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预购商品房贷款抵押的法律问题
一、预购商品房贷款抵押的概念
预购商品房，也称“楼花”，是指尚未竣工交付的商品房，是一种特殊的期货。预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
将预购商品房作为抵押权的标的物?对此，应区别二种不同的情况而对待。
第一种，购房人在支付一定房价款后，由贷绷删饿支付其余的购房款，而购房人则将其所预购的“楼花”抵抑给银行作为其偿还贷款的抵押标的物，这就是预购商品房贷款抵押。这是可行的，而且有现行的法律依据。
第二种，购房人以其预购的商品房为自己的其他债务(而非借贷的购房款)或为他人的债务设定抵押。这种方式不仅与传统民法抵押
理论格格不入，更是没有法律依据，是一种无效的抵押。
预购的商品房一般是尚未建造或正在建造，即尚未建成的期房，最终能否顺利建成，是一个未知数，是有一定风险的。而具体的结果主要取决于开发商的履约能力。因此，法律对商品房的预售行为进行了严格的限定。我国《城市房地产管理法》规定了商品房预售的条件和预售程序。法律已将预购的商品房拟制为具有所有权形态的有体物，赋予其独立的财产地位。虽然我国《城市房地产管理法》及《担保法》均无明确规定预购的商品房可以作为贷款抵押的标的物，但在实践中，预购商品房贷款抵押早已客观存在，而且如江西、天津、山东、福建省、市制定的地方性法规作出了相应的规定。1997年5月9 日，建设部公布的《城市房地产抵押管理办法》更是明确确立了预购商品房贷款抵押制度。但现实呼唤国家行政机关尽快建立起完善的预购商品房贷款抵押法律制度。
二、预购商品房贷款抵押的法律特征
预购商品房贷款抵押具有区别于传统民法抵押理论的法律特征。
1.预购商品房贷款抵押应订立书面合同，该合同具有从属性。预购商品房贷款抵押合同是商品房预售合同中的买方购房者与银行缔
结的借贷合同之担保合同，它是借贷合同的从合同，以借贷合同的合
法有效存在为前提，如果借贷合同无效，抵押合同当然无效。
2.主债权的专用性。预购商品房贷款抵押所担保的主债权是具有专项用途的，主债权只能是商品房预购人向贷款银行所借的用于支付其所预购的商品房除首期付款外的其余购房款。也就是说，预购的商品房所担保的主债权是用于支付购买该商品房的款项。从某种程度上讲，主债权与抵押物具有不可分的关联性。而传统民法抵押理论中主债权却不受此限制。
3.抵押标的物的不特定性。由于预购商品房贷款抵押的标的物是尚未动工兴建或正在建设的商品房，抵押标的往往是不特定的不具体的无形的“物”。这也与传统民法中抵押物的特性相冲突。
4.抵押标的物的实质是一种期权。由于预购商品房贷款抵押的标的物是预购的商品房，而此时抵押人所预购的商品房往往是尚未建造或正在建造，故其实质是一种期待权。它是既得权的对称。期待权的本质在于对当事人获得将来利益可能性保护。这一特性突破了传统民法抵押理论中否定以期待性利益作为抵押权标的物的旧定势，是对传统民法抵押理论的发展。
5.抵押合同当事人的特殊性。一般民法理论中的抵押合同，只有抵押人和抵押权人。而在预购商品房贷款抵押合同中，除了作为抵押
人的预购人和作为抵押权人的贷款银行外，还存在一个特殊的人物，那就是作为商品房预售人的开发商。由于其身份的特殊，法律也对其作也了一些特殊的规定。由于抵押标的物是尚未存在的商品房，只是一种期待权，而这种期待权在将来能否及时全面地变成现实的成品房，主要取决于开发商的履约行为。只有开发商全面及时地履行合同，预购的商品房才会在合同约定的时间内变成成品房。而房地产市场是有风险的，是—种较长线的投资。期待权能否变成现实的所有权，除了开发商主观努力外，还有一些诸如政策性调整等客观因素的影响。因此，开发商不能履约的风险还是不同程度存在。因此，在预购商品房贷款抵押中，首先，开发商进行商品房预售必须符合法律规定的条件。其次，在预购商品房贷款抵押合同中，开发商往往被要求承担连带保证责任，以提高购房者、银行合法权益的保护力度。
5.抵押标的物占用、管理人的特殊性。对于抵押期间抵押标的物由谁占用与管理，《城市房地产抵押管理办法》只在第36条规定：“已作抵抑的房地产，由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查管理情况。”该规定没有区分预购商品房贷款抵押、成品房抵押和在建工程抵押。由于预购商品房贷款抵押期间，抵押人(预购人)所预购的商品房是尚未建造或正在建造，而在整个建造过程中，建筑物都由开发商控制，抵押人根本无法介入，更谈不上履行占用与管理义务。在预购商品贷款抵押中，若一味强求由预购人
来履行占用与管理的义务，则势必造成占用管理义务人无法实际控制建筑物，而实际控制、占用建筑物的人却无须承担管理义务的现象。这是权利义务不对等的不公正的体现。从法理上讲，抵押物的“占用”与“管理”主体应该是一致的，即占用人应承担管理的义务，而不能将二者分割开。在预购商品房贷款抵押中，由于实际占用人是开发商，因此抵押标的物的管理人也应是开发商，而不应是预购商品房贷款抵押中的抵押人(预购人)。这也是对传统抵押理论的重大突破。
6.抵押期间的阶段性。“以预购商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。因此，商品房未建成时，贷款抵押适用预购商品房贷款抵押制度。一旦商品房竣工，当事人领取了房屋产权证和土地使用权证后，抵押物即成了特定物，此时适用—般的成品房房地产抵押制度。
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遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访 问>>https://www.doczj.com/doc/c18868271.html, 在建工程和预购商品房贷款抵押在办理抵押登记时，如何操作 在建工程和预购商品房贷款抵押在办理抵押登记时与房地产抵押不同，抵押人还没有房屋权属证书，登记机关也不向抵押权人发《房屋他项权证》。 在建工程抵押时，当事人应先签订抵押合同，该合同应载明： 1．《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的编号； 2．已缴纳的土地使用权出让金或需缴纳的相当于土地使用权出让金的款额；
3．已投人在建工程的工程款(数额)； 4．施工进度及工程竣工日期； 5．已完成的工作量和工程量。 抵押当事人在向登记机关申请登记时，应填写登记申请书，交验当事人的身份证件或法人资格证明；并提交必要的登记证明文件。 建设部在《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》中规定，]以在建工程抵押时，应向权属登记机关提交的登记文件有：抵押合同、土地，使用权证书、其他有权设定抵押权的文件和证明材料(如经与原件核对一致的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》复印件，以证明抵押人为该在建工程的合法所有人及土地使用权人)。 在建工程因为还不是房屋，不能进行房屋所有权登记。登记机关应当
在当事人签订的抵押合同上作已登记的记载，但不发《房屋他项权证》。该合同登记机关应保留一份原件，连同其他登记文件一并保管以备查考。 抵押的在建工程在抵押期间竣工的，应在抵押当事人进行初始登记时，重新办理房地产抵押登记，此时再向抵押权人发《房屋他项权证》。 预购商品房贷款抵押在办理抵押登记时，其登记程序与在建工程基本相同，当事人在登记时应提供商品房预售合同，在核准登记后，登记机关只在当事人签订的抵押合同(不是商品房预售合同)上作已登记 的记载，不发《房屋他项权证》。 预购商品房贷款抵押与在建工程抵押不同，房屋竣工时，大部分还在抵押期限内，因而，抵押人办理所有权登记时，如还在这一期限内，当事人应同时重新办理房地产抵押登记。
编号：_____________ 商品房抵押贷款合同范本 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________
商品房抵押贷款合同范本【1】 贷款人（抵押权人）分行 法定地址： 电话： 法定代表： 电话： 借款人（抵押人） 电话： 住址： 本人有效身份证编号： 借款人为购买（以下称“房产商”）的（以下称“房产”），向贷款人申请贷款，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国经济合同法》以及交通银行有关业务办法的规定，经双方协商同意，订立以下条款，共同遵守。 第一条贷款币种、金额和期限 1.1 贷款币种： 1.2 贷款最高额为元（大写元）整。 1.3 贷款期限： 贷款期限为年。自一九年月日至一九年月日止。分期等额归还。 第二条利率和利息的计算 2.1 贷款利率为“伦敦银行同业拆放利率”加个百分点
（LIBOR+ %）每期计息日的的LIBOR为贷款利率的LIBOR，但每笔 放款的第一个计息期的LIBOR为该贷款发放日的LIBOR.LIBOR采用个月浮动。 2.2 贷款利息以贷款的实际发放天数计收，以360天为一年。 2.3 结息方式： 第三条贷款条件 3.1 借款人必须向贷款人提供下列资料： a.《房产抵押贷款申请书》和《贷款申请人资料》； b.与房产商签订《预购房屋合同正本》或《购房契约》； c.房产商出具的购房预付款的凭证。 3.2 借款人到贷款人指定银行开立购房专户，今后有关购房费用，均通过该帐户结算。 第四条提款 借款人不可撤销地授权贷款人，根据“预购房合同”规定，当贷款人收到房产商付款通知书后，主动将贷款划入房产商在贷款人处开立的帐户，并借记借款人帐户。向借款人发出付款通知书。 第五条还款 5.1 借款人应遵照本合同1.3条款规定，按时偿还。 5.2 每次还款日前十五天之内，借款人应将本期归还的贷款和支付的利率存入购房专户。由贷款人在还款到期日，主动在购房专户中扣除其款项，无须事先通知借款人。 第六条提前还款
登记号：（）按揭第预购商品房抵押合同 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_____ 年____ 月_____ 日 注意事项 1 ?预购商品房抵押，抵押人、抵押权人和担保方应依法签订书面合同。 2 ?当事人应当遵循平等自愿，诚实信用的原则。 3?当事人必须于抵押合同签订之日起30日内申请抵押登记。 4?抵押合同发生变更，当事人应在变更之日起10日内申请变更登记。 5?抵押关系终止，当事人应在终止之日起10日内办理注销登记。 6 ?本合同附件张贴在附件栏内。
甲方：代款方（抵押权人）：_____________________________________________________ 乙方：借款方（抵押人）：_______________________________________________________ 丙方：担保方（开发商）：_______________________________________________________ —、总则 甲、乙、丙三方就乙方申请购房贷款事宜，经协商一致，共同签订本合同。 二、代款金额、期限、利率及还款方式。 1 ?代款金额（人民）币大写：________ 仟_____ 佰____ 拾___ 万_仟元整 小写：____________________________________ 元整 2 ?甲方将上述贷款金额全数以乙方购房款名义，交存_____________________ （转）入丙方在 ____________________________ 行的存款帐户上。 3 ?贷款期限：从_______ 年_月_日至________________ 年_月_日。 4?贷款利率为年息 _%，起息按贷款实际发生日起计息；计息按贷款余额计算。 5?还款 （1）乙方以一次或分期付款的方式进行还本付息。 （2）首期还款日：__________ 年______ 月_________ 日，计____________ 元。 剩余款期分期并于每月__________ 日前偿还。
预购商品房抵押合同范本_借款合同 预购商品房抵押合同范文一 抵押人(购房人)：(甲方) 地址：电话： 抵押权人(贷款人)：(乙方) 地址： 电话： 甲、乙双方依据我国《物权法》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》以及相关法律法规，本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在充分理解本合同条款后，同意按如下条款订立本合同，以共同遵守。 第一条：为确保借款合同( 年字第号)的履行，甲方自愿将所购商品房抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该商品房具体情况后同意接受甲方所购商品房抵押。 第二条：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为(大写) 元，债务人履行债务的期限自年月日至年月日。 第三条:甲方已与公司签订合同编号为的《商品房买 第四条：本次商品房抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。 第五条：已经抵押的房屋由甲方占用与管理，甲方应维护该商品房的安全与完好。 第六条：有下列情形之一的乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。 甲方在债务履行期内连续月或累计月未能按约归还借款的。
第七条：甲方在取得该商品房的《房屋所有权证》后，须转为房地产抵押登记。 第八条：甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所分摊或占用范围内的土地使用权一并抵押给乙方。 第九条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。 第十条：在本合同签订后，甲、乙双方应当持本合同及其他必要的证明文件，到xx市房产管理 本抵押合同如发生变更或者抵押关系终止时，甲、乙双方应当到原登记机关办理变更或者注销的登记手续。 第十一条：抵押的房地产，因自然损耗或甲方的行为足以使抵押房地产价值明显减少时，乙方有权要求甲方停止其行为并恢复或提供乙方认可的新的抵押房地产。甲方对抵押房地产价值减少无过错的，乙方只能在甲方因损害而得到赔偿范围内要求提供担保，抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债权的担保。 第十二条：甲方转让抵押的房地产，应通知乙方，并告知受让人房地产已经抵押的情况，甲方未通知乙方或者未告知受让人的，转让行为无效。 第十三条：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行抵押合同。 第十四条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍
甲方：代款方（抵押权人）： 乙方：借款方（抵押人）： 丙方：担保方（开发商）： 一、总则 甲、乙、丙三方就乙方申请购房贷款事宜，经协商一致，共同签订本合同。 二、代款金额、期限、利率及还款方式。 1．代款金额： 2．甲方将上述贷款金额全数以乙方购房款名义。 3．贷款期限：从年月日至年月日。 4．贷款利率为年息 %，起息按贷款实际发生日起计息；计息按贷款余额计算。 5．还款 （1）乙方以一次或分期付款的方式进行还本付息。 （2）首期还款日：年月日，计元。 剩余款期分期并于每月日前偿还。 三、抵押物状况 四、权利和义务 1．甲方应按合同约定提供贷款。 2．乙方应按合同约定归还贷款本息。 3．丙方应将贷款用于乙方所购商品房建设工程并保证按期交付房屋。 4．甲方和乙方有权检查和监督贷款资金的使用情况。 5．在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务。若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物。
五、违约责任 1．乙方应按本合同规定的时间归还贷款本息及有关费用，若有逾期，则按日支付应还金额‰的违约金。 2．乙方到期不清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有向丙方追偿乙方所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。 3．如因不可抗力致使本合同无法履行的，甲、乙、丙三方可按有关规定协商处理相关事宜。 六、争议的解决方式 本合同在履行中若发生争议，双方应采取协商的办法解决。协商不成时双方选择以下列第各方式解决。 1．向仲裁委员会申请仲裁。 2．向人民法院起诉。 七、其他约定事项 八、附则 1．本合同正本一式肆份，甲、乙、丙三方各执壹份，房地产登记机关存壹份。 2．合同经甲、乙、丙三方签章，并经房地产管理机关登记后生效。 甲方（签章） 乙方（签章） 丙方（签章） 日期：
预购商品房抵押合同范本 预购商品房抵押合同范文一 抵押人(购房人)：(甲方) 地址：电话： 抵押权人(贷款人)：(乙方) 地址： 电话： 甲、乙双方依据我国《物权法》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》以及相关法律法规，本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在充分理解本合同条款后，同意按如下条款订立本合同，以共同遵守。 第一条：为确保借款合同( 年字第号)的履行，甲方自愿将所购商品房抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该商品房具体情况后同意接受甲方所购商品房抵押。 第二条：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为(大写) 元，债务人履行债务的期限自年月日至年月日。 第三条:甲方已与公司签订合同编号为的《商品房买 第四条：本次商品房抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。 第五条：已经抵押的房屋由甲方占用与管理，甲方应维护该商品房的安全与完好。
第六条：有下列情形之一的乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。 甲方在债务履行期内连续月或累计月未能按约归还借款的。 第七条：甲方在取得该商品房的《房屋所有权证》后，须转为房地产抵押登记。 第八条：甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所分摊或占用范围内的土地使用权一并抵押给乙方。 第九条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。 第十条：在本合同签订后，甲、乙双方应当持本合同及其他必要的证明文件，到郑州市房产管理 本抵押合同如发生变更或者抵押关系终止时，甲、乙双方应当到原登记机关办理变更或者注销的登记手续。 第十一条：抵押的房地产，因自然损耗或甲方的行为足以使抵押房地产价值明显减少时，乙方有权要求甲方停止其行为并恢复或提供乙方认可的新的抵押房地产。甲方对抵押房地产价值减少无过错的，乙方只能在甲方因损害而得到赔偿范围内要求提供担保，抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
预购商品房抵押合同范本详细 版 Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-035613
预购商品房抵押合同范本详细版 抵押人(购房人)：(甲方)地址：电话： 抵押权人(贷款人)：(乙方)地址：电话： 甲、乙双方依据我国《物权法》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》以及相关法律法规，本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在充分理解本合同条款后，同意按如下条款订立本合同，以共同遵守。 第一条：为确保借款合同(年字第号)的履行，甲方自愿将所购商品房抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该商品房具体情况后同意接受甲方所购商品房抵押。 第二条：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为(大写)元，债务人履行债务的期限自________年____月____日至________年 ____月____日。
第三条:甲方已与公司签订合同编号为的《商品房买 第四条：本次商品房抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。 第五条：已经抵押的房屋由甲方占用与管理，甲方应维护该商品房的安全与完好。 第六条：有下列情形之一的乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。 甲方在债务履行期内连续月或累计月未能按约归还借款的。 第七条：甲方在取得该商品房的《房屋所有权证》后，须转为房地产抵押登记。 第八条：甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所分摊或占用范围内的土地使用权一并抵押给乙方。 第九条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。 第十条：在本合同签订后，甲、乙双方应当持本合同及其他必要的证明文件，到郑州市房产管理部门办理抵押房产的登记手续。
预购商品房抵押合同 抵押人（购房人）：（甲方）地址：电话：抵押权人（贷款人）：（乙方）地址：电话：甲、乙双方依据我国《物权法》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》以及相关法律法规，本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在充分理解本合同条款后，同意按如下条款订立本合同，以共同遵守。 第一条：为确保借款合同（年字第号）的履行，甲方自愿将所购商品房抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该商品房具体情况后同意接受甲方所购商品房抵押。第二条：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为（大写）元，债务人履行债务的期限自 ______________ 年____ 月___ 日至________ 年____ 月 ___ 日。 第三条: 甲方已与公司签订合同编号为的《商品房买第四条：本次商品房抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。 第五条：已经抵押的房屋由甲方占用与管理，甲方应维护该商品房的安全与完好。第六条：有下列情形之一的乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。甲方在债务履行期内连续月或累计月未能按约归还借款的。第七条：甲方在取得该商品房的《房屋所有权证》后，须转为房地产抵押登记。第八条：甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所分摊或占用范围内的土地使用权一并抵押给乙方。 第九条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。第十条：在本合同签订后，甲、乙双方应当持本合同及其他必要的证明文件，到郑州市房产管理部门办理抵押房产的登记手续。 本抵押合同如发生变更或者抵押关系终止时，甲、乙双方应当到原登记机关办理变更或者注销的登记手续。
编号：_____________预购商品房抵押合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
抵押人(购房人)：（甲方） 地址： 电话： 抵押权人（贷款人）：（乙方） 地址： 电话： 甲、乙双方依据我国《物权法》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》以及相关法律法规，本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在充分理解本合同条款后，同意按如下条款订立本合同，以共同遵守。 第一条：为确保借款合同（年_______字第_______号）的履行，甲方自愿将所购商品房抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该商品房具体情况后同意接受甲方所购商品房抵押。 第二条：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为（大写）元，债务人履行债务的期限自年月日至年月日。 第三条:甲方已与公司签订合同编号为的《商品房买卖合同》，已经房地产管理部门备案，并取得《房屋预告登记证明》。该商品房状况如下： 第四条：本次商品房抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
第五条：已经抵押的房屋由甲方占用与管理，甲方应维护该商品房的安全与完好。 第六条：有下列情形之一的乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。 第七条：甲方在取得该商品房的《房屋所有权证》后，须转为房地产抵押登记。 第八条：甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所分摊或占用范围内的土地使用权一并抵押给乙方。 第九条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。 第十条：在本合同签订后，甲、乙双方应当持本合同及其他必要的证明文件，到_________市房产管理部门办理抵押房产的登记手续。 本抵押合同如发生变更或者抵押关系终止时，甲、乙双方应当到原登记机关办理变更或者注销的登记手续。 第十一条：抵押的房地产，因自然损耗或甲方的行为足以使抵押房地产价值明显减少时，乙方有权要求甲方停止其行为并恢复或提供乙方认可的新的抵押房地产。甲方对抵押房地产价值减少无过错的，乙方只能在甲方因损害而得到赔偿范围内要求提供担保，抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债权的担保。 第十二条：甲方转让抵押的房地产，应通知乙方，并告知受让人房地产已经抵押的情况，甲方未通知乙方或者未告知受让人的，转让行为无效。 第十三条：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行抵押合同。 第十四条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。 第十五条：凡因本合同引起的或与本合同有关的争议，由双方协商解决。如商议不成，任何一方均可向_________仲裁委员会申请仲裁。 第十六条：双方商定的其他事项： 第十七条：本合同未尽事宜，依相关法律、法规之规定。
房屋抵押权预告登记约定 预告登记权利人：（以下简称甲方） 预告登记义务人：（以下简称乙方） 一、乙方自愿以位于 的房屋为抵押，向甲方申请贷款，并与甲方签定了住房抵押借款合同。因 ，暂时不能办理房屋抵押权登记。双方约定共同到县房地产管理局申请房屋抵押权预告登记。 二、该房屋已办理【房屋所有权证】【房屋所有权转移预告登记】，编号为莒号。 三、双方约定该预告登记期限为月，于年月日前办理房屋抵押权登记。 四、预告登记后，债权消灭或者自能够办理相应的登记之日起，三个月内未申请登记的，该预告登记失效。 五、其他约定： 甲方：乙方： 法定代表人：法定代表人： 二〇〇年月日 一、抵押登记业务的类型有哪些？ 1、预购商品房抵押登记 2、在建工程抵押登记
3、现房抵押登记 4、注销抵押登记 二、预购商品房抵押登记须提交哪些材料？ 预购商品房抵押登记申请表 抵押权人： 营业执照复印件 法人证明书 法人身份证复印件 法人授权书 被授权人身份证复印件 银行委托书 公证处（律师事务所）委托书 经办人身份证复印件 抵押人： 身份证复印件或其他有效的身份证件 借款合同 抵押合同 《商品房买卖合同》原件/复印件 抵押人不能前来须提供经公证处公证/律师事务所见证的委托书三、在建工程抵押登记须提交哪些材料？ 在建工程抵押登记申请表 抵押双方：营业执照 法人证明书 法人身份证
法人授权书 被授权人身份证 借款合同、抵押合同 抵押物情况说明 估价结果 测绘结果 抵押物照片 企业保证书 承建商同意抵押的书面证明 房产交易中心关于抵押物情况的咨询登记表(抵押物明细表) 国土证复印件 用地规划许可证复印件/工程规划许可证及副本复印件 建筑工程施工许可证复印件 商品房预售许可证（资质证复印件） 全民企业的房地产抵押须提供上级主管部门同意抵押的证明 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，须提供董事会（股东会）决议。 四、现房抵押登记须提交哪些材料？ 一、房地产抵押登记申请表 二、抵押双方的证明材料： 1、营业执照复印件 2、法人证明书 3、法人身份证复印件 4、法人授权书 5、被授权人身份证复印件
登记号：（）按揭第号 重庆市国土资源和房屋管理局印制 重庆市工商行政管理局监制
注意事项 1．预购商品房抵押，抵押人、抵押权人和担保方应依法签订书面合同。2．当事人应当遵循平等自愿，诚实信用的原则。 3．当事人必须于抵押合同签订之日起30日内申请抵押登记。 4．抵押合同发生变更，当事人应在变更之日起10日内申请变更登记。5．抵押关系终止，当事人应在终止之日起10日内办理注销登记。6．本合同附件张贴在附件栏内。
预购商品房抵押合同 甲方：代款方（抵押权人）： 乙方：借款方（抵押人）： 丙方：担保方（开发商）： 一、总则 甲、乙、丙三方就乙方申请购房贷款事宜，经协商一致，共同签订本合同。 二、代款金额、期限、利率及还款方式。 1．代款金额（人民）币大写：仟佰拾万仟元整 小写：元整2．甲方将上述贷款金额全数以乙方购房款名义，交存 （转）入丙方在行的存款帐户上。 3．贷款期限：从年月日至年月日。 4．贷款利率为年息 %，起息按贷款实际发生日起计息；计息按贷款余额计算。 5．还款 （1）乙方以一次或分期付款的方式进行还本付息。 （2）首期还款日：年月日，计元。 剩余款期分期并于每月日前偿还。
三、抵押物状况
四、权利和义务 1．甲方应按合同约定提供贷款。 2．乙方应按合同约定归还贷款本息。 3．丙方应将贷款用于乙方所购商品房建设工程并保证按期交付房屋。4．甲方和乙方有权检查和监督贷款资金的使用情况。 5．在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务。若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物。
银行按揭购房流程表 第一步：业主看房并阅读公示《商品房买卖合同》范本资料后,签署房屋认购书。 签署认购书时业主所需资料： 1、身份证原件及复印件； 2、交付认购定金； 3、其他发展商要求提供的资料如VIP卡； 4、签署认购书（一式两份）,在认购书中约定确定双方签署按揭贷款合同的时间，并签署《客户信用查询授权委托书》。 第二步：发展商或经办律师将业主提供的个人信息及信用查询授权委托书递交银行，由经办银行依此查询、审核业主的个人信用记录，作出准予贷款的相应清单，反馈于发展商和经办律师。 第三步：签署《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》。 具体步骤： A、签署《商品房买卖合同》 1、经办律师将准予贷款的业主名单交于发展商,业主在接到发展商通知之日起5日内前往售楼处缴付应付的首期楼款，与发展商签署网上《商品房买卖合同》； 2、由经办律师或发展商将双方于网上签署的《商品房买卖合同》（一式五份）以及相应的《商品房合同备案证明书》打印出，并由业主在此二文件上签名按指印；（合同内所有附件的签名、手印要齐缝）； 3、发展商对已经业主书面签署的《商品房买卖合同》（一式五份）以及相应的《商品房合同备案证明书》和《住宅专项维修基金缴纳通知书》审查无误后盖章签名；并将《商品房买卖合同》（买方存）的原件、《商品房买卖合同》（房管部门存）的原件、《商品房合同备案证明书》原件、《住宅专项维修基金缴纳通知书》原件和买卖合同副本交给经办律师；自己保存《商品房买卖合同》（房地产开发企业存）的原件。 B、签署按揭贷款合同。 1、业主提供首期楼款(包括定金)收据原件； 2、业主提交相应银行按揭必须资料给经办律师或经办银行的现场办事人员审查； 3、经办律师所人员或经办银行的现场办事人员初步审核后，由业主签署贷款合同和《商品房买卖合同》以及相关资料文件，并缴纳相应的按揭税费； 4、发展商对上述业主签署的合同和资料文件进行审查无误后盖章；
预售商品房抵押合同的效力 在商品房预售的交易中，购房人在支付首期规定的房价款后，有贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，称之为预售商品房贷款抵押 .通过这种方式，一时难以支付全部房款的消费者可以购买商品房，发展商可以尽快收到房款，而银行的业务也得以拓宽。 预售商品房的购房人向银行申请贷款的时候，银行与购房人签订书面的抵押贷款合同，约定购房人将其购买的商品房抵押给银行作为贷款的担保。在正常情况下，商品房预售合同的购房人作为贷款人，依据贷款合同向银行分期履行还款义务，应无异议。但是，在商品房买卖出现纠纷的时候，比如发展商不能按期交楼，甚至出现楼盘烂尾的情况下，购房人可能要求解除商品房预售合同并且可能停止还款给银行。当然，贷款人不履行还款义务，已经构成违约。但是，在这种情况下，银行是否可以对抵押物主张抵押权呢? 要行使抵押权，银行首先面临的问题就是：银行与预售商品房的购房人所签订的抵押贷款合同是否生效。 根据《合同法》第32条的规定，当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在实务中，银行与预售商品房的购房人以采取签订抵押贷款合同的方式订立合同，在合同当事人签字或者盖章时抵押贷款合同成立，应无异议。另外，根据《合同法》44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。该条第2款还规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等
手续生效的，依照其规定。可以看出，合同的生效与否，其一要看合同是否合法，其二要看法律、行政法规是否规定办理批准、登记手续才能生效。 首先，我们来看看抵押贷款合同的合法性问题。 这一问题涉及到两个方面，其一：抵押物是否合法?其二：抵押合同中的抵押人是否具有合法的主体资格。就第二个方面而言，抵押合同中抵押人如果具有合法的主体资格，其应当具备的条件有两个：其一为抵押人必须具有民事权利能力和民事行为能力，其二为抵押人需对抵押物享有处分权 .对于抵押人第一项条件，民事行为人具有民事权利能力和民事行为能力是民事法律行为成立的要件，不再累述。因此，在分析预售房地产抵押合同中抵押人的主体资格问题的时候，我们主要讨论：抵押人是否具有为商品房预售合同的购房人是否已经获得了对在建房屋的处分权? 1、抵押物的合法性问题： 2、物权的客体为特定独立之物，而物是指能够为人所支配的具有一定经济价值的物质实体和自然力，具有客观物质性 .抵押是一种担保物权，其客体应当是客观存在的物。但是在商品房预售的交易中，在签订合同时商品房可能正在建造之中，根据工程进展的不同，有的预售商品房可能连轮廓都还没有，因此不具有物的客观物质性。当事人以并不存在的物来设定抵押，有悖于物权客体的客观物质性。但如果以此否认房地产预售中将正在建造的房屋抵押的合法性，对房地产行业的发展将是很大的打击。其实，就正在建造过程中的物设定抵押，我国法律中也有规定，我国《海商法》中就特别规定正在建造的船舶可以设定抵押 .鉴于《担保法》中对于正在建造的房地产是否可以设定抵押权没有明确的规定，在最高人民法院出台的《担保法》的司法解释中，专门将正在建造的房
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 预售商品房让与担保协议 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
甲方：投 资有限公司 法定代表人 : , 职务: 董事长 乙方：____________________________________________________ 发展有限公司 法定代表人：_________________________________________________________ 丙方：___________________________________________________ 置业有限公司 法定代表人：_________________________________________________________ 鉴于： 1. 年月日，乙方与 银行股份有限公司营业部（以下简称“贷款银行”）签订了借款合同一份（以下简称“〈〈借款合同》”），乙方从贷款银行借款人民币万元，期限一年，年利率为 % 由甲方为 乙方该笔贷款提供连带责任保证担保（相关协议详见本协议附件）。 2. 年月日，甲方与丙方签订了〈〈商 品房预售合同》份（以下合称“〈〈商品房预售合同》”），甲 方购买丙方开发的位于"”项目商品房
套，建筑面积共计平方米，总购房款为元人民币， 甲方已付购房款万元，上述商品房均已办理了网上登记备案手续（相关协议详见本协议附件）。 考虑到各方之间的债权债务关系，为降低交易风险，避免甲方的担保风险，充分维护各方的合法权益，应乙、丙两方的要求，经各方协商一致，达成以下协议。 一、乙方应切实履行其与贷款银行签署的〈〈借款合同》，按时偿还合同约定的借款本息。 二、甲、丙双方一致同意：本协议涉及〈〈商品房预售合同》的有关条款约定视为双方对〈〈商品房预售合同》的变更，〈〈商品房预售合同》与本协议不一致的条款，均应以本协议约定为准。 三、各方一致同意：若〈〈借款合同》约定的借款期限届满，乙 方不能按时足额偿还借款本息的，应立即书面通知各方。在甲方收到乙方的 书面通知或贷款银行的代偿通知后，甲方应依约履行代偿 义务。甲方代偿之后，有权将〈〈商品房预售合同》项下的全部商品房委托有 关机构进行拍卖或变卖，并用拍卖或变卖所得款项偿付甲方的已付购房款和代 偿款项以及按照〈〈委托担保合同》约定甲方有权追偿的相关支出费用和损失。若拍卖或变卖所得款项高于甲方应得款项，甲方应在结算完毕后将剩余款 项另行支付给丙方；若拍卖 或变卖所得款项不足以支付甲方应得款项，则甲方仍应向乙方继续 追偿。 丙方确认，甲方依据本条第一款的约定对〈〈商品房预售合同》
略论以预购商品房设定抵押的性质和效力 内容摘要：本文结合《物权法》生效前后，关于预购商品房抵押贷款的相关规定，探讨了预购商品房抵押贷款的性质以及登记的效力，并对物权法生效后在预购商品房抵押贷款业务中银行和金融机构应当注意的问题作了警示； 关键词：预购商品房抵押预告登记、性质效力警示 正文： 所谓以预购商品房设定抵押，是指购房人在以预售方式购买商品房时，为解决自由资金的不足，在支付首期款后，向银行等金融机构申请贷款支付房款余额，并以预购的商品房向金融机构设定抵押，担保偿付贷款的行为。业界习惯称之为“按揭”贷款。 这种“按揭”贷款的方式，在房地产实行预售制度之后，即普遍存在。然《物权法》生效之前，我国《城市房地产管理法》、《担保法》等效力层级较高的法律对此均无明文规定，仅以建设部《城市房地产抵押管理办法》以及最高人民法院关于《担保法》的司法解释的形式予以规定，并作为裁判的依据。而《物权法》则明确规定正在建造中的房屋可以设定抵押权，但随着新《房屋登记规则》的出台，关于预购商品房抵押的性质和效力，引起更多的关注和争论。本文试对此作一探讨。 一、《物权法》生效前的相关规定及分析 以预购商品房设定抵押，在设定抵押时，抵押物为正在建造中的房屋。而由于预售制度，法律允许房地产开发企业将该建造中的房屋向购房人出售。但从所有权角度而言，购房人尚未实际控制房屋，更未登记成为房屋所有人。房屋在权权属上属于开发商，购房人对房屋享有的是一种期待权，这种期待权的性质在法律学说上虽有争议，但均不将其作为完整的物权看待。因为这种期待权的实现有
赖于相对人的协助才能实现，因而，期待权具有债权的属性，是不可否认的。 抵押权为我国法律明确规定的担保物权。传统民法理论认为，抵押的标的物应当是现实存在的特定物且为抵押人所有；从《担保法》第33条、34条的规定可以看出，法律要求可以抵押的财产系抵押人所有的财产（就国有企业而言，是受托管理的其名下的财产）； 故在传统民法理论的框架下，以预购商品房设定抵押难以实现。但随着我国商品房市场的不断发展，尤其是房屋预售制度的确立和发展，为缓解房地产市场资金短缺的压力，解决购房人资金不足的问题，“按揭”贷款这种在香港地区流行的买卖方式被引入内地房地产市场，并为主管部门所推广。所以，我们看到，在《城市房地产管理法》和《担保法》等未作规定的情况下，作为建设主管部门的建设部率先对预购商品房抵押做出了规定。 2001年修订的《城市房地产抵押管理办法》（以下简称《办法》）第三条规定了预购商品房贷款抵押和在建工程抵押。将预购商品房贷款抵押定义为“指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。 该《办法》第34条规定预购商品房贷款抵押应当办理登记，登记方法为“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”。 结合《办法》的具体规定，我们认为建设部作为主管部门，其所设计的预购商品房抵押制度有以下几个特点： 1、从抵押主体上看，在预购商品房抵押关系当中，抵押人只能是预购人，抵押权人是提供预售贷款业务的银行。房地产商并非抵押关系当事人，当房地产商作为抵押人时，属于在建工程的抵押，而不是预购商品房的抵押；