三位一体：安置房小区物业管理的新模式
□徐月秋
安置房小区的物业管理是城市化推进以来全区各级普遍关注的一个重大民生问题，怎样管、管什么、谁来管，理论方面的研究从未中断，但现实中反映出来的思想认识的排斥现象，管理机制的滞后现象，配套设施的短腿现象，一直没有得到很好解决。蠡园开发区经过探索实践，走出了一条社区居委会、业主委员会、专业物业公司“三位一体”管理的新路子，不仅理顺了方方面面的关系，而且真正做到了为民惠民利民。
一、主要做法
蠡园开发区组建了具有独立法人资质的润和物业服务有限公司，分设7个物业管理站和2个物业管理处。物业从业人员218人，接管住宅面积130.8万㎡，其中，隐秀苑小区30万㎡、2462户；湖滨苑小区10.6万㎡、806户。从2009年5月1日起，开发区安置小区物业管理工作全面由润和物业公司移交社区，实施条块结合、统分结合的管理机制。针对本地区的现实状况，推行社区居委会、业主委员会、物业公司“三位一体”管理新的运作模式，具体有以下五个特征：
1、创新模式，下移重心，增强物业管理的工作针对性。开发区各社区设立物业管理站，作为润和物业公司的分支机构。对内物业管理站人、财、物统一由各社区全权负责管理，对外润和物业公司在法律主体上和业务归口上为各管理站承担责任。各物业管理站在社区的领导下对本安置小区的保洁、保安、保绿、保修等日常管理、物业费收缴、违章违规行为处置等均应履行好自己的职能。
2、优化配置，平衡资金，增强物业管理工作的基础性。安置小区物业管理移交社区原则上要做到物业收支基本平衡。对于收支缺口，开发区按照小区的规模以优惠条件配置商业店面房，以店面房租金进行弥补。同时，根据各社区“两整两创”和物业管理站工作达标验收情况，年终一次性给予各管理站下发考核奖。各社区可以根据物业管理站的收支状况灵活掌握。原物业公司未收足的物业管理费部分作为应收款（债权）无偿划拨物业管理站。各社区物业管理站的财务收支独立核算，自负盈亏。
3、统筹协调，有偿服务，增强物业管理工作的专业性。社区物业管理站与润和物业公司的业务实施统分结合。原则上电梯维修、房屋修理、绿化管理、垃圾清运、
化粪池清坑等需专门设备和专业技术的业务由润和物业公司以低于市场价的优惠条件为各社区物业管理站提供有偿服务，润和物业公司和各社区物业管理站以服务合同的形式互相约束。保洁、保安等日常管理工作和维修工作由各管理站根据本小区的特点和上级管理机构的规定各自实施，润和物业公司予以相关业务指导。
4、配强人员，提升能力，增强物业管理工作的实效性。各社区物业管理站站长由社区副书记或副主任兼任，原则上要求专职管理，润和物业公司各安置小区物业管理人员根据现有岗位整体移交到各物业管理站。物业管理站招聘物业人员时优先安置辖区内“4045”人员，经培训后进入物业管理行业，润和物业公司先后两次举办了培训班，对站长（经理）及管理人员进行培训，对新职工举行了2期培训，从业人员素质得到较大幅度提高，物业管理站人才结构得到合理改善。
5、改善配套，归集基金，增强物业管理工作的长远性。开发区做好维修基金的归集工作，凡是当年已交付使用的农居房都力争归集好维修基金，缴市物业管理中心，设立专户，专项存储，按规定有计划合理使用基金利息；积极妥善解决农民安置房“两证”的办理。对房屋大修理基金、电梯更新基金的归集采用分期支付的形式，制订好付款计划，每年列入财政预算，由此解决因拖欠基金而带给物业管理的相关问题；对在建工程完善相关制度，确保基金的预留，不被挪作它用；对原小区的配套设施统一检修、维护、改善，确保正常使用功能的发挥。
二、初显成效
蠡园开发区安置小区物业工作下移社区来，由于方案周密，操作程序清晰，实施迅速，加上各有关部门协调配合到位，目前已经逐步理顺了领导、管理、服务的关系，各级岗位职责明确，各物业工作站展开工作正常有序，社区物业管理成效初显。
1、社区工作积极性明显高涨。原物业公司和社区是两个不同的单位，尽管有联系有配合，但关系不是十分紧密。下移后，小区物业管理主要由社区承担，并由副书记或副主任兼任站长，变原来的代管为现在的直管，更加便于为本小区解决“4050”人员就业问题，同时直接促进了社区的工作热情更为高涨，处理解决业主的问题更为及时和到位，社区居委会、业委会、物业公司“三位一体”的模式运行更加顺畅。
2、物业管理体制机制逐步理顺。社区居委会、业委会、物业公司紧紧围绕“三位一体”管理各方的工作职责开展工作，使小区的管理日益向全覆盖、立体化、动态化发展，同时也推动了社区各项工作的开展。社区物业管理站、物业公司配合，形成了由社区物业管理站和物业公司组成的联系协作机制，通过彼此间良好的协作与配合，及时解决服务过程中发现的问题，共同为社区居民服务。社区物业管理站通过发挥政
府与百姓间的桥梁纽带作用，做好群众意见的收集和反馈工作，与相关部门衔接，及时整改，改善管理举措，提高服务质量，及时协调管理过程中的新问题，协商处理办法。
3、业主参与管理主动性明显增强。由于物业管理关系理顺了，社区、物业和业主的沟通增加了，物业与业主关系更为融洽，业主们普遍认为物业下移的管理模式对他们的利益更有保障，尝到了甜头，得到了好处。因此业主们从思想观念上有了改变，纷纷自觉主动参与小区的物业管理工作。主动提建议、出主意、想办法，积极加入小区物业管理队伍，成为一支编外管理的力量。同时，小区业委会也更为积极地参与管理，经常与社区和物业沟通磋商，为管好小区，服务好业主献计献策。
4、物业服务标准质量不断提高。物业管理站加大对物业管理从业人员的管理力度，将所有的规章制度统一上墙并建立台账，广泛接受居民监督，同时继续加大物业整顿力度，加大行政管理力度。对不认真履行物业服务、管理水平低、服务质量不到位的物业人员给予相关处理。严格实行了定岗、定责、定标准，重新整合人力资源，优化人员组合，落实服务站长责任制，并制定详细的考核标准及严格的奖惩办法，每月实施考评，待遇与工资挂钩，使得物业管理机构内部责任更加明确，职责更加具体，干部职工的工作责任心明显增强，工作效率有了显著提高。
三、当前各安置小区存在的共性问题
物业管理工作是一项社会性、综合性系统工作，千头万绪，牵动着千家万户老百姓的心，应该得到全社会的关心和支持。反观全区面上的现状，大多数农民身份转变后，并没有像真正的市民一样去了解、接受、参与物业管理，导致有的安置小区内涵与外观很不协调，存在较大反差，最突出的共性问题有：
１、部份居民思想观念旧。一些新市民受传统散居村落影响，缺乏整体意识，个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用；缺少对房屋结构安全的相关知识，少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾忌地在自己的小天地里，私拆乱改；对集中居住的新建小区不适应，一些业主私占绿地，或种菜或做停车位，不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其他业主的合法权益；老的生活习惯一时难以改变，垃圾乱堆乱放，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物，在小区宠物粪便随处可见，与现代居住环境不相符。
２、物业组织机构运作难。物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，自觉参与到小区管理中去。而很多小区的业主没有意识到这一点，造成业主大会召开困难，有些小区在入住几年
后仍没有组建业主委员会；个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患；另外，个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然，未按照《物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用，使部分物业的日常管理工作处于无序状态。
３、业主服务消费意识淡。大部分安置小区业主从原来的村庄搬迁到新建小区，对物业管理的概念比较陌生，不知道物业服务本身就是一种商品。消费享受服务的意识不强，没有缴纳物业服务费的概念。业主不交费的借口众多，保洁不满意、修理不及时、巡逻不勤快、绿化不到位等。甚至有的人没有任何理由拒交物业服务费。就想“搭车消费”，用别人的钱享受自己的服务，加上现有法律对欠费现象缺少相关整治举措，效仿的人越来越多，直接后果就是导致服务质量下降，于是更多业主不愿交物业费，形成恶性循环。
４、工程质量遗留问题转嫁多。安置小区通过综合验收，向业主交房时还存在一些遗留问题。如区域内的环境、道路、相关配套等设施未完工，影响业主入住；房屋外墙、飘窗、阳台渗漏等，引发业主不满；电子对讲门、监控设备存在故障，招来业主指责。工程质量遗留问题很难及时得到根本解决，这些问题带到业主入住阶段，业主往往很难直接与建设单位打交道，多数业主理解为房屋质量以及安置前的有关承诺没有兑现，责任应由物业公司承担，并往往以此为衡量物业公司服务效果的重要指标，从而很容易将矛盾转嫁给物业公司，给物业管理带来相当大的压力。
四、加强全区安置房小区物业管理几点建议
1、要在体制机制上树好模式，培养能够适应市场变化的优势物业公司。在体制方面，要通过总结经实践检验的成功经验，摸索出一套适合本小区物业管理发展的模式。物业企业要推行公务公开、财务公开，物业服务企业与业主间要形成相互制约、相互支持的管理机制。同时，要全力做好公共部位维修资金的收缴工作，为小区的长远发展提供资金保障。
2、要在人员配置上把好关口，提供能够切合居民需要的优质物业服务。一是选拔聘任一批责任心强、业务素质好的人员充实到物业管理一线队伍；二是加强从业人员的岗位培训，提高他们依法履行职责能力；三是提升人员素质，物业从业人员要认真学习法律、规章、相关业务和社区管理理论，开拓工作思路，在实践中提高综合知识的运用能力。
3、要在强化管理上做好文章，建立能够履行应尽职能的优秀机构队伍。配强、配好下属工作站、管理处、中转站等管理人员，进一步调整和设置好保安、卫生保洁、
维修、绿化养护等专业队伍，并健全和完善物业管理各项规章制度，做到严格管理，规范操作。健全和落实目标责任考核制，特别是加大收费管理力度，配强、配好收费员，严格实施奖罚措施，做到奖罚分明，充分调动大家的工作积极性，提高凝聚力和战斗力。
4、要在前期谋划上打好基础，营造能够保障宜居生活的优美居住环境。根据本地区实际情况，针对不同小区物业的特点，有的放矢展开物业管理工作。加强对新建小区进行综合验收工作。发现配套设施设备不完善的小区，责令建设单位限期补建完善，否则要对其进行经济处罚并不准进入建设市场获得新项目；认真抓好物业管理的前期介入工作。对正在建设的住宅小区，要从规划设计、施工安装、配套建设和综合验收入手，做到提前介入，主动参与，积极监督。确保规划安排中的配套设施设备同步施工、同步建设，使管理与建设齐头并进。
5、要在开拓创新上动好脑筋，寻求能够加强物业管理的优化发展渠道。在确保做好现有接管范围的物业管理工作的基础上，积极利用和挖掘自身的资源条件优势，主动出击，多头发展，广聚财源。利用已核准的经营范围，找出路。如中介、搬运、花卉租赁、装饰装潢服务等。既能增加物业管理的收入，又能解决小区内一部分下岗失业人员的困难，为失地失业群众解决现实困难。积极做好外向拓展工作，在全面提高管理水平上下工夫，全面提升形象，树立管理品牌，逐步争取向外拓展，走市场化运作之路，赢得广阔的发展空间。
2019小区公共物业管理方案 关于《2019小区公共物业管理方案》，是我们特意为大家整理的，希望对大家有所帮助。 物业管理服务合同是一种新型的民事合同，物业管理服务合同主体间的法律关系可界定为物业管理人和物业管理服务人之间的关系。下面是有20xx小区公共物业管理方案，欢迎参阅。 20xx小区公共物业管理方案范文1(一)产业园项目概述及物业概述 项目规划占地200亩，建筑面积20xx00平方米。项目建设内容包括：综合服务区、生产区和物流中心。 1、综合服务区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部分。总计建筑面积为10万平方米。 2、生产区占建筑面积3万平方米，两座建筑面积各2平方米和1平方米的大跨度联合车间、一座设有100T龙门吊车的原材料堆场。 3、物流中心占地50亩，建筑面积7万平方米。建设三个功能区，一是保税库区，建筑面积3万平方米;二是库区，建筑面积1万平方米;三是露天货场和管理区建筑面积3万平方米。 (二)产业园的物业规模 1、安全保卫系统 主要包括产业园区总体安全环境的管理;对入驻企业的管理;车辆交通及道路管理。 2、设备设施维护系统 主要包括房屋管理与维修养护;共用设备管理(给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理);专业设备的管理(空调设备、电梯设备管理);共用设施的管理。 3、环境绿化及保洁系统 主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共部分(厂区库区内自管)以及公共设施的日常保洁工作;产业园区公共绿地的维护和保养工作。 4、园区食堂的管理 主要包括厨房管理以及员工就餐管理 产业园物业实施总体方案 对比现有的几种物业管理模式的优缺点，并结合产业园和我公司现状，建议采用自管与委托外包相结合的模式。由我公司单独组建物管部门进行管理，可以充分利用公司现有各种资源，利于树立产业园整体形象，降低运营成本，保证核心业务的收益。同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最终达到降低人员成本，降低运营费用，保证物管工作的掌控力度，提高服务质量的目的。 (一)物业管理架构 物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。 公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。 (二)岗位设置 1、物业管理部经理
关于印发《建筑施工企业安全生产管理机构设置及专职安全生产管理人员配备办法》和《危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法》的通知 各省、自治区建设厅、直辖市建委，江苏省、山东省建管局，新疆生产建设兵团建设局： 现将《建筑施工企业安全生产管理机构设置及专职安全生产管理人员配备办法》和《危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法》印发给你们，请结合实际，贯彻执行。 中华人民共和国建设部 二○○四年十二月一日 建筑施工企业安全生产管理机构设置及专职安全生产管理人员配备办法 第一条为规范建筑施工企业和民建设工程项目安全生产管理机构的设置及专职安全生产管理人员的配置工作，根据《建设工程安全生产管理条例》，制定本办法。 第二条本办法适用于土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程的新建、改建、扩建和拆除等活动。 第三条安全生产管理机构是指建筑施工企业及其在建设工程项目中设置的负责安全生产管理工作的独立职能部门。 建筑施工企业所属的分公司、区域公司等较大的分支机构应当各自独立设置安全生产管理机构，负责本企业（分支机构）的安全生产管理工作。建筑施工企业及其所属分公司、区域公司等较大的分支机构必须在建设工程项目中设立安全生产管理机构。 安全生产管理机构的职责主要包括：落实国家有关安全生产法律法规和标准、编制并适时更新安全生产管理制度、组织开展全员安全教育培训及安全检查等活动。
第四条专职安全生产管理人员是指经建设主管部门或者其他有关部门安全生产考核合格，并取得安全生产考核合格证书在企业从事安全生产管理工作的专职人员，包括企业安全生产管理机构的负责人及其工作人员和施工现场专职安全生产管理人员。 企业安全生产管理机构负责人依据企业安全生产实际，适时修订企业安全生产规章制度，调配各级安全生产管理人员，监督、指导并评价企业各部门或分支机构的安全生产管理工作，配合有关部门进行事故的调查处理等。 企业安全生产管理机构工作人员负责安全生产相关数据统计、安全防护和劳动保护用品配备及检查、施工现场安全督查等。 施工现场专职安全生产管理人员负责施工现场安全生产巡视督查，并做好记录。发现现场存在安全隐患时,应及时向企业安全生产管理机构和工程项目经理报告；对违章指挥、违章操作的，应立即制止。 第五条建筑施工总承包企业安全生产管理机构内的专职安全生产管理人员应当按企业资质类别和等级足额配备，根据企业生产能力或施工规模，专职安全生产管理人员人数至少为： （一）集团公司——1人/百万平方米·年（生产能力）或每十亿施工总产值·年，且不少于4人。 （二）工程公司（分公司、区域公司）——1人/十万平方米·年（生产能力）或每一亿施工总产值·年，且不少于3人。 （三）专业公司——1人/十万平方米·年（生产能力）或每一亿施工总产值·年，且不少于3人。 （四）劳务公司——1人/五十名施工人员，且不少于2人。 第六条建设工程项目应当成立由项目经理负责的安全生产管理小组，小组成员应包括企业派驻到项目的专职安全生产管理人员，专职安全生产管理人员的配置为： （一）建筑工程、装修工程按照建筑面积： 1、1万平方米及以下的工程至少1人； 2、1万～5万平方米的工程至少2人；
新华街道青年干部论坛 之第八小组调研报告 关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告 ——以天桥湾小区为例第八组人员：米妍卢银萍陈海涛代丽艳王晓丹 执笔人：米妍陈海涛 PPT 制作：陈海涛 前言 小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。 基本情况 天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位臵优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、2330人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、西海子早市、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。 一、相关概念 （一）、老旧小区 《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没
有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是"多单位管理"，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。 （二）、社区服务 在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。 二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策 （一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。 名词解释：物业管理恶性循环 物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。 针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座
公司物业管理机构及思兰雅苑小区管理处人员设置 一、公司管理机构设置 1、公司管理机构设置图 2、公司各职能部门工作目标
（四）工程管理部工作目标
二、思兰雅苑小区管理处人员设置 （一）管理处人员编制： 共计：99名 物业管理处办公室：主任 1名 副主任 1名客户服务部：客服主管 1名 客服专员 2名财务管理部：收费员 1名工程管理部：机电主管 1名 空调工 1名 电梯工 1名 维修主管 1名 维修工 3名秩序管理部：保安主管 1名 保安员 45名 消防主管 1名 车辆主管 1名
车辆管理员 2名 环境管理部：保洁主管 1名 保洁员 14名 绿化主管 1名 绿化养护工 12名 管理制度汇编 一、客户服务部管理制度 第1章总则 第1条为了更好地为广大业主/住户服务，提高物业公司客户服务部工作水平，维护物业公司形象，特制订本制度。 第2条适用范围 本制度适用于公司客户服务部的日常管理和和务工作。 第3条客户服务部工作范围 1、负责住户入住与装修手续的办理，负责住户房屋及设施、公共设施等工程的维修接待、下单安排、跟踪和回访工作。 2、负责住户投诉的处理工作及日常与住户的沟通协调工作。 3、定期组织开展文化娱乐活动，丰富社区文化生活，增强社区凝聚力。 4、按市物价局公布的收费标准和有关管理规定，及时向业主/住户催缴及收取相关物业管理费用，根据计划财务部提供的相关数据公布收支情况。 第2章值班管理
第4条客户服务部实行全天候值班，24小时为业主/住户提供服务。第5条客户服务部中午值班时间为12:00~13:30，由当班轮值客户服务专员负责；夜班值班时间为17:30~次日8:30，由工程管理部水电维修员在客户服务部轮流值班。 第6条客户服务专员负责当值班期间接待各类来电、来访，并将来电、来访内容及时记录在登记表上，并通知相关部门人员处理；对业主/住户的报修来电、来访，还应及时开具《维修派工单》，并通知工程管理部相关人员。 第7条夜班维修值班人员当值班期间按客户服务部工作程序负责接待各类来电、来访，将来电、来访内容记录在夜班值班记录表上，并通知相关部门人员处理；对业主/住户的报修来电、来访，能维修处理的，应及时维修处理，否则应告知住户次日安排维修。 第8条夜班期间不能及时处理的投诉、报修等问题，应在次日与客户服务专员交接班时根据夜间值班记录表上登记的情况，由当值客户服务专员及时填写相应的《维修派工单》或《投诉记录表》，通知相关部门处理。 第3章交接班管理 第9条客户服务部值班人员无论客户服务专员还是夜班维修值班人员，均应提前15分钟到岗，办理现场交接手续。 第10条交班人员应向接班者交代班内遗留问题及应注意事项，业主/住户报修、投诉及其他重大事项应有书面记录。 第11条交班同时应将常用工具、器械点交清楚，明确责任。
老旧小区物业管理方案 为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。 我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。 一、管理思路 根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路： 1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。 2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。 3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行
巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。 老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。 4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。 5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。 6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好
最新整理安置小区物业管理方案 安置小区物业管理方案怎么写，为了建设文明安置小区，住户安稳的生活环境，针对安置小区物业制定管理方案。以下这篇是安置小区物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。 安置小区物业管理方案范文： 第一章总则 第一条为加强拆迁安置小区物业管理及维修工作，改善拆迁安置小区环境，切实维护被拆迁户的合法权益，努力营造整洁、有序、安全、和谐的居住环境。根据《xxx省物业管理条例》、《xxx市物业专项维修资金管理暂行规定》（合政〔〕32号）和xxx市《关于明确市区物业管理工作职责的通知》（合政办秘〔〕100号）等规定，结合我区实际，制定本办法。 第二条本办法适用于新站区财政性资金投资建设或回购的拆迁安置小区。 第二章资金管理 第三条拆迁安置小区物业管理资金和物业专项维修资金主要是小区配套商业用房的出租收益，不足部分由区财政资金解决。 第四条物业管理资金包括开办费和物业服务费用两部分，其资金的标准、使用及支付按以下规定执行： （一）开办费的标准。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算开办费数额，分别是：总建筑面积5万平方米（含5万平方米）以下的，开办费3万元；总建筑面积5-10
万平方米的（含10万平方米），开办费5万元；总建筑面积10万平方米以上的，每增加1万平方米，增加0.5万元，开办费最高不超过10万元。 （二）物业服务费用的标准。参照xxx市 8月施行的《xxx市住宅小区物业服务收费管理办法》（丙级）服务收费标准执行，即：多层建筑按每月0.50元/平方米，高层或小高层建筑按每月1.0元/平方米。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算物业服务费用总额。 （三）物业管理资金使用范围： 1、开办费主要用于购买物业管理机构必需的桌椅、清洁工具、修枝剪、xxxx、复印机、xxx机、电脑、纸笔、文件盒（夹）等办公用品，所购买的办公物品纳入政府采购，资产为国有。 2、物业服务费用主要是指用于以下方面： (1)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 (3)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用。 (4)物业服务机构办公费用。 (5)物业服务机构实施物业管理必备的固定资产折旧。 (6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 (7)法定税费和物业服务的利润等。 （四）支付方式。区建设发展局根据各社区承担管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）及支付标准，申报年度资金预算，区财政按照以下方式支付：
物业管理人员配置、定额（建议） 物业管理——刘大山一．组织架构与岗位设置管理标准作业规程 1 ．目的规范公司组织架构与岗位设置的一般原则及调整方法。 2 ．适用范围 : 适用于物业管理有限公司及下属物业管理处的组织架构及岗位设置管理工作。 3 ．职责 １）总经理负责组织架构与岗位设置的审批。 ２）人事部负责组织架构与岗位设置的制定和管理。 4 ．程序要点 1 组织架构的设置与调整 a 物业管理公司组织架构设置的一般模式： 一般情况下，公司管理单一物业时，公司设置为：办公室（含行政、人事部）、经营部、财务部、客户服务部、工程维修部、保安部、保洁部（含绿化）； 一般情况下，公司员工人数在 800 人以上或管理处数量在 2 个以上时，公司机关设置为：行政部、人事部、财务部、品质部、经营部；
各管理处设置为：客户服务部、工程维修部、园林绿化部、保安部、保洁部。 未导入 ISO9000 质量管理体系的公司可不设品质部。 b 组织架构的设置工作由公司总经理牵头组织制定，报董事会批准后执行。 c 一般情况下，组织架构每年末可依据实际情况进行调整（确有调整必要时）由人事部组织各相关部门写出组织架构的运作情况提交总经理，由总经理召开办公会议议定，需对组织架构进行调整是时，报董事局审批后执行。 d 各部门职责 品质部职责 负责员工的绩效考评工作； 负责 ISO9000 质量体系文件的制定、编制、培训、实施监控与维持和改进； 负责具体组织 ISO9000 质量体系内审和质量运行状态的检查与考核； 负责 ISO9000 质量体系文件和资料的控制； 负责处理其他与运作质量有关的事务；
最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表
5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责
设置安全生产管理机构 关于成立安全生产管理机构安全部的通知 各部门、项目部: 为了全面贯彻实施《中华人民共和国安全生产法》，进一步提高企业，工程建设的安全生产管理水平，适应安全生产新形势要求，推动企业进一步落实《安全生产法》基本要求，切实落实我司安全生产主题责任活动领导，经研究决定新一届公司企业安全管理机构，设置为安全部。该部门负责各项安全生产事务。 附:安全生产管理机构安全部工作职责 主题词:中集机构设立安全部 中集建设集团有限公司 2010年5月8日印发 安全生产管理机构安全部工作职责一、安全管理机构组织 安全生产管理是企业管理的重要组成部分，是保证生产顺利进行、防止伤亡事故发生、确保安全生产而采取的各种对策、方针和行动等总称，安全生产管理机构的职能在于计划、决策、组织、指挥、协调、控制、监督。 (一) 安全管理保证体系 1、施工现场建立以项目经理为首的生产指挥保证体系，实行“管生产必须同时管理安全”原则; 2、施工现场配合建立以党支部为首的思想政治工作保证体系; 3、施工现场配合建立以工会主席为首的群众监督保证体系; 4、施工现场建立以项目负责人为首的技术安全保证体系; 5、施工现场建立以安全员为首的专业安全检查保证体系; (二) 安全管理领导小组
施工现场建立以项目经理为组长的安全管理领导小组，明确项目经理是施工现场安全管理的第一责任者，安全管理领导小组成员可由项目其他管理人员及作业对现场负责人组成。 二、专职安全员配置 (一)施工现场必须按规定设置专职安全员，专职安全员必须经安全监督部门培训考核，持证上岗，并由建设部人事教育司发放继续教育证书。 (二)专职安全员配置的一般规定: 1、施工面积10000M2以下时，必须至少有一名专职安全员; 2、施工面积10000M2以上时，必须设2-3名安全员; 3、施工面积50000M2以上时，必须设不同专业专职安全员，组成安全管理组 进行安全监督检查; (三)专职安全员上岗证 1、专职安全员应按建设部的规定，每年集中培训40学时，经考核合格后才能上岗。 2、专职安全员上岗证复印件必须是符合规定的有效证件。 三、安全生产管理机构和人员的工作职责 1、贯彻执行安全生产工作条例及有关安全技术劳动法规。 2、做好安全生产的宣传教育和管理工作，总结交流推广先进经验; 3、经常深入基层，指导下级安全技术人员的工作; 4、掌握安全生产情况，调查研究生产中的不安全问题，提出改进意见和措施; 5、组织安全活动和定期安全检查; 6、参加审查施工组织设计(施工方案)和编制安全技术措施计划，并对贯彻执 行情况进行督促检查;
铜陵东部城区东正苑安置点物业管理方案
一、项目概况 东正苑安置点位于铜陵县东部城区核心区内，东临红星路，南临东盛大道，西、北临花苑街.项目总投资1.85亿元，占地71.78亩，总建筑面积10.3万平方米.该工程由6栋18层住宅（包括商住一栋）、8栋11层住宅及附属一栋2层商业组成（其中配套设施：电梯共计34部，二次供水水泵共两组(每组两台)），回迁安置835户. 投标人名称：铜陵天龙物业管理有限责任公司 投标人签章： 年月日（二）报价说明
投标函 致：铜陵县招投标采购交易中心 1、根据贵方ZFCG-2016-G017 号招标公告，我们决定参加贵方组织旳`铜陵东部城区东正苑安置点物业管理项目旳`招标采购活动.我方授权孙希法定代表人代表我方铜陵天龙物业管理有限责任公司全权处理本项目投标旳`相关事宜. 2、我方愿意按照招标文件规定旳`各项要求，向采购人提供所需要旳`货物及服务，总投标价见开标一览表. 3、一旦我方中标，我方将严格履行合同规定旳`责任和义务，保证于合同签字生效后3日内完成项目旳`施工、安装、调试，并交付采购人验收、使用；向贵方支付中标金额1%
旳`招标服务费. 4、我方同意按照招标文件旳`要求，向贵方递交金额为人民币（大写）壹万元整旳`投标保证金.并且承诺，在招标有效期内如果我方撤回投标书或中标后拒绝签订合同，我方将放弃要求贵方退还投标保证金旳`权力. 5、我方位本项目提交旳`投标书一式贰份，其中正本一份、副本一份. 6、我方愿意提供贵方可能另外要求旳`、与投标有关旳`文件资料，并保证我方已提供和将要提供旳`文件是真实旳`准确旳`. 7、我方完全理解贵方不一定将合同授予最低报价旳`投标人. 投标单位名称：铜陵天龙物业管理有限责任公司 公章 投标单位授权代表姓名（签字）： 日期： 通讯地址：安徽省铜陵市狮子山区立新社区服务中心办公大楼 邮政编码：244000 电话： 传真： 二、技术规格响应表
物业项目管理机构设置人员配置及岗位职责 第一节项目管理机构和岗位设置 一、项目管理机构设置 物业公司拟设立物业服务中心作为本项目的物业管理服务的日常办事机构。物业服务中心下设：综合部、客户服务部、工程部、秩序维护部、财务部，共计5个部门，具体实施各项服务工作。 物业服务中心管理架构图 物业服务中心 物业项目经理 客户服务部工 程 部 秩 序 维 护 部 综 合 部 财 务 部 二、部门设置及其职责 （一）综合部职责 1、负责统筹物业服务中心的行政、后勤、信息、人事、采购及仓管工作，以及其他行政管理工作。 2、负责组织安排物业服务中心会议，传达会议精神。 3、负责物业服务中心各类公告、通知等相关公文的起草、印发、存档等工作，处理公司的来往信函及客户工作，负责物业服务中心机密文件资料及信息的保密工作。 4、负责统筹物业服务中心的合同和档案资料。 5、负责或协助组织、策划物业服务中心的有关活动。 6、配合公司人事部门做好管理人员聘用及升降任免等人事管理工作。 7、负责物业服务中心操作层员工的聘用、离职等相关人事工作。 8、负责相关服务人员的培训、考勤及劳动纪律督察考核工作。 9、负责材料的验收、入库、保管及出库工作。
10、负责物业服务中心固定资产与低值易耗品管理及清查工作。 11、负责合格供方目录建立及初审评定工作。 12、配合政府部门（属地派出所、居委会、街道等）做好各项相关工作，并及时将政府有关政策传达至业主/住户。 （二）客户服务部职责 1、以服务业主为宗旨，全面负责整个小区的日常物业维护、服务和管理工作的整体安排，包括处理业主/住户咨询和投诉、开展各种有偿、代办服务、维修服务、小区保洁服务、秩序维护服务、绿化养护服务等工作的协调开展。 2、定期针对业主/住户开展回访及意见征询活动，分析汇总其反馈意见及建议，有针对性地融入日常的管理工作中去。旨在最大程度地满足业主 /住户的可行性服务要求以及不断提高管理服务水平。 3、依据各部工作职责，针对小区的管理采取主动巡视与受理业主/住户服务相结合的方式。 4、主动巡视：发现问题并及时采取措施，防患于未然中，并以出通告、管理快讯、上门重点回访等方式告知相关业主/住户，以达到推进管理工作，主动解决问题之目的。 5、受理服务：通过小区对外客户服务窗口，接受来自业主/住户的各种服务请求及投诉，第一时间传达到相关部门实施整改，并通过规定程序解决问题。 6、定期与业主委员会取得沟通（例会方式），执行业主委员会的决议，并将管理服务工作作出书面汇报及总结。 7、设立业主/住户档案，对每一户业主/住户从办理入住到居住进行全过程跟踪档案管理，并对小区的业主/住户按自住/租赁/空置类别区分，建立类别档案，包括外籍、外地人员性质、居住人口、宠物户口等方面，在日常工作中针对上述特性，细化对待各类住户的服务方式，力争体现细致入微、未雨绸缪的服务方针，从而提高业主/住户的服务满意度，最终体现物业服务费收缴率的稳定。 8、负责业户入住、装修等手续办理。 9、负责业户日常报修、投诉、求助、查询等业务的客服处理，并做好有关回访工作。 10、积极开展便民服务，满足客户各种合理需求。 11、加强与业主及租户的沟通联系，定期开展业主评议活动、组织策划各类文化活动，建立良好的客户关系，并经常征询意见，不断改善服务质量。 12、负责业户物业服务费的日常收缴，及时追缴各类欠费，并适时根据财务部提供的相关数据公布收支情况。 13、负责制订保洁工作计划，合理安排各类日常或阶段性清洁工作。 14、负责制订培训计划，组织员工业务培训和工作考核，并做好日常督导检 查工作。
关于××镇小区物业管理方案 近几年来，随着××经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进××平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合××实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的。 一、目前××镇小区概况 在××经济快速发展的同时，××的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6 个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、××村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。 二、全镇推行物业管理的必要性 (一) 商业住宅小区 ××已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗
习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于××镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。 (二) 农村拆迁小区 各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。 1、安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患。 2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域 (如楼道)垃圾成灾。 3、绿化问题:小区建成伊始，绿化设施齐全，环境优美。然而过不多久，花圃都成了村民各自的菜园子，甚至
设置安全生产管理机构和配备专职安全生产管 理人员的文件 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】
郑州迈迪欧汽车配件有限公司安全生产管理机构文件 公司全体员工： 为了认真贯彻落实《中华人民共和国安全生产法》和市安全生产工作会议精神,切实做好我公司安全生产工作，加强安全生产管理工作，防止和减少事故发生，保证职工生命财产安全，根据上级的有关规定和公司建设的需要，经公司经理决定，成立公司安全生产领导小组。 组长: 周郑福 副组长：任海民 成员：袁理想张红军任志云庞文建张巧利 安全生产管理组织机构图
安全管理机构的工作职责，负责全公司安全生产领导、监督、检查、评比工作，在公司经理领导下开展工作。 一、任务： 贯彻“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，落实《安全生产法》和国家、省、市和上级其它有关安全生产的法律、法规、制度，定期检查岗位操作规程，各项管理制度的执行情况，听取群众意见，解决实际问题，总结先进经验，保证公司安全工作扎扎实实开展。 二、职责： 1、审核批准公司安全生产方针、目标、管理方案、规章制度、安全技术措施、安全生产计划等并督促实施。 2、定期召开安全工作会议进行安全教育，及时研究分析全公司的安全生产形势，全面掌握安全生产情况，使安全生产目标明确，要求具体、便于操作。对全公司安全工作实施综合管理，负责协调、指导、监督安全生产工作。 3、审核批准公司安全生产方针、目标、管理方案、规章制度、安全技术措施、安全生产计划等并督促实施；组织开展全公司性安全生产宣传、教育、检查活动。 4、公司每半年一次安全检查，对查出的事故隐患提出整改意见，限期整改。 5、负责工伤事故的调查、分析、上报工作，制定防范措施，决定处罚事项。
回迁小区物业管理办法 安置小区物业管理方案怎么写，为了建设文明安置小区，住户安稳的生活环境，针对安置小区物业制定管理方案。以下这 第一章总则 第一条为加强拆迁安置小区物业管理及维修工作，改善拆迁安置小区环境，切实维护被拆迁户的合法权益，努力营造整洁、有序、安全、和谐的居住环境。根据《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》（合政〔xx〕32号）和合肥市《关于明确市区物业管理工作职责的通知》（合政办秘〔xx〕100号）等规定，结合我区实际，制定本办法。 第二条本办法适用于新站区财政性资金投资建设或回购的拆迁安置小区。 第二章资金管理 第三条拆迁安置小区物业管理资金和物业专项维修资金主要来源是小区配套商业用房的出租收益，不足部分由区财政资金解决。 第四条物业管理资金包括开办费和物业服务费用两部分，其资金的标
准、使用及支付按以下规定执行： （一）开办费的标准。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算开办费数额，分别是：总建筑面积5万平方米（含5万平方米）以下的，开办费3万元；总建筑面积5-10万平方米的（含10万平方米），开办费5万元；总建筑面积10万平方米以上的，每增加1万平方米，增加0.5万元，开办费最高不超过10万元。 （二）物业服务费用的标准。参照合肥市xx年8月施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（丙级）服务收费标准执行，即：多层建筑按每月0.50元/平方米，高层或小高层建筑按每月1.0元/平方米。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算物业服务费用总额。 （三）物业管理资金使用范围： 1、开办费主要用于购买物业管理机构必需的桌椅、清洁工具、修枝剪、电话、复印机、传真机、电脑、纸笔、文件盒（夹）等办公用品，所购买的办公物品纳入政府采购，资产为国有。 2、物业服务费用主要是指用于以下方面：
物业管理人员配置标准 住宅类型服务等级配置人均面积㎡/人（R1）人员配备调整系数（R2) 高层一级 1900 1.5 高层二级 2200 1.5 注：1、项目人员配置数=项目面积÷R1+（50000-项目面积）÷10000×R2 2、所得人数按四舍五入计算 3、入住、装修期可在定编基础上上浮15% 4、商务楼及单体楼可上浮50%（30000㎡以下） 5、容积率在3.0以下可适当上浮5% 一、管理人员配置 1、主任1人（20万㎡以上设主任助理） 2、客服主管1人（8万㎡以上） 3、保安队长1人 4、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000㎡以上写字楼 二、其它人员配置 1、客户助理：按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，依此类推 2、维修人员：80000㎡以下设3人（含班长），8万——10万设4人（设主管）；10万以上每增加3万㎡增加1人； 3、保洁人员：每10000㎡配置1人，设班长1人，商务楼每5000㎡配置1人； 4、绿化：按建筑面积8万㎡（或800户业主）配置1人，20万㎡——30万㎡设班长1人，30万㎡以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人。 物业管理公司员工定岗定编的数量标准 物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。 一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准 多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置 3.6
人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。 2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。 3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。 4、保洁员：每140户设1人。 5、保安员：每120户设1人。 6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。 二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。 2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。 3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。 4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。 5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。 三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准 高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置
住宅小区物业管理存在问题及解决方案 【内容摘要】 随着城镇住宅商品化的不断深化，与之相适应的物业管理做为专业化、社会化的房屋管理形式已在全国各地实施，当然，我们在肯定物业管理在此期间取得成绩的同时，亦应看到其存在的一些问题，这对于完善物业管理体制是分必要的， 一、物业管理面临的难题和挑战，一是物业缺乏专业高素质人员的配备，一般的小区用传统的物业管理模式就可以应对，现代更多的倾向于高档住宅区的追求，目前专业人员明显不足，能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少，三是物业管理中设施、安全、环境等问题，管理企业自接手物业管理，就该清楚自己的法律义务和责任， 二、针对物业管理出现的问题可采取的对策，一是引入专业化和规范化的管理模式，专业化是指物业管理针对小区具体问题采取专业解决方案，减少矛盾和纠纷的发生。 随着城镇住宅商品化的不断深化，与之相适应的物业管理做为专业化、社会化的房屋管理形式已在全国各地实施。住宅小区物业管理的发展，为改善人们居住条件和环境上起到了重要作用，是新型化小区建设不可或缺的部分，对稳定人民生活和促进社会和谐发展，推进城市化进程有重大意义。
当然，我们在肯定物业管理在此期间取得成绩的同时，亦应看到其存在的一些问题，这对于完善物业管理体制是分必要的。以下，是对市区住宅小区物业管理中具有普遍性的问题进行剖析，并提出建议。 一、物业管理面临的难题和挑战一是物业缺乏专业高素质人员的配备，一般的小区用传统的物业管理模式就可以应对，现代更多的倾向于高档住宅区的追求，目前专业人员明显不足，能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少。在面对高科技智能运用和引入信息技术的小区，如果仍用旧体制中的管理人员将不能适应社会发展需求，他们严重缺乏相关操作经验，面对出现的问题往往“有心无力”。 二是管理人员缺乏专业素质和法律意识，目前物业管理是一个新发展行业，管理人员的素质良莠不齐，加上管理企业不愿意花成本去让物业人员参加培训，也懈怠于对内部员工职业道德素质的强化，没有完整规范化的管理体制，工作内容分配混乱，考核只下表面功夫等，以致于整体管理水平较差，服务质量受人诟病，服务和被服务的主体关系没有搞清楚，这样的管理是有形无实的。 三是物业管理中设施、安全、环境等问题，管理企业自接手物业管理，就该清楚自己的法律义务和责任。从不同省份不同地区都出现过类似与开发商相关的法律纠纷。主要现象有：房屋质量差，小区开发时与入住后环境差异大，许多内容与宣传时候不
企业设置安全生产管理机构的文件 （一）企业设置安全生产管理机构的文件 为了全面贯彻实施《中华人民共和国安全生产法》，进一步提高企业，工程建设的安全生产管理水平，适应安全生产新形势要求，加强基础工作，改进监控方式，依法落实各级安全责任制度，公司决定成立安全质检科，全面负责公司的各项安全生产事务。 （二）安全生产管理机构工作职责 1、在主管安全副总经理和总工程师领导下，贯彻执行安全生产和劳动保护的方针、政策、法令、法规与调理标准。落实本企业安委会的计划、方针和管理目标，并及时汇报工作情况。 2、协助有关部门做好安全生产宣传教育，培训工作和新工人、特殊工种作业人员的安全技术训练、考核、发证、年审工作。经常深入施工现场检查安全、掌握安全生产情况，督促指导，纠正不安全行为和因素，预防、消除不安全隐患。 3、对安全生产、文明施工及场容场貌、饮食卫生等进行检查，提高全体人员对文明施工的意识额文明施工水平。 4、对施工现场的安全隐患签发《整改通知单》对整改落实情况按着定人、定时间、定措施的原则，进行整改监督检查。按时复查，验收。 5、协助项目部对安全资料的管理，填写真实反映施工现场安全生产的实际情况。 6、做好年度安全工作计划、总结和《安全简报》等工作的编写
发放，对施工现场和工程按“标准”“规范”进行系统检查和评价。 7、对违章指挥、违章作业、违反安全生产和劳动保护法规的行为或安全生产发生矛盾时，经说服劝阻无效，应暂停生产，消除隐患危险，提出合理意见，并及时向本企业领导汇报。 8、负责编制安全（生产）管理保证体系，确保安全管理保证体系正常运转，实施。 9、主持伤亡事故的调查，做好伤亡事故的统计，分析工作并逐级上报。 （三）安全生产管理机构负责人的任命文件 任命书 经研究决定葫芦岛九州装饰工程有限公司法人带表总经理任命： 同志为公司安全质检**，主管公司及各项目部的工程质检业务。 总经理（签字）： 葫芦岛九州装饰工程有限公司 年月日