中国指数研究院
中国房地产指数系统
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摘要 ..................................................................................................................................................... 1 一． 研究背景与方法体系 .................................................................................................................... 3 1. 研究背景 ..................................................................................................................................... 3 2. 方法体系 ..................................................................................................................................... 5 二． 全国290个地级以上城市开发投资吸引力评价结果 .................................................................... 7 1. 评价结果：290个地级以上城市开发投资吸引力评价结果 ........................................................ 8 2. 特征分析：宏观环境、供求关系、投资空间共同影响城市投资吸引力 ..................................... 11 三． 各区域城市投资吸引力评价结果 ................................................................................................ 16 1. 各区域对比：长、珠三角保持优势，环渤海整体潜力提升，东北地区投资潜力下降 .............. 16 2. 长三角地区：经济、产业和人口优势明显，16城吸引力排名靠前 .......................................... 21 3. 珠三角地区：区域一体化优势显著，自贸区带动相关城市价值提升 ....................................... 22 4. 环渤海地区：京津冀一体化助力河北潜力提升，山东半岛整体保持优势 .................................... 23 5. 中部地区：长江中游规划提升战略地位，中部核心城市投资吸引力增强 .................................... 24 6. 西南地区：投资环境改善，四川、广西部分城市后发优势显现 ............................................... 25 7. 西北地区：经济水平偏低，但规划利好带动部分城市潜力提升 .................................................. 26 8. 东北地区：整体投资潜力继续减弱，辽宁省城市优势突出 ......................................................... 27 四． 专题：县级城市投资吸引力评价结果 ......................................................................................... 28 1. 评价结果：昆山、义乌等多个江浙县市排名居前，经济、人口、区位优势显著 .......................... 29 2. 特征分析：多数位于一二线城市周边，受益于核心城市辐射带动 ............................................... 30 五． 结语：城镇化背景未改，房企需根据“升级版”经济环境调整投资布局策略 .. (31)
特别说明： 此报告为简版，如需完整报告，请咨询当地分支机构。
研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS 中指数据 https://www.doczj.com/doc/c912421331.html,
主要研究成员：莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 王丽梅 曹晶晶 邓西 孙新宇 姜汉一 吴云富 王岳 冯单单 张婷 刘丽杰 周宣 高静 祁璇 陈召蕾 王琳 楼键 贾蕾 陈文静 战雪 许静 李沛平 贾静 侯文 潘雪 吴珊 许琳 蒋云峰 陈茜 杜丙国 牛永勤 汪勇 黄秀青 李力 张化学 林建晖 丁晓 胡超 钟文辉 赵丽一 薛建行 薛琳 黄雪 曹旭东 王可珍 钱慧群 朱柏润 王玲 袁彬彬 马文涛 张伟 吴晓桃 高院生 陈延彬 张哲 程玉 祁丽静 赖清华
2015年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究 2015年5月28日
2015年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究
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本报告数据来自CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询https://www.doczj.com/doc/c912421331.html, 或致电400-630-1230、010-********。
摘要
本研究在总结2003年以来持续开展的相关研究经验基础上，根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三个维度，通过10个组成因子和40余个具体指标，对全国七大区域、31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）、290个地级以上城市的房地产开发投资吸引力进行评价。主要结论如下：
1. 评价结果：东部三大经济圈仍占主导地位，中西部地区平稳发展，东北地区持续下降
2014年中国经济发展速度继续放缓，东部沿海三大经济圈凭借经济基础、产业结构、人口导入等优势，保持强势地位。其他区域中，中部地区后发优势明显，中西部地区平稳发展，东北地区则不容乐观。受经济规摸和人口导入支撑，投资吸引力前50名有35个城市位于长三角、珠三角和环渤海三大经济区，较上年增加2个，且长三角和环渤海地区上榜城市排名普遍上升。中部及西南地区上榜数量较去年均减少一个，分别为5个和4个，但城市排名较为稳定。西北和东北地区城市上榜数量均与上年持平，西北地区上榜城市排名有所提高，而东北地区由于经济环境持续趋弱，人口流出严重，上榜城市排名较上年明显下降。
2. 特征分析宏观环境、市场供需、投资空间共同影响城市投资吸引力
1) 宏观环境：一二线城市经济结构优良，人口导入能力及购买力较强
2014年，一线城市第三产业占GDP 平均比重为67.2%，人口导入及购买力优势明显，潜在市场需求旺盛，为房地产市场提供有力支撑。1.5线及二线城市三产占比接近五成，产业结构较为优质，具有一定的人口导入能力。而三、四线城市对工业依赖性较大，人口吸纳力及购买力较弱，宏观基本面支撑力度较弱。
2) 市场供需：一二线城市供需较平衡，多数三四线供应过剩，投资增速明显放缓
从商品房供需情况来看，一二线城市销售量持续增长，但供应规模有所缩小，市场供需较为合理，三四线城市新增供应量普遍大于实际销售增长量，市场呈现供过于求态势。在一二线库存状况好于三四线情况下，2014年一二线重点城市的投资热度明显高于三四线城市，三四线城市投资同比增速仅8%，投资增速明显放缓。
3) 投资空间：昆明、长沙等中西部省会城市开发规模超实际承载力，长三角部分城市潜在供应较大 2012-2014年，我国地级以上城市商品房人均新开工面积均值为4.2平方米，昆明、长沙、西安、郑州等中西部省会城市三年累计人均新开工面积在8-11平方米之间，显著高于平均水平，西宁、武汉人均新开工面积也超过7平方米，开发规模超过实际承载力。2.5线及三线城市中，长三角的宿迁、常州、嘉兴等城市近三年累计人均新开工面积在7平方米左右，市场潜在供应较大。
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3. 各区域评价结果
东部沿海三大经济圈继续保持领先优势，政策利好带动环渤海区域排名整体上升，中西部核心城市优势明显，东北地区日渐式微。具体来看，长三角地区产业升级加快，经济实力上佳，城市间联接紧密，核心城市量能够有效辐射周边城市，市场投资吸引力明显高于其他区域。珠三角地区整体经济实力较强，对外贸易优势明显，区域一体化水平高，广州、深圳、厦门、福州等多个城市排名靠前，自贸区政策实施及“一带一路”政策带动区域沿海城市发展。京津冀协同发展助推河北多城市市场潜力提升，济南、青岛继续领衔山东半岛保持整体优势。由于东部地区产业和资本加速向中部、西部转移，中部地区战略地位提升，各物业市场逐渐成熟，房地产投资规模保持较快增长，核心城市投资吸引力增强。西南地区产业转型步伐及经济外向度加大，国家级新区、长江经济带、“一带一路”提升区域城市功能，投资环境不断改善。西北地区受到西咸新区、兰州新区和“一带一路”政策的影响，上榜数量与上年持平，部分城市排名显著上升，但房地产开发投资增速降至较低水平。东北地区受经济增长放缓、产业结构升级较慢及前期房地产开发过快等因素拖累，人口外流明显，区域投资吸引力持续下降。
4. 县级城市投资吸引力评价结果
研究结果显示，依托于长三角地区近年的区域经济一体化建设，江苏、浙江多个县市综合排名居前。其中，昆山、江阴、义乌受益于核心城市辐射带动作用，区位交通、产业、人口优势显著，位居县级城市投资潜力排名前三。双流、三河依托成都、北京核心城市，市场规模优势突出。晋江、石狮依托珠三角制造业重镇泉州以及泉州-厦门人口增长潜力圈，发挥吸纳人口优势，具备较好的市场投资吸引力。
5. 结语：城镇化背景未改，房企需根据“升级版”经济环境调整投资布局策略
目前我国经济层面、市场层面已进入新的发展阶段，区域规划政策、产业转型、人口迁移等因素影响城市投资吸引力，城镇化的推进仍将稳定释放市场需求，房企需根据区域政策导向、产业特征、人口流动方向等，把握不同区域及城市特点，合理调整区域投资布局，适应“升级版”大环境。
2015年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究
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一． 研究背景与方法体系
1. 研究背景
2014年以来，房地产市场销售持续低迷，库存攀升，量价不断调整。经济下行压力下，政府希望稳定住房消费，以保经济平稳过渡，中央和地方层面货币、财税等政策渐进宽松。但随着中国刚需购房群体的高峰已过、城镇化减速，行业告别快速增长的黄金十年。未来行业进入平稳增长期后，市场价值洼地何在，如何有效配置资源、提升投资收益，成为政府、开发企业和投资者密切关注的议题。在此背景下，中国指数研究院开展城市房地产开发投资吸引力研究，以引导资源合理调配，促进各城市房地产市场的均衡发展。
为全方位跟踪中国各区域不同城市的房地产市场发展情况，中国指数研究院借鉴国外相关研究经验，形成了一套系统完善的“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，自2003年起开展相关研究，通过科学的方法体系和评价方法，每年对各城市的房地产开发投资吸引力进行综合评价，以发掘房地产开发投资热点城市，为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。
1) 需求触顶，库存攀升，开工投资热情低，市场力量开始主导行业逐步回归理性
在上半年银行信贷政策收紧、购房群体的市场预期转变等因素叠加下，2014年市场
销售低迷，而前两年成交的土地在此时集中形成新增供应，导致库存水平不断攀升，供需格局出现逆转，多数房企的应对之道是“去库存”，以价换量带来房价的连续下跌，与此同时企业的再开发意愿低，行业新开工、投资、拿地等指标均持续萎靡。不同于以往历次调整，此轮调整是市场自发形成的，行业逐渐回归新常态。2015年在降息、公积金贷款额度上调、首付降低等多重政策推动下，销售出现温和复苏，但不同区域的复苏力度明显不同。企业层面，高利润模式终结，开发商转型加快，纷纷寻求业务多元化和“互联网+”新风口。长期来看，随着中国人口红利的逐步褪去、城镇化进程的减速，2013年的销售高点恐难续，需求将逐步平稳；另外，过去一年以来拿地开发投资的规模收缩，未来潜在供应正在减少，市场将有望逐步回归均衡状态，预计价格也将企稳。但区域间的产业结构、抢占资源的力量不同，规划利好的程度也不一，这些都将深刻的影响未来城市房地产市场发展格局。
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2) 政策面、货币面持续宽松，瞄准去库存、促销费、稳增长
2014年以来，中央层面对房地产的政策以“稳”为主，更关注民生保障和长效机制
顶层设计，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效保障合理购房需求，稳定住房消费。地方政府方面则因时因地灵活调整，加速房地产市场化转型。2014年6月底，呼和浩特率先取消限购，由此限购取消的步伐和范围逐渐扩大，此为第一轮调整。9月底央行930新政二套“认贷不认房”，信贷政策出现松动，地方政府也陆续跟进，放宽信贷政策、调整公积金政策，成为第二轮调整重点。11月央行发布降息，由此进入降息通道，利好行业销量与现金流，可视为第三轮调整。今年以来，货币宽松、政策宽松的意味更加明显，2月降准之后再次降息，330新政二套房首付下调，利好改善性住房需求。同时，公积金额度上调、住房转让营业税免征期放宽，都将利好市场需求端入市。3月国土部和住建部发文将收缩土地供应，优化住房用地结构，则从供应端入手以缓解市场库存压力。货币及政策调整助推行业开启新周期。
3) 京津冀一体化、长江经济带和“一带一路”确立为国家战略，空间新格局优化，
沿线城市获新机遇
2014年以来，国务院批复包括新区建设、区域市场协作在内的多个发展规划，其中京津冀一体化、长江经济带及“一带一路”的国家战略地位确立，优化中国空间新格局。“一带一路”重点在基础设施建设和贸易互通，推动中西部地区的城镇化水平提升，将为沿线地区的房地产发展提供强大的设施支持和经济基础。京冀、京津先后签订多项合作协议，京津冀一体化发展步入快车道，待细则公布，京津周边的河北县市房地产市场将直接受益。2014年9月《关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》发布，明确依托黄金水道推动长江经济带发展，2015年4月《长江中游城市群发展规划》获批，有利于挖掘长江中上游腹地蕴含的巨大内需潜力，优化沿江产业结构和城镇化布局，利好当地房地产市场的发展。2014年12月，上海自贸区扩容，新设立天津、广州、福建自贸区，营造的贸易、金融自由化环境能够推动经济发展，多方位影响经济及房地产业发展。
经济进入新常态，政策去行政化，货币流动性放松，房地产市场供需格局发生变化，市场力量开始主导行业未来，四地自贸区陆续挂牌，“一带一路”、长江中游城市群、京津冀一体化作为国家战略重点铺开，市场面临新机遇。在此背景下，中国指数研究院启动“中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究”，具有重大的现实意义和参考价值。
2015年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究
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2. 方法体系
1) 指标体系：三个维度，10个分项指标，40余个具体指标
中国指数研究院自2003年起即开展城市投资吸引力研究，研究范围涉及长三角、珠三角、中西部等七个区域，研究对象不仅包括40个大中城市1
，更涉及全国290个地级以上城市，积累了丰富的研究经验。
本次研究在总结过去多年研究经验的基础上，结合目前房地产市场呈现的新特点，对方法体系进行了优化完善，从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三大维度出发，10个分项指标和40余个具体指标，对全国七大区域、31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的290个地级以上城市进行投资吸引力评价。鉴于中国政策规划对城市的资源配置影响极大，该种影响又将进一步导致城市经济、产业和人口的变动，因此今年新引入了规划利好指标。另外随着高铁经济的到来，我们也加入了一些反映城市交通通达性的指标来综合评价各城市吸引力。该研究是目前国内数据最新、覆盖面最广、研究历史最长的城市房地产投资吸引力研究。
表：中国地级以上城市房地产开发投资吸引力评价模型
1
我们对40个大中城市进行了分物业市场投资吸引力评价，具体结果请参看《2015年40个大中城市房地产开发投资吸引力研究》。
290个地级以上城市
开发投资吸引力
宏观环境
经济规模人口支撑
区位交通
政策利好
房地产市场
市场规模市场增速供求对比
宏观与市场协调度
进入空间盈利空间增长空间
分项指标
三大维度评价结果
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表：中国城市房地产开发投资吸引力指标体系
2) 数学模型
本次研究主要利用的分析方法为因子分析法，因子分析法是一种从变量方差--协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。在本次研究中，首先通过计算各构成要素的相关矩阵，得到特征值、累计特征值及因子载荷；再根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分比大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数；之后根据因子载荷矩阵确定各因子的意义，对不同城市各个因子的得分加权累加，并进行标准化处理，得到城市房地产开发投资吸引力最终得分。
3) 数据来源
各城市数据主要来自：CREIS 中指数据、国家及各省市统计局、中国及各省统计年鉴、城市统计年鉴、各城市国民经济和社会发展统计公报、人口及就业统计年鉴、企业年报等。范围涵盖全国七大区域2
（不含港澳台地区），31个省、直辖市、自治区，290个地级以上城市。时间跨度包括2005-2014年连续十年的历史数据。
2
本研究在国家统计局“四大区域”和2005年国务院发展研究中心“四大板块八大经济区”的基础上，结合房地产业发展特点，
以省（直辖市、自治区）为单位，将东部按照东、南、北部沿海划分为长三角、珠三角、环渤海三大经济区，将西部分为
西北和西南两个区域，全国共分为七个区域，其中长三角地区包括上海、江苏、浙江，珠三角地区包括广东、海南、福建，环渤海地区包括北京、天津、河北、山东，中部地区包括安徽、江西、河南、湖北、湖南、山西，（虽然安徽已被归入长三角地区，但在我们研究看来，安徽的城市发展水平、房地产市场特点仍更符合中部城市特点，因此研究中仍归入中部）。东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江，西北地区包括陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、内蒙古，西南地区包括广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏。
2015年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究
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二． 全国290个地级以上城市开发投资吸引力评价结果
根据行业惯例，二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级城市，三线城市通常指一二线之外的所有地级市。由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的二三线城市划分标准已经不能很好地体现不同城市的发展特点。本次研究延续上年城市划分标准（近三年商品房销售额均值），将列入研究范围的290个地级以上城市细分为七个级别，具体如下：
表：各级城市列表
资料来源：中国指数研究院整理分析
一线城市仍为传统的北上广深4个城市。1.5线城市为中西部较发达城市群的中心城市以及东部发达城市群的次中心城市，包括重庆、天津等8个城市，此类城市各项指标高于其他传统二线城市，近年来逐步向一线城市靠拢，部分指标位居全国前列。二线城市为中西部次发达城市群的中心城市和东部较发达的省会城市，包括西安、长沙等17个城市，这类城市各项指标略低于40个大中城市平均水平。2.5线城市为中西部地区省会城市和东部三大经济区较发达的地级城市，包括南宁、廊坊、东莞等24个城市。这类城市中的中西部省会城市经济基础薄弱，人口规模少，与传统二线城市存在差距，而部分东部地级城市发展较快，规模领先传统三线城市。三线城市为西部发展较落后的省会城市和传统地级
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市，包括徐州、珠海等69个城市，这类城市经济及房地产市场规模适中。3.5线和四线城市多为中西部欠发达地级城市，共168个城市，此类城市经济水平低，房地产市场规模小。
1. 评价结果：290个地级以上城市开发投资吸引力评价结果
2014年，一线及1.5线城市在经济水平及房地产市场规模上仍保持显著优势，占据投资吸引力TOP10。从不同区域来看，三大核心城市群优势明显，排名前50中，长三角、珠三角及环渤海地区城市占绝大多数，东北地区城市排名下降明显。从不同城市来看，上海、北京、广州和重庆等三大经济区及中西部城市圈中心城市仍具有较大投资吸引力；东莞、金华、廊坊等东部地级城市表现突出，潜力优于部分中西部的省会城市。
表：2015年全国地级以上城市开发投资吸引力百强
12上海上海2639石家庄河北21北京北京2718大连辽宁34广州广东2819佛山广东43重庆重庆2926温州浙江55深圳广东3027常州江苏66成都四川3129泉州福建78南京江苏3235绍兴浙江810武汉湖北3333南通江苏912杭州浙江3446海口海南107天津天津3543烟台山东119苏州江苏3631哈尔滨黑龙江1211厦门福建3751金华浙江1317郑州河南3848嘉兴浙江1416合肥安徽3932珠海广东1521西安陕西4025三亚海南1615长沙湖南4144长春吉林1720宁波浙江4245徐州江苏1814福州福建4360台州浙江1924昆明云南4441唐山河北2028东莞广东4553廊坊河北2113沈阳辽宁4640扬州江苏2236济南山东4747镇江江苏2322青岛山东4883兰州甘肃2434南昌江西4937中山广东25
23
无锡
江苏
50
50
南宁
广西
相比
去年
2015年排名2014年排名城市 省(区、市)
相比去年
2015年排名2014年排名城市 省(区、市)
2015年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究
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5130贵阳贵州7694济宁山东5238惠州广东7756汕头广东5366东营山东7874鞍山辽宁5462潍坊山东7957银川宁夏5552太原山西80101德州山东5642乌鲁木齐新疆8158莆田福建5761舟山浙江8282宜昌湖北5877淄博山东83118安庆安徽5949芜湖安徽8469南充四川6054嘉峪关甘肃8571乌海内蒙古6181盐城江苏86144秦皇岛河北6276漳州福建87140丽水浙江6359泰州江苏8868茂名广东6486赣州江西89103洛阳河南6573包头内蒙古90100马鞍山安徽6679淮安江苏91120湛江广东6785沧州河北9272威海山东6870襄阳湖北9398铜陵安徽6955大庆黑龙江9497株洲湖南7087临沂山东9584江门广东7178呼和浩特内蒙古96124湖州浙江72191保定河北9775肇庆广东7388西宁青海98119柳州广西74104蚌埠安徽99167新余江西75
91
泰安
山东
100
138
九江
江西
2015年排名相比去年
城市 省(区、市)
2014年排名城市 省(区、市)
相比去年
2015年排名2014年排名数据来源：中国指数研究院测算
研究结果显示，从区域分布来看，长三角、珠三角和环渤海三大核心经济区仍占据主要位置，且长三角及环渤海城市排名普遍上升，东北地区仅4个城市进入全国前50名，且多数城市排名下降明显。具体来看，投资吸引力前50名中，有35个城市位于三大核心经济区，较上年增加2个，长三角及珠三角地区入围前50名的数量最多，分别为16个和11个，环渤海较上年增加1个城市至8个城市。中部及西南地区上榜数量较去年均减少一个，分别为5个和4个城市。东北地区和西北地区入围城市数量与去年持平，分别为4个和2个，东北入围城市排名普遍出现下降，而西北地区入围城市排名有所上升。
从城市级别来看，一线城市优势仍突出，上海、北京、广州占据前3名，深圳与去年持平，排在第5位。1.5线城市分化加剧，重庆排名北上广之后，成都位列第6，1.5线城市中南京、武汉、杭州排名较去年均有上升，其中杭州上升3位重返前10。苏州和沈阳未
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进入前10名，其中沈阳仅排在第21位，较去年下降8位。多数二线城市排名变化不大，但个别城市排名变化明显，其中济南、石家庄排名分别上升14、13位，进入前30名；而贵阳和大连分别下降21名和9名，其中贵阳本次跌出前50名。2.5线城市排名表现分化，其中东莞较上年上升8位至第20名，是唯一进入前20名的2.5线城市，台州、海口、南昌等城市排名均显著提高，而三亚排名连续两年大幅下降，至第40名，银川和威海在2.5线城市中排名降幅最大。部分三四线城市表现突出，东部沿海的三线城市金华、珠海、徐州、镇江均入围投资吸引力前50名，超过兰州、西宁等省会城市，保定等排名显著提高。
图：2015年全国地级以上城市投资吸引力前20名城市分布情况
资料来源：中国指数研究院整理测算
综上所述，在全国290个地级以上城市的开发投资吸引力排名前50位中，仍以一二线城市为主，长三角及珠三角地区入围城市最多，其次为环渤海地区。与上年相比，环渤海地区城市受益于区域的协同发展战略，入围数量有所增加，且上榜城市排名有所提高。中部、西南地区城市入围城市数量较去年略有减少。东北地区虽然入围城市数量与去年持平，但受到地区整体经济低迷的影响，上榜城市排名普遍下降。总体来看，长三角与珠三角地区优势依旧突出，环渤海地区城市稳定快速发展，而东北地区投资潜力显著下降。从不同省份来看，江苏省入围前50名城市数量达到8席（与去年持平），依旧为入围城市最多省份。浙江和广东分别占据7席和6席，福建省、山东省和河北省各占据3席，海南和辽宁各占2席，其他上榜省份均为1席。贵州、新疆、山西、宁夏、青海、内蒙古、西藏7个省份（自治区）均没有入围前50位的城市。
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2 10
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7 14 15
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2. 特征分析：宏观环境、供求关系、投资空间共同影响城市投资吸引力
1) 宏观环境：一二线城市经济结构优良，人口导入及购买力优势明显
经济结构：一二线城市第三产业占比高，多以消费拉动，三四线城市经济仍依赖
第二产业，主要靠投资带动
图：2014年各梯队城市平均三次产业占比情况
数据来源：各城市统计局，CREIS 中指数据，https://www.doczj.com/doc/c912421331.html,
一线城市金融及服务业发达，第三产业占比最高，三四线城市仍以工业为主。2014年，一线城市第三产业平均占GDP 比重为67.2%，在各类城市最高，一线城市产业结构较优，服务业发达，人口集聚作用强，潜在需求旺盛，为房地产市场提供强有力的支撑。1.5线及二线城市2014年三产占比均接近50%，且二三产业占比相对均衡，产业结构较好。2.5线城市第三产业占比略低于第二产业，整体经济受工业驱动较为明显，产业结构仍需进一步调整。三四线城市第三产业比重普遍偏低，工业及农业对经济贡献较大，经济相对落后，产业结构相对单一。
图：2014年GDP 前100位城市社会消费品零售总额及固定资产投资与GDP 比值
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鄂尔多斯、咸阳等资源型城市投资比重大，多依赖投资拉动经济增长，东部城市服务业发达，消费水平高，社会消费品零售总额与GDP 比值较高。2014
年，鄂尔多斯、东营
0%
20%
40%
60%
80%
100%
一线 1.5线二线 2.5线三线 3.5线四线
三产占比二产占比
一产占比
0.0
0.20.40.6
0.81.01.21.4
1.6
固定资产投资/GDP
社会消费品零售总额/GDP
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固定资产投资与GDP 比值在0.8左右，但社会消费品零售总额与GDP 的比值均小于0.2，经济发展严重依赖投资，咸阳、通辽、遵义等城市固定资产投资与GDP 比值同样较高、消费比例偏低，经济结构调整压力大。温州、湛江和济南等东部沿海城市服务业发达，社会消费品零售总额与GDP 比值均超过0.5，远超全国水平（0.41），消费对经济贡献较大，且此类城市固定资产投资与GDP 比值均小于全国水平，经济结构相对合理。
人口与购买力：一二线及长、珠三角城市人口导入能力强且购买力水平突出
图：各城市城镇居民人均可支配收入3
与常住人口/户籍人口
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一线及长、珠三角二线城市产业结构优质，城市整体开放度较高，对人口有较强的吸纳能力，且人均收入水平较高，购买力较强。2013年，一线城市及杭州、苏州、宁波、无锡等二线城市常住人口与户籍人口比例均超过 1.2，人口流入趋势明显，此类城市经济基础发达，产业结构优质，对人口的吸纳能力较强。同时，此类城市2014年城镇人均可支配收入均超过3.8万元，远超全国平均水平，购买力较强。一二线城市以外，东莞、中山、嘉兴、常州等珠三角和长三角城市，人口吸纳能力和购买力同样较强，其中东莞、中山常住人口与户籍人口的比值超过2，人口导入能力强，东莞2013年城镇居民人均可支配收入均超过4.6万元，位居全国前列。长三角与珠三角是我国经济最为发达的区域，区域内民营经济发达且各城市间发展较为均衡，为劳动力人口进入提供了优越条件，外来人
3
部分城市2014年城镇居民人均可支配收入为按照城乡一体化新口径计算，故此处仍使用2013年数据进行对比分析。
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
15000200002013年
常住人口
/户籍人口
0.6 0.8 1.0 1.2
1.4
15000
15500
16000
16500
17000175001800018500
19000
19500
20000
2013年城镇人均可支配收入（元）
2013年
常住
人口/
户籍
人口
2015年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究
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口规模及高收入水平为此类城市房地产市场提供了强劲的需求动力。相比较来看，中西部城市常住人口与户籍人口的比例普遍小于1，人口外溢严重，由于此类城市经济基础较为薄弱，且经济发展过于依赖投资和资源开发，经济结构较为落后，人口规模与收入水平均较低，房地产市场需求潜力相对较弱。
2) 市场供需：一二线城市供需较平衡，多数三四线供应过剩，投资增速明显放缓 开发投资：相较于三四线城市，一二线城市的投资更受青睐
图：2014年各城市房地产开发投资额及同比增速
数据来源：CREIS 中指数据，https://www.doczj.com/doc/c912421331.html,
一二线城市房地产开发投资额遥遥领先，三四线城市规模小且增速低。2014年全国房地产开发投资额达9.5万亿元，同比增长10.5%，增速持续放缓。从绝对值来看，一二线重点城市的房地产开发投资规模依旧领先于其他城市，其中北京、重庆、上海总量超过3000亿元，沈阳、成都、杭州等1.5线城市规模大于一线城市的广州和深圳，二线城市投资规模普遍在1000亿元以上。三四线城市开发投资规模普遍较小，大多数城市在500亿元以下。从开发投资增速来看，2014年一二线城市同比增长11.2%，而三四线城市同比仅增长8%，这反映出当前开发商回归一二线城市的意愿强烈。具体来看，泉州、厦门房地产市场供需结构合理，加上自贸区利好，开发企业看好未来发展，投资增速在30%以上。苏州、杭州、武汉规模突出，增速也超过20%，开发热度不减。长沙、佛山、无锡等市场库存量大，开发投资节奏放缓。而东北多个城市的投资低迷，8个城市的同比降幅超四成。
-90%
-60%
-30%0%30%60%
90%120%0
500
1000
150020002500
3000
3500
4000
同比增
速2014年房地产开发投资额（亿元）
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销售与供应：一、二线重点城市销售增长快于新开工增长，供求结构相对合理，
东北地区供需规模双双下降
图：2012-2014年商品房销售面积平均增速与新开工面积平均增速
数据来源：CREIS 中指数据，https://www.doczj.com/doc/c912421331.html,
东部一二线重点城市商品房供应规模增速低于销售增速，有助于降低当前库存；东北地区城市供需规模下降明显，市场持续低迷。2012-2014年，北京、上海、厦门、南京等东部一二线重点城市商品房销售面积增长较快，其中厦门和南京三年来销售面积平均增速分别达到22%和17%，然而此类城市2012-2014年新开工面积平均增速为负，市场供应速度明显慢于销售速度，市场库存量相对其他城市较低。三亚、张家界、丽江等旅游城市及东营、大同等资源型城市2012-2014年商品房销售面积出现下降，新开工面积持续增长，经济发展对投资依赖程度偏高，投资规模居高不下，市场存在供大于求风险。东北地区近年来受到产业结构落后的影响，整体经济出现较为明显的下降，经济环境的趋弱，人口外流愈发严重，房地产市场需求受到严重影响。多数东北地区城市2012-2014年商品房销售面积增速与新开工面积平均增速均为负值，房地产市场需求规模与供应规模均出现明显下降，市场状况不佳。
2012-2014
商
品房销售面积平均增
速2012-2014商品房新开工面积增速
2015年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究
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3) 投资空间：昆明、长沙等中西部省会城市开发规模超实际承载力，长三角部分城
市潜在供应较大
图：2014年常住人口与2012-2014年商品房新开工面积
数据来源：CREIS 中指数据，https://www.doczj.com/doc/c912421331.html,
昆明、长沙等部分中西部省会城市新开工规模大，超过目前市场承载力，长三角部分城市潜在供应较大。2012-2014年，地级以上城市商品房人均新开工4.2平方米，其中昆明、长沙、西安、郑州等中西部省会城市三年累计人均新开工面积在8-11平方米之间，西宁、武汉人均新开工面积也超过7平方米，显著高于地级以上城市平均水平。以上城市短期内将以去库存为主，市场进入空间有限，但随着对外来人口的逐渐吸纳，人口聚集将为房地产市场注入新的需求，中长期市场承载力有望加大。2.5线及三线城市中，长三角的宿迁、常州、嘉兴等城市2012-2014年累计新开工规模均超过3000万平方米，2014年常住人口不足500万人，人均新开工面积在7平方米左右，市场潜在供应较大。而中部地区的商丘、驻马店、信阳等城市2012-2014年累计新开工面积超过2400万平方米，但人均开发量在3.8-4.2平方米之间，尚有一定的投资空间。
2014常住
人口（
万人）
300
400
500600700
800500 1000 1500 2000 2500 3000 3500
2014
常
住人口
（万人
）2012-2014新开工面积(万平方米)
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三． 各区域城市投资吸引力评价结果
1. 各区域对比：长、珠三角保持优势，京津冀一体化助推环渤海整体潜
力提升，经济降速、人口外流导致东北地区投资潜力下降
注：括号中为各城市全国投资吸引力的排名。 数据来源：中国指数研究院测算
图：2015年地级以上城市投资吸引力排名区域分布情况
数据来源：中国指数研究院测算
东部沿海三大经济圈继续保持领先优势，政策利好带动环渤海区域排名整体上升。2015年，长三角、珠三角及环渤海地区共35个城市入围全国前50名，其中，上海、北京、广州、深圳、南京、杭州和天津跻身全国前十，三大区域投资价值凸显。具体来看，长三角地区受上海自贸区扩容、长江经济带发展提速等有利因素的推动，区域一体化程度进一步加强，经济水平发达，先发优势明显，投资吸引力领跑全国，“两省一市”核心城市上海、南京及杭州均位列全国前十名，苏州、宁波、无锡、温州、常州、绍兴和南通分列长三角区域第4-10位。珠三角地区经济开放度高，一线城市广州、深圳投资潜力继续
2015年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究
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保持领先，厦门、福州、东莞、佛山、泉州、海口、珠海和三亚分列第3-10位，此外，广东、福建自贸区获批为区域发展迎来新机遇。京津两地继续位居环渤海区域前两位，受益于“京津冀协同发展”国家战略规划，河北多个城市投资吸引力显著提升，石家庄、唐山及廊坊均位列环渤海区域前十位，且石家庄和廊坊全国排名分别较上年提高13和8位；山东省与上年一致，仍有济南、青岛、烟台、东营和潍坊5个城市进入区域前十。
中西部核心城市优势明显，东北地区日渐式微。中部地区投资吸引力仍以六大省会城市为首，武汉凭借经济、人口规模以及区位交通等优势跻身全国投资吸引力前十，继续领衔中部城市。西南地区重庆、成都潜力依然突出，本次位列全国第4和第6位，但区域内差异较大，除昆明和南宁排在第19和50名外，其他城市均未进入全国前50。而西北地区同样以省会城市投资吸引力最为突出，但仅有西安和兰州进入全国前50，预计未来“一带一路”建设或将为西北地区的开发投资带来新机遇。而东北地区受经济转型升级、产能过剩拖累，投资吸引力明显下降，沈阳、大连和哈尔滨位列区域前三，但排名均较上年出现下滑。
图：2014年房地产百强企业集中度
数据来源：中国指数研究院整理
从房地产百强企业集中度来看，截至2014年末，房地产百强企业仍多集中于沿海发达地区，上海、北京、天津、杭州房地产百强企业进驻数量超过40家，中西部核心城市重庆、成都和武汉对百强房企也有明显吸引力，百强房企看好此类城市发展潜力的同时也表明核心城市市场竞争激烈。而南昌、郑州等中部省会城市百强房企不足20家，相比武汉、长沙等热点地区仍有进入机会。廊坊、石家庄等城市
2014年百强房企数量不足10家，市场竞争相对较弱，而京津冀一体化带动此类城市市场潜力显著提升。
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1) 经济发展：东部沿海三大区域经济、人口规模领先，东北经济降速最为明显
图：2010-2014年各区域平均GDP 及同比增速4
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全国经济增长放缓背景下各区域平均GDP 增速均回落，东北地区降速最为明显。2014年，长三角地区平均GDP 超过5200亿元，环渤海和珠三角地区平均经济规模也达到4196亿元和3084亿元，三大经济圈规模优势依然领先，经济增速虽然较上年出现回落，但长三角和珠三角平均同比增速均为9.1%，经济仍具备较强活力。东北地区严重依赖能源、原材料和重工业，经济转型升级压力较大，2014年平均GDP 增速降至4.3%，在各区域中最低，经济承压局面短期难以发生扭转。中部和西南、西北地区经济规模较小，但西南和西北区域GDP 平均增速达到9.3%和9.1%，未来随着“一带一路”进入全面推进阶段，大量基础设施建设投资势必将拉动中西部区域经济快速增长。
图：各区域平均常住人口规模及城镇居民人均可支配收入5
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环渤海、长三角城市人口规模大，购买力强，而东北及西北地区人口规模限制区域投资潜力。2014年，环渤海城市平均常住人口规模接近700万，长三角地区也在650万左右，且两地2013年城镇居民人均可支配收入分别为2.7万元和3.4万元，购买力较强，
4 各区域GDP 平均同比增速为区域内地级以上城市GDP 实际同比增速的平均值。
5
部分城市2014年城镇居民人均可支配收入为按照城乡一体化新口径计算，故此处仍使用2013年数据进行对比分析。
0%
5%
10%
15%
20%
1000
2000
300040005000
6000
亿元
2015年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究
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庞大的人口规模及较强的购买力水平成为区域房地产市场发展的重要驱动力。而东北及西北地区由于经济水平较低，人口流出现象严重，房地产市场需求有限。
2) 房地产市场：珠三角投资保持较高增速，东北投资、销售均大幅回落
图：2010-2014年各区域平均房地产开发投资额及同比增速6
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长三角投资规模依旧领先，珠三角保持快速增长，而东北地区投资规模大幅萎缩。2014年，房地产市场低迷背景下，各区域城市开发投资增速普遍回落，但不同区域差异明显。长三角地区城市平均房地产开发投资额接近750亿元，投资规模全国领先，且同比增长15%。环渤海地区平均投资额为510亿元，同比增长10%，而珠三角地区2014年投资增速达到20%，在各区域中最高，区域整体仍保持较高投资热度。西南及中部地区平均房地产开发投资额同比分别增长14%和13%，增幅虽较上年有所收窄，但投资规模仍保持较快增长，西北增速降至较低水平，仅为5%。而东北地区2014年房地产开发投资额同比下降18%，投资规模大幅萎缩，表明房地产企业在东北地区开发投资热情明显下降。
图：2010-2014年各区域平均商品房销售面积及同比增速
数据来源：CREIS 中指数据，https://www.doczj.com/doc/c912421331.html,
6
房地产市场数据中各区域同比增速均为按照区域内地级以上城市平均值计算的名义增速，下同。
-40%
-20%
0%
20%
40%
200
400600
800
亿元(左)
名义同比增速(右)
-40%
-20%
0%
20%
40%
200
400600800
万
平方米
(左)
名义同比增速(右)