酒店委托经营合作建议书
地址（ADD）：中国·沈阳市苏家屯区金钱松东路36号（110102）电话（TEL）：024-********
项目经理（P.M.）：杨威龙源集团沈体龙源酒店店长
手机（M.B.）：138********
电子邮箱（E-mail）：yw27608@https://www.doczj.com/doc/cf10318055.html,
项目代码（P.C.）：LYJT-MO-1011001
项目日期（DATE）：2010-8-1
序
2010年7月，辽宁龙源集团与沈阳国际展览中心就酒店委托经营管理事宜进行了接洽，辽宁龙源集团对沈阳国际展览中心酒店相关情况进行了调研和分析，龙源集团无论从企业资质，还是专业经验、企业信誉以及在人力、物力、财力等方面的优势资源，具备承接沈阳国际展览中心酒店经营管理的条件，有能力实现沈阳国际展览中心对所属酒店实行四星级经营管理服务的期望。
谨此呈报沈阳国际展览中心酒店委托经营合作建议书。
目录
第一部分企业概况第二部分合作方案第三部分合作建议第四部分附件
第一部分企业概况
一、辽宁龙源集团简介
辽宁龙源教育产业投资管理集团有限公司（简称龙源集团）是一家以教育后勤产业投资与物业管理为主营业务的企业集团。创立于中国高校后勤社会化改革之初的2000年5月，注册资本4000万元，资产总额超过10亿元，被教育部评为中国教育后勤领域最具实力和影响力的企业之一。
龙源集团经过十年发展，已在沈阳、鞍山、抚顺、营口、本溪等地设立了5家子公司、5家分公司和1家控股制药企业，服务于辽宁科技大学、辽宁石油化工大学、沈阳体育学院、沈阳航空航天大学、营口大学园五所大学及鞍山职教城9所中高级职业学校，服务学生总数超过80000名，为建龙集团抚顺新钢铁等大型企业集团提供超过10000人的职工餐饮服务，为本溪开发区生物医药科技产业基地5万平的研发中心提供全物业管理服务。截至目前，龙源集团投资建设并管理大学生公寓已达30余座，综合服务楼7座，学府酒店2座，总建筑面积35万平方米。输出管理大学生公寓7座，综合服务楼5座，科研楼7栋，专家公寓4栋。由1600多名经过专业训练的“龙源人”，为广大学生、企业职工、科研专家提供着公寓、餐饮、物业、购物、康乐、文化等现代化综合服务。
龙源的合作理念和合作模式得到了合作院校、企业、政府的充分认可和高度肯定。龙源的快速、健康、持续发展也得到了国家教育部、辽宁省人民政府、辽宁省教育厅和地方政府的大力支持和褒奖。教育部副部长鲁昕在任辽宁省副省长期间多次到龙源视察工作，对龙源可口便捷的餐饮服务、温馨洁净的公寓服务给予了高度评价。教育部发展规划司高校后勤改革处朱宝铜处长在全国行业会议上充分肯定辽
宁龙源集团的模式和成绩。2004年6月，国家教育行政学院组织全国97所高校的党委书记、校长到龙源参访，给予龙源充分赞扬。2010年6月启动的本溪开发区生物医药科技产业基地物业项目获得了来访的省市领导及进驻企业的高度评价，成为本溪开发区一道亮丽的风景线。龙源集团是辽宁省最早通过“标准化学生公寓”“标准化学生食堂”双标评审的单位之一，还被辽宁省卫生厅评为“食品卫生等级A级单位”。十年来，龙源集团实现了企业经济效益和社会效益的稳步发展；彰显出“服务顾客满意、合作单位满意和社会满意”的经营成果。
龙源集团董事长赵晓军，毕业于辽宁科技大学，南开大学旅游管理研究生，曾先后在中国第三冶金建设公司、香港新里程发展有限公司、鞍山信托投资股份有限公司、鞍山玉佛苑等国有大型企业和外资企业担任领导职务。于2000年创办辽宁龙源教育产业投资管理集团，成为辽宁高校后勤社会化改革的领军人物，现任辽宁省高校后勤研究会理事。他所带领的精英团队扎根于中国现代教育服务产业，致力于高校后勤社会化改革的前进道路，并取得辉煌业绩，先后得到了省、市及国家教育部领导的充分肯定和好评。2010年荣获全国高校后勤先进工作者称号。
二、龙源集团旗下酒店产业简介
龙源集团酒店产业定位学府精品商务酒店。不求店大但求精致，不求奢华但求舒适。龙源酒店为学术、商旅宾客提供家外之家的温馨、舒适、轻松、健康、超值的体验。
（一）沈体龙源酒店
沈体龙源酒店坐落于沈阳体育学院北门，居住环境清幽、安静，是目前距沈阳国际展览中心最近的综合性商务酒店。为辽宁省餐饮烹饪行业协会会员单位、辽宁省饭店行业协会理事会员单位。
酒店主楼6层，建筑面积8000平方米，附楼5层，建筑面积10000平方米，拥有标准间、棋牌室、套房共218间，酒店有贵宾室、会议室、报告厅、中心礼堂，最多可容纳2000人。餐厅内设球队主题包房11间，多功能宴会厅可容纳500人同时就餐，厨房主营新派辽菜、粤菜、海鲜，同时可为您量身订做健康时尚套餐。酒店坐拥体育学院羽乒馆、游泳馆、网球馆、篮排馆等国际标准运动场馆。
龙源酒店直属部门五个，房务部、餐饮部、营销部、行政部、财务部，附设采购、工程、保安等部门，在职员工99人。其中管理人员10人，本科以上5人，专科以上4人，其中酒店管理专业6人。
（二）科大龙源酒店
科大龙源酒店是一座集餐饮、客房、商务会议于一体的综合性商务酒店，建筑面积3600平方米。
酒店拥有各式客房53间。酒店内设宴会大厅及九间豪华包房，可容纳500人同时就餐，主营新派辽菜、川菜、海鲜。酒店拥有专业会议室、会议厅，能满足各种规格商务洽谈，团体会议的需要。
三、龙源集团服务机构
四、龙源品牌见证
辽宁龙源集团作为支持高教事业发展、服务高校的一支社会力量是全国高校后勤社会化改革的成功典范之一。
10年来，龙源集团在教育部高校后勤社会化改革大政方针的指引下，潜心钻研，努力实践，走上了集团化连锁经营的道路，积累了丰富的经验，实现了“让学生满意、让学校满意、让社会满意”的服务目标，得到了合作院校的赞誉和信赖。
希望龙源集团继续努力，为教育事业的发展做出更大的贡献。
教育部发展规划司高校后勤改革处处长：
十年合作，十年奋斗，十年改革，十年探索。龙源集团教育服务产业是我校教育事业发展进程中不可或缺的一支社会力量，是高校后勤社会化改革的成功典范。
辽宁科技大学党委书记：
龙源的介入激起了辽宁石油化工大学后勤社会化的第一层浪花，优质、实用的大学生公寓和学生生活服务设施，成为学校的崭新亮点，多年的合作和谐着石化校园，热情的服务感动了师生员工，诚信为本、精诚合作是校企双方共谋发展的基石。愿龙源公司伴着辽宁石油化工大学的发展走的更长更远。
辽宁石油化工大学党委书记：
校长：
沈阳体育学院新校区于2006年3月破土动工，同年10月新生入住，12月校本部搬迁；2007年4月，学院整体迁入新校区。沈阳体育学院新校区优质、快速建设和沈体与龙源的长远战略伙伴关系的相互支持密不可分。龙源集团凭借其诚信的文化底蕴，不断加大对高校后勤社会化的服务体系建设，成为高校后勤领域的生力军。
沈阳体育学院党委书记：
院长：
龙源以其全心全意为师生服务的经营理念，求真务实的服务实践，赢得了许多高校的好评，同时也积累了许多宝贵的后勤服务经验。
营口大学园与龙源集团的合作刚刚开始，真诚希望龙源为大学园的建设和发展做出更大贡献，祝龙源为高校后勤服务再上新的台阶。
营口大学园常务副主任：
通过与龙源集团一年多的合作，我们时时能够体会龙源的“阳光、真诚、专业、自信”，刻刻能够感受龙源“永恒追求客户满意”的热情。我们共同开创了一条符合钢铁企业实际，满足员工需求的后勤社会化连锁经营之路，并真正做到了“让员工满意、让企业满意”。感谢有你，龙源餐饮。
抚顺新钢铁有限责任公司行政管理处处长：
第二部分合作方案
一、项目背景
沈阳国际展览中心坐落于沈阳市苏家屯区沈苏大街9号，距市区12公里，距桃仙国际机场13公里。项目总用地面积95.96万平方米，计划分两期建设。其中一期工程总建筑面积16.6万平方米，室内展览面积10.52万平方米，室外展览面积5万平方米,行政服务区面积2.2万平方米。展馆按照国际专业化水准进行设计和建设。每个展厅既可独立办展，又能通过内部连廊彼此连通，使展区浑然一体。中心以举办国内外大型综合展会和专业博览会为主，可提供商务、办公、运输、仓储、搭建、广告、会议、住宿、餐饮等配套服务，中心设有同声传译国际会议、远程监控运营等现代化系统，具有较高的国际化、智能化水准，中心整体规模位居国内第五位、东北首位。
中心配套建设酒店一座。设有标准客房42间、商务套房9间、宴会厅1间、6-15人包房16间，可为国内外客商和旅游人员提供住宿和餐饮服务。
中心拟对酒店实行委托经营，选择有实力的合作伙伴并达成以下合作目标：
（一）选择有实力的酒店管理公司，提供四星级专业化服务，满足高标准政商接待需要，满足会展客人住宿用餐需要，与沈阳国际展览中心实现强强联合、优势互补。
（二）以委托经营的方式开展合作，合作企业自主经营、独立核算、自负盈亏，并维护好展览中心资产，对展览中心予以合理经济回报。
（三）合作企业与沈阳国际展览中心形成理念共识，成为价值
共同体，追求长期合作。
二、项目分析
（一）优势
1. 酒店交通发达：酒店位于苏家屯区沈苏快速干道南端。距沈阳北站15.8公里，距沈阳桃仙国际机场13公里，距市区12公里，正在建设的地铁2号线也将直达，距新沈阳南站仅1公里，多路公交将直达展览中心，交通十分发达。
2. 酒店接待规格商圈内最高：酒店装修高档，功能齐全，按四星级标准设计，目前在苏家屯地区星级最高。
3. 丰富、标准的国际会议室结构，依托周边酒店住宿接待能力，会议市场潜力巨大；
4. 拥有部分稳定的政商客户资源：作为政府投资项目，再加上展会经济带动，使该酒店拥有部分稳定的政商客户资源。
（二）劣势：
1．功能设计与定位与市场实际不太匹配
1）展会期间，选择四星级酒店高价格入住的高档客人一般不喜欢离人流密集区（如车站、市场、展馆等）太近。
2）非展会期间，苏家屯地区高档客源不足，缺乏与周边中低档酒店的价格竞争优势。
3）展会期间集中批量用餐、住宿接待能力差，房间数过少；非展会期间，受房间数的影响，很难独立接待100人以上的各类会议。
2. 地理位臵远离市中心，周边商圈没有真正形成
1）短期内酒店周边商圈不成熟，苏家屯地区的经济发展相对市内五区落后，周边商圈短期无法形成，消费能力有限；
2）酒店远离市区和商业区，散客（WALK IN CUSTOMER）几乎没
有，中高端政商客人光顾较少，与周边酒店竞争，四星级酒店价格很难坚持；
3）由于远离市区和商业区，小型展会更愿意选择在市内辽展等地区举行，使会展中心除了大中型展会外难以得到数量更多的小型展会的补充，对酒店经营不利。
3. 酒店存在投资性亏损，委托经营在市场培育期需要给合作企业补贴扶持，完全自营难度更大，亏损加大。
（三）机会
1. 浑河商务城“一轴一线两带三区”的启动，潜在市场需求增长强劲；
2. 周边住宅小区、新南站的建设，促使周边商圈逐渐成熟。
（四）威胁
1. 随着周边商圈的逐步成熟，功能规划合理与市场紧密接轨的中高级酒店进驻商圈，到那时对我们的硬件和接待功能会造成严重冲击；
2. 在地区内客源总量不足的情况下，干净、舒适、现代、实惠的经济型商务酒店的兴起，将抢夺高星级酒店客源市场。
三、酒店由展览中心自行经营的工资预算
四、酒店由展览中心自行经营年度效益预测
（一）收入（收入按酒店进入正常运营期较理想情况预测，在前3年市场培育期该收入很难实现）
1. 客房
年平均入住率50%，平均房价300，客房总收入：300×51×50%×365≈280万元
2. 餐饮
日均营业额10000，经营天数365天，共计餐饮收入：365万元以上两项合计：645万元
（二）主要支出
1. 餐饮成本（原料、辅料、调料）
成本率按50%
合计：182万元
2. 客房成本（一次性用品消耗、布草洗涤消耗、特清保洁用品消耗、客房维修维护等）
成本率按15%
合计：42万元
3. 人力成本
按前部分预算工资总额：350万元
如全员交5项保险：350×29%≈101万元
合计：451万元
4. 能源
考虑收入不足，能源占收入比重取20%（行业一般10～15%），
能源包括：水、电、暖（含空调）、燃料
合计：129万元
5. 变动费用（电话费、办公费、差旅费、运费、物料消耗、广
告费、招待费）
按收入的5%计算
合计：32万元
6. 营业税及附加
按收入的5.55%
合计：35万元
以上六项合计：871万元
（三）经营利润（不含房产税、土地税、折旧、摊销、财务费用等固定费用和环保、消防等其他费用）
645万元-871万元 = -226万元
五、与龙源合作优势
（一）位臵毗邻优势
沈体龙源酒店距沈阳国际展览中心约1公里，是目前距沈阳国际展览中心最近的酒店。龙源酒店与展览中心均紧邻沈苏快速干道，自驾、出租、公交、步行都非常便捷。
（二）功能配套互补优势
龙源酒店按3星级设计，拥有客房218间，其中双人间190间、单人间14间、套房9间、棋牌房5间；酒店餐厅拥有包房11间，多功能宴会厅可容纳500人同时就餐。同时坐拥沈阳体院国际标准专业场馆，休闲娱乐资源得天独厚。如院内报告厅、礼堂可以容纳2000人以上的会议及演出；羽毛球馆、乓乒球馆、网球馆、游泳馆、篮排馆等可以给客人提供尽善尽美的休闲娱乐空间。另外，1000平的龙源超市、10000平的龙源快餐、台球厅、影院、健身娱乐、医疗保健等服务设施一应俱全。
（三）服务优势
沈体龙源酒店拥有接待国家级大中型赛事、会议的丰富经验，最大接待规模达到过5000人，所有员工均经过大型接待的考验，对于展会期间大规模的客流有足够的经验积累。服务是沈体龙源酒店的生命之根，我们一直秉承“永恒追求客户满意，用心创造客户感动”的服
务理念，承诺为客户提供“三阶”高品质服务。即：一阶规范服务，讲求遵循制度、程序和标准；二阶真诚服务，讲求服务的态度和礼仪；三阶感动服务，讲求个性化服务方案和超前服务。龙源人正以不懈的追求，践行自己的承诺——“让顾客满意、让合作机构满意、让社会满意”。
（四）市场开发优势
沈体龙源酒店经过四年的经营运作，对该区域经济状况、人文地理有了充分了解，依托体院的优势配套，已储备了100家以上的优质客户资源。酒店定位为学府精品商务酒店，已找到应对地理位臵偏、经营淡季较长的经营策略与方法，因此，通过与沈体龙源酒店的大营销、整合营销、互动营销，可以有效拉动展览中心酒店非展会期间的经营收入增长。
1．体院市场
作为沈阳体育学院的合作企业，沈体龙源酒店承接体育学院的各种赛事、培训、会议、团队等，如：辽宁省第十一届全运会；全国体育高校运动年会；全国体育教育研讨会；日本乒乓球队集训；朝鲜国家女足集训；国际学术交流研讨会；全国跆拳道大赛。
2．桃仙机场
作为桃仙机场指定接待单位，龙源酒店不仅具有较强的即时性团队接待及配餐能力，同时还保持了与客户的良好合作关系，并受到普遍好评。
3．政府市场
省市领导运动、活动用餐、休闲接待；苏家屯区政府相关部门接待、宴请等。
4．协议市场
酒店与社会各企事业单位建立了良好的合作关系，签订了接待协议，承接大量的团体活动。
（五）人力资源优势
龙源集团十年发展，建立了符合战略、市场及业务成长需要的组织，并凝聚了一大批德才兼备的在服务业有着丰富实践经验的管理人才和技术力量。龙源按九大业务方向成立了专业管理委员会，成为龙源研习业务打造学习型团队的有效平台。“龙源商学院”是龙源人才培养的黄埔军校，其中的“1+2”和“320”两大人才培养计划成为龙源梯队干部的摇篮。
1. 龙源集团酒店产业管理团队
1）王金国，龙源集团执行总经理，酒店专业管理委员会主任
毕业于大连理工大学，东北财经大学旅游管理专业研究生，12年高星级酒店及酒店管理集团工作经验，曾担任大连东方大厦（4星级）人力资源总监、大连安策利达酒店管理咨询公司总经理、辽宁瑞心酒店集团副总经理（主管旗下16家酒店的经营工作）。多年的酒店行业从业及管理咨询工作经历，积累了丰富的酒店系统运营知识和实践经验，曾成功主持50余项酒店变革管理项目，帮助酒店提高了管理水平和经营绩效，培训全国酒店中高级管理人员10000余名，被誉为“酒店实践管理技术魔鬼教练”。服务客户包括全国70余家大型企业及400余家星级酒店。在任辽宁瑞心酒店集团副总经理期间成功完成瑞心品牌战略细分及瑞心模式创建工作。任职龙源集团执行总经理至今，完成了企业战略升级，建立了集团化公司治理结构、组织编建了九大业务方向、55万字的《龙源规范管理手册》、企业全面推行目标管理、成立了龙源商学院、企业经营成果创造了历史新高。
2）李玉双，龙源集团酒店运营经理
毕业于辽宁大学经济系企业管理专业，从事酒店管理行业三十余年，沈阳师范大学、沈阳大学旅游与酒店管理专业客座教授，曾任久负盛名的沈阳鹿鸣春饭店副总经理，为四十余家酒店进行策划、启动开业、开展员工培训等工作，现为中国饭店行业协会餐饮业高级职业经理人、辽宁省饭店业烹饪协会理事、辽宁省饭店协业协会专家顾问委员会委员。
3）刘清河，龙源集团行政总厨
国家特一级专业烹调师，启蒙于著名鲁菜大师王甫亭、王清林、刘敬贤、刘文杰等众多名师，于1983年拜师全国首届烹饪大赛冠军刘敬贤。曾任沈阳鹿呜春大酒店厨师长、日本国福冈市沈阳中华料理店料理长、沈阳洲际假日酒店厨师长。
4）杨威，沈体龙源酒店店长
毕业于沈阳大学，曾任LG电子财务副科长、经营诊断科长，东方家园财务部经理，太原街时尚地下商场总经理助理，2007年至今担任沈体龙源酒店店长，任职期间积累了丰富的酒店经营管理实战经验，酒店经营业绩连年创造新高。
5）王鹏，科大龙源酒店店长
毕业于东北财经大学旅游与酒店管理专业，曾任海王府酒店营销主管、海洋魅力大酒店餐饮部经理、省政府机关服务中心酒店副总经理、丽阳国际酒店餐饮总监、铁岭宝平国际酒店副总经理，现任科大龙源酒店店长。
6）孔庆焱，沈体龙源酒店营销部经理
毕业于沈阳财经学院，曾任沈阳北辰大酒店中餐厅主管、洲际假日酒店西餐厅主管、黎明国际酒店西餐大堂吧经理。2007年至今担任沈体龙源酒店营销部经理。