41)
9.1.7开发间接费用 (41)
9.1.8管理费用 (41)
9.1.9其他费用和不可预见费用 (41)
9.2资金筹措 (42)
9.2.1净现值和内部收益率（税前） (42)
第10章经济与社会效益评价 (44)
10.1经济效益分析 (44)
10.1.1成本费用估算 (44)
10.1.2 销售收入估算 (45)
10.1.3 销售税金及附加估算 (45)
10.1.4 利润总额及税后利润估算 (45)
10.1.5 盈利能力评价指标 (45)
10.1.6 偿还能力评价指标 (45)
10.2 社会效益和社会影响分析 (46)
第11章不确定性与风险分析 (47)
11.1 盈亏平衡分析 (47)
11.2 敏感性分析 (47)
11.3风险因素分析 (48)
11.4盈亏平衡分析 (49)
11.5敏感性分析 (50)
11.5.1变动因素-成本变动 (50)
11.5.2变动因素二售价变动 (51)
11.5.3变动因素一容积率变动 (51)
11.5.4风险因素的识别和评估 (51)
11.5.5风险防范对策 (52)
第12章结论与建议 (53)
调查人员声明
我们郑重声明：
1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、我们依照碧桂园集团统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析，形成意见和结论，撰写本可行性研究报告。
3、我们已对本报告中的拟建项目进行了实地查勘。
参加调查人员签名：
公司领导签字：
注：形成一致意见后，附后存档。
第一章项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
碧桂园温泉城
1.1.2项目建设信息
1、投资商：碧桂园控股有限公司
2、开发商：碧桂园控股
3、物业公司：广东碧桂园物业管理有限公司咸宁分公司
物业费：洋房1.2元/月/平方米，别墅1.5元/月/平方米，花园0.5元/月/平方米，多层1元/月/平方米
4、预售证：鄂咸房预字2010（014）号
5、户型面积：双拼别墅167至640平米洋房104至139平米
1.2 项目建设方案
1.2.1 建设目标
本项目将建设一个大型的别墅群，新玲珑双拼别墅、联排别墅、景观洋房，提供城市消费者对别墅型房屋的需求。
1.2.2 建设地点
湖北省咸宁市潜山国家森林公园旁
1.2.3 建设内容
1、建设配一整套居住体系，碧桂园凤凰温泉酒店、温泉旅游度假村、18洞国际标准高
尔夫球场、万亩潜山国家森林公园、潜山商业街
2、建设相关配套设施，学校，医院，酒店，度假村以及配套的环保设施。
3、规划建筑面积：121302平方米，占地面积：666690平方米
1.3可行性研究报告编制依据
1.3.1政策资料
1、国家发改委《产业结构调整指导目录》2005年；
2、《城镇廉租住房档案管理办法》
3、《城市房地产开发管理暂行办法》
4、《城市房地产开发经营管理条例》
5、《城市房屋拆迁管理条例》
6、《房屋登记办法》
7、《国务院关于修改《住房公积金管理条例》的决定》
8、《中华人民共和国城市房地产管理法》
9、《中华人民共和国城市规划法》
10、《中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
11、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
12、《中华人民共和国物权法》
13、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
1.3.2编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对碧桂园温泉城项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
1.3.3项目建设技术经济指标
1.4 可行性研究结论
1.4.1提升企业产品的市场竞争力
现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就咸宁市最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。另外，目前很多跨国公司大举进军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。
1.4.2项目拥有成熟的技术
我们拥有一大批经验丰富的建房设计师和很多技术成熟的建房工人，引进国外先进技术和设备，同时吸纳国内的先进技术，为房地产开发提供最好的条件。
1.4.3项目具有良好的社会经济效益
房地产的开发将会带动周边经济的发展，同时提供更多的工作岗位。
1.4.4问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及咸宁的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
咸宁市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
第二章项目背景和发展概况
2.1项目提出的背景
碧桂园2011年战略发展目标（5年）：年销售收入达到400亿元年在建面积超过1000万平方米，土地储备达到20000亩稳固广东省内二线城市业务，覆盖广东省主要区域异地业务收入比例上升至50％左右，在全国范围内建立强有力品牌资产；2016年战略发展目标（10年）：年销售收入达到1000亿元，年在建面积超过2000万平方米，土地储备达到40000亩，覆盖全国市场主要区域，净利润水平业内第一，全国品牌影响力第一。
2.2项目提出的理由
1、是城市发展的需要
碧桂园温泉城处于咸宁市温泉潜山国家森林公园旁，是住宅黄金地带。碧桂园集团为中国房地产十强企业，咸宁属于中小城市，符合碧桂园集团发展战略需要。为适应商咸宁市的规划和发展需要，提升城市形象，提高土地的综合价值，建设碧桂园温泉城势在必行。
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。咸宁房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
2、是解决咸宁人民生活的需要
随着咸宁经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使咸宁城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。目前，咸宁缺乏较高档生活小区，建设碧桂园温泉城既能解决咸宁城市问题，也能满足咸宁人民对住房的高层次要求。
3、是解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工的下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道、解决下岗职工的生活与再就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此，国家2004年固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的较快增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，GDP每增长1
个百分点，全国可提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5%，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为咸宁市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加咸宁市当地社会就业岗位作出一定的贡献。
咸宁碧桂园温泉城项目需要投入大量劳动力，可以一定程度上解决就业问题。
2.2项目公司简介
碧桂园集团，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业。
碧桂园集团创建于1992年，沐浴改革开放阳光雨露，持续发展壮大；2006年，获中国工商行政管理局认定为“中国驰名商标”，为最早获评的两个房地产行业驰名商标之一。2007年，碧桂园集团在香港联交所主板上市；同年9月，成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成分股、恒生综合指数及恒生中国内地综合指数成分股。以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”为企业使命，二十年来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。截止2012年6月30日，集团已经拥有超200个项目(包括中国、马来西亚等地)。
作为国内著名的综合性房地产开发企业，碧桂园集团下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业，旗下已有三十余家挂牌五星级或五星级标准酒店开业。20年来，碧桂园直接提供就业岗位5万多个，间接创造就业岗位逾20万个。
2.3项目建设概况
碧桂园温泉城作为碧桂园集团倾力打造的集休闲娱乐、旅游度假、运动保健、投资居住于一体的复合式开发项目，是满足现代都市人对健康、悠然生活需求而开发的高品质社区。含60多个天然温泉泡池的温泉旅游度假村、大型市政体育公园配套等顶级配套设施，并由国家一级资质的物业服务公司提供物业服务。项目充分利用万亩潜山国家森林公园，及其余脉舒缓山势，打造出景观稀缺的坡地别墅群。首期规划有2009年碧桂园创新玲珑双拼别墅、
联排别墅、景观洋房等多种产品。园林设计引入台式园艺设计理念，结合西班牙建筑与独特园林体系。
2.4项目地块位置及周边现状
1、项目位置：咸宁市温泉潜山国家森林公园旁
2、周边商业：武商量贩、大福源、南大街商业区、中百仓储、中商百货、潜山商业街酒吧、美食广场、建设银行、中国邮政储蓄、中国人民银行、中国农业银行、中国工商银行、农业发展银行咸宁分行
周边医院：市中心医院、咸宁学院附属第二医院、咸宁医学院附属第一医院、咸宁卫校附属医院、咸宁市中医医院
周边学校：咸宁高中、温泉高级高中、市交通幼儿园、咸安好孩子幼儿园、机关幼儿园
3、交通：公交车11路可达到市中心繁华地段
交通状况：武广快客：咸宁站→银泉大道→咸宁大道→龙泉大道→碧桂园温泉城城际铁路：武昌火车站→咸宁站→桂花北路→文笔大道→长安大道→咸宁大道→龙泉大道→碧桂园碧桂园温泉城自驾线路一：武汉市区→青郑高速→京珠高速（咸宁北出口）→银泉大道→咸宁大道→龙泉大道→碧桂园温泉城自驾线路二：武汉市区→107国道→咸宁城区→贺胜路→咸宁大道→龙泉大道→碧桂园温泉城
第3章项目投资环境与市场研究
3.1投资环境分析
3.1.1国家政治经济形势及有关政策
2013年GDP增速为7.7%，超过7.5%的预期目标。据了解，2012年GDP现价总量为519470亿元，比初步核实数增加了528亿元，按不变价格计算，比上年增长7.7%，与初步核实数相同。
2013年，面对极为错综复杂的国内外形势，党中央、国务院团结带领全国各族人民，深入贯彻落实党的十八大精神，坚持稳中求进的工作总基调，坚定不移推进改革开放，科学创新宏观调控方式，国民经济呈现稳中有进，稳中向好的发展态势。
初步核算，全年国内生产总值568845亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%。分季度看，一季度同比增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%，四季度增长7.7%。分产业看，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。从环比看，四季度国内生产总值增长1.8%。全年万元国内生产总值能耗比上年下降3.7%。
全年全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），其中住宅投资增长19.4%。房屋新开工面积201208万平方米，比上年增长13.5%，其中住宅新开工面积增长11.6%。全国商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，其中住宅销售面积增长17.5%。全国商品房销售额81428亿元，增长26.3%，其中住宅销售额增长26.6%。全年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%。12月末，全国商品房待售面积49295万平方米，同比增长35.2%。全年房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%。其中，国内贷款增长33.1%，自筹资金增长21.3%，利用外资增长32.8%。
3.1.2项目所在城市发展状况
1、地理位置
咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸。隶属湖北省，与湖南、江西接壤，素有“湖
北南大门”之称，是武汉城市圈成员城市之一，地跨东经113。32′－114。58′，北纬29。02′－30。19′。
咸宁下辖1市，1区，4县分别是咸安区、通城县、通山县、嘉鱼县、崇阳县、赤壁市。咸安区位适中，交通便捷。138公里长江黄金水道依境东流，京广铁路、武广高速铁路、武咸城际铁路、106、107、京港澳高速公路、杭瑞高速贯通南北。荣获中国人居环境范例奖、全国最适宜人居城市、中国魅力之城、中国温泉之城、中国十大最具成长创新型城市、全国第二批可再生能源建筑应用示范市、湖北省首批低碳经济试点市、首批全国旅游标准化城市等荣誉称号。
2、经济发展状况
2013年全市生产总值872.11亿元，增长10.6%，增加额连续4年超过100亿元；全社会固定资产投资971.84亿元，增长28.5%；社会消费品零售总额320.64亿元，增长13.8%；公共财政预算收入58.71亿元，增长28.1%。
2013年，咸宁市人均生产总值（GDP）35236.77元，折合5689.59美元。从各区县来看，赤壁市、嘉鱼县和咸安区生产总值（GDP）领先，通山县生产总值（GDP）最低；从人均生产总值（GDP）来看，赤壁市人均生产总值（GDP）为9945.23美元，位居第一，嘉鱼县和咸安区分列第二、第三位，人均生产总值（GDP）分别为8711.74美元和5251.22美元，崇阳县人均生产总值（GDP）最低，为3782.84美元。
3、城市发展目标
（1）总体目标
坚持以人为本、推动科学发展，积极抢抓机遇、实施跨越式发展；坚持依托武汉、服务湖北、辐射湘赣、面向全国，深化改革、扩大开放，加快发展新型制造业、高效清洁能源、现代商贸物流和旅游休闲度假等主导产业，统筹区域和城乡发展，努力将咸宁建设成为武汉城市圈和长珠潭城市群联结线上引人注目的节点城市、湖北省名副其实的门户城市、武汉城市圈独具特色的生态城市和以温泉为特色的旅游文化城市。
（2）经济目标
建设鄂南经济强市。到2015年, 在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，全市生产总值超过1000亿元，人均GDP超过30000元，实现由武汉城市圈中等发展水平向先进发展水平的跨越。到2030年，实现全面小康，将咸宁市打造成名副其实的“鄂南经济强市”，地区生产总值达到3172亿元，人均GDP超过90000元，达到湖北省乃至中部地区领先水平。
（3）城市建设目标
宜居城市：以人为本，创造优越的生活居住环境、多元化多层次的服务选择和高效便捷的交通体系，提高城市安全保障水平和城市管理水平，成为湖北省最适宜居住的城市。
创业城市：围绕主城，大力促进“两型”导向的新型产业基地建设，逐步构筑“高增值、强辐射、广就业”的现代服务体系，形成“三二一”产业空间格局，成为湖北省最适宜创业的城市。
绿色生态城市：保护“南山北水”的自然生态格局，建成拥江抱湖、城林相间、山川秀美、人与自然和谐的绿色生态城市。房地产市场分析
3.2.1房地产处于稳步发展阶段
咸宁市近年来销售均价平稳增长，但从2009年开始较大幅度的上升， 09年销售均价从年初的2260元每平米上涨至年底的2600元每平米，城区中心地段楼盘部分住宅成交价达到4000元/㎡。 2010年咸宁市城区全年商品房成交总面积在武汉8+1城市圈中除武汉外进入前三位。城市排名依次为孝感115万㎡、黄石106万㎡、咸宁104万㎡、荆门100万㎡、、仙桃65万㎡，鄂州、黄冈、潜江均在60万㎡左右、天门36万㎡。可见当地房地产市场交易比较活跃。
咸宁的商品住宅开发仍以本土开发商为主，目前进入咸宁的品牌开发商有碧桂园和武汉的上市公司福星股份两家，上述两公司开发的产品代表了咸宁当地的最高开发水平。2009年12月武广高铁开通后，咸宁至武汉的车程仅为30分钟，大大提升了咸宁的投资引力，吸引了一批武汉和外地投资客到咸宁置业，市场成交火爆，2010年4月以后受国家宏观调控政策的影响，投资客比例下降，住宅销售速度趋缓。
武汉至咸宁的轻轨已建成，咸宁境内设有4座火车站站点，分别为：贺胜桥东站、横沟桥东站、咸宁北站、咸宁南站。对咸宁未来的房地产发展提供了有利的支撑。
3.2.2住房供求结构
2010年，咸宁商品住房以100-140㎡的三房为主力户型，三房中又以110-120㎡的经济型三房为主；70-90㎡的两房为次主力户型，碧桂园推出的温泉度假别墅产品，主力户型面积170㎡、220㎡、250㎡也较受市场欢迎。2010年9月、12月两次开盘合计批准预售311套，成交套数115套。
2010年，商品住房销售面积主力价位段为2000-3000元/㎡，约占商品住房销售总面积
的50%； 2000元/㎡以下的商品住房约占商品住房销售总面积的25%；3000元/㎡以上的商品住房约占商品住房销售总面积的25%。
2014年1月至2月咸宁楼市一直沉浸在“春天”里。2014年3月份咸宁市区商品房（含住宅和非住宅）1303套，环比增长8.67%，总销售面积约13.43万平米，环比增长约4.92%，销售均价约3787.20元/平米。一季度每月销量破千，与去年同期相比销量增幅明显。上涨幅度属较为理性的范畴。咸宁市房价和上涨幅度均低于周边城市。
3.2.3购房群体分析
咸宁市购房群体分为咸宁市本地居民、咸宁周边城市极少量的投资客。其中购房主体以咸宁城区居民为主，其比例占到整体购房人群的80%，购买用途多以自住为主。此外，随着咸宁融入武汉城市圈，各项基础设施均有所改善，尤其是武广高铁、城际铁路的开通，温泉国际旅游节的圆满落幕，吸引了不少武汉及广州的购房者，购房群体在以本地居民为主的同时渐渐融入了外地购房者的新鲜血液。
咸宁市房地产销售群体分析
19%
市区居民
周边市县
在咸宁工作的外地人
其它
咸宁市目前购房者主要是市区居住的居民（占咸宁市购房群体的75％），辖区内各县、市在咸宁市发展良好的人群（占咸宁市购房群体的19％），外地在咸宁工作的人群（占咸宁市购房群体的4％）及其他购房者（占咸宁市购房群体的2％）
随着居民生活条件的提高居民收入的增加，咸宁市购房者已经不满足于最初的置地建房和买价格便宜、配套设施简单的普通住宅。如今的购房者，越来越注重房屋的整体品质，决定购房选择更多的是地理位置、户型设计、小区园林、配套设施、社区文化物业配套等一系综合条件，咸宁市的购房者的消费观念正发生的着巨大的变化，理性化消费正在逐步形成。
3.3咸宁市房地产业发展的趋势
1、居住舒适化、现代化的趋势开始出现
2、咸宁中部区域将是房地产发展的热点
3、生态和健康概念将是住宅物业销售的主流
4、武汉大都市城市圈触发新一轮开发潮
5、咸宁房价进入市场调控，步入上升通道
6、中大房地产商将进入咸宁，引领咸宁房地产发展进入规模化、现代化
7、进入大力推行集中成片开发、结构丰富、环境优良、配套设施齐全的小区
3.4市场分析预测
3.4.1销售预测
1、项目需求分析
本项目所在地人口众多，交通发达，但尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处潜山国家森林公园，以创新的开发理念和居住生活方式打造咸宁高品质、高标准、不可复制的别墅群。
2、项目销售目标群定位
本项目规划为咸宁地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：
（1）一类客户：企事业单位职工
本项目周边的大型企业、单位较多，市中心医院、咸宁学院附属第二医院、咸宁高中、温泉高级高中、中国建设银行等
（3）二类客户：咸宁在外地成功人士
目前咸宁大型规模的高档社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工作的咸宁籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为潜山边唯一的别墅区，碧桂园温泉城无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。
咸宁人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。
（3）三类客户：武汉及周边城市人群
随着武广高铁和武咸城际铁路的开通，越来越多的武汉市民选择在咸宁买坊。碧桂园温泉城环境舒适，价格较武汉别墅区低。
（4）四类客户：各地房地产投资人士
咸宁房价目前在全国来讲都偏低，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。别墅群均价6700元/㎡。
（5）二类客户：周边的私营业主
项目毗临中百仓储、中商百货、潜山商业街酒吧、美食广场，周边的中小私营业主较多，急需添置物业解决亲人居住问题。
第4章建设规模与项目开发条件
4.1项目建设规模
规划建筑面积：121302平方米，占地面积：666690平方米。园林设计引入高尔夫设计理念，让西班牙建筑与独特园林体系完美结合，使产品极具景观稀缺性又具有超高性价比。
一、热点推荐碧桂园温泉城采用地中海式异域风情建筑，首期推出玲珑双拼别墅、联排别墅，景观洋房等多种创新产品。建筑外立面时尚、极具品质感，建筑设计更加人性化，更加贴近华中地区现代都市人对居住的要求。创新带装修产品，更是让业主入住即可享受现代悠然生活。1、玲珑双拼别墅——悠然高贵院落生活建筑面积约177—354㎡，4房2厅——5房2厅宽敞大客厅、落地玻璃窗设计、通风采光更加实用超大主人套房，内设私人书房、超大衣帽间私家产权式大花园与景观露台，零距离亲近自然2、亲邻联排别墅——惬意典雅人生。
4.2项目建设条件
1、地质地形地貌
由于地壳运动的影响，区内褶皱断裂发育，形成现今地貌景观。地势南高北低，分为3个地貌区。江汉湖积冲积平原区，位于西北部，为赤壁市茶庵岭至咸安区双溪以北的大片地区；大幕山――雨山低山丘陵区，位于中部，为通山县高湖至沙店一线以北，茶庵岭至双溪一线以南的广大地区；幕阜山侵蚀构造中山区，位于通山高湖至沙店一线以南地区。
咸宁市处于幕阜山脉向江汉平原过渡地带，地势东南高，西北低，山地、丘陵、岗地、平原兼而有之，素有“六山一水两分田，一分土地为家园”之说。全市国土总面积9861平方公里，其中耕地总面积291.7万亩，人均耕地仅1.05亩（统计数据为0.79亩）,低于全国人均1.55亩、全省人均1.25亩的水平。人多地少，人地矛盾突出是该市的土地市情，合理利用土地特别是保护耕地在该市显得尤为重要。
咸宁市位于长江中下游南岸，幕阜山北麓。大地构造处于扬子准地台（Ⅱ）中段的下扬子台坪（Ⅱ3）的大冶台褶带（Ⅱ13）的梁子湖凹陷（Ⅱ1～23）和咸宁台褶束（Ⅱ1～43）以及幕阜台拗Ⅱ4）的通山台褶束（Ⅱ0～14）3个四级构造单元内。区内出露有元古代至新生代底层，岩浆活动主要集中于通城和九宫山一带。
2、气候
咸宁市房地产项目比较分析 成功案例： 咸宁碧桂园 1.咸宁碧桂园位处咸宁市咸安中心城区，长安大道北端， 是南山商圈的组成部分。项目周边配套齐全，与咸安 体育中心隔河相望；武商量贩、南大街商业区、咸宁 高中等城市配套距项目仅数百米。紧邻人民医院、市 政机构和银行系统。项目引入枫丹公交车，同时周边 更有2、6、10路公交车贯通。咸宁碧桂园山水兼得， 自然环境优越。项目被淦河以"川"字形环绕，形成“一 河六岸”的独特滨河景观；同时紧邻城市绿肺双龙山、 孝子山，足不出户便可坐拥叠翠群山及近4000米的 悠长水岸，形成了咸宁市首屈一指的山水景观大城 2.楼盘名称：咸宁碧桂园区域：咸安 3.物业类型：高档住宅/别墅项目结构：框架 4.规划面积：800000平米建筑面积：870000平米 5.容积率：1 绿化率：40% 6.开发商：咸宁碧桂园房地产开发有限公司 7.承建商：腾越公司、中建三局 8.项目地址：咸安区长安大道盘泗洲1号（交警三大队 旁）
9.售楼部地址：咸安区长安大道盘泗洲1号（交警三大 队旁） 10.咸宁碧桂园[1]整体定位于咸宁市高档山水人居大城 楼盘。总规划约1168亩，项目已开发约600亩。产品规划有花园美墅(双拼)、亲邻美墅(联体)和优雅景观洋房、电梯洋房，建成苑区是咸宁市第一个大规模中央别墅居住区。产品设计为极具阳光感的地中海风格，并结合山水自然元素，最大限度地将天然景观引入室内，全力打造出最适合咸宁人的城中央山水别墅。咸宁碧桂园同时规划有社区文化广场、80000㎡社区人工湖，超过6000㎡凤凰商业街、大型会所、休闲滨水公园等多项配套设施，并由碧桂园集团提供先进的五星级酒店式物业管理服务。09年又投巨资打造咸宁市首家600米滨河5层立体园林景观。产品赢得了包括咸宁、武汉、广州、深圳客户的一致认可。秉承碧桂园控股十余年成功地产经验，咸宁碧桂园将为咸宁人民带来全新的居住理念和尊贵高品质生活方式。 周边商业：武商量畈、大畈菜市场、乡里湘气、渔港餐饮、银泰百货等商业、工商银行、中国银行、农业银行、建设银行
范文范例指导学习 2017年房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告
2017年7月
目录 一、历史沿革 ............................................................................................ 1 1、万科：城市综合配套服务商 (1) 2、恒大集团：多元+规模+品牌 (1) 3、碧桂园：新型城镇化进程的身体力行者 (2) 二、销售篇 ................................................................................................ 3 1、销售成长性比较 (4) （1）销售规模 (4) （2）销售均价 (4) 2、销售区域结构比较 (5) （1）万科：区域优化和深耕 (6) （2）恒大：2013 年起向一二线城市转移 (7) （3）碧桂园：市场层面挖掘一二线城市潜力 (8) 3、销售产能比较 (9) （1）城市产能比较：深耕与纵深 (9) （2）单盘产能比较：开发规模的差异 (10) （3）可售资源比较：货值与推盘能力 (10) 三、布局篇 .............................................................................................. 12 1、扩张节奏比较 .. (12) （1）拿地规模 (12)
（3）扩张节奏感 (15) 2、单盘规模比较 (16) 3、扩张模式的特点 (17) （1）万科：聚焦核心城市，加码“轨道+物业”模式 (17) （2）恒大：转型核心城市，加码旧改市场 (21) （3）碧桂园：城市化进程的力行者 (23) 4、海外布局情况 (24) 四、业绩篇 .............................................................................................. 27 1、结算业绩比较 .. (27) （1）结算规模 (27) （2）结算均价 (28) 2、盈利质量比较 (29) （1）综合毛利率 (29) （2）命题一：一二线VS 三四线 (31) （3）命题二：大盘开发VS 中小盘开发 (32) （4）命题三：建安成本背后议价能力的博弈 (33) 3、净利润比较 (34) （1）永续债隐藏的利润 (35) 4、业绩确定性比较 (37) 五、效率篇 .............................................................................................. 381、管控费用率比较 . (38) （1）成本控制 (38)
《财润鹊桥酒店写字楼项目》 可行性研究报告 姓名 一、工程概况 （一）工程名称：财润鹊桥酒店写字楼项目 （二）工程地点：广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之交界处（三）建设单位：广东财润投资有限公司 二、项目总论 （一）建设地点 广东财润鹊桥酒店写字楼项目位于广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之交界处，东连南航大厦；南接广园东快速路；西接东莞庄路，北临珠江投资项目。 交通便利，有着天河最繁华的天河北后花园之称，闹中有静，邻近天河体育中心，天河火车东站及全市最高的建筑中信广场。 洒店用地地块共占地3697平方米，写字楼地块为4272平方米。被天河干休所经济适用房小区西门入口道路一分为二。 （二）项目现状 动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案的设计、报批工作。 （三）项目总体规划要求 项目总占地面积3697+2679+1593=7969平方米，规划建设一个集
五星级酒店、5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，建筑密度为0.7,规划容积率为7，绿化率30%。 （四）项目建筑面积指标 整个项目总建筑面积为58000平方米，由两栋塔楼组成，分别为6层写字楼和6层酒店，其中裙楼的1-4层为商业用房，在第三层用连廊联为一体。按使用功能分：酒店建筑面积为23983平方米，商业建筑面积为16800平方米，写字楼建筑面积为15000平方米，地下停车、设备用房面积为15938平方米。容积率7，绿化率30％，建筑密度为0.7。机动车停车泊位400辆。 （五）项目法人概况 企业名称：广东财润投资有限公司 住所：天河区天河北路233号中信广场3201室 法定代表人： 注册资本： 企业类型：有限责任公司（国内合资） 经营范围：房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。 （六）项目编制依据及必要性 1.编制依据 本项目可行性报告根据广东财润投资管理公司现有资料，结合有关的政策法规和天河区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。 2.项目建设的必要性 根据天河区商贸业发展规划，天河将会形成以体育中心新中轴线为核心的大商圈，共由四个不同功能的片区组成，包括以天河城—正
增城罗岗村地块可行性分析及方案报告 前言
第一部分、增都市宏观环境分析 总体概况要点： ●增都市，紧邻广州，地区的经济增长力在省内第一大市的阻碍下 相对有限，地区经济进展处于初级时期，仍处于大部份城乡结合的水平。 ●以自然资源、农副业、手工业为支柱产业，人均GDP较省内几大 都市为低，居民生活在质素处于提高时期。 ●与广州相邻带来的优势是，房地产行业进展特不迅速，雅居乐、 碧桂园、新世界等外地巨头早早进入占地，为当地进展注入极大
的刺激元素，加大地区的对外吸力。 交通路网，公建配套等进展仍不十分健全，地区的进展潜力空间较大。 以下为对本地区各方面的详细介绍 一、增都市概况 区位优势： 增都市位于珠江三角洲东北 部、广州东部，南与东莞隔江相望， 东临惠州，北界从化、龙门，地处 广州、东莞、深圳、香港等发达区 间，紧连广州经济技术开发区和广 州科学城，进展空间大，前景好， 故称广州东部板块，是广州通往深 圳、香港和粤东各地的交通咽喉。南部新塘、永和两镇已列入广州都会区规划范围。 交通优势： 增城公路、高速公路、铁路、水路四通八达。
公路广汕公路（324国道）横贯中部，广深公路（107国道）、广深高速公路路经本市新塘镇。广州广园东路快速干线（广州－东莞）和广惠高速公路（广州－惠州）分不贯穿中南部各镇，广惠高速公路增城路段37公里，分不设置了永和、仙村、石滩、三江4个出入口。广州北三环高速公路（沙庄－荔城－广州新国际机场）、增莞深高速公路（增城－东莞－深圳）和新坪公路（新塘－从化太坪场－广州新国际机场），正在抓紧规划兴建。 铁路广九铁路（广州－香港九龙）横贯南部各镇，设有新塘、仙村、石滩三个火车站。广州的都市列车（每15分钟一车次）也将开通至新塘镇。 航空境内无机场，但至广州国际机场和深圳黄田国际机场仅需30至40分钟车程。 水路新塘镇紧邻全国第二大港广州黄埔港，本市在该镇也设有客货运码头，每天有客货轮直航香港。 增城交通网络总体较发达，部分区域交通路段随着市政规划及配套的完善，增城交通网络日渐完善中。 资源优势：
“碧桂园”品牌资质分析报告 尊敬的用户： 随着经济全球化的深入发展，各市场领域的竞争已逐渐表现为品牌竞争。根据中国互联网络信息中心（CNNIC）公布的最新数据显示,中国网民规模已达8.02亿，互联网普及率57.7%。而网民规模增长的推动力正是由于互联网商业模式的不断创新以及线上线下服务融合的加速，因此，互联网时代的到来也意味着网络品牌标识的价值提升。习总书记不断强调知识产权战略的重要性，同时每年5月10日“中国品牌日”的确立也标志着品牌建设与保护已经刻不容缓。 根据您查询的“碧桂园”品牌，及“商务服务-市场营销,房地产业-房产中介,房地产业-房产销售,房地产业-房产开发,建筑产业-建筑工程,建筑产业-装饰装潢,设计服务-建筑设计,租赁服务-房屋出租”行业，碧桂园的品牌分析报告如下： 目录 一、碧桂园品牌商标分析 1、行业注册分析 1.1 商务服务-市场营销行业注册分析 1.1.1 商务服务-市场营销行业品牌注册量 1.1.2 碧桂园品牌在商务服务-市场营销行业的主要注册情况 1.1.3 商务服务-市场营销行业下碧桂园同名品牌的主要竞争对手 1.2 房地产业-房产中介行业注册分析 1.2.1 房地产业-房产中介行业品牌注册量 1.2.2 碧桂园品牌在房地产业-房产中介行业的主要注册情况 1.2.3 房地产业-房产中介行业下碧桂园同名品牌的主要竞争对手 1.3 房地产业-房产销售行业注册分析 1.3.1 房地产业-房产销售行业品牌注册量 1.3.2 碧桂园品牌在房地产业-房产销售行业的主要注册情况 1.3.3 房地产业-房产销售行业下碧桂园同名品牌的主要竞争对手 1.4 房地产业-房产开发行业注册分析 1.4.1 房地产业-房产开发行业品牌注册量 1.4.2 碧桂园品牌在房地产业-房产开发行业的主要注册情况 1.4.3 房地产业-房产开发行业下碧桂园同名品牌的主要竞争对手
关于郑州市白沙敬业路牟政出〔2016〕199号地块可行性研究报告审查情况的汇报 郑州公司 2017年1月3日 2017年1月3日，山东鲁能亘富开发有限公司组织召开郑州市白沙敬业路地段牟政出〔2016〕199号地块的可研报告审查会，并于2017年1月3日通过亘富公司总经理办公会决策，现将有关情况汇报如下： 一、可研基本情况（详见附件1：地块可研报告） （一）基本情况 199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧。白沙片区功能定位为构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。目前区域热度较高，是郑州市改善居住密集区域，地块属于城市近郊，开发价值较大。地块所属区域内道路交通路网规划较为完善。目前城市主干道东四环、郑信路、南康庄路、万三公路、人文路及G220等均已建成通车，且地块临近郑开大道、绿博大道、京珠高速及地铁8、13、20号线。宗地周边有白沙镇白坟小学、大有庄小学、莆田小学、郑州市第101中学、陆港酒店、洛阳正骨医院、郑州有源中医院。项目建设用地面积约3.11
万平米，用途为居住，规划建筑面积约7.78万平米。详细规 （二）目标地块区位 1、宗地区位图
2、地块四至示意图 （三）挂牌价格及相关要求1、出让价款
2、出让时间 公告时间：2016年12月24日-2017年1月19日 竞买保证金截止时间：2017年1月19日 竞拍时间：2017年1月22日 3、竞拍规则 （1）在整个交易过程中若无竞买人触发熔断地价（最高土地限价），按价高者得的原则确定土地竞得人。土地竞得人须同时执行该宗地综合房价最高限价规定。 （2）在网上自由报价期内或限时竞价期内若有竞买人报价触发熔断地价,网挂系统自动关闭所有竞买人出价功能并经竞买人确认后转入网上竞综合房价环节。所报综合房价最低者确定为土地竞得人。 （3）进入网上一次竞综合房价环节的土地竞买人报价不得高于该宗地的综合房价最高限价,否则,视为无效报价。 若2个及以上竞买人所报综合房价相同,以网挂系统记载时间为准,先报价的竞买人确定为土地竞得人,其所报综合房价即为竞得房价,熔断地价即为该宗地成交价。 （四）周边竞品情况及项目定位 区域内主要别墅竞品项目有6个，分别为融创象湖一号、吉地澜花语、南熙福邸、东润城、碧桂园翡翠湾、保利罗兰
恩施碧桂园项目监理外判方案 一、项目监理情况 1、监理合同 目前正在与恩施云卧丹霞置业有限公司签订《恩施碧桂园一期1#、2#、3#、5#、6#、7#楼主体、给排水、市政、室内外装修、机电安装、防雷、白蚁防治及变配电房工程建设委托监理合同》 2、合同签订面积为平方米 3、监理单位：湖北建盛工程项目管理有限公司 4、开工时间：2017年07月14日 5、计划竣工时间：2018年9月30日 二、监理人员配置 项目建筑面积为平方米，按照不同施工阶段阶段施工规模、分项 工程的变化，监理人员配置如下：总监1人、总监代表1人、土建专监3人、水电专监3人、土建监理员2人、水电监理员2人、装修专监2人、市政园建专监2人、安全员1人、资料员1人。 。 三、监理工作范围及内容 1、监理工作范围：施工阶段、保修阶段的四控制、两管理、一协调；安全、质量、进度、投资控制；合同管理、信息管理；现场施工协调。协助建设单位和施工单位进行工程竣工后决算，竣工资料整理各项工作。 2、监理工作内容： （1）施工监理 施工招标阶段：协助建设单位编制招标文件，审查投标单位资格；协助建设单位起草施工合同，参与合同谈判。
施工阶段：审查施工单位各项施工准备工作，协助建设单位编写开工报告，并下达开工通知书；督促、检查施工单位建立、健全和实施施工管理制度，及质量、安全文明施工保证体系；审查施工单位提交的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，并督促其实施；组织施工图设计会审和施工图技术交底，负责审查施工设计交底的记录；审查施工单位提出的分包工程项目，确认分包单位的资格；协助编制用款计划，复核已完工程量，签署工程付款凭证，审核施工图预算和竣工结算；审查承建单位提出的建筑材料（含地方建材）和设计清单及其所列的规格与数量，并对其进行有效的监控，及时签证审定；审查工程使用的原材料、半成品、成品和设备的型号、规格、质量，是否符合设计文件或标书所规定的厂家、型号、规格以及质量标准，组织进行抽查和复验；监督、检查施工单位严格执行合同和严格按国家技术规范、规程、标准和设计图文件的要求施工，控制工程质量；检查工程施工质量，负责分部分项工程检查验收，对隐蔽工程进行复验签证，参与工程质量事故的分析及处理；根据施工承包合同的付款规定以及监理工程师对工程质量、数量的核实，审查承建单位的付款申请，签发付款凭证，严格控制超前付款；协调有关方面处理变更设计，控制工程预算的增减；分阶段审查、协调施工进度计划，及时提出调整意见，控制工程进度；督促执行承包合同，协助处理合同纠纷和索赔事宜，协调建设单位与施工单位之间的争议；督促、检查施工单位确保安全生产、文明施工；督促、检查施工单位整理合同文件及施工技术档案资料；组织施工单位对工程进行阶段验收及竣工初验，工程完工后，督促承建单位作竣工验收，审查施工单位提交的验收申请报告，进行现场初验并提出存在的问题及处理意见，督促施工单位整改，并参加由业主组织的上级有关部门、设计、施工等单位参加的正式验收，提出竣工验收报告；工程竣工后，审查工程结算价款。 保修阶段：保修期间如出现质量问题，应参与调查研究、确定发生工程质量问题的责任，共同研究修补措施并督促检查实施。 （2）监理单位必须及时准确记录、收集、整理各种工程资料，满足建设质量监督等部门对工程资料的要求和标准。 四、监理单位管理制度要求
竭诚为您提供优质文档/双击可除小区调研报告黄山碧桂园 篇一：碧桂园调研分析 兰州市碧桂园现状调研 LAnZhouunIVeRsITYoFTechnoLogY学生姓名周志堂12610109专业班级城市规划12级一班指导教师王雅梅陈谦目录 摘要关键词一、碧桂园简介二、兰州青白石及雁白大桥简介1.青白石位置2.青白石土地平整思路3.雁白大桥三、现状调研1.交通中心展示2.园林展示3.商业街展示4.会所展示5.铺地展示6.户型展示四、整体分析1.区位分析2.功能分析3.绿化分析4.道路交通分析五、小结 摘要 位亍兰州市城市北拓发展核心区域——兰州市城兰区青白石，项目三面环山，南邻北环路，与雁滩隔河而望，项目周边生态资源丰富，空气质量高，产品规划 Ib中英文 学校、英伦主题商业街、五星级会所，是集休闲、娱乐、
居住为一体的超大规模山水园林新城市。 关键词 碧桂园居住区调查建议 一、碧桂园简介 碧桂园成立于1992年，是一家以房地产为主营业务， 涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团。20XX年在香港联交所主板上市，位列中国地产十强。成立21年来，开发踪迹遍布40多个城市、完成120多个项目，为60万业主提供幸福居所，其提 出的“碧桂园，给您一个五星级的家”的理念早已家喻户晓。20XX年，全年完成合同销售额476亿。 二、兰州青白石及雁白大桥简介 1.青白石位置 碧桂园兰州新城位于城关区青白石街道白道坪村，整个项目地块南侧为北环路，东侧为大浪沟，西侧为石沟。与雁滩隔河相望，距市区3公里，开发定位为中、高端住宅区。该项目属兰州市低丘缓坡荒山未利用地综合开发示范区范围。 2.青白石土地平整思路 碧桂园兰州新城总投资300亿元以上，计划建设周期为 8年，项目前期主要是进行土地一级开发整理，碧桂圆兰州 新城一期项目建设用地1800亩，其中800亩建设用地，1000
咸宁碧桂园·温泉城翠岭二期 岩土工程勘察报告 1 前言 1.1 工程概况 咸宁碧桂园房地产有限公司拟在咸宁市咸安区其征地范围内拟建碧桂园温泉城·翠岭二期项目，该项目主要包括119栋（不包括样板房）2~3层别墅（主要户型为G155、G150、H98、G153、G151），各型号拟建建筑主要设计参数详见下表1.1，±0.00标高详见表6.1或“勘探点平面布置图”。 拟建建筑基本情况一览表 该项目由广东博意建筑设计院武汉分公司设计，受建设方委托，我公司承担其详勘阶段的岩土工程勘察工作，为地基基础设计提供所需岩土工程资料。 拟建建筑物的重要性等级为三级，场地等级为二级，地基等级为二级，故岩土工程勘察等级为乙级。地基基础设计等级为丙级。1.2 勘察任务目的和要求 本次勘察目的是为施工图设计提供详细勘察阶段的岩土工程勘察资料，要求查明场地地层结构及其物理力学性质，进行岩土工程评价，查明场地水文地质条件，为基础的设计与施工提供有关参数。具体需解决以下岩土工程问题： 1、查明建筑物范围内地层结构、均匀性、岩土的物理力学性质。 2、判明建筑场地及附近有无影响工程稳定性的不良地质作用，对地基的稳定性和地基承载力作出评价。 3、查明场地内有无可液化的土层并进行液化可能性评价，判定场地土类型和建筑场地类别，提供抗震设计有关参数。 4、查明地下水类型、埋藏情况、地下水及场地土对建筑材料的腐蚀性。 5、根据场地条件和施工条件，建议经济合理的基础类型，并提供设计参数。 1.3 勘察方法和完成工作量 1.3.1 勘察依据 本次岩土工程勘察是根据建设单位及设计单位提供的1:1000“总平面图”、“勘察委托书及岩土工程勘察技术要求”（详见附件1）并按照下列规范、规程等进行的： 1、《岩土工程勘察规范》(GB50021-2001) (2009版) 2、《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2011)
2018年物业管理行业碧桂园服务分析报告 2018年10月
目录 一、盈利能力领先的龙头物业服务商 (4) 1、聚焦三四线城市中高端市场的龙头物业服务商 (5) 6 2、盈利能力强 ........................................................................................................ （1）碧桂园服务盈利能力领先同行 (6) （2）单项目面积大和新项目占比高是公司高利润率的主要原因 (6) ①单项目规模大使得项目内可形成规模效应、降低单位成本并提高利润率 (8) ②新项目占比高，拉升平均利润率 (9) 3、服务质量优 ...................................................................................................... 10 二、物业管理业务高增长确定性强 (12) 1、碧桂园集团的竣工交付是核心驱动力 (13) 2、第三方拓展提供强劲的内生与外延增长 (14) 三、增值服务极具发展潜力 (16) 1、社区增值服务极具增长潜力 (16) （1）与住户联系密切 (16) （2）社区体量大 (17) （3）业务主线已经形成 (18) 2、非业主增值服务稳步发展 (19) 四、财务预测 (19) 五、主要风险 (24) 1、社会保险费交由税务部门统一征收后，成本负担增加超出预期 (24) 2、由于人工成本不断增加，盈利能力可能会恶化 (24) 3、碧桂园集团的施工质量问题可能对后续物业管理服务产生负面影响 (25)
市碧桂园项目 一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：东源县 项目位置：市东环路（胜利大桥南行约一公里） 项目开发背景：碧桂园凤凰城位于源城区东城东片区源南镇胜利村河紫路，地处整个社区核心区位，同时坐拥私家园林水景优势，俯视碧桂园东江凤凰城全景，北边视野开阔，可看东江、梧桐山。面积段：90-165㎡，南北对流、通风采光极好。 （二）承担可行性研究的单位 市碧桂园房地产开发 （三）研究工作依据 根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的2014年经济预测报告中指出，2014年投资销售数据均将出现回落。销售方面，基于需求分析、明年信贷
偏紧及基数较高等因素，预计2014年销售额增速下滑至9.5%，销售面积和销售均价增速将分别回落至5%和4.3%。投资方面，预计新开工面积回落至10%，土地市场销售面积下滑，源于土地相关投资增速的回落，开发投资增速预计将回落至16.3%。地产行业进入拐点期，个股估值的大幅下行表明投资界正在用“先破后立”的方式重建地产板块的长期发展逻辑，传统业务低估值的情况预计会维持较长时间，而创新业务模式的探索将帮助这类个股提升估值。我们维持长期中立的板块评级，但必须看到目前优质公司NAV大幅折价对产业资本来说已经蕴涵了长线投资价值，随时酝酿反弹。014年，我们判断板块呈两头低中间高的走势，年初1-2月份板块指数见底，3-4月份开始逐步修复估值，下半年随着资金面压力和销售压力的出现，板块可能再经受打压。我们建议中长期关注差异化商业模式的公司。此外，2014年将是继续推进改革，土改、自贸区等拥有改革红利预期的公司也将有波段机会。 2. 2014年上半年全国房地产开发投资情况 短期为政策窗口期,板块走势将受到压制 房地产行业在国民经济中地位显著。政府强调市场在资源配置中的作用,未来进一步弱化行政打压,回归市场化发展将是大方向。未来我国房地产市场将能迎来在整体政策平稳的大环境下,以市场为导向健康持续较快地发展,利于支撑板块估值向上修复。 短期政策不确定性将抑制板块行情走势。短期仍处于政策窗口期,
咸宁红色旅游资源综述 咸宁简介 咸宁，位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，东与黄石市的阳新县交界，南与江西省的修水县、湖南省的平江县接壤，西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪湖市隔江相望，与武汉江夏区、鄂州市、大冶市毗邻，居武汉城市圈与长株潭城市群两大改革试验区中轴线上。 咸宁距武汉仅86公里，京广铁路、武广高速铁路、106和107国道、京珠高速公路穿境而过，区位优越，交通便捷。 咸宁之称谓起源于宋真宗景德四年（公元1007年），有“万国咸宁”之义，寓全都安宁之意。自古以来，咸宁山清水秀，景色宜人，物产丰富，森林覆盖率超过54.2%。桂花甲冠全国，楠竹闻名神州，苎麻饮誉荆楚，茶叶畅销欧美，享有“温泉之乡”、“桂花之乡”、“楠竹之乡”、“苎麻之乡”、“茶叶之乡”之美誉。 咸宁市辖嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县、赤壁市、咸安区四县一市一区，还是全国“两型”社会建设综合配套改革试验区。 从2009年开始，连续举办了四届国际温泉文化旅游节，咸宁“香城泉都”越叫越响，极大的提升了咸宁市的知名度和美誉度，咸宁温泉成为“灵秀湖北”十大旅游名片之一，是全国最适宜人居的200个城市之一，获中国人民环境范例奖、全国最适宜人居城市、中国魅力之城、中国温泉之城、中国十大最具成长创新型城市、全国第二批可再生能源建筑应用示范市、湖北省首批低碳经济试点市、首批全国旅游标准化城市等荣誉称号。 “香城泉都”——咸宁旅游资源介绍 “香城泉都”的咸宁市共有旅游资源6大类46种，在全国68种旅游资源基本类型中拥有46种，占全部旅游资源类型的68％。部分旅游资源类别在全国乃至世界上都具有垄断性和独特价值，如赤壁古战场、李自成墓、羊楼洞、茶场等。
招商项目分析报告 | [<<] [>>] 匡山碧桂园住宅区项目可行性分析报告 一、项目名称 匡山碧桂园住宅区 二、项目地点 兴济河以东、匡山小区东路以西、济齐路以南、匡山小区幸福街以北地段 三、项目开发商 山东匡山琪鑫置业股份有限公司 四、项目概况 本项目用地位于兴济河以东、匡山小区东路以西、济齐路以南、匡山小区幸福街以北地段，其南毗邻我市西部著名的居住区—匡山小区，周围分别有乐源大型超市、建材超市、新华书店图书超市、大型蔬菜水果批发市场、华联商厦、小商品批发综合市场、花卉市场、省立医院、交通学院、山东科技大学、26中学、槐荫实验小学、长途汽车总站、火车站、银行、邮局，另外还有匡山公园、森林公园等其他娱乐休闲场所和众多餐饮场所，居住条件和居住环境非常优越与方便。 该项目总体规划占地约280.5亩，居住用地内总建筑面积约18万余m2，容积率为1.7，绿地率为35%，项目建设有住宅近1500套，其建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善，是置业安居的理想住宅区，拟建的匡山碧桂园住宅区，能较容易吸引社会各界各阶层人士的购房欲望，市场前景十分看好。 五、项目建设条件及评价 （一）项目优势分析： 1、良好的区域人文环境和发展潜力 本项目区内有我市著名的景点齐烟九点之一的匡山，现己建成为匡山公园，周边均为住宅区，加之西边的济南森林公园，使区内空气清新怡人，自然环境得天独厚，与拥挤的喧嚣都市相比，实在称得上是世外桃源，真正做到“离尘不离城”。
本项目处于我市即将实施的新的城市规划当中西部中心区内，与未来济南市西部金融、文化、商业中心相融合，地理位置十分优越，具有相当好的发展潜力。此外本项目还邻近我市西部西市场商埠中心，该商埠中心的发展势必带动周边地区房地产的发展。 2、交通方便 区内有2路、45路、83路、K27路、K59路、K100路公交车，可直通市中心区等商业繁华之地，出游、购物十分便利。 3、配套完善，生活便利 规划公建配套有商业、医疗、文化娱乐、教育、管理等设施。本区内规划一个大型会所，与之对应的有入口广场，区内有济南26中学、槐荫实验小学、幼儿园、卫生院，商业房等配套建筑设施。 4、其他优势： 从营销环境分析可以看出，随着我市经济的持续发展，市民消费欲望已经在逐步增强，住房更成为居民投资与消费热点。 建筑规划风格：建筑物主要采用自然式布局形式，与道路、绿化相互协调，创造出舒适、优美的建筑空间环境。区内建筑层数以11层小高层住宅为主（包括大型地下停车场），共建14座，6层住宅为次，共建5座。 5、户型面积与比例： A、65～80m2，占总面积的16 ％； B、80～100 m2，占总面积的22％； C、100～120 m2，占总面积的19％； D、120～150 m2，占总面积的40％； E、150 m2以上，占总面积的3％。 6、交通状况：从本项目住宅区到其东边的济南市长途汽车总站只需不到十分钟的车程，到其东南边的火车总站只需十几分钟车程，交通十分便利。 7、硬件方面：施工选材将选用能充分体现本项目特色及品位、具有前瞻性的建筑材料。 8、通过整体营销手段树立及巩固匡山碧桂园住宅区高品质、高品味的楼盘形象。 （二）、项目发展前景分析 1、从该项目住宅区周边现有楼盘分析，匡山碧桂园住宅区售价潜力很大，依其地理位置和周边环境来说，售价可达3500～4500元/m2，具有较大的升值潜力。
湖北咸宁房地产市场调研 一、房地产宏观市场统计： 1、2011年市场成交数据： 2011年前五月房价仍然保持高速增长，5月份达到峰值3638元/平米，随后房价开始下降，7月份商品房均价在3210元/平米，之后到现在一直维持着这个价格，2011年1-10月城区商品房交易总量为90.18万平米。 2、近6个月商品房成交趋势：
3、2012年5月份市场成交数据： （1）、市场成交统计： 据咸宁房网研究中心统计数据显示，咸宁市辖区2012年5月份（5月1日-5月31日）商品房销售562套，销售面积:65506.77平米，销售金额250525237.72元。销售均价3824.42元/平米；其中普通住宅销售451套，销售面积53445.55平方米，成交金额173511106.82元，销售均价：3246.5元/平米；非住宅销售111套，销售面积12061.22平方米，销售总额77014130.9元，成交均价6385.27元/平米。 （2）、2012年5月份住宅销售价位占比：
（3）、2012年5月住宅销售面积占比： （4）、20012-05月咸宁市城区住宅销售前十列表 排名项目名称销售类 型 所在城区销售面积均价套数 1 双木佳苑住宅市城区7526.18 1241.83 46 2 洁丽雅.凤凰城市花住宅市城区5063.92 6697.6 46
园 3 壹·未来城风情街区住宅市城区2499.15 3151. 4 39 4 桂乡春城住宅市城区1999.2 2394.82 21 5 三胜·印象(一期) 住宅市城区594.23 19482.74 16 6 咸宁碧桂园淦河茶 韵 住宅市城区2471.74 3949.6 15 7 金岛·香溢花城住宅市城区1504.88 2300 13 8 碧桂园温泉城-泊林住宅市城区2353.04 4828.2 13 9 兴旺城一期住宅市城区1578.11 2417.29 13 10 桂花城二期住宅市城区1202.41 3145.28 12 二、项目周边典型楼盘： 1、越通华府:位于项目旁300米，项目占地面积4925平方米，建筑面积16620， 容积率为3，绿化率35%，项目由两栋12层的小高层组成，主力户型为119的两房和133的三房组成。2010年开始销售，先已经为现房尾盘销售，仅剩10余套现房对外销售，对外价格区间2790-3230元/平方米，项目近期成交均价在2800元/平方米。 2、福星城：项目位于长安大道上，距我公司项目地块约800米距离。规划用地 面积316800平方米，建筑面积780900，容积率2.5，绿化率38%，。一期规划1384户，其中多层约500户，高层约800户。高层开盘时间2010年6月，入住时间2011年12月，主力户型126平方米和133平方米的三房。现在已为尾盘销售，剩余房源不超过30套，主要为大户型或者顶层复式楼。项目总体对外价格区间3000-3800/平方米，实际成交均价3300元/平方米，清盘价格区间
咸宁市咸安区房地产调查简报 2013.5
一、咸宁兴旺城一期金色尚城 咸宁兴旺城一期金色尚城是由湖北淦河房地产开发有限公司开发建造，小区位于咸宁主干道长安大道旁，大畈邮局对面，周边生活配套设施齐全，交通便捷。 小区占地面积37167平方米，总建筑面积10万方，分三期开发，小区建筑由6栋多层，4栋11层小高层，4栋18层高层组成。现开工建设的是一期，全面动工8栋，共383套住宅，一期建筑由5栋多层，3栋11+1的小高层组成。 乘坐咸宁市2路, 6路, 8路, 10路公交至大畈站下 框架，砖混结构，外墙为大面积面砖，内墙为面腻子套白。水、电、气均到户，一户一表。电梯为通力电梯，一梯四户。通讯为电信服务商。卫生间墙面砂浆抹面、地面防水处理。厨房设有排烟管道、墙面砂浆抹面、地面防水处理。 兴旺城二期金色世界是由1栋18+1的高层、1栋11+1的小高层、1栋6+1的多层，以及1栋规划中的11层小高层组成。户型选择上从45平米的时尚单身公寓，到90平米的浪漫温馨小屋再到120平米的舒适尊享大宅，全面满足全城客户各种需求。 参考均价：￥2700 房屋属性：毛坯房 建筑面积：30600 占地面积：9240 开盘时间：2011-11-6 交房时间：2012-12-10 产权年限：70 装修情况：毛坯房 绿化率：35% 容积率：2.2 总户数：270
二、福临天下 福临天下位于永安东路北侧，地处老城区繁华商业地段。6栋板式景观高层半围合而成，总建筑面积约9万平方米。傲踞城市繁华商业中心地段，享成熟配套居住氛围，观中央景观花园景致，出则繁华，返则静谧，工作生活两从容。尽揽咸宁完善生活配套，倾力打造尊贵优雅的城市居家空间，以简洁、明快、典雅、超凡脱俗的建筑设计，成就非凡的生活梦想。 参考均价：￥3300 房屋属性：毛坯房 建筑面积：9万方 占地面积：44亩 开盘时间：2011年8月16日 交房时间：2012年09月30日 产权年限：70年 装修情况：毛坯房 绿化率：30% 容积率：2.8 总户数：869 交通状况：1路、K1路 三、伟创上上城 伟创上上城位于青龙路门户，距离青龙山公园千米距离。项目往西3分钟进入长安大道繁华街道，武商量贩、咸安体育中心一步之遥，成熟商圈与文化中心二者兼得。伟创上上城分两期，一期总共5栋，1栋6+1多层和4栋11+1小高层，户型产品从一房到四房，使用面积55-135平方米，主力户型为约117平方米三房和约93平方米两房， 参考均价：￥2900
[房地产开发项目可行性研究报告] 碧桂园可行 性研究报告 一、项目背景1、项目名称：居住小区（暂定名）2、可行性研究报告的编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《a市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》3、项目概况1）地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属a市类地段。2）建设规模与目标：土地面积：亩（平方米）容积率：开发周期：土地价格：元/亩（a市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：㎡3）周围环境与设施（1）步行约10分钟可至a市中心。（2）西侧为市城市中心景点。（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。（4）西南靠近a市小学。（5）北面为a市人民银行。4、项目swot分析优势及机会(1)该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2)a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项
目的商铺价格奠定了一定的基础。(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6)该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7)该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。(8)我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。(9)物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣势及威胁(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。(12)a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。二、市场分析1a市概况（参考）a市位于河南岸，面积平方公里，人口万。生态环境优良。境内有国家级森林公
碧桂园项目运营管理案例解析 应用背景 在业界，碧桂园一直以快速和规模性开发房地产项目而著称。开发一个项目，从拿地到销售，碧桂园仅仅只需短短6个月的时间。而随着其2007年4月在香港上市后，其规模也随即从广东省内拓展到江苏、湖南、安徽、重庆、辽宁、内蒙等省外地区，项目开发量及交楼量与上市前相比实现了成倍增长：从数量上来看，2008年碧桂园的在开发项目达51个，开发量比上市前增长了一倍；从规模上看，碧桂园08年的交楼面积超过了06、07两年之和。另据碧桂园相关统计数据显示：截至2008年10月30日，碧桂园已取国土证的开发项目的总建筑面积高达4618万平方米，其中，在建总可售建筑面积高达1606万平方米。 随着上市后项目开发量及交楼量的成倍增长，碧桂园集团多项目运营管理的难度越来越大，面临的问题也越来越多。比如，如何让最稀缺的高层时间，锁定在最关键的节点上？如何确保项目计划的合理性、严谨性？如何科学的评估项目的执行结果？如何管理组织的隐性经验并植入日常的业务？如何高效的对项目计划作出合理调整与决策？如何快速复制、培养复合型人才等。 面对公司的规模化扩张，碧桂园高层意识到了信息化管理的急迫性和重要性。从07年4月份上市之后，碧桂园集团便立即启动了“碧桂园ERP计划”，先后上马了ERP系统中的财务管理、采购管理、资金管理以及HR 管理等系统。2008年7月，碧桂园再次携手房地产管理软件专家明源软件，重点引入“碧桂园ERP计划”的核心系统——能管控和支撑房地产企业核心业务流程的项目管理ERP系统。 就项目管理ERP系统的实施，碧桂园投入了前所未有的庞大资源，集团高层深度参与、高度重视，项目实施领导小组组长直接由集团执行总裁崔建波及执行董事杨惠妍担任。同时，为了确保ERP项目的顺利实施，碧桂园还抽调专人，成立了项目管理ERP办公室，专项开展ERP项目实施的管理与推进工作。 碧桂园项目管理ERP解决方案
中冶蓝 湾项目“众筹”可行性分析报告
目录检索 一、众筹的概念与分类 ------------------------- 3 二、国内众筹的六大模式----------------------- 4 三、相关众筹案例借鉴 ------------------------- 5 四、商业项目概况分析 ------------------------- 9 五、众筹模式的选择及运用--------------------- 10 众筹的概念与分类 1、不动产众筹概念？ “不动产众筹” ( Real Estate Crowd Funding )也被称作“房地产众筹” 。不动产众筹是一种由众多 投资人共同投资房地产，共同承担风险和收益的投资方式。目前，万达集团、平安好房、五色土不动产投资等机构都相继推出了众多类型的不动产众筹项目。不动产众筹分为直接型不动产众筹和间接型不动产众筹。众筹概念也被一些房企应用到广告营销领域。 2 、直接不动产众筹 1) 直接型不动产众筹概念直接型不动产众筹指众多投资人直接投资不动产，房产证直接登记在所有投资人名下。 在直接不动产众筹项目中，有一个管理人和多个投资人。初期，管理人负责发起项目，所有投资人参与选房、
过户流程，中期出租运营由管理人负责，中后期的房产卖出变现机制按事先约定的投资协议执行。国内目前唯一直接众筹的案例是上海五色土不动产众筹。主要风险是不动产价格风险。 2) 直接房地产众筹特点：对于住宅物业，个人直接持有产生的税费较低。以公司名义持有住宅将产生高额的土地 增值税。投资人收益主要为租金和房产升值；以上海为例，住宅年租金收益约为2% 左右，根据上海住宅二手房指数数据， 2001 年至 2015 年，上海住宅年递增率约 8.3% 左右。直接众筹为小金额投资人提供买入优质住宅的机会。直接众筹的投资手续相对繁杂，投资人要参与购买、过户、卖出等环节，众筹总金额较小，适合中小型规模物业投资。 3、间接不动产众筹 1) 间接型不动产众筹概念间接投资指：众多投资人以信托、基金、项目公司、有限合伙等机构作为资金载体，间 接投资房地产。股权型众筹：投资人先将资金汇集到某众筹机构，机构再将资金投入具体房地产项目。房地产权证登记在机构的名下，投资人仅持有该机构的股权。债权型众筹：房地产权证不登记在众筹机构的名下，产权不发生转移，仍然属于原融资方名下，投资人实际将资金出借给众筹机构。 2 ) 典型案例国外的 REITs 以及我国的房地产信托、房地产基金等属于传统的、间接的不动产众筹。投资人购 买信托或基金份额获得股权或债权，信托或基金公司将募集来的资金投资不动产项目。 2015 年“众筹万达稳赚 1 号”近似债权性间接众筹模式。投资人将资金交付给快钱支付，快钱将资金提供给万达用以开发建设万达的地产项目。预期租金收益率6% ；7 年后若不能上市，由万达 集团回购，然而，“万达稳赚 1 号”的个人投资人没有获得股权、没有获得不动产的产权、也没有成为项目的合伙人。投资人信任的是万达集团的信用。投资人面临主要风险：万达地产经营风险、商业地产房价风险、代理人风险。 2015 年平安好房推出的海外地产项目属于典型股权型间接投资。投资人将资金注入海外项目公司，项目公司将资金投资海外房地产项目。投资人持有股权，项目公司持有海外房产的产权。投资人主要面临风险：国外房价下跌、项目公司代理人风险、外汇风险。 偶尔可以看到的众筹建房，属于股权型间接房地产众筹，众多投资人一般会成立一个项目公司或推选代理人负责房产前期拿地、办证、施工、建设等环节。 3 ) 间接众筹特点小金额投资人获得股权、债权或成为合伙人，间接投资房地产项目。由于介入众筹项目机构， 投资人可能面临双层税收(公司税收以及个人所得税) 。常见于投资开发中的商业地产。公司名下的住宅类地产交易时，将产生较高的土地增值税。投资人投资的手续简便，间接众筹往往能筹集大额资金，从而获得投资大型、地标性物业的机会。