富春时代广场答客问
一、概括篇
二、产品类
三、经营与规划类
四、重要问题解析
五、逼定技巧篇
六、卖点总结
七、销售技巧提炼
一、概括类
1-1项目投资商？
桐庐宏远房地产开发有限公司
1-2 项目名称和功能地位
本项目名称为富春时代广场，是桐庐首个大型纯商业综合体。
1-3 项目所处城市的区位优势？
桐庐位于浙江省西北部，地处钱塘江中游，东接诸暨，南连浦江、建德，西邻淳安，东北界富阳，西北依临安。距省会杭州50公里，杭新景高速（设深澳、凤川、县城、富春江四个互通口）、320国道、05(16)、20省道贯穿全境。从桐庐至杭州35分钟，到萧山国际机场40小时，到黄山2小时，到上海、宁波2小时，南京3小时,2小时交通圈基本覆盖长三角经济区。富春江上建有年吞吐量500吨级的国际贸易港，水路经富春江、钱塘江可抵达国内各大港口。目前杭徽高铁（杭州——黄山）已经动工，预计2013年通车；杭州轻轨6号线延伸段（杭州——千岛湖）已经通过规划，预计2016年通车。
1-4 项目整体定位？
富春时代广场是桐庐首个大型纯商业综合体，集美食、休闲、购物、酒店、市民广场于一体。
1-5 项目的业态分布？
A区1-6F：时代美食广场
B区1-3F：世纪联华超市
B区4-8F：星程连锁酒店
1-6 如何来打造该项目？
1、凭借本项目在桐庐城区中心的核心地段，富春路极旺的人流与项目本身作为桐庐第一个大型商业综合体，本项目在功能定位非常符合桐庐目前的城市发展需求，属于必然成功的项目。
2、经营管理模式；（统一经营管理）
开发商持有大量物业，加上地下车库等配套工程，富春时代广场运营管理公司引进世纪华联与星程连锁酒店，统一经营管理，必然会成为桐庐最成功最聚集人气财气的商业综合体。目前桐庐除了新城区一个大润发，没有大型超市，更没有美食广场；桐庐作为长三角旅游经济发展最好的地区，也没有形成很强的酒店集群；而老城区作为人流最密集的区域，更是没有一个好的大型商业广场满足市民需求，富春时代广场开业后，必然会成为整个桐庐市民聚集的第一中心。无论聚餐、应酬、酒店、购物、休闲广场，富春时代广场都是最好而且唯一。
3、业态的优势：世纪联华-中国连锁零售业领先地位，时代美食广场-桐庐唯一大型美食
综合广场，星程酒店-携程旅行网创办的中国著名连锁酒店。。。。。
1-7 商业技术经济指标
总占地面积12757㎡，
建筑层数 A区地上6层，地下1层，
B区地上9层，地下1层，
总建筑建筑面积32398㎡，
另机动车位600多个；非机动车位2376个。
1-8 项目是否取得五证？
已取得五证，可以随时查阅。包括土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,商品房预售许可证
1-9 项目的土地使用年限是多久？哪年开始？哪年结束？
本项目属于纯商业用地，商业40年,商铺2008年1月11日开始，2048年结束。
1-10 何时办理房地产权证？
交房后90天内办理好，（房产证，土地证，契税凭证发票）。
（前提条件：房款、装修费、代收费到位、资料齐全后，递交相关部门办理）
1-11项目的设计单位？
华汇工程设计集团有限公司
1-12到项目怎么走？
上海、杭州来团路线：走沪杭高速→杭州绕城→杭新景高速→下垂云通天河/瑶琳仙境/
大奇山/桐庐出口→向右转进入迎春南路直行过富春江二桥→直至富
春路左转小岭路交口
温州方向来团路线：金丽温高速→丽龙高速→龙丽高速→杭新景高速→下垂云通天河/瑶
琳仙境/大奇山/桐庐出口→向右转进入迎春南路直行过富春江二桥→直
至富春路左转小岭路交口
宁波方向来团路线：杭甬高速→杭金衢高速→杭州绕城公路→杭新景高速→下垂云通天河/瑶琳仙境/大奇山/桐庐出口→向右转进入迎春南路直行过富春江二桥→
直至富春路左转小岭路交口
台州方向来团路线：甬台温高速→上三高速→杭甬高速→杭金衢高速→杭州绕城公路→杭新景高速→下垂云通天河/瑶琳仙境/大奇山/桐庐出口→向右转进入迎
春南路直行过富春江二桥→直至富春路左转小岭路交口
1-13桐庐城区人口？
桐庐城区常住人口40多万人。
1-14 桐庐经济指标
主要经济指标：
2009年全年实现生产总值（GDP）176.78亿元，按可比价格计算(下同)比上年增长8.5%，各项经济指标继续位于浙西各县市首位！
2009年全年实现社会消费品零售总额51.60亿元，比上年增长15.7%，其中批发零售贸易业45.15亿元，住宿餐饮业6.45亿元，分别比上年增长15.7%和15.8%。
2009年农村居民人均纯收入达到10410元,城镇居民人均可支配收入21791元。1-15桐庐近期产业经济发展规划\旅游发展规划\商业发展规划分别是什么?
旅游规划：以创建省旅游经济强市为重点，成立了桐庐旅游发展工作领导小组，调整旅游产品结构，形成集观光、休闲、度假和购物于一体的旅游产品新格局，打造“长三角重要休闲度假旅游目的地”。
商业规划：核心思想为：营造核心商业、提升城市品位；依托产业基础、完善市场体系；拓展旅游商贸、打造休闲之都；凸显区位优势、错位协调发展。
1-16桐庐已在哪些方面取得优秀的荣誉?
桐庐已是“国际花园城市”、“中国优秀旅游名县”和“中国最佳休闲旅游县”，其良好的生态环境和优越的地理位置，吸引着越来越多的人前来投资创业和休闲旅游。
1-17桐庐旅游特点是?
作为西湖、富春江、千岛湖、黄山国家及黄金旅游线路上的一颗明珠，桐庐已经成为沪上知名的休闲旅游目的地之一。瑶琳仙镜、垂云通天河、严子陵钓台、大奇山、白云源等清逸灵秀的人文山水每年会吸引数百万的国内外游客前来观光休闲。2006年桐庐更被联合国环境规划署、国际公园协会授予了“国际花园城市”称号。
桐庐，崛起在美丽的富春江富春江畔，她象一颗璀灿的明珠，闪烁着夺目的光彩，境内景点众多，风光旖旎，美不胜收。秀丽清绝的富春江“全国诸洞冠”瑶琳仙境、华夏中药鼻祖圣地”桐君山、东汉古迹严子陵钓台、富春江小三峡、芦茨湾钓鱼岛等，历来是人们向往的旅游胜地。近年开发的大奇山国家森林公园、天目溪漂流、红灯笼外婆家与乡村家园、垂云
通天河、浪石金滩龙舟漂流，让游客回归自然，如痴如醉，留连忘返。桐庐，崛起在美丽的富春江畔，她象一颗璀灿的明珠，闪烁着夺目的光彩，境内景点众多，风光旖旎，美不胜收。秀丽清绝的富春江“全国诸洞冠”瑶琳仙境、华夏中药鼻祖圣地”桐君山、东汉古迹严子陵钓台、富春江小三峡、芦茨湾钓鱼岛等，历来是人们向往的旅游胜地。近年开发的大奇山国家森林公园、天目溪漂流、红灯笼外婆家与乡村家园、垂云通天河、浪石金滩龙舟漂流，让游客回归自然，如痴如醉，留连忘返。
1-18桐庐经济特点是?
桐庐物产资源丰富，出产的“雪水云绿”、“天尊贡芽”、“五云曲毫”茶为历代贡品，以“中国文化名茶”享誉内外；富春江鲥鱼、子陵鱼扬名古今。随着高铁时代即将到来，桐庐在医疗器械、蜂产品、制药、纺织等几大块状经济高速发展的同时，又是当今杭州地区招商引资最成功的热土。众多500强企业入驻，发展后劲强大。
1-19 桐庐文化特点是?
早在三国时期建县，境内有中药鼻祖“桐君老人”遗迹、东汉古迹严子陵钓台、美丽的富春江和著名的瑶琳仙境，是美术界一代宗师叶浅予先生的故乡。悠久的历史和美丽的富春山水孕育了灿烂的桐庐文化。改革开放后的桐庐，经济的快速发展，加上长期积淀的历史文化资源，促进了以民间民俗文化、名人文化和旅游文化为主的地方特色文化的繁荣。二、产品类
2-1商铺面积区间？主要的面积区间？
时代美食广场：本项目面积区间 10-30 平方米，主力面积 15 平方米。
星程连锁酒店：主力面积60平方米
2-2商铺的总面积、面积区间、销售顺序？
2-3项目周边住宅均价是多少？
住宅： 6000——12000 /㎡
2-4本项目什么时候开盘？
预计11月28日正式开盘。
2-5开盘均价是多少？
美食广场一楼3万7，二楼2万5，三楼1万3，酒店1万。
2-6开盘的优惠政策？
1、认购后参加摇奖。
2、一次性付款9.8折，按揭无折扣。
2-7定金交多少？能否退还？
贰万元，不可以退。
2-8提供几种付款方式？
一次性付款，银行按揭。
2-9哪家银行提供按揭？几成几年？
目前为中国银行
最低首付5成。最长贷款年限为10年。
2-10什么时候交房？起租从什么时间开始？
2011年12月31日，起租时间2011年9月31日。
2-11 投资回报率是多少？
投资回报率为6%、7%、8%、8%、8%
2-12是否返租？怎样返还？
5年返租。
1-3年以21%（ 6%、 7%、 8%）在房款中一次性抵扣，余下第4年、第5年以 8%、 8%的比例每半年打到客户的银行帐户中。
2-13项目停车位的分布如何？
机动车位600多个，非机动车位2376个
2-14交铺标准是什么？
建设局验收合格，合同附件已约定。
2-15得房率是多少？
美食广场商铺50%。酒店得房率65%
2-16 商铺每层层高是多少？
美食广场一楼：5.2米（可做二层使用）
美食广场二楼：3.7米
美食广场三楼：3.7米
酒店：3.6米
2-17 项目主体是什么结构？
钢筋混凝土结构
2-18商场内电梯为何种品牌，维修费用如何分摊？
电梯品牌：西子奥的斯，维修费用在物业管理费中分摊
2-19 每个铺位有没有宽带、pos机的预留口？
有宽带和POS机的端口
2-20产权的年限？
40年。
2-21按揭办理流程
提供办按揭所需资料
签按揭合同
银行审核
放款。
2-22产权证办理流程及费用：什么时候收取
契税：房价*3%
维修基金：建筑面积* 元/㎡
土地证： /证
合同印花税：房价*0.5‰
贴花： 5元/套
房产证登记费：元/套（加一个名字元）
他项权证：元/套
产权证代办费：元
如合同签2人或2人以上名字有两种情况：
1、财产共有：每多一个名字房产证加元/人，土地证一本；
2、按份共有：每多一个名字房产证加元/人，土地证加138元/人。
（签定合同当日收取）
三、经营管理及规划类
3-1 项目的周边交通如何？
首先我们就处于桐庐城区中心，到桐庐城区各区域方便性无可比拟。
其次项目所在富春路就是桐庐最繁华与最中心的路。
3-2项目的经营管理公司？
桐庐星程酒店管理有限公司
3-3本项目预计什么时候开业？
3-4房屋可否自己经营？
不可自主经营，必须按照购房时签定的委托经营协议执行，由商管公司统一经营管理。
3-5物业管理费是多少？水电费用怎样收取？
3-6增设哪些设施？
中央空调、电梯、消防系统、安全监视系统。
3-7 租赁期满后怎么办？
客户可以与经营管理公司续签经营管理协议，由经营管理公司继续代为经营管理，毕竟由经营管理公司统一经营管理对于整个项目的长期持续良好的发展有着非常决定性的作用。
3-8世纪联华跟我们公司签了几年合同？
15年
3-9美食广场多少平方？
1-6层，8000多方，每层1500方，最适合开美食广场，上层的适合大型咖啡、酒楼，下层适合知名连锁餐饮。
3-10为什么不可以合同上写原价？
为了合理避税。再者返还租金部分为业主收入，不能作为成本记账。
3-11周边商铺租金为多少？
3-12本项目有什么品牌商家？
世纪联华、星程连锁酒店、上岛咖啡、澳门豆捞、肯德基、大娘水饺、过桥米线等众多品牌。3-13何时开业？
3-14 已经进驻的品牌有哪些？
世纪联华-中国连锁零售业领先地位，时代美食广场-桐庐唯一大型美食综合广场，星程酒店-携程旅行网创办的中国著名连销酒店。。。。。可以从我们已经进驻的主力品牌来看，我们打造的是一个代表桐庐市中心商业的风向标，尤其我们又处于桐庐市的真正中心地带，很多商家都要挤破头来经营，但是我们秉着宁缺毋滥的原则，严格挑选进驻商家，务必做到精益求精。这也是桐庐市市政府对我们的要求。
四、重要问题解析
4-1富春时代广场是什么样（类型）的产品？
富春时代广场天地是桐庐宏远房地产开发有限公司巨资打造的桐庐市地标性建筑，总体定位为目前桐庐首个也是唯一的城市综合体商业项目。其中作为市中心唯一可私人拥有的商业项目升值潜力不言而喻。
4-2真正的“一铺养三代”？
1、房产有很多类型，其中商铺最为吸引各投资客的目光。房产随着日新月异，各种形态的价值体现也截然不同。住宅、写字楼都会比不上周边新开的楼盘，但是商铺却往往相反。有历史沉淀的商铺因人们购物习惯的固有性，会比周边新开发的商铺更保值，升值潜力更加难以预估。
2、各类业态的商铺大都以出租为主，各商铺租金逐年涨幅大小不一，投资方式也因市场提供的投资产品情况而定。如果说购买专业市场的商铺是在“淘金”，购买社区商铺是“存钱罐”，投资市中心临街店面是座“金矿”，投资购物广场的铺位是“聚宝盆”的话，本案具备社区型商铺、购物广场商铺的复合型特质，真可谓财富磁场、掘金旺铺，在本案这个世袭财富金矿里，真正实现一铺旺三代的投资梦想。
4-3富春时代广场天地凭借什么来抢占目前市中心的购物人潮？
首先肯定的是目前富春时代广场是城中心唯一形态较为齐全的商业综合体，社会在发展，说白了，人也是越来越懒。他们希望在一个地方能满足购物、休闲、娱乐为一体的一站式商业中心。由此，我们的富春时代广场天地由此而生。其中世纪联华、时代美食广场、星程酒店都是目前市中心的稀缺。可以说我们的建成就是提高了整个桐庐市的商业水平。
4-4富春时代广场天地周边有哪些消费人群做支撑？
辐射桐庐周围100万有效消费人群。还不包括每年数百万的旅游人口。
4-5我若买了富春时代广场天地的产品能否保证我一定赚钱？
任何投资都有风险，没有风险的投资不叫投资，叫天上掉馅饼。十有八九是骗局。但是风险可以评估，可以规避。其实我们可以不用想那么多，只要跟风就行。入驻我们的大型商家之一的世纪华联超市，一个集团的选址，它已经上升到对一个城市的考察。入驻前最起码提
前1年进行筹备工作，其中最重要的就是风险评估。所以选址尤其重要。而我们要做的，就是跟着这个大集团共赢。他们那么多营运部门考察出来的入驻决定，已经说明了一切。直白一点，人家不是来帮忙搞经济的，人家是来赚钱的。
其次在市中心一个项目如果营运不下去或者说相对较偏远地区差，那作为桐庐市市政府会不闻不问？我们作为桐庐市的脸面工程。在城市进行招商引资的时候，外来投资者如果看到桐庐市市中心一个烂尾楼项目，他会放心在桐庐投资兴办实业么？所以说，我们有风险，但是比我们更担心这个项目好坏的人大有人在。而且他们也有能量能把这个项目经营的更好。天塌下来，我们不急，因为有人扛。这种项目，有担心的必要么？
可以反问：全国的各城市市中心的商业广场有倒闭的吗，绝对没有，只不过各城市的商铺租金因业态和经营品牌租金涨幅不宜罢了。
4-6目前项目周边的经营状况怎么样？
4-7商业有什么投资价值？
学会投资实现财富的自动快速增值
世界著名理财专家罗伯特?清崎《年轻退休》一书相信不少读者都看过，该书一度风靡全球，启发了无数人的财商。其核心观点是，人们如何实现四十岁之前就退休，不要直到终老都在为金钱奔波。他认为大多数人只会获取劳动收入，而没有学会获取非劳动收入，这是他们终身为钱所困的主要原因，有劳动才有收入，无劳动无收入，因此终身奔劳。要摆脱之，必须学会创造非劳动收入，而其关键是善于投资，让钱生钱，而投资的关键又在于发现和选择高收益低风险的投资方式。当你的非劳动收入远远大于家庭的所有支出时你就获得了人生自由，劳动对你来说不再是生存的手段，而是生活的方式。
如果房产投资是一座宝藏，那么商铺投资就是财富的聚宝盆。敏锐的地产投资者将目光转向了商铺投资，好铺可生财，一铺养三代。商铺投资以高额的租金，每年成番上涨的升值利润，为投资者带来了丰厚的回报。什么才算得上人们常说的“金铺”？如何投资商铺才是最安全的呢？资深专家建议：商铺投资应当选择位于成熟的商圈。尤其是面对黄金地段、中心位置及成熟商圈的商铺，机会一旦错过，就绝不会再有。
本案的USP提炼
财富核心一：高铁开通同城形成
财富核心二：政策护航地块升值
财富核心三：地段，地段，还是地段
财富核心四：独立产权+统一管理+稳定收益
财富核心四：具备最优质的商铺增值最快的全部元素
4-8 如果5年后世纪联华和星程酒店撤走了怎么办
世纪联华为什么要走？市中心集中了桐庐最多的人流和消费力，有钱赚不要？它走了去哪里？市中心没有地方给它使用了，除非它去外环郊区，难道世纪联华会犯这么低下的判断错误？再说他跟本项目签订了15年合同，钱都付了。
酒店为什么要走？桐庐是长三角旅游规划与运营最成功的地区，有着众多景点与每年几百万的客流，桐庐没有很好的酒店集群产生，锦江之星在很偏的桥北路，离城区很远，生意都很好，每天爆满。城区酒店都是很多自营的不专业酒店，生意也不错，我们作为携程网旗下的全国连锁酒店，肯定会生意很好。
五、逼定技巧篇
5-1你们的项目很好，但我一定要回家和家里人商量商量
首先，目前的商铺是一铺难求，而好位置的商铺就更是凤毛麟角，所以说等您回家商量好以后，您看中的商铺可能已经被别人定掉了。
其次，您也是在看过我们项目的现场以及周边情况后才认为确认我们这里是具备投资的潜力的，而您的家人却并没有看过这里的实际情况，所以您即时问了他们的意见，估计也无法得到一个客观的意见的。
再说，现在的通讯很发达，您完全可以现在打个电话给你家人说下情况，要知道，时间就是金钱，当断就是要断的。
5-2总价太高，我没钱购买
我们这里商铺的总价在15万到60万左右，加上还能办理最多5成10年的按揭，所以肯定是有一款商铺符合您的需求的。
5-3我觉得Ａ＼Ｂ都很好，但就是拿不定主要买哪一套
投资商铺最关键的就是要适合，合适您的才是最好的。您应该根据您的具体需要来决断究竟哪个更适合您。
5-4让我再问问我的朋友再说
投资最重要是要符合您自身的实际情况，而您应该不可能把自己家里的情况完全告诉您的朋友，所以您怎么能确定您的朋友给您的意见完全符合您的需要呢？
5-5我身上没带钱／我身上钱不够
1、我们这里有POS机，可以直接刷卡
2、您可以让您的家人或朋友转账
3、您可以现在先付3000元小定，明天一早把其余的定金打到我们指定的账户
5-6回报太低＼太慢又没保障
首先，我们公司提供的五年内6、7、8、8、8的年回报率最低的都已经高于了现在的银行借款利率，俗话说做生意不亏就是赚，所以首先我们公司保证了您的投资不会亏钱。
其次，我们公司所指定的投资回报返还比例和年限都是经过测算的，在这个回报范围内，我们公司既能保证客户的利益，又能兼顾本项目整体的良好发展。我想您作为本项目的投资者也不会希望我们公司在前期胡乱的答应客户高额回报，而到后期因为无力维持经营而一走了之吧？毕竟您选择我们项目投资就是追求一个长期的投资收益的。
5-7房子很好，我肯定要，不过定金就不用交了，我下次一定来直接签合同好的商铺位置肯定是很紧俏的，而我们公司的规定是哪个客户先交定金，那么铺位就是谁的。而您所中意的铺位一定是您所看好的，人同此心，也就是说您所看好的也一定是别的客户同样看好的，所以如果您现在不下定的话，很可能等您下次过来的时候就已经被别人定走了。
5-8我很为难，我想买，但就是谁谁谁不同意．
投资是需要魄力的，投资也需要主见，就好像比尔盖兹如果当初不是坚持自己的主见断然辍学，那也不会有现在的微软集团了。
5-9情况我都知道了，你别说了，让我自己想想
恩，一个机遇就在一念之间，其实你不必浪费那么多脑细胞，商家会跟风，我们也只要跟风就行了，你见过哪个城市的市中心是破破烂烂、冷冷清清的？市政府要追求政绩，商家要追求商机。而我们要做的仅仅就是拥有一个市中心的商铺，然后养老不愁、育儿不累。
六、卖点总结
6-1地段
（1）桐庐唯一大型商业综合体。
（2）周边商铺租金高，转让费高，只租不卖，所以我们这个是稀缺型产权式投资商铺。（3）低总价、低风险、高收益。低投入高回报，首付才7万元起，即可拥有市中心绝佳旺铺。
6-2业态
（1）桐庐唯一集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的城市综合体。
首创：具有第一效应和领导，抢占市场的至高点，众多知名品牌入驻，包括肯德基上岛之类。
（2）配套：世纪联华-中国连锁零售业领先地位，时代美食广场-桐庐唯一大型美食综合广场，星程酒店-携程旅行网创办的中国著名连销酒店。。。。。
（3）时代广场中间是政府配套的市民休闲广场，作为桐庐唯一一个闹市区广场，肯定会成为市民逛街购物休闲聚会的首选，保障我们项目人气与凝聚力。
6-3交通
桐庐位于浙江省西北部，地处钱塘江中游，东接诸暨，南连浦江、建德，西邻淳安，东北界富阳，西北依临安。距省会杭州58公里，杭新景高速（设深澳、凤川、县城、富春江四个互通口）、320国道、05(16)、20省道贯穿全境。。
6-4旅游
富春江小三峡、漂流、严子陵钓台、桐君山、自然风光的琴溪香谷，瑶琳仙境，大奇山，垂云通天河.农家乐的卢茨湾、风俗风情的红灯笼外婆家，每年带来数百万的旅游人口，同时更带动桐庐的经济发展。
七、谈判技巧提炼
约束发：约定在一定的范围（地段、业态、楼层、区域）
选择法：价格、楼层、区域
引入法：引导客户进入你的世界，给出自己的意见、看法
规避法：问到敏感问题选择绕开话题，让客户跟着你的思路去走
反问法：例如客户问你项目到底如何，你可以反问客户，您觉得怎么样？
销售答客问 环境篇 1、本案的具体地理位置？ 2、东西南北与什么相邻？ 2、本案周边的交通情况？今后发展？距离市中心、火车站、等主要地标有多少公里？ 3、本案周边的主要市政配合和商业配套？ 4、本案所属学区？其地点交通如何？ 5、本案周边有无银行、邮局、网通、移动或是联动营业厅？ 6、本案周边有哪些同类的住宅产品？ 7、本案周围的医院及其地点交通如何？ 8、本案周围的其他公共设施如何？ 9、地理环境对本楼盘有什么有利的因素和不利的因素？ 背景篇 1、本案的开发商？曾开发过什么楼盘？ 2、本案的监理单位？ 3、本案的设计单位？ 4、本案的施工单位？ 5、本案的景观设计单位？ 6、本案的物业管理公司？ 规划篇 1、本案的国有土地使用类型？年限？起始年月？ 2、本案的总占地面积为多少？ 3、本案的总建筑面积为多少？ 4、本案的规划情形如何？
5、本案的容积率是多少？绿化率是多少？集中绿化面积是多少？ 6、本案共有多少栋？分别几个单元？一梯几户？共多少户？ 7、本案各栋建筑物的面积、层数、高度、正面宽度及深度，相互间距是多少？ 8、本案的立面风格如何？用何材料？主要颜色？在造型、设计上的突出之处是什么？ 9、沿街商铺营业是否允许做餐饮？对小区是否有污染？ 产品篇 1、本案为何种建筑结构？ 2、本案的得房率为多少？ 3、本案有无样品房，哪几种房型？ 4、本案各类房屋层高、净高？进深？ 5、可供选择的房型有哪些？面积多大？分别有多少户？ 6、什么标准交房？ 7、隔墙材料可否自拆？ 8、楼间距是多少？朝向如何？是否会影响房屋的光照？房屋日照时间多少？ 9、不同楼层不同单元的朝向景观、日照情况如何？ 10、每套的客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房、存储间、阳台……净面面积分别是多少？ 11、公摊面积主要包含哪些地方？如何计算？ 12、公共面积和公共设施的使用权、所有权问题？ 13、建材设备及其品牌：门窗、地面、内墙、浴厕、厨房、屋顶、前后阳台；外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间；照明、防火防盗设备、煤气设备、给排水设备、电视、电话暗管，室内电器设备、其他附属设备…… 14、何时开工、完工？何时交房？现在进度如何？ 15、小区有几个出入口？是否人车分流？
麦德龙商业广场答客户问 一、项目形象篇 1、项目案名 XXXXX美食娱乐城 2、项目的定位 XXX美食娱乐城是我们公司通过对北、上、广、深娱乐产业深入调研，研究而定位的业态。以国际顶尖的一站式娱乐主题商业模式为基石，在南二环打造的合肥最新、最时尚的娱乐中心。项目在传统的吃、喝、玩、乐的基础上，融入体验、情景、个性、定制等元素，浓缩了城市的精髓，缔造城市新的商业典范。 3、项目的推广语 合肥娱乐休闲第一站 二、项目背景篇 1、项目开发背景 “华尔街商业广场”是合肥市政府重点招商引资工程，为合肥市高铁南站最近的商业综合体项目同时地铁1号线穿境而过，是合肥市惟一拥有双轨交通的商业综合体。整个项目总建筑面积25万平方米，规划建设业态包括国际shopping mall、五A级写字楼、商务公寓、一站式体验商业中心、仓储式卖场，是集商业﹑办公﹑酒店式公寓为一体的大型综合性的项目。 本项目xxx娱乐城为“华尔街生活广场”四期，建筑形态为单体式MALL，也就是我们常说的商业盒子。项目总建筑面积万平米，共分为5层，单层面积约6000平米。其中一层层高为米，2-4层为6米。 2、本案的设计单位、资质 本案建筑由上海交大安地建筑设计院设计，建筑工程资质甲级。 3、本项目商业广场的施工单位？ 上海华宏建设发展有限公司 4、本案项目物业管理公司情况？ 5、本项目经营管理公司是哪家？
三、项目环境篇 1、项目的地理区位情况 华尔街国际生活广场项目坐拥合肥南二环商圈，高铁商圈交汇最核心地段，同时5公里商圈内北临万达商圈、南抵滨湖商圈，为合肥中部地区、南部地区经济圈纽带，吸纳老城区人脉地气的同时，紧密连接滨湖商圈的政商资源。区位内高架、地铁、环线、BAT城市交通网纵横交织穿境而过15分钟通达全城；高铁、高速组成的城际交通网，小时即可到达沪、杭、苏等城市。 2、项目位置有什么优势 随着合肥高铁南站的投入运营，合肥正式进入高铁时代，高铁商圈也随之迅速崛起，目前城市规划建设以高铁南站为核心，形成以国际连锁大卖场、主题购物中心、特色专业市场、地铁物业、甲级写字楼、住宅等相关产业组合的产业链，高铁商圈的兴起也吸引了安徽以及周边省市的庞大消费人群。我们的项目正处于高铁商圈最核心的位置同时紧邻高速出口、地铁出口、和合肥城市交通大动脉——南二环，是连接城市与外界的重要交通港口。 3、项目周边的人口情况 本项目雄踞包河区人气最旺的核心区域，周边云集铂金汉宫、柏林春天、金悦领地、益力檀宫、银杏苑等中高档小区和省直市直单位集资房聚集区——望湖城。直接辐射消费人群超过30万，随着高铁时代的到来，区域人口还在迅速增加。 4、本项目周边的交通情况？ 我们项目处于徽州大道城市中轴线，位于合肥市南二环、机场路、徽州大道三条主干道交汇处，,北端直达安徽省省政府，南端畅通合肥市滨湖新城，西接合肥市政务新区。项目交通组织便利紧邻地铁1号线出口，距离合肥高铁南站、汽车南站仅800米，包河大道高速入口2分钟路程。项目周边数十条BAT城市交通网直达，徽州大道高架，马鞍山路高价环伺左右，南二环线穿境而过15分钟便可通达全城。 5、项目周边商务、教育资源情况？ 本项目紧邻高铁南站、汽车南站、包河区政府、高速入口，区位资源得天独厚。项目区域内商务办公、教育机构云集，据统计内已集聚12个商务办公项目，10所大学、2所中学，共计人口约16万，可带动区域年消费值15亿元以上。 四、项目产品篇
商业项目答客问 一、规划篇 1. 案名？ 2. 项目地址？ 3. 开发商名称及资质？ 4. 是否有投资商? 5. 是否代理商销售？ 6. 建筑商名称及资质？ 7. 监理公司名称？ 8. 设计单位名称？ 9. 物业类别，规划用途？
10. 商业总占地面积及总建筑面积？ 11. 项目总占地面积及建筑面积？ 12. 商业总铺位数？ 13. 规划绿地面积及绿化率？ 绿地面积： 绿化率： 14. 项目规划容积率？ 15. 总停车位有多少？其中商业占多少机动车停车位？ 16. 分几期开发？ 17. 商业项目全部工程何时峻工？ 18. 商业交房的时间是何时？ 19. 商业内市场的使用区域如何划分？
20. 总体规划有几个主入口，分别在何处？ 21. 商业的四周离马路的距离有多少？ 22. 商业内的主干道和分支道路的宽度为多少？ 23. 商业采取何种方式、是否有自持商业？ 24. 商业的供电设施如何？总用电量达到多少？ 25. 建筑物采取何种消防措施？ 二、产品篇 26. 商业内是否有公用卫生间？位于什么方位？ 27. 属何种建筑结构？ 28. 商业业态如何划分？ 按照业态布局图 29. 门面开间有哪几种？
30. 门面进深？ 31. 每层层高分别是多高？ 32. 商铺铺位面积多大到多大？ 33. 商业用房的得房率有多少？ 34. 商业用房墙柱的厚度？ 35 柱距是多少？ 36. 水电费怎么计算？ 37. 商业是否有宽带接入？ 38. 是否有有线电视接入？ 39. 商业商铺的门窗材质？ 40. 商业入口大堂的装修标准？
41. 商铺的装修标准 42. 商业的消防楼梯宽度？ 43. 直梯品牌及电梯内长、宽、高尺寸和可载人数？44．电动扶梯的品牌 45. 商场是否是中央空调 46. 给排水管的水管材质？ 47. 抗震级别？ 48. 商铺自行改变结构可不可以？ 49. 商铺是否有管道煤气或管道液化气？ 50. 商业的外墙面用何材料装饰？ 51. 商业内道路用何材料、是否人车分流？
答客问篇 一、项目基本资料篇 1、本案开发商是哪家?集团背景实力如何,有哪些业绩？ ２、规划设计和房型设计单位是哪家？资质和有哪些业绩? 3、本案行销企划是哪家公司？ 4、本案建筑商是哪家？资质和有哪些业绩？ 6、本案的物业公司是哪家？资质是几级?收费标准? ７、本案占地面积为多少？总建筑面积为多少？容积率为多少? 8、本案绿地率为多少?集中绿化面积为多少? 9、本案的预售许可证何时可取?开盘时间?以何种方式开盘? 10、本案开工、竣工时间？ 11、本案案名有何意义？ 1２、本案的土地以何种方式取得?(住宅、商服）土地使用年限为多少？国有土地证号是多少? 13、本案的销售手续齐全吗?有五证吗？ 14、本案的咨询热线是多少? 二、产品篇 1、小区的具体位置? ２、住宅多少户？商户多少户？车库(位)多少个？ 3、规划住宅总建筑面积为多少?多少幢？楼间距是多少? 4、小区规划商服总建筑面积为多少？多少幢?是否是独立商服?单户面积是多大的？分布位 置？几层建筑? 5、建筑物的地基?地下多少米？
6、建筑结构是什么的？ ７、小区的出入口有几个？分别在哪里? 8、建筑物的抗震等级？ 9、建筑物的外立面是什么样的？ 1０、距离公路最近的一幢楼有多少米？是否会影响居民休息？ 1１、小区距离火车站多少米？ 11、住宅层高为多少米?净高多少米? 12、商铺层高为多少米？开间、进伸为多少米？ 13、车库层高为多少米?开间、进伸为多少米？车库面积？是否有上下水?车库门宽?是否是电动门？ 14、小区内楼宇朝向? 15、住宅的外墙、内墙厚度为多少?山墙墙体厚度?如何做的保温? 16、住宅的客厅是否为落地窗？若不是距离地面多高? 1７、商铺一层是否会反潮?一、二层下水管是否单走？是否会反味? 1８、住宅、公寓底层是否有会吵闹？? 19、住宅顶层是否有阁楼？如果有是否赠送？如何计价？是否有晒台赠送？通往阁楼的楼梯 是否已经做完？什么材质的？ 20、住宅屋顶是否可以安装太阳能热水器？ 21、住宅一层是否统一安装防盗窗？ ２2、住宅顶层隔热、防水层如何处理的？ 23、住宅的卫生间防水如何处理的?是否有地漏？ 24、住宅的房型有多少种？面积范围?得房率是多少?哪些地方需要分摊? ２5、房型的优点是什么? ２6、住宅的价格是多少?商服的价格是多少？车库(位)价格是多少? ２７、小区变电所、给排水泵房设在哪里？ 2８、小区自来水的水源是哪里？
活力城二期答客问 一、项目篇 1.项目开发商是哪家？集团背景实力如何，有哪些业绩？ 答：河北华浩房地产开发有限公司；房地产开发二级资质；注册资金1.06亿元。过往开发项目：华浩天际写字楼（丛台区联纺路与滏河北大街交叉口东南角，）；广星源（邯郸市火车站东侧的沁河街以南，浴新大街以东）；华浩活力城一期。 2.规划设计和房型设计单位是哪家？ 答：昆仑设计院。 3.项目建筑商是哪家？资质和有哪些业绩？ 答： 4.项目的物业公司是哪家？资质是几级？收费标准？ 答：河北浩瀚物业服务有限公司，2.6元每平方 5.公寓占地面积为多少？总建筑面积为多少？容积率为多少？ 答：10400㎡，合约15.6亩；总建筑面积：86387.81㎡,(地面上73422.79㎡) 6.公寓绿化率是多少？ 答：绿化率：32% 7.公寓的预售许可证何时可取？开盘时间？ 答：安顺序办理，开盘时间待定。 8.公寓开工、竣工时间？ 答： 9.公寓的土地以何种方式取得？（住宅、商服）土地使用年限为多少？ 答：商服，产权是40年， 二、产品篇 1.公寓建筑主体采用什么结构？抗震烈度为多少？ 答：框架结构。抗震7级 2.总共有多少套公寓？ 答：A栋 650 套；B栋570套；共计：1220套 3.商业有几层？商业面积？公寓各层面积是多少？ 答：商业一层，商业面积：4463.74平方米；A座1723.81平方米、B座1438.55 4.公寓出入口几个？分别在哪？ 答：每栋楼两个出入口，主门在公寓的南侧。 5.公寓外墙保温层的材料？ 答：
6.公寓大堂装修标准？ 答 7.公寓电梯什么牌子？ 答： 8.公寓走廊及楼道的装修标准？ 答： 9.公寓层高为多少？哪层？ 答：2-4层3米；5-23层4.5米。 10.不同层高公寓搭建夹层后，各层结构板下净高多少？ 答：自由分割和搭建夹层。 11.公寓公共走道层高多少？公共走道宽度多少？ 答：？ 12.公寓内隔墙是否能打通？ 答：大部分是可以打通的，部分位置有框架柱，具体工程图纸为准。 13.公寓各主要设备设置于何处（变电所、给排水泵房）？ 答： 14.公寓所采用何种空调系统，室外机部分设置在何处？ 答： 15.公寓各层电梯数量？ 答：A栋电梯8部；B栋部电梯8部 16.公寓内配备何种配套设施？ 答：新风系统；空气能热水器、中空木门数字密码。 17.主力户型面积？实用面积？公摊？ 答：主力：58平米；使用面积80平方米；公摊：28%左右。 18.地下停车场地面采用什么材料？ 答：耐磨地坪。 19.车位是租还是销售？这么收费？ 答：车位只售不租。 20.只单独认购车位？ 答：老业主可以（需情况而定） 21.公寓的窗户是有多高？是飘窗吗？有赠送面积吗？赠送多少？ 答：
泺安广场商场销售答客问 第一部分：项目投资建设 1．开发商情况 2．建筑设计单位情况 3．施工单位情况 4．监理单位 5．公寓预售手续是否齐全 6．土地使用年限是多少年从哪一年到哪一年 7．什么时候开工什么时候竣工 第二部分：项目规划设计 1．商场的总建筑面积各是多大各楼层面积分布 2．是否设有停车位设在地上还是地下总计有多少个车位 3．商铺建筑结构如何 第三部分：项目建筑设计 1．商场共有多少个铺位铺位的面积是多少 2．商场层高是多少净高多少 3．整个小区占地多少亩总建筑面积有几种物业形态比例各是多少4．绿化率容积率建筑密度 5．整个商场道路系统构架、出入口选择、电梯及楼梯设置 第四部分：项目配套
1．商场内是否设有银行及自动提款机 2．公寓内是否设有小型超市 3．公寓内有何服务配套设施 4．商铺/公寓的每户用电负荷是多少千瓦 5．商铺/公寓是否有暖气或中央空调收费按什么标准6．商铺/公寓配有运货电梯吗 7．商铺/公寓是否配有智能化系统 8．商铺是否配仓库 9．是否属于全封闭物业管理 10．物业公司是哪一家收费标准 11．物业的安全保卫措施都是哪些 12．水电的收费标准 13．商铺/公寓的装修标准是什么 14．商铺/公寓公共部分的装修标准是什么 15．车位出售产权还是使用权如何收费 第五部分：销售 1．商业运营公司是哪一家成功的商业项目有哪些 2．向用户收取的商业运营费用按什么收取都包含哪些内容3．客户如果自营商铺与委托商铺所交管理费是否一样4．贷款银行是哪一家首付与贷款年限是怎样的 5．自营客户所经营的品牌必须遵照商场的产品位置分类吗
6．对自营客户有哪些优惠措施 7．销售商铺/公寓所需的合同和销售住宅的合同是一样的吗8．商铺的销售合同中是否包含铺位位置图 9．如何进行商铺托管、品牌转代理如何收费 10．商铺/公寓的房屋维修基金和房产契税与住宅一样吗11．商铺内是否可以做银行、邮局等配套行业
商铺答客问大纲 第一部分：关联单位 1、项目的开发商？ 2、项目的承建商？资质如何？ 3、项目的规划设计单位？ 4、项目的代理公司、招商公司？ 5、项目的物业管理公司？ 6、项目的运营管理公司？ 第二部分：区位及配套部分 7、项目位置在哪儿？ 8、该区域具有什么样的明显特征？ 9、该区域有多少人？ 10、其客户主要是从那几条路过来？ 11、XX路的主要街道的人流量是多少？ 12、项目周边有几路公共汽车？分别是那些？ 13、项目周边还有哪些交通规划？ 14、其周边主要有哪些商业，其经营状况如何？ 15、周边地区的停车位有多少？主要集中在那个区域？停车收费价格是多少? 16、共有多少个停车位？面积是多少？停车场通道宽度是多少？如何收费？ 第三部分：项目基本信息
17、其土地使用年限多长，自什么时候开始计算? 18、何时动工？竣工、交房时间是什么时候？为什么这么晚？ 19、层高是多少，公共和铺内净高各是多少？ 20、其建筑面积是多少？ 21、项目共有多少部楼梯、电梯？位于哪里？几个出入口，位置在哪里？主入口在哪里？ 22、主出入口采用什么样的造型，它具有什么样的功能？ 23、有几个机动车出入口，位置在哪里？ 24、相连两间商铺是否有墙体隔断？是否可以打通？ 25、铺位交房标准是什么？公共部分呢？ 26、其得房率是多少？为什么这么低？ 商铺有多少问，面积是多少？开问和进深是多少？ 27、其商铺价格是多少？ 28、其共有几个洗手间，分别位于什么位置？ 29、其排水功能如何处理？ 第四部分：项目销售部分 30、商铺是不是产权式商铺？ 31、什么时候开盘？会不会有内部认购？什么时候？ 32、投资收益如何，如何运营？ 33、目前有哪些优惠政策？ 34、付款方式有哪些？办理按揭是哪家银行？一次性付款是否有优惠？ 35、物业管理公司是否可以由业主委员会来推选？运营管理公司呢？ 36、物业费是多少？物业管理不规范，乱收费怎么办？ 37、除了物业费之外，还有什么费用？ 38、公共用电、水分摊收取标准？是否按店面平方分摊？ 39、业主委员会是否可以更换运营公司？
******* 答 客 问
****答客问 一、开发成员篇： 1.开发商是那家,曾经开发过那些项目? 答：宁波****置业有限公司。 2.建筑商是那家，曾经承建过哪些项目？ 答：浙江海顺建设有限公司，施工总承包一级。 3.物业公司是哪家，做过哪些项目？ 答：****运达物业管理有限公司。 4.景观公司是那家,曾经设计过哪些项目? 答： 5.监理公司是那家,曾经负责过那些项目? 答：****市城市建设监理有限公司。 6.销售公司是那家,曾经销售过哪些项目? 答：宁波*********有限公司。象山涌金国际商业广场、余姚太首名府、宁波凤凰水岸、宁波公园世家等。 7.建筑设计是那家，曾经设计过哪些项目？ 答：浙江建院建筑规划设计院，工程设计甲级资质。 8.土地什么时候取得？使用年限？ 答：土地于2010年10月21日拍卖取得，住宅70年，商业40年。 二、地理区域篇： 1.****镇规划? 答：本次规划的范围包括****镇镇镇区及工业区块，规划总面积11.14平方公里（其中总建设用地867.83公顷）至规划末期2020年人口达约7.9万人。 功能定位：区域经济强镇、高品质居住的江南水乡型优美镇、以文化休闲为特色的历史文化特色名镇。 规划结构：规划整体空间结构为“四区、三带、二点、一轴、一中心”。 四区：工业功能区、品质居住区、金融商贸区、历史文化区。 三带：商业发展带、沿路绿化景观带、滨水物色景观带。 二点：社区综合服务中心、物流中心。 一轴：329国道城镇发展轴。 一中心：城镇的中心区，即以文化广场、行政中心等为主体构筑。 2.项目在哪个位置? 答：位于****市****镇交通核心区域，主干线—329国道北面，****北大街两侧，工业大道以南，西面为贯穿整个****镇的陈家河。 3.售楼处位置？ 答：位于****市****镇陈家北路2号。 4.项目附近有什么公共配套？ 答：项目规划有商业体,会引进银行；西侧的****大街往南步行几分钟即可满足日常生活要求，有华润万家、三江等超市，工商、农业、等银行，邮政局、农贸市场及各种餐饮、服装、五金、医药等行业；沿329国道往西步行10分钟左右可到达****医院。 5.项目的学区是那所小学中学？
房地产销售百问 环境篇 1、某某项目名都处于某某市的哪个行政区，前景如何？答： 2、本案的具体地理位置？ 答：。 3、本案周边的交通情况？ 答： 4、本案周边及本小区有哪些配套？ 答 5、购买本案能否就读天一中学？ 答： 6、本案周边有哪些同类的住宅产品？ 答： 产品篇 1、本案的立面风格如何？ 答： 3、本案的总占地面积为多少？ 答： 4、本案的总建筑面积为多少？ 答:
5、本案何时交房？ 答: 6、本案的容积率是多少？绿化率是多少？ 答: 7、本案共有多少住户？商铺分布在哪几层？多少间商铺？建筑形态是怎样的？答： 8、本案的房型面积？各有多少套？房屋的层高是多少？ 答： 9、本案为何种建筑结构？ 答： 10、本案有几个出入口？小区共有多少车位？地上、地下分别为多少个？车位高 度？是否人车分流？是否有直达电梯？ 答： 11、本案的得房率为多少？ 12、电梯共有几部？品牌？载重？速度？ 13、是否送花园、露台？面积各为多少？ 14、是否有地下停车？多少车位？ 答： 15、本案的外立面用何材料？
答： 16、本案为何结构？ 答：。 17、小区地块原来是做什么用途？ 18、样版房有无，哪几种房型？ 答：有 19、可供选择的房型有哪些？面积多大？ 答： 20、本案是否有花园？面积？有无围护？何造型？多高？多大？花园草地上是水泥浇平？ 21、垃圾站及配电位置如何？ 22、本案智能化配备如何？ 答： 23、电表量多少？是否安装分时计费表？可否增容？ 24、每户提供几个电话？是否有宽带？ 答：。 25、本案的供水系统是怎样的？ 答： 26、本案内有无净化水管道？或者提供中央集中供水
a)开发单位 1、开发商、承建商、规划设计单位简介 开发商： 承建商： 规划设计： 2、开发商拥有几级开发资质开发过哪些项目 开发商资质： 开发商注册资本： 开发的项目： 二、监理单位 3、监理单位简介监理单位资质监理单位经济状况 监理单位： 监理单位资质： 监理单位经济状况： 三、物业管理 4、物业公司的简介 5、物业管理费如何收取物业服务内容都包括哪些（服务内如如：清洁及绿化、安保系统、 居家服务、交通服务、通讯信息服务、各种委托代办服务） 6、园区内有信箱吗 7、垃圾如何处理 8、保安管理如何 9、保洁管理如何
10、社区家政服务如何 四、项目整体介绍 11、项目定位 12、目的地理位置在哪里区域的发展前景怎样 13、区域市场情况怎样的 14、项目的规划设计风格是什么我们要给项目注入什么样的思想内涵 15、项目总占地面积、总建筑面积，住宅建筑面积一楼至五楼农贸市场的面积 总占地面积： 总建筑面积： 住宅建筑面积： 16、绿化率、水化率、得房率、容积率 17、建筑层数 18、楼间距为多少 19、层高是多少 20、车库、车位分别多少个是租还是卖的形式价格如何定 21、楼体防火等级、抗震等级为多少 22、建筑工程等级为 23、外门窗的保温等级 24、工程质量 25、土地来源土地使用年限 26、园区内由几个组团组成，每个组团都包括哪几号楼
27、项目的建筑形态有哪几种 28、共有多少种户型、主力户型面积为多少 29、项目在销售过程中的对外折扣是多少 30、项目定金分为哪几种有什么区别金额是多少 31、政府或者工商是否给予项目支持（免税收类的）什么支持 32、项目的朝向 33、框架结构的好处有哪些 34、共有几种付款方式 35、按揭银行是哪家采用几成几年按揭 36、是否可以做公积金如果可以，那么办理公积金限制的条件有哪些需提交的材料 37、贷款额度可以超过100万吗如果超过100万需要提供什么材料 38、园区内共有几个会所，规模及功能分部 39、园区以后会有几个入口 40、主入口设在哪个位置、装修标准是什么样的 41、配套情况 42、金融配套： 43、邮政配套： 44、内部配套： 45、教育配套： 46、建筑物基础结构是什么 47、整体竣工时间和办理入住时间 48、室内什么框架设计
一、项目基本资料篇 1、开发商是谁，实力如何？ 答： 3、项目位置在哪里？ 答： 4、售楼部地址在哪里？如何前往？ 答： 5、建筑设计单位是谁？有何优势？ 答： 6、建筑施工单位是谁？ 7、监理单位是谁？（成功案例） 答： 8、项目占地面积多大？ 答： 9、总建筑面积有多大？ 答： 10、总体开发分几期开发？ 答： 11、交房日期？ 答： 12、建筑密度是多少？ 答： 13、综合容积率是多少？ 答： 14、建筑物之间的楼间距最少达到多少？最远距离是多少？ 答： 15、住宅使用率多少？一般我们在多少？ 答：每栋楼的住宅使用率不同， 16、小区绿地有多大面积?绿化率? 答 17、住宅可选户型有几种？具体面积多少？ 答：我们精心设计多种适合您生活起居的经典户型, 基本达到了南北通透、空间布局方正大方、入户花园、大外飘窗等无不用心为你打造上层生活方式。面积从到不等。 18、住宅总共有多少户？将居住多少人？ 答： 19、每个车位面积有多大？地下停车场路有多宽？ 答： 20、住宅分摊具体分摊哪些？ 答：分摊主要在电梯、楼梯、过道及本层管道井等位置。商品房销售面积=私有面积（包括套使用面积、墙
体、阳台建筑面积，注：阳台算一半面积）+ 分摊的公用建筑面积（公用分摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、公共门厅、垃圾间、强电、配电间、弱电间、设备间、过道、值班室和其他功能上为整栋建筑服务的公共用房）。地下室水池、变电室、设备间、过道不参与分摊。 21、小区主要出入口有几个？是否做到人车分流？ 答： 22、区主要通路宽几米？支路几米？人行道几米？ 答： 23、地下室面积多大？有多少个车位？ 答：地下室面积为平方米，机动车车位大约个,非机动车车位大约个 24、物业管理中心位置在哪里？ 答： 25、小区建筑物有几幢？其中多层几栋？小高层几栋？ 答： 27、本案有无停车场，安排在哪里？ 答： 29、住宅楼朝向？有何优势？ 答： 30、房子结构如何？层高多少？净高多少？多层与小高层有无区别 答： 二、公共配套篇 31、小区有哪些景点？分布在什么位置？ 答 32、小区有哪些配套设施？有多大面积？ 答： 33、交通状况如何，项目周边有哪些交通道路？有哪几路公交车经过什么位置？ 答： 35、哪些银行在附近？要多久路程/？ 答： 36、最近的邮局在哪里？ 答： 37、有什么医院在这里？ 答： 38、附近有哪些学校？ 答： 39、学校划片哪所学校？中学 答：
台州市刚泰·艺鼎广场项目答客问 一、小区基本资料 1.基地地址的门牌号是多少？ 2.答：腾达路358号、北南官大道999号。 3.投资商是哪家？已开发和在建楼盘？楼盘所获得的奖项？公司企业领导所获得的奖 项？开发商？资质？ 4.答：小区的投资商是中国刚泰集团（一级资质）。是一家以房地产开发为主，及出口包 装、文化、园林、汽车服务、新型建材、物流仓储、餐饮、投资为一体的大型民营独资企业。 （1）已开发及在建楼盘：“上海泰苑公寓”“上海文馨园”（住宅）“上海浪琴水岸花园”（多层/小高层/独栋.联排别墅“上海艺泰安邦”（多层加商铺） 等多个楼盘。 （2）楼盘所获得的奖项：“上海泰苑公寓”6-10#获得了“白玉兰街坊奖”，“上海文馨园”一期入围“上海市优秀住宅奖”，上海“浪琴水岸花园”获得 2004年度上海最具投资潜力奖。 （3）公司获得的奖项：2001、2002年连续获得“上海市住宅建设立功竞赛先进集体称号”，2003年挤身“上海市房地产企业50强” （4）企业领导所获得的奖项：董事长徐建刚被授予2002年度“上海市建设功臣”称号。 开发商：台州市刚泰房地产有限公司，资质暂定二级。 5.行销企划是哪一家？其知名度？代理楼盘？ 6.答：上海XX房地产顾问有限公司，成立于1999年。2004年度上海金桥奖第六名，代 理楼盘有：上海嘉利明珠城、上海浪琴水岸、上海艺泰安邦、上海日月豪庭、辽宁鞍山北方国际、江苏太仓世纪广场等。 7.建筑设计单位是哪家？曾设计过的建筑和获得的奖项？
8.答：上海北方—汉沙杨建筑工程设计有限公司。 9.景观设计单位是哪家？景观施工单位是哪家？ 10.答：浙江城建景观园林设计院。 11.工程监理是哪家？ 12.答：浙江南方监理公司。 13.施工单位是哪家？资质如何?代表作？获过什么奖？ 14.答：浙江标力公司。一级资质。 15.物业管理顾问公司是哪家？ 答：上海西潭子午夜管理有限公司。 16.前期物业管理公司是哪家？曾管理过哪些楼盘？ 17.答：台州精益 18.艺鼎广场建筑类型？住宅房型是板式还是复式？ 答：艺鼎广场建筑造型采用简洁明快具有文化品味的现代风格，房型设计为板式住宅。 19.占地面积为多少？ 20.答：25981.7m2 （39亩）。 21.小区的总建筑面积为多少？住宅面积？办公面积？商铺面积？ 22.答：万㎡；地上万m2。住宅万㎡；办公万㎡；商铺万㎡。 23.绿化率是多少？ 24.答：约30％。 25.得房率为多少？ 26.答：约在70％－80％之间。 27.总户数是多少？ 答：总户数：805户（含暂定C幢住宅群房下面的物业用房1户）。 804户（不含暂定C幢住宅群房下面的物业用房1户）。 28.小区总共多少幢？每幢有多少层？ 29.答：四幢。均为30层，外加商业街。 30.小区的容积率是多少？
销售答客百问 一、整体部分： 1、项目简介： 芜湖外经广场项目位于安徽省芜湖市利民东路北侧，该地块是一个商业综合体。由商业A、商业B、写字楼、酒店、保留建筑（原亿万多超市）五大部分组成。整个项目简洁大方，立面效果采用矩形和圆弧形的空间形态，实现建筑形体与不规则用地边线的呼应。建筑立面以石材为主，沿高架一侧采用原实的建筑形体以减少城市交通的不利影响。底层架空的“骑楼”造型，不仅实现了“人车分流”，同时界定了有趣的商业空间。 2、外经广场五大产品系： 商业A为中型商场，共计四层，地上建筑面积为12080.87平方米。其中一层层高5.4米，二、三层层高5.1米，四层层高4.5米。 商业B为大型商场，共计四层，地上建筑面积为35838.36平方米。其中一层层高为5.4米，为外铺、卖场和写字楼大堂。二层、三层层高5.1米，为集中商业，四层层高4.5米，为院线和电玩城等。 写字楼—共26层。地上总建筑面积32325.5平方米。大堂层高9.5米，标准层层高3.5米，采用核心筒集中式布局。周边为大小结合的办公空间，开敞走道的设计极大改善了内部通风采光效果。 五星级酒店—共20层。地上总建筑面积为31754.45平方米。 保留建筑（原亿万多超市）：建筑面积23173平方米，已租赁与芜湖水元素管理公司。打造芜湖最高端标准室内恒温游泳池、健身馆、理疗中心、餐饮。 二、项目开发及合作公司介绍 1、项目开发商是谁？ 答：安徽省外经建设（集团）有限公司 2、公司之前开发过什么项目？
维等几十个国家）、全球连锁五星级酒店、金孔雀度假村，安徽外经大厦戴斯酒店。 3、项目投资商是谁？ 答：安徽省外经建设（集团）有限公司 4、投资商的背景如何？ 答：安徽省外经建设（集团）有限公司是一家以经营国际工程承包、境外矿产资源开发、房地产开发、国际贸易、超市连锁、五星级酒店和温泉旅游度假等业务为主的大型综合性企业，具有承建大型道路桥梁、房屋建筑以及机电安装、装修装饰等各项工程的施工资质，通过了ISO质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系等国际认证。 自成立以来，公司积极响应国家“走出去”的战略号召，大力开拓国外市场，先后在非洲、欧洲、亚洲、中南美洲和大洋洲等地区近30个国家圆满承建了我国近百个大中型援外项目、中国驻外大使馆、经商处馆舍项目、国家优惠贷款项目和一系列国际工程承包项目，同时在各地成立了22个分公司，开展房地产开发、宾馆酒店和大型连锁超市经营等业务，取得了较好的经济和社会效益，受到了所在国政府和人民的普遍赞誉，并得到了我国国家政府和领导的充分肯定，为增进中外友谊、树立中国企业良好的对外形象做出了积极贡献。其中较有代表性的工程项目如：马达加斯加体育馆、昂瓦公路、国际会议中心和五星级酒店，多哥体育场，毛里塔尼亚总统府办公楼，莫桑比克外交部办公楼、国际会议中心、国家体育场和马普托国际机场（改扩建工程）、总统府办公楼，乌干达外交部大楼，加纳军警营房，摩洛哥游泳馆，萨摩亚游泳馆，科特迪瓦议员之家，埃塞俄比亚职业教育学院，格林纳达国家体育场，缅甸国际会议中心、马拉维议会大厦、哥斯达黎加国家体育场、赞比亚恩多拉体育场等等。 2009年，公司迈入一个全新的领域，即境外矿产资源的开发利用，先后在非洲南部国家获得了钻石矿、金矿、祖母绿矿和铜矿等矿产资源的特许勘探证书和开采证书，尤其是津巴布韦马朗吉钻石矿项目，在钻石储量、生产规模、生产设备、管理水平等方面，赶上了世界先进水平，跻身于国际知名钻石生产企业的行列。目前刚果金钻石矿及莫桑比克钛锆矿正在进行开采前的前期准备，矿藏储量及价值巨大。 在国内,公司拥有三家星级酒店：总部所在地、五星级酒店——外经大厦，富丽堂皇，设施高档；国家4A级风景区、五星级酒店——金孔雀温泉旅游度假村，环境优雅，清新怡人，在国内首屈一指，是中外宾客旅游度假的绝好去处；安徽金孔雀温泉养生中心，温泉与中医保健相结合，是休闲、体检、养生的最佳场所。在国外，公司还有马达加斯加金孔雀酒店、马拉维华安酒店、莫桑比克华安公寓酒店、科特迪瓦东方宾馆、格林纳达华安酒店、赞比亚华安酒店、津巴布韦金孔雀度假村、津巴布韦别墅酒店等国外连锁酒店。公司还开办了天地亿万多连锁超市，目前在马达加斯加、莫桑比克、多哥、津巴布韦等国家的连锁
冯纪忠:何陋轩答客问 松江方塔园规划中为了东南部取土,顺应土丘竹林分布原状,凿河北通方池，西 接河汊，构成连贯水系，而东南形成了一个景区。拟建简单竹构的饮茶休息设施。记得三年前曾有客与笔者来游。信步过土埂，登小岛，披着没膝荒草，打量着 地势，客高兴地说：“是个好去处，略施些亭榭廊桥，真是有别洞天。”笔者想了一想，没有说什么。 后来，总算经费有了着落，一个竹构草顶的敞厅，一波三折，差强人意，将要建成了，姑名之为“何陋轩”。 客恰好又来游，一同过小桥，绕土丘，进入竹厅。客愕然良久，搭讪道：“园里这一圈，可真有些累了。”笔者应道：“坐下喝杯茶再逛罢。久动思静，现在宜于静中寓动，我设计时正是这样想的，不然的话，大圈圈之中又来一小圈圈，那不就乏味了。” 客道：“原来这就是不采取游廊方式的道理。这个厅确也阴凉轩敞。游廊在楠木厅那里已经有了嘛。” 笔者道：“那里不同，那里是游览主体广场之后，收一收神。” 跟着笔者指点着介绍说：“全园有几个重要单位，除了主体文化宋塔、明壁之外，有天妃宫、楠木厅、大餐厅。这个竹厅在尺度上和方位上需要和那些单位旗鼓相当，才能各领一隅风骚罢。看！竹构结点是用绑扎的办法，原拟全无榫卯，施工中出于好意，着意加工，显出豪式屋架的幽灵难散啊。” 客道：“竹子施漆，是否想在朴实中略见堂皇，会不会授人以不伦不类的口实？”笔者笑道：“不论竹木，本色确是我素来偏爱的，为什么这里施漆？让我们解释 一下：通常处理屋架结构，都是刻意清晰展示交结点，为的是彰显构架整体力系的稳定感。这里却相反，故意把所有交结点漆上黑色，以削弱其清晰度。各杆件中段漆白，从而强调整体结构的解体感。这就使得所有白而亮的中段在较为暗的屋顶结构空间中仿佛漂浮起来啦。就是东坡…反常合道为趣?的妙用罢！” 良久，客扫视四周，猛然诘问道：“规律在哪儿？令人迷离惝恍，茫然若失，这又有什么说法？” 笔者笑道：“果然好象吹皱了一池春水，倒很使人高兴。若说规律却是有的，请先看台基：三层，依次递转30°、60°，似大小相同而相叠，踌躇不定轴向正所以烘托厅构求索而后肯定下来的南北轴心，似乎在描述那从未定到已定的动态过程，这叫引发意动罢。方砖铺地，间隔用竖砖嵌缝，既是为了加强方向感和有利于埋置暗线。而且所有柱基落在缝中，不致破损方砖，又好似群柱穿透三层，而把它们扣住了。三层台基错叠所留下的一个三角空隙，恰好竖立轩名点题。”
商铺答客问 1、投资商铺和住宅的区别？ 商铺与住宅有很大的不同，住宅满足人"住"的基本生理功能，但商铺是一种纯粹的投资行为，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值。一般住宅用房所遇到的折旧问题绝不会出现在商铺的价格计算上。商铺是为您创造财富和赢利的。 2、面积小，价格贵？ 一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此给自己增加了很多投资风险。其实无论投资的是何种商铺，决不能将面积或是价格作为唯一标准。盲目地追求小面积、低成本投资，而忽视了其它重要因素，比如地段，人气等，往往是得不偿失的。专家指出，商铺重要的是地段、人气。地段乃是保值升值之本。 3、地段——保值升值之本？ 一个好的地段，往往意味着未来租金水平的高低和持续经营的稳定程度，也决定着该区域未来的升值潜力。我们项目的商铺处于市中心绝版地段，可以说是上佳的位置，在北京、上海、大连等城市市中心的商铺往往是“万金难求”的。 4、人气——商业及投资利润的“生命线”？ 专家指出，商铺重要的是人气，未来最有人气的地方最有价值，不愁租不出去。精明的投资者，欲购买一个商铺进行投资时，首先考虑其是否够“旺”，够“旺”才可以确保稳定的投资回报及将来的升值潜力。人气旺，商气就旺；商气旺，商机无限，获利必丰。5、门前单行道影响？ 我们的交通是非常便利的，有些人会觉得我们门前是单行路，限制车流，会影响商铺的经营价值，其实投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。 真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流。我们处在中心位置，是大石桥市第一大商圈，每天的人流量占，与人流量不同的是，过大的车流量对临街商铺价值并非是利好。一个城市主干道的两侧通常很难聚集上规模的商业物业。一方面，过宽的道路对两侧的沟通带来阻隔，另一方面，过快的车速也不利于人流聚集。所以，通常旺铺产生的道路往往是：路面宽度适中，一般3-4车道为宜；有一定的车流、有相对方便的停车地点； 公共交通便捷。 6、市中心商铺的优势？ 对于商铺投资者来说，商铺所处区域商业氛围是否浓厚或是否有日渐浓厚的趋势是最重要的。投资商铺要抢占要地。市中心繁华街区是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商铺投资的最佳地点，由于所处地段的优势效应，市中心的商铺一般来说都具有商业气氛足、客流量大、投资风险较低的特点，也正因为如此，市中心的商铺一直受到投资者的追捧。
答客问 目录 一、本资料篇 二、产品篇 三、付款方式 四、交房标准 五、小区智能化及小区内配套 六、周边配套 七、结构 八、安装、装修 九、物管 十、法律法规 一、本资料篇 1.项目开发商是哪家？集团背景实力如何，有哪些业绩？ 答：？ 2.规划设计和房型设计单位是哪家？资质和有哪些业绩？
答：？ 3.项目行销企划是哪家公司？ 答：？ 4.项目建筑商是哪家？资质和有哪些业绩？ 答：？ 5.项目的物业公司是哪家？资质是几级？收费标准？ 答：？ 6.项目占地面积为多少？总建筑面积为多少？容积率为多少？ 答：？ 7.项目绿地率为多少？集中绿化面积为多少？ 答：？ 8.项目的预售许可证何时可取？开盘时间？以何种方式开盘？ 答：？ 9.项目开工、竣工时间？ 答：？ 10.案名有何意义？ 答：？ 11.项目的土地以何种方式取得？（住宅、商服）土地使用年限为多少？国有土地 证号是多少？ 答：？ 12.项目的销售手续齐全吗？有五证吗？ 答：？
13.项目的咨询热线是多少？ 答：？ 二、产品篇 1.项目总共有多少套住宅？ 答： 2.公摊面积是多少？ 答： 3.小区的具体位置？ 答： 4.住宅多少户？商服多少户？车库（位）多少个？ 答：？ 5.规划住宅总建筑面积为多少？多少幢？楼间距是多少？ 答：？ 6.小区规划商铺总建筑面积为多少？多少幢？是否是独立商铺？单户面积是多 大的？分布位置？几层建筑？ 答：？ 7.建筑物的地基？地下多少米？ 答：？ 8.建筑结构是什么的？ 答：？ 9.小区的出入口有几个？分别在哪里？ 答：？
10.建筑物的抗震等级？ 答：？ 11.建筑物的外立面是什么样的？ 答：？ 12.距离公路最近的一幢楼有多少米？是否会影响居民休息？答：？ 13.住宅层高为多少米？净高多少米？ 答：？ 14.地下停车场层高为多少米？ 答：？ 15.商铺层高为多少米？开间、进伸为多少米？ 答：？ 16.小区内房型朝向？ 答：？ 17.项目的外墙、内墙厚度为多少？如何做的保温？ 答：？ 18.住宅的客厅是否为落地窗？若不是距离地面多高？ 答：？ 19.一层是否会反潮？一、二层下水管是否单走？是否会反味？答：？ 20.项目底层是否有会吵闹？ 答：？
一期商铺答客问 问：项目位置在哪儿？ 答：光明路与裕华道家交叉口东行100m 问：该区域有多少常住人口？ 答： 问：客户主要是从那几条路过来？ 答：友谊路、光明路、长宁道 问：光明路的人流量是多少？ 答： 问：项目周边有几路公共汽车？分别是那些？ 答：56路、98路 问：项目周边还有哪些交通规划？ 答： 问：其周边主要有哪些商业，其经营状况如何？ 答：金域华府底商、唐城壹零壹底商、电建首郡底商、鹭港底商、凤凰世嘉底商问：共有多少个公共停车位？面积是多少？如何划分？ 答： 问：其土地使用年限多长，自什么时候开始计算？ 答： 问：何时动工？竣工、交房时间是什么时候？ 答： 问：层高是多少，公共和铺内净高各是多少？ 答： 问：总建筑面积是多少？ 答： 问：相连两间商铺是否有墙体隔断？是否可以打通？ 答： 问：其得房率是多少？ 答： 问：楼板荷载是多少？ 答： 问：商铺有多少间，面积是多少？开间和进深是多少？ 答：本次推售商铺33间，商铺面积80-240㎡，商铺的面宽进深以图中标注为准。 问：其商铺价格是多少？ 答： 问：哪些商铺有卫生间，在什么位置？ 答： 问：商铺是否有有暖气？如何收费？ 答：预留地暖分水器，不盘管。 问：商铺外立面装修标准怎样？交房时门窗标准是什么？ 答： 问：门头的高度是多少？ 答：
问：商铺是否有地下部分？ 答： 问：商铺适合什么样的经营业态？ 答：沿街商铺主要针对社区自身以及周边社区消费人群，适合小型零售、小型餐饮、生活服务类等经营业态。 问：其排水功能如何处理？ 答： 问：商铺的物业费多少钱，都提供什么服务？ 答： 问：除了物业费之外，还有什么费用？ 答： 问：公共用电、水分摊收取标准？是否按店面平方分摊？ 答： 问：面积不足怎么办，是否像住宅一样多退少补？ 答： 问：开发商如不能按时交房，如何解决？ 答： 问：产权证何时办好？办不好怎办？ 答： 问：首付和贷款额度多少？年限多久？利率多少？ 答： 问：银行按揭的利率是否浮动的？是否可以提前还贷？是否收取费用？ 答： 问：办理按揭收取什么费用？需提供哪些资料？委托他人签定合同需办理哪些手续？ 答： 问：买受人在身份上有何限制？ 答： 问：办理贷款（银行按揭）时是否有年龄上的限制？ 答： 问：付了定金之后是否可以更名？预售期间，是否可以更名？产权登记后，可否更名？ 答： 问：商铺交房要交哪些费用？ 答： 问：购买商铺需呀交那些税费？税率是多少？ 答： 问：周边商铺目前的租金是多少？ 答： 是否有燃气？若有燃气，是否每间都有？门前可否搭建露天桌椅（物业是否有管理要求）？业态是否有明确要求？ 是否有地下部分？商铺用电负荷是多少瓦？商业消防、防盗设施有哪些？ 周边是否大型商场？ 底商二层是否可以通屋顶？商业是否有独立烟道，隔油池？
麦德龙商业广场答客问 YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】
麦德龙商业广场答客户问 一、项目形象篇 1、项目案名 XXXXX美食娱乐城 2、项目的定位 XXX美食娱乐城是我们公司通过对北、上、广、深娱乐产业深入调研，研究而定位的业态。以国际顶尖的一站式娱乐主题商业模式为基石，在南二环打造的合肥最新、最时尚的娱乐中心。项目在传统的吃、喝、玩、乐的基础上，融入体验、情景、个性、定制等元素，浓缩了城市的精髓，缔造城市新的商业典范。 3、项目的推广语 合肥娱乐休闲第一站 二、项目背景篇 1、项目开发背景 “华尔街商业广场”是合肥市政府重点招商引资工程，为合肥市高铁南站最近的商业综合体项目同时地铁1号线穿境而过，是合肥市惟一拥有双轨交通的商业综合体。整个项目总建筑面积25万平方米，规划建设业态包括国际shopping mall、五A级写字楼、商务公寓、一站式体验商业中心、仓储式卖场，是集商业﹑办公﹑酒店式公寓为一体的大型综合性的项目。 本项目xxx娱乐城为“华尔街生活广场”四期，建筑形态为单体式MALL，也就是我们常说的商业盒子。项目总建筑面积万平米，共分为5层，单层面积约6000平米。其中一层层高为米，2-4层为6米。
2、本案的设计单位、资质 本案建筑由上海交大安地建筑设计院设计，建筑工程资质甲级。 3、本项目商业广场的施工单位？ 上海华宏建设发展有限公司 4、本案项目物业管理公司情况？ 5、 6、本项目经营管理公司是哪家 7、 8、 三、项目环境篇 1、项目的地理区位情况 华尔街国际生活广场项目坐拥合肥南二环商圈，高铁商圈交汇最核心地段，同时5公里商圈内北临万达商圈、南抵滨湖商圈，为合肥中部地区、南部地区经济圈纽带，吸纳老城区人脉地气的同时，紧密连接滨湖商圈的政商资源。区位内高架、地铁、环线、BAT城市交通网纵横交织穿境而过15分钟通达全城；高铁、高速组成的城际交通网，小时即可到达沪、杭、苏等城市。 2、项目位置有什么优势 随着合肥高铁南站的投入运营，合肥正式进入高铁时代，高铁商圈也随之迅速崛起，目前城市规划建设以高铁南站为核心，形成以国际连锁大卖场、主题购物中心、特色专业市场、地铁物业、甲级写字楼、住宅等相关产业组合的产业链，高铁商圈的兴起也吸引了安徽以及周边省市的庞大消费人群。我们的项目正处于高铁商圈最核心的位置同时紧邻高速出口、地铁出口、和合肥城市交通大动脉——南二环，是连接城市与外界的重要交通港口。 3、项目周边的人口情况 本项目雄踞包河区人气最旺的核心区域，周边云集铂金汉宫、柏林春天、金悦领地、益力檀